4C.106/2004•Tenancy penalty clause after premature termination
4C.106/2004Tribunal Federal / Divisão Civil I16 de jul. de 2004Partially Granted
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The heirs of the lessor appealed against a cantonal judgment rejecting their claim for a CHF 100,000 contractual penalty allegedly triggered by the tenants’ premature and unlawful end of a hotel lease. The Federal Supreme Court held that the appeal could only target the cantonal appellate judgment, not the district court judgment. It further found the cantonal judgment factually insufficient and legally flawed because it assumed the penalty clause required a formally valid termination, without clarifying the parties’ actual intent or properly applying trust-based interpretation. The judgment was therefore set aside insofar as the claim was dismissed and the case remitted for supplementation of facts and a new decision. Costs were split equally, with no compensation awarded.
Art. 18 Abs. 1 OR; Vertragsauslegung der Konventionalstrafe bei behaupteter vorzeitiger, vertragswidriger Auflösung des Mietverhältnisses; eine Konventionalstrafe kann nach dem Parteiwillen auch für eine faktische, nicht formgültige Beendigung vereinbart sein. Die Auslegung setzt primär die Ermittlung des übereinstimmenden wirklichen Parteiwillens voraus; fehlt ein solcher, ist nach dem Vertrauensprinzip unter Berücksichtigung von Wortlaut, Zusammenhang und Umständen auszulegen. Eine richterliche Annahme, die Klausel setze zwingend eine formgültige Kündigung voraus, verletzt Bundesrecht, wenn sie den möglichen Sinn einer Sanktion für de facto herbeigeführte, rechtswidrige Vertragsauflösung ausser Acht lässt (E. 3). Zudem müssen die kantonalen Feststellungen den Anforderungen von Art. 51 Abs. 1 lit. c OG genügen, damit bundesgerichtliche Überprüfung möglich bleibt.
{T 0/2}
4C.106/2004 /lma
Urteil vom 16. Juli 2004
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichter Favre, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.
Parteien
Erben des A.________, nämlich:,
gegen
G.________ und H.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Ehrenzeller.
Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung; Konventionalstrafe,
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell I.Rh., Abteilung Zivil- und Strafgericht, vom 3. Februar 2004.
Sachverhalt:
A.
A.________ (Kläger) vermietete die Liegenschaft Hotel X.________ mit schriftlichem Mietvertrag vom 22. September 1993 an G.________ und H.________ (Beklagte). Die Parteien vereinbarten eine Mietdauer vom 1. November 1993 bis zum 31. Oktober 1998 und einen monatlichen Mietzins von Fr. 14'500.--. Der Mietvertrag umfasst die vom Schweizerischen Wirteverband 1991 vorformulierten und von den Parteien zum Teil abgeänderten Art. 1 bis 37 und ferner einen Zusatzvertrag zum Mietvertrag mit 24 ergänzenden Bestimmungen. Ziffer 21 des Zusatzvertrages lautet wie folgt:
"21. Ausserordentliche Auflösung
Sollte eine der Vertragsparteien das Mietverhältnis vorzeitig und nicht vertragskonform auflösen, verpflichtet sich die auflösende Partei der Gegenpartei zusätzlich zum effektiv verursachten Schaden Fr. 100'000.-- zu bezahlen als Konventionalstrafe."
B.
Am 18. April 2002 reichte der Kläger beim Bezirksgericht Appenzell Klage gegen die Beklagten ein und beantragte, es sei gerichtlich festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, dem Kläger eine Konventionalstrafe von Fr. 100'000.-- plus 5 % Zins seit 15. Januar 1998 sowie Zahlungsbefehlskosten, für die vertragswidrige, fristlose Auflösung des Mietvertrags vom 22. September 1993, Art. 21 des Zusatzvertrags, betreffend Hotel X.________, zu bezahlen, und es seien die Beklagten zu verpflichten, dem Kläger den erwähnten Betrag, eventuell unter dem Titel des vertraglichen Schadenersatzes, zu bezahlen. Das Bezirksgericht wies die Klage mit Urteil vom 12. Februar 2003 ab.
