Lease vs. tenancy: duty to use premises and repair allocationGerado por IA

91. Arteil vom 14. Dezember 1907 in Sachen Meier, Kl. u. Ber. Kl., gegen Heini, Bekl. u. Ber. Bekl. Mietvertrag. Begriffsbestimmung; Unterschied von Pacht. Pflicht des Mieters zur Benutzung des Mietobjektes bis zum Ablaufe der Mietzeit; Schadenersatz für Verletzung dieser Pflicht. Reparatur pflichten; Ortsgebrauch (Art. 282 OR). Stellung des Bundesgerichts (Art. 57, 81 0G). A. Durch Urteil vom 23. Juli 1907 hat das Obergericht des Kantons Luzern über die Rechtsfrage: Hat der Beklagte an den Kläger eine Entschädigung von 27 Fr. 46 Cts. nebst Zins zu 5 % seit 28. Dezember 1904 zu bezahlen, oder nicht oder inwieweit? erkannt: Der Beklagte habe an den Kläger eine Entschädigung von 250 Fr. 10 Cts. nebst Zins zu 5 % seit 28. Dezember 1904 zu leisten. Mit der Mehrforderung sei Kläger abgewiesen. B. Gegen dieses Urteil hat der Kläger rechtzeitig und form gerecht die Berufung an das Bundesgericht eingelegt mit dem Antrage auf Gutheißung der Klage im vollen Umfange. C. In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter des Klä gers seinen Berufungsantrag erneuert. Der Vertreter des Beklagten hat auf Bestätigung des ange fochtenen Urteils angetragen. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
92. Im Jahre 1883 richtete der Kläger in seinem Hause zur Sonne in Gerliswil eine Bäckerei ein, die im gleichen Jahre vom Beklagten, der bis dahin im Pfisterhaus daselbst das Bäckereigewerbe betrieben hatte, bezogen wurde. Der Beklagte be trieb fortan das Bäckereigewerbe im Hause des Klägers; er zahlte diesem in den letzten Jahren einen Zins von 2000 Fr. Im Jahre 1903 kaufte der Beklagte ein Haus in Gerliswil, in dem er alsbald eine Bäckerei einrichtete. Am 15. März 1904 kündigte er dem Kläger auf 15. September gleichen Jahres. Im Juni

1904 setzte er den Backofen im Hause des Klägers außer Ge brauch; im Juli fing er den Verkauf von Brot, Mehl, Spe zereien 2c. im eigenen Hause an, worüber er Anzeigen in den Tagesblättern erließ. Der Kläger forderte ihn mit rechtlicher An zeige vom 27. Juli 1904 auf, die gepachtete Bäckerei und die Verkäufe wie bis anhin bis zum Ablauf der Pachtzeit (15. Sep tember 1904) zu betreiben ; ferner forderte er ihn zur Vornahme der nötigen Reparaturen auf. Der Beklagte kam diesen Aufforde rungen nicht nach. Nachdem der Beklagte das Lokal des Klägers verlassen, stellte der Kläger dem Beklagten mehrfache Anzeigen betreffend Notwendigkeit von Reparaturen zu, die vom Beklagten unberücksichtigt gelassen wurden. 2. Mit seiner Klage fordert nun der Kläger vom Beklagten: a. Schadenersatz für das vorzeitige Aufhören Fr. 2000 des Betriebes der Bäckerei Ersatz für Reparaturkosten (in 200 Num mern) 934 06 c. Schadenersatz wegen Nichtinstandstellung des Kaminofens und Unmöglichkeit der Benu tzung der Bäckerei durch den neuen Päch ter", Voney

für Umtriebe bei Überwachung der Repara turen, 10 % der Kosten 93 40 Fr. 4027 46 Von allen diesen Forderungen hat die erste Instanz nur 175 Fr. 10 Cts. (nebst Zins gleich dem Klagebegehren) gut geheißen, als Ersatz für Reparaturkosten. Die zweite Instanz da gegen (an welche beide Parteien appelliert hatten) spricht an Reparaturkosten Ersatz den Betrag von 150 Fr. 10 Ets. zu, dazu aber noch 100 Fr. an die Forderung von 2000 Fr. wegen vorzeitigen Aufhörens der Bäckerei. 3. Die Parteien streiten sich auch vor Bundesgericht in erster Linie darüber, welcher rechtliche Charakter ihrem Rechtsverhältnis das die Grundlage des Rechtsstreites bildet, zukomme: während der Beklagte es als Miete bezeichnet, will der Kläger es als Pacht aufgefaßt wissen. Mit den kantonalen Instanzen ist der Auffassung des Beklagten beizutreten. Der Beklagte hat nicht aus dem Ver tragsobjekte Früchte oder Erträgnisse gezogen, sondern er hat das Objekt zu einem Gebrauche, in erster Linie zum Betrieb eines Gewerbes, benutzt; das verleiht aber dem Vertrag den Charakter des Mietverhältnisses. Dagegen schließt auch dieses Vertragsver hältnis nicht unbedingt aus, daß der Mieter unter Umständen zum Gebrauche der Mietsache bis zum Ablauf der Mietzeit ver pflichtet sei, und daß aus der Verletzung dieser Pflicht ein Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter entsteht. (Vergl. den auch von der Vorinstanz angeführten Entscheid des Bundesgerichts in Sachen Burri gegen Geier Kübler, AS 28 II S. 239.) Es ist im vorliegenden Falle zu untersuchen, ob ein derartiger Anspruch des Klägers bestehe, und wie hoch allfällig die ihm aus der Verletzung jener Pflicht zukommende Entschädi gung zu bemessen sei. Der Beklagte scheint freilich seine grund sätzliche Schadenersatzpflicht mit der Nichtanfechtung des vorin stanzlichen Urteils, das ihn zu einer Entschädigung von 100 Fr. aus diesem Titel verurteilt hat, anerkannt zu haben; indessen kann ihm, bei dem geringen Betrage, den er anerkannt hat, doch nicht verwehrt werden, auch den Grundsatz der Schadenersatzpflicht vor Bundesgericht wieder aufzunehmen (wie es sein Vertreter in seinem heutigen Vortrage getan hat), und unter allen Umständen muß das Bundesgericht, damit es überhaupt zu einem Entscheide über die Höhe der Entschädigung gelangen kann, auch in die Prüfung jener grundsätzlichen Frage eintreten. In Anknüpfung an die vom Bundesgericht im angeführten Urteile niedergelegten Grundsätze und in Anwendung dieser Sätze auf den vorliegenden Fall ist nun zu sagen: Es ist einerseits von Bedeutung, daß der Kläger das Lokal einzig zum Betrieb einer Bäckerei eingerichtet hat; anderseits, daß der Beklagte vorher schon das Bäckereigewerbe in Gerliswil betrieben hat und daß er es war, der die Kundsame in das Lokal des Klägers mitgebracht hat; endlich fällt, im Unterschied zum Falle Burri gegen Geier Kübler, in Betracht, daß es sich im heutigen Falle um ländliche Verhältnisse handelt. in Anbetracht des Umstandes, daß das Lokal eigens für den Betrieb einer Bäckerei eingerichtet worden ist, und daß der Be klagte mit dem Betrieb der Bäckerei zugleich eine Kundfame ge schaffen hat, die zum Teil wenigstens als Kundsame des Lokales AS 33 II 1907

des Klägers bezeichnet werden darf, wie die Vorinstanz ausführt und was wohl als verbindliche tatsächliche Feststellung zu gelten hat, muß nun hier allerdings mit der Vorinstanz angenommen werden, daß eine Pflicht des Beklagten, die gemieteten Lokalitäten bis zu Ablauf der Mietzeit zu benutzen und nicht durch Ein richtung einer eigenen Bäckerei vor Ablauf der Vertragszeit das Lokal des Klägers zu entwerten, bestand. Es kann hier, mit dem Kläger, von einer Art unlauterer Konkurrenz gesprochen werden, die in der Vertragsverletzung ihre