Landesverwaltungsgericht Wien VGW-112/072/17551/2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.03.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2025:VGW.112.072.17551.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Dr.in Lettner über die Beschwerde des Herrn Mag. A. B., vertreten durch Rechtsanwalt, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe …, Bauinspektion, vom 15.11.2024, Zl. ..., mit dem gemäß § 129 Abs. 5 und 10 der Bauordnung für Wien (BO) der Auftrag zur Vorlage von Befunden gemäß § 129 Abs. 5 (Spruchpunkt 1.) und Abs. 10 (Spruchpunkt 2.) BO erteilt wurde,

zu Recht e r k a n n t:

I. Der Beschwerde wird keine Folge gegeben.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

An die Behörde wurde herangetragen, dass das Gebäude in Wien, C.-gasse, seit etlichen Jahren sichtlich beschädigt sei. Die Behörde nahm daraufhin einen Lokalaugenschein vor und stellte fest, dass für das gegenständliche Gebäude „eine aktive Bauführung (…) existiert“. Augenscheinlich habe nicht festgestellt werden können, dass ein Dachgeschoßausbau stattfinde oder stattgefunden hätte. Der Baubeginn sei für den 30.04.2012 gemeldet worden.

Vom zuständigen Bearbeiter der Behörde wurden Fotos angefertigt, die den Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Lokalaugenscheine (28.6.2023 und 12.4.2024) und zum Zeitpunkt der Ortsaugenscheinsverhandlung darstellen.

Anlässlich der Ortsauganscheinsverhandlung am 17.7.2024 wurde Folgendes protokolliert:

--Grafik nicht anonymisierbar--

Da diesem Auftrag keine Folge geleistet wurde, erging der nunmehr angefochtene Bescheid, mit dem Herrn Mag. A. B. (in der Folge: Beschwerdeführer) als Grundeigentümer Folgendes aufgetragen wird:

„Der Magistrat erteilt gemäß § 129 Abs. 5 und 10 der Bauordnung für Wien (BO) dem Eigentümer der Baulichkeiten auf der im Betreff genannten Liegenschaft nachstehenden Auftrag:

1. ) Binnen zwei Monaten nach Rechtskraft dieses Bescheides ist ein Befund eines hiezu befugten Sachverständigen über Art und Umfang der vermuteten Baugebrechen am Bestandsgebäude auf der Liegenschaft: …, C.-gasse der MA37/GGW-BI vorzulegen. Der dem Befund zugrunde gelegte Sachverhalt muss durch die Behörde überprüfbar sein.

2. ) Binnen zwei Monaten nach Rechtskraft dieses Bescheides ist ein Befund eines hiezu befugten Sachverständigen über Art und Umfang der vermuteten Abweichungen von den Bauvorschriften hinsichtlich der Tiefgarage und des Bestandgebäudes auf der Liegenschaft: ..., C.-gasse der MA37/GGW-BI vorzulegen. Der dem Befund zugrunde gelegte Sachverhalt muss durch die Behörde überprüfbar sein.“

Begründet wurde dieser Auftrag mit dem von der Behörde vorgefundenen Zustand des Gebäudes. Augenscheinlich seien keine Sicherungsmaßnahmen für den Altbestand seit der letzten Bautätigkeit (vor ca. acht Jahren) getroffen worden. Das Bestandsgebäude weise deshalb eine Vielzahl von Baugebrechen auf und sei bereits gänzlich entkernt worden. Im hinteren Teil der Liegenschaft sei eine Tiefgarage hergestellt worden. Diese sei „Bestandteil der Bewilligung ...“.

Der Bescheid wurde dem Beschwerdeführer am 18.11.2024 zugestellt.

Mit Schreiben, zur Post gegeben am 12.12.2024, erhob der Beschwerdeführer Beschwerde. Die Beschwerde ist rechtzeitig.

Der Beschwerdeführer führt darin aus, dass der Bescheid aufgrund Rechtswidrigkeit des Inhalts und aufgrund Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften angefochten werde. Der Bescheid beinhalte keine konkreten Feststellungen, welche Baugebrechen die Behörde als relevant erblicke. Eine bescheidmäßige Erledigung nach § 129 Abs. 10 BO setze voraus, dass durch bloßen Augenschein nicht feststellbar sei, ob Abweichungen zum Baubescheid gegeben seien.

Die Behörde selbst schreibe im Bescheid vom 15.11.2024, dass der im hinteren Teil der Liegenschaft errichtete Bau - eine Tiefgarage - baubewilligt sei gemäß der Bewilligung ....

Der beiliegenden Bestätigung von DI E. F. vom 14.03.2016 sei auch zu entnehmen, dass das seinerzeitige Bauvorhaben physisch zu wesentlich mehr als 50 % umgesetzt worden sei. Es liege daher hinsichtlich des Garagengebäudes eine Baubewilligung vor und sei gemäß den Vorgaben des Baubewilligungsbescheides die Errichtung vorgenommen worden.

In dem angefochtenen Bescheid sei insbesondere keine Feststellung zu entnehmen, welche konkreten Baugebrechen - augenscheinlich - vorlägen und bei welchen eine konkrete Abweichung von dem Status quo der zitierten Bewilligung vorliegen würde. Der Bescheid sei daher hinsichtlich seiner Feststellungen nicht ausreichend determiniert, um ein Vorgehen nach § 129 Abs. 10 letzter Satz zu rechtfertigen. Die Feststellungsebene wäre diesbezüglich noch zu verbreitern, um selbige überprüfbar zu machen.

Der Beschwerdeführer teile zur Information der Behörde und des Gerichtes mit, dass er eine Neueinreichung des Bauprojektes in unmittelbarer Vorbereitung habe und binnen der nächsten sechs Wochen um eine neue Baubewilligung auf dem Grundbuchskörper EZ ..., KG D., ansuchen werde. Die Neueinreichung führe das gegenständliche Verfahren ad absurdum.

Es sei darauf verwiesen, dass das Bestandsgebäude auf der Liegenschaft in jedem Fall einer Totalsanierung zugeführt worden sei. Defekte Fensterscheiben etc. seien logische Konsequenz der Umbaumaßnahmen. Mängel in der Statik oder Mängel in der Gebäudesicherung seien nicht gegeben. Gefahr in Verzug, welche ein sofortiges Einschreiten notwendig machen würde, liege nicht vor.

Der Verhandlungsschrift vom 17.07.2024 sei zu entnehmen, dass beim Objekt Vorschriftswidrigkeiten vorliegen würden - nicht zu entnehmen sei dem Protokoll allerdings, welche konkreten Vorschriftswidrigkeiten die Behörde hier erblickt hätte. Der Bescheid könne - in sich - daher nicht überprüft werden.

In dem Bescheid werde eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft des Bescheides eingeräumt.

In Anbetracht der derzeitigen Situation am Arbeitsmarkt und im Sachverständigengewerbe sei die genannte Frist zu kurz bemessen, um ein entsprechendes Gutachten ausarbeiten zu lassen. § 129 Abs. 10 BO schreibe hier keinen konkreten Rahmen vor.

Der Beschwerdeführer gehe davon aus, dass diese Frist auf jedenfalls sechs Monate erstreckbar sei und in diesem Umfang gesetzt werde.

§ 129 Abs. 5 BO normiere die Überwachungspflicht. Erst bei Vorliegen eines relevanten Baugebrechens sei der Eigentümer verpflichtet, einen Befund eines Sachverständigen einzuholen. Mit dem gegenständlichen Bescheid werde nicht dargelegt, aus welchem Grund ein relevantes Baugebrechen zu vermuten wäre.

Wenn die Behörde darauf verweise, dass der Sachverhalt durch das Gutachten für die Behörde überprüfbar sein müsse, so sei dies ja noch viel mehr anzunehmen für den Bescheid, mit welchem aufgetragen werde, die entsprechenden Baugebrechen in bautechnischer Relevanz sachverständig befunden zu lassen.

