Expropriation compensation for loss of use before constructionGerado por IA

-138 Strafrecht. und Gebr. Buchwalter erwartete und dann auch tatsäch- :lieh eingetretene Preissteigerung sich zunutze zu machen, selbst auf die Gefahr hin, die Ware dadurch dem inlän- . disehen Konsum vorzuenthalten oder endgültig zu ent- ziehen. Der durch die Verordnung vom 10. August 1914 unter Strafe gestellte Deliktstatbestand ist somit in der 'Tat erfüllt. Demnach hat der Kassationshof erkannt: Die Kassationsbeschwerde wird gutgeheissen, das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 27. Februar 1917 aufgehoben und die Sache zu neuer Entscheidung an das genannte Gericht zurückgewiesen. V. ORGANISATION DER BUNDESRECHTSPFLEGE ORGANISATION JUDICIAIRE FEDERALE Siehe Nr. 16, 18, 19. Voir nOS 16, 18, 19.

C. EXPROPRIATIONSRECHT EXPROPRIATION 20. tTrteil vom 8. lürz 1917 i. S. Schweizerische Bund.esbahnen gegen Held. Fürst. Teilenteignung. Entschädigung für Behinderung in der Aus- nützung des ganzen Grundstückes von der Planauflage bis zur Werkvollendung. (Art. 3 und 23 Expr.-Ges.) A. -Der Expropriat ist Eigentümer einer noch unüberbauten Liegenschaft an der Ecke Seestrasse- Brunaustrasse in Zürich-Enge. Das Grundstück besteht aus zwei Parzellen von 1861 und 957 m

Inhalt (plan- nummern 139 und 140,Katasternummern 137 und 1941); es ist von Villen umgeben und bietet eine schöne Aus- sicht auf den See. Laut einer während des Rekursver- fahrens bekannt gewordenen Servitut zu Gunsten eines Nachbars dürfen auf dem Grundstück nicht mehr als zwei Villen mit Oekonomiegebäuden erstellt werden. Das neue Trace der linksufrigen Zürichseebahn durchschneidet die Liegenschaft schräg in einem Tunnel. Dieser kommt sehr wenig tief unter die Oberfläche zu liegen und wird daher nicht gebohrt, sondern offen, mitte1st eines Ein- schnittes, ausgeführt. Zu diesem Zwecke wird ein Streifen von 330 m t von der Bahn vorübergehend in Anspruch genommen. Ferner wird das Grundstück mit der Dienst- barkeit der Unüberbaubarkeit der Tunneldecke und des Verbotes der Baumpflanz:ung auf dem Tunnelstreifen belegt. B. -Die eidgenössische Schätzungskommission des

140 Exproprlatlonsreeht. N0,20. II. Kreises hat durch Entscheid vom 10. Oktober 1914,. zugestellt am 26. /27. Oktober 1914, erkannt: I. Die Schweiz. Bundesbahnen haben an G. Held- Fürst, Architekt in Zürich, zu bezahlen : a) Für'vorübergehende Besitznahme und Benützung eines Streifens von 500 m

(recte 330 m

) auf den Plan- parzellen 139 und 140 (Kataster N° 137 und 1941). 5% ab einem Betrage von 40 Fr. per m

zahlbar vom Tag der Inanspruchnahme des Landes bis zur Rückgabe zur Wiederbesitznahme durch den Expro- priaten. b) Für dauernden Minderwert dieses Streifens in- folge der Servitut der Unüberbaubarkeit und des Verbots der Baumpflanzung eine Entschädigung von 30 Fr. per m

