projetos

Property gain tax: proof of post-construction costs failed

2C_40/2008Tribunal Federal / Divisão de Direito Público II10 de mar. de 2008Dismissed

Abrir fonte

Extraído pela Omnilex

Resumo Omnilex

X. challenged a Nidwalden property gain tax assessment after selling his property to his daughter. The dispute concerned whether later expenses for fitting out an attic apartment in 1985/86 could be added to acquisition costs. The Federal Supreme Court held that these additional costs were not proven, that the lower court was entitled to refuse witness evidence, and that the cadastral value with the statutory 50% uplift under cantonal law was sufficient. The appeal was dismissed as manifestly unfounded, and court costs of CHF 1,000 were charged to X.

Sumário Omnilex

Art. 141, 145 and 147 StG/NW; property gain tax; proof of acquisition costs and later value-enhancing expenditures. Where the acquisition price cannot be ascertained, the taxable acquisition price is determined by reference to one and a half times the cadastral value at the time of acquisition. Later expenditures are deductible only if substantiated; where documentary evidence is lacking and the file indicates that the disputed construction work was already substantially completed at the earlier valuation date, the authority may, in anticipatory evaluation of evidence, decline to hear witnesses if their testimony is unlikely to establish the relevant historical costs. Such refusal does not violate the right to be heard and does not amount to arbitrary fact-finding when the statutory uplift already accounts for potential later improvements.

Texto completo

{T 0/2}
2C_40/2008/ble

Urteil vom 10. März 2008
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Müller,
Bundesrichterin Yersin,
Gerichtsschreiber Wyssmann.

Parteien
X.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt Nidwalden.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer 2005,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Nidwalden, Steuerabteilung, vom 3. September 2007.

Erwägungen:

1.
Mit Urteil vom 3. September 2007 wies das Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden die Beschwerde von X.________ ab und bestätigte die Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung mit einem Grundstückgewinn von Fr. 92'700.-- aus dem Verkauf der Liegenschaft Nr. **, GB R.________, Plan Nr. **, mit Wohnhaus vom 28. November 2005 an seine Tochter zum Preis von Fr. 500'000.--. Streitig sind die Kosten, die der Steuerpflichtige nach Bauvollendung in den Jahren 1984 - 1986 für den Fertigausbau der Dachstockwohnung aufgewendet haben will. Da keine Handwerkerrechnungen oder Bauabrechnung aus jener Zeit mehr verfügbar sind, erachtete das Verwaltungsgericht den Nachweis weiterer Aufwendungen nach Bauvollendung nicht als erbracht und stellte für den Erwerbspreis auf den Güterschatzungswert gemäss Schatzungsprotokoll vom 24. November 1981 von Fr. 271'500.-- ab.
Gegen dieses Urteil richtet sich die rechtzeitige Beschwerde von X.________.
Das Kantonale Steueramt beantragt Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.