Es müsse ausgeführt werden, worin die augenscheinlich erkennbaren Mängel liegen, welche die Behörde zu der Annahme veranlassen würden, dass relevante Baugebrechen vorliegen würden.

Beantragt werde die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides, die Zurückverweisung der Angelegenheit an die Behörde und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien.

Der Beschwerde ist eine Bestätigung des Herrn DI E. F. vom 14.3.2014 mit folgendem Inhalt angeschlossen:

„Sehr geehrter Herr Magister B.!

Zu der angestrebten Verlängerung / neuerlichen Einreichung bei der Baubehörde mit nunmehr verminderter (oberirdischer) Kubatur erlaube ich mir zu bestätigen, dass das Bauvorhaben physisch zu wesentlich mehr als 50% umgesetzt wurde (Baugrubenumschließung mit Bohrpfahlwand; Roste und Herstellung der Tiefgarage sind bis auf den Aufbeton bei der Einfahrtsrampe am G.-Weg, sowie der dortigen Aufgangsstiege fertig, Zu- und Umbauten beim Wohnhaus wurden noch nicht in Angriff genommen, Fundamente jedoch hergestellt bzw verstärkt).

In der Beilage Übermittle ich Ihnen die von mir als Pl aufgenommenen 11 Abnahmebefunde aus 2012-2013 zu Ihrer Verwendung. (…)“

Es sind der Beschwerde weiters diverse Unterlagen aus dem Baubewilligungsverfahren (Prüfingenieurbekanntgabe DI F., Ansuchen um Baubewilligung gemäß § 70a vom 22.3.2012 sowie diverse Prüfprotokolle) angeschlossen.

Vom Gericht wurde die Hauseinlage der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft beigeschafft.

Weiters wurde der Beschwerdeführer aufgefordert, die Baubewilligung vom 7.8.2012, Zahl ..., und die Planwechselbewilligung vom 5.7.2021, Zahl ..., sowie die zugehörigen Einreich- bzw. Auswechslungspläne (alles in Kopie) an das Gericht zu übermitteln.

Der Beschwerdeführer legte in der Folge die Information der Behörde betreffend die Baubewilligung vom 7.8.2012, Zahl … (§ 70a BO), samt den bewilligten Einreichplänen und die Planwechselbewilligung vom 5.7.2021, Zahl …, samt den bewilligten Auswechslungsplänen elektronisch vor.

Aufgrund der Beschwerde wurde am 7.3.2025 eine mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien durchgeführt. Die Verhandlung hatte folgenden Verlauf:

„(…) An Hand der vom BF vorgelegten Einreichpläne zur Baubewilligung vom 07.08.2012 und zur Planwechselbewilligung vom 05.07.2021 wird folgendes erörtert:

Der BF teilt mit, dass ursprünglich eine Baubewilligung erwirkt wurde, die die Errichtung einer Tiefgarage, den Dachgeschoßausbau und einen Zubau auf der Liegenschaft C.-gasse umfasst hat. Nachdem seine Mutter verstorben war und er die Liegenschaft C.-gasse geerbt hatte, wurde das Projekt dahingehend abgeändert, dass zwar der Dachgeschoßausbau beibehalten wurde, der Zubau allerdings nicht mehr beabsichtigt war.

Aus der ursprünglichen Baubewilligung wurde die Errichtung der Tiefgarage umgesetzt. Diese ist im Rohbau vorhanden. Weiters erfolgte eine Unterfangung und Entkernung des Altgebäudes.

Das abgeänderte Projekt wurde mit der Planwechselbewilligung vom 05.07.2021 bewilligt. Das Projekt, wie es sich im Planwechsel darstellt, wurde über die bereits getroffenen Baumaßnahmen hinaus nicht umgesetzt.

Mittlerweile wurde eine neuerliche Umplanung vorgenommen. Diese wurde im Februar 2025 bei der Behörde eingereicht.