3. Für Minderwert des südlich vom Expropria-
4. tiol1sstreifen befindlichen Restlalldes eine Entschädi-

gung von 10 Fr. per m

II. Das Ausrnass aller obigen Land stücke bleibt vorbehalten. III. Die hievor sub I b) zugesprochene Entschädi- ) gung ist zu verzinsen von dem Tage an, da der Expro- priat wieder in den freien Besitz'des Streifens gekommen , ist ; die hievor sub I c) zugesprochene Entschädigung ) vom Tage der Inanspruchnahme des Landes an; der Zinsfuss beträgt in beiden Fällen 5 %. l) IV. Die weitergehenden Begehren des Expropriaten sind abgewiesen. Der Expropriat hatte nämlich u. a. eine Entschä- digung in der Höhe von 5 % des Verkehrswertes des ganzen Grundstückes seit der Planauflage(13. März 1914) bis zur Fertigstellung der Bahnbaute und daneben 12,000 Fr. für entgangenen Geschäftsgewinn aus der Ueberbauung und der Verwertung der Bauten verlangt. Auf die 'erstere Entschädigungsforderung ist die Schät- zungskommission nach den Erwägungen des Entscheides , 141 nnht eingetreten, weil hiefÜf das Bundesgericht als einzige.Instanz zuständig sei (Art. 23 Abs. 3 Expr.-Ges.). C. -Vor Bundesgericht haben beide Parteien sich damit einverstanden erklärt, dass dieses Begehren. an dem, der, Enpropriat festhält. mit im .vorliegenden Ver- fahren bnhandelt. werde. Die üpr.igen Rekursbegehren beider Parteien fallen ausser, Betracht. weil der Urteilsantrag der Instruktions- kommission in dieser Hinsicht nicht angefochten ist. D. -An der Augenscheinsverhandlung vom 16. März 1915 hat der Vertreter der Expropriantin den defini- tiven Plan, mit Angabe des bereits durch die Stadt zu Strassenzwecken expropriierten Gebietes, eingelegt und folgende verbindliche Erklärungen abgegeben: die im Plan enthaltene rote Linie stelle die Grenze des Servi- tutgebietes gegen Süden dar; die Fläche, die Gegenstand der vorübergehenden Benutzung durch die Bahn, sowie der Einräumung der Untertunnelungsdienstbarkeit bilde, betrage 330 m

, wovon ungefähr die Hälfte Gebiet ausser- halb der BauIinie betreffe, nördlich der TUllllelzone bleibe dem Expropriaten kein Land. E. -Die bUl1desgerichtlichen Experten (Architekt Hess in Zürich, Architekt Romang in Basel, Architekt Gaudy in Rorschach) führen in ihrem Hauptgutachten hinsichtlich der Expropriationsbannentschädigung aus: Der Expropriat erleidet Schaden dadurch, dass er )) auf seinem Terrain nicht bauen kann, bis der Umbau I). der Linksufrigen durchgeführt ist. Er könnte wohl in I) der: westlichen Ecke heute schon einen Bau erslellen. I Er . würde aber mit Rücksicht auf die Störungen und I) Unannehmlichkeiten, welche die UmbauarbeiteIl mit i sich bringen. weder einen Käufer. noch einen Mieter für dieses Haus finden, bis der Umbau fertig ist. Aus diesem. Grunde scheint uns das Begehren für Ersatz I des Zinses von der Expropriationsausschreibung an von unserem Standpunkt als Experten nieht ungerecht-

Expropriation.recht. N° 20. fertigt und zwar in jedem Falle, d. h. wenn die SBB verpflichtet wird, den ganzen Platz oder einen Teil ) zu übernehmen, und wenn sie einen Teil nur während der Umbaute in Anspruch nimmt. F. -Die Instruktionskommission hat sich den An- trägen der Experten angeschlossen, mit Ausnahme der Entschädigungsforderung für entgangenen Architekten- gewinn, die sie abwies, während die Experten sie im reduzierten Betrage von 3000 Fr. für begründet hielten. Demgemäss erliess die. Instruktionskommission am 22. November 1916 folgenden motivierten Urteilsantrag : 1