2.
Gemäss Art. 141 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Nidwalden vom 22. März 2000 (StG) wird auf dem Gewinn aus Veräusserungen von Grundstücken oder Anteilen von solchen die Grundstückgewinnsteuer erhoben. Grundstückgewinn ist nach Art. 145 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Veräusserungserlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis unter Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 147 Abs. 1 StG). Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, ist als Erwerbspreis das Eineinhalbfache des im Zeitpunkt des Erwerbs geltenden Güterschatzungswerts als Erwerbspreis anzurechnen (Art. 147 Abs. 2 StG).
Der Beschwerdeführer vollendete die Baute auf der veräusserten Liegenschaft in den Jahren 1980/81. Da er keine Bauabrechnung oder Handwerkerrechnungen vorlegen konnte, stellte das Verwaltungsgericht für die Ermittlung des Erwerbspreises samt Aufwendungen auf den im Zeitpunkt der Neubaus (1980/81) geltenden Güterschatzungswert von Fr. 271'500.-- gemäss Schatzungsprotokoll vom 24. November 1981 ab, den es gemäss Art. 147 Abs. 2 StG um 50% erhöhte (Fr. 407'250.--). Den Nachweis weiterer Aufwendungen nach Bauvollendung für den Ausbau der zweiten Wohnung erachtete das Gericht nicht als erbracht, nachdem der Beschwerdeführer keine derartigen Aufwendungen belegt hat. Zudem gehe aus dem Güterschatzungsprotokoll vom 24. November 1981 hervor, dass das Wohnhaus schon damals mit zwei Wohnungen geschätzt worden sei.
Inwiefern diese Begründung beanstandet werden könnte, ist nicht zu sehen. Der Beschwerdeführer wendet ein, als Folge des Ausbaus der zweiten Wohnung in den Jahren 1985/86 sei eine Güterschatzung angeordnet worden. Aus dem vorgelegten Schatzungsprotokoll geht indessen lediglich hervor, dass im Jahre 1986 der Sachversicherungswert angepasst worden ist. Irgendwelche Rückschlüsse über Art und Umfang der Arbeit lassen sich daraus nicht schlüssig entnehmen. Auch muss aus den vorgelegten Plänen sowie den weiteren Angaben des Beschwerdeführers geschlossen werden, dass die Zweitwohnung bereits im Jahre 1981 zu einem wesentlichen Teil ausgebaut worden war. Sie wird denn auch im Schatzungsprotokoll (Güterschatzung) vom 24. November 1981 explizit erwähnt.
Dass der angerufene Zeuge nach über zwanzig Jahren über die damaligen Kosten noch zuverlässige Angaben machen könnte, durfte das Verwaltungsgericht in antizipierter Beweiswürdigung verneinen. Ein jährlicher Wertzuwachs über einen Zeitraum von 18 Jahren (1986 - 2004) von jährlich knapp 3 % entspricht der normalen Wertsteigerung von Immobilien. Sie lässt darauf schliessen, dass die Arbeiten der Jahre 1985 und 1986 den Wert der Immobilie nicht mehr entscheidend beeinflusst haben. Jedenfalls wird mit dem gesetzlichen Zuschlag von 50 % zum Güterschatzungswert (Art. 147 Abs. 2 StG) den allfälligen wertvermehrenden nachträglichen Aufwendungen genügend Rechnung getragen. Wenn daher das Verwaltungsgericht auf die Einvernahme von Zeugen verzichtet und die Grundstückgewinnsteuerveranlagung bestätigt hat, hat es weder den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör verletzt, noch hat es den Sachverhalt in rechtsverletzender Weise festgestellt oder kantonales Recht willkürlich angewendet.

3.
Die Beschwerde ist offensichtlich unbegründet und im Verfahren nach Art. 109 BGG zu erledigen. Die Verfahrenskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 65 und 66 Abs. 1 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden, Steuerabteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. März 2008
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Merkli Wyssmann

Palavras-chave

property gain taxcadastral valueacquisition costsburden of proofanticipatory assessment of evidenceright to be heardtax assessmentcourt costs

Extraído pela Omnilex

Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether alleged post-construction expenses for the attic apartment were proven and deductible in the property gain calculation.

Decisão extraída

The taxpayer did not prove additional post-completion expenses; the tax authority could rely on the substantiated property valuation basis.

Fundamentação extraída

No invoices or construction accounts were available; the documents and arguments indicated that the second apartment had largely already been fitted out in 1981. The anticipated witness evidence was unlikely to clarify costs after more than twenty years. The statutory 50% uplift of the cadastral value sufficiently covers possible later value-enhancing expenditures.

Questão jurídica principal

Whether the cantonal court violated the right to be heard or arbitrarily established the facts by refusing witness evidence and confirming the assessment.

Decisão extraída

No violation of the right to be heard and no arbitrary fact-finding occurred.

Fundamentação extraída

The court could legitimately refuse further evidence in anticipatory assessment because it would not reliably establish the historical costs; its factual findings were supported by the cadastral records and the file.

Questão jurídica principal

Whether the appeal against the property gain tax judgment should succeed.

Decisão extraída

The appeal was manifestly unfounded and had to be dismissed in summary proceedings.

Fundamentação extraída

The challenged reasoning was sustainable under the cantonal tax provisions and the procedural objections lacked merit.

Continue sua pesquisa no ChatGPT ou Claude

Conecte o Omnilex para pesquisar o corpus jurídico pelo seu assistente de IA.