Specific performance of property transfer under purchase rightGerado por IA

{T 0/2}
4A_309/2007 /len

Urteil vom 22. Oktober 2007
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Kiss,
Gerichtsschreiber Leemann.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Franz Mattmann,

gegen

X.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Philipp Dobler.

Gegenstand
Kaufrechtsvertrag,

Beschwerde in Zivilsachen gegen den Beschluss des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz, 1. Rekurskammer, vom 19. Juli 2007.

Sachverhalt:
A.
A.a Am 19. Dezember 2002 verkaufte A.________ (Beschwerdeführer) der X.________ AG (Beschwerdegegnerin) die Liegenschaft GB Nr. 1 in B.________ zum Preis von Fr. 1.7 Mio. Am 20. Dezember 2002 kaufte der Beschwerdeführer von der Beschwerdegegnerin drei landwirtschaftliche Liegenschaften in C.________ für Fr. 1'605'000.--. Die beiden Kaufpreiszahlungen wurden verrechnet, woraus ein Guthaben des Beschwerdeführers von Fr. 95'000.-- resultierte. Am 19. Dezember 2002 wurde zwischen den Parteien ein Kaufrechts- und Vorkaufrechtsvertrag abgeschlossen, mit dem der Beschwerdegegnerin das Recht eingeräumt wurde, die Liegenschaft GB Nr. 2 in B.________ zum Preis von Fr. 550'000.-- zu erwerben. Ebenfalls am 19. Dezember 2002 wurde zugunsten der Beschwerdegegnerin auf der Liegenschaft GB Nr. 3 des Beschwerdeführers in B.________ ein Schuldbrief über Fr. 1 Mio. errichtet.
A.b Am 15. Januar 2004 schlossen die Parteien schriftlich einen Inventarkaufvertrag ab. An die Kaufpreisschuld des Beschwerdeführers über Fr. 1.1 Mio. wurde das erwähnte Guthaben von Fr. 95'000.-- angerechnet. Die Restschuld des Beschwerdeführers im Betrag von Fr. 1'005'000.-- wurde per 1. Mai 2004 fällig und war gemäss Inventarkaufvertrag in geeigneter Form sicherzustellen. Ebenfalls am 15. Januar 2004 wurde auf der Liegenschaft GB Nr. 3 ein weiterer Schuldbrief zugunsten der Beschwerdegegnerin über Fr. 1 Mio. errichtet.
B.
Am 29. März 2006 teilte die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer die Ausübung des Kaufrechts an der Liegenschaft GB Nr. 2 in B.________ mit. Nachdem der Beschwerdeführer nicht bereit war, die Grundbuchanmeldung zu unterzeichnen, erhob die Beschwerdegegnerin beim Einzelrichter des Bezirks Höfe Klage mit dem Begehren, es sei der Beschwerdeführer zu verpflichten, die Grundbuchanmeldung zur Eintragung der Eigentumsübertragung des Grundstücks GB Nr. 2 innert angemessener Frist zu unterzeichnen. Dabei sei dem Beschwerdeführer anzudrohen, dass bei Verweigerung der fristgerechten Unterzeichnung eine gerichtliche Anordnung an das Notariat und Grundbuchamt Höfe in Wollerau ergeht, die Eintragung im Grundbuch vorzunehmen.
Mit Verfügung vom 18. Oktober 2006 hiess der Einzelrichter des Bezirks Höfe das Begehren gut und verpflichtete den Beschwerdeführer, innert zwei Wochen seit Rechtskraft der Verfügung die Grundbuchanmeldung zu unterzeichnen, andernfalls die Verfügung die schriftliche Erklärung des Beschwerdeführers im Sinne von Art. 963 Abs. 1 ZGB ersetze.
Den vom Beschwerdeführer gegen die Verfügung des Einzelrichters des Bezirks Höfe vom 18. Oktober 2006 erhobenen Rekurs wies das Kantonsgericht Schwyz mit Beschluss vom 19. Juli 2007 ab und bestätigte den Entscheid des Einzelrichters.
C.
Gegen den Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 19. Juli 2007 erhob der Beschwerdeführer beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen. Er beantragt die Aufhebung des Beschlusses des Kantonsgerichts vom 19. Juli 2007 sowie die Abweisung der Klage. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst in ihrer Stellungnahme auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
D.
Mit Verfügung vom 30. August 2007 wurde der Beschwerde superprovisorisch die aufschiebende Wirkung erteilt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Da der angefochtene Entscheid am 19. Juli 2007 ergangen ist, richtet sich das Verfahren nach dem BGG (Art. 132 Abs. 1 BGG).
