Tenancy eviction: compensation defence and proof dutiesGerado por IA

{T 0/2}
4C.212/2006 /ech

Arrêt du 28 septembre 2006
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
Greffier: M. Ramelet.

Parties
A.________,
défenderesse et recourante, représentée par Me Elie Elkaim,

contre

X.________ SA,
demanderesse et intimée, représentée par Me Michel Rossinelli.

Objet
contrat de bail à loyer; évacuation,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 11 mai 2006.

Faits:
A.
A.a Par contrat du 21 mai 1999, X.________ SA (la demanderesse), représentée par Y.________ SA, a remis à bail à A.________ (la défenderesse) des locaux commerciaux situés à Lausanne, à l'usage de café-restaurant, sous l'enseigne Café Z.________. Les locaux comprennent un café avec une grande salle et une petite salle, une cuisine, trois autres chambres, des WC séparés messieurs et dames, une salle de bains avec WC, un corridor et deux caves, dont une à bière. Le bail a été conclu pour dix ans, soit du 1er juin 1999 au 31 mai 2009, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné une année à l'avance. A teneur de l'art. 2 du contrat, le loyer mensuel a été fixé à 4'312 fr., charges comprises, payable trimestriellement à l'avance, mais recevable par mois d'avance s'il est acquitté ponctuellement (art. 64 al. 2 OJ). L'art. 7 let. c du bail prévoit que les parties sont convenues "d'adopter dans leurs relations la forme écrite".

Il a été établi qu'à une époque indéterminée, d'une part, la bailleresse a signé, comme propriétaire, des plans dans le cadre d'une enquête publique portant sur la modification des locaux loués à A.________, et, d'autre part, que celle-ci s'est lancée dans de très importants travaux d'entretien et de plus-values des locaux pris à bail.
A.b Par avis comminatoire du 26 avril 2005, la bailleresse, sous la plume de son conseil, a mis en demeure A.________ de payer, dans les trente jours, la totalité des loyers dus pour la période du 1er avril 2004 au 1er avril 2005, cela sous la menace de résiliation du bail, conformément à l'art. 257d CO.

Au moyen d'une lettre du 23 mai 2005 adressée au mandataire de la bailleresse, A.________, représentée par son avocat, a déclaré opposer la compensation à concurrence de 350'000 fr. aux prétentions de loyers émises par X.________ SA. La locataire a fait valoir dans ce pli qu'elle avait entrepris durant les six dernières années, avec l'autorisation de la bailleresse, des travaux d'entretien et à plus-values atteignant le montant précité.
Par courrier du 30 mai 2005 reçu le lendemain, la bailleresse a notifié à A.________ la résiliation du bail pour le 30 juin 2005.
B.
B.a Le 30 juin 2005, A.________ a déposé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne une requête en annulation de congé.

Le 9 septembre 2005, X.________ SA a adressé au Juge de paix du district de Lausanne une requête en évacuation dirigée contre A.________.

Le 12 septembre 2005, la Commission de conciliation, en application de l'art. 274g al. 1 et 3 CO, a transmis au Juge de paix la requête tendant à l'annulation de la résiliation du bail.

Le Juge de paix a entendu les parties à son audience du 3 novembre 2005. La défenderesse a soutenu que, lors de la prise de possession des locaux, elle s'est trouvée dans l'obligation d'effectuer des travaux d'entretien exigés par la police du commerce, lesquels étaient indispensables à l'exploitation des lieux en tant que café-restaurant. La locataire a ajouté avoir également entrepris des travaux à plus-values avec l'accord de la bailleresse. Concernant la nature des travaux qu'elle a réalisés dans les locaux loués, A.________ a requis du magistrat précité la mise sur pied d'une expertise et l'audition de divers témoins.

Par décision du 3 novembre 2005, le Juge de paix a prononcé l'évacuation de la défenderesse. Refusant implicitement les réquisitions de preuve présentées par la locataire, ce magistrat a considéré que le congé était pleinement valable, du moment que cette dernière n'avait pas démontré avoir vainement exigé de la demanderesse la remise en état des locaux loués et que les plus-values invoquées ne pouvaient naître, sans accord de la bailleresse, avant la fin du contrat.
B.b Saisie d'un recours de A.________, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 11 mai 2006, l'a rejeté, la décision du Juge de paix étant confirmée. En substance, la cour cantonale a jugé que les conditions de l'art. 257d CO permettant le congé extraordinaire étaient réalisées, de sorte que les conditions de l'expulsion l'étaient aussi. A propos du moyen de la locataire pris de la compensation, elle a retenu que c'était à bon droit que le premier juge l'avait rejeté. Il n'avait ainsi pas été démontré que la société propriétaire ait donné son accord écrit à ce que A.________ entreprenne des travaux d'entretien et de plus-values. Enfin, l'appréciation anticipée des preuves, à laquelle le premier juge s'était livré en considérant que les moyens probatoires qui lui étaient proposés n'étaient pas de nature à modifier son opinion, était parfaitement adéquate.
C.
A.________ exerce un recours en réforme au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal. Elle conclut principalement à ce que cette décision soit réformée en ce sens que la requête d'expulsion déposée par la bailleresse est rejetée (II), que la résiliation de bail est nulle et de nul effet (III) et que X.________ SA est déclarée sa débitrice de la somme de 350'000 fr. plus intérêts à 5 % l'an dès le 1er janvier 2004 (IV). Subsidiairement au chiffre IV, la locataire requiert qu'il soit constaté que la bailleresse est sa débitrice du montant de 350'000 fr. avec les mêmes intérêts (V) et que sa dette de loyer auprès de X.________ SA est compensée avec la somme de 350'000 fr. plus intérêts à 5 % l'an dès le 1er janvier 2004 qui lui est due selon le chiffre V susmentionné (VI). "Subsidiairement aux chiffres II à VI", la recourante conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal, la cause étant retournée à l'autorité cantonale "pour compléter l'état de fait en se conformant au droit fédéral" (VII).

L'intimée propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt critiqué.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 En vertu de l'attraction de compétence prévue à l'art. 274g al. 1 let. a CO, la procédure en contestation du congé introduite par la défenderesse a été jointe à la procédure d'expulsion engagée par la demanderesse devant le Juge de paix. Lorsqu'elle se prononce à la suite de ce dernier, la Chambre des recours rend une décision finale au sens de l'art. 48 OJ (ATF 119 II 241). Par conséquent, le recours en réforme est ouvert en l'espèce.
1.2 Il a été retenu que le loyer mensuel a été fixé à 4'312 fr. et qu'un bail pour une durée de 10 ans a été conclu à compter du 1er juin 1999. Il est donc indubitable que la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. permettant de recourir en réforme.

Interjeté par la partie condamnée à évacuer les locaux commerciaux qu'elle avait loués et dirigé contre un arrêt final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile atteignant la valeur litigieuse requise par l'art. 46 OJ, le recours en réforme est recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).
1.3 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités).

Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours n'est pas ouvert pour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 102 consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).

Le Tribunal fédéral ne saurait aller au-delà des conclusions des parties, qui ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ), mais il n'est pas lié par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Le Tribunal fédéral peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant; il peut aussi rejeter un recours en opérant une substitution de motifs, c'est-à-dire en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine).
2.
La recourante soutient que, contrairement à ce qu'a retenu la Chambre des recours, elle a obtenu l'accord de l'intimée au sens de l'art. 260a al. 1 CO pour procéder aux travaux réalisés dans les locaux loués, qui ont notamment permis de mettre en conformité des installations techniques insalubres. Elle expose que la solution retenue par les juges cantonaux est choquante, puisqu'elle impose à la locataire de supporter seule le coût de travaux importants, qui ont contribué à augmenter la valeur de l'immeuble de la demanderesse. La recourante fait valoir que la créance invoquée en compensation, par 350'000 fr., est exigible et échue, car les parties étaient convenues oralement qu'elle pouvait être compensée en cours de bail avec des loyers dus. Du reste, l'intimée commettrait un abus de droit en revenant sur l'accord oral et tacite donné à la locataire.

La recourante prétend encore que la cour cantonale a violé son droit à la preuve en la privant de la faculté d'apporter les probatoires dont elle avait requis l'administration devant le premier juge à son audience du 3 novembre 2005. A l'en croire, la mise en oeuvre d'une expertise lui aurait permis de démontrer que tant l'ampleur que la valeur des travaux qu'elle a entrepris étaient considérables. De même, l'audition de témoins aurait fourni la preuve de deux éléments, soit que lesdits travaux avaient été opérés sur la chose louée avec l'accord de la bailleresse et que les plaideurs avaient envisagé une suspension de loyer pour assurer l'amortissement des travaux en question.
3.
3.1 A l'appui de son recours, la défenderesse allègue ainsi qu'elle a éteint sa dette de loyers par voie de compensation (art. 120 CO) dans le délai de grâce qui lui avait été fixé en application de l'art. 257d al. 1 CO.
3.1.1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO).

Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans la procédure de résiliation anticipée du bail en cas de demeure du locataire instituée par l'art. 257d al. 1 CO, que ce dernier l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb).
Le débiteur doit exprimer clairement son intention de compenser. La déclaration de volonté doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante. Si le débiteur ne précise pas quelle créance il entend compenser par une contre-créance, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d'effet juridique (arrêt 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 consid. 2b, in SJ 2000 I p. 78).

Déterminer s'il y a eu ou non une déclaration de compensation pendant le délai de grâce ressortit au fait; en revanche, dire si la déclaration de compensation opérée durant ce délai est suffisante, au regard de l'art. 124 al. 1 CO et de la jurisprudence y relative, est une question qui relève du droit (arrêt 4C.140/2006 du 14 août 2006, consid. 4.1.1).
3.1.2 En l'espèce, il est constant que la défenderesse a explicitement excipé de la compensation dans une lettre du 23 mai 2005, qui a été adressée à la bailleresse avant l'expiration du délai comminatoire de 30 jours fixé par le pli du 26 avril 2005 conformément à l'art. 257d al. 1 CO.
Partant, il sied d'admettre que la compensation a été valablement invoquée. Il reste à vérifier si les conditions de la compensation étaient réalisées au moment où la recourante s'est prévalue de l'exception.
3.1.3 Selon la répartition du fardeau de la preuve déduite de l'art. 8 CC, il appartient au débiteur qui prétend s'être libéré d'en apporter la preuve (Denis Loertscher, Commentaire romand, n. 1 ad art. 88 CO; Urs Leu, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 88 CO).
Il s'ensuit que lorsqu'une partie invoque la compensation, il lui incombe de présenter les faits permettant de constater que les conditions de la compensation sont réunies; si elle détient des moyens de preuve, on doit attendre d'elle qu'elle les produise (arrêt 4C.295/2001 du 24 janvier 2002, consid. 2b, in SJ 2002 I p. 244).

Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le principe d'instruction ainsi posé n'est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime inquisitoire sociale dont le but est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure. C'est dire que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). En revanche, il doit interroger les parties sur l'état de fait qui est nécessaire pour l'application du droit, s'il est reconnaissable pour lui que les faits allégués sont incomplets (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 58 et n. 61 ad art. 274d CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 19 ad art. 274d CO, p. 1001 en haut).

Dans le cas présent, la recourante a prétendu qu'elle était titulaire à l'encontre de l'intimée d'une créance de 350'000 fr. correspondant à d'importants travaux qu'elle a dû effectuer, avec l'autorisation de la bailleresse, sur les locaux commerciaux loués pour que ceux-ci soient en conformité avec les exigences du droit public cantonal quant à l'exploitation des établissements publics. Entendue par le juge de l'évacuation, elle a sollicité la mise sur pied d'une expertise au sujet de la nature desdits travaux et l'audition de plusieurs témoins.

Le juge de paix a refusé ces réquisitions de preuve sans donner de motifs. Et la cour cantonale a jugé que l'appréciation anticipée des preuves à laquelle ce magistrat a procédé était "adéquate".

Ce faisant, l'autorité cantonale a grossièrement violé le droit fédéral, et singulièrement la norme susrappelée. Il lui appartenait en effet de rappeler au Juge de paix qu'il avait le devoir d'établir les faits pertinents pour appliquer le droit. Le juge de l'expulsion, devant lequel le locataire en demeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduite de travaux d'entretien et de rénovation de grande ampleur, ne peut sans violer le droit fédéral refuser des réquisitions de preuves présentées par ledit locataire pour déterminer quels travaux ont été opérés sur la chose louée et pour quels coûts. Le magistrat en cause devait en particulier ordonner une expertise, dès l'instant où il était amené à résoudre une question ayant trait à la nature et au prix d'ouvrages réalisés par différents corps de métiers, problème dont la solution suppose la maîtrise de connaissances spécifiques qu'il ne possède apparemment pas.

A considérer l'importance de la créance compensatoire invoquée et le fondement sur lequel elle semble reposer (mise en conformité du café-restaurant pour en permettre l'exploitation), on ne peut pas imaginer que l'intimée n'ait pas donné son accord - en tout cas tacite - à la réalisation par la locataire de travaux d'une pareille ampleur. La clause du bail imposant la forme écrite dans les relations entre parties a parfaitement pu être modifiée en cours de contrat. Il n'est pas inutile de relever à ce stade du raisonnement que la présomption que la forme réservée est une condition de la validité du contrat peut être renversée par la preuve que les parties ont renoncé, après coup, à la réserve de la forme, que ce soit expressément ou par actes concluants (Ingeborg Schwenzer, Commentaire bâlois, n. 10 ad art. 16 CO; Bruno Schmidlin, Commentaire bernois, n. 45 ad art. 16 CO). Par ailleurs, la demanderesse a signé des plans de mise à l'enquête publique en rapport avec les travaux précités. Et elle n'a pas contesté que de grands travaux ont été effectués à diverses périodes dans les locaux loués

Au vu de ce qui précède, il appert que la Chambre des recours, en confirmant la manière de procéder du premier juge, a enfreint l'art. 274d al. 3 CO.
3.2 Un autre motif commande l'admission du recours.

La procédure de l'art. 257d al. 1 CO, permettant la résiliation anticipée du bail, présuppose que le locataire est en retard dans le paiement du loyer tel qu'il est prévu par le bail (David Lachat, Commentaire romand, n. 1 ad art. 257d CO). Si tel n'est pas le cas, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de la disposition précitée, reste sans effet (David Lachat, Le bail à loyer, p. 210, note 42; Higi, op. cit., n. 32 ad art. 257d CO).
Il résulte de l'état de fait définitif (art. 63 al. 2 OJ) que le loyer mensuel était payable trimestriellement à l'avance, mais qu'il était recevable par mois d'avance en cas de paiements ponctuels.

Le 26 avril 2005, l'intimée a réclamé à la recourante la totalité des loyers dus pour la période s'étendant du 1er avril 2004 au 1er avril 2005. Il n'a pas été établi que la demanderesse ait requis auparavant paiement de ces loyers, qui représentaient douze mois de location, ni même qu'elle ait émis une quelconque protestation à l'égard de la locataire.

Dans ces conditions particulières, il est permis de se demander si les parties n'ont pas modifié tacitement les clauses contractuelles relatives aux modalités de paiement des loyers en convenant que le paiement d'avance des loyers était suspendu jusqu'à amortissement des travaux effectués par la recourante dans les locaux qu'elle a pris à bail. Si c'était le cas, la sommation du 26 avril 2005 ne serait pas valable.
4.
En conclusion, il convient d'admettre partiellement le recours, d'annuler l'arrêt entrepris et de renvoyer la cause à l'autorité cantonale pour instruction complémentaire et nouvelle décision au sens des considérants (art. 64 al. 1 OJ). Il incombera à la Chambre des recours d'établir les faits indispensables à une saine application du droit, ce qui implique qu'il soit donné suite aux réquisitions de preuves formées par la recourante devant le Juge de paix en rapport avec la créance qu'elle oppose en compensation aux prétentions de la bailleresse. De même, la cour cantonale devra déterminer si les parties contractantes ont aménagé leurs relations contractuelles s'agissant des modalités de versement des loyers mensuels.

Vu le sort du recours, il se justifie de répartir les frais judiciaires par moitié entre les parties et de compenser les dépens (art. 156 al. 3 et 159 al. 3 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis, l'arrêt attaqué est annulé et l'affaire est renvoyée à l'autorité cantonale pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants.
2.
Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis par moitié à la charge de chacune des parties.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 28 septembre 2006
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: