Reintegration under Art. 284 LP requires a summary review of landlord lienGerado por IA

122 Schuldbetreibungs-und Konkursreeht. N0 33.

an die im Kollokationsplan als Gläubigerin aufgeführte

Schweizerische

Volksbank in Bem zu richten, es wäre

denn,

dass der Sachwalter von dieser seinerzeit aus-

drücklich darüber in Kenntnis gesetzt worden. dass

die fragliche Forderung infolge Zahlung

durch den

Bürgen Leutenegger an diesen. übergegangen sei. Das

ist aus den Akten nicht ersichtlich. Datnach steht

lediglich fest, dass der Sachwalter von der betreffenden

Zahlung

Kenntnis hatte.

Demnach erkennt die Schuldbdr.-und KQnkurskammer:

Der Rekurs wird im Sinne der Motive gutgeheissen.

33. ArrAt du 27 aeptembre 1926

dans la cause Gardet et ernard.

Art. 284 LP. Lorsque les droits du requerant sont contestes

par le locataire, les autorites de poursuite doivent, avant

de se prononcer sur la reintegration, examiner sommaire-

ment le point de savoir si le bailleur possede un droit de

retention sur les objets emportes clandestinement ou avec

violence. Leur decision ne prejuge pas la question, que les

interesses peuvent soumettre aqx tribunaux.

1. -Par bail du 14 septembre 1922, passe avec
2. Wakker, regisseur, les recourants ont loue pour six

ans a compter du 1 er novembre 1922 un appartement

dans l'immeuble n° 2 de hi rue Verdaine, aujourd'hui

propriere de la SocietC Saturne. Le loyer, payable par

trimestre et d'avance, fut fixe a 1800 fr. pour les trois

premieres,

et a 1900 fr. par an pour les trois demieres

annres.

Le 25 juin 1926, les recourants informerent le regis-

seur qu'ils avaient l'intention de quitter la rue Ver-

dame

le 15 juillet et de transferer leurs bureaux au

n° 11 de la rue de la Tour-Maitresse. Wakker leur demanda

de foumir des cautions en banque pour Je loyer a courir

jusqu'a l'echeance du bail. Les recourants estimerent

Sdlwdbetreihungs-tmd KonJwrsreeht. N° 33. l23

que cette pretention etait inadmissible du moment que

le droit de retention du bailleur ne pouvait s' exercer

legalement que pour le loyer de l'annee ecouhne et du

semestre courant, BOit a leur egard pour le loyer du

l

er

mai 1925 au 30 avril 1926 (annee ecoulee) et du

ler mai au 31 octobre 1926 (semestre courant). lls

firent observer

qu'ils avaient paye le loyer jusqu'au

31 juillet 1926 et offrirent de verser le montant du

loyer jusqu'au 31octobre 1926 en echange de l'autori-

sation de demenager le 15 juillet. lls payerent le 14 juil-

let,

par 475 fr., le loyer des mois d'aoiit, septembre et

octobre 1926, et aviserent le regisseur, par lettre du

mnme jour, que le demenagement etait fixe au 17 juillet,

des 8 heures du matin.

Wakker s'opposa ce jour-la al'enIevement des meubles

et requit l'assistance de la force publique. Mais le com-

missaire de police

et le Parquet refuserent d'lntervenir

par le motif que le droit de retention du bailleur n'existait

plus ensuite du paiement du loyer jusqu'au 31 octobre

1926. Le mobilier

fut transporte par les recourants a la

rue de

la Tour-Maitresse, malgre les protestations du

regisseur.

Le 22 juillet,

Gardet et Bernard declarerent vouloir

resilier leur bail pour la date du 31 octobre 1926, en

invoquant l'art. 269 CO.

B. -Le 19 juillet, la Societe Saturne deposa une

demande de reintegration des meubles et de prise d'in-

ventaire. Elle aUeguait que les objets soumis a son droit

de retention avaient ete emportes avec violence par ses

locataires.

L' office des poursuites de Geneve decida de donner

suite acette requisition.

Gardet et Bernard porterent plainte al'Autorite

cantonale de surveillance, en soutenant que le droit de

retention de la Societe requerante n'existait plus et

qu'en consequence, rart. 284 LP n'etait pas applicable

a leur egard.

