Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/40/2955-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.12.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.40.2955.1

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch die AA Rechtsanwalt GmbH, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z vom 13.10.2025, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Feuerpolizeiordnung 1998 (TFPO)

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der Abschnitt „Fristen“ im Spruch des angefochtenen Bescheides nunmehr zu lauten hat wie folgt:

„Die Maßnahmen der oben angeführten Punkte sind bis spätestens 1.3.2026 durchzuführen bzw durchführen zu lassen und die Behebung der Mängel der zuständigen Behörde schriftlich mitzuteilen.“

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Z (im Folgenden: belangte Behörde) vom 13.10.2025, Zl ***, wurde der Beschwerdeführerin und Herrn CC als Eigentümer der Liegenschaft an der Adresse Adresse 1, **** Z, gemäß § 19 TFPO die Durchführung des folgenden feuerpolizeilichen Auftrags bis zum 13.01.2026 erteilt:

„Die Fanganschlüsse sind so herzustellen dass die Benutzung eines Fanges jeweils geschoss- und wohnungseigen erfolgt, oder bei der nicht benützten Heizung ist der Anschluss betriebsdicht zu verschließen (Abmauerung).“

Begründend führte die belangte Behörde aus, dass eine am 23.09.2025 vom Rauchfangkehrermeister DD gemäß § 13 TFPO durchgeführte Hauptuntersuchung ergeben habe, dass am Rauchfang Fehlanschlüsse derart bestünden, dass ein und derselbe Fang von Feuerstätten aus verschiedenen Etagen bzw Wohnungen benutzt würden, wobei dies die Etagenheizung AA im Erdgeschoss und die Etagenheizung CC im 1. Stock, welche nicht in Benützung sei, betreffe.

Mit Eingabe vom 11.11.2025 erhob die rechtsfreundlich vertretende Beschwerdeführerin dagegen rechtzeitig und zulässig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol.

Begründend führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, dass die gegenständliche Liegenschaft parifiziert sei und daher bei der Erlassung von Bescheiden wie dem gegenständlichen die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes zu beachten seien. Beim Rauchfang handle es sich um einen Allgemeinteil der Liegenschaft, der keinem der Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sei, sondern im Miteigentum der Liegenschaftseigentümer stehe. Für die Beseitigung von Mängeln an solchen Allgemeinteilen sei nicht ein einzelner Wohnungseigentümer verantwortlich, sondern einzig die Eigentümergemeinschaft als rechtlich selbstständiges Gebilde. Der angefochtene Bescheid könne sich daher ausschließlich gegen die Eigentümergemeinschaft richten, nicht jedoch an die Beschwerdeführerin als einzelne Wohnungseigentümerin. Darüber hinaus sei der angefochtene Bescheid auch insofern nicht nachvollziehbar, als der Beschwerdeführerin vom Rauchfangkehrer mit schriftlichem Befund bestätigt worden sei, dass bei der Hauptüberprüfung keine Mängel festgestellt worden seien und lag dieser Befund der Beschwerde bei. Es werde daher beantragt, den angefochtenen Bescheid wegen Rechtswidrigkeit seines Inhalts ersatzlos zu beheben.

Auf entsprechende Nachfrage der belangten Behörde bei dem die Hauptüberprüfung durchführenden Rauchfangkehrer teilte dieser mit E-Mail vom 12.11.2025 mit, dass gegenüber der Beschwerdeführerin versehentlich ein falscher Befund ausgestellt worden sei und jener (dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegter) Befund richtig sei, in dem der Fehlanschluss angeführt wird.

Mit Schreiben vom 13.11.2025 wurde die Beschwerde samt dem bezughabenden Verwaltungsakt dem erkennenden Gericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin ist, gemeinsam mit Herrn CC, Eigentümerin der Liegenschaft samt darauf befindlichem Gebäude an der Adresse Adresse 1, **** Z, in welchem sich zwei Wohneinheiten befinden. Das Gebäude ist parifiziert, die im Erdgeschoss des Objekts gelegene Einheit Top 1 steht im Wohnungseigentum der Beschwerdeführerin, während CC Wohnungseigentümer der im 1. Stock befindlichen Einheit Top 2 ist.

Beide Wohneinheiten verfügen über eine eigene Etagenheizung, wobei diese im 1. Stock/Top 2 nicht in Verwendung ist.

