Conciliation in property vindication action and alleged lease transferGerado por IA

{T 0/2}
4C.405/2006 /biz

Sentenza del 1° giugno 2007
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Corboz, presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kolly,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
A.________,
B.________,
C.________SA,
convenuti e ricorrenti,
tutti patrocinati dall'avv. dott. Tuto Rossi,

contro

D.________,
attrice e opponente,
patrocinata dall'avv. dott. Carlo Postizzi.

Oggetto
diritto della locazione; rivendicazione della proprietà,

ricorso per riforma [OG] contro la sentenza
emanata il 17 ottobre 2006 dalla I Camera civile
del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:
A.
Il 27 giugno 2002 D.________ - in qualità di locatrice - e E.________SA - in qualità di conduttrice - hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una casa d'abitazione a Cresciano.
A.a Con scritto del 23 dicembre 2004 D.________ ha notificato a E.________SA la disdetta del contratto con effetto al 1° luglio 2005. Preso atto del fatto che la sua missiva non era stata ritirata, la locatrice ha poi inviato il medesimo documento direttamente all'amministratore unico della società A.________.

Nel quadro dello scambio epistolare che ne è seguito, il 17 marzo 2005 A.________ - nella sua veste di amministratore unico di "C.________SA ex E.________SA" - ha contestato la validità della disdetta.
A.b Il 25 marzo 2005 D.________ ha comunicato a C.________SA e a A.________ di aver scoperto che E.________SA era stata liquidata e radiata dal registro di commercio il 2 novembre 2004. Asseverando che la cessata esistenza della società implicava la caducità del contratto, essa ha preteso la riconsegna dell'immobile entro il 15 aprile 2005.

La richiesta è stata avversata da A.________, il quale con lettera dell'11 aprile 2005 ha obiettato che il contratto di locazione era stato ripreso da C.________SA; egli ha dipoi ribadito la contestazione della disdetta a titolo personale e in rappresentanza di C.________SA.
A.c Dopo il marzo 2005 nessun canone di locazione è più stato pagato.
B.
Il 3 maggio 2005 D.________ ha convenuto A.________, B.________ e C.________SA dinanzi alla Pretura del Distretto di Riviera con un'azione di rivendicazione di proprietà ex art. 641 cpv. 2 CC, intesa a ottenere l'immediata riconsegna del fondo da parte dei convenuti nonché "di parenti, conviventi e ospiti legati ad A.________". Richiamandosi all'asserito contratto di locazione, i convenuti si sono opposti alla petizione. Per lo stesso motivo essi hanno anche contestato la competenza del pretore, dichiarando che, in applicazione dell'art. 274a CO, l'attrice avrebbe dovuto anzitutto sottoporre la vertenza all'ufficio di conciliazione.
Tenuto conto dell'argomento sollevato dai convenuti, nella sentenza del 20 marzo 2006 il giudice di prima istanza si è in primo luogo chinato sul preteso trasferimento del contratto di locazione. Sulla scorta delle tavole processuali egli è giunto alla conclusione che l'attrice non ha mai acconsentito, né espressamente né tacitamente, ad un trasferimento del contratto di locazione dalla E.________SA ai convenuti, né prima né dopo essere venuta a conoscenza della radiazione della stessa. In assenza di un valido titolo giuridico suscettibile di legittimare la loro presenza nello stabile, l'occupazione della casa da parte dei convenuti è stata dichiarata abusiva, donde l'accoglimento dell'azione di rivendicazione. Ai convenuti è stato pertanto ordinato di liberare e riconsegnare il fondo entro venti giorni dalla crescita in giudicato della sentenza.
C.
I soccombenti si sono aggravati contro questo giudizio, postulandone l'annullamento già perché emanato senza che fosse stato preventiva-mente esperito il tentativo di conciliazione prescritto dall'art. 274a CO. In via subordinata hanno lamentato la mancata assunzione delle prove da loro offerte a sostegno dell'esistenza del rapporto di locazione.

L'impugnativa è stata integralmente respinta il 17 ottobre 2006. Dopo aver disatteso la censura di ordine procedurale, la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha confermato la decisione pretorile di rifiutare l'assunzione delle prove offerte dai conduttori, siccome non suscettibili di recare elementi decisivi per il giudizio. Infine, il giudizio di primo grado è stato seguito anche nel merito: né il fatto che l'attrice abbia accettato il pagamento di alcune pigioni da un terzo (C.________SA e B.________) né la corrispondenza versata agli atti permettono di concludere a favore dell'asserito trasferimento del contratto di locazione rispettivamente della conclusione di uno nuovo.
D.
Contro questa sentenza A.________, B.________ e C.________SA sono insorti dinanzi al Tribunale federale il 16 novembre 2006, con un ricorso per riforma fondato sulla violazione dell'art. 274 segg. CO.

