462 H. Einzige Zivilgerichtsinstanz. -l Iateriellrechtliche Entscheidungen.
les proprietaires du domaine de Ia Sauge ont constamment
exerce le droit de pnche litigieux, sans que jamais I'Etat ait
songe ä, se prevaloir de Ia lai de 1805. Mais cette question
es en dehors du cadre du present proces. 11 suffit sur ce
pomt de reserver les droits eventuels du demandeur.
Par ces motifs,
le Tribunal fadlh'al
prononce:
En tant que dirigee contre l'Etat de Vaud Ia de-
mande est ecartee.
-En tant que dirigee contre l'Etat de Fribourg Ia
demande est declaree fondee en ce sens qu'il est reconnu
que:
en sa qualite de proprietaire du domaine de la Sauge 1e
demandeur est au benefice d'un droit de peche exclusif sur
la riviere de la Broye et les fosses qui en dependent depuis
le
fosse de 1a Monnaie jusqu'ä, I'ancienne embouchure de Ia
Broye dans le Iac de
NeuchäteI, teIle qu'elle existait avant 1a
correction des eaux du Jura -ce pour autant que la Broye
et les fosses qui en dependent font partie du territoire du
eanton de Fribourg,
et pour autant qu'il n'existait pas deja.
le 27 septembre 1858 des droits de peche en faveur d'au-
tres particuliers sur les memes eaux.
:Z. Anrufung des Gerichts gemäss ParteikoDvention. No 5.
2. Zivilstreitigkeiten, zu deren Beurteilung
das Bundesgericht von beiden Parteien angerufen
wird. -Contestations de droit clvil
portees devant le Tribunal federal en vertu
de convention des parties.
ö5. Arrst de 130 Ire seetion civile du 26 juin 1913 dans ta CUWi('
veuve Crescentino fils, dent., cO/lire Jacot, der
Ball a loyer. En eas lrali' llatioH ,Je Ja ehose louee. la l'eSiliatiol'
tloH
eUUIlel' non du vendeUl' mais de l'acheteul' et elle ne peut
'lvoir lieu qn'une rois le transfert de propriete opel' . Accept.ftlion
,le
la resiliatioll r Dol't Calcul de l'indemnittl.
A. -Par acte de bail du 3 septembre 1909 Louis-Paul
Jacot-Streiff a
loue a dame Catherine Crescentino et a ses
enfants l'Hötel Central a la Chaux-de Fonds dont il etait pro-
prietaire. Le bail etait fait pour une duree de six ans, soit du
20 septembre 1909 au 20 septembre 1915 avec faeulte pour
Je preneur de le resilier moyennant un an d'avertissement
pour la
fin de la premiere periode triennale, Boit pour le
20 septembre 1912. Le prix du bail etait de 14 000 fr. pour
la premiere annee,
16000 fr. pour Jes deux annees suivantes;
quant aux trois annees suivantes,
rart. III stipule que eIe
prix du loyer a fixer ulterieurement ne pourrait tre supe-
rieur ä. 20 UOO fr., le defaut d'entente du prix du baU avant
le
20 septembre 1911 emportant resiliation pour le 20 sep-
tembre 1912 .
L'article V prevoit que c sont compris dans le baill'ameu-
blement, la verrerie et la coutellerie de tous les locaux de
l'hötel d'apres un inventaire qui en sera dresse contradictoi-
rement,
que Ja mise en etat et l'entretien du mobiller
sont
a la charge du preneur. et que eies frais de polissage
des meubles seront
supportes pal' moitie; iI en sera da ninme
de la couverture du mobilier.
R. Einzige Zivilgerichtsinstanz. - Iateriellrecbtliehe Entscheidungen.
Aux termes de J'art. IX: a. prix egal, Ja vente de l'hötel
s fnra de pnernrence au preneur, M. Jacot ayant I'obligation
d aVJser celul-cl des offres que Ie proprietaire prendrait an
consideratioll.
Enfiu l'art. XIII prevoyait que toutes difficultes relatives
au contrat seraient tranchees souverainement par le Juge de
Paix de la (,baux-de-Fonds.
B. -La familie Crescentino, composee de buit personnes,
est
entree en possession de J'Hötel Central. 1I a ete dresse
inventaire des objets composant le mobilier de l'hötel.
Le 23 novembre 1910, l'avocat Jeanneret a avise les Cres-
centino au nom de Jacot que celui-ci avait une offre de
395000 fr. po ur Ia vente de l'hötel et les a pries de lui faire
savoir
s'Us entendaient faire usage de la faculte d'acheter a
prix egal; en cas de reponse negative, Jacot les priait de lui
dire s'ils etaient disposes a continuer )e bail pour Ja. seconde
periode triennale pour le prix
de 20 000 fr. par an.
Les Crescentino ont repondu qn'l)s s'en tenaient
a I'art. III
du baU et qu'iJs entendaient faire usage de Ia faculte que
Jeur donne le dit article.
Apres pourparlers avec Jacot Ha
Iui ont ecrit le 3 decembre: Quoique n'etant nullen:ent
tenus a vous repondre au sujet de Ist question qui vous inte-
resse, nous freres Crescentino etant au benefice d'un bail
avee
vous, pour vous etre agreables cependant nous sommes
decides a continuer le bail pour la seconde partie triennale a
raison de 18000 fr. par an .
Par lettre recommandee du 9 dtkembre 1910 Jacot leur a
ecrit:
. Je me vois obIige de vendre mon immeuble.
Hötel Central. Les nouveaux proprietaires refusent de
conti-
nuer le bail conclu entre vous et moi, vous voudrez done con-
siderer notre bai! resilie pour le 1 er mai 191 L
En eHet le 8 decembre Jacot avait promis-vendu son im-
meuble
ä. Grosch GreifT pour le prix de 405 000 fr. ; la pro-
messe de vente portant
que l'immellble est cede libre da
bai! ..... et que l'entree en propriete etjouissance est fixea
au 9 mai 1911. Cette promesse de vente est le resultat de
pourparlers
qui avaient commence dejä. avant la signatur
!. Anrufung des Geriehs -gtemiss Parteikonvention. N° 85.
46
du bail avec les Crescentino et qui avaient repris au com-
mencement de l'annee 19 LO.
Le 11 decembre 1910, le Journal l' mprtrlial a annonce
Ia vente de l'bötel. en ajoutant que les tenanciers actue 8
etaient au Mnefice d'un baU ayant encore une duree de SIK
ans et qu'une transaction devrait forcement intervenir entre
eux et Jacot.
Le 12 decembre le
meme journal a publie une lettre de
Jacot
annon.;ant que le bail avait ete resilie et que l'exploi-
tation de
l'hötel se ferait jusqu'au 1
er
mai 1911 et une lettre
des Crescentino remerciant
le public de la sympathie qu'il
leur a
temoignee et exprimant l'espoir qu'i1s conserveraient
son appuijusqu'ä. leur depart; cette lettre se terminait
comme
suit: Le bai! est fait pour une duree de six ans des le
septembre 1909 au 20 septembre 1915. Pour la periode
triennale 1912-1915, le bailleur
etait lie par un prix maxi-
mum et nous avions jusqu'au 20 septembre 1911 pour nous
prononcer sur
ce prix. On voit donc que nous sommes en
situation de reserver nos droits
...
Le 20 fevrier 1911, Gro-.ch Greif! disant avoir enten du
que les Crescentino ne oonsentaient pas a quitter l'bönel .le
l
er
mai ont ecrit a Jacot poor insister sur l'entree en Joms-
sance a cette date et pour I'inviter ä. faire les demarches
necessaires pour l'evacuation
de I'hOtel. Jacot leur a repondu
que les Crescentino ayant admis tacitement
la resiliation pour
le 1
er
mai l'entree en jouissance pourrait avoir lieu a Ia date
convenue.
Le
10 mars 1911, les CIescentino ont ecrit a un de leurs
fournisseurs, le sieur Leuba,
a NeuveviIle, pour le prier c vu
leur etat precaire a la Chaux de-Fonds, le Central atant
vendu " de reprendre du vin qu'il leur avait livre.
Le 10 avril 1911 Jacot, accompagne de trois personnes,
s'est rendu a l'bötel et a montre a ceUes-ci le mobiliar. Le
lendemain les Crescentino
lui ont ecrit pour lui faire obser-
ver que leur baU n'est pas resilie et ne peut l'etre par lui
avant le 20 septembre 1915; qu'eR CRS de vente le tiers
aequereur pourrait, iI est vrai, donner conge aux prenellrs en
4ö6 B. Einzige Zivilgel'ichtsinstanz. -MateriellrechUiche Entscheidungen.
observant le delai de conge de six mois (art. 309 CO), mais
qu'actuellement la vente
n'est pas encore faite et que les
locataires n'ont dans tons les cas re ;u e, col'e aucun avis d'un
tiers acquereur.
Jacot a repondu que les
Crescentino ayant accepte le eon-
tenu de sa lettre du 9 decembre, il avait dispose poul' le
1 er mai du mobilier de I'hOtel et de tous les Iocaux. Les Cres-
centino ont immediatement proteste, contestant avoir jamais
acceptt la l'esiliation.
Le
27 avril 1911l'acte definitif de vente a ete passe entre
Jacot et Grosch Greiff. Le meme jour eeux-ci ont signifie
aux Crescentiuo de quitter l'hOtel Ie 1 er mai 1911; une re-
quete
d'expulsion formuIee par eux a et8 ecartee par Ie Pre-
sident du Tribunal de la Chaux-de-Fonds. 11 a egalement
ecarte une demande de mesures provisiounelles formee par
le sieur Bersot se disarit proprietaire du mobilier de l'hötel
et en demandant Ia remise immediate.
Le 16 mai 1911 Grosch Greift ont donne conge aux
Crescentino pour le plus prochain terme
legal, soit pour le
3L octobre 19L1. Les Crescentino lui ont repondu qu'i1s
aceeptaient le
conge, mais pour le 17 novembre seulement,
le bail etant un baU a ferme et non un bail a loyer. Leur
point de vue a
ete admis par le Tribunll-l eantonal de Neu-
chatel auquel Ja question a ete soumise par Grosch Greift.
Des pourparlers d'arrangement amiables
se sont engages
eutre parties, mais ont echoue.
Le 9 novembre 1911 Jacot a requis une expertise du mo-
bilier de l'hötel. Cette expertise a eu lieu les 14 et 15 novem-
bre en presence des parties et du Juge de Paix. A eette
meme oceasiou a eu lieu le recolement de l'inventaire du dit
mobilier: il
a ete constate que des objets representant une
valeur de 2038 fr. 40 faisaient defaut.
Le
9 septembre 1911 Jacot avait fait notifier aux Crescen-
tino un commandement de payer de 5777 fr. 55 ponr loyel'
du 20 deeembre 1910 au 30 avril 1911. Les demandeurs ont
fait opposition, vu la contre-reclamation qu'ils avaient a faire
valoir.
Ils out consigne en mains de l'office le 9 novembre 1
somme de 5777 fr. 55 jnsqu'ä, droit connu.
2. Anrufung des Gerichts gemäss Parteikonvention. N° 85.
I1s ont quitte l'Hötel Centralle 17 novembre 1911, date
ä laquelle Groseh Greiff en ont pris pos session.
Par compromis du 9 deeembre 1911, les parties ont con-
venu de soumettre directement au Tribunal
federal confor-
mement
a l'art. 52 OJF c toutes les diffieultes de quelque
nature qn'elles soient qui ont tl'ait au bail conelu
entre elles
a La Chaux-de-Fonds le 3 septembre 1909 .
C. -Par d('mande adressee au Tribunal fMeral le 6 jan-
vier 1912 les Crescentino ont pris contre Jacot les cODelu-
sions suivantes:
Donner acta a Louis-Paul Jaeol-Streiff, baillenr, qua
Creseentino preneurs reeonnaissent lui devoir pour fermage
de I'Hötel Central du 20 decembre 1910 au 17 novem-
bre 1911, Ia somme de 14551 fr. 65, sans interets.
Condamner Louis-Paul Jacot, bailleur, a payer aCres-
centino, preneurs et demandeurs a la presente action, la
somme de 96000 fr , interets 5 % ran des l'introduction de
la demande.
3" Etablir la eompensation entre les sommes dues a Jacot
dMendeur, pour fermage, et eelles reeonnues a Creseentino
demandeurs
a titre de dommages-int6rets.
La somme de 96000 fr. est ealeuIee par eux eomme suit :
a) diminution de benefice sur l'exploitation
en 1910 et 1911. . . . . . Fr. 18 000
b) privation de benefice pour quatre annees
de l'exploitation de l'Mtel, 1911 ä, 1915, a
raison de 40500 fr. par an. . .
c) perte sur mobIlier, impenses faites et
installations diverses . . . . .
d) perte sur vins en cave. . .
e) frais de voyage, de demenagement et
de nouvelle installation
Total
.. 162 000
.. 10 000
., 4 000
., 6 000
Fr. 200 000
D'autre part les demandeurs portent en deductioD Ia somme
de 104000 fr. qui represente le gain qu'ils pourront even-
tnellement reatiser apres reprise d'une nouvelle affaire pen-
dant les quatre annees d'execution du contrat, soit 26000 fr.
par an.
466 B. Einzige Zivilgerichtsillstanz. -Materiellrechtliche Entscheidungen.
observant le delai de conge de six mois lart. 309 CO), mais
qu'actuellement la vente n'est pas encore faite
et que les
locataires n'ont dans tous les cas
re ;u e, core aucun avis d'un
tiers acquereur.
Jacot
a repondu que les Crescentino ayant accepte le COD-
tenu de sa lettre du 9 decembre, il avait dis pose pour le
er mai du mobilier de l'hötelet de tous les locanx. Les Cres-
centino ont immediatement proteste, contestant avoir jamais
accept, la resiliation.
Le 27 avril
1911l'acte definitif de vente a ete passe entre
Jacot et Grosch Greift'. Le meme jour ceux-ci ont signme
aux Crescentino de quitter l'hötel le 1 er mai 1911; une re-
quete d'expulsion formuIee par eux a ete ecartee par le Pre-
sident du Tribunal da la Chaux-de-Fonds. Il a egalement
ecarte une demande de mesures provisionnelles formee par
Ie sieur Bersot se disanl proprietaire du mobilier de I'bötel
et en demandant la remise immediate.
Le 16
mai 1911 Grosch Greift ont donna conge anx
Crescentino pour le plus prochain terme legal, soit pour le
31 octobre 1911. Les Crescentino lui ont repondu qu'ils
acceptaient le
conge, mais pour le 17 novembre seulement,
le bail
etant un baU a ferme et non un bail a loyer. Leur
point de vue a
ete admis par le Tribunnl cantonal de Neu-
chatel auquella question a eM soumise par Groscb Greift.
Des pourparlers d'arrangement amiables se sont
engages
entre parties, mais ont ecboue.
Le 9 novembre 1911 Jacot a requis une expertise du mo-
bilier de l'hötel. Cette expertise a eu lieu les 14 et 15 novem-
bre en presence des parties
et du Juge de Paix. A ceUe
meme
occasion a eu lieu le recolement de l'inventaire du dit
mobilier:
il a ete constate que des objets representant une
valeur de 2038 fr. 40 faisaient defaut.
Le 9 septembre 1911 Jacot avait fait notifier aux Crescen-
tino un commandement de payer de 5777 fr. 55 pour loyer
du
20 decembre 1910 au 30 avril 1911. Les demandeurs ont
fait opposition,
vu Ia contre-reclamation qu'ils avaient a faire
valoir.
Il8 ont consigne en mains de l'office le 9 novembre 1
somme de 5777 fr. 55 jusqu'a droit connu.
2. Anrurung des Gerichts gemäss Parteikonvcl1tion. N° 85.
Bs ont quitte I'Hötel Central le 17 novembre 1911, date
ä laquelle Groscb Greift' en ont pris possession.
Par compromis du 9 decembre 19B, les parties ont con-
venu de soumettre directement au Tribunal
federal confor-
mement
a. l'art. 52 OJF Co toutes les difficultes de quelque
nature qu'elles soient qui ont trait au
baU concIu entre elles
a La Cbaux-de Fonds le 3 septembre 1909 .
C. -Par demande adressee au Tribunal federal le 6 jan-
vier 1912 les Crescentino ont pris contre Jacot les conclu-
sions suivantes:
Donner acta ä. Louis-Paul Jacot-Streift', bailleur, que
Crescentino preneurs reconnaissent lui devoir pour fermage
de l'Hötel Central du 20 decembre 1910 au 17 novem-
bre 1911, la somme de 14551 fr. 65, sans internts.
Condamner Louis Paui Jacot. bailleur, a payer a Cres-
ceutino, preneurs et demandeurs a la presente action, 1
somme da 96000 fr., interets 5 % ran des l'introduction de
la demande.
30 Etablil' Ia compensation entre les sommes du es ä Jacot
dMendeur, pour fermage,
et ceUes reconnues a Crescentino
demandeurs
ä. titre de dommages-internts.
La somme de 96000 fr. est caIcuIee par eux comme suit :
a) diminution de benefice sur l'exploitation
en 1910 et 1911.. .... Fr. 18 000
b) privation de benefica pour qual re annaes
de I'exploitation de l'hötel, 1911 ä. 1915, a
raison de 40500 fr. par an. . . .
c) perte sur mobIlier, impenses faites et
installations diverses .
d) perte sur vins en cave. . . .
e) frais de voyage, de demenagement et
de nouvelle installation
Total
162 000
,. 10 000
4 000
,. 6 000
Fr. 200 000
D'autre part les demandeurs portent en deduction la somme
da 104000 fr. qui represente le gain qu'Us pourront even
tuellement reaHser apres reprise d'nne nOllvelle aft'aire pen-
dant les quatre annees d'execntion du contrat, soit 26000 fr.
par an.
468 B. Einzige Zivilgericbtsiostanz. -Materiellrechtliche Entscheidungen.
D; -Le defendeur a conclu a liberation et a pris recon-
ventionnellement les condusions suivantes :
Condamner dame veuve Crescentino et ses fils PanI
. t
Adrien et J ean, solidairement ä. payer a Louis-Paul Jacot-
Streiff, les sommes suivantes :
a) 100000 fr. ou toute autTe somme a fixer par le Tribu-
nal, avec
interHs ä. 5
10 Pan des ce jour;
b) 4263 fra avec internts a 5 °/0 Pan des ce jour;
c 10G6 fr. 10, avec interntR a 5 % l'an des ce jour;
d) 2038 fr.40, avec interets a 5 % I'an des ce jour;
e) 1000 fr. avec internts a 5% l'an des ce jour j
() 5836 fr. 25.
Prononcer que Louis-Paul Jacot-Streiff est en droit da
retirer le montant de la consignation de 5777 fr. 75 operee
par les Crescentino en mains de I'Office des Poursuites de la
Chaux-de-Fonds, le 9 novempre 1911, sur la poursuite n° 2231,
plus les
interets de Ia dite somme et que le montant de
0777 fr. 75 sera impute sur la somme de 5836 fr. 25 objet
de laconclusion
litt. f.
Reserver les droits de Louis-Paul Jacot-Streiff contra
les Crescentino pour tout dommage qui ne serait pas encore
suffisamment
determine et que le tribunal ne prendrait pas
en consideration pour ce motif.
Ces demandes d'indenmite sont motive es en substance
cOmme suit:
Ad a : On Crescentino ont eonsenti a la resiliation du baU
pour le 1 er mai 1911 ; ou Hs se sont rendus coupables de dol
en calculant leur attitude de
fanon a faire croire a Jacot qu'ils
avaient
accepte la resiliation pour ceUe date. Dans les deux
CRS ils so nt responsables du dommage que cause a Jacot le
fait
qu'i1 n'.a pu mettre ses acquereurs en possnssion a la date
du l
er
mai 1911. Groseh Greiff lui reclament de ce chef
100000 Cr.; il est en droit d'exiger des Crescentino cette
meme somme qui represente en outre les ennuis qu'ils lui
ont oecasionnes
et Ie dommage qu-ils lui ont cause en oe Iui
achetant pas du linge et des tapis cumme Hs s'etaient en-
gages
ale faire par l'art. VI du contrat de baU.
Ad b.. Lell Crescentino ont viole leur obligation de mettre
!. Anrufung des Gerichts gemäss Par!eikonvention. No 85. 469
en etat le mobilier et da pourvoir au poli.;sage. D'apres rex-
pert les frais qu'ils auraient ete tenus de faire dans ce but
s'elevent a 4263 fra
Ad c: En outre ils ont par leur faute fait echouer la venta
du mobilier conclue avec Bersot, ce qui a entratne pour
Jacot
un prejudice de 1066 fr. 10.
Ad d: Les objets mobiliersqui ont fait defaut lors de la
cessation
du baU represeotaient une valeur de 2038 fr. 40.
Ad e: Enfin Jacot est leurcreancier da 1000 fr., solde
d'une ereance
da 2000 fra que le precedent tenancier lui a
cedee contre les Crescentino.
E. -Eil reponse a la demande reconventionnelle les Cres-
centino ont reconnu devoir Ia somme de 1000 fr. mentionoee
ci-dessus.
I1s ont conelu pour le surplus a liberation.
11 y a eu echange de replique et de duplique. Jacot a
denollC le litige, d'une part, ä Grosch Greitf d'autre part
M "
ale A. Jeanneret, lt'squels ont 'un et l'autre refuse de pren-
dre part au presellt proces.
Il a ete procede a l'interrogatoire de temoins et ä. une
expertise,
cOllfiee ä. la Societe fitluciaire suisse et ä. J. Sum-
ser, hötelier a Lausanne. Les resultats de cetta instruction
serout indiques ci-dessous.
Slulwmt sur ces f(fit. et cU1l!,ideral1l en droit:
- -A l'appui .de leurs conclusions les demandeurs invo-
qUf'nt la faute que le defendeur acomlllise en vendaut son
immnuble sans imposer aux acquereurs l'ohHgation de re8-
pecter le baU conelu entre parties. Le defellllenr objecle
qu'il
Il'avait pas a veiUer ä. la continuation du baU Jluisque
les locataires en avaiellt
accepte tacitemeut la resiliation Oll
du moins lui avaienl fnit croire qu'ils I'accnptaiellt j il en eon-
clut que non seulement Hs sont dechus de tous droits contre
lui, mais qu'encore ils
SOllt responsables du dommage que Ini
a cause leur refus de quitter les lil'uX loues. La. qlll'stion da
l'attitude prise pal' les c1emandt'urs ä I'tigard de I'avis de resi-
liation constitue dOlle le nreud du proces, car elle est deci-
sivt:
pOllr le sort soit de la demande prillcipale, soit de la
demande recollventionllt'lle.
Tout d'abord
il est iucootestable que l'avis de resiliation
B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. -Materiellreehtliche Entscheidungen.
du 9 decnmbre 1 1O etant depourvu de toute valeur legale.
En effet il emanalt du baIlleur; or si, d'apres l'art. 281 CO,
la vente rompt le baH, elle ne le rompt qu'au profit de l'a-
cheteur; He ne cree. aucun droit en faveur du vendeur, qui
demeure
M par le bad qu'il a consenti' aussi bien d'apres
I t' "
e ext preCls de l'art. 281 a1. 2, c'est Ie tiers acquereur ..
seul qUl peut expulser le locataire; c'est donc de lui seul que
peut emaner l'avis de resiliation; emanant du vendeur
Ia
l'esiliation est nuUe et non avenue. Et le defendeur ne au
rait pretendre qu'en l'espece il ait agi au nom du tiers
acquereur; outre que I'avis
du 9 decembre etait donne en
son nom personnei, on doit observer
qu'ä. cette date les ache.
teurs
eux-mnmes n'auraient pas ete fondes ä. resilier car ils
'- '
n ",talent enCOl'e au bellefice que d'une promE'sse de vente .
ils avaient un droit personnel contre leur co-contractant,
mai
ils ne possedaient encore sur Ia chose aucun droit reel 0ppo-
sable aux locataires de celle-ci (cf. JANGGEN, Sachmiele, p 52 ;
Entw. z. deutschen BGB, 511 und !Ilolü'e, II 388).
Du reste le defendeur a renonce a pr8tendre qu'il eut le
dnoit de resilier unilateralement. Mais il soutient qu'en ne
fa sant aucune reponse
ä. son avis du 9 decembre et qu'ell
annOat;nllt publiquement leur prochain depart les demandeurs
ont accepte ta
ci terne nt Ia resiliation. Cette argumentation
pourrait
ä. la rigueur avoir une certaine valeur si le defen-
deur avait procMe correctement, c'est-ä.-dire s'il avait de-
mande
aux Cresceutino de consentir moyennant indemnite a
quitt er. l'hötel avant I'expiration du baU; en pareil cas, on
pourralt admettre que la bonne
foi imposait aux locataires
l'obligation de repondre
et I'on pourrait peut- tre considerer
leur .silenee
onme un ,acquiescement. Mais le devoir qu'ils
auralent eu
a I egard dune demande amiable ils ne l'avaient
. '
certamement pas ä I'egard d'une injonction injustifiee comme
I'etait celle du defendeur. lls n'avaient pas
ä. lui faire con
naltre
une determination qu'il De leur demandait pas et Hs
pouvaient, comme ils I'ont fait par l'article de l' Impartial se
borner
a reserver leurs droits ". A supposer que cette for-
mule fut ambigue, il aurait appartenu au defendeur d'en
2. Anrufung des Gerichts gemäss Partetkonvention. N0 85.
faire preciser le sens et il n'etait pas fonde ä. admettre S9.ns
Rutre que ses locataires se soumettaient benevolement ä. un
avis de
conge qu'il devait savoir denne de toute valeur. D'ail-
leurs si mnme on voyait dans la lettre inseree par les deman-
deurs la preuve qu'ils se resignaient ä. quitter I'hOtel le
1C!' mai 1911, le defendeur ne saurait invoquer ce fait, car il
peut tre attribue ä. l'ignorance excusable on les demandeurs
se trouvaient encore au sujet de leurs droits
et notamment a
une erreur que le defendeul' a provoquee lui-meme par sa.
lettre du 9 decembre on il parlait des nouveaux proprie-
taires
.. alors que la propriete le I'bOtel n'avait pas encore
ete transferee; en presence des termes de cettp lettre les
demandeurs pouvaient s'imaginer que la vente
etait dejä.
chose faite et que la resiliation etait inelucta.ble Si plus tard
ils ont ete mieux renseignes sur la situation reelle et s'ils ont
modifie en consequence leur attitude, ce changement d'atti-
tude ne peut evidemment
tre considere comme un acte de
mauvaise
foi. On s'explique par le mnme raisonnement Ia let-
tre qu'ils ont ecrite ä. Leuba et qui au surplus ne donna au-
eune indication precise permettant d'admettre qu'ils s'atten-
daient ä. abandonner I'Hotel Central deja le 1 er mai 1911.
Enfin c'est en vain que, pour prouver que les demandeurs
ont accepte la resiliation, le
defendeur pretend qu'elle leur
etait avantageuse,. l'hötel atant en complete decadence. TI
resulte au contraire tres nettement de Ia deposition des
temoins entendus que les demandeurs s'etaient
donne beau-
coup de peiue pour remonter I'hOtel, qu'ils y avaient reussi,
que sa marche etait satisfaisante et que c'est seulement aprils
la publicite donuee a la vente qu'on a pu constater un cer-
tain relachement et une certaine diminution de clientele. On
ne discerne ainsi aucune raison qui fUt de nature ä. determi-
ner les locataires a acquiescer ä. Ia resiliation.
