Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/48/2780-21

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.48.2780.21

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seine Richterin Dr.in Müller, LL.M., über die Beschwerde des Herrn AA, vertreten durch RA BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.09.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der TBO 2022, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 26.02.2026,

zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid vom 25.09.2025 untersagte der Bürgermeister der Gemeinde Y gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 dem Beschwerdeführer die weitere Benützung des Objektes Adresse 2, **** Y, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung. Trotz mehrmaliger Aufforderung seitens der Baubehörde zur Einbringung einer Stellungnahme samt Vorlage entsprechender Unterlagen und Nachweise sei lediglich mit E-Mail vom 16.06.2025 abschließend behauptet worden, dass das Wohnobjekt Adresse 2 an Dritte vermietet werde. Der Beschwerdeführer sei jedoch seit 18.12.2017 mit seinem Nebenwohnsitz gemeldet. Ebenso sei laut ZMR-Meldung Frau CC sowie Herr DD mit einem Nebenwohnsitz in diesem Objekt seit 22.03.2012 gemeldet. Da sohin vom Beschwerdeführer das Objekt nicht zur Befriedung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehung verbundenen Wohnbedürfnisses verwendet, jedoch eine Nutzung als Freizeitwohnsitz nicht zulässig sei, sei dies mit sofortiger Wirkung zu untersagen.

Dagegen brachte der Beschwerdeführer durch seinen ausgewiesenen Rechtsvertreter Beschwerde ein und brachte vor, dass bereits mit der Rechtfertigung angeführt worden sei, dass der Beschwerdeführer zwar Eigentümer der Wohneinheit sei, jedoch das Objekt von einem Dritten genutzt werde. Der Beschwerdeführer könne sohin nicht Adressat der Benützungsuntersagung sein. Die Behörde habe es jedoch unterlassen, entsprechende Feststellungen zu treffen, wieso der Beschwerdeführer Adressat des baupolizeilichen Befehls sein soll. Insofern liege ein Feststellungsmangel vor.

Darüber hinaus werde in diesem Zusammenhang darauf verwiesen, dass gleichermaßen mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom selben Tag zu Zl *** eine Untersagung als Freizeitwohnsitznutzung hinsichtlich des Objektes Adresse 3, erfolgt sei. Es sei ausgeschlossen, dass der Beschwerdeführer zwei Objekte gleichzeitig als Freizeitwohnsitz nutze. Des Weiteren wurde bemängelt, dass der Spruch des angefochtenen Bescheides zu unbestimmt sei. Schließlich sei der Bescheid mit nicht näher ausgeführten Begründungsmängel behaftet. Als Beweis wurden die Zeugeneinvernahmen von EE, X, **** W, sowie FF und GG pA Firma JJ, Adresse 4, **** V beantragt, ohne ein konkrete Beweisthema auszuführen.

In der Ladung zur mündlichen Verhandlung der Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass das Zeugenangebot betreffend Herrn EE nicht nachvollziehbar sei, da der Beweisantrag nicht schlüssig ausgeführt worden sei. Weiters wurden unter Hinweis auf die Rechtsfolgen gem § 39 Abs 2a und § 41 Abs 2 AVG der Beschwerdeführer aufgefordert, alle ihm bekannte Tatsachen und Beweismittel binnen einer Woche ab Zustellung dieses Schreibens (Einlangen beim LVwG Tirol) geltend zu machen.

Mit Schreiben vom 23.12.2025 beantragte der Beschwerdeführer ein Fristerstreckung zur Bekanntgabe von Beweismitteln und „bekannten Tatsachen“ um vierzehn Tage, gab jedoch auch danach keine Beweismittel oder sonstigen Tatsachen an.

In der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 26.02.2026 erschien weder der Beschwerdeführer, noch sein Vertreter. Nach Durchführung des Beweisverfahrens und der Einvernahme der beiden geladenen Zeugen FF sowie KK wurde die Verhandlung geschlossen. Der weitere Zeuge GG arbeitet nicht mehr für das Unternehmen und hat keinen Zugang zu den Daten mehr, sodass auf seine Einvernahme verzichtet wurde. Das Erkenntnis mündlich verkündet.

Das Verhandlungsprotokoll wurde dem Beschwerdeführervertreter am 03.03.2026 zugestellt. Mit Schreiben vom 13.03.2026 stellte er einen Antrag auf Ausfertigung des Erkenntnisses.

II.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist Wohnungseigentümer des Hauses Adresse 2 Top 1, wobei die Top 1 nur eine Einheit ist und das gesamte Haus mit der Adresse 2 umfasst. Des Weiteren ist er Wohnungseigentümer von fünf Tiefgaragenabstellplätzen mit den Nummern ** bis **. Laut Nutzwertgutachten vom 30.01.2010 und Wohnungseigentumsvertrag 24.02.2010 ist das Wohnungseigentum damit fest verbunden.

Mit Baubewilligung des Bürgermeisters der Gemeinde Kirchberg vom 14.04.2009, AZ ***, wurde die Baugenehmigung für die bauliche Anlage erteilt und im Spruch vorgeschrieben, dass das Bauvorhaben ganzjährige zu nutzen ist und nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden darf. Dieser Spruch ist auch Teil des Nutzwertgutachtens.

Mit Kaufvertrag vom 24.02.2010 erwarb der Beschwerdeführer dieses Wohnungseigentumsobjekt um Euro 2,150.000,00. In Punkt VII. des Kaufvertrags wird vorgesehen, dass eine Freizeitwohnsitznutzung unzulässig ist. Dies wurde auch mit der Anzeigenbestätigung bei der Grundverkehrsbehörde vom 09.03.2010 erneut bestätigt.

Trotz Aufforderung seitens der belangten Behörde und weiterer konkreter Aufforderung insbesondere zur Mitwirkung im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens stellte der Beschwerdeführer weder dar oder unter Beweis, dass er eine Vermietung an einen Dritten vorgenommen hätte, noch dass eine ständige Nutzung dieses Objektes durch einen Dritten erfolgt.

Der Beschwerdeführer ist seit 18.12.2017 mit seinem Nebenwohnsitz in dieser Wohnung gemeldet. Weiters haben seit 22.03.2012 eine Nebenwohnsitzmeldung Frau CC sowie der DD im ZMR-Register nach wie vor eingetragen.

Es erfolgten sechs Kontrollen hinsichtlich der Nutzung des Objektes und konnte der Beschwerdeführer nur einmal an einem Samstag, den 26.04.2025, vor Ort angetroffen werden. In diesem Zuge, gab er den Kontrolleuren an, dass er am 24.04.2025 angereist ist und am 28.04.2025 wieder abreisen werde. Er teilte ebenso mit, dass er seinen Hauptwohnsitz in London hat und nur zu Erholungszwecken das Objekt nutzt. Im Übrigen nutzt das Wohnobjekt nur gelegentlich seine Freundin, die Kinder, oder Enkel. Andere, insbesondere ständige Nutzer des Objekts oder Mieter kam nicht hervor und vom Beschwerdeführer auch nicht bekanntgegeben.

Dass das Haus Adresse 2 bis dato genutzt wird, ergibt sich aus der Stromrechnung, wie folgt (Auskunft LL vom 18.12.2025):

„Bild im pdf ersichtlich“

Die Nutzfläche dieser Wohneinheit Haus Adresse 2 Top 1 beträgt laut Baubescheid 523,58 m² und besteht aus einem Untergeschoß mit Zimmer, Büro, Sauna, Bad und WC, einem Erdgeschoß mit Spülküche, Wohnküche, Stube, Abstellraum und WC, einem Tiefgeschoß mit zwei Zimmern und entsprechenden Nassräumen, Schwimmbad, Fitness, Dampfsauna, Lift und WC sowie einem Poolgeschoß mit entsprechender Technik und Elektronikräumlichkeit, Hauswirtschaftsraum, Weinstube, Weinkeller und WC. Des Weiteren sind dem Tiefgeschoß und im Untergeschoß Terrassen zugeordnet, sowie im Erdgeschoß ein Balkon und ein Freisitz überdacht. An der Klingelanlage zum Haus steht „Adresse 2 - G. AA / CC“. Postkasten ist keiner vorhanden und wird die Post vor der Haustür ablegt.

Eine Genehmigung zur Nutzung der gegenständlichen Wohnung als Freizeitwohnsitz wurde weder eingeholt, noch wurde eine solche erteilt und gibt es keine sonstige Ausnahmegenehmigung, eine Freizeitwohnsitznutzung in der gegenständlichen Räumlichkeit vorzunehmen.

III.Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich unzweifelhaft aus dem Akt, den zitierten Schreiben und den zitierten Kontrollen, die in Aktenvermerken dokumentiert wurden, sowie den entsprechenden Registern wie dem Grundbuch, aus dem die Eigentumsverhältnisse zu entnehmen sind, dem ZMR, aus dem auch die aufrechte Nebenwohnsitzmeldung des Beschwerdeführers und der zwei weiteren Personen zu entnehmen ist, das Schreiben von der LL vom 18.12.2025 mit den Stromnutzungen. Die Feststellungen zur Baubewilligung und mangelnden Genehmigungen hinsichtlich der Nutzung der Wohneinheit als Freizeitwohnsitz war unzweifelhaft und unstrittig aus dem Bauakt zu entnehmen.

Da es der Beschwerdeführer vorgezogen hat, nicht zur Verhandlung zu erscheinen, konnte er auch nicht einvernommen werden. Es wurden von ihm auch keinerlei Unterlagen vorgelegt, die nachweisen oder belegen würden, dass ein Dritter mehr als nur vorübergehend oder wechselnd die Wohnung benutzen würde, dies obwohl er auf seine Mitwirkungspflicht und explizit auf die Bestimmung §§ 39 Abs 2a und 41 Abs 2 AVG und die Rechtsfolgen erneut mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol hingewiesen wurde.

Aus den Kontrollen ergibt sich, dass an der Klingelanlage der Wohnung des Beschwerdeführers sein Name angeschrieben ist, ebenso wie „CC“. Es ergibt sich aus den Kontrollberichten und der Zeugenaussage, dass kein Postkasten vorhanden ist und die Post vor der Haustüre abgelegt wird. Dass sohin an jemanden Dritten zur ganzjährigen Nutzung und nicht nur an wechselnde Gäste oder vorübergehend die Wohnung zur Verfügung gestellt worden wäre, ergab sich auch aus den Kontrollen nicht. Dahingehend wurde vom Beschwerdeführer eben nichts vorgelegt und beigebracht. Dass er selbst die Wohnung ganzjährig und als Lebensmittelpunkt nutzen würde, hat er nicht einmal vorgebracht, sondern führte er bei einer Kontrolle am 26.04.2025 an, dass er das Haus zu Freizeitzwecke mit Freunden und Familie nutzt. Es ergab sich auch während des gesamten Verfahrens keine anderen Hinweise.

Auch der Nachbar KK, Wohnungseigentümer Top 1 von Adresse 5, bestätigte, dass das Haus nicht ganzjährig und ständig bewohnt wird. Zumeist hat er den Beschwerdeführer und eine Dame gesehen, die dieses Haus gelegentlich nutzen.

Aus den Stromkosten ergibt sich jedenfalls, dass kein Leerstand in dem gegenständlichen Haus vorliegt, sondern vielmehr dieses benützt wird.

Da der Beschwerdeführer dementsprechend keine Nachweise dahingehend geliefert hat und nicht mitgewirkt hat festzustellen, an welche angebliche dritte Person er die gegenständliche Wohneinheit zur Verfügung gestellt oder vermietet hat, und nicht nur vorübergehend, war daher davon ausgehen, dass es eben keine dritte Person gibt.

Der beantragte Zeuge EE war ohne entsprechenden Beweisantrag nicht erforderlich zu laden und einzuvernehmen. Trotz Hinweis dazu erfolgte keine schlüssige Antragstellung.

Auch die Kontrolleure haben in ihren Angaben und Aktenvermerken dargelegt, dass niemand zu den Kontrollzeitpunkten außer am 26.04.2025 anzutreffen war, was auch von FF in seiner Zeugenaussage bestätigt wurde. Weitere Zeugeneinvernahme waren daher auch nicht mehr erforderlich, weil die Sache entscheidungsreif war und keine weitere Klärung des Sachverhalts erwartet ließ.

IV.Rechtslage:

Die relevante Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022) idgF lauten:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

[…]“

V.Erwägungen:

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen § 13 Abs 3 oder 8 des TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu baupolizeilichen Aufträgen, insbesondere wie zur Benützungsuntersagung ist zusammenfassend zu entnehmen, dass bei administrativrechtlichen Beschwerdeentscheidungen die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erlassung der Entscheidung durch das Landesverwaltungsgericht maßgeblich ist. Allerdings hebt der Verwaltungsgerichtshof hervor, dass bei baupolizeilichen Aufträgen die Herstellung lediglich jenes Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts darstellt (vgl VwGH 04.11.2016, Ra 2016/05/0014; 26.11.2015, Ra 2015/07/0118). Es ist sohin nunmehr die TBO 2022 idgF anzuwenden.

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage die weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet. Die in § 46 Abs 6 lit g TROG enthaltene Anordnung, wonach dann, wenn die bauliche Anlage durch einen Dritten benutzt werde, diesem die weitere Benützung zu untersagen sei, kommt lediglich dann zum Tragen, wenn die Benützung durch eine dritte (vom Eigentümer verschiedene) Person erfolgt, außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen (VwGH 26.01.2026, Ra 2026/06/0005; 18.03.2022, Ra 2022/06/0018).

Diese Bestimmung legt somit unmissverständlich fest, dass eine Benützungsuntersagung an den Eigentümer der baulichen Anlage, sofern er diese selbst benützt, anderenfalls an einen Dritten, der diese benützt, zu richten ist. Die Parenthese „ außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen “ stellt klar, dass eine kurzzeitige Vermietung an wechselnde Personen keine Benützung im Sinn dieser Bestimmung darstellt (VwGH 26.01.2026, Ra 2026/06/0005). Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass dem Eigentümer, der zusätzlich die betroffene Wohnung diese im Sinn des § 46 Abs. 6 TBO 2022 benützt, die Benützungsuntersagung auszusprechen ist.

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171). Dies wurde vom Beschwerdeführer auch gar nicht in Frage gestellt, da er selbst angab, seinen Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt in London zu haben und nur für Urlaubs- und Erholungszwecke die Wohnung mit Freunden und Familie zeitweise nutzt.

Nach den Feststellungen ergibt sich, dass das gegenständliche Objekt zur ganzjährigen Wohnnutzung mit dem Baubescheid baurechtlich genehmigt wurde. Nicht genehmigt wurde eine Nutzung als Freizeitwohnsitz.

Entscheidend nach der Rechtsprechung des VwGH für die Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, ist, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056). In diesem Sinn wird in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass die Wohnsitzdefinition nach § 1 Abs 6 Meldegesetz nicht zielführend ist, da das TROG 2022 selbst eine Definition von Freizeitwohnsitzen enthält (vgl VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193 ua), und die Bestimmung nach § 1 Abs 8 Meldegesetz nur Anhaltspunkte liefern kann, was den Mittelpunkt der Lebensbeziehung eines Menschen charakterisiert.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (vgl etwa VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der stRsp in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG auszugehen (VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028; 23.03.2023, Ro 2023/06/0001).

Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer vom Benützungsverbot betroffen und ist ein solches Benützungsverbot von der belangten Behörde an ihn zu erlassen, da er trotz mehrfacher Aufforderung zur Bekanntgabe der Behörde weder die angeblich dritte Person namhaft noch ein solche nicht nur kurzfristige Benützung durch eine dritte Person nachgewiesen hat. Dahingehend hat der Eigentümer des Objekts eine Mitwirkungspflicht, da nur er entsprechende Tatsachenvorbringen und Nachweise hätte erbringen und eventuelle Mietverträge übermitteln können etc., sofern es solche überhaupt existieren. Mit der Regelung des § 46 Abs 6 TBO 2022 wird daher der Grundsatz der Amtswegigkeit zugunsten einer Mitwirkungspflicht des Eigentümers dahingehend zurückgenommen. Dies begegnet nach der Rechtsprechung des VfGH keinen verfassungsrechtlichen Bedenken (vgl VfGH 12.10.1954, B 129/54, VfSlg 2739/54). Die Partei trifft eine Mitwirkungspflicht bei der Prüfung, ob für ein bestimmtes Objekt eine Baubewilligung erteilt wurde. Gerade bei der Feststellung des konsensgemäßen Zustandes und der konsensmäßigen Benützung kommt dieser besondere Bedeutung zu, weil es in der Regel der Eigentümer eines Bauwerkes ist, der zielführende Hinweise über das Vorliegen einer Baubewilligung geben kann (vgl VwGH 23.05.2002, 2001/05/0835; 25.09.1990, 90/05/0072).

Auch wenn der Beschwerdeführer angab, dass eine namentlich nicht benannte dritte Person diese nutze, ohne weitere Angaben dazu machen zu wollen, kann diesem Vorbringen kein Glaube geschenkt werden. Vielmehr ist der Beschwerdeführer als Eigentümer der Nutzungsberechtigte der Wohnung, hat seinen Nebenwohnsitz dort gemeldet und ist mit seinem Namen an der Klingel angeschrieben, sodass auch darauf zu erkennen ist, dass er als Eigentümer diese Wohnung nutzt. Hinweise einer langfristigen Nutzung durch eine dritte Person kamen nicht hervor und hätte der Beschwerdeführer – wenn dem so gewesen wäre – entsprechend der ihm obliegenden Mitwirkungspflicht bekanntzugeben und nachzuweisen gehabt.

Es liegt auch keine ganzjährige Nutzung des Beschwerdeführers vor, zumal er dies auch gar nicht behauptet hat. Dementsprechend war die seitens der belangten Behörde bescheidmäßig verfügte Untersagung der weiteren Benützung der Wohnung als Freizeitwohnsitz nicht zu beanstanden. Im Sinne der Rechtsprechung und auch der mehrfachen Aufforderung an den Beschwerdeführer und schließlich auch in der Ladung wäre er zur Mitwirkung verpflichtet gewesen, spätestens innerhalb dieser Frist entsprechende Vorbringen und Nachweise zu erbringen, dass er den Hauptanknüpfungspunkt und das Übergewicht der Lebensbeziehungen in diesem Objekt hat, was jedoch nicht einmal behauptet wurde. Sich auf die Verweigerung der Mitwirkung aufgrund der Gesetzesverstöße und Strafdrohung gegenüber ihm oder eine andere dritte Person zu berufen, wie er dies nebulos und unsubstantiiert nunmehr behauptet, nachdem er zunächst der Behörde einen Leerstand dazu angab, um der Mitwirkungspflicht nicht zu entsprechen, kann nicht gefolgt werden.

Eine Berechtigung zur Nutzung dieses Objekts als Freizeitwohnsitz liegt nicht vor und ist eine der Beschwerdeführer nicht berechtigt, dieses aufgrund des Baukonsenses als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Es liegen keine Ausnahmen dahingehend vor.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung durch Feriengäste verwendet wird und solcherart eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzlichen Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, um der Wohnbevölkerungen in Tirol die Möglichkeit von leistbarem Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere für das Ziel des sparsamen Umganges mit Grund und Boden – insbesondere angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete -, und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl sie nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen sind und vielmehr ihren Lebensmittelpunkt wo anders haben.

Der Darstellung des Beschwerdeführers, dass er nur einen Freizeitwohnsitz haben könne, kann nicht gefolgt werden und erübrigt sich weiter einzugehen, da es gerade im Wesen eines Freizeitwohnsitzes liegt, nicht ständig und als Lebensmittelpunkt den Wohnsitz zu nutzen.

Aus § 59 Abs 2 AVG ergibt sich, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss und das Fehlen einer solchen Frist den Auftrag rechtswidrig macht (vgl dazu VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152, mwN). Im vorliegenden Fall wurde im Spruch des Bescheides die „unverzügliche“ Herstellung der vorgeschriebenen Anordnungen aufgetragen, da keine Gründe für ein Aufschiebung vorlagen (vgl dazu VwGH 27.05.2004, 2003/07/0074, mwN). Es war daher zurecht aufgrund der unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung der Bescheid mit einer angemessenen Erfüllungsfrist zur Entsprechung der Untersagung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz zu bestätigen (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/06/0164). Die Freizeitwohnnutzung im gegenständlichen Objekt war und ist gemäß §§ 13 und 13a TROG 2022 schon lange vor dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beschwerdeführer verboten. Es liegt im öffentlichen Interesse, eine sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes zu verlangen, da eine Ausnahme ohne Rechtsgrundlage nicht vorgesehen ist und auch sonst keine Umstände hervorgekommen sind, die eine längere Frist als eine sofortige Umsetzung erforderlich gemacht hätten.

Mit 873 Freizeitwohnsitzen in Y (Stand 24.04.2025) liegt die Freizeitwohnsitzquote bei 4.651 Wohnungen laut Gebäude- und Wohnungszählung 2021 bereits bei 18,8 % und übersteigt damit bereits jetzt den zulässigen Rahmen von bis zu 8 % gemäß § 13 Abs 5 TROG 2022 (https://statistik.tirol.gv.at/homepage/freizeitwohnsitze/index.html [13.05.2026]). Aufgrund des Freizeitwohnsitzverbots konnte diese Problematik effektiv bekämpft werden, da sich wie aus der zitierten Statistik aus dem Jahr 2017 noch eine Freizeitwohnsitzquote von 20,8 % errechnet hat. Umso mehr muss daher weiterhin das Freizeitwohnsitzverbotes durchgesetzt werden.

Es war daher nicht zu beanstanden, dass die belangte Behörde die unverzügliche Untersagung der Benützung als Freizeitwohnsitz untersagte, und dies nach wie vor erforderlich ist, aufrechtzuerhalten. Der Auftrag zur Unterlassung eines raumordnungswidrigen Benützens gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 ist ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes (iSd Beendigung eines bereits gesetzten Verhaltens) und bedarf daher der Festsetzung einer Erfüllungsfrist (VwGH 3.4.2025, Ra 2024/06/0237). Diesbezüglich bestätigt das Verwaltungsgericht zur Auffassung der Behörde, dass die unverzügliche Herstellung des rechtmäßigen Zustandes aufzutragen war.

Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass der gegenständlichen Beschwerde keine Berechtigung zukam.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)