Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-13/2026-R17

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.318.13.2026.R17

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch seine Richterin Dr. Stefanie Wachter über die Beschwerde der M R, A, S, vertreten durch Mag. Klaus P. Pichler Rechtsanwaltskanzlei, Dornbirn, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 24.12.2025, Zl, betreffend die Versagung einer baurechtlichen Bewilligung nach dem Baugesetz (BauG), nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde gemäß § 28 Abs 3 Baugesetz iVm § 16 Abs 2 des Raumplanungsgesetzes die beantragte Baubewilligung für die Verwendungsänderung der Wohneinheiten WX bis WY auf GST-NR AAA/AA, KG L, O xxx, versagt.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, dass sie am 27.11.2023 ein Antrag auf „Verwendungsänderung nach Baugesetz“ ua für die Wohnung Top WY eingebracht habe und insbesondere auf den Erlass der Vorarlberger Landesregierung VII-10.00 hingewiesen habe. Die belangte Behörde habe die von ihr vorgetragenen Argumente, insbesondere jene des Schreibens vom 30.01.2024 im angefochtenen Bescheid nicht berücksichtigt. Sie habe dargelegt, dass als Betreiberin der Wohneinheit ein näher bezeichnetes Hotel in L fungieren werde. Dieses Hotel betreibe bereits andere Objekte und verfüge über große einschlägige Erfahrungen. Der Aufgabenbereich umfasse insbesondere die Vermietung, den Gästeempfang vor Ort, Serviceleistungen je nach Buchung und Bedarf inklusive Wäscheservice, Betreuung der Gäste bis zur Abreise. Dieses Hotel trete nach außen hin in Erscheinung und solle die Vermarktung der Wohnung übernehmen. Angebote und Abwicklungen der Reservierungen würden über dieses Hotel erfolgen. Welche Serviceleistungen die Gäste in Anspruch nehmen, dürfen diese selbst wählen. Eine Telefonverbindung mit dem Hotel sei vorhanden und ständig besetzt. Im Bedarfsfall könnten auch Mitarbeiter dieses Hotels in wenigen Minuten vor Ort sein. Dieses Konzept werde seit Jahren erfolgreich in L ausgeübt und auch behördlich bewilligt. Aus Gründen der Gleichbehandlung werde man die idente Betriebsform der Beschwerdeführerin daher nicht verweigern können. Ein Betreibervertrag sei als Muster bereits übermittelt worden. Selbstverständlich könne ein Betreibervertrag auch erst nach behördlicher Genehmigung der Nutzungsänderung unterfertigt werden. Der behördliche Bescheid entspreche nicht der Verordnung der Vorarlberger Landesregierung zu VII-10.00. Bei diesem Erlass handle es sich um eine behördeninterne Weisung. Die Versagung der beantragten Baubewilligung sei unsachlich, diskriminierend und gleichheitswidrig. Der angeführte Erlass erhalte klare Vorgaben wie das Investorenmodell, das zum Antragszeitpunkt Gültigkeit habe, umzusetzen sei. Die geplante Betriebsweise in den Anträgen stimme zu 100 % mit diesem Erlass überein. Die Behörde verkenne den Inhalt der gestellten Anträge. Es werde kein Antrag auf Ferienwohnungsnutzung gestellt, sondern Anträge auf gewerbliche Vermietung. Im zitierten Erlass werde darauf hingewiesen, dass eine Eigennutzung von bis zu sechs Wochen zulässig sei. Dies sei im Betreibervertrag so ausgeführt. Es werde nicht ausgeführt, dass diese Nutzung unentgeltlich sei. Das werde unverständlicherweise und unzulässigerweise von der belangten Behörde so angenommen. Es würde offensichtlich ein Verständnisproblem hinsichtlich dieses Betreibersystems hinsichtlich der Behörde vorliegen. Ein Betreiber vermittle und organisiere eine gewerbliche Vermietung gegen ein Honorar. Es sei branchenüblich, dass ein Eigentümer selbst Gäste vermitteln dürfe und hierfür eine Provision erhalte. Dies stelle der übliche Rahmen von Mitsprache- und Verfügungsrechten dar. Befristete Betreiberverträge seien überdies üblich. Auch die Beschränkungen der Vermietungen auf S 12 des vorgelegten Mustervertrages sei zulässig. Kurzaufenthalte in der Hochsaison seien unüblich. Es liege auch keine fixe Preisgestaltung vor, sondern hängen die Preise von der Saison ab. Unrichtig sei, dass es für Kurzaufenthalte generell die Zustimmung des Eigentümers bedarf. Sowas sei nicht vereinbart worden. Richtigerweise wäre die Baubewilligung zu erteilen gewesen.

3. Folgender Sachverhalt stellt fest:

3.1. Die Liegenschaft GST-NR AAA/AA, KG L steht im Miteigentum von drei Personen. Diese Liegenschaft ist mit einem Haus bebaut. Das Haus besteht aus drei Wohneinheiten. Die Beschwerdeführerin ist Wohnungseigentümerin der Wohnung W Y.

