Building permit condition on passage servitude held unlawfulGerado por IA

{T 0/2}
1P.434/2003/col

Arrêt du 13 octobre 2003
Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges Aemisegger, Président de la Cour et Président du Tribunal fédéral, Reeb et Féraud.
Greffier: M. Parmelin.

Parties
les époux A.________,
recourants, représentés par Me Guy Frédéric Zwahlen, avocat, rue Céard 13, 1204 Genève,

contre

les époux B.________,
intimés, représentés par Me Jean-Franklin Woodtli, avocat, rue Prévost-Martin 5, case postale 145,
1211 Genève 4,
Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement du canton de Genève, rue David-Dufour 5, case postale 22, 1211 Genève 8,
Tribunal administratif du canton de Genève, rue du Mont-Blanc 18, case postale 1956, 1211 Genève 1.

Objet
autorisation de construire; validité d'une clause accessoire,

recours de droit administratif et de droit public contre l'arrêt du Tribunal administratif du canton de Genève
du 17 juin 2003.

Faits:
A.
Les époux B.________ sont copropriétaires de la parcelle n° 5846 du registre foncier de la Commune de Collonge-Bellerive. D'une surface de 1'130 mètres carrés, cette parcelle sise en cinquième zone de construction est bordée au nord par le chemin de Sous-Cherre, à l'ouest par deux parcelles bâties et au sud par la parcelle n° 5845, propriété des époux A.________. Elle est notamment grevée en limite ouest d'une servitude de passage à pied et à véhicule d'une largeur de 1,5 mètre au profit de la parcelle des époux A.________.
Le 5 novembre 2001, les époux B.________ ont requis l'autorisation de construire une villa individuelle avec garage et piscine sur leur bien-fonds. Cette requête faisait suite à un projet immobilier portant sur les parcelles nos 5845 et 5846, qui prévoyait un accès commun à l'est. Les plans d'enquête mentionnaient la servitude de passage actuelle en limite ouest, avec une extension de son assiette à trois mètres, pour tenir compte des conclusions prises en ce sens par les époux A.________ dans le cadre d'une action en constitution d'un passage nécessaire ouverte devant le Tribunal de première instance du canton de Genève.
Par décision du 14 février 2002, le Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement du canton de Genève (ci-après: le Département) a délivré aux époux B.________ l'autorisation de construire sollicitée, à la condition posée sous chiffre 5 que la copie du plan et de l'acte inscrits au registre foncier de la servitude de passage pour tous véhicules au profit de la parcelle n° 5845 lui parviennent avant l'ouverture du chantier, conformément au préavis de la division de l'aménagement. Dans un avenant du 5 mars 2002, il a précisé que le plan et l'acte de la servitude de passage pour tous véhicules portait non seulement sur la servitude existante, mais également sur l'extension envisagée, conformément aux plans d'enquête.
Par décision du 16 décembre 2002, la Commission cantonale de recours en matière de constructions a admis le recours des époux B.________ et annulé la condition posée sous chiffre 5 de l'autorisation de construire du 14 février 2002 au motif que cette condition était illégale. Elle a considéré en substance qu'en l'absence de tout projet de construction sur la parcelle des époux A.________, le Département devait uniquement s'assurer que l'accès à la villa des requérants était garanti et qu'il n'était pas habilité à faire dépendre l'ouverture du chantier de l'élargissement préalable à trois mètres de l'assiette de la servitude de passage au profit de la parcelle n° 5845.
Les époux A.________ ont recouru sans succès contre cette décision auprès du Tribunal administratif du canton de Genève (ci-après: le Tribunal administratif ou la cour cantonale). Dans son arrêt du 17 juin 2003, cette autorité a estimé que l'élargissement de la servitude de passage existante à trois mètres était une question de droit privé et que le Département avait excédé sa compétence en assortissant l'octroi du permis de construire aux époux B.________ à une telle condition.
B.
Agissant par la voie du recours de droit administratif, subsidiairement par celle du recours de droit public, les époux A.________ concluent principalement à l'annulation de cet arrêt. Dans le cadre du recours de droit administratif, ils demandent en outre au Tribunal fédéral d'ordonner qu'il soit établi un droit de passage de trois mètres, fondé sur le droit public fédéral, permettant l'accès depuis la voie publique à leur parcelle, à travers la parcelle des époux B.________, et de soumettre l'autorisation de construire litigieuse à une charge consistant dans la création d'une servitude de passage pour tous véhicules d'une largeur de trois mètres grevant la parcelle n° 5846 au profit de la parcelle n° 5845; sur le fond, ils se plaignent d'une violation des art. 19 al. 1, 20 et 22 al. 2 let. b de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). A l'appui du recours de droit public, ils dénoncent une violation de leur droit d'être entendus, de la garantie de la propriété, du principe de la force dérogatoire du droit fédéral et de l'interdiction de l'arbitraire.