Auf Berufung des Klägers hin wies das Kantonsgericht Appenzell I.Rh., Abteilung Zivil- und Strafgericht, am 3. Februar 2004 die Klage ab, soweit es darauf eintrat. Es befand, die Erweiterung der ursprünglich auf Feststellung zielenden Klage auf eine Leistungsklage sei insoweit zuzulassen, als sie im direkten Zusammenhang mit der vertragswidrigen Auflösung des Mietvertrages stehe. Nicht eingetreten werden könne auf die Klage, soweit sie sich auf Schadenersatz für Vorgänge während des Mietverhältnisses beziehe, die nicht im Zusammenhang mit der vertragswidrigen Auflösung desselben stünden.
C.
Der Kläger beantragt dem Bundesgericht mit eidgenössischer Berufung, das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts und das Urteil des Bezirksgerichts seien vollumfänglich aufzuheben. Die Beklagten seien zu verpflichten, dem Kläger eine Konventionalstrafe von Fr. 100'000.-- zuzüglich 5 % Zins seit 15. Januar 1998 sowie Zahlungsbefehlskosten für die vertragswidrige, fristlose Auflösung des Mietvertrages vom 22. September 1993, Art. 21 des Zusatzvertrags, betreffend Hotel X.________, eventuell unter dem Titel des vertraglichen Schadenersatzes, zu bezahlen. Eventuell sei die Sache zur Sachverhaltsergänzung und zur Neubeurteilung an die kantonalen Instanzen zurückzuweisen.
Die Beklagten schliessen auf Abweisung der Berufung.
D.
Am 26. März 2004 kam der Kläger bei einem Verkehrsunfall ums Leben. Seine gesetzlichen Erben traten in das Berufungsverfahren ein.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Bei vorangegangenem kantonalem Rechtszug ist einzig der Entscheid der letzten kantonalen Instanz Anfechtungsobjekt der eidgenössischen Berufung (Art. 48 Abs. 1 OG). Auf die Berufung ist daher nicht einzutreten, soweit der Kläger bzw. ihre Rechtsnachfolger die Aufhebung des unterinstanzlichen Urteils des Bezirksgerichts Appenzell vom 12. Februar 2003 verlangen.
1.2 Der Kläger beantragt die vollumfängliche Aufhebung des Kantonsgerichtsurteils vom 3. Februar 2004. In den Vorbemerkungen zur Berufungsbegründung erklärt er allerdings ausdrücklich, dass das Urteil nicht angefochten werde, soweit das Kantonsgericht auf die Klage teilweise nicht eingetreten sei, weil damit in unzulässiger Klageänderung andere Forderungen als solche im Zusammenhang mit der vertragswidrigen Auflösung des Mietverhältnisses geltend gemacht worden waren. Auf den Berufungsantrag ist daher nur soweit einzutreten, als damit die Aufhebung des Kantonsgerichtsurteils im Umfang der Klageabweisung verlangt wird. Soweit das Kantonsgericht auf die Klage nicht eintrat, ist sein Urteil in Rechtskraft erwachsen. Das den Parteien und dem Kantonsgericht am 19. Juli 2004 zugestellte Urteilsdispositiv ist in diesem Sinne zu präzisieren, dass das Urteil des Kantonsgerichts nur soweit aufgehoben wird, als das Kantonsgericht die Klage abgewiesen hat.
1.3 Die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen der Berufung sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass, so dass auf das Rechtsmittel im Übrigen einzutreten ist.
2.
