Texto completo

Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-302-8/2022-R18

Dokumenttyp: Entscheidungstext
Entscheidungsdatum: 08.09.2025
ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2025:LVwG.302.8.2022.R18

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Dr. Magdalena Honsig-Erlenburg über die Beschwerde der H, D, vertreten durch die Achammer Mennel Rechtsanwälte OG, Feldkirch, gegen den Bescheid der Gemeindevertretung der Gemeinde M vom 21.05.2022, Zl X, betreffend die Versagung einer Ausnahmebewilligung nach § 35 Abs 2 Raumplanungsgesetz hinsichtlich der Errichtung eines Appartementhauses auf GST-NRN xxxx und yyyy, beide KG M, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die in Spruchpunkt I. zitierte Rechtsgrundlage wie folgt zu lauten hat: „§ 35 Abs 2 und Abs 3 lit a und lit b des Raumplanungsgesetzes (RPG), LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 57/2023“.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde die von der Beschwerdeführerin beantragte Ausnahmebewilligung von der Verordnung der Gemeindevertretung der Gemeinde M über die Festlegung von Baunutzungszahlen und Höchstgeschosszahlen vom 19.10.2002, idgF, zur Errichtung eines Appartementhauses auf GST-NRN xxxx und yyyy, beide KG M, gemäß § 35 Raumplanungsgesetz, LGBl Nr 39/1996, idgF, versagt.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt sie im Wesentlichen vor, dass bereits am 21.04.2021 vom Raumplanungsausschuss beschlossen worden sei, den Antrag abzulehnen. In dieser Sitzung des Raumplanungsausschusses sei das Projekt vorgestellt worden. Im Protokoll dieser Sitzung sei festgehalten worden, dass der Vorsitzende die positive Stellungnahme des Landesgestaltungsbeirates zum geplanten Projekt verlesen habe. Es sei aber darauf hingewiesen worden, dass die Beurteilung nach Kriterien der architektonischen und räumlichen Einbindung sowie gestalterischen Kriterien im Hinblick auf das Orts- und Landschaftsbild erfolge. Baurechtliche Belange und damit verbundene Verordnungen würden unberücksichtigt bleiben. Vom Raumplanungsausschuss sei ohne weitere Prüfung die Nutzung „Appartementhaus“ als Investorenmodell gemäß § 16 RPG beurteilt und davon ausgegangen worden, das Objekt werde parifiziert und einzelne Wohnungen verkauft und als illegale Ferienwohnungen genutzt. Der Antrag sei deshalb einstimmig abgelehnt worden. Am 14.10.2021 sei es zu einer weiteren Sitzung des Raumplanungsausschusses gekommen. Im Protokoll dieser Sitzung sei wiederum auf den bereits in der Sitzung vom 21.04.2021 gefassten Beschluss verwiesen worden. Behandelt seien auch die zwischenzeitlich eingelangten Stellungnahmen der Nachbarn und die vorgelegten Unterlagen der Beschwerdeführerin worden. Es sei der „Beschluss“ der Sitzung vom 21.04.2021 vom Raumplanungsausschuss bestätigt worden. In der Gemeindevertretungssitzung vom 21.10.2021 sei unter Hinweis auf die Empfehlung des Raumplanungsausschusses der Antrag der Beschwerdeführerin auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach § 35 RPG abgelehnt worden. Die Beschwerdeführerin sei weder von der Sitzung des Raumplanungsausschusses am 14.10.2021 informiert worden, noch über den Beschluss der Gemeindevertretung vom 21.10.2021. Mit Schriftsatz vom 09.12.2021 sei Akteneinsicht beantragt und auf eine bescheidmäßige Erledigung gedrängt worden. In weiterer Folge seien die Stellungnahmen vom 16.03.2022 und 16.05.2022 erstattet worden. In der Stellungnahme vom 16.03.2022 seien weitere Unterlagen vorgelegt worden. Die Gemeindevertretung habe daher bereits am 21.10.2021 den Beschluss gefasst, der nunmehr Grundlage des Bescheides vom 21.05.2022 sei, obwohl das Ermittlungsverfahren noch nicht abgeschlossen gewesen sei, sondern nach Beschlussfassung erst Akteneinsicht und die Möglichkeit zur Stellungnahme eingeräumt worden sei. Die Entscheidung sei erst nach Abschluss des Ermittlungsverfahrens zu fällen. Wenn sich die Gemeindevertretung mit allen Unterlagen und auch Argumenten auseinandergesetzt und die Parteirechte, insbesondere das Recht der Akteneinsicht und Stellungnahme, nicht missachtet hätte, wäre sie zu einer gegenteiligen Entscheidung gelangt. Es wäre dem Antrag auf Gewährung der Ausnahmebestimmungen Folge gegeben worden, zumindest hätte aber die Gemeindevertretung in Wahrnehmung der ihr obliegenden Pflichten eine gutachterliche Stellungnahme einholen und die Parteienrechte der Beschwerdeführerin wahren müssen. Es liege daher ein wesentlicher Verfahrensmangel vor.

Erst aufgrund des Antrages vom 09.12.2021 und somit nach der Beschlussfassung der Gemeindevertretung am 21.10.2021 sei der Beschwerdeführerin Akteneinsicht gewährt und die Möglichkeit einer Stellungnahme eingeräumt worden. Entgegen dem Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde M vom 08.09.2021 sei daher der Beschwerdeführerin nicht Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen gegeben worden, sondern vielmehr die Parteienrechte missachtet worden. Entgegen den Ausführungen in diesem Schreiben sei auch nicht der maßgebende Sachverhalt der Gemeindevertretung vorgelegt, sondern diese unvollständig informiert worden.

Der Raumplanungsausschusses habe im Wesentlichen lediglich § 5 der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschoßzahlenverordnung zitiert, ohne auch nur ansatzweise eine Gewichtung vorzunehmen. Die Anführung des § 5 sei auch völlig einseitig und mit der bereits zuvor feststehenden Zielsetzung, den Antrag abzulehnen, erfolgt. So sei bereits das in § 5 der genannten Verordnung an erster Stelle genannte Ziel vom Raumplanungsausschuss nicht genannt und berücksichtigt worden, nämlich: Konzentration der Siedlungsentwicklung auf den infrastrukturell gut versorgten und effizient versorgbaren Kernraum (Talachse) und Bündelung des öffentlichen Lebens und der touristischen Infrastruktur (dh: Spielraum für eine maßvolle, auf die jeweilige Situation angepasste, bauliche Verdichtung in R, H und M; (auch kleinräumige) Durchmischung verträglicher Nutzungen; gestalterische Einbindung von Großprojekten in den Umgebungsraum; Weiterentwicklung der zentralen Ortsräume va von R, H und M zu öffentlichen Aufenthalts- und Kommunikationsräumen). Zu beurteilen wäre gewesen, ob das Bauprojekt den Zielen der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschoßzahlenverordnung der Gemeinde M, den in § 2 RPG genannten Raumplanungszielen, einem Landesraumplan und dem räumlichen Entwicklungsplan des K entgegenstehe (§ 25 RPG) bzw ob die beantragten Ausnahmebewilligungen den im räumlichen Entwicklungskonzept K festgelegten Grundsätzen und Entwicklungszielen sowie den in § 5 dieser Verordnung festgelegten Zielen zur räumlichen Entwicklung der Gemeinde M widersprechen würden (§ 6 der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschoßzahlenverordnung der Gemeinde M). Der Raumplanungsausschuss habe lediglich seine negative Stellungnahme durch Zitierung von Auszügen aus § 5 der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschoßzahlenverordnung begründet, wobei keine Wertung erfolgt sei. Die Stellungnahme des Raumplanungsausschusses sei auch unrichtig, im Sinne von unvollständig. Nicht berücksichtigt worden seien die ergänzende Stellungnahme des Architekt DI B M vom 28.07.2021, die Gebrauchserlaubnis des Amtes der Vorarlberger Landesregierung vom 29.12.2021, die Vereinbarung mit dem Amt der Vorarlberger Landesregierung vom 29.12.2021 betreffend die Gewährung von Abständen und die weitere Vereinbarung vom selben Tag betreffend die Baugrubensicherung. Es sei daher davon auszugehen, dass diese Unterlagen, welche dieser Stellungnahme angefügt seien, dem Raumplanungsausschuss gar nicht vorgelegen seien und somit auch nicht berücksichtigt worden seien. Diese Stellungnahme des Raumplanungsausschusses sei daher als Entscheidungsgrundlage nicht geeignet, da unvollständig. Die Beschwerdeführerin habe im Internet den Beschluss der Gemeindevertretungssitzung vom 21.10.2021 erheben müssen, da sie darüber nicht informiert worden sei. Dieser laute wie folgt: ,,Die H hat mit Schreiben vom 8.2.2021 eine Ausnahmegenehmigung gem. § 35 RPG für die Überschreitung der maximal zulässigen Baunutzungszahl und Höchstgeschoßzahl auf den Grundstücken Gst xxxx und yyyy KG M eingereicht. Grundlage bildet die geplante Errichtung eines Appartementhauses in der B gemäß den Planunterlagen der B Hutter Partners vom 21.4.2021 (.....). Die Gemeindevertretung beschließt auf Empfehlung des Raumplanungsausschusses einstimmig, den vorliegenden Antrag der H auf eine Ausnahmegenehmigung gemäß § 35 RPG für die Überschreitung der maximal zulässigen Baunutzungszahl (neu 90 %) sowie für die Überschreitung der Höchstgeschoßzahl (neu 5) auf den Grundstücken Gst xxxx und yyyy KG M abzulehnen. Der angeführten Begründung des Raumplanungsausschusses wird vollinhaltlich gefolgt( .... ).“

Wenn die Gemeindevertretung auf Grundlage der beiden Auszüge aus der Sitzung des Raumplanungsausschusses vom 21.04.2021 und 08.10.2021 entschieden habe, so sei die Gemeindevertretung falsch, nämlich im Sinne von unvollständig, informiert worden und sei daher gar nicht in der Lage gewesen, objektiv und richtig die Sachlage zu beurteilen und einen entsprechend positiven Beschluss zu fassen. Es liege daher ein eklatanter Verfahrensmangel vor, zumal vom entscheidenden Organ der Gemeinde M, nämlich der Gemeindevertretung, offenbar kein Ermittlungsverfahren durchgeführt und die Ergebnisse des Raumplanungsausschusses nicht entsprechend überprüft worden seien. Sie hätte bei inhaltlicher Befassung mit dem Entscheidungsgegenstand und dem Akt feststellen müssen, dass die Beschwerdeführerin in ihrem grundlegenden Recht auf Parteiengehör verletzt worden sei und eine Ergänzung des Ermittlungsverfahrens unumgänglich sei. In der Stellungnahme vom 16.03.2022 sei auch darauf hingewiesen worden, dass zu erheben sein werde, wer für die Information des Raumplanungsausschusses zuständig gewesen sei und wer für die Information der Gemeindevertretung und aus welchen Gründen keine vollständige Information erfolgt sei. Auch diesem Antrag sei nicht gefolgt worden.

Es werde daher beantragt, die Gemeindevertreter der Gemeinde M zur mündlichen Berufungsverhandlung zu laden, um zu klären, welche Informationen ihnen anlässlich der Sitzung vom 21.10.2021 von wem gegeben worden seien, wie lange die Befassung mit diesem Antrag gedauert habe, welche Informationen sie nachträglich erhalten hätten, warum sie nicht auf die Einhaltung der Parteienrechte der Beschwerdeführerin beharrten hätten und warum von ihnen keine weiteren Ermittlungen veranlasst worden seien.

Erstmals mit Schreiben des Bürgermeisters vom 24.02.2022 sei mitgeteilt worden, dass die Gemeindevertretung einen Beschluss gefasst habe. Es sei nicht mitgeteilt worden, welchen Inhalt dieser Beschluss gehabt habe und wann er gefasst worden sei. Die Antragstellerin sollte offenbar bewusst im Dunkeln gelassen werden. Die Gemeindevertretung sei verpflichtet, binnen sechs Monaten ab Antragstellung über die beantragten Ausnahmen mit Bescheid zu entscheiden, was rechtswidrig unterlassen worden sei. Es müsse davon ausgegangen werden, dass die Gemeindevertretung die Möglichkeit gehabt habe, in alle Unterlagen einzusehen. Es wäre für jedes Mitglied der Gemeindevertretung einfach feststellbar gewesen, dass kein geeignetes Ermittlungsverfahren durchgeführt worden sei, welches eine negative Stellungnahme zugelassen habe, zumal nicht nur sachverständige Stellungnahmen vorgelegen hätten, sondern auch eine positive Stellungnahme des Landesgestaltungsbeirates Vorarlberg. Dieser Stellungnahme sei im Raumplanungsausschuss mit der Begründung nicht gefolgt worden, es sei dort angeführt, dass baurechtliche Belange des Baugesetzes und seiner Verordnungen bei der Begutachtung nicht berücksichtigt würden. Dies stelle eine reine Scheinbegründung dar, die inhaltlich nicht verfange. Bei der Beurteilung von Ausnahmen nach § 35 Abs 2 RPG in Bezug auf die Anzahl der Geschoße und der Baunutzungszahl gehe es nicht im Ansatz um Belange des Baugesetzes bzw dazu ergangener Verordnungen. Diese Begründung zeige nichts anderes, als die Voreingenommenheit, mit der der Raumplanungsausschuss zugange gewesen. Die Stellungnahmen der Architekten würden inhaltlich überhaupt nicht behandelt, sondern lediglich lapidar erklärt, diese würden an der Ansicht des Raumplanungsausschusses nichts ändern. Im Schriftsatz vom 16.03.2022 seien daher die Befangenheit sämtlicher Gemeindevertreter, welche den Beschluss vom 21.10.2021 gefasst hätten, geltend gemacht worden. Zu diesem Antrag werde lediglich im Bescheid vermerkt, dass keine absoluten bzw auch keine relativen Befangenheitsgründe vorliegen bzw geltend gemacht würden. Auch diese Ansicht der Gemeindevertretung sei nicht richtig und wäre sehr wohl diesbezüglich ein Ermittlungsverfahren durchzuführen und von der hierfür berufenen Stelle darüber zu entscheiden gewesen.

Dem Raumplanungsausschuss habe bereits von Anbeginn an das Gutachten des Landesgestaltungsbeirates Vorarlberg vom 15.12.2020 vorgelegen. Die Begutachtung habe folgende Beurteilung ergeben: ,,Das Projekt kann sich aufgrund seiner Konzeption als gestaffelte Baufigur, seiner guten Proportionen und seinem sensiblen Material- und Fassadenbild sehr gut die bestehende Topografie und ins Landschaftsbild integrieren und entwickelt auch gemeinsam mit etwas weiter taleinwärts ausgeführten Wohnbauten (Arch. F) jeweils stimmige Situationen und so etwas wie ein gutes Vorbild, eine gute Sprache für weitere Interventionen in der Talschaft.“ Auflagen seien als nicht notwendig erachtet worden. Nachdem vom Raumplanungsausschuss ohne weitere Prüfung das Bauvorhaben als Investorenmodell beurteilt und die Ausnahmen abgelehnt worden sei, habe die Beschwerdeführerin weitere fachlich fundierte Beurteilungen/private Gutachten einzuholen versucht, um damit zu erreichen, dass sich der Raumplanungsausschuss bzw die letztendlich zuständige Gemeindevertretung mit diesen qualifiziert fachlichen Beurteilungen auseinandersetze. Prof. Mag. Arch. C B sei in seiner Stellungnahme vom 21.06.2021 zu folgendem Ergebnis gelangt: ,,Die hangseitige Bebauung an der B ist geprägt von kräftigen Volumen, ihrer Reaktionen auf den steilen Hang, ihrer Ausrichtung und auch der Bauform. Um den Ausdruck des Straßenraumes zu stärken, soll das Neue sich stark am Bestehenden orientieren, sich einfügen. Dies ist durch die Proportionierung, die vorgeschlagene Staffelung, die Ausrichtung der Satteldächer und der Materialwahl gewährleistet. Durch das sichtbare integrieren des Neuen kann eine begonnene, positive, städtebauliche Entwicklung weitergeführt werden, die in ihrer Konsequenz das zukünftige Ortsbild mitformen.“ Dipl. Arch. B M habe in seiner Stellungnahme vom 12.07.2021 ausgeführt: „In der fotorealistischen Darstellung B.20 vom B ist sehr gut ersichtlich, wie harmonisch sich das geplante Bauvorhaben in die Topografie der steil abfallenden Hangsituation unterhalt der B einfügt. Durch eine gekonnte Setzung von zwei zueinander gestaffelten, giebelständigen Holzhäuser, entsteht ein stimmiges Gesamtbild im Gemeindezentrum von M. Die beiden Appartementhäuser nehmen die dörfliche Struktur der umliegenden Bebauung auf und denken diese nachvollziehbar weiter. Die an diesem Ort sehr wichtige Durchlässigkeit der Hangsituation ist in hohem Maße gegeben. In der Höhenentwicklung orientieren sich die neuen Gebäude an der bestehenden, ein- bis zweigeschossigen Bebauung entlang der B. Aufgrund der steilen Hangsituation ergeben sich auf diese Wiese ein vier- bzw ein fünfgeschossiger Baukörper. Die beiden Appartementhäuser sind sehr gut auf die örtlichen Gegebenheiten abgestimmt, aus diesem Grund sind nur sehr geringfügige Anpassungen an das bestehende Gelände erforderlich. Die ausgewogene Fassadengestaltung, in Kombination mit einer hochwertigen Ausführung in Holz, stellen einen wertvollen Beitrag zum Bauen im alpinen Raum dar.“ Es würden somit drei Gutachten zum Bauprojekt vorliegen, die allesamt vorbehaltlos das Bauvorhaben aus fachlicher Sicht befürworten würden. Es sei ein Fall von Seltenheitswert, dass eine Gemeinde nicht einmal die Stellungnahme des Landesgestaltungsbeirates akzeptiere bzw zumindest eine gutachterliche Stellungnahme einhole, wenn ihr Raumplanungsausschuss eine andere Ansicht vertrete. Noch unverständlicher sei der Umstand, dass sich weder der Raumplanungsausschuss noch die Gemeindevertretung inhaltlich mit den Ausführungen auseinandergesetzt hätten. Dieses werde vom Raumplanungsausschuss als Vorbild für weitere Interventionen im Tal eingestuft. Von der Behörde wäre daher ein Gutachten einzuholen gewesen, was aber unterblieben sei, zumal der Raumplanungsausschuss von Vornherein eine ablehnende, voreingenommene Haltung gehabt habe, da er fälschlicherweise von einem Investorenmodell ausgegangen sei. Es sei daher das Verfahren mangelhaft geblieben, zumal das Gutachten des Landesgestaltungsbeirates und die fachlichen Stellungnahmen der beiden Architekten es erfordert hätten, dass eine fachlich fundierte Stellungnahme auf eben diesem Niveau in Form eines Gutachtens eingeholt hätte werden müssen. Bei Einholung eines derartigen Gutachtens oder zumindest bei einer ernsthaften inhaltlichen Auseinandersetzung mit den drei fundierten Gutachten wäre die Gemeindevertretung letztendlich zum klaren Ergebnis gekommen, dass die Ausnahmegenehmigungen zu erteilen seien.

Die rechtliche Beurteilung des angefochtenen Bescheides sei rechtswidrig und die Begründung nicht nachvollziehbar. Wenn die Gemeindevertretung die Ansicht vertrete, es sei kein raumplanungsrechtlich relevanter Grund, dass sich ein Bauvorhaben harmonisch ins Ortsbild einfüge, sei dies Beleg für die nicht an objektiven Maßstäben vorgenommene Beurteilung. Die rechtliche Beurteilung folge in weiten Teilen der Stellungnahme des Raumplanungsausschusses vom 08.10.2021. Es werde lediglich auf § 5 der Verordnung über die Festlegung von Baunutzzahlen und Höchstgeschosszahlen verwiesen und auszugsweise zitiert. Es erfolge aber keine Auseinandersetzung mit dieser Verordnung und bleibe unklar, welche Überlegungen der Entscheidung zugrunde gelegen hätten. Diese Verordnung werde auch unvollständig zitiert. So sei bereits das in § 5 der genannten Verordnung an erster Stelle genannte Ziel vom Raumplanungsausschuss und auch von der Gemeindevertretung nicht angeführt, nämlich: Konzentration der Siedlungsentwicklung auf den infrastrukturell gut versorgten und effizient versorbaren Kernraum (Talachse) und Bündelung des öffentlichen Lebens und der touristischen Infrastruktur (dh Spielraum für eine maßvolle, auf die jeweilige Situation angepasste, bauliche Verdichtung in R, H und M; (auch kleinräumige) Durchmischung verträglicher Nutzungen; Gestalterische Einbindung von Großprojekten in den Umgebungsraum; -Weiterentwicklung der zentralen Ortsräume va von R, H und M zu öffentlichen Aufenthalts- und Kommunikationsräumen). Zu beurteilen wäre gewesen, ob das Bauprojekt den Zielen der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschoßzahlenverordnung der Gemeinde M, den in § 2 RPG genannten Raumplanungszielen, einem Landesraumplan und dem räumlichen Entwicklungsplan des K entgegenstehe (§ 25 RPG) bzw ob die beantragten Ausnahmebewilligungen den im räumlichen Entwicklungskonzept K festgelegten Grundsätzen und Entwicklungszielen sowie den in§ 5 dieser Verordnung festgelegten Zielen zur räumlichen Entwicklung der Gemeinde M widersprechen würden (§ 6 der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschoßzahlenverordnung).

Voranzustellen sei, dass die Festlegung von Baunutzzahlen und Höchstgeschosszahlen dem Zwecke diene, eine verträgliche Bauführung aus raumgestalterischer Sicht zu gewährleisten. Entgegen der Ansicht im Bescheid sei dies vom Landesgestaltungsbeirat und den Architekten natürlich zentral berücksichtigt und mitbeurteilt worden. Es ist völlig unklar, was mit „die von der Antragstellerin ins Feld geführten Argumente sich überwiegend auf architektonische Aspekte beziehen“ gemeint sein solle. Die drei fachlichen Stellungnahmen würden sich nicht auf die Architektur des Projekts beziehen, sondern auf das Zusammenspiel des Projekts mit der Umwelt, somit die raumplanerischen Aspekte des Projektes. Dies scheine die Gemeindevertretung - mangels Auseinandersetzung - nicht erkannt zu haben.

Die Grundsätze und Ziele des § 5 der zitierten Verordnung würden alle für das geplante Projekt und damit die Genehmigung der Ausnahmen sprechen.

Die Siedlungsentwicklung solle auf den Kernraum konzentriert werden und dort das öffentliche Leben und die touristische Infrastruktur gebündelt werden. Es solle Spielraum für eine maßvolle, auf die jeweilige Situation angepasste, bauliche Verdichtung in R, H und M geben. Damit setze sich die Gemeindevertretung überhaupt nicht auseinander. Es werde zwar darüber spekuliert und lamentiert, dass aufgrund der „Investorenmodelle“ kein Siedlungsraum mehr verbleibe, jedoch außer Acht gelassen, dass gerade durch höhere Baunutzungszahlen und mehrere Geschoße dem Verbrauch von Boden entgegengewirkt werden könne. Es gelte somit ein raumgestalterisch verträgliches Projekt durch Ausnahmen zu ermöglichen und mit Grund und Boden haushälterisch umzugehen. Gerade dadurch werde der Schutz der Landschaft als Grundlage für Tourismus und Lebensqualität gesichert. Ausdrücklich werde als Ziel eine maßvolle, auf die jeweilige Situation angepasste, bauliche Verdichtung genannt, somit der haushälterische Umgang mit Grund und Boden. Mit einer derartigen Architektur werde auch die landschaftsgebundene Erholung und das Landschaftsbild gesichert. Der Raumplanung komme zentrale Bedeutung zu. Durch das Projekt werde aufgrund der hochwertigen Architektur und der hervorragenden Einbindung in die Landschaft diese als Grundlage für den Tourismus und die Lebensqualität geschützt. Landschaftsbildverträglichkeit sei Bestandteil der Grundsätze und Ziele. Durch die Gewährung der beantragten Ausnahme werde die Landschaft als Grundlage für Tourismus und Lebensqualität geschützt. Es handle sich um eine mit den Zielen der Raumplanung in völliger Übereinstimmung befindliche Planung. Ausdrücklich angeführt sei, dass Rahmenbedingungen für das Bauen in der Landschaft berücksichtigt werden müssten, wie Beachtung der Maßstäblichkeit, Besinnung auf traditionelle Gebäudeproportionen und Siedlungsmuster, Beachtung der Gebäudestellung im Gelände. ,,Mit dem Gelände bauen“(,,Häuser in den Hang bauen“); d.h. Beschränkung von Geländeveränderungen (Böschungen, Anschnitte, Stützmauern) auf das erforderliche Ausmaß. Bei gegenständlichem Projekt würden alle diese Grundsätze beachtet, ebenso wie die weiters genannte Rahmenbedingung, nämlich Verzicht auf „beunruhigende“ Bauformen und Gestaltungselemente. All dies sei vom Landesgestaltungsbeirat und den beiden Architekten berücksichtigt und bewertet worden. Demgegenüber seien die Ausführungen der Gemeindevertretung zu § 5 der Verordnung nur eine Aufzählung ohne Begründung und Wertung. Welcher Bedeutung solle den von der Gemeindevertretung ausdrücklich angeführten Kriterien, Freihalten sichtexponierter Hangbereiche von Störungen, Freihalten von Grünzügen, Grünverbindungen, Grünpuffern und Sichtbeziehungen, Sicherung von Naturvorrangflächen und von Vorrangflächen für die Landwirtschaft und die Entwicklung landschaftsbildverträglicher Siedlungsränder zukommen? Keine in Bezug auf gegenständliches Bauprojekt. Auch dies sei verkannt worden. Die Begründung sei rechtswidrig und von unzulässigen Spekulationen und Voreingenommenheit geleitet. Über weite Teile werde argumentiert, das Bauvorhaben würde nicht die räumliche Existenzgrundlage der Menschen nachhaltig sichern, sondern Gegenteiliges sei der Fall. Wirklich begründet werde dies nicht. Es hänge aber damit zusammen, dass die Gemeinde M - trotz gegenteiligem Projekt und Erklärung der Beschwerdeführerin - nach wie vor daran festhalte, die Beschwerdeführerin würde bei diesem Projekt Wohnungseigentum begründen und dann diese Wohnungseigentumseinheiten an Investoren verkaufen. Zur Klarstellung: Im geplanten Objekt sei eine gewerbliche Vermietung an ständig wechselnde Gäste vorgesehen. Es werde kein Wohnungseigentum begründet und sei auch kein Verkauf von Teilen der Liegenschaft, etc geplant. Dies zeige sich auch daran, dass für dieses Projekt Förderungen beantragt worden seien, die eine Behaltepflicht voraussetzen würden. Die Verordnung über die Festlegung von Baunutzungszahlen und Höchstgeschosszahlen sei kein Selbstzweck, sondern sollten nach § 35 RPG Ausnahmen möglich sein, wenn den Zwecken und Zielen der Raumplanung damit besser entsprochen werde, was der Fall sei. Die Gemeindevertretung habe daher ihr Ermessen rechtswidrig ausgeübt und ihre Entscheidung nicht entsprechend nachvollziehbar begründet. Tatsächlich liege eine Scheinbegründung vor, die nur die übernommene vorgefasste, falsche Meinung des Raumplanungsausschusses stützen solle.

3. Das Landesverwaltungsgericht hat eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender, für das gegenständliche Beschwerdeverfahren entscheidungsrelevante Sachverhalt steht fest (sämtliche nachfolgende GST-NRN beziehen sich auf die KG M):

3.1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Liegenschaften GST-NRN xxxx und yyyy. Diese Grundstücke sind im gültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde M als Baufläche Wohngebiet ausgewiesen.

3.2. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt die Errichtung eines Appartementhauses auf den Liegenschaften GST-NRN xxxx und yyyy zwischen den Bestandsbebauungen entlang der B in M.

Die Gesamtgeschoßfläche des geplanten Neubaus beträgt 1.354,50 m². Bei einer anrechenbaren Nettogrundstücksfläche von 1.515 m² und einer Gesamtgeschossfläche von 1.354,50 m² errechnet sich eine Baunutzungszahl von 89,41 %. Das verfahrensgegenständliche Gebäude weist fünf Geschosse auf.

3.3.1. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke liegen in einem Bereich, für den eine Verordnung der Gemeindevertretung der Gemeinde M über die Festlegung von Baunutzungszahlen und Höchstgeschosszahlen erlassen wurde. Das Vorhaben liegt in der Zone 3 der Verordnung.

In der Zone 3 gilt eine maximale Baunutzungszahl von 70 % und eine maximale Geschosszahl von drei. Somit kommt es beim geplanten Neubau des Appartementhaues zu einer Überschreitung der maximal zulässigen Baunutzungszahl sowie der Höchstgeschosszahl.

Die betreffenden Liegenschaften sind vom räumlichen Entwicklungskonzept 2012 der Gemeinde M erfasst.

3.3.2. Mit Antrag vom 08.02.2021 suchte die Beschwerdeführerin um die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von der Verordnung der Gemeindevertretung der Gemeinde M über die Festlegung von Baunutzungszahlen und Höchstgeschosszahlen vom 19.10.2002, idgF, zur Errichtung eines Appartementhauses auf GST-NRN xxxx und yyyy an.

3.4.1. Das Bauvorhaben befindet sich im steil abfallenden Gelände östlich der B im Ortsteil M, innerhalb des Siedlungsrandes. Diese leicht gekurvte Straße verläuft östlich und nahezu parallel zur W, die weiter zur K des Ortsteils führt. Die Umgebung ist geprägt durch die beidseitig der Straße platzierten Bebauungen, die sich in lockerer Anordnung entlang der B reihen. Eine bauliche Verdichtung lässt sich insbesondere um die K erkennen, welche sich westlich des Bauvorhabens und topografisch erhöht befindet. Die Hangsituation ist sehr steil und das Gelände fällt von Westen nach Osten ab. Eine einheitliche Maßstäblichkeit und Körnung lassen sich im gegenständlichen Bereich nicht erkennen. Einige großvolumige Baukörper befinden sich insbesondere im Nahbereich der K und sind vom gegenüberliegenden Hang gut erkennbar.

Beim Bauvorhaben handelt es sich um eine für die Umgebung relativ dichte Bebauung. Durch den gegenständlichen Neubau liegt keine maßvolle bauliche Verdichtung vor, da die in der Verordnung über die Festlegung von Baunutzungszahlen und Höchstgeschosszahlen festgelegte maximale Baunutzungszahl um 28 % und die in der Verordnung festgelegte Höchstgeschosszahl um zwei Geschosse erheblich überschritten wird.

3.4.2. Bei dem gegenständlichen Neubau handelt sich um eine Baufigur, die aus zwei zueinander versetzten Volumen gebildet wird. Den Dachabschluss bilden zwei Satteldächer, die die Baufigur zusätzlich gliedern. Aufgrund des von der Straßen nach Osten abfallenden Geländes sind die beiden zusammenhängenden Baukörper straßen- bzw hangseitig ein- und zweigeschossig. Talseitig tritt die Baufigur bedingt durch das sehr steil abfallende Gelände viergeschossig bzw aufgrund des Versatzes der zusammenhängenden Baukörper viereinhalbgeschossig in Erscheinung. Die Fassade aus Holz ist horizontal gegliedert und die Fensterordnung erscheint regelmäßig und ruhig. Das Projekt fügt sich somit aus gestalterischer Sicht sehr gut in die bestehende Topografie und in das Landschaftsbild ein.

3.4.3. Der Boden wird in dem betreffenden Bereich durch die gegenständliche Bebauung großflächig versiegelt.

3.4.4. Aufgrund der zentralen Lage in M würde sich die betreffende Fläche für Wohnraum zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs eignen.

Für das geplante Objekt ist eine gewerbliche Vermietung an ständig wechselnde Gäste vorgesehen. Die Appartements sollen an ständig wechselnde Gäste nicht länger als drei Wochen am Stück vermietet werden. Dies wird nicht länger als sechs Wochen im Jahr erfolgen.

4. Dieser Sachverhalt wird aufgrund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens, insbesondere aufgrund der Aktenlage, der mündlichen Beschwerdeverhandlung am 24.07.2025 und des Gutachtens der Amtssachverständigen für Raumplanung, Landschaftsbild und Baugestaltung, als erwiesen angenommen.

Im vorliegenden Fall ist strittig, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs 2 RPG vorliegen.

4.1. Der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin legte in der mündlichen Beschwerdeverhandlung schlüssig dar, dass die Wohnungen an ständig wechselnde Gäste nicht länger als drei Wochen am Stück vermietet werden würden. Dies werde nicht mehr als sechs Wochen im Jahr erfolgen. Hierbei handle es sich um eine gewerbliche Vermietung. Die Wohnungen würden nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden. Es werde Angestellte und eine Rezeption geben, die ständig besetzt sein werde. Zudem werde es eine Zimmerreinigung geben und werde ein Raum vorgesehen werden, in dem ein kleines Frühstück angeboten werde.

4.2.1. Das Gutachten der Amtssachverständigen für Raumplanung, Landschaftsbild und Baugestaltung V F, MSc vom 16.07.2025, welches im Zuge der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht erörtert wurde, lautet im Wesentlichen wie folgt:

„Mit oben genanntem Schreiben ersuchen Sie um Erstattung eines raumplanungsfachlichen Gutachtens zum Beschwerdevorbringen des Antragstellers H bzw. dessen Rechtsvertretung Achammer Mennel Rechtsanwälte OG gegen den im Betreff genannten Bescheid der Gemeindevertretung der Gemeinde M vom 21.05.2022, Zl X, betreffend der Versagung der Ausnahmebewilligung nach § 35 RPG betreffend die Errichtung eines Appartementhauses auf den beiden GST-NRN xxxx und yyyy, KG M.

1. Fragestellungen

Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichts Vorarlberg vom 22.05.2025, Zl LVwG-302-8/2022- R18, wurde die Amtssachverständige für Raumplanung, Landschaftsbild und Baugestaltung ersucht, ein schriftliches Gutachten zu erstatten. Im Wesentlichen handelt es sich um eine raumplanungsfachliche Einschätzung und die Beantwortung folgender Fragestellungen:

1. Entspricht die Erteilung der beantragten Ausnahmebewilligung zur Errichtung eines Apartmenthauses auf GST-NRN xxxx und yyyy, beide KG M, aus raumplanungsfachlicher Sicht a. den in § 2 RPG normierten Zielen, b. den Zielen der Verordnung der Gemeindevertretung M vom 19.10.2002 über die Festlegung von Baunutzzahlen und Höchstgeschosszahlen (vgl. § 5 iVm § 6 der VO) sowie c. den Zielen eines räumlichen Entwicklungsplanes bzw. eines Landesraumplanes?

2. Sprechen für die Errichtung des Appartementhauses aus raumplanungsfachlicher Sicht besondere, relevante Gründe?

2. Grundlagen

Wesentliche Grundlagen des folgenden raumplanungsfachlichen Gutachtens bilden die vom Landesverwaltungsgericht zur Verfügung gestellten Unterlagen sowie eigene Erhebungen, die im Folgenden aufgelistet werden:

1. Vom Landesverwaltungsgerichts zur Verfügung gestellten Unterlagen:

a. Behördenakt zum gegenständlichen Bauvorhaben

b. Kopie des Bescheides

c. Kopie der Beschwerde

d. Kopie der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschosszahlenverordnung der Gemeindevertretung M

2. Eigene Erhebungen:

a. Lokalaugenschein samt Fotodokumentation

b. Einsichtnahme in das Raumplanungsgesetz Vorarlberg, insbesondere im Hinblick aus die in § 2 RPG normierten Ziele

c. Einsichtnahme in das Räumliche Entwicklungskonzept 2012 der Gemeinde M

d. Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan der Gemeinde M

e. Einsichtnahme in die Landesraumpläne

3. Befund

Der Sachverhalt ergibt sich aus den übermittelten Unterlagen. Darüber hinaus ist der unterzeichneten Amtssachverständigen die Situation vor Ort bekannt. Zudem wurde ein Lokalaugenschein durchgeführt und das räumliche Entwicklungskonzept, die Verordnung über die Festlegung von Baunutzungszahlen und Höchstgeschosszahlen sowie der Flächenwidmungsplan der Gemeinde M eingesehen.

Im Wesentlichen handelt es sich um die Fragestellung, ob aus städtebaulicher Sicht ein Widerspruch zu den raumplanerischen Grundlagen besteht und ob aus raumplanungsfachlicher Sicht besondere, relevante Gründe für die Errichtung des gegenständlichen Apartmenthauses auf den GST-NRN xxxx und yyyy, beide KG M bestehen.

Erweitertes Umfeld

Von Deutschland kommend führt die Landesstraße x in die Gemeinde M, die sich baulich insbesondere an dieser Talstraße, der heutigen W entwickelt hat. Dies insbesondere aufgrund der topografischen Situation der Gemeinde. Im steilen K der Allgäuer Alpen schlängelt sich neben der verkehrlichen Erschließung auch die B aus der Talschaft. Typologisch kann grundsätzlich von einer lockeren Bebauungsstruktur ausgegangen werden, die sich vorwiegend entlang der durchgehenden Hauptstraße entwickelt hat. Die bauliche Struktur verdichtet sich jeweils in den Ortschaften der Gemeinde M, wobei die Gebäude eine sehr differenzierte Maßstäblichkeit und Körnung aufweisen.

Unmittelbares Umfeld

Das Bauvorhaben befindet sich im steil abfallenden Gelände östlich der B im Ortsteil M. Diese leicht gekurvte Straße verläuft östlich und nahezu parallel zur W, die weiter zur K des Ortsteils führt. Die Umgebung ist geprägt durch die beidseitig der Straße platzierten Bebauungen, die sich in lockerer Anordnung entlang der B reihen. Eine bauliche Verdichtung lässt sich insbesondere um die K erkennen, welche sich westlich des Bauvorhabens und topografisch erhöht befindet. Die Hangsituation ist sehr steil und das Gelände fällt von Westen nach Osten ab. Eine einheitliche Maßstäblichkeit und Körnung lässt sich im gegenständlichen Bereich nicht erkennen. Einige großvolumige Baukörper befinden sich insbesondere im Nahbereich der K und sind vom gegenüberliegenden Hang gut erkennbar.

Projektbeschreibung

Am gegenständlichen Standort soll zwischen den Bestandsbebauungen entlang der B das gegenständliche Projekt errichtet werden. Es handelt sich um eine Baufigur die aus zwei zueinander versetzten Volumen gebildet wird. Den Dachabschluss bilden zwei Satteldächer, die die Baufigur zusätzlich gliedern. Aufgrund des von der Straßen nach Osten abfallenden Geländes sind die beiden zusammenhängenden Baukörper straßen- bzw. hangseitig ein- und zweigeschossig. Talseitig tritt die Baufigur bedingt durch das sehr steil abfallende Gelände viergeschossig bzw. aufgrund des Versatzes der zusammenhängenden Baukörper viereinhalbgeschossig in Erscheinung. Die Fassade aus Holz ist horizontal gegliedert und die Fensterordnung erscheint regelmäßig und ruhig. Zur Nutzung des Bauvorhabens wird im Beschwerdevorbringen angeführt, dass für das geplante Objekt eine gewerbliche Vermietung an ständig wechselnde Gäste vorgesehen ist.

4. Beurteilungsgrundlagen und -kriterien

Grundlage für die raumplanungsfachliche Beurteilung bildet der § 2 des Vorarlberger Raumplanungsgesetztes, das Räumliche Entwicklungskonzept 2012 der Gemeinde M, der Flächenwidmungsplan der Gemeinde M, die Landesraumpläne des Amtes der Vorarlberger Landesregierung sowie die Verordnung der Gemeindevertretung M über die Baunutzungszahlen- und Höchstgeschosszahlen.

§ 2*) Raumplanungsziele

(1) Die Raumplanung hat eine dem allgemeinen Besten dienende Gesamtgestaltung des Landesgebiets anzustreben.

(2) Ziele der Raumplanung sind

a) die nachhaltige Sicherung der räumlichen Existenzgrundlagen der Menschen, besonders für Wohnen, Wirtschaft und Arbeit, einschließlich der Sicherung von Flächen für die Landwirtschaft unter besonderer Berücksichtigung der bodenabhängigen Lebensmittelerzeugung,

b) die Erhaltung der Vielfalt von Natur und Landschaft und der Schutz des Klimas,

c) der bestmögliche Ausgleich der sonstigen Anforderungen an das Gebiet.

(3) Bei der Planung sind insbesondere folgende weitere Ziele zu beachten:

a) Mit Grund und Boden ist haushälterisch umzugehen, insbesondere sind Bauflächen bodensparend zu nutzen.

b) Die verschiedenen Möglichkeiten der Raumnutzung sind möglichst lange offen zu halten.

c) Die natürlichen und naturnahen Landschaftsteile, die Freiräume für die Landwirtschaft und die Naherholung sowie die Trinkwasserreserven sollen erhalten bleiben.

d) Die Siedlungsgebiete sind bestmöglich vor Naturgefahren und den nachteiligen Auswirkungen des Klimawandels zu schützen; die zum Schutz vor Naturgefahren und den nachteiligen Auswirkungen des Klimawandels notwendigen Freiräume sollen erhalten bleiben.

e) Flächen mit wichtigen Rohstoffvorkommen sind von Nutzungen, die ihre Gewinnung verhindern oder erheblich erschweren, freizuhalten.

f) Die für die Land- und Forstwirtschaft besonders geeigneten Flächen dürfen für andere Zwecke nur verwendet werden, wenn dafür ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht.

g) Günstige Rahmenbedingungen für leistbares Wohnen sind anzustreben; die zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs benötigten Flächen sollen nicht für Ferienwohnungen verwendet werden.

h) Die Siedlungsentwicklung hat nach innen zu erfolgen; die äußeren Siedlungsränder sollen nicht weiter ausgedehnt werden.

i) Die Ortskerne sind zu erhalten und in ihrer Funktion zu stärken.

j) Auf einen effizienten Einsatz von Energie ist zu achten und die nachhaltige Nutzung erneuerbarer Energien sowie von Abwärme und -kälte soll forciert werden.

k) Gebiete und Flächen für Wohnen, Wirtschaft, Arbeit, Freizeit, Einkauf und sonstige Nutzungen sind einander so zuzuordnen, dass Belästigungen möglichst vermieden werden.

l) Räumliche Strukturen, die eine umweltverträgliche Mobilität begünstigen, besonders für öffentlichen Verkehr, Fußgänger und Radfahrer, sind zu bevorzugen; Strukturen, die zu unnötigem motorisierten Individualverkehr führen, ist entgegenzuwirken.

m) Für Einrichtungen des Gemeinbedarfs sind geeignete Standorte festzulegen; die erforderlichen Flächen für notwendige Infrastruktureinrichtungen sind freizuhalten.

*) Fassung LGBl.Nr. 28/2011, 22/2015, 4/2019, 57/2023, 21/2025

Verordnung der Gemeindevertretung M vom 19.10.2002 über die Festlegung von Baunutzzahlen und Höchstgeschosszahlen (vgl. § 5 iVm § 6 der VO)

[Luftbild]

Die oben genannte Verordnung besteht aus einem Textteil und einem Planteil. Im Planteil werden sechs Zonen farblich dargestellt. Zu den jeweiligen Zonen wird im Textteil die maximale Baunutzungszahl und die maximale Geschosszahl festgeschrieben.

Das gegenständliche Grundstück befindet sich in der Zone 3, dementsprechend gilt die max. Baunutzungszahl von 70% und die max. Geschosszahl 3 Geschossen. Das gegenständliche Bauvorhaben hat eine Baunutzungszahl von 89,41% und eine Geschosszahl von 5 Geschossen.

Weitere Festlegungen werden im Textteil getroffen. Beispielsweise wird die Höchstgeschosszahl bei Zubauten und die Baunutzungszahl bei Dachausbau geregelt (§§ 3 und 4 der VO).

Im § 5 der genannten Verordnung werden Grundsätze und Ziele festgeschrieben. Entsprechend gelten für die bauliche Entwicklung in der Gemeinde M folgende Ziele:

1. Konzentration der Siedlungsentwicklung auf den infrastrukturell gut versorgten und effizient versorgbaren Kernraum (Talachse) und Bündelung des öffentlichen Lebens und der touristischen Infrastruktur; d.h.:

a. Spielraum für eine maßvolle, auf die jeweilige Situation angepasste, bauliche Verdichtung in R, H und M.

b. (auch kleinräumige) Durchmischung verträglicher Nutzungen. c. Gestalterische Einbindung von Großprojekten in den Umgebungsraum. d. Weiterentwicklung der zentralen Ortsräume v.a. von R, H und M zu öffentlichen Aufenthalts- und Kommunikationsräumen.

2. Minimierung von Infrastrukturkosten und Verkehrsbelastungen; d.h. funktionale Einbindung von Großprojekten in den Umgebungsraum.

3. Schutz der Landschaft als Grundlage für Tourismus und Lebensqualität und Sicherung qualitativ hochwertiger Aufenthalts- und Erholungsräume; d.h.:

a. Freihalten sichtexponierter Hangbereiche von Störungen (siehe REK-Zielplan).

b. Freihalten von Grünzügen, Grünverbindungen, Grünpuffern und Sichtbeziehungen (siehe REKZielplan).

c. Sicherung von Naturvorrangflächen und von Vorrangflächen für die Landwirtschaft, die landschaftsgebundene Erholung und das Landschaftsbild (siehe REK-Zielplan).

d. Entwicklung landschaftsbildverträglicher Siedlungsränder und, soweit erforderlich, Nachbesserung bestehender Siedlungsränder (z.B. durch Eingrünung).

4. Sofern Baumaßnahmen in o.a. sensiblen Bereichen zulässig sind, gelten insbesondere folgende Rahmenbedingungen für das Bauen in der Landschaft:

a. Beachtung der Maßstäblichkeit

b. Besinnung auf traditionelle Gebäudeproportionen und Siedlungsmuster.

c. Erhaltung und Wiederbelebung der alten Bausubstanz.

d. Beachtung der Gebäudestellung im Gelände. „Mit dem Gelände bauen“ („Häuser in den Hang bauen“); d.h. Beschränkung von Geländeveränderungen (Böschungen, Anschnitte, Stützmauern) auf das erforderliche Ausmaß.

e. Verzicht auf „beunruhigende“ Bauformen und Gestaltungselemente

5. Bedachtnahme auf erhaltenswerte Landschaftsräume, Ensembles und Objekte bei allen Erschließungsmaßnahmen. Dies gilt insbesondere für Maßnahmen im bewegten Gelände. Böschungen, Hangstützungen, Stützmauern u.dgl. sind auf das erforderliche Mindestmaß zu beschränken und landschaftsschonend zu gestalten. Auf grobe Steinschlichtungen und Geländeterrassierungen ist zu verzichten.

6. Bedachtnahme auf erhaltenswerte Objekte und Ensembles bei allen Baumaßnahmen.

Die Überschreitung der festgeschriebenen maximalen Baunutzzahl und Höchstgeschosszahl ist gemäß § 6 der gegenständlichen VO nur dann zu erteilen, wenn sie insbesondere den im Räumlichen Entwicklungskonzept festgelegten Grundsätzen und Entwicklungszielen sowie den in § 5 dieser Verordnung festgelegten Zielen zur räumlichen Entwicklung der Gemeinde M nicht widersprechen.

Räumliches Entwicklungskonzept 2012 der Gemeinde M

[Luftbild]

Weiteres wird im Verordnungstext des räumlichen Entwicklungskonzept 2012 bezüglich des Hauptsiedlungsgebiet M festgelegt, dass das „Auffüllen bestehender Reserven und talseitige Baulandabrundungen unter Berücksichtigung des Landschaftsbildes“ forciert werden. Es soll keine Baulandausdehnung in die Hangzonen geben und ein attraktives, erlebbares Ortsbild geschaffen werden. Hervorgehoben wir insbesondere das Offenhalten hang- und talseitiger Sichtfenster in die Landschaft, die im Zielplan gekennzeichnet sind.

Das gegenständliche Grundstück befindet sich innerhalb des Siedlungsrandes und es soll im gegenständlichen Bereich keine Ausdehnung der Baufläche geben. Weiteres sind keine Sichtfenster betroffen und es werden durch die Bebauung keine weiteren Festlegungen des räumlichen Entwicklungskonzept 2012 berührt.

[Luftbild]

Das gegenständliche Bauvorhaben kommt auf den Grundstücken mit den GST-NRN xxxx und yyyy, beide KG xxxx M zum Liegen. Die Fläche ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde M als Baufläche Wohngebiet ausgewiesen.

Landesraumpläne

Ein Landesraumplan ist vom gegenständlichen Vorhaben nicht berührt.

5. Gutachten

Frage 1:

Ob aus raumplanungsfachlicher ein Widerspruch zu den normierten Zielen gemäß § 2 RPG vorliegt, kann nur teilweise beantwortet werden, da es immer auch einen gewissen Gestaltungsspielraum der zuständigen Behörde gibt und nach einer ausreichenden Grundlagenforschung abzuwägen ist, welchen Zielen ein größeres Gewicht zugeschrieben wird. Zudem kann lediglich vom vorliegenden Sachverhalt ausgegangen werden.

§ 2 Abs. 2:

Beim Bauvorhaben handelt es sich um eine für die Umgebung relativ dichte Bebauung, die für den Zwecke der gewerblichen Vermietung an ständig wechselnde Gäste vorgesehen ist. Es handelt sich nicht um eine typische Wohnnutzung zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs, weshalb auch nicht von einer nachhaltigen Sicherung der räumlichen Existenzgrundlagen der Menschen besonders für Wohnen auszugehen ist. Ob ein Widerspruch zur Sicherung der räumlichen Existenzgrundlagen der Menschen für Wirtschaft und Arbeit vorliegt, kann nicht beurteilt werden.

Da die Flächen bebaut werden sollen, wird der Sicherung von Flächen für die Landwirtschaft unter besonderer Berücksichtigung der bodenabhängigen Lebensmittelerzeugung nicht entsprochen. Ob die Flächen gut bewirtschaftet werden können und für die Landwirtschaft relevant sind, kann ebenfalls nicht beurteilt werden.

Ein Widerspruch besteht ebenfalls im Hinblick auf die Erhaltung der Vielfalt von Natur und Landschaft und dem Schutz des Klimas, da der Boden in diesem Bereich durch die gegenständliche Bebauung großflächig versiegelt wird.

Ob das gegenständliche Bauvorhaben dem bestmöglichen Ausgleich der sonstigen Anforderungen an das Gebiet dient, kann nicht beurteilt werden und liegt im Ermessensspielraum der Behörde.

§ 2 Abs. 3:

Das Grundstück wird durch das gegenständliche Bauvorhaben sehr dicht bebaut, was für einen haushälterischen Umgang mit Grund und Boden spricht, da durch eine dichtere Bebauung Bauflächen bodensparend genutzt werden. Die Fläche ist bereits als Baufläche Wohngebiet gewidmet und daher grundsätzlich für eine Bebauung geeignet.

Teilweise kann aus raumplanungsfachlicher Sicht ein eindeutiger Widerspruch zu gewissen normierten Zielen des § 2 RPG festgestellt werden. Beispielsweise widerspricht das Bauvorhaben dem Ziel unter § 2 Abs. 3 lit. b, da durch eine Bebauung die verschiedenen Möglichkeiten der Raumnutzung nicht offengehalten, sondern einer bestimmten Raumnutzung zugeführt werden.

Ob ein Widerspruch zu den Zielen gemäß §§ 2 Abs. 3 lit. c bis f vorliegt, kann nicht beurteilt werden.

Die Fläche würde sich aufgrund der zentralen Lage für Wohnraum zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs eignen, weshalb das geplante Vorhaben und die vorgesehene Nutzung dem Ziel gemäß § 2 Abs. 3 lit. g widerspricht.

Da das Vorhaben innerhalb der Siedlungsgrenzen zum liegen kommt und die Fläche bereits als Baufläche ausgewiesen ist, ist kein Widerspruch zum Ziel gemäß § 2 Abs. 3 lit. h erkennbar.

Ob der Ortskern M durch die Errichtung des gegenständlichen Apartmenthauses erhalten und in seiner Funktion gestärkt wird, kann nicht beurteilt werden.

Zu den Zielen gemäß §§ 2 Abs. 3 lit. j bis l ist auf Basis der vorliegenden Unterlagen kein Widerspruch erkennbar, da die beabsichtigte Nutzung sich nicht wesentlich von den umliegenden Nutzungen unterscheidet und dadurch keine unüblichen Belästigungen zu erwarten sind, bzw. kann der effiziente Einsatz von Energie nicht abschließend Beurteilt werden.

Da sich der Standort aufgrund der zentralen Lage grundsätzlich für eine Einrichtungen des Gemeinbedarfs eignen könnte, könnte zu § 2 Abs. 3 lit. m ein Widerspruch bestehen.

Frage 2:

Entspricht die Erteilung der beantragten Ausnahmebewilligung zur Errichtung eines Apartmenthauses auf GST-NRN xxxx und yyyy, beide KG M, aus raumplanungsfachlicher Sicht den Zielen der Verordnung der Gemeindevertretung M vom 19.10.2002 über die Festlegung von Baunutzzahlen und Höchstgeschosszahlen (vgl. § 5 iVm § 6 der VO)?

Gemäß § 5 der gegenständlichen Verordnung ist ein genanntes Ziel die „Konzentration der Siedlungsentwicklung auf den infrastrukturell gut versorgten und effizient versorgbaren Kernraum (Talachse) und Bündelung des öffentlichen Lebens und der touristischen Infrastruktur“. Dazu kann aus raumplanungsfachlicher Sicht ausgeführt werden, dass zu dieser Festlegung zum Teil Widersprüche erkennbar sind. Dies insbesondere bei Beachtung der Unterpunkte 1a bis 1d.

Gemäß Unterpunkt 1a wird eine „maßvolle, auf die jeweilige Situation angepasste, bauliche Verdichtung in R, H und M“ angestrebt. Die unter § 2 der VO festgelegte Dichte wird mit dem gegenständlichen Projekt erheblich überschritten, weshalb nicht von einer „maßvollen“ Verdichtung gesprochen werden kann. Die „maßvolle, auf die jeweilige Situation angepasste, bauliche Verdichtung in R, H und M“ wird bereits durch die festgelegten Höchstmaße der gegenständlichen Verordnung begrenzt.

Gemäß Unterpunkt 1b wird eine „(auch kleinräumige) Durchmischung verträglicher Nutzungen“ angestrebt. Das Projekt sieht eine gewerbliche Vermietung an ständig wechselnde Gäste vor. Eine aktive Durchmischung verträglicher Nutzungen ist daher nicht gegeben.

Bezogen auf die „gestalterische Einbindung von Großprojekten in den Umgebungsraum“ kann kein Widerspruch erkannt werden, denn das Projekt fügt sich aus gestalterischer Sicht grundsätzlich in die umgebende Bebauungsstruktur ein.

Ein Widerspruch ergibt sich gemäß Unterpunkt 1d in Bezug auf die „Weiterentwicklung der zentralen Ortsräume v.a. von R, H und M zu öffentlichen Aufenthalts- und Kommunikationsräumen“, denn das Vorhaben schafft keinerlei öffentliche Räume.

Zum Ziel 2 des § 5 lässt sich kein Widerspruch erkennen, denn das Vorhaben befindet sich direkt an der Landesstraße und ist somit sehr gut erschlossen. Auch dem Ziel 3 und 4 widerspricht das Bauvorhaben nicht, da keine im REK ausgewiesene Sichtachse und keine sensiblen Bereiche berührt sind.

Ob ein Widerspruch zum Ziel 5 vorliegt kann nicht abschließend beurteilt werden. Aufgrund der Hangsituation ist davon auszugehen, dass Stützmauern erforderlich sind. Zum Teil sind diese auch in den Planunterlagen eingezeichnet. Ob die Stützmauern auf das erforderliche Mindestmaß beschränkt sind und landschaftsschonend gestaltet werden, kann nicht beurteilt werden. Demnach könnte zum Ziel 5 ein Widerspruch vorliegen.

Erhaltenswerte Objekte und Ensembles sind von den Baumaßnahmen nicht berührt. Es liegt demnach kein Widerspruch zum Ziel 6 des § 5 der gegenständlichen Verordnung vor.

Frage 3:

Entspricht die Erteilung der beantragten Ausnahmebewilligung zur Errichtung eines Apartmenthauses auf GST-NRN xxxx und yyyy, beide KG M, aus raumplanungsfachlicher Sicht den Zielen eines räumlichen Entwicklungsplanes bzw. eines Landesraumplanes?

Da sich das gegenständliche Bauvorhaben innerhalb der im räumlichen Entwicklungskonzept 2012 festgelegten Siedlungsränder befindet, ist in dieser Hinsicht kein Widerspruch zum räumlichen Entwicklungskonzept 2012 der Gemeinde M erkennbar. Weiteres ist die Fläche bereits als Baufläche Wohngebiet gewidmet und es soll keine Baulandausdehnung in die Hangzonen geben. Im REK festgelegte Sichtfenster sind vom gegenständlichen Vorhaben nicht berührt. Weitere Festlegungen wurden im gegenständlichen Bereich nicht getroffen, weshalb kein Widerspruch zum derzeit gültigen REK besteht. Ein Landesraumplan ist nicht betroffen.

Frage 4:

Sprechen für die Errichtung des Appartementhauses aus raumplanungsfachlicher Sicht besondere, relevante Gründe?

Aus der obigen Beantwortung der Fragestellungen ergibt sich, dass teilweise Widersprüche und teilweise keine Widersprüche des gegenständlichen Vorhabens zu den in § 2 RPG normierten Zielen vorliegen. Gemäß § 2 Abs. 1 RPG hat „die Raumplanung eine dem allgemeinen Besten dienende Gesamtgestaltung des Landesgebiets anzustreben“. Es ist nicht erkennbar, dass durch die Errichtung des gegenständlichen Bauvorhabens diesem Ziel besonders entsprochen wird. Im Gegenteil werden durch die Nichterrichtung des Projektes aus raumplanungsfachlicher Sicht keine Raumplanungsziele gemäß § 2 RPG gefährdet und eine dem allgemeinen Besten dienende Gesamtgestaltung des Landesgebiets wird auf der gegenständlichen Fläche weiterhin ermöglicht. Die verschiedenen Möglichkeiten der Raumnutzung werden durch die Nichterrichtung weiterhin offengehalten und ermöglichen weiterhin die Entwicklung der Fläche. Auch wird die Bodenversiegelung im gegenständlichen Bereich noch hintangehalten.

Zudem liegen Widersprüche zu dem Zielen der Verordnung der Gemeindevertretung M vom 19.10.2002 über die Festlegung von Baunutzzahlen und Höchstgeschosszahlen (vgl. § 5 iVm § 6 der VO) vor. Es ist daher nicht erkennbar, dass die gegenständliche Entwicklung im besonderen Interesse der Gemeinde ist.

Aus raumplanungsfachlicher Sicht liegen zusammenfassend keine besonderen, relevanten Gründe vor, die die Errichtung des Appartementhauses rechtfertigen.

[…]

Anhang: Bilddokumentation

[Luftbilder]

4.2.2. Aus der in Zuge des behördlichen Verfahrens eingeholten Stellungnahme des Landesgestaltungsbeirates Vorarlberg vom 15.12.2020 ergibt sich schlüssig Folgendes: ,,Das Projekt kann sich aufgrund seiner Konzeption als gestaffelte Baufigur, seiner guten Proportionen und seinem sensiblen Material- und Fassadenbild sehr gut in die bestehende Topografie und ins Landschaftsbild integrieren und entwickelt auch gemeinsam mit etwas weiter taleinwärts ausgeführten Wohnbauten (Arch. F) jeweils stimmige Situationen und so etwas wie ein gutes Vorbild, eine gute Sprache für weitere Interventionen in der Talschaft.“

4.2.3. Der von der Beschwerdeführerin im behördlichen Verfahren vorgelegten Stellungnahme von Prof. Mag. Arch. C B vom 21.06.2021 ist Folgendes zu entnehmen: ,,Die hangseitige Bebauung an der B ist geprägt von kräftigen Volumen, ihrer Reaktionen auf den steilen Hang, ihrer Ausrichtung und auch der Bauform. Um den Ausdruck des Straßenraumes zu stärken, soll das Neue sich stark am Bestehenden orientieren, sich einfügen. Dies ist durch die Proportionierung, die vorgeschlagene Staffelung, die Ausrichtung der Satteldächer und der Materialwahl gewährleistet. Durch das sichtbare Integrieren des Neuen kann eine begonnene, positive, städtebauliche Entwicklung weitergeführt werden, die in ihrer Konsequenz das zukünftige Ortsbild mitformen.“

4.2.4. Die von der Beschwerdeführerin im behördlichen Verfahren vorgelegte Stellungnahme des Dipl. Arch. B M 12.07.2021 lautet wie folgt: „In der fotorealistischen Darstellung B.20 vom B ist sehr gut ersichtlich, wie harmonisch sich das geplante Bauvorhaben in die Topografie der steil abfallenden Hangsituation unterhalb der B einfügt. Durch eine gekonnte Setzung von zwei zueinander gestaffelten, giebelständigen Holzhäuser, entsteht ein stimmiges Gesamtbild im Gemeindezentrum von M. Die beiden Appartementhäuser nehmen die dörfliche Struktur der umliegenden Bebauung auf und denken diese nachvollziehbar weiter. Die an diesem Ort sehr wichtige Durchlässigkeit der Hangsituation ist in hohem Maße gegeben. In der Höhenentwicklung orientieren sich die neuen Gebäude an der bestehenden, ein- bis zweigeschossigen Bebauung entlang der B. Aufgrund der steilen Hangsituation ergeben sich auf diese Weise ein vier- bzw ein fünfgeschossiger Baukörper. Die beiden Appartementhäuser sind sehr gut auf die örtlichen Gegebenheiten abgestimmt, aus diesem Grund sind nur sehr geringfügige Anpassungen an das bestehende Gelände erforderlich. Die ausgewogene Fassadengestaltung, in Kombination mit einer hochwertigen Ausführung in Holz, stellen einen wertvollen Beitrag zum Bauen im alpinen Raum dar.“

4.3. Das Landesverwaltungsgericht folgt dem schlüssigen und widerspruchsfreien Gutachten der Amtssachverständigen für Raumplanung, Landschaftsbild und Baugestaltung und den damit verbundenen Ergänzungen sowie Ausführungen. Die Beschwerdeführerin hat kein Vorbringen erstattet, das geeignet war, beim Landesverwaltungsgericht Zweifel an der Schlüssigkeit dieses Gutachtens aufkommen zu lassen. Ein mit den Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht im Widerspruch stehendes Gutachten kann in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten, somit auf gleicher fachlicher Ebene, bekämpft werden. Widersprüche zu den Erfahrungen des Lebens und zu den Denkgesetzen können aber auch ohne Sachverständigenuntermauerung aufgezeigt werden (VwGH 25.04.2003, 2001/12/0195). Die Beschwerdeführerin konnte mit ihrem Vorbringen im Zuge des gerichtlichen Verfahrens keine Widersprüche iSd angeführten Rechtsprechung des VwGH aufzeigen.

Aus den Ausführungen in der Befundung und im Gutachten der Amtssachverständigen für Raumplanung, Landschaftsbild und Baugestaltung ergibt sich schlüssig und nachvollziehbar, dass eine Erteilung der beantragten Ausnahmebewilligung zwar dem Raumplanungsziel nach § 2 Abs 3 lit a RPG (haushälterischer Umgang mit Grund und Boden) und dem Ziel nach § 5, Unterpunkt 1c, der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschosszahlenverordnung (Konzentration der Siedlungsentwicklung auf den Kernraum im Sinne einer gestalterischen Einbindung) entspricht, jedoch (zumindest) den Raumplanungszielen nach § 2 Abs 2 lit a RPG (nachhaltige Sicherung der räumlichen Existenzgrundlagen der Menschen besonders für Wohnen) und nach § 2 Abs 2 lit b RPG (Erhaltung der Vielfalt der Natur) bzw den Zielen nach § 5 der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschosszahlenverordnung (Konzentration der Siedlungsentwicklung auf den Kernraum im Sinne einer maßvollen baulichen Verdichtung bzw einer kleinräumigen Durchmischung verträglicher Nutzungen) widerspricht.

Zudem ergibt sich schlüssig aus der Stellungnahme des Landesgestaltungsbeirates Vorarlberg vom 15.12.2020, der Stellungnahme des Prof. Mag. Arch. C B vom 21.06.2021 sowie der Stellungnahme des Dipl. Arch. B M 12.07.2021, dass sich das gegenständliche Projekt in seiner Ausgestaltung sehr gut in die bestehende Topografie und in das Landschaftsbild integrieren kann, gemeinsam mit weiter taleinwärts ausgeführten Wohnbauten jeweils stimmige Situationen entwickelt und ein gutes Vorbild für weitere Interventionen in der Talschaft ist. Die Amtssachverständige führte zu diesen Stellungnahmen in der mündlichen Verhandlung plausibel aus, dass sie sich diesen Ausführungen zu 100 % anschließen könne. Aus gestalterischer Sicht sei es ein sehr gutes Projekt.

Der Beschwerdeführerin ist es im Zuge des gerichtlichen Verfahrens nicht gelungen, die fachlichen Ausführungen der Amtssachverständigen hinsichtlich der festgestellten Widersprüche zu den Zielen nach RPG bzw nach der Baunutzungszahlen- und Höchstgeschosszahlenverordnung zu entkräften bzw taugliche Einwendungen hierzu vorzubringen.

Auf Vorhalt der Beschwerdeführerin in der mündlichen Beschwerdeverhandlung, dass die Amtssachverständige davon ausgehe, dass die unter § 2 der Verordnung festgelegte Dichte mit dem gegenständlichen Projekt erheblich überschritten werde, legte die Amtssachverständige schlüssig und nachvollziehbar dar: „Ich bin davon ausgegangen, dass unter maßvoller Verdichtung die in der Verordnung festgelegte maximale Baunutzungszahl und maximale Geschosszahl zu werten ist. Auch die umgebenden Bebauungen haben dieselben Voraussetzungen. Im Sinne dieser Verordnung ist ein relativ großer Bereich der Zone 3 zugeordnet.“

5.1.1. Nach § 35 Abs 1 RPG, LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 57/2023, dürfen Bescheide aufgrund des Baugesetzes Planungen gemäß den §§ 28 und 31 bis 34a RPG nicht widersprechen.

Nach Abs 2 leg cit kann der Gemeindevorstand auf Antrag des Grundeigentümers mit Bescheid Ausnahmen von auf der Grundlage der §§ 28 und 31 bis 34a ergangenen Verordnungen bewilligen, wenn sie den Zielen der von den Ausnahmen betroffenen Verordnungen, den im § 2 genannten Raumplanungszielen, einem Landesraumplan und dem räumlichen Entwicklungsplan nicht entgegenstehen. Die Bewilligung liegt im behördlichen Ermessen. Vor Erteilung der Bewilligung sind die Nachbarn (§ 2 Baugesetz) zu hören.

Nach Abs 3 leg cit ist für die Bewilligung von Ausnahmen abweichend von Abs 2 die Gemeindevertretung zuständig, wenn eine Ausnahme folgendes Ausmaß überschreitet:

a) bei Festlegungen des Maßes der baulichen Nutzung im Sinne des § 31 Abs 2 lit a, b oder c: 25 % der Bemessungszahl;

b) jede Erhöhung der festgelegten Zahl der oberirdischen Geschosse (§ 31 Abs 2 lit d), ausgenommen ein zusätzliches Geschoss bei Hanglage;

c) bei Festlegung des Wohnungsflächenanteils im Verhältnis zu anderen Nutzungen: 25 % des Wohnungsflächenanteils;

d) bei Festlegung einer Baulinie oder einer Baugrenze: 25 % des jeweiligen Abstandes zwischen der Baulinie oder der Baugrenze und der Nachbargrenze; oder

e) bei Festlegung der Höhe des Bauwerks: 25 % der Höhe.

§ 2 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 21/2025, lautet wie folgt:

„Raumplanungsziele