Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/32/0091-4

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.04.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.32.0091.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Ing. Mag. Peinstingl über die Beschwerde des AA, vertreten durch Rechtsanwalt BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 27.11.2025, ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 27.05.2025, ***, wurde der Beschwerdeführer als Wohnungseigentümer der Liegenschaft Adresse 2, **** X, darauf hingewiesen, dass das gegenständliche Objekt nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis eingetragen sei und daher entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden dürfe.

In weiterer Folge wurde der Beschwerdeführer unter Bezugnahme auf die exemplarisch angeführten Kriterien für den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zur Stellungnahme binnen vier Wochen aufgefordert. Er solle angeben, in welcher Art und Weise das Objekt von ihm genützt werde und diese Nutzung durch die Beilage von entsprechenden Belegen glaubhaft machen.

Mit Stellungnahme vom 12.06.2025 teilte der Beschwerdeführer mit, dass sein Lebensmittelpunkt seit 01.09.2022 in X liege und er über dem Vorwurf einer Freizeitwohnsitznutzung überrascht sei. Als Beweis dafür legte er Belege vor. Weiters könnten seine Nachbarn, vor allem Frau CC, bezeugen, dass er diese Wohnung als Erstwohnsitz nutze.

Seine Nachbarin, CC, habe ihm die Kontrollbesuche immer gleich mitgeteilt. Er sei unglücklicherweise zum Zeitpunkt der Kontrollen meistens in der Sauna in Y gewesen, was auch die angehängten Belege bestätigen würden.

Am 27.10.2025 meldete der Beschwerdeführer den Freizeitwohnsitz mit 24.10.2025 per Anzeige bei der belangten Behörde ab.

Mit Schriftsätzen vom 07. und 08.05.2025 holte die belangte Behörde Auskünfte zum Strom- und Wasserverbrauch sowie zu den Müllentleerungen ein.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 27.11.2025, ***, wurde dem Beschwerdeführer gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 die weitere Benützung des Objektes Adresse 2, **** Y, als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung untersagt.

Die belangte Behörde führt darin begründend aus, dass ihrerseits diverse Erhebungen zur Nutzung des gegenständlichen Objektes durchgeführt worden seien. So seien etwa 20 behördliche Kontrollen durchgeführt worden. Daneben sei eine Einsichtnahme in das Freizeitwohnsitzverzeichnis, eine Einsicht in das Zentrale Melderegister, eine Anfrage an die Bezirkshauptmannschaft betreffend zugelassene Fahrzeuge, eine Anfrage bei der DD betreffend Stromverbrauch und interne Abfragen betreffend Müll- und Wasserverbrauch erfolgt. Weiters sei erhoben worden, dass der Beschwerdeführer die Freizeitwohnsitzpauschale bezahlt habe.

Die belangte Behörde stellt klar, dass für das (Nicht-)Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes eine Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen ausschlaggebend sei.

Der Beschwerdeführer nutze das gegenständliche Objekt nur gelegentlich. Auch wenn das ganzjährige Wohnbedürfnis nicht an der Summe von Tage festzumachen sei, sei ein solches bei dieser Sachlage zu verneinen.

Die Behörde vertritt die Ansicht, dass im Regelfall der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen an einem bestimmten Ort in einer Gesamtschau und anhand einer Durchschnittsbetrachtung bei ausreichender Mitwirkung der betreffenden Nutzer problemlos eruiert werden könne. Dort, wo sich die gesamte Familie aufhalte, wo die Kinder Kindergarten und/oder Schule besuchen, von wo aus regelmäßig die Arbeitsstelle aufgesucht werde, wo die Steuern entrichtet werden, wo die gesamte Familie gemeldet sei, wo man sein Wahlrecht ausübe, befinde sich nach allgemeiner Lebenserfahrung der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen.

An seinem Wohnsitz in Deutschland bestehe ein gemeinsamer Wohnsitz mit der Ehegattin. Es bestehe also eine starke familiäre Bindung nach Deutschland. In Y und Umgebung seien keine familiären Beziehungen festgestellt worden. Der Beschwerdeführer führe sein Bankkonto in W und seien auf ihn in Deutschland Kraftfahrzeuge zugelassen. Im Bezirk V bestünde keine KFZ-Zulassung und er sei Kunde bei deutschen Autowerkstätten.

Die EWR-Anmeldebescheinigung sei im fortgeschrittenen Verfahrensstadium beantragt bzw ausgestellt worden. Eine Funktion oder Mitgliedschaft in einer privaten oder öffentlichen Körperschaft in Y und Umgebung sei nicht festgestellt worden.

Der mit 01.09.2022 begründete Hauptwohnsitz am gegenständlichen Objekt könne die entgegenstehenden Faktoren nicht aufwiegen, zumal der Beschwerdeführer in W ebenfalls einen Wohnsitz führe und für gewöhnlich dort aufhältig sei.

Insgesamt diene das gegenständliche Objekt bisher nicht zur Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken.

Dagegen erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde und führte darin zusammengefasst aus, dass die der behördlichen Annahme zugrunde gelegte Sachverhaltsdarstellung in wesentlichen Punkten unzutreffend sei und auf einer fehlerhaften Tatsachenwürdigung beruhen würden.

Er habe im September 2022 die Eigentumswohnung Adresse 2, **** Y, käuflich erworben und unmittelbar im Anschluss ordnungsgemäß als Hauptwohnsitz angemeldet. Seit dem Erwerb werde die Wohnung von ihm durchgehend und tatsächlich als Lebensmittelpunkt genutzt.

Er sei seit 2020 Pensionist und halte sich seit dem Erwerb der Wohnung nachweislich überwiegend, konkret zu zumindest rund 60 % der jährlichen Aufenthaltsdauer, in Y auf. Eine Nutzung als bloßer Neben- oder Freizeitwohnsitz war weder beabsichtigt noch faktisch gegeben.

Seine Ehefrau sei derzeit noch überwiegend beruflich als Opernsängerin in W tätig. Der gemeinsame Lebensplan bestehe seit Jahren darin, spätestens mit ihrer Pensionierung mit 01.01.2027 den gemeinsamen Lebensmittelpunkt dauerhaft nach Tirol zu verlegen und den Lebensabend in der genannten Eigentumswohnung in Y zu verbringen.

Die hauptsächlich von seiner Ehefrau genutzte Mietwohnung in W, Adresse 3, sei ursprünglich für einen Abriss im Jahr 2026 vorgesehen gewesen. Dieser sei zwischenzeitlich auf 2028 verschoben worden. Auch dieser Umstand würde bestätigen, dass die Wohnung in Y keinesfalls bloß freizeitlich, sondern als dauerhafter Wohnsitz genutzt werde.

Es sei objektiv unrichtig und entbehre jeder tragfähigen Grundlage, dass er sich lediglich an den Wochenenden, während Ferienzeiten oder zu Urlaubsaufenthalten in Y aufhalte. Er halte sich regelmäßig, fortlaufend und überwiegend in seiner Wohnung in Y auf. Er stehe in laufendem nachbarschaftlichem Kontakt mit mehreren Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses sowie der unmittelbaren Umgebung und sei diesen als vor Ort lebende Person bekannt.

Sein Aufenthalt lasse sich zudem durch mehrere objektive und überprüfbare Indizien belegen. Genannt werden die personengebundene Tiroler Snow Card und eine Saunakarte für die Yer Sauna samt Angabe der Saunabesuche. Er pflege Kontakte zu den Bademeistern und weiteren Saunagästen. Mit dem Ehepaar EE, Wohnort U, mache er regelmäßig zahlreiche Freizeitaktivitäten in Tirol über das ganze Jahr hinweg.

Seit dem Sommer bestreite er seine laufenden Lebenserhaltungskosten überwiegend in Tirol. Einkäufe des täglichen Bedarfs sowie Dienstleistungen würden nahezu ausschließlich unbar mittels Bank- bzw. Kreditkarte beglichen. Dies stelle ein objektives Indiz für den tatsächlichen Lebensmittelpunkt in Tirol dar. Des Weiteren habe er seit September 2022 ein Konto bei der KK.

In der Gesamtschau dieser Umstände sei davon auszugehen, dass sich seine tatsächliche Aufenthaltsdauer deutlich über der maßgeblichen Schwelle von 186 Tagen pro Jahr bewege.

Es sei zutreffend, dass er derzeit noch zwei in Deutschland zugelassene KFZ habe. Eines werde von seiner Ehefrau genutzt. Er beabsichtige, das von ihm genutzte Fahrzeug zeitnah nach Österreich umzumelden.

Die Zahlung der Freizeitwohnsitzabgabe sei nicht aus rechtlicher Überzeugung erfolgt, sondern auf Aufforderung des Tourismusverbandes T, ohne ausreichende rechtliche Aufklärung und ohne vorgelagerte Prüfung der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale.

Im Jahr 2025 habe er diese Abgabe nicht mehr entrichtet, da objektiv kein Freizeitwohnsitz vorliege. Die Annahme, diese Weigerung stelle einer Selbstanzeige gleichkommendes Verhalten dar, sei rechtlich unhaltbar. Die Ablehnung der Zahlung einer nicht geschuldeten Abgabe könne weder als Schuldeingeständnis noch als selbstbelastendes Verhalten interpretiert werden.

Unzutreffend sei, dass Frau CC seine Wohnungstür geöffnet habe. Es sei tatsächlich lediglich die Hauseingangstür geöffnet worden. Frau CC besitze aus reinem Sicherheitsgedanken einen Wohnungsschlüssel für den Fall eines Aussperrens. Diese nachbarschaftliche Vorsorgemaßnahme stelle kein Indiz für eine fehlende Wohnnutzung dar.

Aufgrund der eingebrachten Beschwerde wurde der Akt dem Landesverwaltungsgericht Tirol zur Beschwerdeentscheidung vorgelegt.

Mit Schriftsatz vom 20.01.2026 ersuchte das Landesverwaltungsgericht Tirol die DD um Bekanntgabe der Stromverbrauchswerte für die verfahrensgegenständliche Wohnung ab dem 01.05.2024 bis zumindest Mitte Dezember 2025, nach Möglichkeit tagweise ausgewiesen.

Am 23.01.2026 übermittelte die DD die Verbrauchsdaten der entsprechenden Anlage.

Am 19.02.2026 wurde vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt. An dieser nahmen der Beschwerdeführer, sein Rechtsvertreter, BB, sowie FF in Vertretung des Bürgermeisters der Gemeinde Y teil.

II.Sachverhalt:

Das gegenständliche Objekt wurde mit Kaufvertrag vom 29.07.2022 erworben und ist AA alleiniger Wohnungseigentümer des Objektes Top 3 in Adresse 2, Gst **1, KG Y.

Es handelt sich beim verfahrensgegenständlichen Objekt weder um einen festgestellten Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022 noch um einen solchem mit Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022.

Der Beschwerdeführer hat nach dem Erwerb der Liegenschaft Top 3 in Adresse 2, **** Y mit 01.09.2022 dort melderechtlich einen Hauptwohnsitz begründet. Mit seiner Ehegattin besteht in D-***** W, Adresse 3, ein gemeinsamer Wohnsitz. Dabei handelt es sich um eine Mietwohnung, die von der Ehegattin bewohnt wird.

Der Beschwerdeführer befindet sich seit dem Jahr 2020 nach vierzigjähriger Berufstätigkeit im Bayrischen Staatsorchester im Ruhestand. Er bezieht eine deutsche Pension und ist auch in Deutschland privat krankenversichert.

Seine Ehegattin ist in W noch berufstätig und wird mit 01.01.2027 in den Ruhestand treten. Daran anschließend soll der gemeinsame Lebensmittelpunkt nach Tirol verlegt werden. Dies stellt ein dringendes Anliegen für den Beschwerdeführer dar.

Einmal wöchentlich besucht der Beschwerdeführer einen Musikerstrammtisch in W. Fallweise spielt dieser in einem Quartett im Umkreis von W.

Der Beschwerdeführer hat sich im Jahr 2025 mindestens 4 Tage in der Woche in Y aufgehalten. In den Jahren zuvor war dies nicht in dieser Häufigkeit der Fall. Er hält sich ein bis zweimal pro Woche in W auf.

Seine Nachbarin, Frau CC, verfügt aus Sicherheitsgründen und für Nachbarschaftsdienste über einen Haustürschlüssel.

In Y und Umgebung hat der Beschwerdeführer keine familiären Beziehungen.

Sein Sohn ist verheiratet und wohnt in S bei W. Mit dem befreundeten Ehepaar EE pflegt er ein freundschaftliches Verhältnis und geht mit ihnen Freizeitaktivitäten nach. Herr EE befindet sich ab und zu in U, wohnt aber auch in W.

Der Beschwerdeführer ist weder in Österreich noch in Deutschland Mitglied eines Vereins oder einer Körperschaft. Er ist Mitglied bei der Deutschen Musik- und Orchestervereinigung „GG“.

Aufgrund eines Herzstillstandes befindet sich der Beschwerdeführer zweimal im Jahr in Behandlung bei einem Kardiologen und bei einem Chirurgen in W. Einen Hausarzt hatte der Beschwerdeführer vor Jahren in W, derzeit aber keinen. Einen Zahnarzt hatte er auch in W, er hat die letzten drei bis vier Jahre keinen Zahnarzt mehr aufgesucht. Über einen ärztlichen Ansprechpartner in Österreich verfügt der Beschwerdeführer nicht.

In Österreich sind keine KFZ auf den Beschwerdeführer zugelassen. In Deutschland bestehen zwei zugelassene KFZ auf den Beschwerdeführer.

Sein Mobiltelefon hat der Beschwerdeführer in Deutschland angemeldet.

Ein Girokonto führt der Beschwerdeführer bei der JJ als auch bei der KK.

Die Freizeitwohnsitzpauschale wurde bisher vom Beschwerdeführer bezahlt.

Seitens der belangten Behörde wurden bei der verfahrensgegenständlichen Wohnung im Zeitraum vom 17.12.2024 bis 08.04.2025 in regelmäßigen Abständen Kontrollen durchgeführt.

Der Beschwerdeführer besucht regelmäßig das „LL“ in Y für Saunagänge. Dazu hat der Beschwerdeführer eine Punktekarte/Saisonkarte gekauft. Zum Ausüben von Wintersport, vordergründig zum Schifahren, hat der Beschwerdeführer bereits seit 20 Jahren die Snowcard.

Aufgrund seiner langjährigen Tätigkeit als Posaunist beim Bayrischen Staatsorchester leidet der Beschwerdeführer an einer Hörstörung.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den übermittelten Akt der belangten Behörde, in den gegenständlichen Akt des Landesverwaltungsgerichtes Tirol sowie durch Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 19.02.2026. Im Zuge dieser wurde der Beschwerdeführer im Beisein seines Rechtsvertreters hinsichtlich seiner maßgeblichen Lebensumstände einvernommen. Ebenfalls wurde der Vertreter der belangten Behörde, FF, einvernommen.

Dass der Beschwerdeführer Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ist, ergibt sich aus dem im Akt der belangten Behörde befindlichen Grundbuchsauszug vom 13.11.2024.

Aus dem Bescheid der belangten Behörde vom 27.11.2025 geht hervor, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Objekt weder um einen festgestellten Freizeitwohnsitz gemäß § 13 Abs 3 TROG 2022 noch um einen solchen mit Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022 handelt.

Die Bestätigung der Haushaltsgemeinschaft der belangten Behörde vom 07.01.2026, aus der hervorgeht, dass der Beschwerdeführer seinen Hauptwohnsitz mit 01.09.2022 an der Adresse 2, **** Y, begründet hat, liegt dem behördlichen Akt bei (OZ 4).

Dem Aktenvermerk der belangten Behörde vom 28.01.2025 (OZ 5) ist zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer sich anlässlich der stattgefundenen Kontrollen mit der belangten Behörde in Verbindung setzte. Er teilte mit, dass er an der gegenständlichen Wohnung seinen Hauptwohnsitz gemeldet habe und diese in seinem Eigentum stehe. Er gab an, dass er im Ruhestand sei und an fünf Tagen in der Woche in Y sei. Seine Gattin lebe in W und würde in zwei Jahren in den Ruhestand gehen. Im behördlichen Akt befindet sich die Auskunft aus dem Melderegister des Kreisverwaltungsreferates der Landeshauptstadt W, mit welcher der Hauptwohnsitz des Beschwerdeführers und seiner Ehegattin in der Adresse 3 in D-***** W bestätigt wird.

Dies bekräftigte der Beschwerdeführer auch im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung und gab an, dass es ihm ein dringendes Anliegen sei, nach der Pensionierung seiner Ehegattin den gemeinsamen Lebensmittelpunkt nach Tirol zu verlegen.

Er gab an, dass er noch Bezugspunkte in W habe, so besuche er einmal wöchentlich einen Musikerstammtisch in W und spiele fallweise in einem Quartett im Umkreis von W.

In der öffentlichen mündlichen Verhandlung führte der Beschwerdeführer aus, dass er in Y und Umgebung keine familiären Beziehungen habe. Sein Sohn lebe in S bei W und er pflege freundschaftlichen Kontakt zum Ehepaar EE. Diese würden auch in W wohnen, sich aber ab und zu in U befinden.

Um nachzuweisen, dass er sich laut seinen Angaben mindestens 4 Tage in der Woche in Y aufhalte, legte der Beschwerdeführer in der öffentlichen mündlichen Verhandlung Bestätigungen bezüglich seiner Anwesenheit von fünf Nachbarn, darunter auch MM und CC, vor (Beilage D zur Verhandlungsschrift). Darin wird bestätigt, dass der Beschwerdeführer vom 17.12.2024 bis zum 13.02.2026 regelmäßig und tatsächlich in dieser Wohnung anwesend gewesen sei und diese nach deren Wahrnehmung als Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) genutzt habe.

Der Beschwerdeführer gab in der öffentlichen mündlichen Verhandlung an, dass seine Nachbarin, Frau CC, einen Schlüssel für seine Wohnung habe. Dies für den Fall, dass er den Schlüssel einmal vergesse oder um einzuheizen.

Weiters gab er glaubwürdig und überzeugend an, dass er weder in Deutschland noch in Österreich Mitglied eines Vereins oder einer öffentlichen Körperschaft sei. Der Beschwerdeführer bestätigte auf Rückfrage, dass er Mitglied bei „GG“, der Deutschen Musik- und Orchestervereinigung sei.

Auf die Frage, wo der Beschwerdeführer seinen Hausarzt habe, gab der Beschwerdeführer an, dass er einen in W gehabt hätte. Er würde sich aufgrund seines Herzstillstandes zweimal im Jahr in Behandlung bei einem Kardiologen und bei einem Chirurgen befinden. Er habe die letzten drei bis vier Jahre keinen Zahnarzt mehr aufgesucht und verfüge über keinen ärztlichen Ansprechpartner in Tirol.

Dies erscheint für das erkennende Gericht aufgrund der Tatsache, dass der Beschwerdeführer einen Herzstillstand erlitten hat und daher regelmäßigen ärztlichen Kontrolluntersuchungen bedarf, nicht schlüssig und nachvollziehbar. In Anbetracht dieses Ereignisses erscheint dem erkennenden Gericht zumindest ein ärztlicher Ansprechpartner in Tirol für Notfälle und dringenden Medikamentenbedarf als erforderlich. Die Entfernung von Y nach W zu seinen behandelnden Ärzten wäre gerade im Akutfall viel zu weit und für den Beschwerdeführer nicht zu bewältigen.

Der Umstand, dass in Österreich keine KFZ, in Deutschland jedoch zwei auf den Beschwerdeführer zugelassen sind, ergibt sich aus den Ermittlungen der belangten Behörde (OZ 6) sowie aus der Aussage des Beschwerdeführers im Rahmen der mündlichen Verhandlung. Dort gab dieser zudem an, hinsichtlich einer Ummeldung erst den Verfahrensausgang abwarten zu wollen.

Der Beschwerdeführer gab in der öffentlichen mündlichen Verhandlung überzeugend an, dass er sein Mobiltelefon in Deutschland angemeldet habe.

Ein Nachweis über das in Tirol eröffnete Girokonto wurde nicht vorgelegt, jedoch ist zugunsten der KK ein Pfandrecht eingetragen. Insoweit wird dem Beschwerdeführer gefolgt, wenn er ein Girokonto bei der KK behauptet. Dass der Beschwerdeführer über ein Konto bei der JJ verfügt, geht aus dessen Stellungnahme vom 12.06.2025 hervor, welcher entsprechende Nachweise über Zahlungen an das Wellnesscenter Y zu entnehmen sind (OZ 13).

Auf die Frage, weshalb der Beschwerdeführer über Jahre die Freizeitwohnsitzpauschale bezahlt habe, obwohl der Beschwerdeführer davon ausgegangen sei, dass er nichts zu bezahlen habe, gab dieser in der mündlichen Verhandlung an, dass er sich bei jedem Rechnungserhalt beschwert habe. Er sehe im Nachhinein, dass dies falsch war. Die erste Auskunft sei gewesen, zahlen sie es, dann haben sie kein Problem. Dies habe ihm der Tourismusverband T in Tirol mitgeteilt.

Nachweise zu den durchgeführten Kontrollen bei der verfahrensgegenständlichen Wohnung im Zeitraum vom 17.12.2024 bis 08.04.2025 ergeben sich aus dem verwaltungsbehördlichen Akt.

In der öffentlichen mündlichen Verhandlung legte der Beschwerdeführer einen Auszug über die Zutritte zur Sauna im „LL“ in Y vor (Beilage B zur Verhandlungsschrift). Weiters ist darauf auch die Saisonkarte zur Sauna namensbezogen auf den Beschwerdeführer mit Kaufdatum 09.10.2025 und Gültigkeit bis 12.04.2026 abgebildet. Diese Nachweise beziehen sich jedoch auf den Zeitraum, in dem das gegenständliche Verfahren bereits im Gange war.

Weiters übergab der Beschwerdeführer in der öffentlichen mündlichen Verhandlung Bestätigungen von Badegästen, die belegen, dass er sich seit Beginn des Verfahrens, nämlich seit Dezember 2024, regelmäßig in der Sauna aufhalte (Beilage C zur Verhandlungsschrift). Diese Bestätigungen stammen vom Bade- und Saunameister sowie von vier weiteren Saunagästen. Diese bestätigen, dass sich der Beschwerdeführer vom 17.12.2024 bis zum heutigen Tag (Zeitraum Februar 2026) regelmäßig, zwei bis viermal pro Woche, im „LL“ in Y aufhalte und dort anwesend sei. Diese Nachweise beziehen sich jedoch auf den Zeitraum, in dem das gegenständliche Verfahren bereits im Gange war.

Auf die Frage, ob der Beschwerdeführer Wintersport ausgeübt habe, gab dieser in der öffentlichen mündlichen Verhandlung an, dass er die Snowcard habe und 50 bis 60 mal Schifahren gehe. Ein entsprechender Nachweis über eine personenbezogene Snowcard liegt der Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 12.06.2025 (OZ 13) bei. Weiters liegt der Stellungnahme ein Auszug über die einzelnen Liftzutritte bei und untermauern diese die Aussagen des Beschwerdeführers. Diese Nachweise beziehen sich jedoch auf den Zeitraum, in dem das gegenständliche Verfahren bereits im Gange war.

Dass der Beschwerdeführer an einer Hörstörung leidet, war im Zuge der öffentlichen mündlichen Verhandlung nicht zu übersehen.

IV.Rechtslage:

Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

g)wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

[…]

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 idF LGBl Nr 6/2025:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

[…]

(3) Als Freizeitwohnsitze dürfen nur mehr Wohnsitze verwendet werden,

a) die in der Zeit vom 1. Jänner 1994 bis einschließlich 31. Dezember 1998 nach den jeweils in Geltung gestandenen raumordnungsrechtlichen Vorschriften oder nachträglich nach § 17 als Freizeitwohnsitze angemeldet worden sind und für die eine Feststellung über die Zulässigkeit der Verwendung des betreffenden Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz vorliegt oder

b) für die eine Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs. 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994, vorliegt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie nach Maßgabe des § 44 Abs. 6 auf Sonderflächen für Hofstellen geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Hierbei ist die dort höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

[…]

(8) Weiters dürfen Wohnsitze aufgrund einer Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach diesem Absatz oder aufgrund einer entsprechenden Ausnahmebewilligung nach früheren raumordnungsrechtlichen Vorschriften als Freizeitwohnsitze verwendet werden. Die Ausnahmebewilligung ist nur zu erteilen:

a) auf Antrag des Erben oder Vermächtnisnehmers, wenn die Voraussetzungen nach § 5 lit. a des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 vorliegen und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient,

b) auf Antrag des Schenkungsnehmers bei Schenkungen auf den Todesfall nach Eintritt des Todesfalls, wenn der Schenkungsnehmer zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört und der betreffende Wohnsitz dem Antragsteller oder anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient,

c) auf Antrag des Eigentümers des betreffenden Wohnsitzes oder des sonst hierüber Verfügungsberechtigten, wenn ihm aufgrund geänderter Lebensumstände, insbesondere aufgrund beruflicher oder familiärer Veränderungen, eine andere Verwendung des Wohnsitzes nicht möglich oder zumutbar ist, der Wohnsitz anderen Personen nicht anderweitig der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient und der Antragsteller insbesondere im Hinblick auf seine persönlichen oder familiären Verhältnisse oder seine Rechtsbeziehung zum Wohnsitz ein Interesse am Bestehen des Wohnsitzes hat.

[…]“

Im Übrigen wird auf die Internetseite des Bundeskanzleramtes (ris.bka.gv.at) verwiesen.

V.Erwägungen:

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung über Beschwerden gegen baupolizeiliche Aufträge (zB auch Benützungsuntersagungen) grundsätzlich die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Entscheidung zugrunde zu legen hat.

Dies gilt nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH aber nicht für solche Sachverhaltsänderungen, die in der Herstellung eines Zustandes bestehen, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht; dabei handelt es sich um keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl VwGH 28.04.2022, Ra 2022/06/0056 mwN; ua).

Für das Landesverwaltungsgericht Tirol war daher im gegenständlichen Fall die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der bekämpften Entscheidung maßgeblich (vgl VwGH 28.04.2022, Ra 2022/06/0056 mwN; ua).

Nach der Legaldefinition des § 13 Abs 1 erster Satz TROG 2022 sind Freizeitwohnsitze Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden, sofern nicht eine der gesetzlich normierten Ausnahmen besteht.

Wie der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) in ständiger Rechtsprechung zur Freizeitwohnsitznutzung ausführt, ist der Begriff der Verwendung eines Freizeitwohnsitzes in zeitlicher Hinsicht nicht punktuell, sondern durchgängig zu verstehen (vgl VwGH 26.11.2010, 2009/02/0345; VwGH 30.09.2015, Ra 2014/06/0026; VwGH 26.11.2010, 2009/02/0345; ua).

Die gegenständliche Wohnung scheint nicht im Freizeitwohnsitzverzeichnis der Gemeinde Y auf. Der Beschwerdeführer hat mit 24.10.2025 per Anzeige den Freizeitwohnsitz bei der belangten Behörde abgemeldet.

Im gegenständlichen Fall besteht auch keine Ausnahmebewilligung gemäß § 13 Abs 8 TROG 2022. Dies wurde vom Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht.

Wie auch in der Beschwerde unbestritten geblieben, ergibt sich sohin zusammengefasst, dass die gegenständliche Wohnung nicht als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf.

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen § 13 Abs 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet.

Die Baubehörde ist daher zur Erlassung eines baupolizeilichen Bescheides gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 grundsätzlich zuständig und kommt aufgrund des eindeutigen Gesetzeswortlautes den Bestimmungen des § 13 TROG 2022 in einem solchen baupolizeilichen Verfahren zentrale Relevanz zu.

Aus dem klaren Wortlaut des § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 geht eindeutig hervor, dass auf die Intention der Käufer beim Erwerb eines Objekts bzw eine künftig beabsichtigte Nutzung nicht abzustellen, sondern die tatsächliche Nutzung entscheidend ist.

Der Rechtsprechung des VwGH zu Folge, kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar sind (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056; uva).

In seiner jüngeren Rechtsprechung (vgl VwGH 16.06.2023, Ra 2023/06/0089) führte der VwGH zu § 13 TROG 2022 aus, dass die Qualifikation eines Gebäudes, einer Wohnung oder eines sonstigen Teils eines Gebäudes als Freizeitwohnsitz nicht daran anknüpft, dass sich eine Person nicht länger als eine bestimmte Anzahl von Tagen pro Jahr darin aufhält.

Allein maßgeblich ist, ob die verfahrensgegenständliche Wohnung der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der betreffenden Person(en) liegt.

Selbst der Umstand, dass sich zB eine Person – wie im Anlassfall dieser höchstgerichtlichen Entscheidung gegeben - die Hälfte der Tage pro Jahr in der verfahrensgegenständlichen Wohnung aufhält, vermag daher für sich genommen nicht auszuschließen, dass eine Nutzung bloß "zeitweilig zu Erholungszwecken" im Sinne des § 13 Abs 1 TROG 2022 erfolgte, und die Wohnung nicht der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses diente.

Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist es nach dieser jüngeren Rechtsprechung des VwGH für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes auch nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist demnach nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt.

Wenn in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das "deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen" genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen.

Liegt jedoch die Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist nach Ansicht des VwGH von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen.

Im gegenständlichen Fall wurde im Zeitraum vom 17.12.2024 bis 08.04.2025 und somit über einen Zeitraum von fast vier Monaten bei der verfahrensgegenständlichen Wohnung wegen des Verdachts der unzulässigen Nutzung als Freizeitwohnsitz insgesamt 20 Kontrollen in regelmäßigen Abständen an unterschiedlichen Wochentagen und zu unterschiedlichen Uhrzeiten durchgeführt.

Über die Kontrollphase hinweg wurden keine nennenswerten Änderungen beim verfahrensgegenständlichen Objekt dokumentiert.

Der Beschwerdeführer wurde bei der Kontrolle am 23.01.2025 und somit nur einmal während der gesamten Kontrollphase persönlich angetroffen. Bei drei weiteren Kontrollen im März 2025 wurde die Nachbarin des Beschwerdeführers, CC, angetroffen.

Seitens der Nachbarin wurde mitgeteilt, dass sich der Beschwerdeführer in der Sauna aufhalte.

Dass der Beschwerdeführer bei weiteren Kontrollen das Klingeln aufgrund seiner Hörstörung nicht hörte, mag zutreffen. Jedoch erscheint es für das erkennende Gericht nicht nachvollziehbar, dass der Beschwerdeführer die Gemeinde Y über das Vorliegen seiner Erkrankung nicht informiert hat.

Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass bei den insgesamt 20 Kontrollen über einen längeren Zeitraum zu unterschiedlichen Wochentagen und Uhrzeiten der Beschwerdeführer insgesamt nur einmal angetroffen wurde.

Zu den familiären Lebensbedingungen des Beschwerdeführers ist festzuhalten, dass seine Ehegattin in einer Wohnung in W lebt. Dort ist auch der Beschwerdeführer mit Hauptwohnsitz gemeldet. Sein Sohn lebt in S bei W. Laut eigenen Angaben hat der Beschwerdeführer in Y und Umgebung keine familiären Beziehungen. Der Beschwerdeführer ist seit dem Jahr 2020 Pensionist. Er bezieht eine deutsche Pension und ist auch in Deutschland privat krankenversichert. Diesbezüglich ist der Beschwerdeführer in Deutschland steuerpflichtig.

Der Beschwerdeführer führte aus, dass er mit dem Ehepaar EE in Tirol Freizeitaktivitäten nachgehe und zu diesem ein freundschaftliches Verhältnis pflege. Herr EE sei ab und zu in U, wohne aber in W.

Die vorgelegten Bestätigungen zu den Aufenthalten in Y der Nachbarn sowie zu den Saunabesuchen der anderen Saunagäste stellen für das erkennende Gericht keinen hinreichenden Beweis dar. Aus diesen geht lediglich hervor, dass sich der Beschwerdeführer seit dem 17.12.2024 bis Februar 2026 sich regelmäßig, zwei bis viermal pro Woche, im LL in Y aufgehalten hat sowie regelmäßig in der gegenständlichen Wohnung anwesend war. Daraus lässt sich nicht schließen, zu welchen Zeitpunkten sich der Beschwerdeführer genau und wie lange er sich in Y aufgehalten hat. Darüber hinaus beziehen sich diese Bestätigungen auf den Zeitraum, in dem das gegenständliche Verfahren bereits im Gange war.

Der Beschwerdeführer ist weder in Deutschland noch in Österreich Mitglied eines Vereins oder einer öffentlichen Körperschaft. Er gab an, Mitglied bei „GG“, der Deutschen Musik- und Orchestervereinigung zu sein.

Den Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung zufolge hat der Beschwerdeführer eine Punktekarte/Saisonkarte der Sauna des Wellnesscenters „LL“ in Y und die Snowcard. Die regelmäßige Nutzung dieser erscheint durch die entsprechenden Nachweise und Angaben des Beschwerdeführers für das erkennende Gericht als schlüssig und nachvollziehbar.

Es erscheint für das erkennende Gericht nicht nachvollziehbar, dass der Beschwerdeführer trotz seiner erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen infolge eines erlittenen Herzstillstandes über keinen ärztlichen Ansprechpartner in Y und Umgebung verfügt. Seinen eigenen Angaben zufolge befindet er sich zwar zweimal jährlich in Behandlung bei einem Kardiologen sowie einem Chirurgen in W.

Gerade vor dem Hintergrund dieses schwerwiegenden Ereignisses und des damit verbundenen Erfordernisses regelmäßiger ärztlicher Kontrollen sowie einer jederzeit möglichen Notfallversorgung erscheint dies nicht schlüssig. Nach Auffassung des erkennenden Gerichts ist zumindest ein ärztlicher Ansprechpartner in Y und Umgebung für dringende Behandlungen und die Sicherstellung der Medikamentenversorgung unabdingbar.

Die ausschließliche Inanspruchnahme von in W ansässigen Ärzten vermag diesen Anforderungen nicht zu genügen, zumal die Entfernung von Y nach W im Falle eines medizinischen Notfalls zu groß und für den Beschwerdeführer nicht zumutbar ist.

Im Bezirk V ist kein KFZ auf den Beschwerdeführer zugelassen. In Deutschland hingegen sind auf den Beschwerdeführer zwei KFZ zugelassen, wovon eines seiner Ehegattin zur Verfügung steht.

Weiters hat der Beschwerdeführer sein Mobiltelefon in Deutschland angemeldet.

Dass der Beschwerdeführer die Freizeitwohnsitzpauschale entrichtet hat, stellt ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass er selbst von der Abgabenpflicht aufgrund der Nutzung des Objektes als Freizeitwohnsitz ausging. Soweit er vorbringt, die Zahlung lediglich geleistet zu haben, um „Ruhe zu haben“, vermag dies die Beweiswirkung der Zahlung nicht zu entkräften.

Im Ergebnis haben die vorliegenden Ermittlungsergebnisse und insbesondere das Vorbringen des Beschwerdeführers nicht ergeben, dass deutliches Übergewicht der familiären (und beruflichen) Lebensbeziehungen in Y vorliegen würde.

Insoweit ergibt sich auch in der Zusammenschau, dass der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers nicht in Y liegt. Insbesondere wiegt schwer, dass die Ehefrau des Beschwerdeführers in W lebt, dort berufstätig ist und von ihr ein Umzug nach Tirol erst im Jahr 2027 ins Auge gefasst wird.

Es kann auch nicht festgestellt werden, dass die gegenständliche Wohnung zu Arbeitszwecken genutzt wird (vgl VwGH 09.12.2025, Ra 2023/06/0023). Dies wird im Übrigen auch nicht vorgebracht (v

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung dient der gegenständliche Wohnsitz dem Beschwerdeführer nicht dem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen und war eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung durch den Beschwerdeführer gegeben.

Die gegenständlich bekämpfte Untersagung der Benützung des gegenständlichen Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz ist daher von der belangten Behörde aufgrund vorstehender Feststellungen und Erwägungen zu Recht ergangen.

Der angefochtene behördliche Entscheidung enthält eine Leistungsfrist. Mit dem gegenständlichen Erkenntnis wird der angefochtene Bescheid und somit auch die Leistungsfrist bestätigt (vgl VwGH 12.11.2024, Ra 2024/06/0130). Die Untersagung der weiteren Benützung als Freizeitwohnsitz wird mit sofortiger Wirkung ausgesprochen, was dazu führt, dass der Beschwerdeführer dieser Anordnung unverzüglich nachzukommen hat (vgl VwGH 21.07.2025, Ra 2025/06/0118). Dieser Leistungsfrist ist der Beschwerdeführer nicht entgegen getreten und ist auch nicht erkennbar, weshalb es dem Beschwerdeführer unter Anspannung all seiner Kräfte nicht möglich sein soll, der Anordnung sofort nachzukommen. Die Leistungsfrist ist sohin angemessen festgelegt.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Beschwerde steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs, wobei die Beurteilung, ob ein ganzjähriges Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen vorliegt, im Einzelfall zu erfolgen hat.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Ing. Mag. Peinstingl

(Richter)