124 Schuldbetreibungs-und Konkursrecht. N0 SS. Dans sa reponse, l' office observa que la question de l' existence du droit de retention relevait exelusivement . du juge et que les autorites de poursuite devaient se borner a examiner si les eonditions de rart. 284 LP etaient remplies, ce qui etait le cas en l'espece. Statuant le 24 aotlt 1926, l' Autorite de surveillanee a rejete la plainte. Elle constate dans sa deeision que l'enlevement des meubles a eu lieu avec violence, contre le gre du proprietaire, et que les conditions objectives de rart. 284 sont done remplies. Le point de savoir si la requerante possede oui ou non un droit de retention sur les meubles des locataires echappe a la connaissanee des organes de poursuite, qui sortiraient done de leurs attribulions en l'examinant et risqueraient de rendre impossible l'appel au pouvoir judieiaire. L'offiee et l'autorite de surveillanee ne pourraient intervenir que s'il etait manifeste que le bailleur ne puisse invoquer aucun droit de retention, notamment dans le cas Oll le requerant reconnaitrait lui-mem qu'il poursuit Ie paiement, non pas d'un loyer, mais d'une indemnite. C. -Par memoire depose en temps utile, Gardet et Bernard ont reeouru au Tribunal federal en eoncluant a ce que la decision de l'Autorlte de surveillanee soit annulee et l'offiee de Geneve invite a ne pas donner suite a la demande de reintegration et d'inventaire for- mee par la Soeiete Saturne .. Considerant en droit : D'apres le texte de l'art. 284 LP, les objets qui garnis- saient les Heux loues peuvent etre reintegres en principe dans les dix jours a compter de leur deplacement, des l'instant Oll il est etabIi qu'ils ont ete emportes clandes- tinement ou avec violence. L'on ne saurait toutefoisen conelure que les autorites de poursuite soient tenues, dans tous les cas Oll leS eonditions posees par l'art. 284 sont remplies, d'or- donner la reintegration sans se preoccuper de savoir Schuldbetreibungs-und Konkursrecht. N° 3S. 125 si'les objets enleves sont soumis ou non au droit de re- tention du bailleur. Une teIle interpretation de la loi pourrait eonduire en effet ades inconvenients que le legislateur n'a eertainement pas voulus. La reintegra- tion est aceompagnee d'office d'une prise d'inventaire a l'issue de laquelle le bailleur est invite a introduire la poursuite en realisation de gage dans les dix jours des la eommunication du proces-verbal pour le loyer echu et, pour le loyer courant, dans les dix jours des son eeheance. Lorsque le loyer echu est deja paye au moment de la reintegration, le bailleur peut done attendre jusqu'a l' echeance du proehain terme pour commencer des poursuites et pendant ce temps, qui sera plus ou moins long suivant les clauses du contrat de bail, les meubles du locataire se trouvent frappes d'indisponibilite. Or, il est inadmissible que eette sorte de sequestre mis sur les objets reintegres et inventories puisse durer plus ou moins longtemps selon les eirconstances lorsque le droit de retention se trouve conteste. Estimant que la situation speciale resultant de la reintegration devait etre liquidee sans retard, en cas de contestation, le legislateur lui- meme a enjoint au juge de statuer ( en la forme de la proeedure acceUnree )) (art. 284 LP i. f.). Et c'est deja dans la meme pensee, pour eviter que les droits du locataire soient injustement compromis par les effets de la prise d'inventaire, que le Tribunal federal a declare applicable par analogie a l'art. 283 LP la disposition de rart. 278 relative au sequestre (cf. circulaire n° 24 du 12 juillet 1909; RO 51 III p. 151). Le locataire lese par une reintegration pourrait, il est vrai, sauvegarder ses droits dans une eertaine mesure en demandant immediatement au juge de constater que le bailleur ne possede pas de droit de retention. Mais ce serait lui imposer une obligation injustifiee que de le contraindre en tout etat de cause a ouvrlr lui...;meme action pour se proieger. Dans la regle, en effet, il incombe au creaneier de prendre l'initative d'une action judi-

126 Schuldbetreibungs-und Konkursreeht. N0 33. ciaire pour faire reconnaitre le bien-fonde de pretentions contestees par son debiteur. Dans la poursuite pour !oyers et fermages, l'opposition du locataire met le bailleur dans la meme situation. Mais dans le cas on le bailleur qui a obtenu la reintegration est en droit de differer la poursuite jusqu'ä. l'echeance d'un terme l locananre n peut u.ser immediatement du moyen d; I ?PnOSltI?n; 11 ne lu reste pas d'autre ressource que d aglr Im-meme en Justice. Cette obligation pour le locataire dont les droits sont en peril de prendre le röle de demandeur dans un proces est sans doute inequitable lorsqu'il parait certain d'emblee que le droit de retention n'existe pas. Pour obvier ä. ces inconvenients, il importe qu'avant d'ordonner la reintegration et chaque fois que le droit du requerant est conteste, les autorites de poursuite examinent sommairement, sur la base du dossier, la question de savoir si le bailleur possecte oui ou non un droi d retention sur les objets enleves, et prennent provlsOlrement position a ce sujet. Elles doivent naturel- lement se borner a exprimer leur opinion sur ce point dans les motifs de leur decision, et pro non cer uniquement que les objets seront laissees la ou Hs ont He emportes, ou au contraire reintegres dans les locaux Ioues. n va sans dire que cette decision ne peut entraver l'action judiciaire. Elle laisse intact le groit pour les interesses de porter le differend devant le juge en lui demandant d'ordonner que les meubles soient replaces a l'endroit ou ils se trouvaient auparavant. En l'espece, il est impossible d'admettre, au vu des pieces produites, que le bailleur possecte contre ses locataires une creance garantie par un droit legal de retention sur les objets emportes. Le droit de retention n'existe, d'apres l'art. 272 CO, que pour le loyer de l'annee ecoulee. et du semestre courant. Or, les recou- rants ont prouve par quittances qu'ils ont integralement paye leu!' loyer, tant pour l'annee ecoulee, du 1 er mai Sehuldbetreibungs-und Konkursreeht. N° 33. 127 1925 au 30 avril 1926, que pour le semestre courant, du

er mai au 31 ,octobre 1926. En ce qui concerne le loyer ä. courir du 1 er novembre 1926, qui seul parait entrer en ligne de compte, la Sociere Saturne ne peut invoquer aucune garantie legale dont elle serait fondre ä. demander protection. En consequence, sa requete du 19 juillet

doit etre ecartee, et les meubles laisses ä. la disposi- tion des recourants. Comme il vient d'etre dit,le rejet d'une demande de reintegration et de prise d'inventaire par les autorites de poursuite, sur la base d'un examen sommaire, ne prejudieie pas aux droits du bailleur, qui demeure libre de saisir le juge de la question conformement a l'art. 284 LP, en concluant ä. la reconnaissance de son droit de retention et ä. la reintegration des meubles enleves. La Chambre des Poursuites et des Faillites prononce: Le recours est admis dans le sens des considerants ci-dessus et les decisions prises par l'office des poursuites et par l' Autorite de surveillance de Geneve sont annulees.