Landesverwaltungsgericht Wien VGW-011/017/15360/2020 ; VGW-011/V/017/7604/2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.02.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2022:VGW.011.017.15360.2020.

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Mag. Föger-Leibrecht über die Beschwerde 1) des Herrn Mag. A. B. und 2) der C. GmbH gegen das Straferkenntnis des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64 vom 22.10.2020, Zl. MA64/…/2020, betreffend Bauordnung für Wien (BO f. Wien), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 20.07.2021, 22.11.2021 und 17.01.2022,

zu Recht e r k a n n t:

I. Gemäß § 50 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde insoweit Folge gegeben, als die verhängte Geldstrafe auf EUR 3.500,-- und die für den Fall der Uneinbringlichkeit festgesetzte Ersatzfreiheitsstrafe auf 20 Stunden herabgesetzt wird. Im Übrigen wird die Beschwerde mit der Maßgabe abgewiesen, dass die übertretene Rechtsvorschrift durch „§ 135 Abs. 1 BO, LGBl. 1930/11 idF LGBl. 2018/69, iVm § 129 Abs. 2 BO, LGBl. 1930/11 idF LGBl. 2014/25“ und die zitierte Strafsanktionsnorm durch „§ 135 Abs. 1 BO, LGBl. 1930/11 idF LGBl. 2018/69“ zu lauten hat.

II. Gemäß § 38 VwGVG iVm § 64 Abs. 1 und 2 VStG beträgt der Beitrag zu den Kosten des Verwaltungsstrafverfahrens EUR 350,-- (das sind 10 % der verhängten Geldstrafe).

III. Gemäß § 52 Abs. 8 VwGVG hat die beschwerdeführende Partei keinen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens zu leisten.

IV. Die C. GmbH haftet für die mit diesem Erkenntnis über den zur Vertretung nach außen Berufenen, Herrn Mag. A. B. verhängte Geldstrafe von EUR 3.500,-- und die gesamten Verfahrenskosten sowie sonstige in Geld bemessene Unrechtsfolgen gem. § 9 Abs. 7 VStG zur ungeteilten Hand.

V. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Dem Beschwerdeführer war zur Last gelegt worden:

„Datum: 25.03.2015 – 12.08.2020

Ort: Wien, D.-gasse, 44

EZ … der KG E.

Funktion: handelsrechtlicher Geschäftsführer

Firma C. GmbH mit Sitz in

F., G.-Gasse

Sie haben als handelsrechtlicher Geschäftsführer und somit als gemäß § 9 Abs.1 VStG 1991 zur Vertretung nach außen berufenes Organ der C. GmbH mit Sitz in F., Geschäftsanschrift: F., G.-Gasse zu verantworten, dass diese Gesellschaft als Miteigentümerin der Liegenschaft und der darauf befindlichen baulichen Anlagen in Wien, D.-gasse 44, EZ … der KG E. sowie als Wohnungseigentümerin

in der Zeit von 25.03.2015 bis 12.08.2020

insofern nicht dafür gesorgt hat, dass das Gebäude und die baulichen Anlagen in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten wurden, als es unterlassen wurde, den schadhaften und teilweise fehlenden Verputz der Straßenfassade inklusive Gesimse und Zierglieder (im Ausmaß von ca. 2 %) fachgerecht und bauordnungsgemäß instand setzen zu lassen.

Sie haben dadurch folgende Rechtsvorschrift verletzt:

§ 135 Abs. 1 iVm § 129 Abs. 2 der BO für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930 in der geltenden Fassung

Wegen dieser Verwaltungsübertretung wird über Sie folgende Strafe verhängt:

Geldstrafe von

€ 4.750,00

falls diese uneinbringlich ist,

Ersatzfreiheitsstrafe von

1 Tage 8 Stunden

Gemäß

gemäß § 135 Abs. 1 BO für Wien.

Ferner haben Sie gemäß § 64 des Verwaltungsstrafgesetzes 1991 - VStG zu zahlen:

€ 475,00 als Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens, das sind 10% der Strafe.

Der zu zahlende Gesamtbetrag (Strafe/Kosten/Barauslagen) beträgt daher

€ 5.225,00

Außerdem sind die Kosten des Strafvollzuges zu ersetzen.

Die C. GmbH. haftet für die mit diesem Bescheid über den zur Vertretung nach außen Berufenen, Herr Mag. A. B. verhängte Geldstrafe von € 4.750,00 und die Verfahrenskosten in der Höhe von € 475,00 sowie für sonstige in Geld bemessene Unrechtsfolgen gemäß § 9 Abs.7 VStG zur ungeteilten Hand.“

Dagegen erhob der rechtsfreundlich vertretene Einschreiter fristgerecht Beschwerde und führte im Wesentlichen aus, dass die gegenständliche Liegenschaft von der Hausverwaltung H. GmbH verwaltet werde. Diese habe sich der Liegenschaft anzunehmen und zeitnah Lösungen zu erarbeiten. Die Erforderlichkeit der Sanierung sei vom Beschwerdeführer mit der Hausverwaltung im Jahr 2017 mehrfach erörtert worden. In den Jahren 2015 bis 2017 sei eine Sanierung nicht möglich gewesen, weil trotz Ansuchens keine Bewilligung zur Aufstellung eines Baugerüsts zu erreichen gewesen sei. Bei der Sanierung handle es sich um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung und sei ausschließlich die Hausverwaltung für die Umsetzung dieser Maßnahmen verantwortlich. Mit Bauauftrag vom 18.03.2015 seien von der MA 37 14 Aufträge erteilt worden. 13 Aufträge seien von der Hausverwaltung offensichtlich erfüllt worden. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Auftrag zu Punkt 2 nicht erfüllt worden sei. Die Hausverwaltung habe es offensichtlich zu Wege gebracht, die hofseitige Fassade und den schadhaft fehlenden Verputz im Hoftrakt vom dritten Stock in Stand zu setzen, nicht aber die Fassade der Front. Offensichtlich liege ein Versagen der Hausverwaltung vor, welches den Miteigentümern nicht angelastet werden könne. Nunmehr werde die Ablösung der Hausverwaltung in Folge der Untätigkeit betrieben.

Aufgrund des Beschwerdevorbringens fand am 20.07.2021, fortgesetzt am 22.11.2021 und 17.01.2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien statt. In diesen Verhandlungen wurde der Beschwerdeführer als Partei, sowie die Zeugen Ing. J., von der Hausverwaltung H. GesmbH, Werkmeister K., Oberwerkmeisterin L., die Miteigentümer M. und N., sowie der Baumeister P., einvernommen.

Verfahrensgang und Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist Geschäftsführer der C.-gesmbH. Dieses Unternehmen war im Tatzeitraum laut Grundbuchsauszug vom 21.08.2020 Miteigentümerin der gegenständlichen Liegenschaft und Wohnungseigentümerin der Top Nr. 4, 12, 13/14, 15, 16,17, 19, 20, 21, 24, 29, 30, 31, 32 und des Abstellraumes 1-3.

Am 04.03.2015 fand auf der gegenständlichen Liegenschaft eine Ortsaugenscheinsverhandlung statt und wurden von der damals zuständigen Werkmeisterin L. verschiedene Baumängel, darunter auch das gegenständliche Baugebrechen, festgestellt. Bei dieser Erhebung war der Haustechniker Herr R. für die Hausverwaltung anwesend.

Mit Bescheid vom 18.03.2015 wurde ein Bauauftrag mit insgesamt 14 Punkten erlassen. Im Punkt 2 des Bauauftrages wurde den Eigentümern der Baulichkeit der Auftrag erteilt, bei der Straßenfassade inklusive Gesimse und Ziergliedern den schadhaften Verputz fachgerecht in Stand zu setzen. Dafür wurde eine Erfüllungsfrist von 6 Monaten eingeräumt.

Der Beschwerdeführer war bis 31.10.2017 Mehrheitseigentümer und Hausverwalter. In dieser Zeit wurde der gegenständliche Bauauftrag bis auf Punkt 2 (straßenseitige Fassade) erfüllt.

Der Beschwerdeführer hat die gegenständliche Liegenschaft im Zeitraum vom 25.03.2015 bis 31.10.2017 verwaltet. Ab 01.11.2017 wurde die Liegenschaft von der H. GesmbH verwaltet.

Für die Liegenschaft war ein Reparaturfonds von EUR 57.254,79 vorhanden, welcher vom Beschwerdeführer im Zuge der Übergabe der Hausverwaltung nicht an die neue Hausverwaltung übergeben wurde.

Am 12.08.2020 fand eine Ortsaugenscheinserhebung durch den Werkmeister K. statt und wurde festgestellt, dass dem Punkt 2 des Auftrages vom 18.03.2015 nicht entsprochen wurde. Mit Schreiben vom 21.08.2020 wurde die Strafanzeige an die MA 64 erstattet. Mit Schreiben vom 01.09.2020 wurde der nunmehrige Beschwerdeführer von der belangten Behörde zur Rechtfertigung aufgefordert, eine Beantwortung dieser Aufforderung durch den Beschwerdeführer erfolgte nicht. Daraufhin erging das nunmehr angefochtene Straferkenntnis.

Beweiswürdigung:

Das erkennende Gericht geht vom Bestehen der gegenständlichen Baumängel aus. Es folgt den glaubwürdigen und nachvollziehbaren Darlegungen der Werkmeisterin L. und des Werkmeistes K.. Oberwerkmeisterin L. hat die Mängel festgestellt und den Bauauftrag, der in Punkt 2 vorsah, bei der Straßenfassade inkl. Gesimse und Zierglieder den schadhaften Verputz instandzusetzen, erlassen. Sie erläuterte in der mündlichen Verhandlung anhand der damals von ihr angefertigten Fotos die Schäden an der straßenseitigen Fassade, der Verputz sei nicht vollständig gewesen, teilweise abgeplatzt, was bei Nichtbehebung zu Wassereintritten und dadurch zu einer Verschlechterung der Bausubstanz führen kann.

Seitens des Beschwerdeführers wurde im Verfahren nicht bestritten, dass die straßenseitige Fassade schadhaft war. Weiters hat der Beschwerdeführer nicht bestritten, dass eine Instandsetzung der Fassade in der Zeit von 2015 bis 2017, in welcher er auch als Hausverwalter tätig war, nicht erfolgt ist.

Seit 01.11.2017 ist die Hausverwaltung H. GesmbH tätig. Entsprechend der glaubhaften Ausführungen des Herrn J. waren keine Geldmittel für die Fassadensanierung vorhanden. Die C. GesmbH sei mit Zahlungen in den Reparaturfonds im Rückstand gewesen und hätten die fehlenden Zahlungen eingeklagt werden müssen. Weiters sei zum Zeitpunkt der Übergabe an die neue Hausverwaltung am Reparaturfondkonto ein Betrag von 57.254,79 aufgelegen, welches nicht auf die neue Hausverwaltung übertragen worden sei. Es hätten daher bereits kleinere Reparaturen mittels Krediten finanziert werden müssen. Erst nach Klagsführung seien die entsprechenden Zahlungen geleistet worden. Im Tatzeitraum hatte die Hausverwaltung dadurch die finanziellen Mittel für die Durchführung der Fassadensanierung nicht zur Verfügung. Auch der in der Verhandlung als Zeuge einvernommene Minderheitseigentümer N. führte glaubhaft aus, dass der Reparaturfonds vom Beschwerdeführer nicht an die neue Hausverwaltung übergeben wurde und sei der Beschwerdeführer mit weiteren Zahlungen in den Reparaturfonds in Verzug gewesen und hätte Klage geführt werden müssen. Dies bestätigte auch der als Zeuge einvernommene Minderheitseigentümer M., der die Finanzsituation des Hauses erläuterte und nachvollziehbar ausführte, dass aufgrund der Weigerung der Herausgabe des Reparaturfonds durch den Beschwerdeführer die neue Hausverwaltung für eine Sanierung im Tatzeitraum keine Geldmittel zur Verfügung hatte. Der Beschwerdeführer hat sohin die vorhandenen Geldmittel nicht zur Verfügung gestellt. Der Beschwerdeführer hat in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, er habe in der Hausversammlung vom 12.04.2019 darauf hingewiesen, dass im Reparaturfonds ein Betrag von EUR 57.254,79 aufliege. Eine Überweisung auf das Konto der Hausverwaltung ist trotz Aufforderungen nicht erfolgt und musste der Betrag eingeklagt werden.

In rechtlicher Hinsicht ergibt sich folgendes:

Gemäß § 129 Abs. 2 Bauordnung für Wien hat der Eigentümer (jeder Miteigentümer) dafür zu sorgen, dass die Bauwerke (Gärten, Hofanlagen, Einfriedungen u. dgl.) in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Für Gebäude in Schutzzonen besteht darüber hinaus die Verpflichtung, das Gebäude, die dazugehörigen Anlagen und die baulichen Ziergegenstände in stilgerechtem Zustand und nach den Bestimmungen des Bebauungsplanes zu erhalten.

Zufolge § 135 Abs. 5 der Bauordnung für Wien ist für Verletzungen der dem Eigentümer durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wer die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Eigentümer ist neben dem Verwalter verantwortlich, wenn er es bei dessen Auswahl oder Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ.

Was die rechtliche Beurteilung des Mangels als Baugebrechen im Sinne des § 129 Abs. 2 der Wiener Bauordnung anbelangt, so ist hinsichtlich der Definitionsmerkmale der Baugebrechen im Sinne dieser Bestimmung auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung zu verweisen. Ein Baugebrechen liegt demnach schon immer dann vor, wenn sich der Zustand einer Baulichkeit derart verschlechtert, dass hiedurch öffentliche Interessen berührt werden. Ein solches ist immer schon dann gegeben, wenn durch den bestehenden Zustand eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann (vgl. dazu das Erkenntnis vom 15.06.2010, Zl. 2007/05/0279, mvH). Rissige und teilweise abgeplatzter Verputz begünstigen Wassereintritt, was die Gefahr weiterer Verputzlockerungen vergrößert. Es liegt daher ein Baugebrechen vor.

Das durchgeführte Ermittlungsverfahren hat ergeben, dass der Beschwerdeführer im Zeitraum 25.03.2015 bis 31.10.2017 Mehrheitseigentümer war und diese Liegenschaft verwaltet hat. Hinsichtlich des Tatzeitraumes von 01.11.2017 bis 12.08.2020 war der Beschwerdeführer weiterhin Mehrheitseigentümer, hat aber die Liegenschaft nicht mehr verwaltet.

Da die Behebung der gegenständlichen Baugebrechen eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung darstellt und die H. GmbH unbestrittenermaßen ab 01.11.2017 Verwalterin der verfahrensgegenständlichen Baulichkeit war, ist der Verwalter gemäß § 135 Abs. 5 BO für Wien anstelle der Eigentümer für die Verletzungen der obliegenden Verpflichtungen - solange diese ohne Veranlassung und Vorwissen der Eigentümer stattfanden – verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich. Nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes reicht tatsächliche Kenntnis der Verwaltungsübertretung bei den Eigentümern nicht, um die Verantwortlichkeit des Verwalters auszuschließen (vgl. VwGH 0481/62, vom 18.01.1963). Dazu müssen die Eigentümer zusätzlich auch noch den Hausverwalter an der Erfüllung seiner Pflicht in irgendeiner Weise hindern (vgl. VwGH 2935/78, vom 26.01.1982, VwGH 98/05/0039, vom 24.02.1999).

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist dann, wenn ein Miteigentümer die Beseitigung eines Baugebrechens verhindert, nicht der Verwalter, sondern sämtliche Miteigentümer für die Verletzung der Instandhaltungspflicht verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich.

Im Zeitraum 2015 bis 2017 wurde der Beschwerdeführer nicht an der Behebung der Baumängel gehindert und ist daher der objektive Tatbestand als erwiesen anzusehen.

Hinsichtlich des Tatzeitraumes ab 01.11.2017 ist auszuführen, dass das durchgeführte Ermittlungsverfahren ergeben hat, dass der Beschwerdeführer die Hausverwaltung an der Behebung der Baumängel gehindert hat. Der Beschwerdeführer hat den Reparaturfonds nicht an die neue Hausverwaltung übergeben, was dazu geführt hat, dass der neuen Hausverwaltung eine Finanzierung der Sanierung nicht möglich war. Weiters hat der Beschwerdeführer dem von der Hausverwaltung vorgelegten Leistungsverzeichnis, welches Grundlage für den von der Hausverwaltung einzuholenden Kostenvoranschlag gewesen wäre, nicht zugestimmt. In der mündlichen Verhandlung hat der Beschwerdeführer dazu selbst ausgeführt, dass eine Sanierung um EUR 20.000 bis EUR 25.000 möglich gewesen wäre und hätte die Vorgangsweise der Hausverwaltung mehr Geld gekostet. In der mündlichen Verhandlung hat der Beschwerdeführer mehrfach seinen Unmut über die Sanierungsvorschläge der Hausverwaltung kundgetan und dargelegt, weshalb er damit nicht einverstanden gewesen sei. Die Hausverwaltung H. GmbH war somit an der Ausübung der Verwaltung gehindert. Der Beschwerdeführer als Miteigentümer hätte daher selbst tätig werden müssen, hat aber keine Schritte gesetzt, um eine Sanierung in die Wege zu leiten. Er war daher für die gegenständliche Verwaltungsübertretung aufgrund der Eigentümerstellung der C.-gesellschaft mbH der Beschwerdeführer als deren Geschäftsführer zur Verantwortung zu ziehen.

Es war daher der objektive Tatbestand als erwiesen anzusehen.

Da zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung nach diesen Bestimmungen der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehört und die Verwaltungsvorschriften über das zur Strafbarkeit erforderliche Verschulden nicht anderes bestimmen, genügt für die Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten, der Täter kann zufolge § 5 Abs. 1 VStG nur dann straflos bleiben, wenn er glaubhaft macht, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Dies kann bei derartigen Übertretungen der Bauordnung für Wien nur in der Weise erfolgen, dass der Eigentümer glaubhaft macht, alles in seinen Kräften stehende unternommen zu haben, um den gesetzmäßigen Zustand in kürzester Frist herbeizuführen. Welche Maßnahmen der Eigentümer ergreift, um den bauordnungsgemäßen Zustand so rasch wie möglich herbeizuführen, muss grundsätzlich ihn überlassen bleiben, sofern diese Maßnahmen geeignet sind, zum gewünschten Erfolg zu führen (vgl. z.B. VwGH vom 24.01.1963, Zl. 658/62; vom 02.09.1989, Zl. 89/05/0104; 15.02.1994, Zl. 92/05/0074).

Zu den Ausführungen des Beschwerdeführers, die Aufstellung eines Gerüstes sei für die Sanierung nötig gewesen, ein solches sei aber nicht genehmigt worden, ist auszuführen, dass er im gesamten Verfahren weder ein Ansuchen noch eine Entscheidung der MA 46 vorgelegt hat. Auch habe eine Nachfrage bei der MA 46 ergeben, dass eine Gerüstaufstellung nicht untersagt werde, wenn sich bereits zu viele Gerüste in einem Straßenzug befänden. In der Verhandlung hat der Beschwerdeführer über mehrmaliges Befragen lediglich ausführen können, dass es Probleme mit der Gerüstaufstellung gegeben habe. Der von ihm beantragte Zeuge Baumeister P. konnte zwar in der mündlichen Verhandlung ausführen, von diesbezüglichen Problemen diesbezüglich gehört zu haben, er selbst habe jedoch, da ihm der Auftrag nicht erteilt worden sei, weder mit der MA 46 noch mit der MA 37 diesbezüglich Kontakt aufgenommen. Der Beschwerdeführer führte dazu aus, es sei kein Ansuchen an die MA 46 gestellt worden, sondern sei dies im Vorfeld telefonisch abgeklärt worden. Die Zeugin L. legte in der mündlichen Verhandlung ein E-Mail der Hausverwaltung B. vom 27.04.2017 vor und wird in diesem darauf hingewiesen, dass für die Behebung des Punktes 2 ein Gerüst erforderlich sei und bereits ein Ansuchen gestellt worden sei und auch eine mündliche Verhandlung am 26.04.2017 stattgefunden habe. In diesem E-Mail findet sich keinerlei Hinweis, dass es Probleme betreffend der Bewilligung gegeben hätte. Der Beschwerdeführer führte dann dazu in der mündlichen Verhandlung aus, es hätte eine Bewilligung gegeben, welche jedoch nur ein kurzes Zeitfenster vorgesehen habe und hätte eine Sanierung daher nicht durchgeführt werden können. Die Ausführungen des Beschwerdeführers bezüglich der Probleme mit der Gerüstaufstellung sind insgesamt nicht glaubwürdig. Der Beschwerdeführer konnte weder ein Ansuchen noch eine Bewilligung vorlegen, offensichtliche hatte er keine Kenntnis darüber, dass ein Ansuchen gestellt worden war und eine Verhandlung durchgeführt wurde. Bezüglich des E-Mails der Hausverwaltung vom 27.04.2017 ist auszuführen, dass zu diesem Zeitpunkt bereits die Erfüllungsfrist längst abgelaufen war und sich aus dem Vorbringen des Beschwerdeführers in keinster Weise feststellen lässt, wann bzw. ob es tatsächlich Probleme mit dem Erhalt einer Bewilligung für eine Gerüstaufstellung im Zeitraum 2015 bis 2017 gegeben hat. Gänzlich unglaubwürdig ist es, dass in einem dreijährigen Zeitraum es dem Beschwerdeführer nicht möglich war, eine Bewilligung zur Aufstellung eines Gerüsts zu erhalten, insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein Bauauftrag erlassen wurde. Die diesbezüglichen Beschwerdeausführungen sind daher als bloße Schutzbehauptungen zu werten und nicht geeignet, den Beschwerdeführer zu entschuldigen. Im übrigen wäre laut Werkmeister K. auch eine Sanierung ohne Gerüstaufstellung möglich gewesen. Angemerkt wird, dass die Hausverwaltung H. GmbH zeitnah nach Übernahme der Verwaltung ein Schutzgerüst aufstellen um Gefahren abzuwenden. Dieses steht bis heute.

Den Beschwerdeführer trifft aufgrund der Eigentümerstellung des von ihm als Geschäftsführer zu vertretenden Unternehmens die unmittelbare gesetzliche Verpflichtung dafür zu sorgen, dass die Bauwerke in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung für Wien entsprechendem Zustand erhalten werden. Dass der Beschwerdeführer während des ihm angelasteten Tatzeitraumes alles in seinen Kräften Stehende (Ausschöpfung der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten) unternommen hat, um die Baugebrechen innerhalb kürzester Zeit zu beseitigen, ist nicht hervorgekommen und wird auch nicht behauptet.

Der Beschwerdeführer hat aber selbst keine Schritte gesetzt, um eine Sanierung der Straßenfassade voranzutreiben. Der Beschwerdeführer vertrat offensichtlich die Ansicht, dass ausschließlich die Hausverwaltung für die Behebung der Mängel zuständig gewesen sei und ihm somit kein Verschulden anzulasten ist. Die Voraussetzungen der primären verwaltungsstrafrechtlichen Verantwortlichkeit wurde bereits erläutert. Wenn gleich es offensichtlich Meinungsverschiedenheiten betreffend die Art der Sanierung gegeben hat, ist jeder Eigentümer und Miteigentümer verpflichtet, so rasch wie möglich eine Behebung der Mängel zu veranlassen. Der Beschwerdeführer hat sich jedoch nur gegen die Behebung der Mängel in der von der Hausverwaltung vorgeschlagenen Weise ausgesprochen, selbst jedoch keine Schritte gesetzt, sondern sich auf die Verantwortlichkeit der Hausverwaltung berufen. Sollte der Beschwerdeführer diesbezüglich einem Rechtsirrtum unterlegen sein, kann ihn dieser keinesfalls entschuldigen, hat er sich über seine Pflichten als Eigentümer entsprechend zu informieren. Damit hat der Eigentümer nicht glaubhaft gemacht, alles in seinen Kräften Stehende unternommen zu haben, um den gesetzmäßigen Zustand in kürzester Frist herbeizuführen. Es war daher auch die subjektive Tatseite als erwiesen anzusehen.

Zur Strafbemessung:

Gemäß § 135 Abs. 1 Wiener Bauordnung werden Übertretungen dieses Gesetzes und der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen mit Geld bis zu 50 000 Euro, im Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen, bestraft.

§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 VStG lauten:

(1) Grundlage für die Bemessung der Strafe sind die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat.

(2) Im ordentlichen Verfahren (§§ 40 bis 46) sind überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechtes sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Dazu ist festzustellen, dass die vorliegende Tat das Interesse an der möglichst raschen Beseitigung von Baumängel schädigte, weshalb der Unrechtsgehalt der Tat an sich selbst bei Fehlen sonstiger nachteiliger Folgen keineswegs als gering zu werten waren.

Auch ein nicht vernachlässigbares Verschulden des Beschwerdeführers war im Sinne der obigen Ausführungen gegeben.

Die verwaltungsstrafrechtliche Unbescholtenheit wurde bereits von der belangten Behörde ausreichend berücksichtigt. Erschwerungsgründe sind im Beschwerdeverfahren nicht hervorgetreten.

Der Beschwerdeführer verfügt über ein durchschnittliches Einkommen sowie Firmenanteilen. Er hat Sorgepflichten für ein Kind.

Unter Beachtung dieser Strafzumessungsgründe konnte die verhängte Geldstrafe aufgrund der erst im Beschwerdeverfahren bekanntgegebenen Sorgepflichten für ein Kind sowie unter Bedachtnahme darauf, dass im überwiegenden Teil des Tatzeitraumes ein bis zu EUR 21.000 reichender Strafrahmen in Geltung war (dies ist bei der Strafbemessung nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung zu berücksichtigen) spruchgemäß herabgesetzt werden. Von einer weiteren Herabsetzung war jedoch aufgrund des langen Tatzeitraumes abzusehen. Weiters soll die Strafe auch geeignet sein, den Beschwerdeführer in Hinkunft von ähnlichen oder gleichhaltiger Verwaltungsübertretungen abzuhalten und war auch die generalpräventive Komponente des Strafausspruches zu berücksichtigen.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.