1.2 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdeschrift in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Grundsätzlich unzulässig sind Rügen, die sich gegen die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid richten, sofern diese nicht offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden. Der Beschwerdeführer kann sich dabei nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und substantiiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (vgl. BGE 133 III 350 E. 1.3 S. 351, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4; Urteil 4A_28/2007 vom 30. Mai 2007 E. 1.3; Botschaft zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001, S. 4338. Ferner die im altrechtlichen Berufungsverfahren ergangenen Urteile BGE 130 III 136 E. 1.4; 115 II 484 E. 2a; 111 II 471 E. 1c, je mit Hinweisen).
Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was wiederum näher darzulegen ist.
1.3 Diesen Anforderungen genügt die Beschwerdeschrift über weite Strecken nicht. Der Beschwerdeführer geht namentlich mit den Behauptungen unter Ziffer 2 der Beschwerde hinsichtlich der Rolle von D.________ bzw. der Y.D.________ AG über die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz hinaus, ohne dass dargelegt wird, inwiefern dies nach Art. 105 Abs. 2 BGG zulässig sein soll. Zudem unterlässt es der Beschwerdeführer rechtsgenüglich darzulegen, worin in diesem Zusammenhang eine Rechtsverletzung bestehen soll (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG). Entsprechend kann auf diese Rüge nicht eingetreten werden.
Damit ist auch die Rüge des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) gemäss Ziffer 4 der Beschwerde nicht zu hören, soweit sie sich auf dieselben Behauptungen stützt.
2.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe den Gehörsanspruch verletzt, indem sie sich in mehrfacher Hinsicht nicht mit seiner Argumentation auseinandergesetzt und eingereichte Unterlagen nicht gewürdigt habe.
2.1 Der aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessende Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 127 I 54 E. 2b mit Hinweis).
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt unter anderem die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 133 III 439 E. 3.3 S. 445; 129 I 232 E. 3.2 S. 236; 126 I 97 E. 2b).
Inwiefern sich aus der vom Beschwerdeführer angerufenen Bestimmung von § 52 Abs. 1 ZPO SZ, deren Anwendung als kantonales Recht im Beschwerdeverfahren lediglich unter dem Gesichtswinkel der Willkür überprüft werden kann (vgl. BGE 133 III 462 E. 2.3), weitergehende Rechte ergeben sollen, wird in der Beschwerde nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich.
2.2 Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, die Vorinstanzen hätten das Schreiben von D.________ vom 10. Dezember 2003 sowie das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 24. April 2006 nicht gelesen. Darin bestätige sowohl die Revisionsstelle der Beschwerdegegnerin als auch die Beschwerdegegnerin selbst ausdrücklich, dass der Inventarkaufpreis mit dem Kaufrecht sichergestellt worden sei, und dass dies offensichtlich dem Wille beider Parteien entsprochen habe. Da sich die Vorinstanzen nicht mit den Parteivorbringen und Beweisen auseinandergesetzt hätten, seien § 52 Abs. 1 ZPO SZ und Art. 29 Abs. 2 BV verletzt worden.
Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers hat sich die Vorinstanz mit dem Vorbringen, der am 19. Dezember 2002 abgeschlossene Kaufrechts- und Vorkaufrechtsvertrag sei lediglich sicherungshalber vereinbart worden, eingehend auseinandergesetzt. Mit Verweis auf die erwähnten Schreiben vom 10. Dezember 2003 bzw. 24. April 2006 hielt die Vorinstanz die Vereinbarung eines Sicherungsgeschäfts zwischen den Parteien für nicht erwiesen. Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz die von ihm beigebrachten Schreiben bei der Entscheidfindung berücksichtigt. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) ist vorliegend nicht ersichtlich.
