Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/38/0146-11

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.38.0146.11

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde des Herrn AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 16.12.2025, Zl: ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird stattgegeben und der Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 16.12.2025, Zl: ***, wird behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Baugesuch vom 26.05.1989 beantragte der nunmehrige Beschwerdeführer die baurechtliche Genehmigung zur Errichtung einer Almhütte auf Gst **1, KG Z. Hierzu wurde die baurechtliche Bewilligung vom Bürgermeister der Markgemeinde Z am 30.08.1989, Zl: ***, erteilt.

Am 23.09.2024 wurde eine Anzeige bei der Baubehörde der Gemeinde Z eingebracht, in der die Vermutung geäußert wurde, dass die Almhütte in ihrer Form erheblich abweichend gebaut worden sei. Daraufhin erfolgte am 17.06.2025 ein baurechtlicher Lokalaugenschein durch den hochbautechnischen Sachverständigen der Gemeinde. Schließlich erging der nunmehr bekämpfte Bescheid der belangten Behörde, mit dem den Beschwerdeführer aufgetragen wurde, binnen sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides die Almhütte und das Wirtschaftsgebäude auf dem Gst **1, KG Z innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides zu entfernen. Weiters wurde ihm mit sofortiger Wirkung die Benützung untersagt und es wurde darüber hinaus festgestellt, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung ein Abweisungsgrund gemäß § 34 Abs 3 lit a Z 1 TBO 2022 entgegenstehen würde.

Gegen diese Beschwerde wurde von Seiten des Beschwerdeführers fristgerecht ein Vorbringen erstattet. In diesem führt er zusammengefasst aus, dass sich aus dem Vermessungsplan vom 03.04.1989 ergäbe, welche Lage die zu errichtende Almhütte habe. Auf diesem Plan sei ersichtlich, dass die zu errichtende Almhütte zuerst an einem vollkommen falschen Platz eingezeichnet worden sei, was aber wahrscheinlich von einem Gemeindemitarbeiter korrigiert worden sei. Es sei davon auszugehen, dass diese Person im guten Glauben gewesen sei, dass sich der Bauplatz der Almhütte auch dort auf dem Lageplan widerspiegle. Wie sich jedoch jetzt herausstelle, weiche der Lageplan von der Hütte ca. 26 m ab.

Er sei jedenfalls in gutem Glauben vom Lageplan ausgegangen.

Was die Überlagerung der Luftbilder betreffe, verweise er auf eine Aussage von Herrn BB, dass Orthofotos entzerrte verebnete Fotos seien. Das bedeute, dass Orthofotos mit einer hohen Genauigkeit als lagerichtig anzusehen seien. In Orthofotos könne man messen und die Lage auf Dingen verschiedener Orthofotos vergleichen. Luftbilder seien aber Fotos die aus der Luft erstellt und nicht zwingend lagerrichtig seien.

Ebenso verweise er auf eine Auskunft durch das Land Tirol, dass es sich bei einem Orthofoto um ein entzerrtes Luftbild handele. Für die Entzerrung werde jeweils das aktuelle Geländemodell mit einer Auflösung von kleiner gleich 5 m verwendet. Alle Bildelemente, die nicht auf dem Gelände („am Boden“) liegen würden, seien daher mehr oder weniger verzerrt und somit nicht lagerrichtig. Das sei der Grund, warum zum Beispiel Gebäude, Mauern, Bäume, Leitungen „Kippen“.

Er habe sich selbst ein Bild gemacht und sei erstaunt gewesen, als er festgestellt habe, dass es den Anschein erwecke, dass sich das Gebäude je nach Luftbild verschiebe. Sogar die Größe der Dachfläche scheine jedes Mal anders zu sein. Er habe dann anhand der Luftbilder 2015 und 2018 bereits eine Abweichung der Lage der Dachfläche Richtung Norden von ca. 2 m feststellen können. Dies lasse sich nur dadurch erklären, dass das Überlagern von Luftbildern nicht dazu geeignet sei, die Lage und Größe von Gebäuden zu bestimmen.

Bereits auf den Luftbildern von 1954 sei der Stall zu erkennen. Wie auf den Luftbildern ab 1954 ersichtlich, ändere sich bezüglich der Lage des alten Almstalls bis zum Jahr 1990 nichts. Wie im Baubescheid ersichtlich, sei die Bauverhandlung an Ort und Stelle durchgeführt worden und sei damals auch der Bauplatz sowie das Wirtschaftsgebäude begutachtet worden. Wie im Baubescheid vermerkt, werde die Almhütte im Westen an das bestehende Wirtschaftsgebäude angebaut. In der Stellungnahme der Wildbach und Lawinenverbauung sei erörtert worden, dass dort auch keine Gefahr von Lawinen bestehe. Deswegen sei auch der einzig vernünftige Bauplatz der sich talwärts zum Wirtschaftsgebäude befinde als solcher ausgewiesen worden.

Laut einem Gespräch, das er mit Herrn CC von der Abteilung Wildbach und Lawinenverbauung geführt habe, sei dies auch die derzeitige Einschätzung. Eine Abweichung von ca. 26 m von der jetzigen Lage der Almhütte zum Lageplan würde eine erhebliche Zunahme der Lawinengefahr bedeuten. Eine Zustimmung zum Bau einer Almhütte wie es sich im Lageplan ergeben würde, würde demnach sowohl damals als auch heute durch die Wildbach und Lawinenverbauung untersagt werden. Sollte es seitens der Gemeinde erforderlich bzw. erwünscht sein, so erfolge laut Aussage von Herrn CC eine Stellungnahme durch die Wildbach und Lawinenverbauung.

Deswegen sei sowohl dem Eigentümer als auch den Behörden daran gelegen gewesen, die Almhütte soweit als möglich im Süd-Westen zu errichten. Der Besitzer der Hofstelle in den 1980er und 90er Jahren habe erklärt, dass er den Almstall bzw. das Wirtschaftsgebäude neu errichtet habe. Dies sei ohne Bauverfahren, jedoch in dem guten Glauben, dass es sich um keinen Neubau im Sinne der Tiroler Bauordnung von 1990 handle, erfolgt. Es sei vielmehr der desolate Stahl abgetragen und auf derselben Grundfläche und demselben Standort ein neuer Stall errichtet worden (Sanierung). Der alte Almstall sei schon vor 1950 an diesem Platz gestanden. Ebenso sei zu erwähnen, dass es 1990 möglich gewesen sei, sowohl die Almhütte als auch das Wirtschaftsgebäude im Freiland zu errichten.

Da eben an dieser Stelle schon seit Jahrzehnten ein Wirtschaftsgebäude bestanden habe, stelle auch der sanierte Almstall kein Aliud dar.

Es werde somit der Antrag gestellt, der Beschwerde Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid aufzuheben bzw. dahingehend abzuklären - abzuändern, ob der Lageplan (händisch gezeichnet) vom 03.04.1989 überhaupt zulässig sei und von einem Zivilgeometer erstellt worden sei; sowie dass das Wirtschaftsgebäude nicht als Neubau, sondern als Sanierung zu betrachten sei und daher kein Aliud darstelle; in eventu den angefochtenen Bescheid aufheben und an die Erstbehörde zurückverweisen, mit dem Ersuchen, festzustellen, ob der Lageplan von einem Zivilgeometer erstellt worden sei, sowie im Baubescheid von 1989 überhaupt zulässig und verwertbar gewesen sei. Zudem solle festgestellt werden, ob ein abgetragenes und neu errichtetes Wirtschaftsgebäude am selben Standort und an derselben Grundfläche ein Aliud darstelle.

Im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde ein hochbautechnisches Gutachten und ein Grundbuchsauszug eingeholt. Aus dem Grundbuchsauszug ergab sich, dass der Beschwerdeführer nicht mehr Eigentümer der baulichen Anlagen und der Liegenschaft ist, da er mit Übergabsvertrag vom 31.10.2025 seine Liegenschaft an seinen Sohn übergeben hat.

II.Sachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Osttirol vom 30.08.1989, Zl: ***, wurde Herrn AA die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer Almhütte auf Gst **1, KG Z, erteilt. Dem Bauakt liegt ein Einreichplan von Herrn Bau- und Zimmermeister DD, Z, sowie ein Lageplan des Zivilgeometers BB, Y, bei.

Das Gst **1, KG Z liegt zur Gänze im Freiland. Der Bauwerber ist weder grundbücherlicher Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstückes noch Superädifikatsberechtigter der darauf bestehenden Gebäude.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde, sowie durch Einholung eines hochbautechnischen Gutachtens. Weiters wurde ein Grundbuchsauszug erstellt. Aus diesem ergab sich, dass der Beschwerdeführer nicht mehr Eigentümer der baulichen Anlagen ist.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungsrelevanten Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44/2022 idgF LGBl Nr 72/2025, lauten wie folgt:

㤠28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

a) der Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden;

b) […]

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(2)[…]

(5) Ist anlässlich der Erteilung des Auftrages nach Abs. 1 offenkundig, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung für ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben ein Abweisungsgrund nach § 34 Abs. 3 bzw. der Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens ein dieser Bestimmung entsprechender Untersagungsgrund entgegenstehen würde, so hat die Behörde dies, sofern die Baubewilligung nicht bereits versagt bzw. die Ausführung des Bauvorhabens nicht bereits untersagt wurde, in einem mit der Erteilung des Auftrages festzustellen. Eine solche Feststellung ist einer Versagung der Baubewilligung bzw. der Untersagung der Ausführung des Bauvorhabens gleichzuhalten.

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,

b) […]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Im gegenständlichen Fall besteht die Rechtsfrage vor allem darin, ob für das bestehende Almgebäude und das Wirtschaftsgebäude ein baurechtlicher Konsens vorliegt.

Unbestritten ist, dass mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z ein Almgebäude mit Bescheid vom 30.08.1989, Zl: ***, baurechtlich konsentiert wurde. Allerdings haben bereits die Einreichunterlagen zu dieser Almhütte in Bezug auf die Pläne und das Baugesuch widersprüchliche Lagepositionierungen. Der dem Einreichplan beiliegende Vermessungsplan stimmt nicht mit dem Ort über ein, der laut der Verhandlungsschrift im Rahmen der Bauverhandlung begutachtet wurde und auch nicht mit dem Ort, der Gegenstand des Gutachtens der Wildbach- und Lawinenverbauung war.

Zunächst ist zu klären, von welcher konsentierten Lage des nun tatsächlich errichteten Gebäudes auszugehen ist. Nach Ansicht des erkennenden Landesverwaltungsgerichtes war der ursprünglich beiliegende Lagereichplan nicht vom Willen des Bauwerbers umfasst, sondern es war, wie letztendlich auch genehmigt, geplant, das Almgebäude an der Westseite des bestehenden Wirtschaftsgebäudes zu errichten. Warum der damalige Vermessungsplan nicht korrekt erstellt wurde, lässt sich heute nicht mehr nachvollziehen.

Aus dem Baubescheid und der Verhandlungsschrift im Rahmen des Verfahrens ist deutlich die geplante und genehmigte Lage des Almgebäudes festzustellen. Somit kann sich das erkennende Landesverwaltungsgericht auch nicht den Ausführungen des hochbautechnischen Sachverständigen der belangten Behörde anschließen, der von einer Abweichung von 26 m bei der gegenständlichen Almhütte ausgeht.

Das Baugenehmigungsverfahren schließlich ist ein Projektgenehmigungsverfahren, das sich nur auf das eingereichte, vom ausdrücklichen Antrag des Bauwerbers umfasste Projekt beziehen kann; nur dieses ist demnach Gegenstand der Baubewilligung. Für die Beurteilung von dessen Zulässigkeit sind der Bauantrag und die damit verbundenen eingereichten Baupläne maßgeblich, (vgl VwGH 17.02.2004, 2002/06/0126).

Aus der Interpretation der vorliegenden Unterlagen in Zusammenschau mit der Verhandlungsschrift, dem Baubescheid und dem Lageplan ist somit lediglich von einer Verschiebung von 4,0 m auszugehen.

Allerdings ist die Beschwerde des Beschwerdeführers dennoch berechtigt. Mit Übergabsvertrag vom 31.10.2025 hat er seine Liegenschaften, darunter auch das verfahrensgegenständliche Grundstück ohne Einräumung einer Superädifikatsberechtigung für die gegenständlichen Gebäude an seinen Sohn übergeben. Dieser Übergabsvertrag ist mittlerweile auch im Grundbuch intabuliert. Er ist somit nicht mehr Eigentümer. Ein Beseitigungsauftrag gemäß § 46 Abs 1 TBO 2022 ist aber stets an den Eigentümer der Baulichkeit zu richten. Die Behörde hat die Frage, wer Eigentümer der fraglichen Baulichkeiten ist, auch von Amts wegen zu prüfen (vgl VwGH 26.1.1995, 94/06/0125).

Dies wiederum hat zur Folge, dass der Beschwerdeführer nicht der richtige Adressat für den baupolizeilichen Auftrag im gegenständlichen Fall ist, sodass dieser zu beheben war. Dies gilt auch für den Auftrag zur Benützungsuntersagung, da sich der Beschwerdeführer keine Nutzungsrechte zurückbehalten hat.

Die belangte Behörde wird ein eventuelles neues Verfahren also auch gegen den nunmehrigen Eigentümer durchzuführen haben.

Gesamt war somit der Beschwerde stattzugeben und spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht an der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)