Am 23.09.2025 fand am gegenständlichen Gebäude eine Hauptüberprüfung gemäß § 13 TFPO statt. Hierbei wurde vom durchführenden Rauchfangkehrer, Rauchfangkehrermeister DD, ein feuerpolizeilicher Mangel dergestalt festgestellt, dass sowohl die Etagenheizung in Top 1 (EG) als auch die Etagenheizung in Top 2 (1. Stock) an denselben Rauchfang angeschlossen sind. Zur Behebung dieses Mangels ist laut dem Rauchfangkehrer die Herstellung getrennter, wohnungseigener Fänge oder der betriebsdichte Verschluss des Anschlusses der nicht in Betrieb befindlichen Heizung durch Abmauerung erforderlich.

Das Bestehen des angeführten Mangels wurde der belangten Behörde angezeigt und hat diese in der Folge mit dem angefochtenen Bescheid die vom Rauchfangkehrer angeregten Maßnahmen vorgeschrieben.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den verwaltungsbehördlichen Akt.

Die Feststellungen betreffend die Eigentumsverhältnisse am gegenständlichen Objekt beruhen auf den Angaben der Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift.

Die Tatsache, dass beide Wohneinheiten jeweils über eine an denselben Rauchfang angeschlossene Etagenheizungen verfügen, wobei die Heizungsanlage von Top 2 nicht benützt wird, ergibt sich aus den Angaben des Rauchfangkehrermeisters DD in der von der belangten Behörde dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegten Mängelmitteilung vom 09.10.2025 und wurden diese Angaben von der Beschwerdeführerin nicht beanstandet.

Strittig ist, ob der Anschluss mehrerer Heizungen an denselben Kamin einen feuerpolizeilichen Mangel darstellt, zumal die Beschwerdeführerin vorbringt, ihr bzw ihrem Ehegatten sei vom Rauchfangkehrermeister schriftlich bestätigt worden, dass bei der Hauptüberprüfung keine Mängel festgestellt worden seien. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass vom Rauchfangkehrermeister offenbar zwei unterschiedliche Mängelmitteilungen über die Hauptüberprüfung vom 23.09.2025 ausgestellt wurden, wobei in der der Beschwerdeführerin vorliegenden Ausfertigung im Gegensatz zu jener dem angefochtenen Bescheid zugrunde liegenden Version keine Mängel aufscheinen. Aus dem diesbezüglichen E-Mail des Rauchfangkehrers vom 12.11.2025 ergibt sich, dass gegenüber der Beschwerdeführerin irrtümlich eine falsche Mitteilung ausgestellt wurde und jene dem angefochtenen Bescheid zugrunde gelegte Mängelmitteilung korrekt ist, aus der sich der oa Mangel sowie die zu dessen Behebung erforderlichen Maßnahmen ergeben.

Aus Sicht des erkennenden Gerichts war daher davon auszugehen, dass der Anschluss mehrerer Heizungen auch tatsächlich einen feuerpolizeilichen Mangel darstellt und konnten in der Folge die diesbezüglichen Feststellungen getroffen werden.

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde nicht beantragt. Zudem stand bereits aufgrund des Aktenstandes fest, dass eine mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten hätte lassen. Einem Entfall der Verhandlung stand daher weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 der Grundrechtecharta entgegen. Es konnte somit nach § 24 Abs 4 VwGVG von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung abgesehen werden.

IV.Rechtslage:

Die entscheidungswesentlichen Bestimmungen der Tiroler Feuerpolizeiordnung 1998 (TFPO), LGBl Nr 111/1998 idF LGBl Nr 138/2019 lauten wie folgt:

㤠13

Hauptüberprüfung

(1) Der Rauchfangkehrer hat alle fünf Jahre, sofern nicht im betreffenden Jahr eine Feuerbeschau (§ 16) durchgeführt wird, alle reinigungspflichtigen Anlagen nach § 9 Abs. 1 und 2 auf augenscheinliche, die Brandsicherheit betreffende Mängel hin zu überprüfen und gegebenenfalls diese der Behörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen (Hauptüberprüfung).