Der Entscheid der eidg. Schätzungskommission ) des II. Kreises vom 10.;27. Oktober 1914 wird dahin ,) abgeändert, dass a) die Entschädigu.ng für dauernden Minderwert l des Expropriationsstreifens von 30 Fr. auf 25 Fr. per m

herabgesetzt wird; b) die Expropriantin dem Expropriaten den Zins ,) zu 5% des ganzen Wertes beider Parzellen Kat. N0 137 I) und 1941, den m

zu 50 Fr. gerechnet, vom 1. September 1914 an bis zur Vollendung des Umbaues im Grundstück ) des Expropriaten, zu bezahlen hat. Die Expropriantin hat jedoch das Recht, hievon ) den Zins der Minderwertsentschädigung für das Rest- land laut Disp. III des Entscheides der Schätzungs- I kommission in Abzug zu bningen. l) Im übrigen wird der Schätzungsentscheid bestätigt. ) 2

Die Expropriantin wird hinsichtlich des Um- fanges der Expropriation bei den an der Augenscheins- verhandlung vom 16. März 1915 abgegebenen Erklä- rungen und den in den nachträglich eingelegten Plänen ) enthaltenen Angaben behaftet. Ferner wird von den Erklärungen der Expropriantin I über die Gestaltung der Entwässerungsanlagen Akt ge- nommen.

G. -Der Expropriat nahm diesen Urteilsantrag an. Expropriationsrecl1t. N0 20. . 143 mit dem Vorbehalt, bei Nichtannahme durch die Bahn zu verlangen, es sei Zift. 1 litt. b dahin abzuändern, dass der Zins entweder schon von der Expropriationsaus- schreibung an zu zahlen sei oder dann nicht bloss bis zur Vollendung des Umbaues im Grundstück des Expropri- aten, sondern wenigstens ein halbes Jahr darüber hinaus, weil der Expropriat nicht sofort bei Vollendung des Umbaues ein erst zu erstellendes Gebäude veräussern könne. Die Bahn ihrerseits beanstandete namentlich diese Entschädigung und wies darauf hin, dass der Expro- priat und die Experten davon ausgegangen seien, ersterer hätte die Liegenschaft selbst bebaut und nicht, wie die Instruktionskommission annehme, er hätte sie unbebaut an solvente Liebhaber verkaufen können ; eine Bebauung wäre ihm aber wegen der Verhältnisse des Liegenschafts- marktes nicht mehr möglich gewesen. Der über diese speziellen Marktverhältnisse allein orientierte Experte Hess wurde vom InstruktionsrichteI noch über seine bezügliche Ansicht befragt und bestä- tigte, dass nach der Marktlage zur Zeit der Plan auflage bis zum Kriegsausbruch für den Expropriaten die Möglich- keit, ja die Wahrscheinlichkeit bestanden habe, dass er das Grundstück in zwei Parzellen hätte verkaufen. können. H. -Da laut dieser ergänzenden Expertenauskunft ohne Dazwischentreten des Expropriationsbannes ein Verkauf des Bodens nicht erst seit dem Herbst 1914, sondern bereits zur Zeit der Planauflage möglich und sogar wahrscheinlich gewesen wäre, änderte die In- struktionskommission unterm 19. Januar 1917 ihren Urteilsantrag dahin ab, dass sie den Zins zu 5 % des ganzen Wertes beider Parzellen, zu 50 Fr. per m

, schon von der Expropriationsausschreibung (13. März 1914) an bis zur Vollendung des Umbaues im Grundstück. des Expropriaten zusprach.

Expropriat1onsreeJlt.' N. 20. - Der Urteilsantrag wurde darauf vom Expropriaten' vorbehaltlos angenommen; die Bahn dagegen erklärte, dass sie ihn nicht anerkennen' könne und eine Abänderung oder Beurteilung der Sache-durch das Bundesgericht verlangen müsse.