Der BF legt einen Ausdruck des Bauansuchens vom 11.02.2025 vor (Beilage A).

Der BHV teilt dazu mit, dass ihm dieses Schriftstück bekannt ist.

Der BHV teilt dazu mit, dass der Behörde zwar der Baubeginn für die Baubewilligung bekannt gegeben worden sei. Es habe aber keine Fertigstellungsanzeige gegeben. Aus diesem Grund sei nach Ansicht der Behörde die Baubewilligung nicht konsumiert worden. Es läge hinsichtlich der mit der Baubewilligung bewilligten Baumaßnahmen bzw. hinsichtlich der vorgenommen Baumaßnahmen kein Konsens vor. Der Baubehörde sei nicht bekannt, in welchem Umfang die Baubewilligung umgesetzt wurde. Die Neueinreichung vom Februar 2025 stütze sich allerdings auf den „Konsens“ aus der Baubewilligung.

Es sei daher erforderlich, dass das vorgeschriebene Gutachten über die von der Behörde vermuteten Abweichungen von den Bauvorschriften vorgelegt werde, damit eine objektive Grundlage dafür geschaffen werden könne, wie von der Behörde weiter vorzugehen sei.

Eine Alternative stelle aus der Sicht der Behörde die Legung einer Fertigstellungsanzeige mit Ausführungsplan dar, da damit der Konsens nachgewiesen werden könne. Diese Fertigstellungsanzeige bzw. das vorgeschriebene Gutachten würden eine Bestandsaufnahme darstellen, die als Grundlage für die Neueinreichung herangezogen werden könne.

Zur Frage der Beauftragung eines Gutachtens über die vermuteten Baugebrechen:

Der BHV führt dazu aus, dass das Bestandsgebäude derzeit eine so große Anzahl an Baugebrechen aufweise, dass aus Sicht der Behörde die Vorschreibung eines Gutachtens erforderlich sei. Dazu würden insbesondere die Schäden an den Fenstern und Türen und an der Fassade gehören. Weiters sei unklar, ob die Dachrinne dicht sei. Das Gebäude weise im Bereich der Dachrinne und unter dem Dachvorsprung offensichtlich Wasserschäden auf. Unklar sei auch, ob die Balkonplatte noch tragfähig sei bzw. in welchem Zustand sich das Dach befinde.

Der BF gibt dazu an, dass das Gebäude, wie bereits vorher bekannt gegeben, entkernt sei und nicht benützt werde. Beabsichtigt sei, dass nunmehr im Februar 2025 eingereicht Bauvorhaben umzusetzen. Im Zuge dieser Baumaßnahmen würden auch allfällige Baugebrechen beseitigt, da der BF beabsichtige das Gebäude selbst zu bewohnen.

Schluss des Beweisverfahrens

Die Verhandlungsleiterin gibt Gelegenheit zu Schlussausführungen.

Die Parteien verweisen auf das bisherige Vorbringen.

Die Parteien verzichten auf die Fortsetzung der mündlichen Verhandlung und auf die mündliche Verkündung der Entscheidung und stimmen einer schriftlichen Entscheidung zu.

Auf die Verlesung der Verhandlungsschrift wird verzichtet.

Ein unkorrigierter Ausdruck der Verhandlungsschrift wird verlangt und von den Verfahrensparteien übernommen. (…)“

Aufgrund des Akteninhalts und des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung steht folgender Sachverhalt als erwiesen fest:

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Liegenschaft in Wien, C.-gasse, EZ ..., KG D.. Dies ergibt sich aus dem Grundbuch.

Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein Zweifamilienhaus mit einem Kellergeschoß, einem Erdgeschoß, einem 1. Stock und einem Dachboden, das im Jahr 1935 bewilligt wurde. Der bewilligte Einreichplan befindet sich in der Hauseinlage.

