Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/078/4847/2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.04.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2024:VGW.111.078.4847.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Mag. Marcus Osterauer über die Beschwerde des Herrn Mag. A. B. gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien vom 21. März 2024, Zl. ..., betreffend eine Angelegenheit nach der Bauordnung für Wien,

zu Recht erkannt:

I. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe

1. Verfahrensgang:

1.1. Mit Eingabe an den Magistrat der Stadt Wien (in der Folge: belangte Behörde) vom 21. Februar 2024 beantragte der Beschwerdeführer eine Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a der BO für Wien für die touristische Vermietung der Wohnung Top Nr. 21 in dem in seinem Miteigentum stehenden Gebäude … Wien, C.-straße. Dem Antrag angeschlossen war ein nicht unterfertigter Wohnungseigentumsvertrag, in dessen Punkt 5.1. die Wohnungseigentümer einander das Recht einräumen „in den einzelnen Wohnungen auch geschäftlichen Tätigkeiten nachzugehen, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden bzw. ausgeübt werden können (das sind insbesondere Büro-, Kanzlei- und Ordinationstätigkeiten) sowie die Appartementvermietung bzw. Kurzzeitvermietung oder dergleichen.“

1.2. Mit Schreiben vom 26. Februar 2024 forderte die belangte Behörde den Beschwerdeführer gemäß § 13 Abs. 3 AVG auf, binnen zwei Wochen (unter anderem) die Zustimmung der Miteigentümer nachzureichen, da der vorgelegte Wohnungseigentumsvertrag nicht als Zustimmung angesehen werden könne.

1.3. Mit einem am 29. Februar 2024 bei der belangten Behörde eingelangten Schreiben gab der Beschwerdeführer (auf das Wesentlichste zusammengefasst und soweit für das Beschwerdeverfahren noch relevant) bekannt, dass im Wohnungseigentumsvertrag die Zulässigkeit der Vermietung (Appartementvermietung sowie Kurzzeitvermietung) explizit ausgewiesen sei und dem alle Eigentümer zugestimmt hätten. Warum dies nicht als Zustimmung angesehen werden könne, verstehe er nicht, weshalb er um Erläuterung bitte.

1.4. Mit E-Mail an den Beschwerdeführer vom 5. März 2024 hielt die belangte Behörde unter Bezugnahme auf ein Telefonat mit dem Beschwerdeführer fest, dass der allgemein formulierte Wohnungseigentumsvertrag nicht als Zustimmung zu seinem Antrag auf Kurzzeitvermietung gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien angesehen werden könne und der Beschwerdeführer mitgeteilt habe, dass er keine weiteren Unterlagen nachreichen werde.

1.5. Mit dem bekämpften Bescheid vom 21. März 2024, ..., wies die belangte Behörde den Antrag des Beschwerdeführers gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurück und begründete dies (auf das Wesentlichste zusammengefasst) damit, dass der Beschwerdeführer der Aufforderung zur Beibringung der Zustimmung der Miteigentümer nicht nachgekommen sei.

2. Beschwerde und Beschwerdeverfahren:

2.1. Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde an das Verwaltungsgericht Wien, in der er (auf das Wesentlichste zusammengefasst) ausführte, dass im Wohnungseigentumsvertag alle Miteigentümer die Zustimmung erteilt hätten. Die Formulierung in Punkt 5.1. des Wohnungseigentumsvertrages unterscheide sich nur unwesentlich von der Formulierung des § 129 Abs. 1a BO für Wien. § 129 Abs. 1a BO für Wien enthalte keine bestimmte Formvorschrift für die Zustimmung. Es bleibe unverständlich, weshalb eine formlose Bestätigung einen höheren Wert habe, als eine Zustimmung in einem notariell beglaubigten Wohnungseigentumsvertrag. Eine Begründung, weshalb der Wohnungseigentumsvertrag nicht anerkannt wird, fehle vollständig. Es sei daher auch nicht ersichtlich, welche Art von Zustimmungserklärung überhaupt gefordert werde. Auch ein Hinweis, in welcher Form dies zu erfolgen habe, fehle vollständig. Zum vorgelegten Wohnungseigentumsvertrag führte der Beschwerdeführer ergänzend aus, dass es sich dabei um den Entwurf handle, der von allen Wohnungseigentümern wortgleich unterschreiben werde. Laut Auskunft des Notars hätten mit Stand 3. April 2024 27 von 33 Wohnungseigentümern ihre Unterschriften bereits geleistet. Eine mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht wurde ausdrücklich beantragt.

2.2. Die belangte Behörde nahm von einer Beschwerdevorentscheidung Abstand und legte die Beschwerde mit dem Verwaltungsakt dem Verwaltungsgericht Wien zur Entscheidung vor.

3. Rechtliche Beurteilung:

3.1. Gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien ist die zweckwidrige Verwendung einer oder mehrerer Wohnungen innerhalb eines Gebäudes über die Grenzen des § 119 Abs. 2a lit. a und b hinaus, nach dem 1. Juli 2024 nur mittels Ausnahmebewilligung zulässig. Eine Ausnahmebewilligung für eine Wohnung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen und bei Einhaltung der sonstigen baurechtlichen Bestimmungen soweit erforderlich unter Auflagen zu erteilen, wenn 1. sich die Wohnung nicht in einer Wohnzone oder in der Widmungskategorie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“, „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befindet, 2. für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sind, 3. die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs. 2 und 2a genutzt wird und 4. dadurch nicht mehr als 50 vH der Nutzungseinheiten (§ 119 Abs. 1) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen. Dem Antrag ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers (aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer) des Gebäudes beizulegen. Nach Ablauf der Befristung können bei Vorliegen der Voraussetzung neuerliche Ausnahmebewilligungen erteilt werden.

3.2. Nach den Gesetzesmaterialien (BlgLT Wr Nr. 21/2023, 37) sollen die Anforderungen des § 129 Abs. 1a BO für Wien im Zusammenhang mit der erforderlichen schriftlichen Zustimmungen aller Miteigentümer gewährleisten, dass Wohngebäude nicht zur Gänze Wohnzwecken entzogen werden und dass es unter den Miteigentümern Einvernehmen gibt, für welche Wohnungen innerhalb eines Gebäudes eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll. In dem vom Beschwerdeführer vorgelegten - nicht unterfertigten – Wohnungseigentumsvertrag stimmen die Miteigentümer ohne Bezugnahme auf eine bestimmte Wohnung oder einen bestimmten Antrag der zweckwidrigen Verwendung aller Wohnungen eines Gebäudes zu. Eine Zustimmungserklärung zur zweckwidrigen Verwendung aller Wohnungen genügt jedoch inhaltlich nicht den Anforderungen des § 129 Abs. 1a BO für Wien, da damit ein Einvernehmen der Miteigentümer, für welche Wohnungen eine Ausnahmebewilligung beantragt werden soll, nicht nachgewiesen ist.

3.3. Im Übrigen unterliegt es angesichts des klaren Wortlautes des § 129 Abs. 1a BO für Wien („schriftliche Zustimmung“) keinem Zweifel, dass die Vorlage eines nicht unterfertigten Entwurfs eines Wohnungseigentumsvertrages den Anforderungen des § 129 Abs. 1a BO für Wien an den Nachweis der Zustimmung der Miteigentümer nicht genügt, da unter „schriftliche[r] Zustimmung“ im gegebenen Zusammenhang nur eine durch die Unterschrift der Miteigentümer gedeckte Zustimmung verstanden werden kann.

3.4. Gemäß § 13 Abs. 3 AVG ermächtigen Mängel schriftlicher Anbringen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich die Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Zu den Mängeln im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG zählt auch das Fehlen von vorgeschriebenen Beilagen, z.B. das Fehlen der Zustimmung der Miteigentümer (VwGH 23. Februar 2010, 2009/05/0251).

3.5. Da der Beschwerdeführer der gemäß § 13 Abs. 3 AVG ergangenen Aufforderung zur Vorlage der zur Beibringung der Zustimmung der Miteigentümer zum Antrag auf Erteilung der Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a BO für Wien nicht nachgekommen ist, erfolgte die Zurückweisung des Antrages durch die belangte Behörde zu Recht.

3.6. Die Beschwerde war daher als unbegründet abzuweisen und der angefochtene Zurückweisungsbescheid zu bestätigen.

3.6. Von der beantragten mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG abgesehen werden, da der das Verfahren vor der belangten Behörde einleitende Antrag zurückzuweisen war und die Akten weiters erkennen lassen dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen (vgl. VwGH 1. August 2017, Ra 2017/06/0135).

Zum Ausspruch über die Nichtzulässigkeit der Revision

Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Im gegenständlichen Fall war auszusprechen, dass die ordentliche Revision nicht zulässig ist, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, da nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes trotz Fehlens von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt, wenn die Rechtslage eindeutig ist (VwGH 29. Juli 205, Ra 2015/07/0095). Das ist hier der Fall, da dem Antrag nach § 129 Abs. 1a BO für Wien nach dem klaren Gesetzeswortlaut die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer beizulegen ist.