Nach Art. 51 Abs. 1 lit. c OG hat die kantonale Behörde das Ergebnis der Beweisführung im Entscheid festzustellen. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, prüft das Bundesgericht von Amtes wegen, und zwar vor der Eintretensfrage. Die Notwendigkeit einer vollständigen und schlüssigen Sachverhaltsfeststellung ergibt sich insbesondere aus Art. 63 Abs. 2 OG, der das Bundesgericht an die tatsächlichen Feststellungen der kantonalen Behörde bindet. Diese sind ausreichend, wenn sie alle entscheidwesentlichen Sachumstände so klar, detailliert und widerspruchsfrei umfassen, dass die Überprüfung der Rechtsanwendung möglich ist (BGE 119 II 478 E. 1c S. 480; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Bd. II, Bern 1990, N. 1 zu Art. 51 OG, S. 361 und N. 4 zu Art. 51 OG, S. 365).
Der angefochtene Entscheid entbehrt weitestgehend der Feststellungen zum Sachverhalt und verweist diesbezüglich auch nicht auf das erstinstanzliche Urteil. Er genügt insofern den Anforderungen von Art. 51 Abs. 1 lit. c OG nicht. Eine Rückweisung zur Ergänzung der Sachverhaltsfeststellungen ist daher bereits aus diesem Grund angezeigt.
3.
3.1 Das Kantonsgericht stellte einzig fest, es liege keine formgültige Kündigung des Mietvertrages (Art. 266l OR) im Recht. Da der Mietvertrag nicht gekündigt worden sei, sei weder eine Konventionalstrafe im Sinne von Ziffer 21 des Zusatzvertrages geschuldet noch habe im Zusammenhang mit einer ausserordentlichen Auflösung Schaden entstehen können, der eine Schadenersatzpflicht begründen würde. Mit dieser Argumentation geht das Kantonsgericht davon aus, dass die vereinbarte Konventionalstrafe eine formgültige Kündigung voraussetze.
Der Kläger bzw. seine Rechtsnachfolger rügen, die Vorinstanz habe damit in mehrerer Hinsicht gegen bundesrechtliche Regeln über die Vertragsauslegung verstossen, insbesondere gegen das Vertrauensprinzip bzw. den Grundsatz von Treu und Glauben, gegen Art. 2 Abs. 2 ZGB, gegen Art. 2 und Art. 18 Abs. 1 OR, aber auch gegen die Art. 160 ff. OR.
3.2 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Wenn dieser unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 130 III 66 E. 3.2; 129 III 118 E. 2.5; 128 III 265 E. 3a; 127 III 444 E. 1b). Dabei hat der Richter zu berücksichtigen, was sachgerecht ist, weil nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine unangemessene Lösung gewollt haben (BGE 122 III 420 E. 3a S. 424). Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip stellt eine Rechtsfrage dar, die das Bundesgericht im Berufungsverfahren überprüfen kann, wobei es an die Feststellungen der Vorinstanz über die äusseren Umstände gebunden ist (vgl. BGE 129 III 702 E. 2.4 S. 707 mit Hinweisen).
Durch die Auslegung des Vertrages ermittelt das Gericht den vereinbarten Inhalt des Vertrages, sofern und soweit dieser Inhalt unter den Prozessparteien streitig ist. Die richterliche Vertragsauslegung setzt somit stets einen Auslegungsstreit unter den beteiligten Parteien voraus (Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 8. Aufl., Zürich 2003, Rz. 1196).
3.3 In casu fragt sich zunächst, ob überhaupt ein Auslegungsstreit vorliegt, ist doch nicht dargetan und geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, dass der Gehalt der in Ziffer 21 des Zusatzvertrages zum Mietvertrag stipulierten Klausel über die "vorzeitige und nicht vertragskonforme Auflösung des Mietverhältnisses" unter den Parteien streitig ist. Die Vorinstanz äussert sich nicht dazu. Auch scheinen sich die Parteien darin einig zu sein, dass das Mietverhältnis beendet wurde. Der Streit dreht sich vielmehr um die Frage, wie das Mietverhältnis beendet wurde. Der Kläger bzw. seine Rechtsnachfolger vertreten den Standpunkt, die Mieter seien einfach verschwunden und hätten sich geweigert, künftig den vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen, womit sie de facto eine vorzeitige und nicht vertragskonforme Vertragsauflösung herbeigeführt hätten. Die Beklagten behaupten demgegenüber, es sei zu einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien gekommen, indem der Kläger der Übertragung der Miete an I.________ (konkludent) zugestimmt habe; es mangle deshalb bereits an einer vertragswidrigen Auflösung des Mietverhältnisses durch einseitigen Gestaltungsakt, wie er überhaupt erst eine Konventionalstrafe diskutabel hätte machen können.
