Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/32/2282-9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 31.10.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2024.32.2282.9

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Ing. Mag. Peinstingl über die Beschwerde vom 21.08.2024 der AA, vertreten durch RA BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 17.07.2024, ZI ***, betreffend eine Angelegenheit der Tiroler Bauordnung 2022 nach der Durchführung einer mündlichen Verhandlung

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, wonach die AA der Untersagung unverzüglich nachzukommen hat.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem Bescheid vom 17.07.2024 wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 iVm § 38 Abs 4 TROG 2022 die gewerbsmäßige wechselweise Vermietung des Wohnhauses Adresse 2, **** Y, Gst. **1, KG ***** untersagt. Begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass mit Bescheid vom 17.01.1994, ZI. ***, ein Wohnhaus mit Garage baurechtlich für das gegenständliche Grundstück bewilligt worden sei. In diesem Bewilligungsbescheid sei unter Art und Verwendungszweck der geplanten baulichen Anlage die Nutzung mit „Wohnung für private Zwecke, Hauptwohnsitz“ angeführt.

Eine Bewilligung zur Nutzung des gegenständlichen Objektes zu Freizeitwohnsitzzwecken existiere nicht. Eine Vermietung sei bei der Gemeinde Y nicht angezeigt. Der Bauplatz (Gst. **1 KG *****) sei im derzeit gültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde Y als Wohngebiet gemäß § 38 TROG 2022 ausgewiesen.

Auf Grund einer Anzeige sei die Nutzung des Wohnhauses Adresse 2 einer behördlichen Prüfung unterzogen worden. Dabei sei festgestellt worden, dass die Wohnung auf einschlägigen Internetplattformen (z.B Airbnb) zur wechselweisen Vermietung angeboten worden sei. Anlässlich einer Überprüfung durch die Verwaltungsgemeinschaft „Erhebungsgemeinschaft Freizeitwohnsitze“ am 06.03.2024 um 16:30 Uhr sei eine Person mit holländischer Staatsbürgerschaft angetroffen worden. Diese habe angegeben, dass aktuell 12 Personen hier zu Besuch seien und der Vermieter eine Person mit dem Namen „CC“ sei. Bei einer weiteren Überprüfung am 05.04.2024 sei ein Kastenwagen mit deutschem Kennzeichen vorgefunden worden.

Es liege daher eine unzulässige gewerbsmäßige wechselweise Vermietung des Wohnhauses Adresse 2 vor. Diese sei daher gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 dem Eigentümer der baulichen Anlage zu untersagen.

Gegen diesen Bescheid brachte die Beschwerdeführerin durch ihren Rechtsvertreter am 21.08.2024 die rechtzeitige und zulässige Beschwerde ein. In dieser wird zusammengefasst ausgeführt, die Beschwerdeführerin sei zwar Eigentümerin der gegenständlichen Liegenschaft, sie selbst betreibe allerdings keine gewerbsmäßige wechselweise Vermietung des Wohnhauses. Die Beschwerdeführerin könne somit keinesfalls Adressatin der Benützungsuntersagung sein. Es liege daher diesbezüglich ein Feststellungsmangel vor.

Weiters werde bestritten, dass das in Rede stehende Objekt von der Beschwerdeführerin auf einschlägigen Internetplattformen zur wechselweisen Vermietung angeboten werde. Angesichts der Verfahren gegen DD und Anke Theodorus Elisabeth Rover sei es nicht nachvollziehbar, wieso die Behörde in der Bescheidungsbegründung zur Auffassung gelange, dass das Objekt „seit Anbeginn von den Bewohnern als Hauptwohnsitz genutzt werde“.

Am 17.10.2024 wurde am Landesverwaltungsgericht Tirol eine mündliche Verhandlung durchgeführt zu der der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin und ein Vertreter die belangte Behörde erschienen sind. In dieser wurden der Mietvertrag mit zwischen der AA und Frau DD, der Kaufvertrag zwischen der EE und der AA, sowie ein Auszug aus dem Firmenregister und ein Auszug aus dem Grundbuch durch den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin vorgelegt. Weiters wurde der Zeuge FF (Verwaltungsgemeinschaft) einvernommen. Dieser habe am 02.03.2024 am besagten Objekt im Rahmen von Kontrollen anderer Objekte ein Auto gesehen und es sei aus dem Jahr 2023 bekannt gewesen, dass gegen die Frau DD ein Untersagungsbescheid vorliege. Daraufhin wurde am 06.03.2024 eine Kontrolle durchgeführt. Der Vermieter sei zu diesem Zeitpunkt CC gewesen.