Soweit der Beschwerdeführer eine "unverständliche" Ermittlung des Parteiwillens geltend macht, handelt es sich nicht um eine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der Richtigkeit der von der Vorinstanz konkret getroffenen Tatsachenfeststellungen. Damit kann er nicht gehört werden, da er nicht aufzeigt, dass die gerügten Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG, namentlich einer Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV), beruhen (siehe oben E. 1.2).
2.3 Nicht gefolgt werden kann der Rüge des Beschwerdeführers, die Ausgestaltung des Kaufrechts ohne Anzahlung oder Reugeld, ohne Indexanpassung des Kaufpreises sowie ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung durch Erschliessungsmassnahmen seien von der Vorinstanz unter Verletzung des rechtlichen Gehörs, insbesondere der Begründungspflicht, nicht einmal zur Kenntnis genommen worden.
Die Behauptung des Beschwerdeführers trifft nicht zu. Konkret hat die Vorinstanz dafür gehalten, dass die vom Beschwerdeführer erwähnten Elemente nicht für eine Vereinbarung des Kaufrechts als Sicherungsmittel sprechen. Damit hat sie sich mit dem Vorbringen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt. Die Begründung durch die Vorinstanz ermöglicht dem Beschwerdeführer eine sachgerechte Anfechtung des Entscheids. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, insbesondere der Begründungspflicht, ist nicht ersichtlich.
3.
Der Beschwerdeführer bringt mit Verweis auf Art. 11 Abs. 2 OR weiter vor, der ausschliessliche Sicherungszweck des Kaufrechts- und Vorkaufrechtsvertrags stelle die übereinstimmende Willensäusserung der Parteien dar und sei damit Vertragsinhalt. Diese Sicherungsvereinbarung bedürfe bezüglich der Einräumung eines Kaufrechts zu ihrer Gültigkeit der Form der öffentlichen Beurkundung. Wurde diese Sicherungsabrede nicht öffentlich beurkundet, sei sie mangels Einhaltung der Formvorschriften nichtig. Es sei unhaltbar, so der Beschwerdeführer weiter, wegen der fehlenden öffentlichen Beurkundung des Sicherungszwecks einfach einen anderen Vertrag als den übereinstimmend gewollten anzunehmen.
Der Beschwerdeführer verkennt mit seinen Vorbringen, dass die Vorinstanz das Zustandekommen einer Sicherungsvereinbarung bezüglich der Einräumung eines Kaufrechts verneint hat. Gemäss den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die für das Bundesgericht verbindlich sind (Art. 105 Abs. 1 BGG), ist es dem Beschwerdeführer nicht gelungen aufzuzeigen, dass das Kaufrecht nur sicherungshalber vereinbart wurde. Von einem übereinstimmenden Willen der Parteien diesbezüglich, wie ihn der Beschwerdeführer behauptet, kann demnach nicht ausgegangen werden.
Zwar trifft es zu, dass formbedürftige Rechtsgeschäfte nach denselben Grundsätzen auszulegen sind wie formfreie, das heisst es ist nach den gesamten Umständen zu ermitteln, was die Parteien tatsächlich gewollt haben oder wie ihre Erklärungen nach Treu und Glauben zu verstehen sind (BGE 127 III 248 E. 3c; 122 III 361 E. 4 S. 366; Kramer, Berner Kommentar, N. 59 und 93 zu Art. 18 OR; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. II, 8. Aufl., Zürich 2003, Rz. 1243). In einem weiteren Schritt ist zu beurteilen, ob der nach den allgemeinen Auslegungsmethoden ermittelte Vertragsinhalt in der gesetzlich vorgeschriebenen Form hinreichend zum Ausdruck gebracht worden ist (Kramer, a.a.O., N. 94; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Rz. 1247).
