Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/V/107/374/2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.06.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2025:VGW.111.V.107.374.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Tancos, LL.M. (WU), über die Beschwerde der A. KG, vertreten durch Rechtsanwälte OG, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe …, Stadterneuerung, vom 06.12.2024, AZ: ..., mit welchem das am 10.04.2024 eingebrachte Ansuchen um Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurückgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung am 27.02.2025

zu Recht erkannt:

I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

Entscheidungsgründe

I. Verfahrensgang:

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 06.12.2024 wurde das am 10.04.2024 eingebrachte Ansuchen für eine Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurückgewiesen, wobei die Behörde ihre Entscheidung in der Begründung auf das Fehlen der Zustimmung der Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. der Miteigentümerinnen und Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft stützte.

Der Bescheid wurde nachweislich im Wege des Elektronischen Rechtsverkehrs zugestellt, wobei das Schriftstück am 09.12.2024 im Verfügungsbereich des rechtsfreundlichen Vertreters einlangte.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 07.01.2025 Beschwerde. In dieser bringt die Beschwerdeführerin zusammengefasst vor, die im behördlichen Schreiben vom 03.05.2024 geforderten Unterlagen mit Schriftsatz vom 22.05.2024 und die im behördlichen Schreiben vom 08.11.2024 geforderten Unterlagen mit E-Mail vom 29.11.2024 nachgereicht zu haben.

Hinsichtlich des Erfordernisses der Eigentümerzustimmung habe die belangte Behörde ein Merkblatt herausgegeben, dem zufolge sich die Zustimmung auch aus einem schlüssig formulierten Wohnungseigentumsvertrag ergeben könne. Ähnliche Formulierungen hätten sich auch in sämtlichen relevanten Erläuterungen, Materialien und Richtlinien zu den Gesetzesbestimmungen gefunden. Es sei nicht ersichtlich, woraus für die Beschwerdeführerin erkennbar gewesen sein sollte, dass allfälligen Anforderungen des Materiengesetzes nicht entsprochen worden wäre.

Konkret sei von der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 29.11.2024 eine entsprechende Erklärung erteilt sowie die Zustimmung nachgewiesen worden.

Im Übrigen liege für das bestehende Gebäude, dessen Wohnungen im Jahr 2021 an die Wohnungseigentümer übergeben worden seien, eine rechtskräftige Baubewilligung vor. Gemäß Art. III Abs. 5 Wr. BO sei ein nachträglicher Eingriff in die Rechte der Bescheidadressaten lediglich dann zulässig, wenn die neue Gesetzesbestimmung die Anwendung auf Bauwerke, für die bereits vor Inkrafttreten der Gesetzesbestimmung eine rechtskräftige Baubewilligung erteilt wurde, ausdrücklich vorsehe. Eine solche ausdrückliche Anordnung fehle im vorliegenden Fall. Zudem unterliege ein solcher Eingriff dem Verhältnismäßigkeitsgebot.

Des Weiteren stelle die Sicherstellung des Einvernehmens der Miteigentümer, für welche Wohnungen eine Ausnahmebewilligung erteilt werden solle, keinesfalls ein öffentliches Interesse dar. Ferner finde sich hierfür auch keine sachliche Rechtfertigung, wenn lediglich einige wenige Wohnungen betroffen sind, zumal ein Disput unter den Miteigentümern offensichtlich nicht bestehe.

In diesem Sinn wurde auch die Stellung eines Gesetzesprüfungsantrages an den Verfassungsgerichtshof angeregt.

Die belangte Behörde traf keine Beschwerdevorentscheidung und legte den Akt dem Verwaltungsgericht Wien zur Entscheidung vor.

Mit ergänzendem Schriftsatz vom 20.02.2025 brachte die Beschwerdeführerin zusammengefasst vor, dass die belangte Behörde mit dem angefochtenen Bescheid zwar lediglich eine Zurückweisungsentscheidung getroffen habe, sodass auf den ersten Blick lediglich diese prozessuale Erledigung den Gegenstand des Beschwerdeverfahrens beim Verwaltungsgericht Wien zu bilden scheint, jedoch § 28 Abs. 2 Z. 1 VwGVG das Verwaltungsgericht dazu verpflichte, im Beschwerdeverfahren eine Sachentscheidung zu treffen, wobei die in dieser Bestimmung normierte Voraussetzung – nämlich, dass der maßgebliche Sachverhalt feststeht – im gegenständlichen Fall zweifelsfrei vorliege. Das Verwaltungsgericht Wien werde daher nicht bloß über die Frage der (Un-)Rechtmäßigkeit der Zurückweisung des Antrages der Beschwerdeführerin durch die belangte Behörde, sondern auch über die Sachfrage, nämlich die Erteilung der beantragten Ausnahmebewilligung, zu entscheiden habe. Ein entsprechender Antrag wurde zugleich gestellt. In der mündlichen Verhandlung vom 27.02.2025 stellte die Beschwerdeführerin klar, dass die in der Beschwerde gestellten Anträge als Eventualanträge aufrecht bleiben.

II. Feststellungen:

Für das Verwaltungsgericht Wien steht folgender entscheidungswesentlicher Sachverhalt als erwiesen fest:

Mit Eingabe des rechtsfreundlich vertretenen Herrn Mag. B. C. vom 10.04.2024, datiert mit 09.04.2024, wurde die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien zur touristischen Kurzzeitvermietung der Wohnung D.-gasse, Wien, beantragt.

In diesem Zuge wurden auch ein Vermarktungsplan der gegenständlichen Wohnung, ein Vertrag (Nachtrag zu Kaufverträgen und Wohnungseigentumsvertrag aus Jänner 2023) sowie ein Grundbuchsauszug zur gegenständlichen Liegenschaft vom 26.02.2024 vorgelegt. Im Antrag wurde unter anderem ausgeführt, dass gemäß Punkt 2.2 des Wohnungseigentumsvertrags bereits die allseitige wechselseitige Zustimmung zur Ausübung von geschäftlichen Tätigkeiten, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, erteilt worden sei. Da die touristische Kurzzeitvermietung üblicherweise in Wohnungen geschäftlich ausgeübt werde, sei die Zustimmung aller betroffener Wohnungseigentümer bereits vorhanden. Der Wohnungseigentumsvertrag enthält unter Punkt 2.2 folgende Ausführungen:

„Die Vertragspartner räumen einander das Recht ein, in den einzelnen Wohnungen auch geschäftlichen Tätigkeiten nachzugehen, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden (das sind insbesondere Büro-, Kanzlei- und Ordinationstätigkeiten).“

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 03.05.2024, nachweislich zugestellt am 08.05.2024, wurde der rechtsanwaltlich vertretene Herr Mag. B. C. gemäß § 13 Abs. 3 AVG aufgefordert, binnen zwei Wochen im Schreiben näher bezeichnete Unterlagen nachzureichen.

Am 23.05.2024 wurde durch die rechtsfreundliche Vertretung bei der belangten Behörde ein mit 22.05.2024 datierter Schriftsatz samt Grundbuchsauszug zur gegenständlichen Liegenschaft vom 22.05.2024 und einer Tabelle, die die Einheiten des Wohnhauses darstellen soll, eingebracht. Darin wird unter anderem erklärt, dass sich die Zustimmung der sonstigen Miteigentümer – wie bereits im schriftlichen Antrag dargelegt – aus dem Wohnungseigentumsvertrag ergebe. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die Zustimmung im Wohnungseigentumsvertrag nicht ausreichend sein soll, zumal im von der Stadt Wien zur Verfügung gestellten „Merkblatt“ wörtlich die Zustimmung, die sich aus einem Wohnungseigentumsvertrag ergibt, als ausreichend angesehen werde. Dieser Schriftsatz wurde an die im Verbesserungsauftrag angeführte E-Mail-Adresse der belangten Behörde übermittelt und von der Behörde zur GZ ..., also zu einem anderen behördlichen Verfahren protokolliert, das aufgrund einer Bescheidbeschwerde ebenfalls beim Verwaltungsgericht anhängig wurde (VGW-111/107/9359/2024). Sowohl im Betreff dieser E-Mail als auch des Schriftsatzes wurde unter anderem die Behördengeschäftszahl zum Antrag des Herrn Mag. B. C. (...) genannt. Im Schriftsatz wurde darüber hinaus ausgeführt, dass der zur Aktenzahl ... eingebrachte Antrag insofern unzutreffend formuliert worden sei, als die bezughabende Einheit ebenfalls im Eigentum der A. KG stehe, Herr Mag. B. C. zwar der einzige unbeschränkt haftende Gesellschafter der A. KG sei, jedoch nicht Eigentümer der entsprechenden Einheit. Der Antrag werde dementsprechend „verbessert“, so dass die A. KG auch im Verfahren ... die Antragstellerin sei, und dies als neuer Antrag gelten solle, sofern die Behörde der Ansicht sein sollte, dass es sich um keinen verbesserungsfähigen Mangel handle. Eine Protokollierung dieser Eingabe zu jenem behördlichen Akt, der dem entscheidungsgegenständlichem Beschwerdeverfahren zugrunde liegt (...), erfolgte zunächst nicht.

Mit an Herrn B. C. adressiertem Bescheid der belangten Behörde vom 14.06.2024 wurde das am 10.04.2024 eingebrachte Ansuchen gemäß § 13 Abs. 3 AVG wegen fehlender Unterlagen zurückgewiesen. Herr B. C. erhob dagegen Beschwerde.

Die belangte Behörde traf keine Beschwerdevorentscheidung und legte den Akt dem Verwaltungsgericht Wien zur Entscheidung vor. Das Verwaltungsgericht Wien gab der Beschwerde folge und behob den angefochtenen Bescheid vom 14.06.2024 ersatzlos, da Herr B. C. zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides weder Antragsteller noch vermöge eines anderen Rechtsanspruches oder rechtlichen Interesses an der Sache beteiligt war, ihm sohin keine Parteistellung zukam.

Die Behörde protokollierte anschließend den am 23.05.2024 durch die rechtsfreundliche Vertretung bei der belangten Behörde eingebrachten mit 22.05.2024 datierten Schriftsatz (der zunächst nur zur GZ ... protokolliert wurde) auch zu dem, dem entscheidungsgegenständlichen Beschwerdeverfahren zugrundeliegenden behördlichen Akt.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 08.11.2024, nachweislich zugestellt im Wege des Elektronischen Rechtsverkehrs, wobei das Schriftstück am 11.11.2024 im Verfügungsbereich des rechtsfreundlichen Vertreters einlangte, wurde die Beschwerdeführerin gemäß § 13 Abs. 3 AVG aufgefordert, binnen zwei Wochen nachfolgende Einreichunterlage nachzureichen:

„1)die Zustimmung derdes Eigentümerin bzw. der Miteigentümer*innen der gegenständlichen Liegenschaft;

• Im Fall des § 129 Abs.1a BO stellt ein Wohnungseigentumsvertrag keine liquide Zustimmung der Miteigentümern dar.

• Die Zustimmung muss eindeutig sein (Türnummer, Name, Unterschrift) und ausdrücklich die Wohnung angeben, für die die Ausnahmegenehmigung erteilt werden soll.“

Auf die Rechtsfolge der Zurückweisung bei fruchtlosem Ablauf dieser Frist wurde hingewiesen.

Mit Eingabe der rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführerin vom 29.11.2024, wurde ein Vertrag (Nachtrag zu Kaufverträgen und Wohnungseigentumsvertrag) vorgelegt, und ausgeführt, dass sich aus 2.2. dieses Vertrages ergebe, dass sich die darin genannten Vertragspartner gegenseitig das Recht einräumen, in den einzelnen Wohnungen auch geschäftlichen Tätigkeiten nachgehen zu können.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 06.12.2024 wurde das Ansuchen gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurückgewiesen, wobei die Behörde ihre Entscheidung in der Begründung auf das Fehlen der Zustimmung der Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. der Miteigentümerinnen und Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft stützte.

Die Beschwerdeführerin ist (unter anderem) Wohnungseigentümerin der antragsgegenständlichen Wohnung D.-gasse, Wien.

In dem auf gegenständlicher Liegenschaft (Wien, E.-gasse / F.-gasse / D.-gasse / F.-gasse , EZ ..., Gst. Nr. ...., Kat. Gem. G.) errichteten Gebäude befinden sich unter anderem 83 Wohnungen, die im Wohnungs- bzw. Miteigentum verschiedener Personen stehen.

Für die antragsgegenständliche Liegenschaft ist keine Wohnzone verordnet.

III. Beweiswürdigung:

Das Verwaltungsgericht Wien hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den Verwaltungsakt der belangten Behörde in elektronischer Form, an dessen nunmehriger Vollständigkeit und Richtigkeit keine Zweifel hervorgekommen sind, Würdigung des Beschwerdevorbringens, Einsichtnahme in das baubehördliche geographische Informationssystem der Stadt Wien (Flächenwidmungs- und Bebauungsplan), den Baubewilligungsbescheid für die Errichtung gegenständlicher Wohnhausanlage vom 30.10.2019 und Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 27.02.2025, in deren Rahmen die Parteien ihre Standpunkte darlegten.

Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen an verfahrensgegenständlicher Liegenschaft gründen auf den im Akt einliegenden Grundbuchsauszügen und sind unstrittig. Dass keine Wohnzone verordnet ist, ergibt sich aus einer Einsichtnahme in das baubehördliche geographische Informationssystem der Stadt Wien (Flächenwidmungs- und Bebauungsplan).

Die Feststellungen zum Verfahren vor der belangten Behörde, insbesondere dem Antrag vom 10.04.2024, der Eingabe vom 23.05.2024, dem Inhalt des von der Beschwerdeführerin vorgelegten Wohnungseigentumsvertrages, dem Verbesserungsauftrag vom 08.11.2024, der Eingabe vom 29.11.2024 und der Zurückweisung des Antrages, ergeben sich aus dem Behördenakt.

IV. Anzuwendende Rechtsvorschriften und rechtliche Beurteilung

Zu Spruchpunkt I:

§ 129 Abs. 1a BO für Wien lautet:

„(1a) Die zweckwidrige Verwendung einer oder mehrerer Wohnungen innerhalb eines Gebäudes über die Grenzen des § 119 Abs. 2a lit. a und b hinaus, ist nach dem 1.7.2024 nur mittels Ausnahmebewilligung zulässig. Die Behörde kann die Beendigung der zweckwidrigen Verwendung auftragen. Eine Ausnahmebewilligung für eine Wohnung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen und bei Einhaltung der sonstigen baurechtlichen Bestimmungen soweit erforderlich unter Auflagen zu erteilen, wenn

Dem Antrag ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen. Nach Ablauf der Befristung können bei Vorliegen der Voraussetzung neuerliche Ausnahmebewilligungen erteilt werden.“

§ 13 Abs. 3 AVG lautet:

„(3) Mängel schriftlicher Anbringen ermächtigen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.“

Hat die vor dem Verwaltungsgericht belangte Behörde einen Antrag gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurückgewiesen, ist Sache des Beschwerdeverfahrens allein die Frage, ob die Entscheidung der Behörde der Bestimmung des § 13 Abs. 3 AVG entspricht, ob also der Sachantrag zu Recht – wegen eines trotz Aufforderung nicht verbesserten Mangels – zurückgewiesen wurde. Vor diesem Hintergrund darf das Verwaltungsgericht im darauf bezogenen Beschwerdeverfahren nicht inhaltlich über den Sachantrag entscheiden und ist den diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführerin im ergänzenden Schriftsatz vom 20.02.2025 sohin nicht zu folgen. Zur „Sache“ des Verfahrens gehört in diesem Fall allerdings auch die Frage der Zulässigkeit eines Verbesserungsauftrages gemäß § 13 Abs. 3 AVG und die Angemessenheit der von der Behörde gesetzten Frist zur Vornahme einer Mängelbehebung (vgl. etwa VwGH 31.05.2017, Ra 2016/22/0107).

Zunächst ist zu klären, ob die belangte Behörde zu Recht das Vorliegen eines „Mangels“ iSd. § 13 Abs. 3 AVG und die fehlende Behebung dieses Mangels in Folge des von ihr erlassenen Verbesserungsauftrages angenommen hat.

Der mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid erfolgten Zurückweisung des Antrags gemäß § 13 Abs. 3 AVG mangels Verbesserung des Anbringens ist zu entnehmen, dass die Behörde den Wohnungseigentumsvertrag nicht als ausreichenden Nachweis der Zustimmung aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer zur beabsichtigten touristischen Kurzzeitvermietung qualifiziert hat.

Da sich die verfahrensgegenständliche Liegenschaft nicht in einer Wohnzone befindet, ist die beabsichtigte Kurzzeitvermietung nicht nach den Regelungen in § 7a Abs. 3 letzter Satz iVm. Abs. 5 BO für Wien zu beurteilen, sondern nach § 129 Abs. 1a leg. cit., der in seinem vierten Satz unter anderem das Erfordernis vorsieht, dem Antrag die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen. Auch der verfahrensgegenständliche Antrag bezieht sich explizit auf § 129 Abs. 1a BO für Wien.

Die entscheidende Rechtsfrage besteht darin, ob der von der Beschwerdeführerin vorgelegte Wohnungseigentumsvertrag mit der darin im Punkt 2.2 enthaltenen Vertragsklausel:

„Die Vertragspartner räumen einander das Recht ein, in den einzelnen Wohnungen auch geschäftlichen Tätigkeiten nachzugehen, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden (das sind insbesondere Büro-, Kanzlei- und Ordinationstätigkeiten).“

einen ausreichenden Nachweis für eine schriftliche Zustimmung im Sinne des § 129 Abs. 1a vierter Satz BO für Wien darstellt.

Die Erläuternden Bemerkungen führen zu § 129 Abs. 1a Z 3 und Z 4 BO für Wien aus, dass „[d]ie Anforderungen der Z 3 und Z 4 […] im Zusammenhalt mit der erforderlichen schriftlichen Zustimmung der Eigentümerinnen (aller Miteigentümerinnen) gewährleisten [sollen], dass Wohngebäude nicht zur Gänze Wohnzwecken entzogen werden und dass es unter den Miteigentümer*innen Einvernehmen gibt, für welche Wohnungen innerhalb des Gebäudes eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll.“ (siehe Erläuternde Bemerkungen LT 21. GP, Beilage Nr. 21/2023, S. 37).

Allein schon im Hinblick auf die Intention des Gesetzgebers, dass Wohngebäude nicht zur Gänze Wohnzwecken entzogen werden und dass es unter den Miteigentümerinnen und Miteigentümern ein Einvernehmen gibt, für welche Wohnungen innerhalb des Gebäudes eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll, bedarf es jedoch einer konkretisierenden Zustimmung der Miteigentümerinnen und Miteigentümer, dass die antragsgegenständliche Wohnung zweckwidrig für die touristische Kurzzeitvermietung verwendet werden soll.

Zum gleichen Ergebnis gelangt man bei Heranziehung des objektiven Zwecks des § 129 Abs. 1a iVm. § 119 Abs. 2a BO für Wien, da Wohnungen zum Schutz raren Wohnraums nur in dem im Gesetz vorgesehenen eingeschränkten Ausmaß nicht für Wohnzwecke verwendet werden und die Miteigentümerinnen und Miteigentümer der jeweiligen zweckwidrigen Verwendung zustimmen sollen. Dieser Zweck wird nicht erfüllt, wenn sich alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer des Gebäudes gegenseitig vertraglich das Recht einräumen, „in den einzelnen Wohnungen auch geschäftlichen Tätigkeiten nachzugehen, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden (das sind insbesondere Büro-, Kanzlei- und Ordinationstätigkeiten)“, da hiermit weder explizit die konkrete Tätigkeit, nämlich die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke bzw. die touristische Kurzzeitvermietung, angesprochen noch eine Regelung getroffen wird, in welchen konkreten Wohnungen eine solche Nutzung erfolgen soll, um die in § 129 Abs. 1a Z 3 und 4 BO für Wien vorgesehenen Grenzen einzuhalten.

Die fehlende explizite Nennung der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke bzw. der touristischen Kurzzeitvermietung wiegt zudem noch schwerer, als die bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Wohnungseigentumsvertrags in Kraft befindliche Regelung in § 7a Abs. 3 BO für Wien bestimmt, dass die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke keine Tätigkeit darstellt, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird. Dabei ist im Übrigen zu beachten, dass es sich bei der maßgeblichen Regelung nach den Gesetzesmaterialien bloß um eine „Klarstellung“ (siehe Erläuternde Bemerkungen LT 20. GP, Beilage Nr. 27/2018, S. 8) handeln sollte und bei der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke mit Blick auf die ersten beiden Sätze des § 7a Abs. 3 BO für Wien – also schon vor Anfügung des letzten Halbsatzes des § 7a Abs. 3 BO für Wien – nicht von einer Tätigkeit ausgegangen wurde, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt wird.

Weiters ist zu beachten, dass die in § 129 Abs. 1a BO für Wien getroffenen Einschränkungen der Wohnungsnutzung erst mit der Novelle LGBl. 2023/37 Eingang in das Gesetz gefunden haben und den Miteigentümerinnen und Miteigentümern beim Abschluss des gegenständlichen Wohnungseigentumsvertrags nicht bekannt sein konnten. Die Verteilung der nach diesen Kriterien beschränkten Nutzungsmöglichkeiten (siehe Z 3 und 4 leg. cit.) im Fall von Miteigentum setzt jedoch eine Abstimmung zwischen den jeweiligen Miteigentümerinnen und Miteigentümern voraus, welche durch deren Zustimmung zu einem konkreten – gleichzeitig die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Miteigentümerinnen und Miteigentümer einschränkenden – Vorhaben sichergestellt wird.

Darüber hinaus kann zur Auslegung des in § 129 Abs. 1a vierter Satz BO für Wien enthaltenen Erfordernisses eines Zustimmungsbeleges auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung zu vergleichbaren Anordnungen (z.B. § 63 Abs. 1 lit c BO für Wien) zurückgegriffen werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Eigentümerzustimmung „liquid“ nachzuweisen, was nur dann der Fall ist, wenn es aufgrund des Beleges keinesfalls mehr fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde (vgl. etwa VwGH 02.03.2021, Ra 2020/05/0065, mwN; VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019 mwN). Darüber hinaus muss sich die baurechtlich notwendige Eigentümerzustimmung auf ein konkretes Bauprojekt beziehen (vgl. etwa VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019) und kann ein Hinweis auf eine vertragliche Vereinbarung mit den Grundeigentümern die nach der Bauordnung erforderliche Zustimmung nicht ersetzen (vgl. etwa VwGH 11.12.2012, 2011/05/0019, mwN.; VwGH 16.3.1993, 93/05/0034).

Die betreffende Klausel im Wohnungseigentumsvertrag trifft keine Regelung dazu, für welche Wohnungen die touristische Kurzzeitvermietung (allenfalls auch in welchem Zeitraum) in Anspruch genommen werden soll bzw. dass hierzu die Zustimmung erklärt wird. Vielmehr räumen sich die Vertragspartner einander generell das Recht ein, in den einzelnen Wohnungen auch geschäftlichen Tätigkeiten nachzugehen, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden. Hiermit ist weder explizit die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke bzw. die touristische Kurzzeitvermietung angesprochen (siehe die im vorherigen Absatz angeführte Rechtsprechung zur Notwendigkeit, dass sich die Eigentümerzustimmung auf ein konkretes Projekt bezieht und aufgrund des Beleges keinesfalls mehr fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde) noch eine Regelung getroffen, in welchen konkreten Wohnungen (allenfalls für einen bestimmten Zeitraum) eine solche Nutzung erfolgen soll, um die in § 129 Abs. 1a Z 3 und 4 BO für Wien festgelegten Grenzen einzuhalten. Sohin stellt der Wohnungseigentumsvertrag allein schon aus diesen Gründen keine ausreichende Zustimmung aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer zur beabsichtigten touristischen Kurzzeitvermietung der Wohnung D.-gasse, Wien, durch die Beschwerdeführerin dar. Eine schriftliche Zustimmung iSd. § 129 Abs. 1a BO für Wien wurde sohin nicht vorgelegt.

Zu dem der Beschwerde beigelegten Merkblatt „Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung“ und der Ausführung in der Beschwerde, dass in den von der belangten Behörde ausgestellten und den Bürgern zur Verfügung gestellten Merkblättern festgehalten worden sei, dass sich die Zustimmung aus verschiedenen Dokumenten ergeben könne und exemplarisch ein schlüssig formulierter Wohnungseigentumsvertrag angeführt werde, ist auszuführen, dass das Merkblatt in dem von der Beschwerdeführerin markierten Absatz zwar die Möglichkeit nennt, die schriftliche Zustimmung der Eigentümerinnen und Eigentümer des Gebäudes unter anderem durch einen schlüssig formulierten Wohnungseigentumsvertrag zu belegen, jedoch zugleich eine Bezugnahme auf die entsprechenden Einheiten gefordert wird. Diese fehlende Bezugnahme auf die beabsichtigte touristische Kurzzeitvermietung in der verfahrensgegenständlichen Wohnung ist jedoch auch Kern der obigen Ausführungen. Unabhängig davon kommt dem vorgelegten Merkblatt ohnehin keine normative Wirkung zu.

Die im Verbesserungsauftrag vom 08.11.2024 an die rechtsfreundlich vertretene Antragstellerin gesetzte Frist von zwei Wochen ist als angemessen zu qualifizieren. Hierbei ist insbesondere auf die klare gesetzliche Bestimmung in § 129 Abs. 1a vierter Satz BO für Wien, wonach dem Antrag die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen ist, und die oben zitierte höchstgerichtliche Rechtsprechung zu vergleichbaren Anordnungen hinzuweisen.

Da die Beschwerdeführerin der gemäß § 13 Abs. 3 AVG ergangenen Aufforderung zur Vorlage der Zustimmung der Miteigentümerinnen und Miteigentümer zum Antrag auf Erteilung der Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien nicht nachgekommen ist, erfolgte die Zurückweisung des Antrages durch die belangte Behörde zu Recht.

Zu der in der Beschwerde in Punkt 2.3 angeführten Regelung in Art. III Abs. 5 BO für Wien ist auszuführen, dass Art. III Abs. 5 BO für Wien in seiner ursprünglichen Fassung bereits Teil der am 03.02.1930 kundgemachten Stammfassung der Bauordnung für Wien, LGBl. Nr. 11/1930, war, am 03.05.1930 in Kraft trat (siehe Art. VII BO für Wien) und somit in Bezug auf das Bestehen der Bauten auf den 03.05.1930 abstellt (vgl. Moritz, BO für Wien5 (2014) Anm. zu Art. III Abs. 5 und 6, 11; vgl. zu Art III Abs. 2 auf den 03.05.1930 abstellend VwGH 06.09.2011, 2008/05/0178). Art. III Abs. 5 BO für Wien kommt sohin auf den mit Bescheid vom 30.10.2019 bewilligten Neubau nicht zur Anwendung. Eine derartige eingeschränkte Anwendung der im Jahr 2023 in § 119 Abs. 2a und § 129 Abs. 1a BO für Wien eingefügten Regelungen würde abgesehen davon zur weitgehenden Wirkungslosigkeit der neuen Anordnungen führen und stünde damit in offenkundigem Widerspruch zur Intention des Gesetzgebers (vgl. zur Festlegung einer Wohnzone iSd. § 7a BO für Wien VwGH 24.5.2022, Ro 2020/05/0029).

Jedoch selbst wenn man der Auffassung der Beschwerdeführerin folgen sollte, dass „in der relevanten Gesetzesbestimmung (§ 119, § 129 Wr. BO) die Anwendung auf bestehende Bauwerke nicht vorgesehen [sei], weshalb eine Anwendung auf bestehende Bauwerke ausscheide […], zumal ein Interpretationsspielraum hierfür nach der eindeutigen Bestimmung des Art. III Wr. BO nicht gegeben [sei]“, wäre der Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien als unzulässig zurückzuweisen, da die beabsichtigte touristische Kurzzeitvermietung der Wohnung mangels Anwendung des § 119 Abs. 2a BO für Wien ja ohnehin nicht den darin festgelegten Einschränkungen unterliegen würde.

Das Beschwerdevorbringen zu den Erklärungen über die vernetzten Rauchwarnmelder weist keinen Bezug zu dem nunmehr angefochtenen Bescheid auf, da diese mit der Zustimmung der Miteigentümerinnen und Miteigentümer in keinem Zusammenhang stehen und das Fehlen einer Erklärung über vernetzte Rauchwarnmelder im nunmehr angefochtenen Bescheid von der Behörde nicht bemängelt wird.

Zur Anregung eines Gesetzprüfungsantrages beim Verfassungsgerichtshof

Hierzu ist zunächst auszuführen, dass der Verfassungsgerichtshof zu § 7a Abs. 3 letzter Halbsatz BO für Wien idF. LGBL 69/2018 keine verfassungsrechtlichen Bedenken hegte (vgl. VfGH 08.06.2021, E 4117/2020).

Der Verfassungsgerichtshof hatte somit gegen die in § 7a Abs. 3 BO für Wien idF. LGBL 69/2018 statuierte Eigentumsbeschränkung, wonach die gewerbliche Nutzung von Wohnungen in Wohnzonen für kurzfristige Beherbergungszwecke grundsätzlich unzulässig war und nur unter den in Abs. 5 leg. cit. bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahmebewilligung erteilt werden konnte, keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Da die Regelungen in § 119 Abs. 2a iVm. § 129 Abs. 1a BO für Wien das gleiche öffentliche Interesse verfolgen, nämlich den Schutz des Wohnraumes, keine markant strengeren Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung vorsehen, ja zum Teil liberaler sind, und generell verhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen im öffentlichen Interesse nicht verfassungswidrig sind (vgl. etwa Grabenwarter/Frank, B-VG Art 1 1. ZPEMRK (Stand 20.6.2020, rdb.at) Rz 13 mwN.), bestehen seitens des Verwaltungsgerichtes Wien keine verfassungsrechtlichen Bedenken.

Hinsichtlich den in der Beschwerde zum Punkt „Behördenwillkür/Verletzung des Rechts auf den gesetzlichen Richter“ vorgebrachten Gründen ist auszuführen, dass darin keine Bedenken der Beschwerdeführerin an der Verfassungskonformität der Regelungen in § 119 Abs. 2a iVm § 129 Abs. 1a BO für Wien zum Ausdruck kommen, sondern Fehler in der Vollziehung behauptet werden.

Auch die in der Beschwerde zum Punkt „Verstoß gegen den Gleichheitssatz“ angeführten verfassungsrechtlichen Bedenken werden seitens des Verwaltungsgerichtes Wien nicht geteilt. Zunächst zeigt das bereits angeführte Judikat des Verfassungsgerichtshofes (vgl. VfGH 08.06.2021, E 4117/2020), dass eine in der BO für Wien getroffene Regelung zur Nutzung von Wohnungen zulässig ist und unterschiedliche Regelungen in Bundes- und Landesgesetzen für sich ebenso wenig gleichheitswidrig sind, wie landesweise unterschiedliche Regelungen (vgl. Muzak, B-VG6 Art 2 StGG (Stand 1.10.2020, rdb.at) Rz 22 mwN.). In der im Gesetz erfolgten Gleichbehandlung von „kleineren“ und „größeren“ Wohngebäuden hinsichtlich dem Zustimmungserfordernis der anderen Eigentümerinnen und Eigentümer kann ebenfalls keine Verletzung des Gleichheitssatzes erblickt werden, da kein Grund erkannt wird, der es sachlich gerechtfertigt erscheinen lassen würde, in „kleineren“ Wohngebäuden das Erfordernis eines Einvernehmens aller Eigentümerinnen und Eigentümer über die zweckwidrige Verwendung konkreter Wohnungen in den Grenzen des § 129 Abs. 1a Z 3 und 4 BO für Wien vorzusehen und in „größeren“ Gebäuden dieses Einvernehmen nicht vorauszusetzen.

Zu Spruchpunkt II:

Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Regelung in § 129 Abs. 1a vierter Satz BO für Wien bereitet aufgrund des Gesetzeswortlautes, des dargelegten gesetzgeberischen Willens, des objektiven Zwecks der Regelung und der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu vergleichbaren gesetzlichen Anordnungen keine Auslegungsschwierigkeiten. Die gegenständliche Entscheidung weicht von der zitierten, bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu vergleichbaren gesetzlichen Anordnungen nicht ab.

Die Angemessenheit der nach § 13 Abs. 3 AVG festzusetzenden Frist hängt von der Art des vorhandenen Mangels ab und unterliegt damit grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes; eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung läge nur dann vor, wenn diese Beurteilung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen worden wäre (vgl. etwa VwGH 05.05.2020, Ra 2019/06/0023).