Die Vorinstanz hat zu diesen Vorbringen keine tatsächlichen Feststellungen getroffen, da sie die Ziffer 21 des Zusatzvertrages zum Mietvertrag von vornherein nur für anwendbar hielt, wenn der Mietvertrag (formgültig) gekündigt wurde. Zu diesem Ergebnis scheint sie in Auslegung der besagten Klausel nach dem Vertrauensprinzip gelangt zu sein, wobei aus ihren Erwägungen nicht hervorgeht, inwieweit sie die entsprechenden Regeln (Erwägung 3.2 vorne) angewandt hat. Das angefochtene Urteil enthält zunächst kein Wort zum Vorliegen eines übereinstimmenden wirklichen Parteiwillens, wie er im Rahmen einer richterlichen Vertragsauslegung zuerst abzuklären ist, bevor die normative Auslegung greift. Bei vertrauenstheoretischer Auslegung hindert sodann der Umstand, dass Kündigungen, welche die Formvorschriften von Art. 266l OR missachten, nichtig sind, die Parteien keineswegs daran, eine Konventionalstrafe für den Fall zu vereinbaren, dass ein Mietverhältnis durch faktisches Verhalten vorzeitig und rechtswidrig beendet wird. - Wie mit der Berufung zu Recht geltend gemacht wird, kann eine Konventionalstrafe gerade für eine solche Konstellation Sinn machen. Die Vorinstanz hat mit ihrem Vorgehen und ihrer Annahme hinsichtlich des Gehalts von Ziffer 21 des Zusatzvertrags die bundesrechtlichen Auslegungsregeln verletzt. Das angefochtene Urteil ist daher in teilweiser Gutheissung der Berufung aufzuheben und die Sache zur Ergänzung des massgeblichen Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Endet das bundesgerichtliche Verfahren mit einem Rückweisungsentscheid, der den Ausgang der Streitsache offen lässt, rechtfertigt es sich, die Gerichtsgebühr den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und die Parteientschädigungen wettzuschlagen (Art. 156 Abs. 3 und Art. 159 Abs. 3 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell I.Rh., Abteilung Zivil- und Strafgericht, vom 3. Februar 2004 wird aufgehoben, soweit damit die Klage abgewiesen wurde, und die Sache wird zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Appenzell I.Rh., Abteilung Zivil- und Strafgericht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Juli 2004
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
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Whether the Federal Supreme Court could review the district court judgment directly.
Only the last cantonal decision was appealable; the appeal was inadmissible insofar as it targeted the district court judgment.
Under Art. 48(1) OG, the object of the federal appeal is only the final cantonal instance decision.
Whether the cantonal judgment had sufficient findings of fact for federal review.
No; the judgment lacked essential factual findings and did not refer to the first-instance judgment, so a remand was required.
Art. 51(1)(c) OG requires a complete and clear statement of the evidence result; without sufficient factual findings, legal review is impossible.
Whether the penalty clause in the addendum required a formally valid notice of termination.
No. The cantonal court misapplied contractual interpretation rules by assuming the clause applied only if a formal termination existed; a penalty for factual, premature and unlawful termination could be intended.
The court must first determine any actual common intent under Art. 18(1) OR and, failing that, interpret according to trust principles; nothing prevents parties from stipulating a penalty for de facto premature unlawful termination despite invalid formal notice under Art. 266l OR.
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