Insofern kann der Erwägung der Vorinstanz, wonach sich ausserhalb der Urkunde liegende Umstände nicht verwenden lassen, da die verurkundete Kaufrechtsvereinbarung eindeutig sei, nicht gefolgt werden. Erwiese sich nämlich aufgrund ausserhalb der Urkunde liegender Umstände, dass die Parteien in Tat und Wahrheit einen anderen Vertrag als den verurkundeten abschliessen wollten, so wären diese selbstverständlich zu berücksichtigen (Art. 18 Abs. 1 OR; BGE 127 III 248 E. 3c; 122 III 361 E. 4 S. 366). Nachdem die Vorinstanz jedoch keinen übereinstimmenden tatsächlichen Parteiwillen bezüglich der angeblichen Sicherungsabrede feststellen konnte, erübrigt sich die Frage, ob der Kaufrechts- und Vorkaufrechtsvertrag vom 19. Dezember 2002 mangels Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR) einer solchen Abrede gemäss Art. 11 Abs. 2 OR formungültig sei. Dass sich das Zustandekommen einer Sicherungsabrede aufgrund des Vertrauensprinzips ergeben soll, legt der Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.
Im Übrigen verkennt der Beschwerdeführer, dass die Vereinbarung eines Kaufrechts im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR auch dann nicht simuliert, sondern wirklich gewollt und ohne Beurkundung einer Sicherungsabrede formgültig ist, wenn ein Beweggrund des Geschäftsabschlusses darin lag, dem Kaufrechtsnehmer für vom Kaufrechtsgeber geschuldetes Geld eine Sicherheit in Form einer zukünftigen Verrechnungsposition sowie eines Anspruchs auf Grundstückübertragung zu verschaffen. Anders verhielte es sich dagegen etwa dann, wenn die Parteien übereinstimmend der Meinung wären, das Kaufrecht solle ausschliesslich der Sicherung einer Forderung dienen und im Falle der Bezahlung der Forderung nicht mehr ausgeübt werden dürfen bzw. das bereits übertragene Grundstück an den Schuldner zurückzuübertragen wäre (vgl. BGE 86 II 221 E. 4 S. 227 f.; Giger, Berner Kommentar, N. 402 zu Art. 216 OR). Letzteres trifft jedoch vorliegend gemäss dem von der Vorinstanz verbindlich festgestellten Sachverhalt (Art. 105 Abs. 1 BGG), wie bereits ausgeführt, nicht zu.
4.
Der Beschwerdeführer trägt zudem unter Berufung auf das Rechtsmissbrauchsverbot (Art. 2 Abs. 2 ZGB) vor, die Beschwerdegegnerin halte sich nicht mehr an den übereinstimmenden Willen und sage, eine Sicherstellung sei nie beabsichtigt gewesen. Die Berufung der Beschwerdegegnerin auf allfällige Mängel in der Formulierung oder eigentliche Formmängel sei rechtsmissbräuchlich.
Die Ausführungen des Beschwerdeführers sind unverständlich und vermögen keine Verletzung des Rechtsmissbrauchsverbots darzutun. So ist insbesondere nicht ersichtlich, dass sich die Beschwerdegegnerin auf Mängel in der Formulierung bzw. Formmängel beruft. Richtig besehen übt der Beschwerdeführer mit dem Verweis auf den von ihm behaupteten übereinstimmenden Willen einmal mehr blosse Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz, was im Beschwerdeverfahren nicht zulässig ist (Art. 105 Abs. 1 BGG).
5.
Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, es sei mit dem Befehlsverfahren nach § 176 Ziff. 2 ZPO SZ eine falsche Verfahrensart gewählt worden, da der Sachverhalt und die Rechtslage nicht liquid seien. Die Sache sei deshalb ins ordentliche Verfahren zu verweisen.
Der Beschwerdeführer verkennt, dass nach Art. 95 BGG die Anwendung von kantonalem Zivilprozessrecht im Beschwerdeverfahren lediglich im Hinblick auf die Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) überprüft werden kann (vgl. BGE 133 III 462 E. 2.3). Da es der Beschwerdeführer unterlässt, eine solche Verletzung verfassungsmässiger Rechte zu rügen und rechtsgenüglich zu begründen (Art. 106 Abs. 2 BGG), kann auf seine Vorbringen nicht eingetreten werden.
6.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Mit dem Entscheid in der Sache selbst wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 9'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Schwyz, 1. Rekurskammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. Oktober 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: