Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/39/1691-1

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.08.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.39.1691.1

Begründung

I.

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Drin Mair über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Y vom 14.05.2025, Zl *** und *** – *** und ***, mit dem die bei der Behörde am 29.04.2025 eingebrachte Säumnisbeschwerde vom 27.04.2025 betreffend die Erledigung des Bauansuchens vom 30.04.2021, eingelangt bei der Behörde am 11.05.2021, Zl ***, sowie des Bauansuchens vom 30.04.2021, eingelangt bei der Behörde am 12.10.2021, Zl ***, als unbegründet abgewiesen und das Verfahren über die Säumnisbeschwerde eingestellt wurde,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid vom 14.05.2025 aufgehoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

und fasst das Landesverwaltungsgericht Tirol weiters durch seine Richterin Drin Mair über die Säumnisbeschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, vom 27.04.2025, eingebracht bei der Behörde am 29.04.2025, den

II.

B E S C H L U S S

1. Die Säumnisbeschwerde wird als unzulässig zurückgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Die nunmehrige Beschwerdeführerin brachte „wegen Verletzung der Entscheidungspflicht bei der Erledigung des Antrages vom 30.4.2021 *** zum Auswechslungsplan mit Projekt Datum: 30.4.2021 *** im Verfahren der Stadtgemeinde Y/Bauamt“ am 29.04.2025 bei der Behörde Säumnisbeschwerde vom 27.04.2025 folgenden Inhalts ein:

Der über das durch die Voreigentümerin der Beschwerdeführerin angesuchte Bauvorhaben (thermische Sanierung der Fassade sowie Erneuerung des Dachstuhls, diverse Umbaumaßnahmen im Innenbereich) ergangene „Baubescheid“ vom 25.05.2021, Zl -, enthalte keine Amtssignatur/Unterschrift, womit dieses Schriftstück sohin keinen Bescheidcharakter hätte.

Ein hierzu weiters erlassener Baubescheid/Tekturbescheid vom 23.09.2022, Zl. -, nehme auf den vorherigen Bescheid Bezug und sei sohin ebenso nicht rechtsgültig. Zudem habe die Beschwerdeführerin aufgrund einer falschen Zustelladresse von diesem Bescheid infolge einer mit der Stadtgemeinde Y geführten Korrespondenz erst im Jahre 2025 Kenntnis erlangt.

Die legitime Aufforderung der Beschwerdeführerin auf Erlassung eines korrekten Baubescheides an sie sei bisher unbeantwortet und unerledigt geblieben, Säumnis der Behörde liege vor.

Ein rechtsgültiger korrekter Baubescheid sei gerade aufgrund des Umstandes, dass es sich beim Auswechslungsplan Zl *** um einen Rückbau eines Mehrparteien-Wohnhauses für 5 Wohneinheiten in ein Einfamilienwohnhaus handle und damit abgabenrechtliche Änderungen untrennbar verbunden seien, unerlässlich.

Zur Rechtssicherheit im Rahmen eines gültigen Baubescheides wäre die ausstellende Behörde zur sorgsamen und korrekten Ausstellung des korrespondierenden Baubescheides zum Auswechslungsplan für die Beschwerdeführerin/Liegenschaftseigentümerin verpflichtet gewesen.

Die Beschwerdeführerin habe einen rechtlichen Anspruch auf einen rechtsgültigen Bescheid und das Recht auf Ergreifung eines Rechtsmittels dagegen.

Der Säumnisbeschwerde angeschlossen ist ein im Verfahrensvorlauf bereits an die Behörde zugegangener Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 27.01.2025, in welchem die Beschwerdeführerin Bezug nimmt auf die Bescheide vom 25.05.2021 und 23.09.2022, die Änderung des Firmensitzes der Bauwerberin BB, die unrechtmäßige Versendung des Bescheides an die ehemalige Adresse der (alten) Bauwerberin trotz zwischenzeitlicher Eigentümerstellung der Beschwerdeführerin aufgrund des Kaufvertrages vom 12.11.2021 sowie den unterlassenen Empfang des Bescheides durch die Beschwerdeführerin. Nach Verkauf des Bauprojektes und nach Eintrag als neue Eigentümerin im Grundbuch wäre sie jedoch Rechtsnachfolgerin (und sohin Bauwerberin). Die Beschwerdeführerin erhob nähere Einwendungen bezogen auf die Anzahl der beantragten und genehmigten Wohnungen sowie die von der Behörde dazu unzutreffend vertretene Auslegung und monierte die Verwehrung der Ausstellung eines korrekten Baubescheides zum Bauansuchen vom 12.10.2021 an sie. Die behördenseits vertretene Ansicht einer Berechtigung lediglich des ursprünglichen Bauwerbers wäre mit verwaltungsverfahrensrechtlichen Grundsätzen unvereinbar, die Beschwerdeführerin wäre vielmehr als Rechtsnachfolgerin die einzige Bauwerberin des gegenständlichen Sachverhaltes zuletzt gewesen und müsse daher ein Baubescheid zur Ergreifung von Rechtsmitteln an sie ergehen. Der Stadtgemeinde wäre ihre Eigentümerstellung (Kenntniserlangung über den Kaufvertrag durch das BG Y/Grundbuch sowie im Zuge der grundverkehrsrechtlichen Abhandlung) auch bekannt geworden, zahlreiche Gebühren wären ihr als Eigentümerin in den letzten Jahren vorgeschrieben worden. Eine Zustellung an eine alte Adresse wäre bei Kenntnis bzw leichter Eruierbarkeit der neuen Adresse durch die Behörde unwirksam, ein fehlerhaft zugestellter Bescheid erlange keine Rechtskraft, der durch die Behörde an sie (Anm: gemeint im Zuge des mit ihr vorab geführten Schriftverkehrs) übersendete Bescheid vom 23.09.2022 hätte keine Rechtskraft erlangt. Aus all den Gründen wäre die Behörde ihr gegenüber säumig in der Zustellung eines korrekten Baubescheides.

Mit nun angefochtenem Bescheid vom 14.05.2025 wurde die Säumnisbeschwerde betreffend die Erledigung der Bauansuchen vom 30.04.2021, eingelangt bei der Behörde am 11.05.2021, Zl. ***, sowie vom 30.04.2021, eingelangt bei der Behörde am 12.10.2021, Zl. ***, als unbegründet abgewiesen und das Verfahren über die Säumnisbeschwerde eingestellt.

In gegen diesen Bescheid gerichteter Beschwerde vom 10.06.2025 wird vorgebracht, dass - entgegen der im Bescheid getroffenen Feststellung, die im Akt befindliche Urschrift des Originalbescheides vom 25.05.2021 würde eine Unterschrift des Bürgermeisters und sämtliche Ausfertigungen an die Parteien den Beglaubigungsvermerk des Kanzleiorgans enthalten – der an den Bescheidadressaten gerichtete Bescheid keinesfalls eine Unterschrift des Bürgermeisters als Baubehörde enthalte. Offenkundig lägen weder gleiche Originalbescheide vor, noch seien diese in gleicher Art und Weise an die Parteien ergangen, jedenfalls enthalte der Bescheid an die Adressatin BB als Voreigentümerin keine Unterschrift und können sohin keine Rechtswirkungen entfalten. Der Bescheid vom 25.05.2021 enthalte jedenfalls weder eine Unterschrift des Bürgermeisters noch den behaupteten Beglaubigungsvermerk des Kanzleiorgans. Die Beschwerdeführerin legte dazu „eine Kopie „Originalbescheid“ vom 25.5.2021“ vor.

Die Beschwerdeführerin habe mit Kaufvertrag vom 12.11.2021 anstelle der ursprünglichen Bauwerberin die Eigentümereigenschaft der Liegenschaft mit allen Rechten und Pflichten übernommen. Die Beschwerdeführerin habe im Kaufvertrag, Punkt IV, eingewilligt, die „aktuell anhängige Sanierung des Gebäudes Adresse 2 zu kennen und tritt in unerledigte Werkaufträge […] ein“. Hierüber sei auch die Stadtgemeinde Y vom BG Y/Grundbuch mit grundbücherlichem Eintrag vom 26.07.2022 in Kenntnis gesetzt worden. Die Beschwerdeführerin legte der Beschwerde dazu eine Kopie des Kaufvertrages vom 12.11.2021 bei.

Die Beschwerdeführerin begehre sohin korrekterweise die Ausstellung eines korrekten Bescheides und ersuche das zuständige Verwaltungsgericht um Erlassung eines korrekten Bescheides, zumal die ausstellende Behörde bisher weder dazu in der Lage gewesen sei noch dazu Bereitschaft gezeigt habe.

Materiell nicht relevant wäre, wer hier überhaupt zum Erhalt des Bescheides und zur Beeinspruchung berechtigt gewesen sei, da alleinig die formelle Beschaffenheit des Bescheides vom 25.05.2021 ausschlaggebend wäre, dass der vorliegende Bescheid keine Rechtskraft entfalten haben können. Ob und zu welchem Zeitpunkt die ausstellende Behörde in ihrem Bauakt und auch (nachträglich) eine Unterschrift bzw. einen Beglaubigungsvermerk angefertigt hätte, sei jedenfalls nicht ausschlaggebend für die Richtigkeit, zumal die Zustellung eines korrekten Baubescheides an Parteien im Verfahren mit der damit verbundenen Möglichkeit zur Setzung von Rechtsfolgen vorrangig sei. Unrichtig sei im angefochtenen Bescheid damit auch die in der Begründung getroffene Ausführung bezogen auf eine auszusprechende Einstellung des Verfahrens und beziehe sich Spruchpunkt II damit nicht auf die von der Beschwerdeführerin sachverhaltsmäßig vorgebrachten Umstände.

Es liege eine Verletzung der Entscheidungspflicht aufgrund des Erlassens eines nicht rechtskonformen Bescheides auch im Kontext einer falschen Zustelladresse an den richtigen Adressaten vor. Der Beschwerde ist eine Kopie eines im Betreff als „Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit und in eventu Zusendung eines rechtsgültigen, unterfertigten Bescheides zum Bauansuchen *** vom 25.05.2021/Adresse 2“ bezeichneten Schriftstückes der BB vom 18.05.2025 beigeschlossen.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol werde sohin ersucht, anstelle der ausstellenden Behörde einen korrekten Baubescheid zu erlassen bzw. in eventu die Vorfrage der Feststellung der Nichtigkeit des Bescheides vom 25.05.2021, ZI. *** - ***, abzuwarten und danach der belangten Behörde neuerlich zur Erlassung eines Bescheides vorzulegen.

Dem Vorhalt im angefochtenen Bescheid, der Beschwerdeführerin wäre weder im ursprünglichen Bauverfahren noch im darauffolgenden Verfahren zur Bewilligung von Änderungen Parteistellung zugekommen, könne aufgrund des Kaufvertrages vom 12.11.2021 nicht gefolgert werden und entspreche dies nicht rechtlichen Gepflogenheiten, zumal jedenfalls bei allen unvollendeten Bauvorhaben sohin nach Wechsel eines Bauwerbers gar kein Bescheid samt den verbundenen Rechtsmitteln an den Grundeigentümer nach Bauvollendung ergehe und sohin dieser weder über etwaige Änderungen bzw. Auflagen rechtzeitig informiert werde, um in eventu ein entsprechendes Rechtsmittel zu ergreifen.

Jedenfalls gelte unabhängig davon, ob die Beschwerdeführerin nun auch als Grundeigentümerin die Adressatin des Bescheides vom 23.09.2022 sei oder gewesen wäre, dass dieser jedenfalls weder der Beschwerdeführerin und Grundeigentümerin (rechtzeitig) noch der ehemaligen Bauwerberin und ehemaligen Liegenschaftseigentümerin BB zugestellt worden wäre, da letztere als Adressatin den Firmensitz gewechselt habe. Eine Zustellung sei jedenfalls nicht erfolgt und demzufolge kein rechtsgültiger Bescheid erlassen worden. Ein Firmenbuchauszug der BB ist der Beschwerde beigeschlossen.

Weiters beziehe sich der Bescheid vom 23.09.2022 aufgrund seines ausdrücklichen Vermerks, dass „im Übrigen der Bescheid vom 25.05.2021 unverändert aufrecht bleibe“, auf diesen mangels Amtssignatur rechtsungültigen Bescheid. Eine Kopie des Bescheides vom 23.09.2022 ist der Beschwerde dazu beigeschlossen.

Die ehemalige Grundeigentümerin und ursprüngliche Bauwerberin BB hätte zudem auch in ihrer Eigenschaft als - mit dem angrenzenden Grundstück Nr **1 - Nachbarin vom Bescheid verständigt werden müssen. Ein Auszug aus einer Vermessungsurkunde (GZL ***) ist der Beschwerde beigeschlossen.

Die ausstellende Behörde habe es jedenfalls verabsäumt, sowohl die Beschwerdeführerin als aktuelle Grundeigentümerin als auch die Voreigentümerin BB, letztere zudem auch als Nachbarin, von der Ausstellung eines Bescheides in Kenntnis zu setzen.

Sohin habe die ausstellende Behörde weder korrekt gehandelt, um den gegenständlichen Bescheid rechtsgültig zu erlassen, noch habe die ausstellende Behörde im Wege der Säumnisbeschwerde im Nachgang einen korrekten Bescheid erlassen.

Dies wäre jedenfalls basierend einem nicht korrekt ausgestellten „Vorbescheid“ vom 25.05.2021, ZI. *** - ***, in Zusammenhang mit der nicht erfolgten Zustellung an die Grundeigentümerin und Beschwerdeführerin, in Zusammenhang mit der nicht erfolgten Zustellung an die ehemalige Bauwerberin und in Zusammenhang mit der nicht erfolgten Zustellung an zumindest einen Nachbarn (Gst Nr **1) rechtlich erforderlich.

Das zuständige Landesverwaltungsgericht Tirol möge sohin einen korrekten Bescheid zum genehmigten Tekturplan/Auswechslungsplan mit Projekt Datum 30.4.2021 und Genehmigungsdatum 23.09.2022 ausstellen.

Argumentiere die belangte Behörde, dass weder ein Neubau noch ein Zubau, sondern ein Umbau beantragt gewesen wäre, schließe die Behörde damit aber aus, dass ein Umbau eines Mehrparteienhauses in ein Einfamilienhaus möglich wäre. Dem widerspreche aber, dass der korrespondierende Tekturplan vom 23.09.2022 mit eben genau einem Einfamilienhaus in der planerischen Darstellung genehmigt worden sei. Auch in ihrem Schreiben vom 21.02.2025 habe die Behörde angeregt, dass „keine erneuten, separaten Planunterlagen erforderlich wären, sondern auf diese nur Bezug genommen werden müsste, und könne nach Erhalt dieses einfachen Ansuchens das Verfahren auf Änderung des Verwendungszweckes eingeleitet und ehestmöglich durchgeführt werden.“ Die genehmigte Einreichplanung (Auswechslungsplan) wäre für die ausstellende Behörde somit klar gewesen, weshalb das Verneinen eines Einfamilienhauses ins Leere ginge. Das erwähnt Schreiben vom 21.02.2025 ist der Beschwerde beigeschlossen.

Eine geforderte Vorlage nochmals desselben Bauansuchens sei somit jedenfalls nicht schlüssig. Schon bereits im Baubescheid vom 25.05.2021 werde ausgeführt, dass die Umbaumaßnahmen alle fünf bisher bewilligten Wohnungen beträfen. 2 Fotos vom Wohnhaus sind der Beschwerde beigeschlossen.

Im genehmigten Auswechslungsplan vom 23.09.2022 sei explizit eben keine Wohneinheit mehr ausgewiesen und wäre unter dem Titel „Wohnhaus CC“ im Zusammenhang mit Umbaumaßnahmen eine korrekte Eingabe gemacht worden. Die Verknüpfung eines Bescheides mit vier (nicht beantragten) Wohneinheiten mit einem genehmigten Auswechslungsplan zu einem einzelnen Einfamilienhaus sei nicht nachvollziehbar und keinesfalls so beantragt worden.

Letztlich sei ein nicht korrekter Bescheid an eine falsche Adresse übersendet worden. Die Beschwerdeführerin sehe sich sohin darin bestärkt, einen Rechtsanspruch auf einen korrekten Baubescheid zum Tekturplan an eine korrekte Zustelladresse zu haben. Ein neuerlicher identer Antrag für einen Bescheid ohne Korrektur basierend auf denselben Einreichunterlagen (Plan, Bauansuchen) wäre in keiner (Bau-)Rechtsordnung vorgesehen.

Weder könnten die ehemalige Bauwerberin noch die jetzige Grundeigentümerin hier andere approbierte Rechtsmittel ergreifen und ebenso sei hier nicht etwa etwas anderes bisher beantragt bzw. per Auswechselungsplan genehmigt bzw. errichtet worden.

Selbst im Falle der materiell rechtsgültigen Erlassung eines Baubescheides wäre der Zustellungsmangel rechtlich von Relevanz, die Vorfrage des „Nichtbescheides“ sollte jedenfalls durch die belangte Behörde zuvor entschieden werden.

Das Landesverwaltungsgericht möge einen rechtsgültigen Baubescheid für das Wohnhaus (ohne separate Wohneinheiten), wie per 23.09.2022 am genehmigten Auswechslungsplan ersichtlich, erlassen.

II.Sachverhalt:

Mit Bauansuchen vom 30.04.2021 suchte die damalige Grundstückseigentümerin des Gst **2, die BB, um baubehördliche Bewilligung der thermischen Sanierung der Fassade sowie des Dachstuhls und Durchführung diverser Umbaumaßnahmen im Innenbereich des bestehenden Gebäudes auf Gst **2 an.

Mit Bescheid vom 25.05.2021, Zl -, wurde die Baubewilligung an die BB erteilt. Zu diesem Zeitpunkt war die BB noch Liegenschaftseigentümerin.

Am 12.10.2021 brachte die BB als zu diesem Zeitpunkt noch Liegenschaftseigentümerin ein Änderungsansuchen zum Bescheid vom 25.05.2021 ein.

Mit Kaufvertrag vom 12.11.2021 und grundbücherlicher Eintragung vom 26.07.2022 erwarb die nunmehrige Beschwerdeführerin Eigentum an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft.

Punkt IV des Kaufvertrages lautet – soweit hier wesentlich – wie folgt: „… Der Käuferin ist auch der Stand der aktuell anhängigen Sanierung des Gebäudes Adresse 2 bekannt und tritt sie in alle diesbezüglichen unerledigten Werkaufträge der Verkäuferin selbstschuldnerisch ein. Die gesetzlichen Gewährleistungsbedingungen werden weder eingeschränkt noch ausgeschlossen. …“.

Ein Bauwerberwechsel bzw ein Eintritt der Beschwerdeführerin als Bauwerberin in das offene Bauverfahren erfolgte nicht.

Mit Bescheid vom 23.09.2022, Zl ***- ***, wurde die Baubewilligung zum Änderungsantrag erteilt. Eine Zustellung dieses Baubescheides an die Beschwerdeführerin erfolgte nicht. Der Bescheid wurde an die BB an deren vormalige (im Zustellungszeitpunkt geänderte) Geschäftsanschrift zugestellt.

Im Vorfeld des nun angefochtenen Bescheides vom 14.05.2025 fand – ausgelöst durch die Vorschreibung der Müll-Grundgebühr für das Jahr 2025 an die Beschwerdeführerin – Schriftverkehr (E-Mails vom 15.01.2025, 16.01.2025, 17.01.2025, 21.01.2025, 22.01.2025, 23.01.2025, 27.01.2025, 21.02.2025, 25.02.2025) zwischen dieser und der Behörde zur Bausache statt. Dabei setzte die Baubehörde die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 21.02.2025 davon in Kenntnis, dass von deren fehlender Bauwerberstellung im Bauverfahren ausgegangen werde.

Am 29.04.2025 brachte die Beschwerdeführerin die Säumnisbeschwerde ein. Gegen den dazu ergangenen Bescheid vom 14.05.2025 liegt die Beschwerde vom 10.06.2025 zur Entscheidung vor.

III.Beweiswürdigung:

Der maßgebliche Sachverhalt zu den Umständen, aufgrund derer von fehlender Parteistellung der Beschwerdeführerin im Baubewilligungsverfahren mangels Eintritts als Bauwerberin und damit in Folge von fehlender Legitimation zur Erhebung der Säumnisbeschwerde auszugehen ist, ergibt sich aus der Aktenlage, dem zwischen der Beschwerdeführerin und der Behörde festgestellten Schriftverkehr und den sowohl der Säumnisbeschwerde als auch der Beschwerde gegen den Bescheid vom 14.05.2025 beigeschlossenen Anhängen.

Die Frage, ob aufgrund der von der Beschwerdeführerin vorgehaltenen Umstände (mitgeteilter Eigentumserwerb der Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 12.11.2021 und Eintragung ins Grundbuch während Anhängigkeit des Verfahrens zum Änderungsansuchen, Passus IV des vorgelegten Kaufvertrags) deren behauptete Parteistellung im Verfahren als Bauwerberin begründet werden konnte bzw begründet wurde, ist eine Rechtsfrage.

Die Frage, wie ein Bauwerberwechsel rechtswirksam zustande kommt, ist eine Rechtsfrage.

Die Frage, ob im Falle eines durch einen Dritten beantragten Umbaus dem Grundeigentümer ein Zustimmungsrecht zum Bauvorhaben und in diesem Umfang eine beschränkte Parteistellung zukommt, ist eine Rechtsfrage. Der Umstand, dass vorliegend lediglich Umbauarbeiten und keine Neu- oder Zubauten Gegenstand der Bauanträge sowie der Genehmigungen waren, wird von der Beschwerdeführerin nicht in Abrede gestellt, vielmehr argumentiert diese unter dem Blickwinkel von Umbauarbeiten ausdrücklich für ihren Standpunkt.

Die (vormalige) Eigentümereigenschaft der BB und die übergegangene Eigentümereigenschaft der Beschwerdeführerin an der gegenständlichen Liegenschaft ergeben sich aus dem Grundbuch.

Der entscheidungsmaßgebliche Sachverhalt zur Frage der Parteistellung der Beschwerdeführerin im Bauverfahren stand ausreichend geklärt fest. Die Akten haben erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Einem Entfall der Verhandlung standen weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 GRC entgegen.

IV.Rechtslage:

Das Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG, BGBl I Nr 33/2013 idF BGBl I Nr 147/2024, lautet auszugsweise:

㤠8

Frist zur Erhebung der Säumnisbeschwerde

(1) Beschwerde wegen Verletzung der Entscheidungspflicht gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 3 B-VG (Säumnisbeschwerde) kann erst erhoben werden, wenn die Behörde die Sache nicht innerhalb von sechs Monaten, wenn gesetzlich eine kürzere oder längere Entscheidungsfrist vorgesehen ist, innerhalb dieser entschieden hat. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Antrag auf Sachentscheidung bei der Stelle eingelangt ist, bei der er einzubringen war. Die Beschwerde ist abzuweisen, wenn die Verzögerung nicht auf ein überwiegendes Verschulden der Behörde zurückzuführen ist.

(2) In die Frist werden nicht eingerechnet:

a) die Zeit, während deren das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung einer Vorfrage ausgesetzt ist;

b) die Zeit eines Verfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof, vor dem Verfassungsgerichtshof oder vor dem Gerichtshof der Europäischen Union.

§ 16

Nachholung des Bescheides

(1) Im Verfahren über Beschwerden wegen Verletzung der Entscheidungspflicht gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 3 B-VG kann die Behörde innerhalb einer Frist von bis zu drei Monaten den Bescheid erlassen. Wird der Bescheid erlassen oder wurde er vor Einleitung des Verfahrens erlassen, ist das Verfahren einzustellen.

(2) Holt die Behörde den Bescheid nicht nach, hat sie dem Verwaltungsgericht die Beschwerde unter Anschluss der Akten des Verwaltungsverfahrens vorzulegen. Gleichzeitig hat die Behörde den Parteien eine Mitteilung über die Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht zuzustellen; diese Mitteilung hat den Hinweis zu enthalten, dass Schriftsätze ab Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht unmittelbar bei diesem einzubringen sind.“

Die Tiroler Bauordnung 2018 (TBO 2018), LGBl Nr 28/2018, und die Tiroler Bauordnung TBO 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022, lauteten hinsichtlich § 29 Abs 2 lit a ident:

㤠29

Bauansuchen

[…]

(2) Dem Bauansuchen sind die Bauunterlagen (§ 31) in dreifacher Ausfertigung sowie die sonstigen zur Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlichen Unterlagen anzuschließen. Diese haben jedenfalls zu enthalten:

a) bei Neu- und Zubauten den Nachweis des Eigentums oder des Baurechtes am Bauplatz oder, wenn der Bauwerber nicht Grundeigentümer oder Bauberechtigter ist, die Zustimmungserklärung des Grundeigentümers bzw. des Bauberechtigten; für Neu- und Zubauten an Liegenschaften, an denen Wohnungseigentum besteht, bedarf es des Nachweises des Miteigentums an der Liegenschaft bzw. der Zustimmungserklärung des betreffenden Miteigentümers, nicht jedoch des Nachweises der Zustimmung der übrigen Miteigentümer;

…

[…]“

Die Tiroler Bauordnung 2018 (TBO 2018), LGBl Nr 28/2018 idF LBGl Nr 109/2019, und die Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022, lauteten hinsichtlich § 33 Abs 1 ident:

㤠33

Parteien

(1) Parteien im Verfahren sind der Bauwerber, die Nachbarn und der Straßenverwalter

[…]“

V.Erwägungen:

Zu I. (Erkenntnis):

Mit dem bekämpften Bescheid vom 14.05.2025 entschied die belangte Behörde über die am 29.04.2025 bei ihr eingebrachte Säumnisbeschwerde.

Die belangte Behörde war zur Entscheidung über die Säumnisbeschwerde jedoch unzuständig.

Eine Behörde ist im Falle einer bei ihr eingebrachten Säumnisbeschwerde allein (binnen 3 Monaten nach deren Eingang) dazu berechtigt, den (säumigen) Bescheid zu erlassen (§ 16 Abs 1 VwGVG). Holt die Behörde den Bescheid nicht nach, hat sie dem Verwaltungsgericht die Säumnisbeschwerde unter Anschluss der Akten des Verwaltungsverfahrens vorzulegen (§ 16 Abs 2 VwGVG).

Nicht jedoch ist die Behörde im Falle der Erhebung einer Säumnisbeschwerde zuständig und berechtigt, über die Säumnisbeschwerde als solche selbst abzusprechen. Diese Zuständigkeit liegt beim Verwaltungsgericht.

Die belangte Behörde vertrat vorliegend die Ansicht, die Bauverfahren bereits umfänglich erledigt zu haben und daher nicht säumig zu sein und somit keinen Bescheid der Beschwerdeführerin gegenüber nachholen zu müssen.

Bei dieser Ausgangslage wäre die Behörde damit aber im Sinne des § 16 Abs 2 VwGVG verpflichtet gewesen, die Säumnisbeschwerde mitsamt den Verwaltungsakten dem Landesverwaltungsgericht Tirol zur Entscheidung über diese vorzulegen. Dadurch, dass die Behörde jedoch selbst mit ihrem Bescheid vom 14.05.2025 eine Entscheidung über die Säumnisbeschwerde getroffen hat, diese nämlich abgewiesen hat und in der Folge das Verfahren über die Säumnisbeschwerde eingestellt hat, nahm sie eine Zuständigkeit in Anspruch, die ihr nicht zukam.

Unzuständigkeit ist vom Verwaltungsgericht in jeder Lage des Verfahrens wahrzunehmen (§ 27 VwGVG). Es war daher aus diesem Grunde der gegen den Bescheid vom 14.05.2025 erhobenen Beschwerde Folge zu geben und der angefochtene Bescheid aufzuheben.

Zu II. (Beschluss):

Die Säumnisbeschwerde liegt dem Landesverwaltungsgericht Tirol durch die im Zuge der Vorlage der Beschwerde gegen den Bescheid vom 14.05.2025 erfolgte Übermittlung des Gesamtaktes vor.

Die Beschwerdeführerin erhebt die Säumnisbeschwerde unter dem Vorwurf, in das Verfahren betreffend das Änderungsansuchen vom 12.10.2021 in das Bauverfahren als Bauwerberin eingetreten zu sein, als solche jedoch keinen (korrekten) Baubescheid (Baubescheid vom 23.09.2022) erhalten zu haben, und sieht sie die Baubehörde aus diesem Grunde säumig. Es wäre ihr dadurch in ihrer Rechtsstellung als Bauwerberin die ihr zustehende Möglichkeit vorenthalten worden, durch die Erhebung von Rechtsmitteln gegen den von ihr als rechtswidrig gesehenen bzw von der Behörde im Hinblick auf die Anzahl der beantragten bzw genehmigten Wohneinheiten rechtswidrig interpretierten, ihrer Ansicht nach somit im Widerspruch zur genehmigten Planparie stehenden Baubescheid vom 23.09.2022 rechtswahrend vorgehen zu können.

Das Recht zur Erhebung einer Säumnisbeschwerde als eine Rechtsschutzmöglichkeit knüpft an die Parteistellung im säumigen (bzw säumig gesehenen) zugrundeliegenden Bauverfahren an. Wer behauptet, in einem Verfahren vor der Behörde durch deren Säumnis in seinen Rechten verletzt zu sein, kann Säumnisbeschwerde erheben. Für die Erhebung einer Säumnisbeschwerde nach § 8 Abs 1 VwGVG ist somit die Parteistellung im Verfahren vor der Behörde Voraussetzung für die Antragslegitimation.

In vorrangiger Bedeutung erweist sich damit die Frage als entscheidend, ob der Beschwerdeführerin im Bauverfahren überhaupt Parteistellung zukam.

Gemäß § 33 TBO 2018 bzw 2022 in den unter Punkt IV genannten Fassungen war Partei eines Bauverfahrens (neben dem Nachbarn und dem Straßenverwalter) der Bauwerber. Dies gilt unverändert bis heute.

Gemäß § 29 TBO 2018 bzw 2022 in den unter Punkt IV genannten Fassungen bedurfte es im Falle, als der Bauwerber nicht Grundeigentümer oder Bauberechtigter war, für die Führung von Neubauten und Zubauten der Zustimmungserklärung des Grundeigentümers bzw des Bauberechtigten und bestand eine auf seine Zustimmung eingeschränkte Parteistellung des Grundeigentümers. Dies gilt unverändert bis heute.

Der (Säumis)Beschwerdeführerin kam im Bauverfahren aus folgenden Gründen keine Parteistellung zu:

Bauwerberin zum Bescheid vom 25.05.2021 war die BB. Sowohl im Zeitpunkt der Einbringung des zugrundeliegenden Bauansuchens vom 30.04.2020 als auch im Zeitpunkt der Zustellung dieses Bescheides an die BB war diese Liegenschaftseigentümerin. Dass ihr in diesem Verfahren neben oder anstelle der BB Parteistellung als eine mögliche Bauwerberin zugekommen wäre, behauptet die Beschwerdeführerin – zu Recht – nicht einmal.

Die (Säumnis)Beschwerdeführerin sieht ihre Parteistellung vielmehr – nämlich in der Position einer Bauwerberin - im Verfahren zum Bescheid vom 23.09.2022 als gegeben an. Dies trifft jedoch nicht zu.

Die Bauwerberin BB war zum Zeitpunkt der Einbringung des Änderungsbauansuchens am 12.10.2021 Eigentümerin der Liegenschaft. Noch während laufendem Bauverfahren erwarb die Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag vom 12.11.2021 und grundbücherlichem Eintragung Eigentum an der Liegenschaft.

Bei sachbezogenen Verfahren, wie dies auch baurechtliche Verfahren sind, vertritt der Verwaltungsgerichtshof in seiner ständigen Rechtsprechung die Auffassung, dass der Rechtsnachfolger im Eigentum eines Grundstücks oder Bauwerks in ein laufendes baurechtliches Verfahren mit gleichen Rechten und Pflichten eintritt, wie sie seinem Rechtsvorgänger zustanden, wobei es für den Übergang der Parteistellung einer entsprechenden Prozesserklärung bedarf.

Einer Prozesserklärung bedarf es somit im Fall des Eigentumsüberganges am betroffenen Grundstück im Wege der Einzelrechtsnachfolge auf Seiten des Antragstellers in sachbezogenen Verfahren nach den Bauordnungen, in denen der Antragsteller auch eine vom Grundeigentümer verschiedene Person sein kann, und man damit keinen „automatischen“ Übergang der Parteistellung annehmen kann (dazu etwa VwGH 96/06/0284, 24.04.1997).

Es bewirkt damit nicht schon der bloße Wechsel im Grundeigentum einen Bauwerberwechsel, es kommt in diesem Zusammenhang auf das Grundeigentum nicht an. Dies schon deshalb nicht, zumal nach der Tiroler Bauordnung der Grundeigentümer im Baubewilligungsverfahren auch eine eigene vom Bauwerber (Partei nach § 33 TBO) verschiedene mit verschiedenen Rechten verbundene Parteistellung hat (so etwa nach § 29 Abs 2 lit a TBO 2018 bzw 2022 in den genannten Fassungen, wonach dem Grundeigentümer eine auf seine Zustimmung zu Bauführungen dritter Bauwerber eingeschränkte Parteistellung und Mitspracherecht zukam – und auch heute noch zukommt).

Die (Säumnis)Beschwerdeführerin beruft sich im Hinblick auf ihre Bauwerberstellung einzig auf ihren Eigentümerwechsel und den Kaufvertrag vom 12.11.2021. Dass eine Kommunikation der Beschwerdeführerin in Richtung eines der Behörde durch sie mitgeteilten Bauwerberwechsels stattgefunden hätte, behauptet die Beschwerdeführerin nicht einmal und werden entsprechende Mitteilungen an die Behörde von ihr auch nicht konkretisiert oder vorgelegt.

Soweit die (Säumnis)Beschwerdeführerin hinsichtlich eines Eintritts als Bauwerberin in das Verfahren auf Punkt IV des Kaufvertrages vom 12.11.2021 Rückgriff nimmt, kommt aus dessen Inhalt lediglich ihre Kenntnis vom laufenden Sanierungsstand sowie das (zivilrechtliche) Eintreten in unerledigte Werkaufträge zum Ausdruck. Ein (gleichzeitiger) Eintritt in die Bauwerberposition der Verkäuferin ist damit nicht vereinbart bzw lässt sich ein Hinweis darauf, dass die Beschwerdeführerin damit auch an die Stelle der bisherigen Liegenschaftseigentümerin als Bauwerberin treten wolle, diesem Passus nicht entnehmen. Ungeachtet dessen bedürfte es zur Rechtswirksamkeit eines Bauwerberwechsels in baurechtlicher Hinsicht auch eben der entsprechenden ausdrücklichen Mitteilung der Behörde gegenüber. Dass eine solche Mitteilung bzw Prozesserklärung der Behörde gegenüber erfolgt wäre, behauptet die Beschwerdeführerin auch gänzlich nicht.

Der Vorhalt, die Behörde hätte über Mitteilung durch das BG Y/Grundbuch bzw (vorgebracht im Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 27.01.2025) im Zuge der grundverkehrsrechtlichen Abhandlung Kenntnis vom Kauvertrag und damit vom eingetretenen Eigentümerwechsels erhalten, vermag nichts für die Position der (Säumnis)Beschwerdeführerin zu gewinnen, als eine solche (bloße) Kenntnisnahme nicht die der Behörde gegenüber vorzunehmende Prozesserklärung des Eintritts als Bauwerberin ersetzt.

Es ist daher davon auszugehen, dass die grundbücherliche Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin, die BB, nach wie vor auch im Änderungsverfahren die Rechtsstellung der Bauwerberin innehatte.

Letztlich ist festzustellen, dass der (Säumnis)Beschwerdeführerin eine Parteistellung im Verfahren auch nicht über ein Zustimmungsrecht zur Bauführung im Sinne des § 29 TB0 zugekommen war, da ein Zustimmungserfordernis nach § 29 Abs 2 lit a TBO 2018 bzw 2022 in den genannten Fassungen ausdrücklich nur für den Fall der Führung von Neubauten und Zubauten, nicht aber für die Führung von Umbauten bestand (und dies auch heute noch so gilt). (Lediglich) im Falle von Neu- und Zubauten bestünde eine (lediglich) auf seine Zustimmung eingeschränkte Parteistellung bzw Mitspracherecht des Grundeigentümers, eine grundsätzlich Parteistellung wird dadurch nicht begründet. Unbestrittenermaßen wurden gegenständlich (lediglich) Umbauarbeiten beantragt und getätigt.

Es mangelte der Beschwerdeführerin somit im Bauverfahren an einer Parteistellung und damit aber auch an der Legitimation zur Erhebung einer Säumnisbeschwerde. Die Säumnisbeschwerde war daher vom Landesverwaltungsgericht Tirol als unzulässig zurückzuweisen.

Aufgrund entscheidungsbegründender fehlender Parteistellung der Beschwerdeführerin im Bauverfahren konnten das weitere Vorbringen (Bescheidqualität der Erledigungen, Anzahl beantragter und genehmigter Wohneinheiten, Zustellungsmangel an die BB und Übergehen deren Nachbarparteistellung) dahingestellt bleiben und war darauf der Sache nach nicht weiter einzugehen.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die unter Punkt V zitierte höchstgerichtliche Judikatur wird verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Mair

(Richterin)