Essi postulano, in via principale, la modifica della pronunzia impugnata nel senso dell'accoglimento dell'appello e, di conseguenza, della reiezione della petizione; in via subordinata chiedono che la causa venga rinviata alla Corte ticinese per assunzione dei mezzi di prova già richiesti e nuovo giudizio.
Con risposta del 30 gennaio 2007 D.________ ha proposto la reiezione del gravame nella misura in cui ammissibile.

Diritto:
1.
Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF, RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è stata pronunciata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta tuttavia disciplinata dall'OG (art. 132 cpv. 1 LTF).
2.
Il ricorso per riforma è ammissibile per violazione del diritto federale, ovverosia quando un principio consacrato esplicitamente da una prescrizione federale o risultante implicitamente da essa non è stato applicato o ha avuto un'applicazione errata (art. 43 cpv. 1 e 2 OG). Nel quadro di tale rimedio non possono, per contro, essere invocate la violazione di un diritto costituzionale (art. 43 cpv. 1 seconda frase OG) o la violazione del diritto cantonale (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 127 III 248 consid. 2c pag. 252).

Di regola, il diritto federale non è violato dall'accertamento dei fatti (art. 43 cpv. 3 OG). Nella giurisdizione di riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che non siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'art. 64 OG (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140), ovverosia mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto dall'autorità cantonale come irrilevanti o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale (DTF 130 III 102 consid. 2.2 pag. 106; 127 III 248 consid. 2c con rinvii). Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF citati; 129 III 618 consid. 3).
3.
Dinanzi al Tribunale federale i convenuti lamentano ancora una volta la violazione delle norme federali che disciplinano la procedura in materia di locazione, e segnatamente dell'art. 274a CO, in virtù del quale prima di adire il giudice civile è necessario sottoporre la vertenza a un'autorità di conciliazione.
3.1 I giudici cantonali hanno disatteso questo argomento per il motivo che l'attrice non ha intentato una causa in materia di locazione o di affitto bensì un'azione fondata sul diritto reale della proprietà (art. 641 cpv.2 CC). Diverso sarebbe stato - hanno precisato i giudici ticinesi - se l'attrice avesse chiesto di accertare l'inesistenza di un rapporto di locazione o se, pur invocando l'art. 641 cpv. 2 CC o l'art. 679 CC, avesse proceduto nei confronti di un conduttore o di un subconduttore; in simili ipotesi la conciliazione previa sarebbe stata obbligatoria. Per contro, una lite in materia di locazione non è data solo perché, come nella fattispecie in rassegna, nell'ambito di una causa fondata sulla proprietà il convenuto si pretende conduttore o subconduttore; in tale evenienza il Pretore dirime la questione pregiudiziale in maniera autonoma.
3.2 I convenuti contestano queste considerazioni. Richiamandosi a Higi (in: Zürcher Kommentar, n. 43 seg. ad art. 274 CO) essi sostengono che, ai fini dell'applicazione dell'art. 274 segg. CO, non è necessario che ambedue le parti si richiamino a un contratto di locazione; basta che sia dato un "mietrechtlicher Tatbestand", ovvero una "fattispecie attinente al diritto di locazione". Poco importa, quindi, che l'attrice fondi le sue pretese sul diritto di proprietà, dato che la causa verte sull'esistenza del contratto di locazione da loro asserito. L'azione di rivendicazione di proprietà ex art. 641 cpv. 2 CO nei confronti degli occupanti di un immobile è d'altro canto un classico caso di "fattispecie attinente al diritto di locazione".
3.3 Gli argomenti sollevati dai convenuti non sono privi di pertinenza.

Nella DTF 120 Il 112, concernente una vertenza che vedeva opposti il locatore principale e il subconduttore, il Tribunale federale ha effettivamente stabilito che la nozione di "controversia in materia di locazione" ex art. 274b CO va intesa in senso ampio (DTF citata consid. 3, cfr. anche Higi, op. cit., n. 42-62 ad art. 274 CO). La questione di sapere se le considerazioni esposte dal Tribunale federale in quel giudizio possano trovare applicazione, per analogia, alla fattispecie in esame non necessita tuttavia di essere ulteriormente approfondita, poiché anche qualora si volesse ammettere di essere in presenza di una controversia in materia di locazione, disciplinata dagli art. 274 segg. CO, l'esito del procedimento non potrebbe comunque essere quello auspicato nel ricorso.
4.
La richiesta dei convenuti di annullare la sentenza impugnata a causa del mancato esperimento del tentativo di conciliazione deve infatti venir in ogni caso respinta per i motivi esposti qui di seguito.
4.1 Vale innanzitutto la pena di rilevare che, contrariamente a quanto ritengono i convenuti, nell'ambito della locazione l'obbligo di adire preventivamente l'autorità di conciliazione non è assoluto.

