Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/067/5400/2019

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.04.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2020:VGW.111.067.5400.2019

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Dr. Grois über die Beschwerde der Frau A. B., Wien, E.-gasse, vertreten durch Rechtsanwältin, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, vom 20.02.2019, GZ MA 64-2/2017, mit welchem gemäß § 17 Abs. 4a der Bauordnung für Wien (BO für Wien) im Grundabteilungsverfahren betreffend die Liegenschaft Wien, C.weg, EZ 1, KG D., dem Abteilungswerber zwecks Erfüllung seiner unentgeltlichen Abtretungsverpflichtung in das öffentliche Gut ein Betrag von 27.580,08 Euro vorgeschrieben wurde,

zu Recht e r k a n n t:

1. Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes – VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass im Spruch die Wendung von „EUR 27.580,08“ durch „30.844,08 Euro“ ersetzt wird.

2. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a Abs. 1 des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 – VwGG eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes – B-VG unzulässig.

BEGRÜNDUNG

I.1. Mit der am 19.12.2017 bei der belangten Behörde eingelangten Eingabe beantragte die nunmehrige Beschwerdeführerin als Eigentümerin der EZ 1 KG D. mit der Liegenschaftsadresse Wien, C.-weg, KGA F., …, die baubehördliche Genehmigung des Teilungsplanes GZ … von 18.12.2017 (betreffend EZ 1 KG D., GSt Nr 3/9 und 3/11) einschließlich aller Zu- und Abschreibungen. Betreffend das Grundstück Nr. 3/10 ersuchte die antragstellende Beschwerdeführerin um Anwendung des § 17 Abs. 4a BO für Wien.

Im Akt der belangten Behörde liegt dazu der Grundbuchsauszug EZ 1 KG D. ein, dessen A1-Blatt die Grundstücke mit den Nummern 3/9 sowie 3/11 samt Nutzung der Grundflächen als Bauflächen und Gärten ausweist.

Die belangte Behörde ersuchte die Magistratsabteilung 64 SV um Erstattung eines Gutachtens und fragte bei der Magistratsabteilung 28 an, ob die im Plan mit den Punkten A-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche (oder Teilflächen davon) – Teile des Grundstückes 4/20 – von mehr als dreißig Jahren als Verkehrsfläche ausgebaut wurden und weiters, wie hoch die gemäß § 50 BO für Wien zu ersetzen Kosten für die Freimachung dieser Grundfläche (€/m2) sind sowie die Herstellung der Höhenlage, sofern der Ausbau vor weniger als 30 Jahren erfolgte.

Die Magistratsabteilung 28 teilte aufgrund der an sie gerichteten Anfrage mit, dass sie mit dem Punkten A-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche bisher nicht durch die Stadt Wien, Magistratsabteilung 28, als öffentliche Verkehrsfläche ausgebaut wurde.

Die Magistratsabteilung 64, Gruppe Sachverständige, erstattete aufgrund der Anfrage ein grundtechnisches Gutachten, worin ausgeführt ist:

„Auftrag

Beantragt ist die Abteilung der Grundstücke 3/9, 3/11 der EZ 1 auf einen Kleingarten und ein Weg-Trennstück (Teilungsplan IKV Dipl.-Ing. G. vom 18.12.2017, GZ …).

Beauftragt wurde die Beurteilung,

-ob gegen die Genehmigung der Grundabteilung grundstückstechnisch relevante Umstände sprechen,

-ob entgeltliche oder unentgeltliche Abtretungsverpflichtungen bestehen,

-ob Einbeziehungen erforderlich sind und wenn ja, in welcher Form sie zu erfolgen haben,

-ob Verpflichtungen zu Ersatzleistung oder Kostenersatz bestehen,

-ob Bauverbote auszusprechen sind und

-ob die grundbücherlichen Ersichtlichmachungen noch aktuell sind.

Weiters wurde ersucht, die erforderlichen Bescheidbedingungen vorzuschlagen.

Grundlagen und Unterlagen

Bei der Abteilung von Liegenschaften sind die Bestimmungen der Bauordnung für Wien (BO) und des Wiener Kleingartengesetzes (WKlG 1996) einzuhalten, insbesondere die §§ 16 ff, 50 und 58 BO und §§ 5 ff WKlG 1996. Im vorliegenden Fall sind auch die Bestimmungen des Wiener Garagengesetzes (§§ 48 ff WGarG 2008) zu beachten.

Folgende Unterlagen wurden zur Beurteilung herangezogen:

1. Aus der Evidenz der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne in der MA 64 die Plandokumente:

PD 5, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.2009, Pr. Zl. …

PD 6, Gemeinderatsbeschluss vom 26.06.1996, Pr. Zl. …

PD 7, Gemeinderatsbeschluss vom 17.07.1953, Pr. Zl. …

PD 8, Gemeinderatsbeschluss vom 21.10.1932, Pr. Zl. …

PD 9, Gemeinderatsbeschluss vom 3.01.1931, Pr. Zl. …

Beilage (Blge.) 80/1928, Gemeinderatsbeschluss vom 11.05.1928, Pr. Zl. …

2. Aus dem Archiv der MA 64 die Abteilungsbescheide der Nachbarliegenschaften:

M.Abt. 64 - … vom 7.08.1975

M.Abt. 64 - … vom 25.10.1982

MA 64 - … vom 27.08.1999

MA 64 - … vom 10.12.2007 (nicht durchgeführt)

MA 64 - … vom 27.10.2008

MA 64 - … vom 21.02.2011

MA 64 - … vom 14.01.2015

3. Einsichtnahme in sonstige der MA 64 digital zur Verfügung stehende Daten:

Grundstücksinformationssystem Wien, BAUGIS der MA 37, Orthofotos der MA 41

4. Besichtigung der Liegenschaft am 12.01.2018 durch Herrn DI H. ohne Anwesenheit des Antragstellers

5. Erhebungen am Bezirksgericht J. im Grundbuch D. am 12.01.2018 durch Herrn DI H. und die dabei vorgenommene Einsichtnahme in die EZZ 10, 1

6. Erhebungen bei der Baupolizei MA 37/GG … am 12.01.2018 durch Herrn DI H.

7. Erhebungen am Vermessungsamt Wien am 12.01.2018 durch Herrn DI H. und die dabei vorgenommene Einsichtnahme in folgende Unterlage:

Historische Katastermappen, diverse Geschäftsfälle; 5/1931

8. Stellungnahme der MA 28 vom 26.01.2018, Zl. …

Befund

Dem am 19.12.2017 eingelangten Ansuchen wurde keine rechtswirksame Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen angeschlossen. Daher ist das PD 5 maßgebend, aus dem sich folgende Widmung ergibt:

Grünland - Erholungsgebiet, Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen (Eklw)

Es bestehen folgende Bebauungsbeschränkungen:

•Bebaubare Fläche maximal 20 % des Kleingartens

•Mindestgröße der Kleingärten 275 m2

Wesentlich ist folgende besondere Bebauungsbestimmung:

•BB3: die Bestimmung hinsichtlich der Mindestgröße von 275 m2 je Kleingärten ist nicht anzuwenden.

Das Grundstück 3/1 wurde ursprünglich gemäß PD 9 mit Geschäftsfall … des Vermessungsamtes Wien als Flurgrundstück (Acker) im Wald- und Wiesengürten geschaffen und mit TZ 11/31 aus EZ 10 in die neu geschaffene Einlage 509 abgeschrieben. Gleichzeitig wurde mit Servitutsbestellungsvertrag vom 23.11.1931 das Servitut des Geh- und Fahrweges privatrechtlich sichergestellt und verbüchert (A2LN 1a und CLN 1a). Im Zuge der o.g. Abteilung wurde auch das Acker-Grundstück 3/10 in der EZ 10 geschaffen.

Mit Geschäftsfall …/1934 des Vermessungsamtes Wien (Handriss), wurde der bestehenden Sommerhütte eine eigene Grundstücksnummer, 3/11, zugeordnet.

Mit Beschluss des PD 7 ex 1953 wurde im ggst. Bereich erstmals Kleingartengebiet festgesetzt; PD 6 ex 1996 bestätigt diese Festsetzung.

Mit dem derzeit gültigen PD 5 ex 2009 wurde erstmals Eklw gewidmet, wobei im Bereich der ggst. Liegenschaft die Mindestgröße von 275 m2 je Kleingarten nicht anzuwenden ist (BB3).

Das Grundstück 4/20 ist mehr als 30 Jahre im Eigentum der Stadt Wien.

Bei der Besichtigung der Liegenschaft wurde festgestellt, dass diese bebaut (Sommehütte), die Höhenlage der an die Kleingartenanlage angrenzenden Verkehrsflächen nicht hergestellt und die Anbaureife der Kleingartenanlage (Befestigung, Wasser) gegeben ist.

Laut Auskunft der MA 37/GG …ist derzeit kein Bauansuchen anhängig.

In der ggst. Einlage sind keine baurechtlichen Verpflichtungen ersichtlich gemacht.

Laut Stellungnahme der MA 28 vom 26.01.2018, Zl. …, wurde die mit den Punkten A-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche bisher nicht durch die Stadt Wien-MA 28 als öffentliche Verkehrsfläche ausgebaut. (siehe Planskizze unten)

Planskizze – nicht anonymisierbar

Gutachten

Der beantragte Kleingarten rot 2 und das zugehörige Weg-Trennstück entsprechen den Bestimmungen der BO und des WKlG. Hinsichtlich des Weg-Trennstückes werden die entsprechenden Verpflichtungen gemäß § 7 Abs. 5 WKlG vorgeschlagen.

Es bestehen Abtretungsverpflichtungen: Da es sich um die Verbreiterung einer Verkehrsfläche handelt, an die erstmals angebaut wird, fällt das Grundstück 3/10 der EZ 10 gemäß § 18 Abs. 2 und § 17 Abs. 4 lit. b BO in die Abtretungsverpflichtung des geantragten Kleingartens rot 2. Da es sich um Fremdgrund handelt kann dafür alternativ die Entrichtung einer Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO beantragt werden und wäre entsprechend im Plan anzumerken. (Planergänzung erforderlich)

Es bestehen keine Einbeziehungsverpflichtungen

Es bestehen Verpflichtungen zur Entrichtung einer Ersatzleistung und zur Leistung eines Kostenersatzes gemäß § 50 BO: Die in der oben eigenfügten Planskizze mit den Punkten AB-C-…-(A) umschriebene Grundfläche, Teilfläche des Grundstückes 4/20, fällt ebenso in die „Abtretungsverpflichtung“ des beantragten Kleingartens rot 2. Diese Grundfläche ist zwar länger als 30 Jahre im Eigentum der Stadt Wien, wurde jedoch laut Stellungnahme der MA 28 vom 26.01.2018, Zl. …, bisher nicht durch die Stadt Wien als Verkehrsfläche ausgebaut, daher besteht die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung. Für die noch offene Höhenlageherstellung besteht die Verpflichtung zur Leistung eines Kostenersatzes; eine entsprechende Verpflichtung wird vorgeschlagen.

Planergänzung: Die mit den Punkten A-B-C-…-(A) umschriebene Grundfläche ist im Plan darzustellen, mit Punkten zu umfahren, das berechnete Flächenausmaß anzugeben und „§ 50 BO“ anzumerken.

Hinweis: Der beantrage Kleingarten rot 2 hat ein Ausmaß von 223 m2, somit beträgt gemäß § 18 Abs. 2 BO seine maximale, unentgeltliche Abtretungsverpflichtung 56 m2 (25% der Kleingartengröße). Das Flächenausmaß der Ersatzleistungsfläche ist daher gegebenenfalls entsprechend anzupassen.

Es sind keine Bauverbote auszusprechen, weil die Anbaureife der Kleingartenanlage gegeben ist und keine Kleingartenteile geschaffen werden.

Gemäß § 50 Abs. 5 GaragenG ist bei Schaffung von Kleingärten im Eklw die gleichzeitige Schaffung von Trennstücken für KFZ-Stellplätze erforderlich; sofern die Kleingärten überwiegend tatsächlich bebaut sind und keine Grundflächen für die Stellplätze zur Verfügung stehen, ist von der Schaffung dieser abzusehen und die Verpflichtung gilt als gestundet (bis Grundflächen zur Verfügung stehen).

Mit der ggst. Grundabteilung wird die Schaffung eines Kleingartens beantragt ohne gleichzeitige Schaffung des erforderlichen Trennstückes für KFZ-Stellplätze. Jedoch ist gemäß PD 5 ex 2009 im Bereich der ggst. Liegenschaft kein Eklw P-Bereich festgesetzt. Der zukünftige Kleingarten ist tatsächlich bebaut; die gesamte Kleingartenanlage ist überwiegend tatsächlich bebaut. Mit PD 5 ex 2009 wurde erstmals Eklw festgesetzt.

Es ist zu prüfen, ob damit die Schaffung des Trennstückes für Stellplätze gestundet werden kann.

Schluss und Gebühren

Nach der Ergänzung des Planes sprechen keine grundstückstechnisch relevanten Umstände gegen die Genehmigung der Grundabteilung.

Der Vorschlag von Bescheidbedingungen erfolgt im Zuge der Prüfung des überarbeiteten Planes.“

Die belangte Behörde ersuchte sodann die antragstellende Beschwerdeführerin um die Vorlage von sieben Teilungsplänen und die Magistratsabteilung 64, Gruppe Sachverständige, in weiterer Folge um Stellungnahme zu den korrigierten Einreichplänen. Diese gab dazu sodann folgende Stellungnahme ab:

„Die erforderlichen Ergänzungen wurden vorgenommen; das Grundstück 3/10 (mit den Punkten …(A2) umschrieben) im Ausmaß von 34 m² wurde die Entrichtung einer Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO beantragt, für die mit den Punkten …(A1) umschriebene 22 m² große Teilfläche des städtischen Grundstückes 4/20 besteht die Verpflichtung zur Ersatzleistung für den Erwerb der Grundfläche. Für die noch offene Verpflichtung zur Höhenlageherstellung im Bereich beider Grundflächen wird eine Verpflichtung zum Kostenersatz vorgeschlagen (bis durch Stadt Wien hergestellt).

Im Übrigen bleibt der im Gutachten vom 26.01.2018 dargestellte Sachverhalt unverändert aufrecht.

Es sprechen keine grundstückstechnisch relevanten Umstände gegen die Genehmigung der Grundabteilung. Beiliegend der Vorschlag für Bescheidbedingungen.“

Die belangte Behörde ersuchte sodann die Magistratsabteilung 69 um Schätzung des vollen Grundwertes der von der Erklärung nach § 15 BO für Wien erfassten Grundflächen der EZ 1 der KG D. Fläche F2 im Ausmaß von 34 m² sowie um Schätzung des derzeitigen örtlichen Baugrundwertes unter Hinweis, dass die zur Errichtung einer Ersatzleistung verpflichtete Liegenschaft nach dem geltenden Plandokument 5 die Widmung Grünland-Erholungsgebiet, Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen (EklW) trägt und die Fläche im Teilungsplan als Fläche F1 im Ausmaß von 22 m² ersichtlich ist.

Die so ersuchte Magistratsabteilung 64 nahm sodann wie folgt Stellung:

„Unterlagen:Stellungnahme der MA 64 – 2-2017 von 31.1.2018.

Teilungsplan GZ … von 19.12.2017 von DI G..

Geldleistung gem. § 17 (4a): Laut obigem Teilungsplan handelt es sich um die mit den Punkten …(3779) umschriebene Fläche im Ausmaß von 34 m² und betrifft das Gst.-Nr 3/10, EZ 10/KG D..

Ersatzleistungsfläche gem. § 50: Laut obigem Teilungsplan handelt es sich um die mit den Punkten …A4) umschriebene Fläche im Ausmaß von 22m², eine Teilfläche des Gst.Nr. 4/20, EZ 12/KG D..

Für die Bewertung maßgebliche Widmung: „Eklw“

Bewertung:

Als Basis für die Bewertung wird der von der MA 69-SV für das Jahr 2018 bekanntgegebenen Wert für Kleingartenverkäufe (KLG F.) in unmittelbarer Nähe zu bewertungsggst. Liegenschaft iHv 900,-/m2 herangezogen. Davon wird der für die Ersatzleistung und Geldleistung maßgebliche unparzellierte Grundwert mit EUR 720,-/m2 ermittelt.

Geldleistung gem. § 17 (4a):EUR 720,-/m2 x 34 m2 = EUR 24.480,-

Ersatzleistungsfläche gem. § 50:EUR 720,-/m2 x 22 m2 = EUR 15.840,-“

Weiters ersuchte die belangte Behörde die Magistratsabteilung 28 um Bekanntgabe der im Rahmen eines zukünftigen Grundabteilungsverfahrens für die Stadt Wien erwachsenden Kosten für die mit F2 bezeichneten Flächen im Ausmaß von 34 m² im C.-weg. In Beantwortung dieser Anfrage wurde der gemäß § 17 Abs. 4a BO für Wien zu entrichtende Geldleistungsbetrag mit einer Höhe von € 3.100,08 bekannt gegeben.

2. Der antragstellenden Beschwerdeführerin wurde zu den eingeholten Gutachten der Magistratsabteilungen 69 und 28 Parteiengehör gewährt und der zu entrichtende Betrag mit € 27.580,08 beziffert. Unter anderem wurde sie im Wege ihres Vertreters darauf hingewiesen, dass im Zuge der Teilung gemäß § 17 Abs. 1 und 4 BO für Wien die Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung der im Teilungsplan dargestellten Flächen in das öffentliche Gut besteht. Die Grundfläche im Ausmaß von 22 m² stehe bereits im Eigentum der Stadt Wien – da somit die unentgeltliche Abtretungsverpflichtung gemäß § 17 Abs. 1 und 4 BO für Wien hinsichtlich dieser Fläche nicht mehr in natura erfüllt werden kann, sei eine Ersatzleistung gemäß § 50 iVm § 55 BO für Wien zu entrichten. Dazu habe die Magistratsabteilung 69 ein Schätzgutachten erstellt, woraus sich eine Ersatzleistung in der Höhe von € 15.840 ergebe, die gleichzeitig mit der Teilung der Abteilungsgenehmigung bescheidmäßig vorgeschrieben werde.

Eine Stellungnahme der antragstellenden Beschwerdeführerin ist dazu nicht ergangen.

3. Die belangte Behörde erließ in weiterer Folge den nunmehr beschwerdegegenständlichen Bescheid vom 20.02.1019, GZ MA 642/2017/28, der in Spruch und Begründung auszugsweise lautet:

„Bescheid

Gemäß § 17 Abs. 4a der Bauordnung für Wien (BO), LGBl. für Wien Nr. 11/1930 i.d.g.F, wird im oben genannten Grundabteilungsverfahren dem Abteilungswerber zwecks Erfüllung seiner unentgeltlichen Abtretungsverpflichtung in das öffentliche Gut ein Betrag von EUR 27.580,08 vorgeschrieben.

Der genannte Betrag ist innerhalb von drei Monaten nach Zustellung dieses Bescheides auf das Konto (…) einzuzahlen.

Begründung

Kann der Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit der Grundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden, weil sie im Eigentum eines Dritten stehen, gilt gemäß § 17 Abs. 4a BO die Abtretungsverpflichtung als erfüllt, wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes sowie einen angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet.

Die in den Teilungsplänen mit F2 bezeichnete Grundfläche ist gemäß § 17 Abs. 4 BO unentgeltlich in das öffentliche Gut zu übertragen und steht nicht im Eigentum des zur Abtretung verpflichteten Grundeigentümers.

Aufgrund der dem Abteilungsantrag beigeschlossenen Erklärung soll die Verpflichtung durch Entrichtung einer Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO erfüllt werden.

Gemäß § 17 Abs. 4a BO ist die Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes zu leisten. Das von der Behörde eingeholte Schätzungsgutachten des Amtssachverständigen der Magistratsabteilung 69 ergab für die gegenständliche Grundfläche einen derzeitigen örtlichen Grundwert von EUR 720,00/m2, somit für 34 m² insgesamt EUR 24.480,00.

Für die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsenden Kosten wurde ein Beitrag von EUR 3.100,08 als angemessen erkannt.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.“

4. Dagegen erhob die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin fristgerecht Beschwerde und brachte darin vor:

„Binnen offener Frist wird sohin nachstehende

Beschwerde

an das Verwaltungsgericht erhoben.

Der gegenständliche Beschluss wird vollinhaltlich angefochten, ausgeführt wird dazu wie folgt.

Mit Bescheid vom 20.02.2019 spricht die Behörde aus, dass gem. § 17 Abs. 4a Bauordnung für Wien dem Abteilungswerber zwecks Erfüllung seiner unentgeltlichen Abtretungsverpflichtung in das öffentliche Gut ein Betrag von EUR 27.580,08 vorgeschrieben wird. Dieser Betrag ist innerhalb von 3 Monaten nach Zustellung dieses Bescheids einzuzahlen.

Die belangte Behörde begründet ihre Entscheidung damit, dass, kann der Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit der Grundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden, die Verpflichtung auch als erfüllt gilt, wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes sowie eines angemessenen Beitrags zu den Kosten, die der der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet.

Die Behörde setzt den von der Antragstellerin zu entrichtenden Betrag mit EUR 27.580,08 fest und legt dieser Schätzung einen örtlichen Grundwert von EUR 720,00 / Quadratmeter zugrunde. Dazu beruft sich die Behörde auf für das Jahr 2018 bekannt gegebene Werte für Kleingartenverkäufe in unmittelbarer Nähe zur bewertungsgegenständlichen Liegenschaft.

Ein konkreter Bezug zu möglichen Vergleichswerten wird jedoch seitens der Behörde nicht angeführt - so kann nicht nachvollzogen werden, ob im Jahr 2018 Kleingartenverkäufe am F. (KLG F.) tatsächlich zu diesem Quadratmeterpreis und in unmittelbarer Nähe zu gegenständlicher Liegenschaft erfolgt sind. Die vorliegenden Angaben zur Schätzung sind daher weder objektivierbar noch nachvollziehbar.

Die belangte Behörde setzt eine Fläche von 34m2 fest, für die eine Geldleistung zu entrichten ist, ohne die Grundlagen für diese Berechnung näher anzuführen. Die dieser Fläche zugrunde gelegte Berechnungsart kann daher weder überprüft noch objektiviert werden.

Die Behörde unterlässt es auch, Feststellungen zu treffen, ob eine Grundabteilung überhaupt notwendig ist. So übersieht die Behörde bei ihren Ausführungen etwa, dass sich auf gegenständlicher Liegenschaft bereits ein Haus befunden hat und eine Erweiterung der Grundfläche zu keinem Zeitpunkt erfolgt ist.

Eine Grundabteilung liegt dann vor, wenn eine bestehende Liegenschaft in ihren Grundstücksgrenzen oder -flächen verändert werden soll. Abzutreten sind Grundflächen, um die im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsflächen schaffen zu können.

Die Behörde unterlässt es jedoch, diesbezügliche Feststellungen zu treffen. Aus dem angefochten Bescheid kann nicht entnommen werden, ob und wie die der gegenständlichen Liegenschaft vorgelagerten Verkehrsflächen in gegenständlicher Kleingartensiedlung gestaltet werden. Diese Feststellung wäre aber Voraussetzung für eine Grundabtretung bzw. die Einhebung einer Ausgleichszahlung.

Beweis: offenes Grundbuch

Einvernahme der Beschwerdeführerin

Weitere Beweise vorbehalten

III.

Es wird sohin gestellt der

Antrag

das Verwaltungsgericht möge der Beschwerde Folge geben und den angefochtenen Bescheid aufheben,

und eine mündliche Verhandlung anberaumen.“

5. Die belangte Behörde wurde aufgefordert, im Hinblick auf das Beschwerdevorbringen Stellung zu nehmen und führte sodann dazu allgemein gehalten aus:

„Gemäß § 17 Abs. 4a Bauordnung für Wien (BO) gilt in jenen Fällen, in denen der Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit der Grundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden kann, weil sie im Eigentum eines Dritten stehen, die Abtretungsverpflichtung als erfüllt, wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes (§ 57 Abs. 3 BO) sowie einen angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet. Zur Festsetzung dieser Geldleistung hat die Behörde das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen. Diese Leistung ist durch Bescheid vorzuschreiben und innerhalb von drei Monaten nach Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Die Entrichtung dieser Leistung bildet eine Voraussetzung für die Erteilung der Abteilungsbewilligung; hievon kann die Behörde Abstand nehmen, wenn die Einbringlichkeit außer Zweifel steht.

Das beschwerdegegenständliche Verfahren wurde aufgrund des Antrages von Frau B., vertreten durch die K. GmbH, vom 18.12.2017 eingeleitet. In diesem Verfahren wurde um baubehördliche Genehmigung des Teilungsplanes GZ … einschließlich aller Zu- und Abschreibungen angesucht. Betreffend das gemäß § 18 BO ins öffentliche Gut abzutretende Grundstück Nr. 3/10 wurde die Festsetzung einer Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO beantragt. Die Größe dieser Grundfläche ergibt sich aus dem von der Antragstellerin vorgelegten Teilungsplan. Das Ausmaß wurde mit 34 m² angegeben und ist im vorgelegten Teilungsplan entsprechend ausgewiesen. Die Größe der Grundfläche wurde vom bevollmächtigten Ziviltechniker so festgestellt, im Laufe des Verfahrens nicht bestritten und daher dem beschwerdegegenständlichen Bescheid zugrundegelegt.

Mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid wurde antragsgemäß eine Geldleistung auf Grundlage des § 17 Abs. 4a BO festgesetzt. Die das Verfahren abschließende Grundabteilungsbewilligung wurde noch nicht erlassen.

Dass die Rechtsvertreterin der Antragstellerin die Notwendigkeit des Grundabteilungsverfahrens grundsätzlich in Frage stellt, ist nicht nachvollziehbar. Das beschwerdegegenständliche Verfahren wurde auf Antrag ihrer Mandantin, vertreten durch die K. GmbH eingeleitet. Das Erfordernis einer Grundabteilungsbewilligung geht überdies aus den eingeholten Stellungnahmen der MA 64-SV hervor. Wenn die Beschwerdeführerin den Inhalt dieser Stellungnahmen in Frage stellt, wären ihre Einwände zu konkretisieren, um dazu inhaltlich Stellung nehmen zu können.

Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurden grundstückstechnische Amtssachverständigengutachten sowie für die Festsetzung der Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO ein Schätzgutachten von einer Amtssachverständigen der MA 69-S eingeholt. Aus dem Behördenakt geht nachweislich hervor, dass die Ermittlungsergebnisse dem bevollmächtigten Vertreter der Beschwerdeführerin gemäß § 45 Abs. 3 AVG zur Kenntnis gebracht wurden. Da gegen die Ermittlungsergebnisse keine Einwände erhoben wurden, konnte eine ausführlichere Begründung im beschwerdegegenständlichen Bescheid entfallen.

Der beschwerdegegenständliche Bescheid beschränkt sich auf die beantragte Festsetzung einer Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO. Feststellungen im Zusammenhang mit der Grundabteilung werden erst in der Grundabteilungsbewilligung selbst getroffen.

Die belangte Behörde hält aus den dargelegten Gründen am beschwerdegegenständlichen Bescheid fest und stellt den

A n t r a g,

die gegenständliche Beschwerde als unbegründet abzuweisen und den Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, MA 64, vom 20.02.2019 zu bestätigen.

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wird seitens des Magistrats der Stadt Wien nicht beantragt. Falls das Verwaltungsgericht dennoch eine öffentliche mündliche Verhandlung durchführt, wird die MA 64 in Wahrnehmung der Parteistellung des Magistrats der Stadt Wien als belangte Behörde eine Vertreterin bzw. einen Vertreter entsenden.“

6. Die Stellungnahme der belangten Behörde wurde der Beschwerdeführerin im Wege ihrer Rechtsvertretung zur Kenntnis gebracht und ihr die Möglichkeit geboten dazu Stellung zu nehmen. Die Beschwerdeführerin machte von der ihr eingeräumten Möglichkeit Gebrauch und gab eine Stellungnahme ab, in welcher sie den Ausführungen der belangten Behörde nicht folgte.

7. Das Verwaltungsgericht Wien ersuchte die Magistratsabteilung 69, Gruppe Sachverständige, um Übermittlung der für die Bewertung der für Kleingartenverkäufe (KLG F., insbesondere für die in unmittelbarer Nähe zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft EZ 1 KG D., mit der Liegenschaftsadresse Wien, C.-weg) maßgeblichen Werte für die Jahre 2018, 2019 – und soweit vorhanden – 2020 einschließlich der diesen Werten zugrundeliegenden Beurteilungsgrundlagen sowie Namhaftmachung einer Auskunftsperson für die mündliche Verhandlung.

Auf Ersuchen des Verwaltungsgerichtes Wien übermittelte die Magistratsabteilung 69, Gruppe Sachverständige, die für die Bewertung der für Kleingartenverkäufe (KLG F., insbesondere für die in unmittelbarer Nähe zur verfahrensgegenständlichen Liegenschaft EZ 1 KG D., mit der Liegenschaftsadresse Wien, C.-weg) maßgeblichen Werte für die Jahre 2018, 2019 und 2020. Konkret wurden dabei einerseits Tabellen für Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Immobilien-Preisspiegel 2017, 2018 und 2019 der Wirtschaftskammer Österreich in Ablichtung vorgelegt. Die daraus ermittelten Werte wurden als Grundlage für die Bewertung für Kleingartenverkäufe der jeweiligen Folgejahre maßgeblichen Werte herangezogen. Dazu wurden weiters die gutachterlichen Stellungnahmen der MA 69SV Kleingartenwerte 2018, 2019 und 2020 vorgelegt, in denen die Beurteilungsgrundlagen und die Bewertung wie folgt dargelegt werden:

„Ausgehend von der Annahme, dass Kleingartenflächen für ganzjähriges Wohnen sowie Gartensiedlungsgebiet aufgrund ihrer bestimmungsgemäßen und auch faktisch in der Natur sehr ähnlichen Nutzung mit Baugrundstücken für Einfamilienhäuser vergleichbar sind, werden zur Wertermittlung daher die Werte aus der Tabelle Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Immobilen-Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich für Wien herangezogen. Die unterschiedliche Standortqualität der Kleingartenanlagen innerhalb der Bezirke wird durch die Lagekomponenten mäßige, normale, gute oder sehr gute Wohnlage berücksichtigt.

Die Lagekomponenten berücksichtigen die Struktur der Bebauung, die verkehrsmäßige Erschließung, die Versorgung mit öffentlichen Einrichtungen und Infrastruktur, andererseits auch allfällige Beeinträchtigungen. Hinzu kommen Faktoren, die sich aus der historischen Entwicklung der Städte ergeben (besonders geschätzte Wohnlage, Villenlage etc.).

Die sich daraus ergebenden Werte (kaufmännisch gerundet auf EUR 10,-) der einzelnen Kleingartenanlagen für das Jahr 2020 sind der beiliegenden Tabelle Kleingartenwerte_[Anm: Jahreszahl] zu entnehmen.“

8. In der Beschwerdesache fand beim Verwaltungsgericht Wien am 26.02.2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung statt, wobei die im verwaltungsbehördlichen Verfahren tätigen Amtssachverständigen als Auskunftspersonen befragt wurden. Die Beschwerdeführerin beantragte am Ende der Verhandlung die Einräumung einer Frist zur Vorlage eines Privatsachverständigengutachtens zum vollen Grundwert der verfahrensgegenständlichen Abtrennungsfläche. In der einräumten Frist und bis dato wurde das in Aussicht gestellte Gutachten dem Verwaltungsgericht Wien nicht vorgelegt.

Aufgrund der Ergebnisse der öffentlichen mündlichen Verhandlung, der von den Parteien vorgelegten Schriftsätze samt Beilagen, der unbedenklichen und unbestrittenen Aktenlage, der Parteiausführungen und –stellungnahmen und einvernommenen Auskunftspersonen hat das Verwaltungsgericht Wien folgenden Sachverhalt festgestellt und als erwiesen angenommen:

8.1. Die Beschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin der EZ 1 KG D.. Mit Eingabe vom 19.12.2017 richtete sie an die belangte Behörde im Wege ihres Vertreters das in Punkt I.1.wiedergegebene Ansuchen. Konkret ist in dem zu GZ …, datiert mit 19.12.2017, erstellt von Dipl.-Ing. G., Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen, erstellten Teilungsplan unter anderem einerseits ein Kleingarten „2“, F = 223 m2 und ein Wegtrennstück an der östlichen Liegenschaftsgrenze ausgewiesen.

Nördlich an der Grundstücksgrenze zum C.-weg ist einerseits eine mit den Punkten …(3779) als F2 bezeichnete Fläche im Ausmaß von 34 m2 ausgewiesen, welche im Teilungsplan der Gst-Nr 3/10 der EZ 10 zugewiesen ist. Die EZ 10 KG D. steht nicht im grundbücherlichen Alleineigentum der Beschwerdeführerin – diese weist lediglich einen Miteigentumsanteil von 2/18 an der genannten Liegenschaft auf.

Nördlich an die mit F2 bezeichnete Fläche schließt eine mit F1 (…(A4)) mit den Punkten bezeichnete Fläche am C.-weg im Ausmaß von 22 m² an; diese ist im Teilungsplan Gst-Nr 4/20 der EZ 12 zugewiesen. Die EZ 12 KG D. steht im grundbücherlichen Alleineigentum der Stadt Wien.

8.2.1. Die der Stadt Wien im Rahmen eines zukünftigen Grundabteilungsverfahrens erwachsenden Kosten für die mit F2 bezeichneten Flächen im Ausmaß von 34 m2 betragen EUR 3.100,08 (unbestrittenermaßen).

8.2.2. In dem von der belangten Behörde eingeholten Gutachten zum Schätzgutachten zum (damaligen) vollen Grundwert der Abtretungsfläche wurde der Quadratmeterpreis mit 720,00 Euro (x 34 m2 = EUR 24.480,00 Euro) bekannt gegeben.

Die diese Gutachten erstattenden Amtssachverständigen haben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichtes Wien dazu befragt in schlüssiger und nachvollziehbar Weise dargelegt, wie sie zu dieser fachlichen Schlussfolgerung gekommen sind:

Ausgangspunkt ist der von der Wirtschaftskammer Österreich jährlich herausgegebene Immobilien-Preisspiegel. Darin wird unter anderem auf Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser abgestellt, welche nach der fachkundigen Erfahrung der Amtssachverständigen mit der Preisbildung für Kleingärten für ganzjährige Wohnen vergleichbar sind – insbesondere was die Nutzungsmöglichkeit, namentlich: Wohnen, und was die Dauer, namentlich: ganzjährig, betrifft. Dabei entspricht die Heranziehung des Immobilien-Preisspiegels der Wirtschaftskammer Österreich bei der Bildung von Vergleichswerten für die Bewertung des Grundwertes von Kleingärten nach Ausführung des befragten Amtssachverständigen eine dem Stand der Wissenschaft und den im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.

Ausgehend von dem im Immobilien-Preisspiegel ermittelten Wert wird für die jeweiligen im Stadtgebiet vorhandenen Kleingärten ganzjähriges Wohnen eine Tabelle angelegt. Für das dem beschwerdegegenständlichen Bescheid zugrundegelegte Schätzgutachten (vom Juni 2018) wurde sodann vom Immobilien-Preisspiegel für das Jahr 2017 ein (ab)gerundeter Wert von 900,-- Euro herangezogen. Konkret wurde die Bewertung für „normale Wohnlage“ herangezogen (daneben gibt es an Bewertungen noch mäßige Wohnlage, gute Wohnlage und sehr gute Wohnlage; diese Bewertungen werden von den für das konkrete Gebiet zuständigen Amtssachverständigen, die das konkrete Gebiet gut kennen, vorgenommen). Dieser gerundete Wert ist dann für die Bewertung maßgeblich, wobei von den 900,-- Euro noch 20% abgezogen wird, was einen Wert von 720,-- Euro für unparzellierte Grundflächen ergibt – dies, weil maximal 25% entsprechend der Bauordnung für Wien in das öffentliche Gut abzutreten sind (25% aus 720 zuzüglich der 720 ergibt 900).

Unter Zugrundelegung dieser Grundwertermittlung ergibt sich nach ebenso schlüssiger und nachvollziehbarer Ausführung der von der belangen Behörde befassten Amtssachverständigen im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichtes Wien wiederum ausgehend von dem im Immobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich ermittelten Wert für das Jahr 2019 ein Quadratmeterpreis Grundwert von 1.020, Euro/m2 abzüglich 20 % pro m2 für unparzellierten Grundwert; sohin 816,Euro/m2) für Kleingartenverkäufe der KLG F. für das Jahr 2020. Bezogen auf die hier verfahrensgegenständliche Abtretungsfläche von 34 m2 beläuft sich in Ergebnis der volle Grundwert auf 27.744,-- Euro (= 816,-- Euro x 34 m2).

II.1. Gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 BVG erkennen Verwaltungsgerichte über Beschwerden gegen einen Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit. Gemäß § 27 iVm § 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Gründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt, und des Begehrens zu überprüfen. Die Rechtssache ist gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG, sofern eine Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, durch Erkenntnis zu erledigen.

2. Die im Beschwerdeverfahren anzuwendenden Bestimmungen der Bauordnung für Wien – BO für Wien, LGBl. für Wien Nr. 11/1930, zuletzt geändert durch Wiener Landesgesetz, LGBl. für Wien Nr. 71/2018, lauten auszugsweise:

§ 5. (1) bis (5) (…)

(6) In den Bebauungsplänen können folgende Fluchtlinien festgesetzt werden:

(7) und (8) (…)“

§ 13. (1) Abteilungen sind bewilligungs- oder anzeigepflichtig.

(2) Bewilligungspflichtig ist:

(3) bis (5) (…)“

§ 15. (1) Dem Antrag um Abteilungsbewilligung und der Abteilungsanzeige sind beizulegen:

(2) Der Teilungsplan hat zu enthalten:

(3) (…)“

§ 16. (1) Bei Schaffung und Veränderung von Bauplätzen, Baulosen, Kleingärten oder Teilen von solchen sind die Bestimmungen des Bebauungsplanes einzuhalten. Bauplätze müssen unmittelbar, Baulose unmittelbar oder mittelbar über Aufschließungswege an eine vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche angrenzen und eine solche Gestalt und Größe erhalten, dass auf ihnen und auf den angrenzenden Liegenschaften den Anforderungen dieses Gesetzes und des Bebauungsplanes entsprechende Gebäude errichtet werden können. Bleiben bei der Schaffung oder Veränderung von Bauplätzen, Baulosen oder Kleingärten selbständig nicht bebaubare Restflächen bestehen (Ergänzungsflächen), die nicht zur Baureifgestaltung anderer Grundstücke vorbehalten werden müssen, ist der Antragsteller verpflichtet, diese Ergänzungsflächen in seine beabsichtigten Bauplätze, Baulose oder Kleingärten einzubeziehen, und der Eigentümer dieser Flächen verpflichtet, sie gegen Entschädigung abzutreten. Diese Flächen müssen dann nicht oder nicht zur Gänze vom Antragsteller einbezogen werden, wenn ihre Einbeziehung in einen Bauplatz, ein Baulos oder einen Kleingarten künftig möglich ist. Die seitlichen Grenzen von Bauplätzen und Baulosen sollen möglichst senkrecht zur Achse der öffentlichen Verkehrsfläche bzw. des Aufschließungsweges verlaufen.

(2) Die Größe eines Bauplatzes soll unbeschadet einer Festsetzung im Bebauungsplan nach § 5 Abs. 4 lit. v mindestens 500 m2, die eines Bauloses mindestens 250 m2 betragen. Sofern die den Baulosen vorgelagerten Teilflächen der Aufschließungswege (Trennstücke) nicht in eine eigene, gemeinsame Einlage gelegt werden, sind sie der jeweiligen Einlage des angrenzenden Bauloses zuzuschreiben, dürfen aber dem Flächenausmaß des Bauloses nicht zugerechnet werden. Bauplätze und Baulose dürfen mit der Verkehrsfläche beziehungsweise einem Aufschließungsweg auch durch einen Verbindungsstreifen (Fahne) verbunden werden, wenn der Bebauungsplan die Bebauung der als Verbindungsstreifen vorgesehenen Grundfläche nicht zwingend vorschreibt. Die Breite des Verbindungsstreifens muss mindestens 3 m betragen. Ein mindestens 1 m breiter Teil des Verbindungsstreifens muss zu jedem der Bauplätze oder Baulose gehören. Die Herstellung und Erhaltung des Verbindungsstreifens (der Fahne) obliegt den Eigentümern; diese haben die Benützung sowie die Herstellung und Erhaltung sämtlicher Ver- und Entsorgungsleitungen der zugehörigen Bauplätze oder Baulose auf der Fahne gegenseitig zu dulden. Ein Bauplatz, ein Baulos oder ein Kleingarten darf nicht zwei oder mehrere Grundbuchskörper umfassen, wobei ein Bauplatz oder Baulos zur Gänze im Bauland, ein Kleingarten zur Gänze im Kleingartengebiet oder im Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen liegen muss. Im Zusammenhang mit einem Baurecht oder, wenn die Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne für verschiedene übereinander liegende Räume desselben Plangebietes gesonderte Bestimmungen enthalten, auch im Zusammenhang mit einem Verkehrsband, darf ein Bauplatz auch mehrere Grundbuchskörper umfassen. Kein Gebäude darf die Grenzen eines Bauplatzes, Bauloses oder Kleingartens unbeschadet der zulässigen oder gebotenen Bebauung von Teilen des öffentlichen Gutes überragen. Abteilungen sind nicht zulässig, wenn sie bewirken, dass in Bezug auf rechtmäßig bestehende Bauwerke gesetzliche Bauvorschriften oder Vorschriften des Bebauungsplanes nicht mehr eingehalten würden.

(3) Aufschließungswege im Gartensiedlungsgebiet müssen mindestens 3 m breit sein und mit der öffentlichen Verkehrsfläche unmittelbar verbunden sein; die Verbindung zur öffentlichen Verkehrsfläche darf auch über Grundflächen, die für die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen zur Einstellung von Kraftfahrzeugen freizuhalten sind oder der Errichtung von baulichen Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen vorbehalten bleiben (§ 5 Abs. 4 lit. t) erfolgen. Befahrbare Aufschließungswege im Gartensiedlungsgebiet müssen mindestens 6 m breit sein und bei Richtungsänderungen einen äußeren Radius von mindestens 10 m zulassen. Die Herstellung, Erhaltung, Beleuchtung und Reinigung der Aufschließungswege obliegt ihren Eigentümern; § 53 Abs. 2 gilt sinngemäß. Die Eigentümer haben auf diesen Aufschließungswegen den öffentlichen Verkehr sowie die Herstellung, Erhaltung und Benützung von Aufschließungsleitungen im Bereich derselben zu dulden. Die seitlichen Grundgrenzen von Baulosen müssen möglichst senkrecht zur Achse der Aufschließungswege verlaufen. Die Grenzen der Baulose gegenüber den Aufschließungswegen müssen aufeinander so abgestimmt sein, dass sich eine geordnete Gestaltung der Anlage des Aufschließungsweges ergibt; diese muss die zweckmäßige Benützung des Aufschließungsweges und die zweckmäßige Herstellung, Erhaltung und Benützung von Aufschließungsleitungen sicherstellen.

(4) Die Übertragung von Grundstücken oder Teilen in das öffentliche Gut ohne Schaffung oder Veränderung von Bauplätzen, Baulosen oder Kleingärten oder Teilen von solchen ist nur zulässig, wenn Verkehrsflächen im Bebauungsplan vorgesehen sind und die Stadt Wien zustimmt.

(5) und (6) (…)“

§ 17. (1) Bei der Schaffung oder Änderung von Bauplätzen, Baulosen oder Teilen von solchen sind die nach Maßgabe der Baulinien zu den Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen bei beiderseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur Achse der Verkehrsfläche, bei einseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur ganzen Breite der Verkehrsfläche, in beiden Fällen aber nur bis zu 20 m, senkrecht zur Baulinie und von dieser aus gemessen, gleichzeitig mit der grundbücherlichen Durchführung satz- und lastenfrei in das öffentliche Gut zu übertragen; eine Belastung durch Verpflichtungen, die der Herstellung, Erhaltung und Benützung öffentlicher Aufschließungsleitungen oder Zwecken des öffentlichen Verkehrs dienen, hindert die Übertragung in das öffentliche Gut nicht. Bei Bruchpunkten und bei Eckbildungen erstrecken sich diese Verpflichtungen auch auf die zwischen den Senkrechten gelegenen Grundflächen. Entstehen für die Grenzen von Abtretungsflächen mathematisch definierte Kurven, sind diese entsprechend den Bestimmungen des Vermessungsgesetzes, BGBl. Nr. 306/1968 in der Fassung BGBl. I Nr. 129/2013, und der Vermessungsverordnung 2010, BGBl. II Nr. 115/2010 in der Fassung BGBl. II Nr. 241/2010, zu behandeln. Sind in den in das öffentliche Gut zu übertragenden Grundflächen Versorgungs- oder Entsorgungsleitungen für benachbarte Liegenschaften verlegt, hindern diese, sofern nicht öffentliche Interessen entgegenstehen, die Übertragung der Grundflächen in das öffentliche Gut nicht und können bis zur Herstellung der öffentlichen Versorgungs- oder Entsorgungsleitungen belassen werden. Über Auftrag der Behörde ist der jeweilige Eigentümer des anliegenden Bauplatzes oder Bauloses oder von Teilen eines solchen weiters verpflichtet, diese Grundflächen lastenfrei und geräumt der Stadt Wien zu übergeben; bis zur Übergabe steht dem jeweiligen Eigentümer des mit der Übergabeverpflichtung belasteten Bauplatzes oder Bauloses oder von Teilen eines solchen das Nutzungsrecht zu. Grundflächen, die bebaut sind, dürfen nicht ins öffentliche Gut übertragen werden. Die Abtretungsverpflichtung entfällt, wenn eine im Eigentum eines Dritten stehende Grundfläche gegen Entschädigung (Abs. 5) abzutreten wäre.

(2) Die über das obige Ausmaß zu den Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen sind über Auftrag der Behörde an die Gemeinde in der bestehenden Höhenlage abzutreten und ihr zu übergeben.

(3) (…)

(4) Soweit die Verpflichtung zur Übertragung in das öffentliche Gut gemäß Abs. 1 besteht, sind hiebei entlang der Baulinien unbeschadet des Abs. 5 unentgeltlich abzutreten:

(4a) Kann der Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit der Grundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden, weil sie im Eigentum eines Dritten stehen, gilt die Abtretungsverpflichtung als erfüllt, wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes (§ 57 Abs. 3) sowie einen angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet. Zur Festsetzung dieser Geldleistung hat die Behörde das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen. Diese Leistung ist durch Bescheid vorzuschreiben und innerhalb von drei Monaten nach Zustellung dieses Bescheides zu entrichten. Die Entrichtung dieser Leistung bildet eine Voraussetzung für die Erteilung der Abteilungsbewilligung; hievon kann die Behörde Abstand nehmen, wenn die Einbringlichkeit außer Zweifel steht.

(4b) Wird eine Abteilungsbewilligung unwirksam (§ 20), so steht ein Anspruch auf zinsenfreie Erstattung der entrichteten Geldleistung zu. Dieser Anspruch ist spätestens bis zum Ablauf des Kalenderjahres geltend zu machen, das auf das Unwirksamwerden der Abteilungsbewilligung folgt. Anspruchsberechtigt ist der Abteilungswerber. Andere Personen können diesen Anspruch nur geltend machen, wenn sie nachweisen, dass er auf sie übergegangen ist.

(5) Beträgt die abzutretende Grundfläche mehr als 30 vH des zu schaffenden Bauplatzes oder Bauloses, ist für das darüber hinausgehende Ausmaß sowie für alle übrigen abzutretenden und nicht von Abs. 4 erfassten Grundflächen von der Gemeinde Entschädigung zu leisten. Hiebei finden die Bestimmungen der §§ 57 und 58 Anwendung. Die Entschädigung ist nach Eintritt der Fälligkeit und nach Geltendmachung durch den Berechtigten von der Behörde festzusetzen und von der Gemeinde zu leisten. Wird in weiterer Folge ein bestehender Bauplatz oder ein bestehendes Baulos so verändert, dass das Ausmaß der unentgeltlichen Abtretungsverpflichtung größer wäre als es bei der erstmaligen Schaffung des Bauplatzes oder Bauloses war, ist die von der Gemeinde geleistete Entschädigung in der Höhe des vollen Grundwertes anteilsmäßig an diese rückzuerstatten. Sofern bei der erstmaligen Schaffung des Bauplatzes oder Bauloses von der Gemeinde keine Entschädigung zu leisten war, weil die Abtretungsverpflichtung gemäß Abs. 1 letzter Satz entfallen ist, entsteht eine anteilsmäßige Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung in das öffentliche Gut; § 17 Abs. 4a findet Anwendung.

(6) bis (8) (…)“

§ 18. (1) Bei der Schaffung von Trennstücken für die Errichtung von Sport- und Spielplätzen, Freibädern und Zeltplätzen gelten hinsichtlich der Verpflichtung zur Abtretung der nach den Straßenfluchtlinien zu den Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen sowie hinsichtlich der Ansprüche im Falle der Änderung des Bebauungsplanes (§ 58) die gleichen Bestimmungen wie bei Abteilung einer Grundfläche auf Bauplätze.

(2) Bei der Schaffung von Trennstücken in Parkschutzgebieten, ländlichen Gebieten und Sondergebieten mit Ausnahme von Zeltplätzen sowie für Badehütten und bei Abteilung einer Grundfläche auf Kleingärten und Teile von solchen gelten hinsichtlich der Verpflichtung zur Abtretung der nach den Straßenfluchtlinien zu den Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen sowie hinsichtlich der Ansprüche im Falle der Änderung des Bebauungsplanes (§ 58) die gleichen Bestimmungen wie bei Abteilung einer Grundfläche auf Bauplätze mit der Einschränkung, dass sich die Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung zu Verkehrsflächen bloß bis zu einer Breite von 5 m bzw. auf 25 vH der Grundfläche des zu schaffenden Kleingartens oder Trennstückes erstreckt. In ländlichen Gebieten und Sondergebieten mit Ausnahme von Zeltplätzen besteht diese Verpflichtung jedoch nur, wenn das Bauwerk nicht weiter als 30 m von der Straßenfluchtlinie entfernt errichtet wird und in der senkrechten Projektion auf die Straßenfluchtlinie eine Länge von mindestens 30 m aufweist; die Abtretungsverpflichtung entlang der Straßenfluchtlinie umfasst das Ausmaß der projizierten Strecke. Wird in weiterer Folge ein bestehender Kleingarten oder ein bestehendes Trennstück so verändert, dass das Ausmaß der unentgeltlichen Abtretungsverpflichtung größer wäre als es bei der erstmaligen Schaffung des Kleingartens oder Trennstückes war, ist die von der Gemeinde geleistete Entschädigung in der Höhe des vollen Grundwertes anteilsmäßig an diese rückzuerstatten. Sofern bei der erstmaligen Schaffung des Kleingartens oder Trennstückes von der Gemeinde keine Entschädigung zu leisten war, weil die Abtretungsverpflichtung gemäß § 17 Abs. 1 letzter Satz entfallen ist, entsteht eine anteilsmäßige Verpflichtung zur unentgeltlichen Abtretung in das öffentliche Gut; § 17 Abs. 4a findet Anwendung.“

§ 50. (1) In den Fällen des § 10 Abs. 1 lit. b und c besteht die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung in der Höhe des vollen Grundwertes, wenn von den Anrainern unentgeltlich abzutretende (§§ 17 Abs. 1 und 4 und 18) Grundflächen bereits im Eigentum der Gemeinde stehen.

(2) (…).

(3) Die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung und zum Kostenersatz entfällt, wenn seit dem Ausbau der Verkehrsfläche durch die Gemeinde, der für das Entstehen der Abtretungsverpflichtung maßgeblichen Änderung des Bebauungsplanes und dem Eigentumserwerb der Gemeinde mehr als dreißig Jahre verstrichen sind.“

§ 55. (1) Die gemäß § 17 Abs. 7 und 8, § 50 und § 54 Abs. 5 und 8 zu entrichtenden Ersatzleistungen und Kostenersätze sind durch Bescheid festzusetzen und innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Bescheides zu entrichten.

(2) Die Bestimmungen des § 51 Abs. 10 und 11 gelten sinngemäß.“

§ 57. (1) und (2) (…)

(3) Bei Ermittlung der Entschädigung für Grundflächen und deren Zugehör ist in einem eigenen Verfahren der Wert (§ 305 ABGB) nach Zeit, Lage, Beschaffenheit und jenem Nutzen festzustellen, den jedermann bei vernünftigem Gebrauch erzielen kann.

(4) Bei der Ermittlung haben unberücksichtigt zu bleiben:

(5) Wird eine Liegenschaft oder ein dingliches Recht durch Enteignung oder Abtretung nur zum Teil in Anspruch genommen oder belastet, ist bei der Ermittlung der Entschädigung auch auf die Verminderung des Wertes, die der restliche Teil erleidet, Rücksicht zu nehmen. Umgekehrt sind bei Enteignung oder Abtretung von Teilen einer Liegenschaft allfällige Wertsteigerungen, die für den verbleibenden Teil aus der Durchführung der Enteignung oder der Abtretung entstehen, bei Bemessung der Entschädigung zu berücksichtigen.

(6) Die Entschädigung ist in Geld zu leisten. Durch Vergleich kann eine andere als die ermittelte Entschädigung und eine andere Art der Leistung der Entschädigung als in Geld vereinbart werden; in diesem Falle entfällt eine bescheidmäßige Festsetzung der Entschädigung.“

3. Die maßgeblichen Bestimmungen des Wiener Kleingartengesetzes 1996 – WKlG 1996, LGBl. für Wien Nr. 36/1998, zuletzt geändert durch Wiener Landesgesetz, LGBl. für Wien Nr. 71/2018, lauten auszugsweise:

§ 1. (1) Dieses Gesetz ist auf Flächen mit der Widmung „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet“ und „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ sowie auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzte Flächen anzuwenden.

(2) Soweit dieses Gesetz nicht anderes bestimmt, gilt die Bauordnung für Wien.“

§ 5. (1) Kleingärten müssen unmittelbar oder über Aufschließungswege mit einer öffentlichen Verkehrsfläche in Verbindung stehen; die Verbindung zur öffentlichen Verkehrsfläche darf auch über Grundflächen, die für die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen zur Einstellung von Kraftfahrzeugen freizuhalten sind oder der Errichtung von baulichen Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen vorbehalten bleiben (§ 5 Abs. 4 lit. t) oder über einen im Widmungsgebiet „Bauland – Gartensiedlungsgebiet“ liegenden Aufschließungsweg erfolgen. Eine Abteilungsbewilligung auf Kleingärten ist zu versagen, wenn durch die beantragten Aufschließungswege Teile des Widmungsgebietes „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet“ oder „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ mit öffentlichen Verkehrsflächen nicht in Verbindung gebracht werden können.

(2) Die seitlichen Grenzen von Kleingärten sollen möglichst senkrecht zur Achse der Aufschließungswege verlaufen. Kleingärten müssen eine solche Gestalt und Größe haben, daß auf ihnen Gebäude, die den gesetzlichen Anforderungen und den Bestimmungen des Bebauungsplanes entsprechen, errichtet werden können.

(3) Die Größe eines Kleingartens soll mindestens 250 m2 betragen, sofern der Bebauungsplan nicht anderes bestimmt. In berücksichtigungswürdigen Fällen sind Abweichungen zulässig, wenn dies die zweckmäßige Aufteilung der Grundflächen erfordert und der Bebauungsplan nicht anderes vorsieht. Der Fläche des Kleingartens sind die vorgelagerten Weggrundstücke der Aufschließungswege nicht zuzurechnen.

(4) Die Breite von Kleingärten soll mindestens 10 m betragen.

(5) Die bei Kleingärten bestehende Verpflichtung zur Grundabtretung zu Verkehrsflächen gilt bei Gemeinschaftsflächen sinngemäß.

(6) Bei vorübergehender kleingärtnerischer Nutzung sind die Flächen grundsätzlich nach den Bestimmungen der Abs. 1 bis 4 zu gestalten, doch ist keine Abteilung, sondern nur eine Aufteilung der Grundflächen zulässig; eine behördliche Aufteilungsbewilligung (§ 21 der Bauordnung für Wien) ist nicht erforderlich.

(7) Bei Schaffung von Kleingärten sind die Aufschließungswege bei beiderseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur Achse des Weges, bei einseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur ganzen Breite senkrecht zur Achse und von dieser aus zu den seitlichen Grenzen des Kleingartens gemessen, gleichzeitig mit der grundbücherlichen Durchführung in selbständige Weggrundstücke zu legen, die der Einlage des angrenzenden Kleingartens zuzuschreiben sind. Bei Bruchpunkten und bei Eckbildungen erstreckt sich diese Verpflichtung auch auf die zwischen den Senkrechten gelegenen Grundflächen. Über Antrag der Eigentümer der Kleingärten ist es auch zulässig, die Weggrundstücke der Aufschließungswege in ein oder mehrere Grundstücke zu vereinigen und einer eigenen Einlage für Weggrundstücke beziehungsweise Gemeinschaftsanlagen zuzuschreiben.“

§ 6. (1) Aufschließungswege sollen mindestens 1,20 m breit sein. Befahrbare Aufschließungswege müssen mindestens 3 m breit sein und bei Richtungsänderungen einen äußeren Radius von 10 m zulassen. Die Herstellung, die Erhaltung, eine etwaige Beleuchtung und die Reinigung der Aufschließungswege sowie die Herstellung und Erhaltung von Kanälen und sonstigen Einbauten obliegen den Nutzungsberechtigten der anliegenden Kleingärten und Gemeinschaftsflächen. Jeder Nutzungsberechtigte hat die hiefür erforderlichen Maßnahmen auf dem seinem Kleingarten vorgelagerten Weggrundstück (§ 5 Abs. 7) beziehungsweise künftigen Weggrundstück zu dulden.

(2) Von Baulichkeiten im „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet“ sowie „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ müssen alle Schmutzwässer unterhalb der Verkehrsflächen in den Kanal geleitet werden, wenn ein einzelner Kleingarten oder eine Kleingartenanlage von einem bei der Bauführung bereits bestehenden Straßenkanal ohne Verbindung über eine andere Liegenschaft nicht mehr als 30 m entfernt ist. Liegenschaften in derselben Kleingartenanlage gelten nicht als andere Liegenschaften und werden in das Maß von 30 m nicht eingerechnet. Dieselbe Verpflichtung zur Einmündung tritt ein, wenn der Straßenkanal nach Errichtung der Baulichkeit hergestellt wird.

(3) Die Behörde kann die Einleitung der Schmutzwässer in den Straßenkanal verlangen, soweit öffentliche, insbesondere gesundheitliche Rücksichten dies erfordern und nicht schon eine Einleitungspflicht nach Abs. 2 besteht.

(4) Besteht keine Verpflichtung zur Einleitung der Schmutzwässer in einen öffentlichen Straßenkanal, sind die Schmutzwässer in einer Senkgrube zu sammeln. Sobald eine rechtmäßige Einleitung der Schmutzwässer in den Straßenkanal erfolgt, sind die bisherigen Anlagen zur Ableitung und Sammlung der Schmutzwässer aufzulassen.

(5) Kleingartenwohnhäuser müssen eine frostsichere Trinkwasserversorgung haben.

(6) Bauführungen in den Widmungsgebieten „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet“ oder „Grünland - Erholungsgebiet - Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen“ sind von der Entrichtung des Anliegerbeitrages befreit.“

4. Die Festsetzung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes für die verfahrensgegenständlichen Flächen erfolgte durch das Plandokument 5 (nachfolgend kurz: PD 5), beschlossen in der Sitzung des Gemeinderates am 29.04.2009, Pr. Zl. …. Danach ist auf der projektgegenständlichen Liegenschaft die Widmung Grünland, Erholungsgebiet, Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen (Eklw) festgesetzt. Weiters weist die verfahrensgegenständliche Liegenschaft die besondere Festsetzung BB 3 auf. Im Norden der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ist diese durch eine Straßenfluchtlinie begrenzt.

An besonderen Festsetzungen ist auszugsweise im PD verordnet:

„5.Gemäß § 3 des Wiener Kleingartengesetzes wird bestimmt:

5.1. Innerhalb der als Grünland/Erholungsgebiet/Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen gewidmeten Grundflächen darf die bebaute Fläche 20 v. H. der Fläche des Kleingartens nicht überschreiten.

5.2. Soferne nichts anderes bestimmt ist, müssen innerhalb der als Grünland/Erholungsgebiet/Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen gewidmeten Grundflächen Kleingärten eine Mindestgröße von 275 m² aufweisen.

5.3. Auf den mit BB3 bezeichneten und als Grünland/Erholungsgebiet/Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen gewidmeten Grundflächen ist die Bestimmung des Punktes 5.2. nicht anzuwenden.

5.4. Auf den mit BB4 bezeichneten Grundflächen dürfen Gebäude ausschließlich als Gemeinschaftseinrichtungen mit einer Grundfläche von insgesamt maximal 300 m2 errichtet werden.

5.5. Die mit P BB5 bezeichneten und als Grünland/Erholungsgebiet/Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen gewidmeten Grundflächen sind Gemeinschaftseinrichtungen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen vorbehalten. Die Errichtung von oberirdischen Bauwerken ist untersagt.“

III.1.1. Die Beschwerdeführerin moniert im Kern ihres Beschwerdevorbringens einerseits die Behörde hätte es unterlassen Feststellungen zu treffen, ob eine Grundabteilung überhaupt notwendig sei und andererseits die mangelnde Nachvollziehbarkeit der herangezogenen Schätzwerte; die im beschwerdegegenständlichen Bescheid der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsenden Kosten von EUR 3.100,08 wurden inhaltlich nicht in Beschwerde gezogen. Die belangte Behörde hat sich in ihrer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren abgegebenen Stellungnahme zum Beschwerdevorbringen nicht substantiiert geäußert. Die Beschwerdeführerin hat in ihrer Äußerung zur Stellungnahme der belangten Behörde ergänzend vorgebracht, dass sich die Bewertung des Entschädigungsbetrages am Grundwert für eine öffentliche Verkehrsfläche/Gehweg zu orientieren hätte.

1.2. Zum Erfordernis der Grundabteilung

Soweit die Beschwerdeführerin moniert, es fehlten Feststellungen dazu, ob eine Grundabteilung überhaupt notwendig sei, ist – worauf die belangte Behörde in ihrer Stellungnahme im verwaltungsgerichtlichen Verfahren auch hingewiesen hat – anzumerken, dass dieses Vorbringen nicht nachvollziehbar ist, zumal die Beschwerdeführerin selbst in ihrer das Verfahren einleitenden Eingabe Zu- und Abschreibungen bezüglich der in ihrem grundbücherlichen Alleineigentum stehenden Liegenschaft beantragt hat sowie betreffend das nicht in ihrem grundbücherlichen Alleineigentum stehenden Grundstück mit der Nummer 3/10 (EZ 10 KG D.) um Anwendung des § 17 Abs. 4a BO für Wien ebenso selbst ersucht hat.

Weiters findet sich dazu in Entsprechung des § 15 Abs. 1 Z 5 BO für Wien eine entsprechende Flächenberechnung für die beantragte Geldleistung gemäß § 17 Abs. 4a BO für Wien im Teilungsplan, welcher die von der beantragten Anwendung des § 17 Abs. 4a BO für Wien erfassten Grundfläche F2 mit 34 m² ausweist.

Zum Erfordernis einer Grundabtretung an der Straßenfluchtlinie zur Verkehrsfläche aus Anlass des im Teilungsplan ausgewiesenen „Kleingarten ‚2‘ “ und „Weg“ ist auf § 1 Abs. 2, §§ 5ff WKlG 1996 iVm § 18 Abs. 2, § 13 Abs. 2 lit. a und b sowie § 17 Abs. 1 und 4 BO für Wien zu verweisen. Aufgrund der damit einhergehenden Verbreiterung der Verkehrsfläche werden erstmalig Frontrechte entsprechend § 5 Abs. 6 lit. b BO für Wien auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft zur verbreiterten Verkehrsfläche ausgeübt und wird an dieser erstmalig gemäß § 17 Abs. 4 lit. a BO für Wien angebaut (VwGH vom 09.05.1977, Zl 2429/76, VwSlg. 9317 A/1977).

Die Beschwerdeführerin brachte bei der beim Verwaltungsgericht Wien durchgeführten Verhandlung vor, weil aufgrund einer im Jahr 1982 erteilten Baubewilligung eine an sich erforderlich gewesene Abtretung einer Teilfläche nicht vorgeschrieben worden sei, sei diese Forderung nunmehr verjährt. Die Beschwerdeführerin könne deshalb nicht für diese Ersatzleistung in Anspruch genommen werden, weshalb die im beschwerdegegenständlichen Verfahren zur Berechnung der Ersatzleistung herangezogene Grundfläche überhöht sei, respektive die für die Berechnung der Ersatzleistung maßgebliche Differenzgrundfläche von Amtswegen festzustellen sei.

Dazu ist bereits zunächst hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin selbst in ihrem, dem beschwerdegegenständlichen Bescheid vorangegangenen verfahrenseinleitenden Antrag das flächenmäßige Ausmaß jener Grundfläche auf die sich die – ebenso von ihr beantragte – Ersatzleistung bezieht, konkretisiert hat. Dieser Antrag wurde nicht im Rahmen der mündlichen Verhandlung konkret abgeändert bzw. auch nicht zurückgezogen. Ungeachtet dessen steht diesem Vorbringen entgegen, dass die Wiener Bauordnung als solches eine Verjährung nicht kennt (vgl. etwa VwGH vom 15.01.1968, Zl 2162/65 = VwSlg 7265 A/1968, vom 20.09.1994, Zl 94/05/0130 oder vom 13.11.2012, Zl 2012/05/0124).

1.3. Zu den herangezogenen Schätzwerten

Gemäß § 17 Abs. 4a BO für Wien gilt die Abtretungsverpflichtung wenn der Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit der Grundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden kann, weil sie im Eigentum eines Dritten stehen als erfüllt, wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes (§ 57 Abs. 3) sowie einen angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet. Entsprechend dem verwiesenen § 57 Abs. 3 BO für Wien ist bei der Ermittlung der Entschädigung für Grundflächen und deren Zugehör der Wert (§ 305 ABGB) nach Zeit, Lage, Beschaffenheit und jenem Nutzen festzustellen, den jedermann bei vernünftigem Gebrauch erzielen kann.

Mit der Wendung des § 17 Abs. 4a erster Satz BO wonach die Geldleistung „in der Höhe des vollen Grundwertes (§ 57 Abs. 3)" zu erbringen ist, nimmt der Gesetzestext systematisch auf jene Grundflächen Bezug, bezüglich derer der Verpflichtung zur Übertragung in natura wegen des Eigentums eines Dritten nicht entsprochen werden kann (VwGH vom 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, Rz 32). Dabei ist der Begriff des „vollen Grundwerts“ grundsätzlich mit dem Verkehrswert gleichzusetzen (VwGH vom 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, Rz 33 mit Verweis auf OGH vom 24.10.2017, 2 Ob 97/17d). Da die Gemeinde die benötigten Grundflächen selbst erwerben muss, dient die Geldleistung (und der Kostenbeitrag) nach § 17 Abs. 4a BO für Wien dazu, der Gemeinde die ihr durch den Grunderwerb entstehenden Aufwendungen zu ersetzen. Daraus folgt, dass auf Grund des § 17 Abs. 4a BO für Wien weder eine Bereicherung der Gemeinde noch auch ein „Schaden“ für die Gemeinde eintreten darf. Nach objektiven Grundsätzen maßgeblich muss daher bezüglich der Geldleistung nach § 17 Abs. 4a BO für Wien sein, wieviel die Gemeinde im Fall der Enteignung an den Dritten zu zahlen hätte. Die von der Gemeinde an den Dritten zu leistende Enteignungsentschädigung ist anhand der ihm entzogenen Grundfläche und nicht anhand des aus seiner Sicht fremden Bauplatzes zu bemessen. Die Ermittlung der Höhe der Geldleistung nach § 17 Abs. 4a BO hat anhand der Eigenschaften der abzutretenden Grundfläche, die im Eigentum des Dritten steht, zu erfolgen (VwGH vom 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, Rz 34 ff mwRspN).

Das ergänzende Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihrer Äußerung zur Stellungnahme der belangten Behörde, wonach sich die Bewertung des Entschädigungsbetrages am Grundwert für eine öffentliche Verkehrsfläche/Gehweg zu orientieren hätte, erweist sich in Hinblick auf die angeführte Rechtsprechung als nicht zielführend.

Die Ermittlung des Verkehrswertes der verfahrensgegenständlichen Fläche hat sich daran zu orientieren, was die die Gemeinde Wien im Falle einer Enteignung dieser Flächen an die Eigentümer dieser Fläche zu zahlen hätte.

Dazu hat die belangte Behörde ein Gutachten zum Schätzgutachten zum vollen Grundwert der Abtretungsflächea eingeholt. Der auf Grundlage des eingeholten Gutachtes im Juni 2018 wurde der Quadratmeterpreis mit 720,00 Euro (x 34 m2 = EUR 24.480,00 Euro) bekannt gegeben und dem beschwerdegegenständlichen Bescheid zugrunde gelegt. Die dieses Gutachten erstattenden Amtssachverständigen haben dabei anlässlich ihrer Befragung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, welche Grundlagen und welche Methoden sie für die Wertermittlung herangezogen haben. Dabei haben sie auch dargelegt, dass die vorgenommene Vergleichswertbildung für die Bewertung des Kleingartengrundwertes eine dem Stand der Wissenschaft und den im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten ist. Die Beschwerdeführerin ist dem nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegen getreten. Sie hat auch von der ihr eingeräumten Möglichkeit ein entsprechendes Privatsachverständigengutachten im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht Gebrauch gemacht.

Die Beschwerde erweist sich daher im Ergebnis als unbegründet.

Da das Verwaltungsgericht Wien in der Sache selbst zu entscheiden hat, hat sich seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten. Dabei sind auch allfällige Änderungen des Sachverhaltes zu berücksichtigen (vgl. etwa 19.05.2015, Ra 2015/05/0017 mwN oder Leeb in Hengstschläger/Leeb, AVG § 28 VwGVG (Stand 15.2.2017, rdb.at) Rz 50 ebenso mwN). In der Beschwerdesache war dabei zu berücksichtigen, dass seit dem eingeholten Schätzgutachten vom Juni 2018 auf Grundlage der Werte für das Jahr 2017 der volle Grundwert für Abtretungsfläche auf Basis der Wertermittlungswert für das Jahr 2019 sich auf 27.744,-- Euro beläuft (zuzüglich der der Stadt Wien im Rahmen eines zukünftigen Grundabteilungsverfahrens erwachsenden Kosten von 3.100,08 Euro, gesamt sohin 30.844,08 Euro).

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

2. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit der Revision gründet sich darauf, dass keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung einer zu lösenden Rechtsfrage vor, zumal die verfahrensgegenständlichen Rechtsfragen klar aus dem Gesetz lösbar sind (vgl. Köhler, Der Zugang zum VwGH in der zweistufigen Verwaltungsgerichtsbarkeit, ecolex 2013, 589 ff, mwN).