II.Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des gegenständlichen Objektes am Adresse 2, **** Y, Gst. **1, KG *****.

Mit dem Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Y vom 17.01.1994, ZI. ***, wurde ein Wohnhaus mit Garage baurechtlich bewilligt. Als Art und Verwendungszweck ist die Nutzung mit „Wohnung für private Zwecke, Hauptwohnsitz“ angeführt. Kein Vertreter der AA hat im Gebäude am Adresse 2 einen Hauptwohnsitz. Der Bauplatz (Gst. **1) ist im derzeit gültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde Y als Wohngebiet gemäß § 38 TROG 2022 ausgewiesen.

Eine Bewilligung zur Nutzung des gegenständlichen Gebäudes als Freizeitwohnsitz existiert nicht.

Das gegenständliche Objekt wird auf einschlägigen Internetplattformen (z.B. Airbnb) zur Vermietung an verschiedene Personen angeboten. Den Gästen bis zu 16 Gästen werden Dienstleistungen wie Handtücher, Bettwäsche, kostenfreies WLAN, Gratisparkplätze, Trockner (gratis), Waschmaschine etc angeboten. Kurze Buchungen (2 Tage) können getätigt werden. Bei einer Überprüfung am 06.03.2024 wurde eine Person mit niederländischer Staatsbürgerschaft angetroffen. Dieser gab an, dass 12 Personen zu Besuch sind. Bei einer weiteren Überprüfung am 05.04.2024 wurde ein Kastenwagen mit deutschem Kennzeichen vorgefunden. Laut Polizeibericht vom 23.08.2024 hielten sich am 23.08.2024 20 Personen im Objekt auf, die am 22.08.2024 angereist waren. Im Zuge der Amtshandlung wurde Herr GG vorstellig, der Auskünfte zur Vermietung tätigte.

III.Beweiswürdigung:

Die vorgenannten Feststellungen lassen sich unzweifelhaft anhand des Aktes der Behörde und des gerichtlichen Aktes treffen. Insbesondere gehen die Feststellungen aus dem Bewilligungsbescheid vom 17.01.1994 sowie aus den vorgelegten Auszügen aus dem Firmenregister und dem Grundbuch hervor.

Weiters aus den Erhebungen der Organe der Verwaltungsgemeinschaft „Erhebungsgemeinschaft Freizeitwohnsitze“ und der glaubwürdigen und nachvollziehbaren Zeugenaussage des FF.

Der Polizeibericht vom 23.08.2024 liegt dem behördlichen Akt ein.

IV.Rechtsgrundlagen

Die hier maßgebliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 lautet:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

a) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das […]

c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

[…]“

Weiters relevant ist die Bestimmung der Tiroler Raumordnung 2022 (TROG 2022), LGBl Nr 43/2022 in der Fassung LGBl Nr 78/2023:

㤠38

Wohngebiet

[…]

(4) Bestehen im Wohngebiet am 31. August 2021 rechtmäßig Gebäude, in denen höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten (§ 13 Abs. 1a) zur gewerblichen Beherbergung von Gästen verwendet werden, so dürfen diese weiterhin entsprechend verwendet werden. Dies gilt jedoch nur, sofern der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen.

[…]“

V.Erwägungen

Gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benutzt.

Aus dem Wortlaut des § 46 Abs 6 TBO 2022 geht hervor, dass im Fall kurzzeitiger Vermietungen an wechselnde Personen die Benützungsuntersagung gegenüber dem Eigentümer auszusprechen ist. In den Erläuternden Bemerkungen zu § 46 Abs 6 TBO 2022 wird hierzu ausgeführt, dass ausgehend vom Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 09.12.2020, ***, die Gesetzesänderung sicherstellen sollte, dass im laufenden Verfahren kein Wechsel in der Person des Verpflichteten eintreten kann. Abweichend von der allgemeinen Regel soll künftig im Fall einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen die Benützungsuntersagung daher stets an den Eigentümer der betreffenden baulichen Anlage zu richten sein.