In una recente sentenza il Tribunale federale ha, in particolare, precisato che nessuna disposizione di diritto federale impone di adire preventivamente l'autorità di conciliazione nella procedura di sfratto susseguente alla disdetta straordinaria per mora del conduttore nel pagamento delle pigioni, ex art. 257d CO (DTF 132 III 747). Considerato che, stando a quanto accertato nella sentenza impugnata, dopo il marzo 2005 i convenuti non hanno più pagato alcun canone di locazione, ci si potrebbe chiedere se la fattispecie in esame non dovrebbe essere trattata alla stessa stregua.
4.2 Sia come sia, il mancato pagamento dei canoni di locazione sta a indicare che i convenuti si prevalgono dell'esistenza di un contratto di locazione e pretendono di beneficiare dei diritti che ne derivano senza, da parte loro, adempiere l'obbligo di pagare il corrispettivo per la concessione in uso della cosa asseritamente locata (art. 257 CO).

Un simile comportamento non può essere tutelato. Giusta l'art. 2 cpv. 1 CC ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede sia nell'esercizio dei propri diritti che nell'adempimento dei propri obblighi.
4.2.1 Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2 CC). Vi è in particolare un abuso di diritto qualora un istituto giuridico venga utilizzato ad un fine diverso di quello per cui è stato creato (cfr. ad esempio DTF 122 III 321 consid. 4a), qualora un diritto venga esercitato senza scopo (DTF 129 III 493 consid. 5.1 pag. 497) oppure nell'intento di procurarsi un beneficio manifestamente sproporzionato, tenuto conto degli interessi in gioco (DTF 123 III 200 consid. 2b pag. 203), infine, a determinate condizioni, qualora una persona assuma un comportamento contraddittorio (venire contra factum proprium: cfr. DTF 125 III 257 consid. 2a con rinvii).
4.2.2 In concreto, annullare la sentenza impugnata a causa del mancato esperimento del tentativo di conciliazione significherebbe, come detto, tutelare un comportamento contraddittorio dei convenuti, i quali potrebbero inoltre ottenere - mediante l'ulteriore protrarsi della procedura - un beneficio manifestamente sproporzionato, se si considera che da oltre due anni l'attrice, oltre a non poter disporre della propria proprietà, non percepisce più alcunché per l'uso della casa.

Si osserva infine che gli argomenti dei convenuti in merito all'esistenza di un contratto di locazione sono stati esaminati ed evasi negativamente dalle autorità cantonali.
5.
Nel gravame la sentenza impugnata viene invero criticata anche su questo punto. Così come formulate, le critiche ricorsuali si avverano tuttavia inammissibili.
5.1 I convenuti sostengono che l'esistenza del contratto di locazione sarebbe dimostrata dalla corrispondenza versata agli atti, dalla quale emergerebbe che l'attrice ha sempre considerato A.________ quale suo inquilino.

Sennonché la decisione in senso contrario dei giudici ticinesi, i quali hanno valutato in maniera opposta la documentazione prodotta, poggia sull'apprezzamento delle prove e non può pertanto venir censurata nel quadro dell'attuale rimedio (cfr. quanto esposto supra, al consid. 2).
5.2 Lo stesso vale laddove i convenuti si dolgono di non aver potuto fornire la prova della legittimità del loro possesso della cosa locata e rimproverano alla Corte ticinese di essere incorsa in un formalismo eccessivo (art. 29 Cost.) e nell'arbitrio (art. 9 Cost.) rifiutando, in pratica, l'assunzione di tutti i mezzi di prova da loro offerti a sostegno dell'asserito rapporto di locazione.

I giudici ticinesi hanno infatti osservato che le prove offerte dai convenuti erano state scartate o per motivi di ordine processuale - con riferimento alla richiesta di interrogatorio formale del marito dell'attrice - o perché irrilevanti ai fini del giudizio. Trattandosi di una questione concernente l'applicazione del diritto processuale cantonale e, soprattutto, l'apprezzamento anticipato delle prove, essa sfugge all'esame del Tribunale federale nella giurisdizione per riforma.
6.
Ciò comporta la reiezione del ricorso per riforma nella misura in cui è ammissibile.

Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 7 nonché art. 159 cpv. 1, 2 e 5 OG).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.-- è posta a carico dei convenuti, in solido, i quali rifonderanno all'attrice, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2'500.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 1° giugno 2007
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera: