Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-59/2025-R19

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2026:LVwG.318.59.2025.R19

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch den Richter Mag. Manuel Fleisch über die Beschwerde der M, U, vertreten durch die Rechtsanwälte Mandl GmbH, Feldkirch, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 20.06.2025, Zl X, betreffend Zurückweisung eines Bauantrages, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde der Antrag der Beschwerdeführerin auf Erteilung der Baubewilligung für die Verwendungsänderung des mit den Bescheiden der Bezirkshauptmannschaft B vom 03.08.2022 und 12.12.2023 genehmigten Objektes (Errichtung eines Appartementhotels in ) gemäß § 13 Abs 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes in Verbindung mit § 24 Abs 2 und 3 des Baugesetzes zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, dass sie mit dem Antrag vom 08.04.2025 sowie den näheren Ausführungen dazu mit Eingabe vom 26.05.2025 um baurechtliche Bewilligung für eine sich aufgrund der erfolgten Wohnungseigentumsbegründung allenfalls ergebende wesentliche Verwendungsänderung angesucht habe. Die Beschwerdeführerin habe in ihrem Antrag ausführlich und detailliert dargelegt, wie das baurechtlich mit Bescheiden vom 03.08.2022 und 12.12.2023 bereits bewilligte Appartementhotel, bei dem es zu keinen planlichen Änderungen gegenüber den angeführten Baubewilligungen kommen soll, verwendet werden soll.

Die von der Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Eingaben gemachten Angaben würden dabei bei weitem das ansonsten für Baueingaben seitens der belangten Behörde als auch von anderen Baubehörden verlangte Ausmaß für eine Bau- und/oder Verwendungsbeschreibung übersteigen. In diesen Eingaben sei explizit festgehalten worden, dass das gegenständliche Appartementhotel ungeachtet der und unabhängig von den Eigentumsverhältnissen an den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten jedenfalls als einheitlicher Hotelbetrieb geführt und betrieben werden soll; dies, um einerseits eine der gegebenen Flächenwidmung als „Freifläche Sondergebiet – Hotel“ und andererseits, um eine dem mit der Gemeinde B abgeschlossenen Raumplanungsvertrag entsprechend Nutzung sicherstellen zu können. Um diese einheitliche Nutzung als Appartementhotel im Sinne der Gewerbeordnung sicherstellen zu können, würden alle Nutzungsrechte an den Wohnungseigentumseinheiten an eine einheitliche Betreiberin übertragen. Diese Betreiberin führe das Appartementhotel sodann als gewerblichen Beherbergungsbetrieb in eigenem Namen und auf eigene Rechnung.

Die beim gegenständlichen Appartementhotel beabsichtigte Nutzung und Verwendung bestehe demnach in der Vermietung der Gästeeinheiten an ständig wechselnde Gäste im Rahmen eines gastgewerblichen Beherbergungsvertrages. Dies stelle die einzige beabsichtigte und auch den gegenständlichen Eingaben zugrunde gelegte Nutzungsart dar. Eine Nutzung bspw als Haupt- oder Zweitwohnsitze, als Ferienwohnung, als Produktionsstätte oder als Ladengeschäft sei weder Gegenstand der verfahrensgegenständlichen Eingaben noch sonst irgendwie beabsichtigt.

Eine Verwendung des gegenständlichen Appartementhotels im Sinne der gegebenen Flächenwidmung werde insbesondere auch durch den vorgelegten Betreibervertrag sichergestellt. Im Rahmen der Führung des gegenständlichen einheitlichen Hotelbetriebes komme den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Einheiten keine Rolle zu. Das gegenständliche Appartementhotel werde einzig und allein vom einheitlichen Betreiber betrieben. Die Eigentümer der einzelnen Einheiten hätten keinerlei Einfluss auf die Betriebsführung durch den einheitlichen Hotelbetreiber. Auch hätten die Eigentümer der einzelnen Einheiten keinerlei Verfügungsrechte, die über einen allfälligen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen würden, wobei vertraglich mehrfach und wiederholt klar- und sichergestellt sei, dass keine der Einheiten zu keinem Zeitpunkt als Ferienwohnung im Sinne des Raumplanungsgesetzes verwendet werden dürfe und solle.

Es sei auch klargestellt worden, dass die Auswahl des Betreibers als auch Mitspracherechte im Zusammenhang mit über die ordentliche Verwaltung hinausgehenden Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen keinerlei Verfügungsrechte darstellen würden, die über einen üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen.

Nach der – verfehlten – Rechtsauffassung der belangten Behörde handle es sich bei den Eingaben vom 08.04.2025 und 26.05.2025 um eine Beschreibung, die nicht einer gemäß § 24 Abs 2 und Abs 3 lit b des Baugesetzes im Verfahren erforderlichen Verwendungsbeschreibung entspreche. Dies werde im Wesentlichen auch damit begründet, dass in diesen Eingaben auch rechtliche Ausführungen und Beurteilungen enthalten seien, weshalb diese (Verwendungs-)Beschreibung nicht mit einem Genehmigungsvermerk versehen werden könne.

Dazu ist festzuhalten, dass weder dem Baugesetzes noch der Baueingabeverordnung eine Bestimmung entnommen werden könne, wonach eine Verwendungsbeschreibung eines Bauvorhabens nur solcher Art ausgestaltet sein dürfe, dass diese von der Behörde wortwörtlich ihrem Bescheid zugrunde gelegt werden könne und von dieser nur noch abgestempelt werden müsse, ohne den entscheidungswesentlichen Sachverhalt und die entscheidungswesentlichen Grundlagen eigens in den Bescheid aufzunehmen und in diesem eigenständig zu erfassen. Weder das Baugesetz noch die Baueingabeverordnung würden ein Verbot enthalten, wonach es einer Antragstellerin untersagt sein soll, ihre Rechtsauffassung im Rahmen eines Bauantrages und einer Verwendungsbeschreibung über eine vermeintliche Verwendungsänderung der Behörde gegenüber kundzutun.

Wenn darüber hinaus seitens der belangten Behörde angeführt werde, wonach in den Eingaben der Beschwerdeführerin keine weiteren Angaben darüber gemacht würden, „wie eine den raumplanungsrechtlichen Vorgaben entsprechende Verwendung realisiert und sichergestellt werden soll, insbesondere auch zu einer entsprechenden Handhabe des Betreibers für den Fall, dass eine Einheit (aus welchen Gründen auch immer, beispielsweise Zwangsversteigerung, längere Abklärungen im Falle eines Erbes etc) vorübergehend oder auch für längere Zeit dem Betrieb entzogen ist oder für den Fall (auch größerer) Reparaturen", ist dem zum einen unter Hinweis auf das Erkenntnis des LVwG vom 25.03.2025, Zl LVwG-318-58/2024-R9 entgegenzuhalten, dass es für die Erteilung der baurechtlichen Genehmigung nicht von Bedeutung sei, ob ein in einem Bauwerk etablierter Betrieb auf Dauer betrieben werden könne. Klar sei jedenfalls, dass ausschließlich ein gastgewerblicher Beherbergungsbetrieb Gegenstand der erteilten baurechtlichen Bewilligung und auch der verfahrensgegenständlichen beantragten Verwendungsänderung sei. Sollte der Hotelbetrieb tatsächlich einmal – aus welchen Gründen auch immer – beendet werden, würde das mit Sicherheit nicht bedeuten, dass eine andere Nutzung möglich wäre, denn die gegenständlichen Appartements dürften unzweifelhaft aufgrund der bestehenden rechtskräftigen Bewilligungen und auch auf Basis der beantragten verfahrensgegenständlichen Verwendungsänderung ausschließlich im Rahmen eines gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes genutzt werden. Ein allfälliger Leerstand des Appartementhotels oder einzelner Einheiten sei jedoch aus baurechtlicher Sicht unerheblich. Dasselbe gelte im Fall des Verkaufs von einzelnen Appartements (vgl dazu wiederum das Erkenntnis des LVwG vom 25.03.2025, Zl LVwG-318-58/2024-R9).

Zum anderen habe die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 26.05.2025 dargelegt, dass zur weiteren Absicherung der Vermietung an ständig wechselnde Gäste im Rahmen eines einheitlichen gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes als weitere Maßnahmen auch eine weitere Nutzungsbeschränkung im Wohnungseigentumsvertrag eingefügt werde und zudem im Rahmen einer „Vereinbarung betreffend die Benützung von verfügbaren allgemeinen Teilen und der Wohnungseigentumseinheiten“, welche grundbücherlich angemerkt werde und damit Publizität genieße, zusätzlich zu den bereits im vorgelegten Betreibervertrag und in den der belangten Behörde bekannten Kaufverträgen vorgesehenen Verpflichtungen zivilrechtlich ergänzend (auch für alle zukünftigen Eigentümer) sicher- und außer Streit gestellt werde, dass sämtliche Einheiten des gegenständlichen Appartementhotels ausschließlich im Rahmen eines einheitlichen gastgewerblichen Beherbergungsbetriebes (Appartementhotel) und damit in Übereinstimmung mit der gegebenen Flächenwidmung genutzt werden dürften.

Zusammenfassend sei sohin festzuhalten, dass seitens der Beschwerdeführerin entgegen den anderslautenden Behauptungen der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid sehr wohl konkret und ausreichend detailliert dargelegt worden sei, wie das verfahrensgegenständliche Appartementhotel verwendet werden solle. Auch sei von der Beschwerdeführerin ausführlichst, nachvollziehbar und über das gemäß Baugesetz und Baueingabeverordnung erforderliche Ausmaß hinaus dargelegt worden, wie eine Nutzung entsprechend der antragsgegenständlichen Nutzungsart „Vermietung der Gästeeinheiten an ständig wechselnde Gäste im Rahmen eines gastgewerblichen Beherbergungsvertrages“ sichergestellt werden solle. Es sei nicht und könne auch gar nicht Aufgabe eines Bauverfahrens sein, durch eine Baubewilligung eine betriebswirtschaftlich orientierte Betriebsführung im Rahmen eines Gästebeherbergungsgewerbes nach der Gewerbeordnung sicherzustellen. Es sei auch nicht Aufgabe eines Bauverfahrens, zu beurteilen, ob die vorgesehene Organisation eines Hotelbetriebes funktioniere oder tauglich sei, um dieses Hotel auf Dauer betriebswirtschaftlich führen zu können. Es sei im Rahmen der Eingaben der Beschwerdeführerin ausreichend detailliert dargelegt worden, dass das gegenständliche Appartementhotel einzig und allein im Rahmen der Nutzungsart „Vermietung der Gästeeinheiten an ständig wechselnde Gäste im Rahmen eines gastgewerblichen Beherbergungsvertrages“ verwendet und betrieben werden solle.

Wie nun dieser stattfindende Hotelbetrieb im Einzelnen ausgestaltet werde, also bspw ob die abreisenden Gäste ihre Zimmer bis 10:00 Uhr oder 11:00 Uhr verlassen müssten, ob die anreisenden Gäste ihre Zimmer ab 14:00 Uhr oder ab 15:00 Uhr beziehen könnten oder ob die Reinigung der Apartments morgens, mittags, oder nachmittags erfolge, wie und wo die Appartements bei Gästen beworben und zu welchen Preisen diese schlussendlich angeboten würden, etc sei nicht Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens und seien derartige Beschreibungen des konkret stattfindenden Hotelbetriebes bis dato auch noch nie Gegenstand eines baurechtlichen Bewilligungsverfahrens für irgendeinen Hotelbetrieb in Vorarlberg gewesen.

Abgesehen davon hätte die belangte Behörde, sollte sie die von ihr genannten Angaben und Absicherungen tatsächlich für erforderlich erachten, auch im Rahmen von Auflagen eine dauerhafte Nutzung entsprechend der gegebenen Flächenwidmung sicherstellen können und müssen und hätte sie den gegenständlichen Bauantrag auch aus diesem Grunde nicht zurückweisen dürfen.

3. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 03.08.2022, Zl X, wurde der K, S, für die Errichtung von Appartementhäusern auf GST-NR xxxx, GB B, die naturschutzrechtliche Bewilligung, die Baubewilligung und die gewerberechtliche Genehmigung erteilt. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das Baugrundstück im Miteigentum von M Z sowie S B. Eine Parifizierung war nicht gegeben und auch nicht geplant. Es war beabsichtigt, dass die Appartements durch die Eigentümer und mit Unterstützung eines örtlichen Betreibers an ständig wechselnde Gäste im Rahmen eines gastgewerblichen Beherbergungsvertrags gewerblich vermietet werden.

Mit Bescheid der belangten Behörde vom 12.12.2023, Zl X, wurde der K die Baubewilligung und die gewerberechtliche Genehmigung für Planabweichungen erteilt. Mit diesem Bescheid wurde neben anderen baulichen Maßnahmen das Heizsystem geändert, das ursprünglich geplante Schwimmbad im Dachgeschoss entfiel, die Gästeeinheiten wurden auf 15 statt 13 erhöht und mit Saunas ausgestattet. Die Verwendung wurde nicht geändert.

Mit Beschluss des Bezirksgerichts B vom 16.11.2023 wurde am GST-NR xxxx, GB B, Wohnungseigentum begründet. Dies war vor Inkrafttreten des LGBl Nr 57/2023 mit Datum vom 08.12.2023. Zwischenzeitig ist die Beschwerdeführerin Alleineigentümerin sämtlicher Wohnungseigentumsanteile der GST-NR xxxx, GB B.

Das GST-NR xxxx, GB B, ist laut dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde B als „Freifläche Sondergebiet-Hotel“ gewidmet.

3.2. Die belangte Behörde hat mit Bescheid vom 29.11.2024, Zl X, gemäß § 39 Abs 1 Baugesetz gegenüber der Beschwerdeführerin die sofortige Einstellung der Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes auf GST-NR xxxx, GB B, verfügt. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das bewilligte Bauvorhaben durch die Begründung von Wohnungseigentum eine wesentliche Verwendungsänderung erfahren habe, was gemäß § 18 Abs 1 lit b BauG bewilligungspflichtig sei. Da keine Bewilligung für die wesentliche Verwendungsänderung vorliege, sei die Einstellung der Bauarbeiten gemäß § 39 Abs 1 BauG zu verfügen gewesen. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde. Mit Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes vom 17.03.2025, Zl LVwG-318-112/2024-R8 und LVwG-318-11/2025-R8, wurde der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt. Der VwGH hat die gegen dieses Erkenntnis erhobene Revision mit Beschluss vom 23.05.2025, Zl Ra 2025/06/0156, zurückgewiesen.

3.3. Mit Eingabe vom 08.04.2025 hat die Beschwerdeführerin beantragt, „die sich aus dem Umstand, dass am 16.11.2023 Wohnungseigentum begründet wurde und die Vermietung der Appartements nicht durch die Eigentümer, sondern durch einen einheitlichen Hotelbetreiber erfolgen soll, allenfalls ergebende Verwendungsänderung“ baurechtlich zu bewilligen.

Die belangte Behörde teilte der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 05.05.2025 hinsichtlich des Bauantrages vom 08.04.2025 Folgendes mit:

„Ein weiterer Antrag (in Form eines Eventualantrages) wurde dahingehend gestellt, die Behörde möge „die sich aus dem Umstand, dass am 16.11.2023 Wohnungseigentum begründet wurde und die Vermietung der Appartements nicht durch die Eigentümer, sondern durch einen einheitlichen Hotelbetreiber erfolgen soll, allenfalls ergebende Verwendungsänderung – erforderlichenfalls unter Vorschreibung von Auflagen – baurechtlich bewilligen“.

Damit ist nun zwar ein Bauantrag für die Änderung der Bewilligung formell gestellt, es handelt sich jedoch in Ihrer Eingabe vom 08.04.2025 um eine Kombination von rechtlichen Ausführungen und einer Beschreibung, die nicht einer im Verfahren erforderlichen Verwendungsbeschreibung im Rahmen der vorzulegenden Plan- und Beschreibungsunterlagen entspricht. Ein Betreibervertrag kann in Ergänzung zu dieser gesondert vorzulegenden Betriebsbeschreibung (nur) als Beweismittel dienen. Es ist daher im jetzigen Zeitpunkt nicht ausreichend dargelegt, wie eine den raumplanungsrechtlichen Vorgaben (insbesondere der bestehenden Widmung „Freifläche Sondergebiet Hotel“) entsprechende Verwendung realisiert und sichergestellt werden soll. Es ist jedoch die ausschließliche Aufgabe des Antragstellers, den Verfahrensgegenstand eines Baubewilligungsverfahrens festzulegen. Dies bedeutet, dass die konkret beabsichtigte Verwendung des Gebäudes detailliert zu beschreiben ist, dass die Vereinbarkeit dieses Vorhabens mit dem gegebenen rechtlichen Rahmen nachvollziehbar überprüft werden kann. Diesen Anforderungen wird das Schreiben vom 08.04.2025 nicht gerecht. Sollte auch eine bauliche Änderung beabsichtigt sein, wären auch Planunterlagen, die der BaueingabeVO entsprechen, vorzulegen.

Für die Verbesserung des Antrages wird hiermit gemäß § 13 Abs 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes eine Frist von einem Monat ab Erhalt dieses Schreibens eingeräumt. Sollte diese Frist fruchtlos verstreichen, wäre der Antrag seitens der Bezirkshauptmannschaft B zurückzuweisen.“

4. Dieser Sachverhalt ergibt sich aus dem Behördenakt und ist unstrittig.

5.1. Für den gegenständlichen Fall sind folgende Bestimmungen des Baugesetzes (BauG), LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 21/2025, maßgeblich

㤠18

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Einer Baubewilligung bedürfen

a)die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden; ausgenommen sind jene kleinen Gebäude, die nach § 19 lit. a bis c nur anzeigepflichtig sind, weiters Gebäude, soweit es die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens betrifft und die insofern nach § 19 lit. d nur anzeigepflichtig sind;

[...]

§ 21

Inhalt und Form der Pläne und Beschreibungen

(1) Die Landesregierung hat Inhalt, Maßstab und Form der aufgrund dieses Gesetzes erforderlichen Pläne und Beschreibungen durch Verordnung festzulegen; sie kann allenfalls auch nähere Vorschriften zu Anforderungen an Datenträger, Datenübermittlung und Datensicherheit erlassen. Hiebei ist auch zu bestimmen, welche Unterlagen für eine Vorprüfung nach § 23 ausreichen.

(2) In der Verordnung nach Abs. 1 ist näher zu bestimmen, bei welchen Bauvorhaben ein Energieausweis erforderlich ist und welche Inhalte und welche Form der Energieausweis aufzuweisen hat; weiters ist zu bestimmen, welche fachlichen Anforderungen die Personen, die Energieausweise ausstellen, erfüllen müssen. Die Erfordernisse der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in der Fassung der Richtlinie (EU) 2018/844 sind zu berücksichtigen.

(3) Wenn aus den nach Abs. 1 vorgeschriebenen Unterlagen allein nicht beurteilt werden kann, ob das Bauvorhaben den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht, sind auf Verlangen der Behörde weitere Nachweise zu erbringen.

§ 24

Bauantrag

(1) Die Erteilung der Baubewilligung ist bei der Behörde schriftlich zu beantragen.

(2) Der Bauantrag hat Art, Lage, Umfang und die beabsichtigte Verwendung des Bauvorhabens anzugeben.

(3) Dem Bauantrag sind anzuschließen

a)die Zustimmung des Eigentümers bzw. Bauberechtigten, sofern die antragstellende Person nicht selbst Eigentümer des Baugrundstückes oder bauberechtigte Person ist;

b)die zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Pläne, Berechnungen und Beschreibungen;

c)der Nachweis einer rechtlich gesicherten Verbindung des Baugrundstückes mit einer öffentlichen Verkehrsfläche gemäß § 4 Abs. 2;

d)ein Verzeichnis der Nachbarn unter Angabe der Anschrift;

e)bei Bauvorhaben betreffend eine dem Wetten- oder Glücksspielrecht unterliegende Betriebsstätte der Nachweis der für die Tätigkeit erforderlichen Berechtigung nach Wetten- oder Glücksspielrecht.“

Auf der Grundlage von § 21 Abs 1 BauG hat die Landesregierung die Baueingabeverordnung erlassen. § 1 Baueingabeverordnung, LGBl Nr 62/2001, idF LGBl Nr 23/2023, lautet auszugsweise:

㤠1

Bauantrag

[...]

(3) Dem Bauantrag sind anzuschließen:

b)Pläne nach § 2, eine Baubeschreibung nach § 3 sowie die zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Berechnungen,

[...]

(5) Wenn aus den nach den §§ 2 und 3 vorgeschriebenen Unterlagen allein nicht beurteilt werden kann, ob das Bauvorhaben den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht, sind auf Verlangen der Behörde weitere Nachweise (z.B. skizzenhafte Ansichten, Modelle oder Schaubilder des umliegenden Baubestandes einschließlich des Bauvorhabens, Detail- und Konstruktionspläne, statische Berechnungen, Prüfbescheinigungen u.dgl.) zu erbringen.

[...]“

Gemäß § 13 Abs 3 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) ermächtigen Mängel schriftlicher Anbringen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr von Amts wegen unverzüglich deren Behebung zu veranlassen und kann dem Einschreiter die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist mit der Wirkung auftragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist zurückgewiesen wird. Wird der Mangel rechtzeitig behoben, so gilt das Anbringen als ursprünglich richtig eingebracht.

5.2. Mit Schreiben vom 05.05.2025 erteilte die belangte Behörde der Beschwerdeführerin gemäß § 13 Abs 3 AVG einen Verbesserungsauftrag. Begründet wurde dieser damit, dass dem Antrag vom 08.04.2025 nicht hinreichend zu entnehmen sei, wie die beabsichtigte Verwendung des Bauvorhabens den raumplanungsrechtlichen Vorgaben, insbesondere der Widmung „Freifläche Sondergebiet Hotel“, entspreche und wie deren Einhaltung sichergestellt werden solle.

Nach den maßgeblichen Bestimmungen des Baugesetzes in Verbindung mit der Baueingabeverordnung hat ein Bauantrag jedenfalls eine Baubeschreibung zu enthalten (siehe § 24 Abs 3 lit b BauG iVm § 1 Abs 3 lit b Baueingabeverordnung). Weder das Baugesetz noch die Baueingabeverordnung legen jedoch im Einzelnen fest, welche raumplanungsrechtlichen Inhalte eine Baubeschreibung konkret zu enthalten hat.

Reichen die gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen nicht aus, um die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften beurteilen zu können, ist die Behörde jedoch berechtigt, weitere Nachweise zu verlangen (siehe § 21 Abs 3 BauG, § 1 Abs 5 Baueingabeverordnung).

5.3. Das Fehlen erforderlicher Unterlagen kann grundsätzlich einen Mangel im Sinne des § 13 Abs 3 AVG darstellen und die Behörde zur Erteilung eines Verbesserungsauftrages ermächtigen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Verbesserungsauftrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Nur in diesem Fall kann die Nichtbefolgung die Rechtsfolge der Zurückweisung des Antrages nach sich ziehen.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat ein Verbesserungsauftrag konkret und eindeutig anzugeben, welche vom Gesetz geforderten Eigenschaften dem Anbringen fehlen bzw welche Unterlagen oder Angaben zur Mängelbehebung beizubringen sind (vgl VwGH 30.10.2008, 2007/07/0075). Diese Anforderungen werden durch das verfahrensgegenständliche Schreiben vom 05.05.2025 nicht erfüllt.

Die belangte Behörde beschränkt sich darin im Wesentlichen auf den Hinweis, dass nicht ausreichend dargelegt sei, wie eine widmungskonforme Verwendung des Bauvorhabens realisiert und sichergestellt werden solle. Dem Schreiben lässt sich jedoch nicht mit der erforderlichen Klarheit entnehmen, welche konkreten Unterlagen, Beschreibungen oder Nachweise die Beschwerdeführerin vorzulegen gehabt hätte, um den behaupteten Mangel zu beheben und die angedrohte Zurückweisung abzuwenden.

Es wäre vielmehr Aufgabe der belangten Behörde gewesen, den behaupteten Mangel zu präzisieren und – gegebenenfalls unter Bezugnahme auf die einschlägigen bau- und raumplanungsrechtlichen Anforderungen – einen klaren und nachvollziehbaren Katalog jener Angaben oder Unterlagen zu erstellen, deren Nachreichung als erforderlich erachtet wurde.

Die bloße, allgemein gehaltene Aufforderung, darzulegen, wie eine den raumplanungsrechtlichen Vorgaben entsprechende Verwendung „realisiert und sichergestellt“ werden soll, stellt daher keinen den Anforderungen des § 13 Abs 3 AVG entsprechenden Mängelbehebungsauftrag dar. Sie war nicht geeignet, die Rechtsfolge der Zurückweisung des verfahrenseinleitenden Antrages wegen Unterlassung der Mängelbehebung zu tragen.

Der angefochtene Bescheid war daher bereits aus diesem Grund aufzuheben.

6. Die mündliche Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs 2 VwGVG entfallen, da bereits auf Grund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben war. Darüber hinaus hätte eine mündliche Verhandlung eine weitere Klärung der Rechtssache iSd § 24 Abs 4 VwGVG nicht erwarten lassen. Der EGMR hat im Übrigen im Hinblick auf Art 6 EMRK die Auffassung vertreten, dass eine Verhandlung nicht in jedem Fall geboten ist, und zwar insbesondere dann nicht, wenn – wie hier – keine Fragen der (maßgeblichen) Beweiswürdigung auftreten oder die (maßgeblichen) Tatsachenfeststellungen nicht bestritten sind, sodass eine Verhandlung nicht notwendig ist und das Gericht auf Grund des schriftlichen Vorbringens und der schriftlichen Unterlagen entscheiden kann.

7. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.