1. -In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter der Bahn in erster Linie gänzliche Streichung von Disp. 1 b des Urteilsantrages beantragt, eventuell Herab- setzung des Zinses, sei es durch Reduktion des Zinsfusses von 5 %,-sei es durch Verkürzung der Dauer des Zin- senlaufes, weiter eventuell für den Fall, dass es bei einer Verzinsung des Bauplatzwertes bleiben sollte: Aende- rung von Disp. 1 ades Schätzungsentscheides, wonach die Bahn für die vorübergehende Inanspruchnahme des untertunnelten Grundstückteiles für dessen Bauplatz- wert einen besonderen Zins von 5 % bezahlen soll, endlich ganz eventuell vorgängige Anordnung einer Oberexpertise, speziell über die Frage der Höhe des Zinsfusses. Der Expropriat hat durch seinen Vertreter beantragen lassen, es seien sämtliche Anträge der Bahn abzuweisen und es sei der Urteilsantrag zu bestätigen, eventuell es sei vor Fällung des Urteils die Frage, ob nicht infolge der einge- tretenen bedeutenden Verteuerung der Baumaterialien und Arbeitslöhne der aus der Bauverhinderung entstan- dene Schaden den im Urteilsantrag festgesetzten Betrag erheblich übersteige. noch durch Sachverständige zu begutachten. sei es durch Anhörung der bereits bestellten Expertenkommission, sei es durch Anordnung einer Oberexpertise. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
2. -Die allein noch streitige Entschädigung für die zeitweilige Behinderung in der Ausnützung des ganzeu Grundstückes des Expropriaten von der Planauflage bis zur Werkvollendung stützt sich zum Teil auf Art. 23 Abs. 2, zum Teil auf Art. 1 und 3 Expr.-Ges. Soweit Expropriationsreeht. N° 20. 14;; nämlich der mit dem Expropriationsbann belegte, für den Tunnelbau in Anspruch genommene' Streifen' in Frage steht, fliesst die Entschädigungspflicht aus Art. 23, da sie aus der gesetzlichen Einschränkwlg des freien Verfügungsrechtes entsteht. Nun stellen aber die Experten fest, dass auch das Restland, das von der Bahunicht in Anspruch genommen wird, während des Bahn- baues ullverwertbar sei. Ein landwirtschaftlicher Nutzen kommt hier nicht in Betracht, und die allein mögliche Ausnutzung als Bauland ist faktisch ausgeschlossen, zwar nicht infolge des Bannes an sich, aber durch die bevorstehenden intensiven Umbauten auf dem in An- pruch genommenen Boden. Insoweit handelt es sich also um eine Entschädigung für vorübergehenden Minder- wert aus Art. 3 Expr.-Ges., die von der Schätzungskom- mission hätte beurteilt werden sollen.
3. -Grundsätzlich besteht nun kein Zweifel darüber dass ein Schaden aus den Bauarbeiten gleich zu vergüten ist, wie ein Schaden aus dem Bahnbetriebe, und daher als Faktor für den vollen Schadenersatz im Sinne VOll Art. 3 des Gesetzes mit in Berücksichtigung zu ziehen ist. Für die definitive dauernde Ausnutzullgsbeschrän- kung, die hier nach der Auffassung der Experten nur für . einen Teil des Landes besteht, ist eine Entschädigung von 20 Fr. per m

für die Hälfte des Restlandes, bezw. von 10 Fr. per m

für den ganzen Restkomplex, zuge- billigt worden. Diese reduzierte Ausllutzungsbeschränkung ist aber nur für die Zeit nach Vollendung der Bauten berechnet und hat mit der schweren Beeinträchtigung durch den Bahnbau nichts zu tun. Der anzulegende tiefe Einschnitt erfordert einen bedeutenden Erdaushub und auch die einzige Strassenverbindung mit der Stadt wird naturgernäss stark beeinträchtigt werden. Nach der für den Richter massgebenden Ansicht der Sachverstän- digen ist eine rationelle Ausnutzung des ganzen Bodens durch Ueberbauung nicht mehr möglich, und zwar beein- flussen die bevorstehenden Bauarbeiten dIe Verwert- AS 43 1-f917

barkeit des Bodens nicht erst seit Beginn des Bahnbaues, sondern schon seit der Publikation des Umbaues durch die Planauflage. Soweit dabei die Zeit der Ausführung der Bauarbeiten selber in Frage kommt, steht die Pflicht der Bahn zur Entschädigung für die Unmöglichkeit der Ausnutzung des Restlandes fest. Denn dieser Schade ist eine unmit- telbare Folge der Bauarbeiten, für welche die Abtretung verlangt wird, ein Schade aus dem auf dem Abtretungs- objekt errichteten Werk. Weniger liquid ist dagegen die Pflicht zur Entschädigung für die Unmöglichkeit der Ausnutzung in der Zeit von der Plan auflage bis zum Beginn der Bauarbeiten. Es liesse sich die Auffassung vertreten, dass das Gesetz eine solche Entschädigung nur kenne, soweit die Beschränkung in die r e c h t I ich e Verfügung über den Abtretungsgegenstand eingreift. Indessen ist neben dem in Art.23 Expr.-Ges.allein getrof- fenen Fall gesetzlicher Verfügungsbeschränkung doch auch eine tat s ä chi ich e Verunmöglichung der Aus- nutzung des Landes durch das bevorstehende Werk als Schadensfaktor nach Art. 3 zu berücksichtigen, wie dnl1n anch die Bahn selber den gegenteiligen Standpunkt meht Clngenommen hat. Auch -spricht der Grundsatz. dass dem Expropriaten der volle Schaden zu ersetzen ist, dafür, dass in solchen besondern Fällen, wo die Vnrunmöglichung, das Rest;,land auszunützen, schon seIl der Planauflage hesteht, auch für diese Einbusse Entschädigung gewährt wird. Endlich wird damit indi- rekt dem nnel abgeholfen, dass die Durchführung des Expropnabonsverfahrens und die Uebernahme des Abtretungsgegenstandes vom Gesetz an keine Frist gebunden sind, worauf schon in einem früheren Entscheide hingewiesen wurde (BGE 36 II 163).

.. -. Die Expropriantin wendet hauptsächlich ein, es . se mcht bewiesen, dass der Boden ohne die Expro- prIatIon so hätte ausgenutzt werden können, wie es die Entschädigungsberechnung der Experten voraussetze; .;..,.qJ!opriationsrecht. N° 20. J ,- der Expropriat behaupte selbst Hur, er hälle auf dem Lande Villen bauen und diese verkaufen oder vermieten wollen; dies hätte er aber -meint die Exproprian Un - nicht tun können, weil die Bauten erst während des Krieges hätten fertiggestellt werden können und die Hypothekarzinse damals so hoch gewesen seien, dass ill Wirklichkeit ein Unternehmerverlust entstanden wirre. Nun darf aber nicht auf diese einzige ArL (kr AuslluL- zung des Bodens abgestelll werden, die im cigenell Bebauen durch den Expropriaten liegt. Vielmehr müsscl! im ExpropriationsverfahreIl von Amtes wegen alle denkbaren Verwertungsarten bei der Enbehi.icligullgs- bemessung berücksichtigt werden. VCllIl der ExpropriHl nur jene eigene Bebaul111g betonte, so wollte ('I' daraus noch eine besondere Enlschädig-rung für den an fehlkh "--L h entgangenen Architektcngewinn herleiten, indem er ausführte, er hätte entweder selber gehaut oder mit. drill Erwerber des unüberbauten Bodens vereinharl, llaSS dieser ihm als Architekten die Bauaufsieht üb('rlrnlgcll müsse. Die Instruktiollskommission durfte jedoch die anderen denkbaren Ausnützungsmten nicht ausser AehL lassen, zumal da sie jede weitere Entschädigullgsfor- derung für entgangenen Baugewinn ab,vics und damiL die ganze einseitige Grundlage des Expropriatcll für die Entschädigungsberechnung verIiess. Nun bestellt die normale und nächstliegende Verwertungsart im Ver kau fe des u n übe rb a u tell L a n des an finanzkräftige Dritte, wie die Illstruktiollskommissioll zutreffend angenommen hat. Geht man aber hievoll aus, so steht nach den verbindlichen AusführuJlgen der Experten die absolute Baureife zur Zeit der P!an- auflage fest, und ebenso die Wahrscheinlichkeil, nach der allgemeinen Marktlage beurteilt, einen Käufer zu 50 Fr. per m