Mit Eingabe vom 13.02.2023 hat die Beschwerdeführerin und ein weiterer Miteigentümer einen Antrag auf gewerberechtliche Genehmigung zur Vermietung der Einheiten W X und W Y gestellt. Am 01.10.2023 hat der dritte Miteigentümer ebenfalls einen Antrag auf gewerberechtliche Genehmigung zur Vermietung der Einheit W X an ständig wechselnde Gäste eingebracht.

Mit Eingabe vom 27.11.2023 wurden die Anträge dahingehend erweitert, dass auch eine entsprechende Verwendungsänderung nach dem Baugesetz für alle drei Einheiten des Gebäudes O xxx für die Vermietung an ständig wechselnde Gäste mit einer einschränkenden Eigennutzung beantragt wird.

Konkret wurde beantragt, dass eine Verwendungsänderung der drei Wohneinheiten zur Vermietung an ständig wechselnde Gäste mit einer eingeschränkten Eigennutzung durch die Miteigentümer und ihre Familienangehörigen (sechs Wochen pro Jahr, davon maximal drei Wochen aufeinanderfolgend) als alternative Verwendungsmöglichkeit zur bereits bewilligten Nutzung zu Hauptwohnsitzzwecken, baurechtlich bewilligt wird.

Dieser Bauantrag ist der Verfahrensgegenstand.

3.2. Das Baugrundstück GST-NR AAA/AA, KG L ist beim bebauten Teil im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde L als Baufläche-Wohngebiet ausgewiesen. Eine Festlegung als Fläche, auf der Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, ist nicht erfolgt.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde L vom 28.04.2004, Zl, wurde eine Wohnanlage mit fünf Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dieser Liegenschaft baurechtlich bewilligt. Bereits in dieser Baubewilligung wurde darauf hingewiesen, dass die Wohnungen nicht zu Ferienwohnzwecken genutzt werden dürfen, sondern lediglich für ständige Wohnsitze.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde L vom 28.03.2006, Zl, wurden baurechtlich diverse Planänderungen bewilligt. Ua wurden statt fünf Wohneinheiten, drei Wohneinheiten baurechtlich bewilligt. An der Verwendung des Objektes hat sich mit diesem Bescheid nichts geändert.

3.3. Die Beschwerdeführerin plant den Abschluss eines Mietvertrages mit einem Hotelbetreiber (zwei stehen zur Auswahl), welcher ihre Wohneinheit (W Y) an ständig wechselnde Gäste vermietet. Das Unternehmen übernimmt die Vermarktung, die komplette Gästeabwicklung und den Gästeservice (zB Wäscheservice, Reinigung). Eine Ansprechperson des Betreibers kann in einer angemessenen Zeit vor Ort sein, da der Betreiber seinen Sitz in L hat. Eine Telefonverbindung zum Betreiber ist für die Gäste tagsüber gegeben.

Im vorgelegten Mietvertrag (Mustervertrag) ist unter anderem Folgendes festgelegt:

„III. Mietzins

A. Vermarktung der Appartements durch B:

a) Für jede, in der Wintersaison ......... vom 03.12....... bis zum 30.04........ verkaufte Woche sind die angestrebten wöchentlichen Verkaufspreise je Wohneinheit in untenstehender Tabelle 2 aufgeführt.

b) Die Tabelle zeigt auch die indikativen, für die Saison angestrebten Mieteinnahmen des Eigentümers:

(1) wenn jede Woche zum vollen Preis vermietet wird (Gesamtpotenzial)

(2) Szenario 1: Wenn die Wochen in der Hauptsaison vermietet werden und 50 % der Wochen in der Nebensaison/Mittelsaison (mit Ausnahme der Wochen in der Zwischensaison) zu einem Rabatt von durchschnittlich 7,5 % vermietet werden

(3) Szenario 2: Wenn die Wochen in der Hauptsaison vermietet werden und 75 % der Wochen in der Nebensaison/Mittelsaison (mit Ausnahme der Wochen in der Zwischensaison) zu einem Rabatt von durchschnittlich 10 % vermietet werden

(4) Summe – die oben genannten Gesamteinnahmen für alle 3 Wohneinheiten.

(5) Durchschnitt– die durchschn. Einnahmen für die 3 Wohneinheiten (die einzelnen Einnahmen je Wohneinheit variieren in Abhängigkeit von Größe innerhalb des Gebäudes).

Die oben genannten Einnahmenziele sind lediglich indikativ und werden von der Betreiberin nicht garantiert.

Die in der von der Betreiberin erstellten Tabelle gelisteten Einnahmen des Eigentümers verstehen sich exkl. MwSt., die auf den Betrag aufgeschlagen wird, falls der Eigentümer umsatzsteuerpflichtig ist.

Die Wohneinheiten werden auf reduzierter Servicebasis mit einem Minimum-Servicelevel von täglichem Housekeeping (ohne Frühstück etc.) vermarktet und vermietet (sofern nicht anders schriftlich mit dem Eigentümer via E-Mail vereinbart), wobei das Basisangebot auf der Grundlage nur mit Frühstückservice angeboten wird.

B. Berechnung des Mietzinses:

Der Mietzins wird wie folgt berechnet:

1. Mietzinsvorauszahlung:

Wenn eine Buchung für eine Wohneinheit entgegengenommen wird, werden die Einzelheiten der Buchung, einschließlich der budgetierten, geschätzten Kosten (in detaillierter Form) für die verkauften Service-Levels dem Eigentümer oder dessen Vertreter schriftlich (bzw.in elektronischer Form) zur Verfügung gestellt.

Vor jedem Neubezug einer Wohnung durch Gäste leistet die Betreiberin eine Mietzinsvorauszahlung in voller Höhe laut Vorauskalkulation. Deren Höhe wird wie folgt an Hand der Budget Vorausschauen berechnet:

Tatsächliche Verkaufspreise je Wohneinheit pro Woche, einschließlich MwSt. abzüglich darin enthaltender Umsatzsteuer in der jeweiligen gesetzlichen Höhe und abzüglich örtlicher Tourismusbeitrag abzüglich tatsächlicher Provision der Vermittlungsagenten von 15 % (vom tatsächlichen Verkaufspreis inkl. MwSt.) abzüglich Betreiberprovision von 12,5 % (vom tatsächlichen Verkaufspreis inkl. MSt.) = Zwischensumme.

Abzüglich voraussichtlichen Aufwand pro Woche pro Wohneinheit (ohne USt.), wobei die tatsächliche Berechnung des Aufwandes bis spätestens 01.06....... entsprechend Punkt B.2. zu erfolgen hat.

= Vorauskalkulierten Einnahmen des Eigentümers (exkl. MwSt) Der abzuziehende Netto-Aufwand der Betreiberin wird entsprechend der Tabelle „Appendix ... .“ berechnet.

Die Abrechnung der Arbeitsstunden im Zusammenhangmit der Betreuung von Gästen vor Ort erfolgt zu den in Appendix .... aufgelisteten Stundensätzen.

Insoweit Wohneinheiten nicht an Gäste vermietet werden, werden den Vermietern keine Personalkosten abgezogen sondern trägt den diesbezüglichen Aufwand die Betreiberin, ausgenommen lediglich für tatsächlich geleistete Arbeitszeit im Zusammenhang mit der Reinigung und Betreuung der Allgemeinbereiche.

…

D. Vermittlung von Gästen durch die Vermieterin:

Falls die Vermieter der Betreiberin Gästevermittelt, erhalten die Vermieter unabhängig vom Mietzins eine Vermittlungsprovision von 20% zzgl. USt des von den Gästen im Zusammenhang mit ihrem Aufenthalt in L an die Vermieter geleisteten Entgelts (ohne USt). Falls die Aufenthaltsdauer unter 7 Nächte liegt, beträgt die Provision 17,5% zzgl. USt.

Der Eigentümer muss sich in Bezug auf Preise, Service-Levels und ggf. anwendbarer Rabatte zuerst an die Betreiberin wenden und darf unter keinen Umständen die von der Betreiberin angebotenen Preise unterbieten.

…

c. Werbung und Buchungen

a) Die Betreiberin bewirbt die Liegenschaft unter Nutzung eines Marketingnamens und verwendet nicht deren richtigen Namen.

b) Der Eigentümer autorisiert den Betreiber hiermit dazu:

…

v) sämtliche verfügbaren Ferienwochen gemäß dieser Vereinbarung zu verkaufen (sofern nicht anders schriftlich vereinbart).

…

E. Abrechnung und Fälligkeit des Mietzinses:

…

3. Mieteinnahmen des Eigentümers

a) Für die entsprechenden Wochen in den Wintersaison .......... wird dem Eigentümer eine Planung der angestrebten Mieteinnahmen des Eigentümers vorgelegt, und zwar jeweils bis zum:

1. Juni ....... (für den Winter ............)

…

“

Dieser Mustervertrag wurde noch nicht unterfertigt. Das Unternehmen, welches als Betreiber fungiert, wird erst nach Erhalt der beantragten Baubewilligung ausgesucht und ein Mietvertrag ausgehandelt. Geplant ist vorerst der Abschluss eines Einjahresvertrages. Dieser wird verlängert, wenn man mit der Arbeit des Betreibers zufrieden ist. Ansonsten wird ein neuer Betreiber gesucht.

Die Beschwerdeführerin und ihre Angehörigen dürfen die Wohnung bis zu sechs Wochen im Jahr selbst zu besseren Konditionen mieten (Nachlass von ca 20 %). Die Buchung wird von der Beschwerdeführerin in der gleichen Art und Weise vorgenommen, wie von anderen Gästen. Die Bezahlung erfolgt direkt an die Betreiberin.

3.4. Die anderen beiden Miteigentümer haben gegen den bekämpften Bescheid keine Beschwerde erhoben. Der Bescheid ist gegen sie in Rechtskraft erwachsen.

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere auf Grund der Einvernahme des Ehegatten der Beschwerdeführerin als informierter Vertreter, des Musterbetreibervertrages, des Bauantrages vom 13.2.2022 und des Akteninhaltes als erwiesen angenommen.

4. 1Die Feststellungen zu Punkt 3.1. ergeben sich aus dem Grundbuch und dem angeführten Bauantrag vom 27.11.2023. Diese Feststellungen sind unstrittig.

4.2. Die Feststellungen zu Punkt 3.2. ergeben sich aus dem rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde L. Die Feststellungen zu den zitierten Bescheiden ergeben sich aus diesen. Beide Bescheide liegen im Behördenakt.

4.3. Für die Beschwerdeführerin erschien bei der Verhandlung ihr Ehegatte DI S R als informierter Vertreter (mit einer entsprechenden Vollmacht). Dieser gab in der Verhandlung im Wesentlichen an, dass ein Mietvertrag erst nach Erhalt der Baugenehmigung abgeschlossen werde und zwei Unternehmen zur Auswahl stehen würden. Der vorgelegte Vertrag sei ein Mustervertrag. Die Feststellungen zum Inhalt des Vertrages wurden aufgrund des vorgelegten „Mustervertrages“ getroffen. Aus dem „Mustervertrag“ ergibt sich auch, dass der Mieter (Betreiber) die Vermarktung und die Gästeabwicklung übernimmt. Dass zur Auswahl als Betreiber zwei Unternehmen stehen, die in L ihren Sitz haben, ergibt sich aus den Angaben des informierten Vertreters DI R.

Unstrittig ist, dass der Mustervertrag noch nicht unterfertigt wurde. Der Vertreter der Beschwerdeführerin gab in der Verhandlung an, dass der Abschluss eines Einjahresvertrages geplant sei und man je nach Zufriedenheit mit dem Betreiber entscheide, ob ein neuer Betreiber gesucht werde oder der Vertrag verlängert werde.

Zur Eigennutzung befragt, gab der Vertreter der Beschwerdeführerin im Wesentlichen Folgendes an: Für sie hätte Vorrang die Vermietung an ständig wechselnde Gäste. Die Eigennutzung sei so vorgesehen, dass sie dann halt raufkönnen, wenn die Wohnung gerade frei sei. Sie müssten ihre Wohnung dann genauso buchen wie jeder andere Gast auch. Also wenn sie frei sei, könnten sie buchen. Sie würden im Prinzip vielleicht bessere Konditionen haben, aber müssten sich grundsätzlich schon an die Preisliste halten. Er könne sich zB einen Nachlass von ca 20 % vorstellen. Er könne sich beruflich nicht einmal leisten, dass er diese Wohnung für sechs Wochen im Jahr nutze. Es gehe ihm eher darum, dass er die Wohnung tageweise nutzen könne, zB für einzelne Tage oder eben mal drei Tage am Stück. Soviel er wisse, beginne die Vermarktung der Wintersaison immer schon in den Sommermonaten. […] Er würde seine Wohnungseinheit ganz normal wie jeder andere beim Betreiber buchen. Er habe dann natürlich halt den Überblick, wann die Wohnung frei und wann sie belegt sei. […] Ja, auch die Dauer der Eigennutzung könne eingeschränkt werden. Er habe bereits gesagt, dass er denke, dass sie maximal zwei Wochen die Wohnung selbst nutzen würden. Die Eigennutzung sei für sie nicht der ausschlaggebende Punkt. […] Ja, für sie gäbe es die Bereitschaft für Auflagen oder Änderungen des Betreibervertrags. Wenn man mit ihnen sprechen würde, seien sie da für Änderungen zu haben und auch bereit, diese durchzuführen.

Über Frage seines Rechtsvertreters wie man denn beim Antrag auf sechs Wochen Eigennutzung gekommen sei, gab der Vertreter der Beschwerdeführerin an, dass man das schon den Gesetzgeber fragen müsse. In dem Erlass sei eben von sechs Wochen Eigennutzung die Rede. Dann hätten sie das eben auch so beantragt.

Im Bauantrag wurden unter anderen sechs Wochen Eigennutzung (davon drei Wochen am Stück) beantragt. Der Bauantrag wurde nicht geändert und hat das Gericht daher davon auszugehen. Der informierte Vertreter DI R war glaubwürdig und waren seine Angaben schlüssig und nachvollziehbar. Aufgrund seiner Angaben konnte festgestellt werden, dass die Buchung durch die Beschwerdeführerin selbst (oder ihre Angehörigen) über den Betreiber erfolgt und ein Nachlass von ca 20 % gewährt wird.

4.4. Aus dem Behördenakt ist ersichtlich, dass die andren beiden Miteigentümer den Bescheid nicht bekämpft haben und dieser somit ihnen gegenüber in Rechtskraft erwachsen ist.

5.1. Folgende Bestimmungen des Baugesetzes, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 34/2025, sind für den vorliegenden Fall maßgeblich:

§ 2

Begriffe

(1) Im Sinne dieses Gesetzes ist

…

p) wesentliche Änderung der Verwendung eines Gebäudes: eine Verwendungsänderung, die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; dazu zählt in Gebieten, in denen die Bestimmungen über Ferienwohnungen nach dem Raumplanungsgesetz zur Anwendung gelangen, auch die Begründung von Wohnungseigentum an bislang oder künftig der gastgewerblichen Beherbergung dienenden Einheiten; die Verwendung eines Gebäudes als Betriebsstätte nach Wettenrecht unter Einsatz von Wettterminals oder als Betriebsstätte für dem Glücksspielmonopol unterliegende Ausspielungen mit Glücksspielautomaten oder mit Video Lotterie Terminals gilt bereits dann als wesentliche Änderung, wenn die bestehende Baubewilligung diese Verwendung nicht ausdrücklich zulässt;

…

[…]

§ 18

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Einer Baubewilligung bedürfen

…

b) die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden, ausgenommen ist die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens, die nach § 19 lit. d nur anzeigepflichtig ist;

…

[…]

§ 28

Baubewilligung

(1) Die Behörde hat über den Bauantrag ehestens zu entscheiden.

(2) Die Baubewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§ 2 Abs. 3 lit. a Raumplanungsgesetz), nicht entgegenstehen.

(3) Die Baubewilligung ist zu versagen, wenn die im Abs. 2 für eine Bewilligung genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind und auch durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen gemäß § 29 nicht erfüllt werden können.

…“

Nach § 63 Abs 3 lit b Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 57/2023, ist im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl Nr 57/2023 baubehördlich bewilligten Wohnungen und Wohnräumen, die aufgrund der Ausnahme der gastgewerblichen Beherbergung in der Fassung vor LGBl Nr 57/2023 nicht als Ferienwohnungen gegolten haben, seit Inkrafttreten der Novelle (unter Umständen auch erst aufgrund einer späteren Verwendung) im Lichte des § 16 Abs. 3 in der Fassung LGBl Nr 57/2023 jedoch als Ferienwohnungen gelten, eine wesentliche Änderung im baurechtlichen Bewilligungsverfahren in Anwendung des § 16 in der Fassung vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 57/2023 zu beurteilen, sofern das Bauverfahren vor diesem Zeitpunkt eingeleitet worden ist.

Nach § 63 Abs 1 RPG, idF LGBl Nr 57/2023, tritt das Gesetz über eine Änderung des Raumplanungsgesetzes, LGBl Nr 57/2023, mit Ablauf des Tages seiner Kundmachung (kundgemacht am 07.12.2023) in Kraft.

§ 16 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idF, LGBl Nr 4/2019, lautet wie folgt:

㤠16

Ferienwohnungen

(1) In Kern-, Wohn- und Mischgebieten (Grundwidmung) können mit Widmung besondere Flächen festgelegt werden, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes (§ 28) auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen.

(2) Als Ferienwohnung gelten Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden. Nicht als Ferienwohnung gelten Wohnungen und Wohnräume, die Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen, wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer gewerblichen Beherbergung jedenfalls aus. Ebenfalls nicht als Ferienwohnungen gelten Mobilheime und Bungalows auf Campingplätzen nach dem Campingplatzgesetz.

(3) Die Errichtung bzw. die Nutzung von Wohnungen oder Wohnräumen als Ferienwohnung ist – abgesehen von der Ausnahme nach Abs. 4 – nur zulässig, wenn die Voraussetzungen des Abs. 1 erfüllt sind. In Gebäuden auf Flächen, auf denen nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, darf ein ständiger Wohnsitz nicht begründet und aufrechterhalten werden.

(4) Die Gemeindevertretung kann in folgenden Fällen die Nutzung – im Falle der lit. c auch die Errichtung – von Wohnungen oder Wohnräumen, die nach den raumplanungsrechtlichen Vorschriften für Wohnzwecke genutzt werden dürfen, als Ferienwohnung mit Bescheid bewilligen; im Falle eines Wohnteils eines Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebäudes darf nur eine Bewilligung nach lit. d erteilt werden:

a) auf Antrag des Eigentümers der betreffenden Wohnung oder des betreffenden Wohnraums, wenn er zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen, bereits verstorbenen Eigentümers gehört und die Wohnung oder der Wohnraum ihm oder anderen Personen nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient; eine solche Bewilligung berechtigt nur den Bewilligungsinhaber und seine nahen Angehörigen (Abs. 7), die betreffende Wohnung oder den betreffenden Wohnraum als Ferienwohnung zu nutzen;

b) auf Antrag des Eigentümers der betreffenden Wohnung oder des betreffenden Wohnraums, wenn er zum Kreis der gesetzlichen Erben des vormaligen Eigentümers gehört und ihm aufgrund geänderter Lebensumstände, insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen, eine Verwendung zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs nicht möglich oder zumutbar ist, die Wohnung oder der Wohnraum anderen Personen nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient und der Antragsteller im Hinblick auf besondere persönliche, insbesondere familiäre Verhältnisse ein Interesse an der Nutzung der Wohnung oder des Wohnraums als Ferienwohnung hat; lit. a letzter Teilsatz gilt sinngemäß;

c) auf Antrag des Eigentümers eines gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes, wenn die Nutzung als Ferienwohnung zur Errichtung oder Aufrechterhaltung des Beherbergungsbetriebes aus wirtschaftlichen Gründen notwendig ist, die Geschossflächen der betroffenen Ferienwohnungen im Verhältnis zu den Geschossflächen der der gewerblichen Beherbergung dienenden Gebäude oder Gebäudeteile 10 % nicht übersteigen, die betroffenen Ferienwohnungen in einem räumlichen Naheverhältnis zum Beherbergungsbetrieb stehen und mit diesem in organisatorischer oder funktionaler Hinsicht eine Einheit bilden; oder

d) auf Antrag des Eigentümers des betreffenden Wohnteils eines Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebäudes, wenn das Gebäude in einem mit Verordnung der Gemeindevertretung ausgewiesenen Maisäß-, Vorsäß- oder Alpgebiet liegt und der Eigentümer nachweist, dass die ortsübliche landwirtschaftliche Bewirtschaftung der ihm gehörenden landwirtschaftlichen Flächen in diesem Gebiet rechtlich und tatsächlich gesichert ist und die darauf befindlichen Wirtschaftsgebäude tatsächlich erhalten werden. Eine solche Verordnung der Gemeindevertretung darf nur Flächen erfassen, die als Maisäß, Vorsäß oder Alpe genutzt werden oder früher genutzt wurden und aufgrund ihrer Charakteristik als Kulturlandschaft erhaltenswert sind; die Verordnung der Gemeindevertretung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Landesregierung; die Genehmigung darf von der Landesregierung nur versagt werden, wenn die Verordnung rechtswidrig ist.

(5) Der Antrag nach Abs. 4 hat die zur Beurteilung des Vorliegens der jeweiligen Bewilligungsvoraussetzungen erforderlichen Angaben zu enthalten. Die Richtigkeit dieser Angaben ist durch geeignete Unterlagen nachzuweisen oder, soweit dies nicht möglich ist, anderweitig glaubhaft zu machen. Die Bewilligung kann erforderlichenfalls befristet, mit Auflagen oder unter Bedingungen erteilt werden. Die Bewilligung kann mit Bescheid widerrufen werden, wenn die Voraussetzungen ihrer Erteilung nicht oder nicht mehr vorliegen.

(6) Wer sich auf eine Ausnahme nach Abs. 2 zweiter Satz beruft, hat dem Bürgermeister auf Verlangen geeignete Nachweise zu erbringen oder, soweit dies nicht möglich ist, anderweitig glaubhaft zu machen, dass die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Diese Verpflichtung gilt sinngemäß für den Inhaber einer Bewilligung nach Abs. 4 im Hinblick auf die Einhaltung der Bewilligungsvoraussetzungen.

(7) Nahe Angehörige sind der Ehegatte, der eingetragene Partner und Personen, die mit dem Bewilligungsinhaber in gerader Linie verwandt sind, ferner Geschwister, Stief-, Wahl-, Pflege- und Schwiegereltern, Stief-, Wahl-, Pflege- und Schwiegerkinder, Nichten und Neffen, sowie die Person, mit der der Bewilligungsinhaber in Lebensgemeinschaft lebt sowie deren Kinder.

(8) Die Gemeindevertretung kann durch Verordnung den Prozentsatz nach Abs. 4 lit. c verringern, wenn dies zur Erreichung der Raumplanungsziele nach § 2 erforderlich ist, oder erhöhen, wenn dies zur Sicherstellung eines gastgewerblichen Mindestangebotes in der Gemeinde erforderlich ist und dadurch die Erreichung der im § 2 genannten Raumplanungsziele nicht gefährdet wird.

(9) Die Landesregierung kann von Amts wegen oder auf Antrag der Gemeinde durch Verordnung bestimmen, dass die Bestimmungen der Abs. 3 und 4 lit. a bis c auf das Gebiet oder Teile des Gebiets einer Gemeinde nicht anzuwenden sind. Eine solche Verordnung darf nur erlassen werden, wenn dadurch die Erreichung der im § 2 genannten Raumplanungsziele nicht gefährdet wird.“

5.2. Das Baugrundstück ist im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan als Baufläche-Wohngebiet gewidmet. Eine Festlegung als Fläche, auf der Ferienwohnungen errichtet werden dürfen, ist nicht erfolgt (s Punkt 3.2.). Die Beschwerdeführerin hat nun die baurechtliche Bewilligung (Bauantrag vom 27.11.2023) für eine Verwendungsänderung beantragt: Sie möchte neben der bestehenden Verwendungsart (Nutzung als Hauptwohnsitz) die baurechtliche Bewilligung für die Verwendung der Wohneinheit W Y für die Vermietung an ständig wechselnde Gäste und zur Eigennutzung der Wohnung durch sie und ihre Familienangehörigen für Ferienzwecke für maximal sechs Wochen (davon maximal drei Wochen am Stück) im Jahr.

Die beantragte Eigennutzung wurde dahingehend konkretisiert, dass die Buchung der Wohnung ebenfalls über den Betreiber erfolge, es keine bestimmten Wochen für die Nutzung gebe und dass die Beschwerdeführerin (und ihre Angehörigen) ein verringertes Entgelt für die Nutzung bezahlen wird (Nachlass von ca 20 %).