Le Tribunal administratif se réfère à son arrêt. Le Département conclut au rejet des recours. Les époux B.________ proposent de déclarer le recours de droit administratif irrecevable, respectivement de le rejeter, et de rejeter le recours de droit public.
C.
Par ordonnance du 29 août 2003, le Juge présidant la Ire Cour de droit public a rejeté la demande d'effet suspensif présentée par les époux A.________.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 129 I 185 consid. 1 p. 188; 129 II 225 consid. 1 p. 227 et la jurisprudence citée).
1.1 L'arrêt attaqué, rendu en dernière instance cantonale, concerne une autorisation de construire dans la zone à bâtir. En vertu de l'art. 34 al. 1 et 3 LAT, seul le recours de droit public est en principe ouvert contre une telle décision dans la mesure où celle-ci ne porte pas sur l'application des art. 5 et 24 à 24d LAT. La jurisprudence admet cependant qu'elle puisse faire l'objet d'un recours de droit administratif, lorsque l'application du droit fédéral de la protection de l'environnement, ou d'autres prescriptions fédérales spéciales directement applicables est en jeu (ATF 125 II 10 consid. 2a p. 13; 123 II 88 consid. 1a p. 91, 231 consid. 2 p. 233; 121 II 72 consid. 1b p. 75 et les arrêts cités). Les recourants prétendent en l'occurrence que la suppression de la charge assortie à l'octroi de l'autorisation de construire délivrée à leurs voisins ferait obstacle au droit fédéral en empêchant que leur terrain soit doté d'une voie d'accès adaptée à l'utilisation de leur parcelle comme le requiert l'art. 22 al. 2 let. b LAT; ils se plaignent à cet égard de la non-application des art. 19 al. 1 et 20 LAT. Or, conformément à l'art. 34 al. 1 et 3 LAT, un tel grief doit être invoqué par la voie du recours de droit public (cf. ATF 115 Ib 383 consid. 1a in fine p. 386; arrêt 1A.171/1993 du 5 août 1994, consid. 1a publié à la ZBl 96/1995, p. 231). Pour le surplus, les recourants n'invoquent la violation d'aucune autre disposition du droit fédéral directement applicable, de sorte que le recours de droit administratif est irrecevable.
1.2 La vocation pour agir par la voie du recours de droit public se détermine exclusivement selon l'art. 88 OJ; il importe peu à cet égard que la qualité de partie ait été reconnue aux recourants en procédure cantonale. En matière d'autorisation de construire, le Tribunal fédéral reconnaît la qualité pour recourir aux voisins s'ils invoquent la violation de dispositions du droit des constructions qui sont destinées à les protéger ou qui ont été édictées à la fois dans l'intérêt public et dans celui des voisins (ATF 127 I 44 consid. 2c p. 46). Ils doivent en outre se trouver dans le champ de protection des dispositions dont ils allèguent la violation et être touchés par les effets prétendument illicites de la construction ou de l'installation litigieuse (ATF 121 I 267 consid. 2 p. 268 et les arrêts cités).
En l'occurrence, les recourants ne contestent pas que le projet litigieux réponde aux normes de police des constructions en vigueur; ils ne prétendent pas plus que le projet des intimés les priverait d'une voie d'accès à leur parcelle ou qu'il les entraverait dans l'exercice de la servitude de passage, telle qu'elle est inscrite au registre foncier. Ils affirment en revanche disposer d'un droit de passage fondé sur le droit public, dont la cour cantonale aurait dû tenir compte en assortissant l'octroi du permis de construire délivré aux époux B.________ à l'inscription préalable au registre foncier d'une servitude de passage de trois mètres grevant la parcelle n° 5846 au profit de leur parcelle. La question de savoir si l'existence d'un tel droit suffirait à leur conférer la qualité pour agir peut demeurer indécise, car leur argumentation ne peut de toute manière pas être suivie.