En
resume ou ne peut attribuer arattitude des deman-
deurs la valeur d'une acceptation de la resiliation -et sur-
tout de la resiliation saus indemnite -et si le defendeur l'a
mal interpretee, ce fait est imputable, non ä. des manreuvres
tteloyales de leur part, mais ä. uu optimisme excessif du de-
472 ß. Einzige Zivilrerichtsinstanz. -Maleriellreehtliehe Entscheidungen.
fendeur qui, trop attentif ä ses droits et a ses internts ne
s'est pas suffisamment inquiete du droit et des interets 'des
autres et de sa responsabilit6. En vendant dans ces condi..
tions
I'hOtel sans reserveT Ia continuation du bail, il a com-
mis une faute qui doit tre appreciee avec severite car c'est
pousse par le souei exelusif de son profit PE'rsonneI qu'il a
meeonnu volontairement les obligations qu'il avait assumees
envers
ses 10eataires.
2. -Le defend03ur est done te nu de reparer le domrnage
cause aux demamleurs par la resiliation anticipee du hai!
c'est-a-dire (v. RO 28 Il p. 284) de les replacer dans l
situation ou Hs se seraient trouves si le bail avait dure jus
qu'a la date prevue par le contrat. 11 s'agit ainsi en toute
premiere ligne
d'cvaluer 1(' gain que les demandeurs auraient
realise par I'exploitation de l'Hötel Central si le contrat avait
ete execute et de placer en regard le gain qu'ils ont pu et
pourront realiser ailleurs peudant la mnme periode: la diffe-
rence entre ces deux sommes constitu( ra le manque ä gagner
imvutable
a la faute du defendeur. Le calcul de ce bt'nnfice
doit-il tre fait jusqu'au 20 septembre 1915 ou seulement
jusqu'au
20 septembre 1912? On pourrait avoir des doutes
ä ce sujet, car, si le bai! emit conclu po ur une duree de six
ans, d'autre part il devait se trouver resilie pour la fin de la
premiere perio,le triennale, dans 'e cas on les partit's ne se
spraient pas mises d'accord sur le prix du loyer avant le
20 septembre 1911. En fait, le bai! ayant ete resilie avant
cette date, on ne peut dire avec certitude si cet accord
serait il1tervpnu. Mais on doit observer que, d'apres le con-
trat, le bailleur etait lie par le prix maximum de 20000 fr.
et qu'i! suffisait donc que les locataires acceptassent ce prix
pour que le baU durat jllsqu'au 20 septt'mbre 1915 sans
doute ils ne I'ont pas accepte immediatement, i1s ont prnpose
11:; 000 Cr., mais ils avait'ot encore un delai de pres d'une
annee pour augmenter cette off .. e si le proprietaire I'est.i-
mait insuffis3ute ; on se trouvait encore aiosi dans la periode
des pourpal'lers etceux-ci ayant ete rompus par la faute du
bailleur, soit
par suite de la vente de l'hötel, le defendeur
2. Anrufung des Gerichtsgemäss PaI'leikonvention. No 85.. 413
ne peut invoquer le fait qu'aucune entente sur le prix du loyer
n'est intervenue, du moment que sans sa faute cette entente
aurait pu encore intervenir en tcmps utile.
Atout le moins
illui ilurait incombe de prouver qua les demandeurs n'au-
raient pas eonsenti
a payer 20000 fr.; 01' cela n'est ni
prouve, ni
mnme vraisemblable, etant donne l'interet evident
que les Crescentino avaient
a prolonger autant que possible
la duree de l'exploitation de I'bötel pour se recuperer des
frais d'installation assez
considerables qu'Hs avaient faits au
debut.
C'est done jusqu'a la date du 20 septembre 1915 qu'il
ya lien d'evaluer le benefice probable qu'auraient realise les
demandeurs.
Les experts
designes ponr proceder a cette evaluation,
tout en relevant l'insuffisance de Ia comptabilite des deman-
deurs qui ne fournit pas une base
sure de calcul, sont arri-
ves a Ia conclusion que le benefice net du 20 septembre 1911
au
20 septembre 1915 se serait eleve ä 25 000 Cl'. Les dem an-
deurs Ollt formule diverses critiques contre eette expertise,
se.Pldaignant soit de n'avoir pas ete entendus par les experts,
SOlt e n'avoir pas ete invites par ceux-ci ä leur fournir les
pieces justificatives necessaires;
fondes sur ces moyens, iIs
ont demande une surexpertise POUl' etablir que les chiffres
admis pour le
benetice probable so nt manifestement infe-
rieurs ä Ia realite.
On
ne saurait anjourd'hui prendre en consideration cette
demande de surexpertise qui a
ete ecartee par le juge deM-
gue : en effet les demandeurs n'ont pas procede conforme-
mellt ä I'art. 174 CPC et d'aiIleurs ulle requete de compte
ment d'instruction serait mal fondee; e'est en vain notam-
ment que les demandeurs se plaiguent de n'avoir pu fournir
des pieces aux experts, puisqu'il ne tenait
qu'a eux de faire
toutes les productions uecessaires dans le
MI ai qui leur avait
ete imparti ä cet effet. Au surplus Hs n'ont pas conteste la
competence des experts designes et, si l'on ne trouve pas
dans le
rapport depose par ceux-ci une justification . absolu-
ment satisfaisante des conclusions auxquelles
Hs sont arrives,
cela tient
a la fois a la mauvaise tenue de Ia comptabilite des
AS 39 11 -1 . 13 31
414 B. Bfnzfp ZiVIlgerichtsinstanz. -MateriellrechtUcbe Entlcheidunpn.
demandeurs et a 10. nature mnme des choses, 10. supputation
de
Mnefices futurs etant forcement incertaine. Comme d'au-
tre part les experts paraissent avoir tenu compte de tous les
elements que fournit le dossier -notamment du fait que,
par suite de l'incendie d'un bötel concurrent, les recettes de
l'Hötel
Central auraient augmente an moins pendant un cer-
tain temps -il n'y 0. pas de raisou de ne pas adopter les
chiffres qu'ils ont admis
comme vraisemblables.
A 10. somme de 25 000 fr. qui represente le Mnefice net
du
20 septembre 1911 au 20 septembre 1915, on doit ajou-
ter le montant des salaires des membres de 10. famille Cres-
eentino, ce salaire, n'etant d'apres 10. declaration expresse de
l'expert
Sumser, pas compris dans le chiffre fixe ponr le Mne-
fice net. I1 ne paratt pas excessif d'evaluer ä. 150 fr. par
mois en moyenne 10. remuneration correspondant aux services
de chaeun des huit membres de
10. familie Crescentino qui
tous etaient occupes a l'bötel. On obtient ainsi pour les qua-
tre annees de bail qui restaient a courir une somme d'envi-
ron
57000 fr. j l'addition de ces sommes de 57000 fr. et de
25000 fr., soit 82000 fr., represente donc le gain que les
demandeurs auraient
realise si, par la faute du defendeur, le
bail n'avait pas
ete resilie avant la date de son expiration
normale.
On ne saurait, bien enten du, allouer eette somme en entier
aux demandeurs, puisque,
apres avoir quitte I'Hötel Central,
ils se sont trouves libres de chercher un autre emploi de
leurs capitaux et de leur activite. Le dossier ne fournit pas
d'indications permettant de calculer avec quelque preeision
le gain probable de
10. familIe Crescentino pendant cette pe-
riode de quatre ans. TI aurait appartenu au defendeur d'tHu-
eider ce point, car c'etait evidemment a lui a etablir que le
benefice que les demandeurs ont perdu en abandonnant l'Bo-
tel Central se trouve . compense en tout ou en partie par
eelui qu'ils ont pu faire ailleurs; mais
il n'a rien prouve, ni
mnme rien alIegue a ce sujet. On en est des lors reduit aux
indications donnees par les demandeurs
euX-mnmes qui eva-
luent le gain qu'ils penvent realiser a 70 °/0 de eelui qui leur
. Anrufung des Gerichts gemäs8 Partei konvention. N0 85.
tait aSSUre par l'exploitation de l'hOtel. On doit appliquer
cette proportion de
70 0/0. non seulement aubeoefice net de
25000 fr., mais aussi ä. la somme de 57000 fr reprasentant
les salaires de la. familie, car il n'est pas a presumer qu'a-
pras leur dnpart 'de la Chaux de-Fonds tous les membres de
1a. familie aient pu retrouver une situation stable equivalente
a celle qn'ils occupaient a l'Hötel Central. On obtient ainsi
comme total du gain probable des demandeurs jusqn'au
20 septembre 1915 57400 fr., de sorte qu'on pent valuer
en definitive ä 24600 fr. (82000-57400) le manque a gagner,
consequence de la resiliation anticipee du
baU.
Acette somme i1 y a lieu d'ajouter 1000 fr. pour tenir
compte des troubles
et des frais forcnment occasionnes aux
demandeurs par l'obligation on üs se sont trouves d'abandon-
ner 10. Chaux-de-Fonds et de se chercher de nouvelles posi-
tions.
Cela porte a 25 600 fr. le chiffre du dommage.
Par contre iI n'y a pas lieu d'admettre les autres chefs de
reclamation des demandeurs.
Ceux-ci pretendent que 10. nou-
velle que I'Hötel Central aUait se fermer 0. eu pour conse-
quence une baisse des recettes au conrant de l'annee 1911 ;
mais sur ce point l'instruction
de la cause n'a rien rnvele de
precis; s'il est vrai que, d'apres
Jes declarations de certains
temoins, 10. marche de l'bötel 0. ete moins satisfaisante qu'au
debnt de l'exploitation par les Crescentino, eela paratt impu-
table, au
moins en partie, an fait que les demandeurs se sont
un peu relaches et n'ont plus deploye 10. mnme activite au
service d'une affaire qu'ils allaient abandonner. Dans tous les
cas
il est impossible de traduire par un chiffre la diminution
de recettes imputable
au defendeur, alors qne d'autre part a
la mnme epoque les recettes ont augment par suite de l'in-
cendie de I'Bötel de 10. Fleur de Lys.
De
meme on doit ecarter la demande relative a la perte
faite snr le mobilier
et la cave. On ne pent en effet cumuler
une demande semblable avec la demande
fondee sur le man-
que a gagner. Du moment que par l'admission de leur pre-
mier chef de conclusions les demandeurs se trouvent replaces
dans la situation
on ils se seraient trouves si le bail avait eu
476 B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. Materiellrechtiche Entscheidungen.
la duree prevue au contrat, Hs ne peuvent en meme temps
pretendre se faire indemniser a raison des frais d'installa-
tion et d'amenagement, ceux ci ayant justement leur contt'(.
partie dans les beuefices que I'exploitation de l'hOtei leur
aurait pro
eures et qu'ils pen;oivent sous la forme de l'indem-
nite
mise a la charge du defendeur.
Enfin ce dernier ne peut pas non plus et1'e tenu de leur
1'embourser
leu1's frais de demenagement, car ces frais -
dont le montant
n'est d'ailleurs pas connu -auraient in-
combe
en tout etat de cause aux demandem's a Ia. fin du baU
et ne sont done pas une consequence de la resiliation anti-
cipee.
Les demandeurs reconnaissant devoir pOUl' loyer une somme
de 14551 fr. 56, c'est en definitive jusqu'a concurrence de
000 fr. en chiffre ronds que les conciusions de leur de-
mande doivent etre admises.
3. -
Eu ce qui concerne Ia demande reconventionnelle, il
y a lieu d'eliminer d'emblee les conclusions en 100000 fr. de
dommages-interets, car on a vu ci dessus qu'on ne peut rien
relever d'ilIicite dans la conduite des demandeurs lors de Ia'
resiliation injustifiee du 9 decembre 1910.
Ayant par sa faute
abrege Ia dilree normale du bail, le
dMendeur n'est pas fonde areproeher aux demandeurs de
n'avoir pas satisfait entierement
ä. l'obligation qu'ils avaient
assumee de
meUre en etat le mobilier; il s'agit 18. en effet
cl'uue obligation fOl'mant Je correspectif de la jouissance de
ce mobilier pendant
la dunne pl'evue par le contrat et ils ne
I'auraient certainement pas assumee s'ils avaient su que le
baH prendrait fin deja an bout de deux ans. On peut en dire
an taut de Ia pretendue obligation que les delllandeurs au-
raient contractlne d'acheter au defendeur de la lingerie et
des tapis; d'ailleul's, d'apres le texte de I'art. VI du bail,
eet acbat constituait pour les
10cataires une faculte et non
une obligation.
O'est egalement sans droit que le defendeur reclame la
reparation du
p1'ejudice subi du fait que Ia vente du mobilier
II 13e1'sot a du tre resiliee a raison du mauvais tat du mo-
t. Anrufung des'Gerichts gemäss Partei konvention. N°,1i5. ' 4,77
bilier. Outre qu'on peut avoir des doutesserieux sur la rea-
tite
de cette vente, on doit ob server que d'apres ce qui vient
d'etre dit, l'insuffisance des travaux de mise en etat du mo-
bilier ne constitue pas une faute a Ia charge des demandeurs ;
d'ailleurs
Ia pretendue resiliation a en lieu du plein gre du
defendeur et sans que les demandeurs, auxquels i1 entend en
faire supporter 'Ies consequences, en aient
6te avises.
Par contre les demandeurs doivent evidemment rembour-
seI'
au proprietaire la valeur des objets mobiliers qu'iIs n'ont
pu lui restituer en nature
a Ia fin du baU. C'est en vain qu'ils
contestent la
regularite du recolement de I'inventaire qui a
precede leur sortie de l'Hötel Central. Il resulte de l'instruc-
tion de la cause que cette operation a eu lieu par les soins
du
Juge de Paix en presence des parties et que ceIles-ci
n'ont
eleve aucune protestation contre les resultats de Ia prise
d'inventaire.
On doit donc admettre comme constant qu'il
manqllait po ur une valeur d'environ
2000 fr. d'objets mobi-
liers. Outre cette somme, le defendeur est en droit d'exiger
le paiement de
1000 fr. qu'il a reclames sous litt. e de sa
conclusion I et que les demandeurs ont reconnu lui devoir.
Apres compensation de 1a somme de 3000 fr. ainsi dne
avec l'indemnite de 11
000 fr. qui leur a ete allouee ci-des-
sus, les demandeurs sont en definitive ereanciers du defen-
deur de 8000 fr. IIs sont de plus en droit de retirer les som-
mes qu'ils ont consignees en mains de l'office des poursuites,
ces sommes representant une partie du prix du loyer, lequel
a
deja ete porte en deduction de l'indemnite mise ala charge
du
d.efendeur. Sur le solde alloue aux demandeurs, il y a lieu
de faire courir les
internts moratoires des l'introduction de la
demande, les chefs de la demande reconventionnelle qui
ont
ete admis ne portent pas d'interets parce qu'ils sont repuMs
eteints par compensation.
Quant aux frais
du proces, il y a lieu de les faire suppor-
ter pour la plus grande part par le defendeur, qui a conteste
a tort le principe meme de sa responsabiIite; il convient
cependant d'en
laisseI' une partie a la charge des deman-
deurs pour tenil' compte de l'exageration manifeste de leurs
478 B. Einzige Zivilgerichtsinstanz. -Materiellroohtliehe Entsebeidunren.
pretentions et du fait que c' est le mauvais etat de la compta-
bilite
qui a evidemment augmente les frais d'expertise.
Par ces motifs,
le Tribunal
federa
prononce:
Louis-Paul Jacot-Streift est
condamne a payer pour solde
aux demandeurs
11. somme de 8000 fr. (brut mille francs)
avee internts ä 5
/
des le 6 janvier 1912.
Les couclusious des parties sont
ecartees pour le surplus.
I ,
ZIVILRECHTS PFLEGE
ADMINISTRATION DE LA JUSTICE CIVILE
11.
Entscheidungen des Bundesgeriehts als oberster
Zivilgeriehtsinstanz.
wets rendus par le Tribunal federal eomme
instanee
supreme en matiere eivile.
I. Materiellrechtliche Entscheidugen. -ÄITeis
sv le fond du droit.
- Personenreoht. -Droit des personnes.
- .Ärret de 19. Ire Seotion oivUe du a7 Septembre 1913
dans la cause Fauohe, dem. et rec., contre
Boeiete de Prevoyance de l'lglise reformee evangelique,
def. et int.
Assoeiation. Decision de l'assembIee generale attaquee a raison
de la partidpation au vote de societaires interesses a l'affliire.
Art. 58 ces. Adhäsion du demandeur a la decision attaquee.
Art. 75 ces.
A. -En date du 23 avril 1897 I. ete eonstituee A Gennve,
en conformite de l'art. 716 CO aneien, la Societe de pre'"
voyanee de l'Eglise reformee synodale, dont le but 6tait
c de venir en aide a l'Eglise reformee synodale officieuse de
Franee et aux differentes reuvres attachees ä cette organisa-
tion.,. Sous l'empire de la
Iegislation frannse alors en vi-
AS 39 11 -1913