Die beantragte Verwendungsänderung unterliegt nach § 18 Abs 1 lit b BauG der Bewilligungspflicht.

Es handelt sich beim Baubewilligungsverfahren um ein „Projektverfahren“, in dem anhand objektiver Kriterien die Übereinstimmung des Vorhabens mit den gesetzlichen Bestimmungen zu beurteilen ist (s dazu VwGH 23.1.2007, 2003/06/0039). Das Gericht ist an den Bauantrag gebunden und hat diesen auf seine Bewilligungsfähigkeit hin zu überprüfen.

Der Bauantrag wurde vor Inkrafttreten der Novelle des RPG idF LGBl Nr 57/2023 gestellt, sodass der § 16 RPG idF LGBl Nr 4/2019 zur Anwendung gelangt.

Eingangs ist festzuhalten, dass es sich bei dem von der Beschwerdeführerin mehrfach zitierten Schriftstück (von der Beschwerdeführerin als „Erlass“ und „Verordnung“ bezeichnet) der Abteilung Baurecht und Raumplanung des Amtes der Vorarlberger Landesregierung mit der Zahl VIIa-10.00 lediglich um ein Schreiben zum Thema „Ferienwohnungsbestimmungen“ handelt. Dieses Schreiben entfaltet keine Bindungswirkung für die belangte Behörde oder das Landesverwaltungsgericht.

Gemäß der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 23.11.2010, 2009/06/0013, RS 1 und 3) ist zur Interpretation der Wendung der gewerblichen Beherbergung von Gästen im § 16 Abs 2 zweiter Satz RPG das in der Rechtsprechung zum Begriff der „Beherbergung von Gästen “ bzw der „Beherbergung von Fremden“ im Zusammenhang mit der Beurteilung eines Gastgewerbes nach § 111 Abs 1 Z 1 GewO 1994 entwickelte Verständnis heranzuziehen. Liegt eine gewerbliche Beherbergung von Gästen im dargestellten Sinn oder eine Privatzimmervermietung vor, ist gem § 16 Abs 2 letzter Satz RPG 1996 in einem nächsten Schritt zu prüfen, ob Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, eingeräumt werden. Werden derartige Verfügungsrechte eingeräumt, liegt – unabhängig von den bisherigen, auf der GewO 1994 basierenden Ausführungen – (jedenfalls auch) keine gewerbliche Beherbergung iSd Vlbg RPG 1996 vor. Das Vorliegen von gastgewerblicher Beherbergung ist schon dann ausgeschlossen, wenn unübliche Nutzungsrechte auch nur für einen Teil des Jahres eingeräumt werden und im Rest des Jahres die Vermietung im Rahmen der gastgewerblichen Beherbergung erfolgt.

Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage (Gesetz über eine Änderung des RPG), Beilage 35/2014 (zu den Sitzungsberichten des XXX. Vorarlberger Landtages), führen dazu auf Seite 5 Folgendes aus:

„Beim Investorenmodell – der Wohnungseigentümer stellt seine Wohnung vertraglich einem Dritten für gewerbliche Beherbergungszwecke zur Verfügung – ist eine Eigennutzung der betreffenden Wohnung (als Eigentümer) nicht möglich. Dies schließt nicht von vornherein aus, dass die Wohnung gegebenenfalls wie ein normaler Gast im Rahmen der gastgewerblichen Beherbergung genutzt werden kann. Wenn einem Wohnungseigentümer eine Wohnung – bei Verfügbarkeit gegebenenfalls auch seine eigene Wohnung – als Gast zur Nutzung unter den üblichen Rahmenbedingungen überlassen wird, so stellt dies dann kein Verfügungsrecht dar, das über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgeht, wenn dabei sichergestellt ist, dass die betreffende Person gleich wie jeder sonstige Gast üblicherweise behandelt wird und er daher die betreffende Wohnung (nur) wie ein normaler Gast nutzen darf (so muss sich zB die betreffende Person wie jeder Gast für seinen Aufenthalt anmelden und darf kein Mitspracherecht auf die personelle Auswahl der Wohnungsbenutzer haben).“

Die Beschwerdeführer beabsichtigt ihre Wohnung einem Dritten zu vermieten (Betreiber), damit dieser die Wohnung an ständig wechselnde Gäste vermietet. Gleichzeitig hat sie baurechtlichen den Antrag gestellt, dass sie und ihre Familienangehörigen ihre Wohnung sechs Wochen selbst nutzen dürfen (maximal drei Wochen am Stück), wobei die Buchung über den Betreiber erfolgt und ein verringertes Entgelt für die Nutzung gezahlt wird (Nachlass von ca 20 %).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl VwGH 23.11.2010 2009/06/0013) ist die Frage, ob eine gewerbsmäßige Beherbergung anzunehmen ist, unter Bedachtnahme auf alle Umstände des Einzelfalles zu beantworten und zwar im Besonderen unter Bedachtnahme auf Gegenstand des Vertrages (bloß Schlafstelle und Wohnraum und dessen Umfang), Dauer des Vertrages, Verabredung in Ansehung von Kündigung und Kündigungsfristen, Nebenverabredung über Beistellung von Bettwäsche und Bettzeug, über Dienstleistungen, wie Reinigung der Haupt- und der Nebenräume, der Bettwäsche, der Kleider usw. des Mieters, Beheizung udgl. sowie auch die Art und Weise, in welcher sich der Betrieb nach außen darstellt. Eine den Begriff der Beherbergung zuzuordnende Tätigkeit liegt dann vor, wenn gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum damit üblicherweise im Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden. Dazu ist erforderlich, dass das aus dem Zusammenwirken aller Umstände sich ergebende Erscheinungsbild ein Verhalten des Vermieters der Räume erkennen lässt, das – wenn auch in beschränkter Form – eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinne einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes verrät. Dabei genügt bereits ein relativ geringes Ausmaß an für die Beherbergung typischen Dienstleistungen (vgl VwGH 23.06.2010, 2008/06/0200). Liegen derartige für die Beherbergung typischen Dienstleistungen vor, so nimmt der Verwaltungsgerichtshof eine gewerbliche Beherbergung von Gästen im Sinne des § 111 Abs 1 Z 1 GewO an (vgl VwGH 23.11.2010, 2009/06/0013).

Wie unter Punkt 3.3. festgestellt wurde, wird die Wohnung einem Betreiber zur Vermietung an ständig wechselnde Gäste überlassen (zum vereinbarten Mietzins s sogleich). Dieser übernimmt ua die Vermarktung, den kompletten Gästeservice – eine Person des Betreibers befindet sich tagsüber im Nahebereich und kann im Bedarfsfall in einer angemessenen Zeit vor Ort sein – und bietet den Gästen die gebuchten Leistungen (zB Wäscheservice) an.

Zu prüfen ist, ob sich die Beschwerdeführerin im Betreibervertrag („Mustervertrag“) Verfügungsrechte vorbehalten hat, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen.

Auch wenn der „Mustervertrag“ noch nicht unterfertigt ist und es sich die Beschwerdeführerin offen hält mit welchem Betreiber sie den Vertrag abschließt, ist dieser inhaltlich Verfahrensgegenstand und legt die Rahmenbedingungen fest. Ansonsten wäre es weder der Behörde noch dem Verwaltungsgericht möglich zu prüfen, ob sich die Beschwerdeführerin vertraglich Verfügungsrechte vorbehält.

Im „Mustervertrag“ hat sich die Beschwerdeführerin Verfügungsrechte vorbehalten: So hat sie sich ua vorbehalten, dass sie schriftlich mit dem Betreiber vereinbaren kann, dass nicht sämtliche Ferienwochen verkauft werden (s Punkt 3.3., Mustervertrag Punkt D. v)). Sie hat sich weiters vorbehalten, dass sie selbst Gäste vermitteln darf und hierfür eine Provision erhält (s Punkt 3.3., Mustervertrag Punkt D.). Sie hat somit Einfluss darauf, welche Gäste ihrer Wohnung mieten und erhält hierfür sogar zusätzlich zur Miete noch ein Entgelt (Provision).

Die Beschwerdeführerin hat sich für die beantragte Eigennutzung von sechs Wochen im Jahr (davon drei Wochen am Stück) Sonderkonditionen (ca 20 % Nachlass) herausgenommen. Durch die gewählte Mietzinskalkulation erhält sie sogar noch Einnahmen von ihrer eigenen Buchung (s sogleich).

Schon die eben genannten Punkte stellen Verfügungsrechte dar, die über übliche Verfügungsrechte eines normalen Gastes hinausgehen.

Beim Mietzins wurde vereinbart, dass dieser nur bei Vermietung der Wohnung zu entrichten ist (s Punkt 3.3.). Der Mieter zahlt nur für den Fall, dass die Wohnung vermietet wird, ein Entgelt an den Vermieter (Beschwerdeführerin). Somit trägt die Beschwerdeführerin als Vermieterin das Betriebsrisiko (teilweise) mit. Dieser Umstand lässt darauf schließen, dass der Betreiber bloß im Auftrag des Wohnungseigentümers tätig wird.

All diese Punkte stellen Verfügungsrechte der Beschwerdeführerin dar, die über herkömmliche Rechte eines üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen.

Im vorliegenden Fall fehlt es an einer Ferienwohnungswidmung. Aufgrund der oben angeführten Verfügungsrechte liegt kein klassischer Beherbergungsvertrag vor (vgl § 16 Abs 2 RPG in der oben zitierten Fassung). Das beantragte Bauvorhaben widerspricht dem Raumplanungsgesetz. Der Beschwerde war aus diesem Grund keine Folge zu geben und der angefochtene Bescheid war zu bestätigen.

Es ist nicht Sache des Gerichtes der Beschwerdeführerin durch Auflagen oder Bedingungen Änderungen des eingereichten Projektes (insbesondere des „Mustervertrages“) vorzuschreiben, um das Projekt „bewilligungsfähig“ zu machen. Vielmehr hat das Gericht ausschließlich den vorliegenden Bauantrag zu prüfen.

6. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.