Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-301-1/2024-R19

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.04.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2024:LVwG.301.1.2024.R19

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Mag. Manuel Fleisch über die Beschwerde des P R, E, vertreten durch die Mähr Rechtsanwalt GmbH, Götzis, gegen den Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 03.01.2024, Zl X, betreffend die Versagung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde die vom Beschwerdeführer beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb der GST-NRN xxxx, yyyy und zzzz, KG E, von J K L gemäß § 6 Abs 1 lit a iVm Abs 2 lit a und b des Grundverkehrsgesetzes (GVG) versagt.

2.1. Gegen diesen Bescheid hat der Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser bringt er im Wesentlichen vor, die Grundverkehrs-Landeskommission vertrete die Ansicht, dass im nördlichen Teilbereich der gegenständlichen Liegenschaft diese als Lager-, Manipulations- und Umschlagplatz genutzt werde. Durch den gegenständlichen Liegenschaftserwerb komme es daher zum Entzug der landwirtschaftlichen Nutzung.

Diese rechtliche Auffassung der Grundverkehrs-Landeskommission sei rechtlich nicht nur verfehlt, sondern bereits definitionsgemäß völlig absurd. Dies aus folgenden Gründen: Zumal die bisherige Nutzung im nördlichen Bereich bereits als Lager-, Manipulations- und Umschlagplatz diene, könne definitionsgemäß die landwirtschaftliche Nutzung durch den Erwerb nicht entzogen werden. Vielmehr habe der Beschwerdeführer verbindlich mitgeteilt, dass die Nutzung wie bisher erfolge. Die landwirtschaftliche Nutzung könne nur dann entzogen werden, wenn bisher diese Fläche landwirtschaftlich genutzt werde. Durch den Erwerb müsse es daher zu einer Änderung kommen, durch welche die landwirtschaftliche Nutzung entzogen wäre. Dies scheide definitionsgemäß aus, weshalb das gegenständliche Rechtsgeschäft natürlich zu genehmigen sei.

Ungeachtet dessen, habe die Grundverkehrs-Landeskommission mit Schreiben vom 17.05.2023 mitgeteilt, dass – sollte binnen drei Wochen keine gegenteilige Rückmeldung erfolgen – die Auflage erteilt werde, dass die als landwirtschaftlich gewidmete und auch so nutzbare Erwerbsliegenschaft von einem Landwirt bewirtschaftet werde. Das bedeutet, dass der gegenständliche Rechtserwerb selbstverständlich unter der vorgenannten Auflage akzeptiert werden würde. Selbst wenn daher derzeit eine andere als landwirtschaftliche Teilnutzung auf dem gegenständlichen Grundstück erfolgen würde, so hätte die grundverkehrsbehördliche Genehmigung jedenfalls unter der vorgenannten Auflage erteilt werden müssen.

Aufgrund der klaren Sach- und Rechtslage gehe der Beschwerdeführer davon aus, dass jemand in der Grundverkehrs-Landeskommission den Erwerb aus offensichtlich unsachlichen Gründen verhindern möchte. Sofern das Landesverwaltungsgericht diese Ansicht teile, werde angeregt, den Sachverhalt den strafrechtlichen Ermittlungsbehörden zur Überprüfung eines allfällig strafbaren Verhaltens, vorzulegen. Ferner werde mitgeteilt, dass entsprechende Amtshaftungsansprüche aufgrund der klaren Sach- und Rechtslage ohnehin bestehen würden. Vor diesem Hintergrund sei der gegenständliche Rechtserwerb jedenfalls zu genehmigen und der erstinstanzliche Bescheid vollinhaltlich aufzuheben.

Es erfolge der Hinweis, dass nach Ansicht des Beschwerdeführers die Genehmigung unter der oben genannten Auflage, die landwirtschaftlich genutzten Flächen so auch weiterhin zu nutzen, zu erfolgen habe. Sollte dieser Ansicht nicht gefolgt werden, wäre in der Auflage festzuhalten, dass sämtliche Erwerbsflächen als landwirtschaftliche Flächen zu nutzen seien. Ferner erfolge der Hinweis, dass die Grundverkehrs-Landeskommission nicht im Ansatz darlege, warum eine Lager-, Manipulations- und Umschlagsplatzfläche keine landwirtschaftliche Nutzung darstellen soll. Ansonsten würde sie jener Landwirt, an welche die gegenständliche Fläche verpachtet sei, nicht derart nutzen. Auch gebe es keinen Wechsel in Bezug auf den Pächter, weshalb die weitere Nutzung – wie bisher – sichergestellt sei.

Der verfassungsrechtliche Schutz des Eigentums sei insbesondere auch von Verwaltungsbehörden bei der Vollziehung zu beachten. Ein Eingriff in das Eigentumsrecht durch Bescheid dürfe nur auf Grund eines verfassungsmäßigen Gesetzes erfolgen. Sei eine Entscheidung, die in das Eigentum eingreife, gesetzlos (VfSIg 10.956, 13.733, 14.508), stütze sie sich auf ein verfassungswidriges Gesetz oder auf eine gesetzwidrige Verordnung (VfSIg 8970, 9087), missachte die Behörde das Gebot verfassungskonformer Interpretation (VfSIg 12.473,12.560) oder wende sie ein Gesetz nicht bloß fehlerhaft, sondern in qualifizierter Weise „denkunmöglich“ (VfSIg 7458, 10.807, 12.161,13.369,14.213, 14.243, 14.406, 14.577, 18.239,18.446, 19.119; VfGH 21.9.2015, E865/2015) an, so sei die Entscheidung verfassungswidrig. Gesetzlosigkeit werde auch bei Missachtung eines offenkundigen Anwendungsvorrangs angenommen (VfSlg 19.661; VfGH 27.11.2019, E 2047/2019). Durch den erlassenen Bescheid und die fehlerhafte Interpretation des § 6 Abs 2 lit a GVG werde der Beschwerdeführer auch in seinem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums verletzt, weshalb der bekämpfte Bescheid ersatzlos aufzuheben sei.

2.2. Der Vertreter des Beschwerdeführers brachte im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht vor, dass sich die Vertragsbeteiligten aufgrund des vorliegenden Sachverständigengutachtens von Dipl. Ing. S vom 15.03.2024 dahingehend geeinigt hätten, den Kaufpreis entsprechend anzupassen. Die Bestimmung des § 934 ABGB sehe vor, dass bei Verkürzung um die Hälfte eine Vertragsanpassung auf den tatsächlichen Wert stattfinden könne. Dies sei im gegenständlichen Fall nunmehr umgesetzt worden. Der Preis für die landwirtschaftlichen Flächen sei auf 21.200 Euro zur Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäftes angepasst worden. Es handle sich gegenständlich um keine Vertragsänderung, sondern lediglich um die Rechtfolge einer gesetzlich vorgesehenen Bestimmung. Es handle sich ausdrücklich dabei um kein neues Rechtsgeschäft (Beweis: Erklärung auf Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäftes vom 18.03.2024). Sie wären grundsätzlich in eventu damit einverstanden, auch jenen Teil, der derzeit als Lager-, Produktions- und Umschlagsplatz genutzt werde, von einem Landwirt landwirtschaftlich nutzen zu lassen.

3. Das Landesverwaltungsgericht hat in dieser Angelegenheit eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Folgender Sachverhalt steht fest:

3.1. Der Beschwerdeführer beantragte mit Schreiben vom 20.02.2023 (eingelangt am 16.05.2023) bei der belangten Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb der GST-NRN xxxx, yyyy und zzzz, KG E, mit einem Gesamtausmaß von 4.899 m² von J K L.

Das GST-NR xxxx, KG E, weist eine Größe von 4.316 m2 auf. Laut dem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde E sind 4.189 m² als Freifläche-Landwirtschaftsgebiet und 127 m² als Freifläche-Freihaltegebiet gewidmet sowie als forstwirtschaftlich genutzte Flächen (Wald) ersichtlich gemacht. Bei dem als Freifläche-Freihaltegebiet gewidmeten Teil handelt es sich um eine forstwirtschaftliche Fläche.

Die GST-NRN yyyy und zzzz, KG E, sind als Freifläche-Freihaltegebiet gewidmet und als forstwirtschaftlich genutzte Flächen (Wald) ersichtlich gemacht. Bei den GST-NRN yyyy und zzzz, KG E, handelt es sich um forstwirtschaftliche Grundstücke.

Zwischen dem Beschwerdeführer und dem Verkäufer wurde laut eingereichten Kaufvertrag vom 17.02.2023 ein Kaufpreis von 50.196 Euro vereinbart. Laut dem Kaufvertrag beläuft sich der Kaufpreis für die forstwirtschaftliche Fläche auf 4 €/m² und für die landwirtschaftliche Fläche auf 12 €/m² und errechnet sich wie folgt:

GST-NR zzzz mit 234 m² forstwirtschaftlicher Fläche: 936,00 Euro

GST-NR yyyy mit 349 m² forstwirtschaftlicher Fläche: 1.396,00 Euro

GST-NR xxxx mit 491 m² forstwirtschaftlicher Fläche: 1.964,00 Euro

GST-NR xxxx mit 3.825 m² landwirtschaftlicher Fläche:45.900,00 Euro

Bei dem Beschwerdeführer handelt es sich um keinen Landwirt.

Das GST-NR xxxx, KG E, wird derzeit von E M bewirtschaftet und soll auch in Zukunft von diesem bewirtschaftet werden. Der Beschwerdeführer würde – wenn dies notwendig sein sollte – auch jenen Teil, der derzeit als Lager-, Produktions- und Umschlagsplatz genutzt wird, von einem Landwirt landwirtschaftlich nutzen lassen.

3.2. Der Vorsitzende der Grundverkehrs-Landeskommission hat ein Bekanntmachungsverfahren hinsichtlich des landwirtschaftlichen Grundstückes GST-NR xxxx, KG E, durchgeführt. Im Rahmen des Interessentenverfahrens hat sich F M als Interessent gemeldet.

Aufgrund des Angebotes des Interessenten hat die Grundverkehrs-Landeskommission mit Bescheid vom 23.08.2023, Zl X, die vom Beschwerdeführer beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb der GST-NRN xxxx, yyyy und zzzz, KG E, von J K L gemäß § 6 Abs 1 lit a iVm Abs 2 lit g GVG versagt. Gegen diesen Bescheid hat der Beschwerdeführer Beschwerde erhoben.

Das Landesverwaltungsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 05.10.2023, Zl LVwG-301-17/2023-R19, insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid behoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Grundverkehrs-Landeskommission zurückverwiesen wird. Das Landesverwaltungsgericht kam zur Ansicht, dass das Angebot des Interessenten nicht den Voraussetzungen des § 5 Abs 4 GVG entsprach und somit der Versagungsgrund gemäß § 6 Abs 2 lit g GVG nicht vorliegt.

3.3. Im Beschwerdeverfahren hat das Landesverwaltungsgericht den Amtssachverständigen für Landwirtschaft ersucht, ein Gutachten zu erstatten. Der landwirtschaftliche Amtssachverständige kam in seinem Gutachten vom 15.03.2024, Zl Y, zum Schluss, dass der ortsübliche Preis für die landwirtschaftliche Fläche bei 21.200 Euro liegt. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 5,05 Euro.

Aufgrund dieses Gutachtens hat der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht am 21.03.2024 eine Erklärung auf Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäftes vom 18.03.2024 vorgelegt. Mit diesem Nachtrag wurde der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis von 50.196 Euro auf 25.496 Euro reduziert und errechnet sich nunmehr wie folgt:

GST-NR zzzz mit 234 m² forstwirtschaftlicher Fläche: 936,00 Euro

GST-NR yyyy mit 349 m² forstwirtschaftlicher Fläche: 1.396,00 Euro

GST-NR xxxx mit 491 m² forstwirtschaftlicher Fläche: 1.964,00 Euro

GST-NR xxxx mit 3.825 m² landwirtschaftlicher Fläche:21.200,00 Euro

4. Dieser Sachverhalt wird auf Grund des durchgeführten Ermittlungsverfahrens als erwiesen angenommen und ist unstrittig.

5. Gemäß § 13 Abs 8 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) kann der verfahrensleitende Antrag in jeder Lage des Verfahrens geändert werden. Durch die Antragsänderung darf die Sache ihrem Wesen nach nicht geändert und die sachliche und örtliche Zuständigkeit nicht berührt werden.

Gemäß § 17 VwGVG ist diese Bestimmung auch auf das Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht sinngemäß anzuwenden.

Im Berufungsverfahren ist eine Antragsänderung grundsätzlich zulässig (VwGH 20.06.2013, 2012/06/0092). Dies gilt auf Grund der vergleichbaren Funktion der Bescheidbeschwerde gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG auch für Änderungen während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens betreffend einen Bescheid nach dem AVG (vgl §§ 11 und 17 VwGVG). Allerdings zieht § 66 Abs 4 AVG wie zumindest im gleichen Ausmaß auch Art 130 Abs 4 BVG iVm § 27 ff VwGVG solche Projektmodifikationen engere Grenzen als der bloß auf das Wesen der Sache abstellende § 13 Abs 8 AVG (vgl Hengstschläger/Leeb, AVG² § 13, RZ 47 [Stand 01.01.2014, Rdb.at]). Die Entscheidungsbefugnis der Rechtsmittelinstanz ist nämlich jedenfalls auf die „Sache“ des erstinstanzlichen Verfahrens (Spruchs) beschränkt (VwGH 20.06.2013, 2012/06/0092).

Durch die vorliegend im Beschwerdeverfahren vom Beschwerdeführer dem Landesverwaltungsgericht vorgelegte „Erklärung auf Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäftes“ vom 18.03.2024 und die dadurch erfolgte Reduktion des Kaufpreises von 50.196 Euro auf 25.496 Euro erhielt das dem Anbringen auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung zugrunde gelegte Rechtsgeschäft einen anderen Inhalt (zu den essentialia negotii eines Liegenschaftskaufvertrages vgl etwa das Urteil des OGH vom 28. Oktober 2009, 7 Ob 148/09d). Dadurch erfuhr das verfahrenseinleitende Anbringen eine wesentliche Änderung. Der Beschwerdeführer gab damit eindeutig zu erkennen, dass er durch die Vertragsänderung sein ursprüngliches verfahrenseinleitendes Anbringen nicht mehr aufrechterhält. Die (konkludente) Zurückziehung des verfahrenseinleitenden Anbringens bewirkte den Wegfall der Zuständigkeit der Behörde zur Erlassung des Bescheides und damit (nachträglich) dessen Rechtswidrigkeit (vgl VwGH 05.03.2015, Ra 2014/02/0159; LVwG Tirol 06.04.2022, LVwG-2022/11/0709-2). Anknüpfend daran war sohin das Landesverwaltungsgericht im Sinne der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes gehalten, den bekämpften Bescheid (ersatzlos) zu beheben.

Die (neue) Sache ist gemäß § 6 Abs 1 AVG an die dafür zuständige Behörde zu verweisen (VwGH 01.07.1997, 95/04/0129). Diesbezüglich ergeht ein gesonderter Beschluss.

6. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.