Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/43/1958-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.01.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.43.1958.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde des AA, vertreten durch RA BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG 1996), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Schreiben vom 17.12.2014, Zl ***, bestätigte die Bezirkshauptmannschaft Y (im Folgenden: die belangte Behörde) als Grundverkehrsbehörde die Anzeige des Kaufes an GstNr **1, KG X, unbebaut, durch AA (im Folgenden: der Beschwerdeführer). Weiters wies sie darauf hin, dass ein unbebautes Baugrundstück innerhalb von 5 Jahren ab der Ausstellung der Bestätigung zu bebauen ist.

Mit Schreiben vom 29.10.2019 teilte die belangte Behörde dem Beschwerdeführer mit, dass sich aufgrund der geänderten Rechtslage diese Frist automatisch auf 10 Jahre, somit bis zum 17.12.2024, verlängert habe.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 07.07.2025, Zl ***, stellte die belangte Behörde unter Berufung auf § 11 Abs 3 TGVG fest, dass das betreffende Grundstück nicht innerhalb der für die Verwirklichung des vorgesehenen Verwendungszwecks festgesetzten Frist von 10 Jahren ordnungsgemäß bebaut worden sei.

a)Begründung des bekämpften Bescheids

Begründend führte die belangte Behörde aus, dass bereits im oe Schreiben vom 17.12.2014 der Hinweis enthalten gewesen sei, dass ein unbebautes Baugrundstück innerhalb von 5 Jahren zu bebauen sei. Aufgrund Änderung des Tiroler Grundverkehrsgesetzes habe sich diese Frist automatisch auf 10 Jahre verlängert. Diese Frist sei am 02.12.2024 (berechnet ab dem Eingang der Grundverkehrsanzeige am 02.12.2014) abgelaufen. Erhebungen bei der Marktgemeinde W hätten ergeben, dass am 12.12.2019 eine Baubewilligung erteilt und die Frist für den diesbezüglichen Baubeginn erstreckt worden sei. Am 07.03.2023 sei eine Baubeginnsmeldung eingebracht und im Frühjahr 2023 eine Mauer gesetzt und Erdarbeiten durchgeführt worden.

Im Gegensatz zur Ansicht des Beschwerdeführers, welcher sich im Rahmen des Parteiengehörs geäußert hatte, handle es sich bei der Errichtung eines kleinen Teiles des Fundaments nicht um eine Bebauung im Sinne des TGVG. Das Errichten einer Bodenplatte allein stelle noch keine Bebauung dar; § 2 Abs 3 lit a TGVG stelle auf die Errichtung eines Gebäudes ab. Offenbar seien auch seit Herbst 2024 keine weiteren Baumaßnahmen mehr gesetzt worden.

Der nunmehrige Beschwerdeführer erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

a)Beschwerdevorbringen

Begründend führte er im Wesentlichen aus, dass entgegen der Ansicht der belangten Behörde das gegenständliche Grundstück dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt worden sei. Die Errichtung auch nur eines kleinen Teils des Fundaments stelle nämlich keine Vorarbeit dar, da dies der Herstellung der baulichen Anlage diene (Verweis auf Verwaltungssammlung 6893A/1966; VwGH 13.6.1985, 84/06/0111, Verwaltungssammlung 9754a/1979). Auch habe die belangte Behörde selbst im Dezember 2024 eine fehlende Bebauung nicht beanstandet und die stattgefundenen Baumaßnahmen als ausreichende Bebauung befunden. Erst als aus Sicht der belangten Behörde im Frühjahr 2025 keine weiteren Bautätigkeiten mehr gesetzt worden seien, habe diese den kontroversen Standpunkt der fehlenden Bebauung eingenommen. Diesbezüglich habe sich nämlich die Notwendigkeit einer Hangsicherung und entsprechenden Planung durch einen Geologen als erforderlich erwiesen, sodass im Frühjahr 2025 keine nach außen sichtbare Bautätigkeit (zB durch Baggern) erfolgt sei.

Auch sei eine wasserrechtliche Bewilligung für eine Oberflächenentwässerung durch die Bezirkshauptmannschaft Y auf Grundlage des § 112 Abs 2 WRG bis 30.06.2027 erstreckt worden. Dieser Vorschrift zufolge könne eine Frist aus triftigen Gründen verlängert werden – solche habe offenkundig die Wasserrechtsbehörde in der notwendig gewordenen Hangsicherung als gegeben angesehen. „Im Umkehrschluss“ hätte auch in der grundverkehrsrechtlichen Entscheidung die Planung der Hangsicherung als Bebauung anerkannt werden müssen.

Auch laufe die Baufertigstellungsfrist für das von der Baubehörde bewilligte Bauvorhaben noch.

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

Durchführung einer mündlichen Verhandlung

Behebung des angefochtenen Bescheides

In eventu: Entscheidung in der Sache selbst und Abänderung des bekämpften Bescheides dahingehend, dass eine ordnungsgemäße Bebauung des Grundstückes festgestellt werde.

In eventu: Behebung des bekämpften Bescheides und Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde zur neuerlichen Erlassung eines Bescheides.

2. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Am 09.01.2026 führte das Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt:

Mit Grundverkehrsanzeige des Beschwerdeführers vom 02.12.2014 langte am selben Tag bei der belangten Behörde ein.1

Zum 02.12.2024 (Ablauf der Frist aufgrund der geänderten Rechtslage) ergab sich hinsichtlich der Bebauung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks folgender Stand:

12.12.2019: Baubewilligung

Erstreckung der Baubeginnsfrist

07.03.2023: Baubeginnsmeldung

Frühjahr 2023: Errichtung einer Mauer mit Fundament und Erdarbeiten2

Es wird keine Feststellung darüber getroffen, ob allenfalls bis zum 02.12.2024 noch weitere Grabungsarbeiten durchgeführt, sowie ein Fundament „im Bodenplattenbereich Ebene 4, W3“ hergestellt wurde. Diese Arbeiten seien laut Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 18.12.2024 „zwischenzeitlich“ erfolgt. Dem vorgelegten Bericht der ausführenden CC vom 17.12.2024 ist jedoch nur zu entnehmen, dass „heute“ die Bauarbeiten eingestellt worden seien. Ob der auf den Beilagen zum oben zitierten Schreiben der CC dargestellte Stand auf dem gegenständlichen Grundstück bereits am 02.12.2024 oder erst am 17.12.2024 bestanden hat, ist in Hinblick auf die Erwägungen unter Punkt V. nicht relevant.

Die Beilagen zum Bericht der ausführenden CC vom 17.12.2024 zeigen den aktuellen Stand.3

III.Beweiswürdigung:

1Die entsprechende E-Mail ist im Behördenakt enthalten.

2Dies teilte die Marktgemeinde W im Brixental mit E-Mail vom 17.09.2024 der belangten Behörde auf deren Anfrage mit und wurde auch von Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme vom 18.12.2024 bestätigt.

3Dies erklärte der Beschwerdeführer ausdrücklich in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht.

IV.Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 72/2025, lauten (auszugsweise):

§ 2 TGVG

[…]

(3) Baugrundstücke sind:

[…]“

§ 9 TGVG

(1) Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an unbebauten Baugrundstücken zum Gegenstand haben, bedürfen einer Erklärung nach § 11 Abs. 1:

[…]“

§ 11 TGVG

(1) Beim Rechtserwerb an einem Grundstück nach § 9 Abs. 1 hat der Rechtserwerber zu erklären, dass das Grundstück innerhalb der Frist nach Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, werden soll, es sei denn, dass das Grundstück aufgrund seiner Größe, Form oder Lage einer geordneten Bebauung nicht zugänglich ist.

(2) Ein unbebautes Baugrundstück ist innerhalb folgender Fristen dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zuzuführen:

(3) Wird ein unbebautes Baugrundstück nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut, oder entgegen einer Vereinbarung nach § 6 Abs. 10 lit. c nicht innerhalb der Frist nach Abs. 2 lit. b ab dem Vorliegen der entsprechenden Flächenwidmung für Zwecke des geförderten Wohnbaus verwendet, so hat die Grundverkehrsbehörde dies mit schriftlichem Bescheid festzustellen. Nach dem Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung ist das Grundstück auf Antrag der für das Land Tirol einschreitenden Grundverkehrsbehörde vom Gericht in sinngemäßer Anwendung des § 352 der Exekutionsordnung zu versteigern. Der Verpflichtete ist vom Bieten ausgeschlossen. Die Grundverkehrsbehörde kann vom Antrag auf Versteigerung absehen, wenn der Verlust des Eigentums für den Verpflichteten aufgrund von Umständen, die ohne sein Verschulden eingetreten sind, eine unbillige Härte bedeuten würde.“

V.Erwägungen:

1. Rechtzeitigkeit

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde. Der angefochtene Bescheid wurde der beschwerdeführenden Partei zu Handen ihres rechtsfreundlichen Vertreters am 10.07.2025 zugestellt (unbedenklicher Rückschein im Behördenakt enthalten). Die Beschwerdefrist endete daher mit dem 07.08.2025. Die Beschwerde wurde am 06.08.2025 bei der belangten Behörde eingebracht (belegt durch die entsprechende E-Mail, welche im Behördenakt einliegt).

2. In der Sache

Aufgrund des oben zitierten § 9 Abs. 1 lit. a iVm § 11 TGVG musste das verfahrensgegenständliche Grundstück bis längstens 02.12.2024 (10 Jahre ab Einlangen der Grundverkehrsanzeige) „dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt, insbesondere bebaut“ werden.

Bereits aus dem Wortlaut dieser Bestimmung ist abzuleiten, dass diese auf eine bereits erfolgte Bebauung und nicht etwa bloß auf einem Baubeginn abstellt. Wie in Müller/Weber, Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 § 11 RZ 12 ausgeführt, ist lediglich noch fraglich, „ab wann genau das Gesetz die Pflicht der Zuführung zum Verwendungszweck, insbesondere die Bebauung als erfüllt sehen will – soll es der (faktische?) Abschluss der Bauarbeiten sein […] oder die Erstattung der Bauvollendungsanzeige nach § 37 TBO?“.

In Ansehung der obigen Ausführungen geht das Beschwerdevorbringen, dass durch die Durchführung von Grabungsarbeiten, sowie die Errichtung einer Mauer und eines Teil des Fundaments bzw die aufgrund der örtlichen Gegebenheiten erforderlichen zusätzlichen Planungen (Hangsicherung) das Grundstück dem der Flächenwidmung entsprechenden Verwendungszweck zugeführt bzw bebaut worden sei, ins Leere. Die vom Beschwerdeführer zu Vorarbeiten ins Treffen geführt Rechtsprechung ist nicht einschlägig sondern bezieht sich auf Sachverhalte nach der Tiroler Bauordnung.

Dass die Erstreckung einer wasserrechtlichen Bewilligung eine Wirkung auf den Verlauf bzw. den Ablauf der Frist nach § 11 TGVG haben könnte, entbehrt jeglicher gesetzlichen Grundlage. Ebenso wenig ist eine Parallelität der Frist nach § 11 TGVG mit der Baufertigstellungsfrist nach der Tiroler Bauordnung gesetzlich vorgesehen oder herleitbar.

In Anbetracht der klaren Rechts- und Sachlage ist für den Beschwerdeführer auch nichts aus dem Vorbringen zu gewinnen, dass die belangte Behörde selbst eine fehlende Bebauung im Dezember 2024 nicht beanstandet und die stattgefundenen Baumaßnahmen als ausreichend befunden habe.

Insofern als der Beschwerdeführer vorbringt, er sei durch widrige Umstände an der Einhaltung seiner Bebauungsverpflichtung gehindert worden, ist darauf zuweisen, dass das in § 11 Abs 3 TGVG 1996 normierte Verfahren in Phasen abläuft. In der ersten Phase hat die Behörde immer dann, wenn eine Bebauung unterblieben ist, eine entsprechende bescheidmäßige Feststellung, wie im gegenständlichen Fall, zu treffen. Nach Rechtskraft dieses Feststellungsbescheides hat in der zweiten Phase unter anderem eine Entscheidung darüber zu erfolgen, ob die an den Feststellungsbescheid über die nicht rechtzeitige Bebauung des Grundstückes anknüpfende Versteigerung tatsächlich beantragt wird, oder ob von diesem Antrag – bei Vorliegen berücksichtigungswürdiger Umstände – von der Behörde abgesehen werden kann. In diesem Teil des Verfahrens steht es dann dem Beschwerdeführer offen, Umstände, warum eine Bebauung bisher nicht erfolgte, noch einmal an die belangte Behörde heranzutragen.

VI.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)