Selon la jurisprudence à laquelle se réfèrent les recourants, il incombe en premier lieu au droit public de prévoir les instruments propres à assurer l'équipement des zones constructibles; l'octroi d'un passage nécessaire au sens du droit civil n'entre pas en considération tant qu'un accès approprié peut être réalisé par des moyens de droit public (ATF 121 I 65 consid. 4b p. 70). Il n'y a pas lieu d'examiner si cette jurisprudence s'applique effectivement dans le cas particulier ou si, au contraire, l'élargissement de la servitude de passage ressortit uniquement au droit privé, comme l'a retenu la cour cantonale, car la décision attaquée est de toute manière conforme aux principes développés dans l'arrêt précité et échappe au grief d'arbitraire (cf. ATF 129 I 173 consid. 3 p. 178). L'art. 19 LAT ne précise en effet pas par quel moyen l'obligation d'équiper les zones à bâtir, qui incombe à la collectivité publique en vertu de cette disposition, doit être mise en oeuvre; en particulier, il n'impose pas un droit de passage nécessaire fondé sur le droit public - même si le droit fédéral ne l'interdit pas (ATF 121 I 65 consid. 5a/aa p. 70) -, que les recourants pourraient faire valoir à l'occasion d'un projet immobilier déposé par leur voisin en tout point conforme aux normes de police des constructions. Pareille obligation ne saurait par ailleurs se déduire directement de la garantie de la propriété consacrée à l'art. 26 al. 1 Cst., dont se prévalent également les recourants. A tout le moins, elle devrait reposer sur une base légale expresse, en raison de l'atteinte qu'elle porte à la propriété des voisins concernés (cf. art. 36 al. 1 Cst.; ATF 117 Ib 172 consid. 3 p. 176). L'art. 16 al. 1 let. b de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses (LCI) prévoit certes que l'autorisation de construire peut être subordonnée à l'équipement préalable des terrains. A supposer que cette disposition constitue une base légale suffisante pour assortir l'octroi du permis de construire aux époux B.________ de la constitution préalable d'une servitude de passage grevant leur parcelle en faveur de celle des recourants, encore faut-il que cette solution respecte le principe de la proportionnalité (cf. art. 36 al. 3 Cst.; ATF 121 I 65 consid. 5a/cc p. 71; arrêt 1A.145/1998 du 7 juillet 1999 consid. 9b paru à la RDAT 1999 II n° 62 p. 230). Or, le recours à un droit de passage fondé sur le droit public est subsidiaire par rapport aux moyens de droit public tirés de l'aménagement du territoire (ATF 121 I 65 consid. 5b/aa p. 71); par ailleurs, il n'est pas exclu qu'une autre variante permettant d'éviter le passage au travers du bien-fonds des intimés puisse également garantir l'accès de la parcelle des recourants au domaine public. Les autorités de recours cantonales n'ont donc pas fait preuve d'arbitraire en annulant la condition posée sous chiffre 5 du permis de construire délivré aux époux B.________. La suppression de cette clause accessoire se justifie d'autant plus qu'elle ne présente pas de rapport de connexité étroit avec le projet des intimés, ce qui aurait pu à la rigueur être le cas si l'une des constructions prévues s'implantait sur l'assiette élargie à trois mètres de la servitude de passage, et qu'elle n'est pas nécessaire pour le rendre conforme aux normes de police des constructions applicables (ATF 117 Ib 172 consid. 3 p. 176; Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2è éd., Lausanne 1988, p. 185 et les références citées).
1.3 Les recourants se plaignent enfin en vain d'une violation de leur droit d'être entendus. Le Tribunal administratif a considéré que la question de savoir si l'assiette de la servitude de passage pouvait ou non être doublée ressortait uniquement au droit privé; il a donc implicitement admis que l'art. 19 al. 1 LAT ne conférait aux époux A.________ aucun droit d'exiger l'extension de l'assiette de la servitude de passage existante à l'occasion d'un projet de construction déposé par leurs voisins. Ils étaient donc en mesure de comprendre les raisons pour lesquelles la cour cantonale n'avait pas souscrit à leur argumentation et de l'attaquer en connaissance de cause, ce qui suffit à satisfaire les exigences de motivation déduites de l'art. 29 al. 2 Cst. (cf. ATF 129 I 232 consid. 3.2 p. 236 et les arrêts cités).
2.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'irrecevabilité du recours de droit administratif et au rejet du recours de droit public, dans la mesure où il est recevable. Les frais du présent arrêt doivent être mis à la charge des recourants qui succombent (art. 156 al. 1 OJ). Ces derniers verseront en outre une indemnité de dépens aux intimés, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, vu l'art. 36a OJ, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours de droit administratif est irrecevable.
2.
Le recours de droit public est rejeté dans la mesure où il est recevable.
3.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des époux A.________.
4.
Une indemnité de 2'000 fr. est allouée aux époux B.________, créanciers solidaires, à titre de dépens, à la charge des époux A.________, débiteurs solidaires.
5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties, ainsi qu'au Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement et au Tribunal administratif du canton de Genève.
Lausanne, le 13 octobre 2003
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: