Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/084/2643/2020; VGW-111/084/2939/2020; VGW-111/V/084/2644/2020; VGW-111/V/084/2941/2020; VGW-111/V/084/2655/2020; VGW-111/V/084/2946/2020

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.07.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2020:VGW.111.084.2643.2020

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Mag. Zach über die Beschwerden der A. B., des C. B. und des D. E. gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei …, vom 15.01.2020, Zl. …, betreffend eine Baubewilligung nach der Bauordnung für Wien (BO für Wien) und den gemeinsam damit zugestellten Bescheid des Bauausschusses der Bezirksvertretung … vom 5.12.2019, Zl. …, nach Durchführung einer mündlichen Beschwerdeverhandlung durch Verkündung

zu Recht erkannt:

I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG werden die Beschwerden als unbegründet abgewiesen und die angefochtenen Bescheide bestätigt.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

Entscheidungsgründe

Zusammenfassung des Verfahrensganges:

Am 9.8.2018 (einlangend bei der Baubehörde) beantragte die F. GmbH die Erteilung einer Baubewilligung für den Neubau eines Wohngebäudes mit 14 Wohneinheiten auf der Liegenschaft F.-straße 25-27, Gst-Nr … in EZ … der Katastralgemeinde G.. Im Zuge des behördlichen Verfahrens wurde ein Bescheid der MA 64 über die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen vom 2.10.2018 vorgelegt, aus welchem hervorgeht, dass für das gegenständliche Baugrundstück das Plandokument …, Gemeinderatsbeschluss vom 26.2.2010 maßgebend ist. Gemäß Plandokument … gelten folgende Bebauungsbestimmungen: Den zu den öffentlichen Verkehrsflächen F.-straße und H.-gasse hin gewidmeten Vorgartenstreifen mit einer definierten Tiefe von jeweils 3 m, schließt sich eine durch Baufluchtlinien umschlossene bebaubare Fläche an, für die die Bauklasse I mit einer zulässigen Gebäudehöhe von 7,5 m und Bebauung in Gruppenbauweise festgesetzt ist. Der höchste Punkt des Daches darf nicht höher als 4,5 m über der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe liegen.

Hinsichtlich der Gebäudehöhe wurde von der Bauwerberin ein begründetes und mit 3-D Darstellungen visualisiertes Ansuchen um Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes gemäß § 69 BO gestellt.

Diesbezüglich wurden von der Baubehörde Stellungnahmen der MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung) vom 14.3.2019 und der MA 21 (Stadtteilplanung und Flächennutzung) vom 12.6.2019 eingeholt. In beiden Stellungnahmen wurde das Bauvorhaben positiv beurteilt (näheres dazu siehe Feststellungen und rechtliche Beurteilung).

In weiterer Folge beraumte die belangte Behörde eine Bauverhandlung für den 11.7.2019 an. In dieser Bauverhandlung bzw. schriftlich vor dieser Bauverhandlung wurden von den Beschwerdeführern sinngemäß zusammengefasst folgende Einwendungen erhoben:

Einwendungen gegen die Bebauung über die gesetzlich erlaubte Bauhöhe von 7,5 m

Bedenken hinsichtlich Schäden an umliegenden Gebäuden

Lärmbelästigung durch die Luftwärmepumpe

steigende Lärmbelästigung während der Nachtruhe

Stadtbild

Netzausbau von Kanal und Gas

Verletzung der Privatsphäre durch die geplante Gebäudehöhe und Einsicht in die Nachbargrundstücke

Einschränkung der Lichtverhältnisse für die umliegenden Gebäude

finanzielle Entwertung der umliegenden Grundstücke

zu wenige Garagenparkplätze

Unterdimensionierung der angrenzenden Verkehrsflächen (F.-straße und H.-gasse)

handschriftliche Ergänzungen in den Plänen

In weiterer Folge erließ der Bauausschuss der Bezirksvertretung … am 5.12.2019 den nunmehr mitbekämpften Bescheid, in welchem das Überschreiten der in der Bauklasse I festgesetzten Gebäudehöhe von 7,5 m um rund 0,7 m für zulässig erklärt wurde.

Begründet wurde dieser Bescheid sinngemäß zusammengefasst damit, dass die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen nicht vermindert wird, an Emissionen nicht mehr zu erwarten ist, als bei einer Flächenwidmung entsprechenden Nutzung typischerweise entsteht, das vom Flächenwidmungs und Bebauungsplan beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht störend beeinflusst wird und die beabsichtigte Flächennutzung sowie Aufschließung nicht grundlegend anders werden. Weiters werde eine zweckmäßigere Nutzung von Bauwerken bewirkt und diene die Ausnahmebewilligung der Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechenden Stadtbildes. Der konsensgemäße Baubestand der Nachbarliegenschaften sei nicht beeinträchtigt. Die projektierte Baumassenumschichtung zur Schaffung eines besser nutzbaren Dachgeschosses verbleibe in Summe unter der laut Bebauungsplan zulässigen Höchstkubatur. Durch das bis zur Fassade vorgezogene 1. Dachgeschoss entstünden ruhigere Baukörper als durch ein Zurückstaffeln bei der Dachgeschoße. Durch die Überschreitung entstehe ein Regelgeschoss ohne Kniestock und Dachschräge für bessere Wohnnutzung. Durch die Inanspruchnahme einer Gebäudehöhenüberschreitung im Ausmaß von 0,7 m für einen Teilbereich des Wohnhauses bei Einhaltung der zulässigen Gesamthöhe (Firsthöhe) könnten problematische Knickfenster vermieden werden und sei ein einheitliches kubisches Erscheinungsbild erzielbar. Die Gebäudehöhenüberschreitung stehe einer nicht-Inanspruchnahme von Kubatur im Dachkörper gegenüber. Der Maßstab des Gebäudes entspreche mit einer Geschossanzahl von 4 oberirdischen Geschoßen dem beabsichtigten Stadtbild.

Den Einwendungen der Beschwerdeführer wurde keine Folge gegeben.

Auf Grundlage dieses Bescheides des Bezirksbauausschusses erteilte die Baubehörde mit dem nunmehr bekämpften Bescheid vom 15.1.2020 die Baubewilligung zur Neuerrichtung der projektierten Wohnhausanlage auf der Liegenschaft F.-straße 27, ident mit H.-gasse 27. Sämtliche Einwendungen der Nachbarn wurden ab- bzw. zurückgewiesen.

In den dagegen rechtzeitig erhobenen Beschwerden wurden sinngemäß zusammengefasst folgende Punkte geltend gemacht:

Einwendungen gegen die Bebauung über die gesetzlich erlaubte Bauhöhe von 7,5 m

Bedenken hinsichtlich Schäden an umliegenden Gebäuden

Stadtbild

Verletzung der Privatsphäre durch die geplante Gebäudehöhe und Einsicht in die Nachbargrundstücke

unterschiedliche Bemaßungen in den Einreichplänen

Aufgrund der eingelangten Beschwerden fand beim Verwaltungsgericht Wien am 16.7.2020 eine mündliche Beschwerdeverhandlung statt, bei der die Beschwerdeführer und der Vertreter des Beschwerdeführers E., ein Vertreter der Baubehörde und des Bauausschusses der Bezirksvertretung …, ein Vertreter der Bauwerberin und der Planverfasser anwesend waren. Weiters wurde auf Antrag der Beschwerdeführer ein Zeuge zu Fragen des örtlichen Stadtbildes einvernommen. Folgendes wurde in der Verhandlung zu Protokoll genommen:

Beweisaufnahme

Der BFV legt vor eine Fotodokumentation vom jetzigen Stand der Baustelle. Weiters wird vorgelegt ein Auszug aus dem aktuellen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, worin eine Bausperre nach § 8 Abs. 2 BO für das gegenständliche Planungsgebiet ausgewiesen ist. Hierzu verweist der VL auf die im Akt aufliegende Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen der MA 64 vom 02.10.2018, worin das Plandokument … vom 26.10.2010 für maßgebend erklärte. Der BFV erklärt, dass die Bausperre seit 07.11.2019 in Kraft ist. Diese wurde von einer Bürgerinitiative erwirkt.

Weiters wird vorgelegt der Leitfaden der MA 37 vom 03.05.2013 für die Vorgangsweise bei Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes gemäß § 69 BO.

Weiters wird Herr J. K., ausgewiesen durch FS, der heute im Publikum anwesend ist als Zeuge beantragt zur Frage des örtlichen Stadtbildes. Dieser ist Vorsitzender der Bürgerinitiative Lebensraum G..

Der beantragte Zeuge verlässt den Verhandlungssaal.

Der Vertreter der Baubehörden gibt zum bisherigen Vorbringen an, dass das Bauansuchen 2018 gestellt wurde und somit lang vor dem in Kraft treten der Bausperre. Ansonsten wird auf die Ausführungen im Baubewilligungsbescheid und die dort zitierte Judikatur verwiesen.

Anhand der Einreichpläne wird erörtert, dass beim gegenständlichen Projekt auf mögliche Gebäudekubatur und auf mögliche Bruttogeschossfläche verzichtet wird. Dafür wird andererseits durch die Gebäudehöhenüberschreitung von ca. 0,7 Meter im Durchschnitt, die sich so ergibt, dass an der Nordfassade und an Teilen der West- und Ostfassade die Gebäudehöhe teilweise um 1,5 Meter überschritten wird. An den übrigen Gebäudefronten jedoch nicht überschritten wird. Durch die Rückstaffelung der Dachgeschosse und den Verzicht auf mögliche Erker und Raumvolumen unter einem möglichen Trapezdach mit 45 Grad Dachneigung entsteht insgesamt eine geringere Bruttogeschossfläche und ein geringerer Gebäudevolumen als dies ohne Ausnahmebewilligung nach § 69 BO aber unter voller Ausnutzung von Dachvolumen, Erkern und Gaupen möglich wäre.

Festgehalten wird auch, dass die Firsthöhe von 12 Metern (7,5 Meter Gebäudehöhe + 4,5 Meter Dachhöhe) durch das gegenständliche Projekt nicht überschritten wird.

Erörtert wird weiters, dass in der Tiefgarage 8 Pflichtstellplätze errichtet werden. Dies entspricht § 48 Abs. 1 iVm. § 50 Garagengesetz.

Auf die Frage des BFV, ob ein Verkehrskonzept erstellt wurde, gibt der Vertreter der Baubehörden an: da durch die Tiefgarage der Stellplatzverpflichtung voll entsprochen wurde und auch die Wohnwidmung gegeben ist und sich nicht ändert wurde von der Baubehörde kein Verkehrskonzept verlangt. Aus unserer Sicht wurde den gesetzlichen Vorgaben entsprochen.

Der BFV hält fest, dass sowohl die F.-straße als auch die H.-gasse sehr schmal sind und über Grünstreifen verfügen. Da für 14 Wohnungen nur 8 Stellplätze geplant sind, werden die übrigen Wohnungseigentümer dann in der Nähe des Gebäudes parken müssen. Dadurch kommt es zu einer Mehrbelastung des öffentlichen Raumes. Auch die Zu- und Abfahrten zum geplanten Gebäude stellen eine Belastung für die Anrainer da.

E. gibt an, dass die H.-gasse eine Sackgasse ist und aufgrund der geringen Breite und dem schon bestehenden Anrainerverkehr es schwierig bis unmöglich sein durfte den Anrainerverkehr abzuwickeln. Insbesondere wohnen hier auch ältere Leute, die regelmäßig Rettungsdienste benötigen, wobei die Rettungsfahrzeuge dann auch die Straße blockieren. Hierzu hält der VL fest, dass die Frage des öffentlichen Verkehrs in der BO nicht relevant ist und kein subjektiv öffentliches Nachbarrecht darstellt.

Das Projekt entspricht in seiner Größe und auch aufgrund der Anzahl der Wohneinheiten nicht der gegebenen Struktur und aufgrund der nun erlassenen Bausperre auch nicht mehr dem Willen der Stadt Wien als Verordnungsgeber. Aus meiner Sicht wurde die jetzt gültige Bausperre gerade deswegen erlassen, um derart großvolumige Projekte in bestehenden Einfamilienhaussiedlungen zu verhindern. Es ist daher aus meiner Sicht nicht einzusehen, dass ein solches Projekt in dieser Gegend realisiert wird. Aus meiner Sicht ist auch das Gutachten der MA 19 bzw. MA 21 insofern nicht mehr gültig sein kann, als es sich nicht auf die derzeit gültige Bausperre bezieht.

Zeuge: J. K.

Ich bin mit den Beschwerdeführern weder verwandt noch verschwägert noch mit seiner/ihrer Obsorge oder Sachwalterschaft betraut. Es besteht auch keine sonstige Nahebeziehung.

Der Zeuge wird vom Verhandlungsleiter auf die Verpflichtung zur wahrheitsgemäßen Aussage hingewiesen, über die Entschlagungsmöglichkeiten (§ 49 AVG) belehrt sowie auf die strafrechtlichen Folgen einer falschen Beweisaussage (§ 288 StGB) aufmerksam gemacht.

Der Zeuge gibt über Befragen durch den Verhandlungsleiter an:

Ich bin Initiator und Obmann der Bürgerinitiative Lebensraum G.. Wir haben 160 Mitglieder und ca. 11.000 Unterstützer einer Petition. Unser Ziel ist es, den über Jahrhunderte gewachsenen Lebensraum in G. zu bewahren.

Ich kenne die Gegend und die Siedlungsstruktur rund um die F.-straße sehr gut. Ich bin in dieser Gegend aufgewachsen. Bis vor ca. 90 Jahren war die Gegend landwirtschaftlich genutzt. Danach entstand eine Siedlung aus Kleinhäusern mit max. 2 Wohneinheiten. Vor ungefähr 10 Jahren wurde die Widmung dann geändert auf die bis zu der jetzigen Bausperre gültigen. Die jetzige Bausperre, wurde im November 2019 erlassen. Die Initiative ist damals an die Vizebürgermeisterin herangetreten und hat diese Bausperre erwirkt.

Ziel der Initiative und auch der Bausperre ist der Erhalt der bestehenden Grünflächen und der Dorfstruktur. Dies betrifft die Bereiche der drei Dörfer L. M. und N.. Es wäre auch das Ziel, eine Wiener Gesundheitsregion zu schaffen.

Folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt steht als erwiesen fest:

Am 9.8.2018 (einlangend bei der Baubehörde) beantragte die F. GmbH die Erteilung einer Baubewilligung für den Neubau eines Wohngebäudes mit 14 Wohneinheiten auf der Liegenschaft F.-straße 25-27, Gst-Nr … in EZ … der Katastralgemeinde G.. Laut aktenkundigem Bescheid der MA 64 über die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen ist für das gegenständliche Baugrundstück das Plandokument …, Gemeinderatsbeschluss vom 26.2.2010 maßgebend. Gemäß Plandokument … gelten folgende Bebauungsbestimmungen: Den zu den öffentlichen Verkehrsflächen F.-straße und H.-gasse hin gewidmeten Vorgartenstreifen mit einer definierten Tiefe von jeweils 3 m, schließt sich eine durch Baufluchtlinien umschlossene bebaubare Fläche an, für die die Bauklasse I mit einer zulässigen Gebäudehöhe von 7,5 m und Bebauung in Gruppenbauweise festgesetzt ist. Der höchste Punkt des Daches darf nicht höher als 4,5 m über der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe liegen.

Hinsichtlich der Gebäudehöhe wurde von der Bauwerberin ein begründetes und mit 3-D Darstellungen visualisiertes Ansuchen um Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes gemäß § 69 BO dahingehend gestellt, dass die im Bebauungsplan festgesetzte höchstzulässige Gebäudehöhe um 0,7 m durch das Projekt überschritten werden darf. Tatsächlich ist aus den Einreichplänen ersichtlich, dass die in der Bauklasse I festgesetzte Gebäudehöhe von 7,5 m gemäß § 81 Abs. 2 BO um 0,69 m überschritten wird.

Hierzu hielt die MA 19 in ihrer Stellungnahme vom 14.3.2019 fest, dass der Gebäudehöhenüberschreitung eine nicht Inanspruchnahme von Kubatur im Dach Körper gegenübersteht. Der Maßstab des Gebäudes entspricht mit einer Geschossanzahl von 4 oberirdischen Geschoßen dem beabsichtigten Stadtbild. Die Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplanes (laut Einreichplan) gemäß § 69 BO Abs. 1 Ziffer 3 und § 69 BO Abs. 2 Ziffer 3 werden aus oben genannten Gründen das vom Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht störend beeinflussen als auch der Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechenden örtlichen Stadtbildes dienen: Durch das Bauvorhaben wird das örtliche Stadtbild im Sinne des § 85 BO weder gestört noch beeinträchtigt.

Die MA 21 kam in ihrer Stellungnahme vom 12. Juni 2019 zu den beantragten Abweichungen von den Bestimmungen des Bebauungsplanes zu folgendem Schluss: Durch das bis zur Fassade vorgezogene 1. Dachgeschoss entstehen ruhigere Baukörper als durch ein Zurückstaffeln beider Dachgeschoße. Durch die Überschreitung entsteht ein Regelgeschoss ohne Kniestock und Dachschräge für eine bessere Wohnnutzung. Durch die Einhaltung der Firsthöhe und eine nicht Inanspruchnahme von Kubatur im Dachkörper unterschreitet das geplante, laut Angaben des Bauwerbers, das durch die Bauordnung für Wien maximal mögliche Volumen. Somit wird auch hinsichtlich der baulichen Ausnutzung des Bauplatzes die Zielrichtung des Bebauungsplanes nicht unterlaufen. Die beabsichtigte Flächennutzung sowie Aufschließung werden grundlegend nicht anders. Das Bauvorhaben entspricht daher den Intentionen des Flächenwidmungsplans und Bebauungsplanes.

Ein entsprechender Nachweis betreffend den Kubaturverzicht und die Umschichtung der Baumassen ist im Planblatt C10 (Fassadenabwicklung) der Einreichpläne geführt.

Aus den Darstellungen in den Einreichplänen ist klar ersichtlich, dass beim gegenständlichen Projekt auf mögliche Gebäudekubatur und auf mögliche Bruttogeschossfläche verzichtet wird. Dafür wird andererseits durch die Gebäudehöhenüberschreitung von ca. 0,7 Meter im Durchschnitt, die sich daraus ergibt, dass an der Nordfassade und an Teilen der West- und Ostfassade die Gebäudehöhe teilweise um 1,5 Meter überschritten wird, jedoch an den übrigen Gebäudefronten und Frontteilen die zulässige Gebäudehöhe von 7,5m nicht überschritten wird. Durch die Rückstaffelung der Dachgeschosse und den Verzicht auf mögliche Erker und Raumvolumen unter einem möglichen Trapezdach mit 45 Grad Dachneigung entsteht insgesamt eine geringere Bruttogeschossfläche und ein geringeres Gebäudevolumen als dies ohne Ausnahmebewilligung nach § 69 BO aber unter voller Ausnutzung von Dachvolumen, Erkern und Gaupen möglich wäre.

Festgestellt wird auch, dass die Firsthöhe von 12 Metern (7,5 Meter Gebäudehöhe + 4,5 Meter Dachhöhe) durch das gegenständliche Projekt nicht überschritten wird.

In der Tiefgarage 8 werden Pflichtstellplätze errichtet. Dies entspricht § 48 Abs. 1 iVm. § 50 Garagengesetz, da eine Wohnnutzfläche von 885,66 m2 projektiert ist.

Die Beschwerdeführer sind laut offenem Grundbuch und eigenem Vorraum Vorbringen allesamt Nachbarn an der gegenüberliegenden Straßenseite der F.straße, wobei die Liegenschaften der Beschwerdeführer ca. 12 m bzw. 18 m entfernt nordwestlich auf der anderen Straßenseite der F.-straße seitlich versetzt gelegen sind.

Die getroffenen Feststellungen beruhen auf dem Akteninhalt, insbesondere den Einreichplänen sowie den angeführten und zitierten Dokumenten und dem Ergebnis der mündlichen Beschwerdeverhandlung.

Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 134a BO in der geltenden Fassung werden subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutz dienen, begründet:

a)Bestimmungen über den Abstand eines Bauwerks zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht bei Bauführung unterhalb der Erdoberfläche;

b)Bestimmungen über die Gebäudehöhe;

c)Bestimmungen über die flächenmäßige Ausnützbarkeit von Bauplätzen, Baulosen und Kleingärten;

d)Bestimmungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Fluchtlinien;

e)Bestimmungen, die den Schutz vor Immissionen, die sich aus der widmungsgemäßen Benützung eines Bauwerks ergeben können, zum Inhalt haben. Die Beeinträchtigung durch Immissionen, die sich aus der Benützung eines Bauwerks zu Wohnzwecken oder für Stellplätze im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß ergibt, kann jedoch nicht geltend gemacht werden.

f)Bestimmungen, die den Nachbarn zu Emissionen berechtigen.

Gemäß § 81 Abs. 2 BO darf bei den über eine Gebäudetiefe von 15 m hinausragenden Teilen von Gebäuden an der Baulinie, Straßenfluchtlinie oder Verkehrsfluchtlinie sowie bei allen nicht an diesen Fluchtlinien gelegenen Gebäuden die Summe der Flächeninhalte aller Gebäudefronten nicht größer als das Produkt aus der Summe der Längen aller Gebäudefronten und der höchsten zulässigen Gebäudehöhe sein. Hierbei darf die höchste zulässige Gebäudehöhe an nicht an Verkehrsflächen liegenden Grundgrenzen und bis zu einem Abstand von 3 m von diesen Grundgrenzen überhaupt nicht und an den übrigen Fronten an keiner Stelle um mehr als 3 m überschritten werden; im Gartensiedlungsgebiet tritt an die Stelle dieser Maße jeweils ein Maß von 2 m. Bei dieser Ermittlung sind die Wände an der Bauplatz- oder Baulosgrenze (Feuermauern) ab 15 m hinter der Baulinie, Straßenfluchtlinie oder Verkehrsfluchtlinie wie Fronten in Rechnung zu stellen. Giebelflächen zählen bei dieser Ermittlung mit, jedoch bleiben je einzelner Giebelfläche höchstens 50 m2, je Gebäude höchstens 100 m2 außer Betracht. Der oberste Abschluss des Daches darf keinesfalls höher als 7,5 m über der zulässigen Gebäudehöhe liegen, sofern der Bebauungsplan nicht anderes bestimmt.

Gemäß § 81 Abs. 4 BO darf durch das Gebäude jener Umriss nicht überschritten werden, der sich daraus ergibt, dass in dem nach Abs. 1 bis 3 für die Bemessung der Gebäudehöhe maßgeblichen oberen Anschluss der Gebäudefront ein Winkel von 45°, im Gartensiedlungsgebiet von 25°, von der Waagrechten gegen das Gebäudeinnere ansteigend, angesetzt wird. Dies gilt auch für den Fall, dass im Bebauungsplan eine besondere Bestimmung über die Höhe der Dächer festgesetzt ist. Ist im Bebauungsplan eine besondere Bestimmung über die Neigung der Dächer festgesetzt, ist der dieser Festsetzung entsprechende Winkel für die Bildung des Gebäudeumrisses maßgebend.

Gemäß § 69 Abs. 1 BO hat die Behörde (Bauausschuss der Bezirksvertretung) für einzelne Bauvorhaben über die Zulässigkeit von Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplanes zu entscheiden. Diese Abweichungen dürfen die Zielrichtung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes nicht unterlaufen. Darüber hinaus darf

1. die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen ohne nachgewiesene Zustimmung des betroffenen Nachbarn nicht vermindert werden,

2. an Emissionen nicht mehr zu erwarten sein, als bei einer der Flächenwidmung entsprechenden Nutzung typischerweise entsteht,

3. das vom Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht störend beeinflusst werden und

4. die beabsichtigte Flächennutzung sowie Aufschließung nicht grundlegend anders werden.

Gemäß § 69 Abs. 2 BO sind Abweichungen, die die Voraussetzungen des Abs. 1 erfüllen, weiters nur zulässig, wenn sie nachvollziehbar

1. eine zweckmäßigere Flächennutzung bewirken,

2. eine zweckmäßigere oder zeitgemäße Nutzung von Bauwerken, insbesondere des konsensgemäßen Baubestandes, bewirken,

3. der Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechenden örtlichen Stadtbildes dienen oder

4. der Erhaltung schützenswerten Baumbestandes dienen.

Zunächst ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführer nach der Aktenlage und den vorliegenden Einreichplänen Eigentümer einer benachbarten Liegenschaft im Sinne des § 134 Abs. 3 BO sind, wobei sich die Liegenschaften der Beschwerdeführer ca. 12m bzw. ca 18m von der zu bebauenden Liegenschaft entfernt auf der gegenüberliegenden Straßenseite im Nordwesten befinden. Die Nachbarn sind jedoch im Baubewilligungsverfahren nach der Bauordnung für Wien keinesfalls berechtigt, schlechthin alle tatsächlichen oder vermeintlichen Verstöße gegen die Bauvorschriften geltend zu machen. Nur soweit diese neben dem öffentlichen Interesse auch dem Interesse der Nachbarn dienen, begründen sie so genannte subjektiv-öffentliche Rechte, gegen deren Verletzung sich die Nachbarn im Baubewilligungsverfahren durch Erhebung von Einwendungen und Ergreifung von Rechtsmitteln wehren können. Diese subjektiv-öffentlichen Rechte sind im § 134a Abs. 1 BO sowie in den Bestimmungen der §§ 92 Abs. 2 und 94 Abs. 2 BO aufgelistet. Die Nachbarn können somit nur auf Einhaltung dieser Rechte dringen, nicht aber darauf, dass aus anderen Gründen ein diese Rechte nicht verletzender Bau überhaupt nicht oder nur anders als geplant ausgeführt werden dürfte oder müsste (vgl. VwGH vom 20. Februar 2007, Zl. 2005/05/0365 sowie die aktuelle Rechtsprechung zu den §§ 92 und 94 BO). Dem Verwaltungsgericht Wien als über die Beschwerden erkennendes Gericht ist es demgemäß verwehrt, auf Grund der ausschließlich von Nachbarn erhobenen Beschwerden ein Bauvorhaben auf Übereinstimmungen mit all jenen Bauvorschriften, die nicht dem Schutz ihrer subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte dienen, zu prüfen und gegebenenfalls die von der Baubehörde erster Instanz erteilte Baubewilligung allein aus diesem Grund zu versagen.

Die Beschwerden richten sich insbesondere gegen die erteilte Ausnahmebewilligung gemäß § 69 BO, die Gebäudehöhe und die Emissionen des geplanten Projektes.

Weiters wird vorgebracht, dass durch die Gesamthöhe von 12 m die Privatsphäre verletzt sei, da in Zukunft jeder in die Gärten schauen könne, Schäden an den bestehenden Gebäuden durch die Baumaschinen entstehen könnten, das Bauvorhaben in diesem Ausmaß nicht in die bestehende Umgebung passe und die Zufahrtsstraßen für das geplante Wohnhaus nicht ausreichend dimensioniert seien. Bei den letztgenannten Beschwerdepunkten handelt es sich um keine subjektiv öffentlichen Nachbarrechte gem. § 134a BO und können diese daher im Beschwerdeverfahren nicht geltend gemacht werden. Diese Beschwerdepunkte, die auch im Baubewilligungsverfahren als Einwendungen erhoben wurden, wurden daher zu Recht schon von der Baubehörde zurückgewiesen.

Betreffend das Vorbringen hinsichtlich der erteilten Ausnahmebewilligung für die Gebäudehöhenüberschreitung ist festzuhalten, dass sich aus den Einreichplänen ergibt, dass die verglichene Gebäudehöhe (Durchschnittshöhe der Gebäudehöhe an allen 4 Fassadenfronten, berechnet nach § 81 Abs. 2 BO) um 0,69 m über der zulässigen Gebäudehöhe laut Bebauungsplan liegt, nicht jedoch über der vom Bauausschuss der Bezirksvertretung erteilten Ausnahmebewilligung für eine Gebäudehöhenüberschreitung von 0,7 m. Im Antrag auf Erteilung der Ausnahmebewilligung führt die Bauwerberin aus, dass insgesamt auf mögliche Kubatur im Dachgeschossbereich verzichtet wird, um dafür ein 3. Regelgeschoss ohne Kniestock und Dachschräge für zeitgemäße Wohnnutzung realisieren zu können. Dafür wird an der südlichen Grundgrenze die Traufkante abgesenkt, in Bezug zum Maßstab des direkt dort angebauten Bestandes (siehe Plandarstellungen „Ansichten“ und „Fassadenabwicklung“). In den Einreichplänen (C10, „Fassadenabwicklung“) ist auch ein Nachweis dahingehend geführt, dass bei voller Ausnutzung der Dachkubatur mit zulässigen Gauben und Erkern mehr Kubatur und Bruttogeschoßfläche erzielt werden könnte als mit der gegenständlich geplanten Staffelgeschossvariante unter Ausnutzung der Ausnahmebewilligung gemäß § 69 BO zur Überschreitung der laut Bebauungsplan zulässigen Gebäudehöhe von 7,5m um 0,7m. Dies wurde auch in der mündlichen Beschwerdeverhandlung mit allen Parteien anhand der Einreichpläne genau erörtert.

Seitens der MA 19 wurde in einer Stellungnahme vom 14.3.2019 festgehalten, dass durch die Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplanes das vom Flächenwidmungs- und Bebauungsplan beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht störend beeinflusst.

Die MA 21 führte in einer Stellungnahme vom 12. Juni 2019 aus, dass durch die Einhaltung der Firsthöhe und einer Nichtinanspruchnahme von Kubatur im Dachkörper das geplante Bauvolumen unter dem maximal möglichen Volumen bleibt und daher auch die Zielrichtung des Bebauungsplanes nicht unterlaufen wird.

Den Stellungnahmen von MA 21 und MA 19 wurde nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Die genannten Stellungnahmen der MA 19 und der MA 21 sind – in Zusammenschau mit den Einreichplänen und den dort dargestellten Kubaturvergleichen zwischen der ohne Gebäudehöhenüberschreitung möglichen Kubatur und der geplanten Kubatur – schlüssig und nachvollziehbar. Insbesondere ist durch die projektierte Einhaltung der laut Bebauungsplan zulässigen Firsthöhe (7,5 m Gebäudehöhe +4,5 m Dachhöhe = 12 m Firsthöhe) und dem Verzicht auf mögliche Gesamtkubatur eine Zulässigkeit der erteilten Ausnahmebewilligung gegeben.

Hierzu ist aus Sicht des Verwaltungsgerichtes Wien auch folgender Rechtssatz des VwGH 2007/05/0155 vom 16.12.2008 maßgeblich:

[…]

Die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte werden im § 134a BauO für Wien erschöpfend aufgezählt. Die dort genannten Nachbarrechte werden durch die Tatbestandsvoraussetzung "sofern sie ihrem" (gemeint: der Nachbarn) "Schutze dienen" eingeschränkt. Dies bedeutet, dass trotz objektiven Verstoßes gegen eine unter § 134a BauO für Wien subsumierbare baurechtliche Vorschrift auf die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes eines Nachbarn dann nicht zu erkennen ist, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechte des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann. (Siehe beispielsweise das hg. Erkenntnis vom 9. November 1999, Zl. 99/05/0026 m.w.N.). Bezüglich des im Beschwerdefall geltend gemachten, aus § 134a Abs. 1 lit. b leg. cit. resultierenden Rechtes des Nachbarn auf Einhaltung von Bestimmungen über die Gebäudehöhe kommt es daher darauf an, ob solche Bestimmungen seinem Schutz dienen. Dieser Wertung entspricht der vom Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 22. September 1998, Zl. 95/05/0068, geprägte Rechtssatz, dass eine Verletzung von Nachbarrechten nicht dadurch eintreten kann, dass WENIGER als der maximal zulässige Umriss verbaut wird (siehe dazu auch die Kommentarmeinung von Hauer in Baurechtssammlung 1998, 348). Die Dominanz des Kriteriums des Gebäudeumrisses findet schließlich auch im § 81 Abs. 6 und 7 BauO für Wien ihren Ausdruck. Hier: Damit verbietet sich aber die von der Nachbarin gewünschte isolierte Anwendung des § 81 Abs. 3 BauO für Wien ohne Bedachtnahme auf die Regelung des § 81 Abs. 4 BauO für Wien. Wenn durch eine zurückgesetzte Außenwandfläche - zu beachten ist vom Standpunkt des gegenüberliegenden Nachbarn ja stets der Zusammenhang zwischen Gebäudehöhe und Abstand - die im § 81 Abs. 3 BauO für Wien genannte absolute Höhe überschritten wird, bedeutet dies keine Verletzung des geltend gemachten Nachbarrechtes auf Einhaltung der Gebäudehöhe, wenn der nach § 81 Abs. 4 leg. cit. gegebene Umriss eingehalten ist.[…]

Der VwGH hat in diesem Erkenntnis klar ausgesprochen, dass für die Frage, ob subjektiv-öffentliche Nachbarrechte hinsichtlich der Einhaltung der Gebäudehöhe verletzt sind, die Relation zwischen Gebäudehöhe und Abstand entscheidend ist und dass weiters eine Überschreitung der Gebäudehöhe dann irrelevant ist, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechte des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann. In diesem Sinne haben die belangten Behörden das gegenständliche Projekt beurteilt, da sie einen Vergleich zwischen dem eingereichten Projekt und der maximal zulässigen Ausnützung des Baugrundes ohne Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung gem. § 69 BO angestellt haben.

Die Voraussetzungen des § 69 BO sind erfüllt, da – wie dargelegt – die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen nicht vermindert und die Nachbarliegenschaften auch sonst durch das geplante Bauwerk nicht beeinträchtigt werden wird (wobei insbesondere auch die Liegenschaften der Beschwerdeführer ca. 12 m bzw. 18 m entfernt auf der anderen Straßenseite und seitlich versetzt – ohne direkt zugewandte Gebäudefront des Bauprojektes, das eine Firsthöhe von nur 12m aufweist – gelegen sind), ausschließlich übliche Wohnemissionen zu erwarten sind und eine zweckmäßigere Nutzung von Bauwerken durch die Vermeidung von Dachschrägen und Kniestöcken bewirkt wird, wie bereits im Bescheid des Bauausschusses ausgeführt.

Die nunmehr für die zu bebauende Liegenschaft geltende Bausperre hat keinen Einfluss auf das gegenständliche Projekt, da es lange vor Inkrafttreten der Bausperre eingereicht wurde und auch ein Bescheid über die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen der MA 64 vom 2.10.2018 vorliegt.

Da Fragen des örtlichen bzw. auch historisch gewachsenen Stadtbildes keine subjektiv öffentlichen Nachbarrechte darstellen, war auf die Aussagen des seitens der Beschwerdeführer beantragten und einvernommenen Zeugen, der Obmann der Bürgerinitiative „Lebensraum G.“ ist, nicht näher einzugehen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der zitierten bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.