[…]

§ 19

Behördliche Aufträge und Anordnungen

(1) Werden bei einer Hauptüberprüfung oder einer Feuerbeschau oder sonst im Rahmen der feuerpolizeilichen Aufsicht auf einem Grundstück, an einer baulichen Anlage oder an einer Feuerungsanlage Mängel oder sonstige Zustände im Sinne des § 2 Abs. 1 festgestellt, so hat die Behörde dem Eigentümer des Grundstückes, der baulichen Anlage bzw. der Feuerungsanlage oder dem sonst hierüber Verfügungsberechtigten deren Behebung innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist oder, wenn Interessen der Brandsicherheit dies erfordern, deren sofortige Behebung aufzutragen. Der Verpflichtete hat der Behörde die Behebung der Mängel auf geeignete Weise nachzuweisen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht fristgerecht nach oder ist ihm ein geeigneter Nachweis nicht möglich oder zumutbar, so hat die Behörde zu überprüfen, ob dem Auftrag entsprochen worden ist (Nachbeschau).

[…]“

V.Erwägungen:

Gemäß § 13 Abs 1 TFPO hat der Rauchfangkehrer alle fünf Jahre, sofern nicht im betreffenden Jahr eine Feuerbeschau (§ 16) durchgeführt wird, alle reinigungspflichtigen Anlagen nach § 9 Abs 1 und 2, nämlich Feuerungsanlagen sowie die zugehörigen Lüftungseinrichtungen, auf augenscheinliche, die Brandsicherheit betreffende Mängel hin zu überprüfen und diese allenfalls der Behörde unverzüglich mitzuteilen (Hauptüberprüfung). Nach § 19 Abs 1 TFPO hat die Behörde in diesem Fall dem Eigentümer des Grundstücks, der baulichen Anlage bzw der Feuerungsanlage oder dem sonst hierüber Verfügungsberechtigten deren Behebung innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist oder, wenn dies im Interesse der Brandsicherheit erforderlich ist, deren sofortige Behebung aufzutragen.

Fest steht, dass am 23.09.2025 am Gebäude an der Adresse Adresse 1, **** Z, eine Hauptüberprüfung gemäß § 13 TFPO stattgefunden hat und hierbei vom durchführenden Rauchfangkehrer festgestellt wurde, dass sowohl die Etagenheizung in Top 1 (EG) als auch die Etagenheizung in Top 2 (1. Stock) an denselben Rauchfang angeschlossen sind. Ebenso steht fest, dass dies einen feuerpolizeilichen Mangel darstellt, der entweder durch betriebsdichtes Verschließen (Abmauern) eines der beiden Heizungsanschlüsse oder durch Herstellung von voneinander getrennten Fängen für die beiden in diesem Gebäude befindlichen Wohneinheiten Top 1 und Top 2 zu beheben ist. In der Folge wurde der Beschwerdeführerin sowie Herrn CC als Mit- und Wohnungseigentümer der gegenständlichen Liegenschaft die Behebung dieses Mangels mit dem angefochtenen Bescheid vorgeschrieben, wobei die Beschwerdeführerin vorbringt, diese Vorschreibung hätte nicht ihr, sondern vielmehr der Eigentümergemeinschaft als „rechtlich selbstständiges Gebilde“ gegenüber erfolgen müssen.

Gemäß § 2 Abs 5 Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), BGBl I Nr 70 idgF BGBl I Nr 92/2024, bilden zur Verwaltung der Liegenschaft alle Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs 1 und 2 dieses Gesetzes umschriebenen Umfang.

Gemäß § 18 Abs 1 1. Satz WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft in Angelegenheit der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Nach Abs 2 1. Satz können die Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft aus ihrem Miteigentum erfließende Unterlassungsansprüche sowie die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche abtreten, wodurch die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche erwirbt und in eigenem Namen geltend machen kann.

In seinem Erkenntnis vom 20.12.2005, Zl 2005/05/0330, hat der Verwaltungsgerichtshof unter Hinweis auf sein zur Vorgängerbestimmung des § 18 Abs 1 WEG 2002, dem § 13c Abs 1 WEG 1975, ergangenes Erkenntnis vom 27.02.1998, Zl 96/06/0182, und das Urteil des OGH vom 29.10.2004, 5 Ob 88/04h, festgehalten, dass mit der mit eingeschränkter Rechtspersönlichkeit ausgestatteten Eigentümergemeinschaft an den Eigentumsverhältnissen an der Liegenschaft und an den darauf befindlichen Gebäuden selbst nichts geändert werden sollte, und dass die Eigentümergemeinschaft vom Gesetzgeber auch nicht in der Weise ausgeformt wurde, dass sie in Bezug auf einen – nach dem Gesetzeswortlaut an die Eigentümer zu richtenden – Abbruchauftrag in die Rechtsstellung der Eigentümer (Miteigentümer) der Liegenschaft einzutreten hätte. Ein solcher Auftrag darf folglich auch nicht der Eigentümergemeinschaft erteilt werden, weil diese nicht Eigentümerin der Liegenschaft ist.

Im Erkenntnis vom 24.10.2006, Zl 2006/06/0165, sprach der VwGH mit Verweis auf das vorgenannte Erkenntnis ua zum (mittlerweile nicht mehr in Kraft befindlichen) § 7 Abs 3 des steiermärkischen Feuerpolizeigesetzes 1985 aus, dass, da auch diese Bestimmung auf die Eigentümerrechte abstellte, als Adressat für feuerpolizeiliche Aufträge die Eigentümer bzw Miteigentümer, nicht jedoch die Eigentümergemeinschaft in Betracht kämen, der entsprechende Bescheid daher nicht an die Eigentümergemeinschaft, sondern an die Miteigentümer des gegenständlichen Gebäudes zu richten sei und die Entgegennahme von feuerpolizeilichen und baurechtlichen Aufträgen nicht zum Wirkungsbereich der Eigentümergemeinschaft gehöre (vgl dazu auch VwGH jeweils vom 26.05.2008, 2006/06/0279 und 2006/06/0281).

Im Erkenntnis vom 22.10.2008, Zl 2008/06/0065, sprach der Verwaltungsgerichtshof schließlich aus, dass, auch wenn die Wohnungseigentümer nach § 18 Abs 2 aus ihrem Miteigentum erfließende Unterlassungsansprüche sowie die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche in die Eigentümergemeinschaft abtreten können, davon nicht öffentlich-rechtliche Verpflichtungen der Miteigentümer auf Beseitigung einer vorschriftswidrigen baulichen Anlage umfasst sind, und somit als Adressaten eines entsprechenden Auftrags auch nur der Eigentümer bzw die Miteigentümer einer baulichen Anlage in Betracht kämen.

Zusammenfassend ergibt sich sohin, dass die Eigentümergemeinschaft schon deshalb nicht Adressatin des gegenständlichen feuerpolizeilichen Auftrags sein kann, weil sie nicht Eigentümerin der betreffenden Liegenschaft ist und die Entgegennahme eines solchen Auftrags nicht zu ihrem Wirkungsbereich gehört, zumal § 19 Abs 1 TFPO auch ausdrücklich anordnet, dass im Falle des Vorliegens von feuerpolizeilichen Mängeln deren Behebung „dem Eigentümer des Grundstückes, der baulichen Anlage bzw der Feuerungsanlage oder dem sonst hierüber Verfügungsberechtigten“ aufzutragen ist.

Miteigentümer des betreffenden Grundstücks samt Gebäude sind die Beschwerdeführerin sowie CC als Wohnungseigentümer der Einheiten Top 1 und Top 2. Wie die Beschwerdeführerin selbst ausführt, handelt es sich bei dem gegenständlichen Rauchfang um einen Allgemeinteil der Liegenschaft iSd § 2 Abs 4 WEG, der keinem der beiden Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen ist, und unterliegt sohin auch nicht dem Wohnungseigentum. Die Vorschreibung der Mängelbehebung gegenüber beiden Miteigentümern erfolgte somit zu Recht.

Was die im Spruch gesetzte Frist zur Mängelbehebung betrifft, ist auszuführen, dass die Behörde bzw gegebenenfalls das Landesverwaltungsgericht zur Umsetzung feuerpolizeilicher Aufträge gemäß § 19 Abs 1 TFPO eine angemessene Frist festzusetzen hat. Gegenständlich wurde der Beschwerdeführerin im angefochtenen Bescheid eine Frist bis inklusive 13.01.2026 eingeräumt. Dieser wurde der Beschwerdeführerin am 16.10.2025 zugestellt und wäre folglich vier Wochen später, mit Ablauf des 13.11.2025, in Rechtskraft erwachsen. Ab diesem Zeitpunkt hätte der Beschwerdeführerin ein Zeitraum von ca zwei Monaten zur Mängelbehebung zur Verfügung gestanden.

Aus Sicht des erkennenden Gerichts erscheint diese Frist angemessen, zumal die Beschwerdeführerin deren Dauer in ihrer Beschwerde auch nicht moniert hat. Es war daher diese Frist auch im Hinblick auf die bevorstehenden Feiertage neuerlich festzusetzen.

Insgesamt war daher spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)