zu finden. Ein weitergehender Beweis kann vom Expropriaten nicht verlangt verden, da ein konkreter Verkauf gerade durch den Expropriatiollsbanll verhindert wurde. Es genügt, in dieser Hinsicht auf die

schlüssigen Ausführungen im Urteilsantrag zu verweisen. Der Einwand der Bahn geht somit fehl : die angefochtene Zinsentschädigung ist begründet. 4. -Auch dem Eventualbegehren der Bahn um Herabsetzung des Zinses, sei es durch Reduktion des Zinsfusses von 5 % auf einen geringeren Prozentsatz, sei es durch Verkürzung der Dauer des Zinsenlaufes, kann nicht Folge gegeben werden. Der Kulturnutzen, den der Expropriat aus dem Grundstück erlösen mag, fällt ausser Betracht, denn es handelt sich um spezi- fisches Bauland. wie denn auch von einer ernstlichen Ausnutzung zu landwirtschaftlichen Zwecken in den Prozess schriften nirgends die Rede ist. Somit gebührt dem Expropriaten der volle Zins des im Grundstück investierten Kapitales. Der Zinsfuss von 5 % erscheint nun bei den jetzigen Verhältnissen des Geldmarktes und der heutigen Möglichkeit der Fruktifizierung. von Kapi- talien nicht als übersetzt. Und was die Dauer des Zinsen- laufes betrifft, so besteht kein Grund, sie zu verkürzen, da die Experten ausführen, dass die Möglichkeit, ja die Wahrscheinlichkeit des Verkaufes schon von der Plan- auflage an bestand. Richtig ist dagegen, dass die Entschädigung in Form des Zinses auf dem ganzen Wert des Restlandes seit der Planauflage mit den anderen Zinsvergütungen auf Teil- cntschädigungen nicht kumuliert werden darf, da sonst . cin Teil des Bodenwertes doppelt verzinst würde. Es ist denn auch bereits im Urteilsantrag ausgesprochen, dass VOll den 5% des ganzen Bodenwertes der in Disp. III des Schätzungskommissionsentscheides zugesprochene Zins der . Mluderwertsentschädigung für das Restland abzu- ziehen sei, und die Instruktionskommission beantragt heute, dass der Bahn zur besseren Verdeutlichung über- dies das Recht eingeräumt werde, den Zins vom Bau- platzwert laut Disp. la des Entscheides der Schätzungs- kommission in Abzug zu brillgen. Damit ist auch das zweite Eventualbegehren der Bahn erledigt, und es ist Expropriationsrecht. N-20. . 149 ohne weitere Beweismassnahmen der Urteilsantrag mit der erwähnten geringfügigen Ergänzung zum Urteil zu erheben. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Der Urteilsantrag der Instruktionskommission vom 22. November 1916/19. Januar 1917 wird zum Urteil des Bundesgerichts erhoben, mit der Ergänzung, dass der Expropriantin das Recht eingeräumt wird, von dem in Disp. I b zugesprochenen Zins (ausser dem Zins der Minderwertsentschädigung für das Restland laut Disp. III des Schätzungsentscheides) den Zins vom Bauplatzwert laut Disp. I ades SChätzungsentscheideslin Abzug zu bringen. OFDAG Offset-, Formular-und Fotodruck AG 3000 Bem