Grundlage hat. Allerdings stand dem Beklagten die Ausübung seines Bäckereigewerbes in seinem Hause oder überhaupt in einem andern Hause als der Sonne frei, aber doch erst nach Ablauf der Mietzeit; im Miet vertrag ist unter den obwaltenden Verhältnissen die Verpflichtung inbegriffen, nicht während der Vertragsdauer und im Hinblick auf die Auflösung des Vertrages dem klägerischen Lokale eine Kon kurrenz zu schaffen. Ist sonach allerdings der Schadenersatzanspruch des Klägers aus der Verletzung dieser Pflicht dem Grunde nach gegeben, so fällt dagegen bei Ermittlung der Höhe des dem Klä ger erwachsenen Schadens und der ihm gebührenden Entschädigung entscheidend in Betracht, daß der Beklagte, nach verbindlicher Fest stellung der Vorinstanz, den größten Teil der Kundsame selber in das Lokal des Klägers gebracht hat, und daß sie, bei den länd lichen Verhältnissen in der kleinen Ortschaft Gerliswil, weit mehr mit der Persönlichkeit des Beklagten dem bis dahin einzigen Bäcker in der Ortschaft als mit dem Lokale verknüpft ist. Wenn die Vorinstanz in Würdigung dieser tatsächlichen Verhält nisse ausführt, es könne sich nur um eine minime, vorübergehende Entwertung der Bäckerei des Klägers handeln, so erscheint dieser Schluß zutreffend, auch wenn er nicht als Feststellung von Tat sachen gelten sollte. Von der Vorinstanz verbindlich festgestellt ist sodann, daß der Nichteintritt des neuen Mieters Voney keines wegs auf den vorzeitigen Wegzug des Beklagten, als auf seine Ursache, zurückzuführen ist. In Würdigung aller dieser Umstände rechtfertigt sich eine Erhöhung der von der Vorinstanz gesprochenen Entschädigung nicht. 4. Hinsichtlich der Ersatzforderung für Reparaturkosten beruht der Entscheid der Vorinstanz, soweit er klagabweisend ist, auf dem Ausspruche, daß es sich dabei zum größten Teil um Reparaturen, die gemäß Art. 282 OR ihrer Natur nach dem Hauseigentümer und nicht dem Mieter obliegen, gehandelt habe, und daß ein Nachweis für eine böswillige oder fahrlässige Schädigung des Mietobjektes durch den Mieter fehle. Es wäre Sache des Klägers gewesen, im einzelnen den Nachweis der Unrichtigkeit dieser tat sächlichen Feststellungen und rechtlichen Ausführungen darzutun. Da es der Berufung nach dieser Richtung an jeder Substanziierung gebricht, muß sie ohne weiteres abgewiesen werden. Übrigens han delt es sich bei der Frage, welche Reparaturen dem Mieter obliegen, auch um die Anwendung des Ortsgebrauches, welche vom Bundes gericht nicht nachzuprüfen ist. 5. Auch der Entscheid der Vorinstanz betreffend Schaden aus Nichtinstandstellen des Kamins beruht in der Hauptsache auf tat sächlichen Feststellungen, die nicht anfechtbar sind. Tatsächliche Feststellung ist: daß es sich nicht um einen Mangel handelte, welcher den Betrieb der Bäckerei ausgeschlossen hätte; sodann, daß der neue Mieter Voney keineswegs wegen des Mangels am Kamin nicht auf den Termin eingezogen sei. Schon das schließt einen Schadenersatzanspruch aus. Weiter aber ist dieser auch aus geschlossen, weil die Vorinstanz, wohl auf Grund Ortsgebrauches und jedenfalls in einer Weise, die eine Verletzung von Bundes recht (Art. 282 OR) nicht in sich schließt, ausgeführt hat, die Reparatur wäre Sache des Klägers gewesen. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 23. Juli 1907 in allen Teilen be stätigt.