Mit Baubewilligung vom 7.8.2012, Zahl ..., (§ 70a BO), wurden diverse Baumaßnahmen an diesem Gebäude bewilligt (Errichtung einer Tiefgarage, Dachgeschoßausbau, Zubau, Sanierung des Gebäudes). Dies ist aus den vom Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren vorgelegten Einreichplänen zu dieser Baubewilligung ersichtlich. Die bewilligten Einreichpläne bzw. die Baubewilligung befinden sich nicht in der Hauseinlage.

Die Baubeginnsanzeige (Baubewilligung) erfolgte für den 30.04.2012. Die Baubewilligung wurde nach den Angaben des Beschwerdeführers hinsichtlich der Errichtung der Tiefgarage (diese besteht im Rohbau) umgesetzt, das Bestandsgebäude wurde entkernt und unterfangen. Weitere Baumaßnahmen aus dem bewilligten Projekt wurden nicht gesetzt. Eine Fertigstellungsanzeige wurde nicht erstattet. Dies blieb unbestritten.

Mit Planwechselbewilligung vom 5.7.2021, Zahl ..., wurde ein modifiziertes Projekt (Schaffung von Dachgaupen, Entfall des Zubaus, Sanierung des Gebäudes) bewilligt. Dies ergibt sich aus den vom Beschwerdeführer vorgelegten Unterlagen. Hinsichtlich dieses Projektes erfolgte keine Baubeginnsanzeige. Auch dies blieb unbestritten.

Der Planwechsel wurde offenbar (auch) durch Abweichungen des ausgeführten Projektes von der Baubewilligung erforderlich. Dies ergibt sich aus den vom Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde vorgelegten Befunden des Herrn DI E. F. Nr. 8, Nr. 9, Nr. 10 und Nr. 11, wonach die dort überprüften Bauteile (Abfahrtsrampe, Wände im 2.Keller etc., Decke über Garage etc. Decke über Keller etc.) zwar fach- aber nicht plangemäß ausgeführt wurden.

Das Gebäude verblieb seither in dem Zustand, in dem es sich nach Beendigung der o.a. Baumaßnahmen befand.

Mit Schreiben vom 11.2.2025 suchte der Beschwerdeführer erneut um Baubewilligung für (modifizierte) Baumaßnahmen am verfahrensgegenständlichen Gebäude an. Dies hat er durch die Vorlage einer Kopie des Ansuchens (samt Einlaufstempel der Behörde vom 14.2.2025) in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien nachgewiesen, die als Beilage zum Verhandlungsprotokoll in den Gerichtsakt aufgenommen wurde.

Hinsichtlich des Zustandes des Gebäudes erfolgten mehrere Lokalaugenscheine durch die Behörde, anlässlich derer Fotos des Gebäudes angefertigt und zum Akt genommen wurden. Darauf ist ersichtlich, dass sich auf der Liegenschaft eine Baustelle befindet (Sandhaufen, Bauzäune). Die Liegenschaft ist gegenüber der öffentlichen Verkehrsfläche durch aneinander gekettete bzw. gebundene Bauzaunteile abgesperrt (dies ist auf den aktenkundigen Ausdrucken aus Google Street View ersichtlich). Auf den vom Behördenvertreter angefertigten Fotos ist erkennbar, dass zum Zeitpunkt der Ortsaugenscheine jeweils einzelne Bauzaunteile entfernt wurden, um eine Zufahrt zum Gebäude zu ermöglichen.

Das Gebäude weist an der der Straße zugewandten Gebäudefront augenscheinlich gravierende Fassadenschäden im Bereich Keller/EG auf. Die Fenster sind beschädigt. Zum Teil fehlt das Fensterglas. Im Bereich der Dachrinne und unterhalb des Dachvorsprunges befinden sich Feuchtigkeitsschäden, die durch dunkle Flecken an der Fassade erkennbar sind. Die genaue Ursache und der Umfang dieser Feuchtigkeitsschäden sind nicht offensichtlich. Die Absturzsicherung des Balkons an der Straßenfront des Gebäudes ist unvollständig. Ob der Balkon vom Gebäude aus zugänglich ist, ist nicht erkennbar.

Das Haus wird nicht bewohnt, sondern wurde im Zuge der begonnenen Umsetzung des o.a. Baubewilligung entkernt. Welche Baumaßnahmen im Gebäudeinneren getroffen wurden, ist von außerhalb des Gebäudes nicht ersichtlich.

In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes festzuhalten:

Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist. Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 129 Abs. 5 BO ist der Eigentümer (jeder Miteigentümer) eines Bauwerkes verpflichtet, deren Bauzustand zu überwachen. Lässt dieser das Vorliegen eines Baugebrechens vermuten, hat er den Befund eines Sachverständigen einzuholen. Lassen sich Art und Umfang eines vermuteten Baugebrechens nicht durch bloßen Augenschein feststellen, ist er über Auftrag der Behörde verpflichtet, über das Vorliegen des vermuteten Baugebrechens und gegebenenfalls über dessen Art und Umfang den Befund eines Sachverständigen vorzulegen. Der dem Befund zugrunde gelegte Sachverhalt muss durch die Behörde überprüfbar sein.

Gemäß § 129 Abs. 10 BO ist jede Abweichung von den Bauvorschriften einschließlich der Bebauungsvorschriften zu beheben. Ein vorschriftswidriges Bauwerk, für den eine nachträgliche Bewilligung nicht erwirkt oder eine Bauanzeige nicht rechtswirksam (§ 62 Abs. 6) erstattet wurde, ist zu beseitigen. Gegebenenfalls kann die Behörde Aufträge erteilen; solche Aufträge müssen erteilt werden, wenn augenscheinlich eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen besteht. Aufträge sind an den Eigentümer (jeden Miteigentümer) des Bauwerkes zu richten; im Falle des Wohnungseigentums sind sie gegebenenfalls an den Wohnungseigentümer der betroffenen Nutzungseinheit zu richten. Im Falle der Verwendung von Flächen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen ohne baubehördliche Bewilligung (§ 3 Abs. 1 Z 2 WGarG 2008) durch einen vom Eigentümer (den Miteigentümern) verschiedenen Nutzungsberechtigten sind Aufträge gegebenenfalls an diesen zu richten. In Schutzzonen sind überdies Abweichungen von den Bebauungsbestimmungen im Bebauungsplan, für die eine Baubewilligung weder nachgewiesen noch infolge des erinnerlichen Bestandes des Gebäudes vermutet werden kann, zu beheben und die Bauwerke und Bauwerksteile in stilgerechten und den Bebauungsbestimmungen entsprechenden Zustand zu versetzen. Lassen sich Art und Umfang von vermuteten Abweichungen von den Bauvorschriften nicht durch bloßen Augenschein feststellen, ist der Eigentümer (jeder Miteigentümer) eines Bauwerkes verpflichtet, über das Vorliegen der vermuteten Abweichungen und gegebenenfalls über deren Art und Umfang den Befund eines Sachverständigen vorzulegen. Der dem Befund zugrunde gelegte Sachverhalt muss durch die Behörde überprüfbar sein.“

Im vorliegenden Fall wurde Folgendes erwogen:

§ 129 Abs. 5 BO sieht vor, dass der Gebäudeeigentümer im Fall, dass hinsichtlich dieses Gebäudes ein Baugebrechen zu vermuten ist und Art und Umfang dieses Baugebrechens nicht durch bloßen Augenschein festgestellt werden können, über Auftrag der Behörde verpflichtet ist, diesbezüglich den Befund eines Sachverständigen einzuholen.

Gemäß § 129 Abs. 10 BO ist jede Abweichung von den Bauvorschriften einschließlich der Bebauungsvorschriften zu beheben. Ein vorschriftswidriges Bauwerk, für den eine nachträgliche Bewilligung nicht erwirkt oder eine Bauanzeige nicht rechtswirksam (§ 62 Abs. 6) erstattet wurde, ist zu beseitigen. Lassen sich Art und Umfang von vermuteten Abweichungen von den Bauvorschriften nicht durch bloßen Augenschein feststellen, ist der Eigentümer (jeder Miteigentümer) eines Bauwerkes verpflichtet, über das Vorliegen der vermuteten Abweichungen und gegebenenfalls über deren Art und Umfang den Befund eines Sachverständigen vorzulegen.

Ein Baugebrechen, das beseitigt werden muss, liegt immer dann vor, wenn der Zustand einer Baulichkeit so mangelhaft geworden ist, dass dadurch öffentliche Interessen berührt werden. Dies kann durch eine gröbliche Störung des Stadtbildes oder durch die Gefährdung der Sicherheit und Gesundheit gegeben sein, wobei es genügt, wenn eine Gefahr für Leben, Gesundheit oder körperliche Sicherheit auch nur einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann.

Das verfahrensgegenständliche Gebäude weist offensichtliche Baugebrechen auf. So sind Türen und Fenster beschädigt und die Fassade weist großflächige Fehlstellen im Verputz auf, an denen das Mauerwerk freigelegt ist.

Es ist aber auch zu vermuten, dass das Gebäude weitere (nicht durch bloßen Augenschein festzustellende) Baugebrechen aufweist. So sind an der Fassade dunkle Flecken im Bereich der Regenrinne und unter dem Dachvorsprung erkennbar, die nach den Angaben des Behördenvertreters in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien vermuten lassen, dass die Dachrinne bzw. die Regenrinne undicht sind. Die genaue Ursache und das Ausmaß der Wasserschäden sind nicht offensichtlich.

Diese Baugebrechen befinden sich an der von der öffentlichen Verkehrsfläche aus einsehbaren Straßenfront des Gebäudes und bilden (zusammen mit den Fassadenschäden, den Schäden an den Fenstern und Türen, etc.) eine gröbliche Störung des Stadtbildes. Weiters ist aufgrund der vermuteten Durchfeuchtung des Mauerwerks im Bereich der Dachrinne und der Regenrinne mit einer Beeinträchtigung der Standfestigkeit des Gebäudes zu rechnen.

Aufgrund dieser nicht offensichtlichen Baugebrechen sowie der Anzahl bzw. des Umfangs der offensichtlich und nicht offensichtlichen Baugebrechen am verfahrensgegenständlichen Gebäude ist nachvollziehbar, dass zur Schaffung einer objektiven Grundlage für die weitere Vorgangsweise der Behörde (Erteilung von Aufträgen zur Beseitigung der Baugebrechen) ein sachverständiger Befund erforderlich ist.

Der Auftrag erging daher in Spruchpunkt 1. zu Recht.

Im vorliegenden Fall wurden am verfahrensgegenständlichen Gebäude im Jahr 2012 Bauarbeiten begonnen, die die Baubewilligung vom 7.8.2012 teilweise umgesetzt haben. Der Beschwerdeführer hat vorgebracht, dass die Tiefgarage errichtet wurde, sodass sie im Rohbau vorhanden ist. Weiters wurde das Bestandsgebäude seinen Angaben nach unterfangen und entkernt. Es wurde zwar eine Baubeginnsanzeige für den 30.04.2012 erstattet, eine Fertigstellungsanzeige wurde jedoch nicht erstattet. Ausführungspläne wurden nicht vorgelegt.

Unbestritten ist, dass die Baubewilligung nicht vollständig konsumiert wurde. Die nachfolgende Planwechselbewilligung wurde, soweit sie über Abweichungen bei der Ausführung der mit der Baubewilligung bewilligten Baumaßnahmen hinausgeht, ebenfalls nicht konsumiert. Die mit der Baubewilligung bewilligten Bauführungen (Errichtung einer Tiefgarage, Zubau, Dachgeschoßausbau, Sanierung des Gebäudes) stellen, auch in der dem Umfang nach verringerten Variante des Planwechsels (Errichtung der Tiefgarage, Umgestaltung des Dachgeschoßes, Sanierung des Gebäudes), umfangreiche Baumaßnahmen dar.

Fest steht, dass das Bestandsgebäude im Zuge der teilweisen Umsetzung der Baubewilligung gegenüber dem ursprünglichen Konsens verändert wurde. Fest steht weiters, dass diese Baubewilligung nur teilweise umgesetzt wurde. Da keine Fertigstellungsanzeige mit Ausführungsplänen erstattet wurde, ist für die Behörde derzeit nicht nachvollziehbar, ob bzw. in welchem Umfang die Baubewilligung konsumiert wurde und ob, unter Berücksichtigung der Fristen des § 74 Abs. 1 BO, für den derzeitigen Bauzustand ein Konsens besteht. Im Hinblick auf den Umfang der bewilligten und teilweise umgesetzten Baumaßnahmen und das Fehlen von Ausführungsplänen ist nachvollziehbar, dass Art und Umfang allfälliger Abweichungen von den Bauvorschriften sich nicht nur durch Augenschein feststellen lassen und diesbezüglich ein sachverständiger Befund erforderlich ist. Dies umso mehr, als der Beschwerdeführer im Februar 2025 einen neuen Antrag auf Baubewilligung eingebracht hat, für dessen Beurteilung der bestehende Konsens nachvollziehbar sein muss.

Der Auftrag ist daher auch in Spruchpunkt 2. zu Recht ergangen.

Dass das Gebäude aktuell nicht bewohnt ist bzw. dass weitere Baumaßnahmen geplant sind und einer Bewilligung zugeführt werden sollen, durch die allfällige Baugebrechen und Konsenswidrigkeiten beseitigt werden sollen, ändert nichts daran, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die angefochtenen Aufträge zum gegenwärtigen Zeitpunkt vorliegen.

Das Vorliegen von Gefahr in Verzug ist keine Voraussetzung für die Erteilung eines Auftrags zur Vorlage von befunden gemäß § 129 Abs. 5 bzw. 10 BO.

Wenn der Beschwerdeführer Begründungsmängel des angefochtenen Bescheides einwendet, ist ihm dahingehend zuzustimmen, dass die Behörde begründen muss, worauf sie die Vermutung des Vorliegens von Baugebrechen bzw. Konsenswidrigkeiten am Gebäude stützt. Eine genaue Umschreibung dieser Baugebrechen bzw. Konsenswidrigkeiten kann allerdings nicht verlangt werden, da die vermuteten Baugebrechen und Konsenswidrigkeiten derzeit nicht (in ihrer Gesamtheit) augenscheinlich erkennbar sind und die aufgetragenen Befunde gerade deren Feststellung dienen sollen.

Die von der Behörde im angefochtenen Bescheid gesetzte Frist von 2 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides ist für die Beschaffung eines von einem Sachverständigen erstellten Befundes ausreichend, zumal der Beschwerdeführer seit der Erlassung des angefochtenen Bescheides de facto bereits über vier Monate Zeit hatte, die Einholung eines solchen Befundes vorzubereiten. Die Erstattung eines Gutachtens ist zur Erfüllung der verfahrensgegenständlichen Aufträge nicht erforderlich; es reicht vielmehr aus, dass ein einschlägiger Sachverständiger einen Befund über den Ist- Zustand des Gebäudes erstattet, der als Grundlage für die Behörde geeignet ist, um das Vorliegen allfälliger Baugebrechen und Konsenswidrigkeiten sowie deren Ursache und Umfang festzustellen.

Der Beschwerde war aus den o.a. Erwägungen keine Folge zu geben. Für eine Zurückverweisung der Angelegenheit an die Behörde hat das Beweisverfahren keinen Anlass gegeben, zumal der entscheidungswesentliche Sachverhalt aufgrund der von der Behörde angestellten und in ihrem Akt dokumentierten Erhebungen und der Ergänzungen im Beschwerdeverfahren festgestellt werden konnte.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.