Wenn nun der Bestimmung unterstellt wird, dass diese nur die wechselnden Personen vor Augen hat, denen gegenüber eine Benützungsuntersagung kaum rechtzeitig und somit wenig effektiv ausgesprochen werden könnte und daher die Benützungsuntersagung an den Vermieter (Beherberger) auszusprechen sei, ist dem wie folgt entgegen zu halten: Gerade bei kurzzeitigen Vermietungen an wechselnde Personen ist es für die Behörde oftmals kaum möglich, den Vermieter an die wechselnden Personen ausfindig zu machen. Dies insbesondere deshalb, da derartige Vermietungen häufig über Internetplattformen abgewickelt werden, die diesbezüglich wenig transparent sind. Weiters ist zwischen dem Eigentümer und den wechselnden Personen mehr als ein Dritter denkbar. Dies würde eine effektive Adressierung einer Benützungsuntersagung an denjenigen erschweren, der an die wechselnden Personen vermietet.

Diese Auslegung entspricht auch der Systematik der Tiroler Bauordnung 2022. So ist auch im Zusammenhang mit baupolizeilichen Aufträgen grundsätzlich der Eigentümer der baulichen Anlage Adressat. Dies auch dann, wenn eine nicht konsensuale Baumaßnahme nicht von ihm, sondern von einem Dritten durchgeführt wurde. Es ist dabei ausschließlich auf den Eigentümer nach den zivilrechtlichen Bestimmungen abzustellen (vgl VwGH 11.12.1990, 95/05/0078).

Insgesamt ist somit nachvollziehbar davon auszugehen, dass dem Eigentümer einer baulichen Anlage, bei kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen, die Benützung zu untersagen ist.

Der Verwendungszweck des gegenständlichen Objektes geht aus dem Bescheid vom 17.01.1994, ZI. *** hervor und ist mit „Wohnung für private Zwecke, Hauptwohnsitz“ festgelegt.

Auf Grund der Beobachtungen, Kontrollen und Recherchen der Verwaltungsgemeinschaft „Erhebungsgemeinschaft Freizeitwohnsitze“ konnte festgestellt werden, dass zumindest am 06.03.2024 und am 05.04.2024 das gegenständliche Objekt an verschiede Personen vermietet wurde. Diese Art der Vermietung wird auch durch den Polizeibericht vom 23.08.2024 bestätigt, nachdem darin diesbezügliche Vorkommnisse zeitlich nach der Bescheiderlassung beschrieben werden. Eine Hauptwohnsitznutzung nicht erkennbar ist. Im Übrigen können im Gebäude laut Internetauftritt bis zu 16 Personen nächtigen. Diesen werden Dienstleistungen angeboten, wie sie für einen Beherbergungsbetrieb typisch sind. Auch die Möglichkeit einer kurzen Aufenthaltsdauer (wie von 2 Tagen) spricht gegen eine reine Wohnraumvermietung.

Gerade bei einer gastgewerblichen Nutzung eines Gebäudes mit ständig wechselnden Gästen – dies liegt gegenständlich vor - macht die Überprüfung auf die Einhaltung insbesondere der bautechnischen Erfordernisse wie Brandschutz, Nutzungssicherheit (Fluchtwege) im Rahmen eines baurechtlichen Verwaltungsverfahrens ebenso erforderlich, wie die Überprüfung auf die Einhaltung der raumordnungsrechtlichen Vorgaben (Flächenwidmung).

Für die gegenständliche Änderung des Verwendungszweckes des Gebäudes in eine gewerbliche Nutzung wäre gemäß § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 einer Baubewilligung notwendig. Eine solche Baubewilligung liegt jedoch nicht vor.

Aus dem Grundbuch ist zu entnehmen, dass die AA Eigentümerin des gegenständlichen Objektes ist. Dies wird auch nicht bestritten.

Folglich war von der belangten Behörde gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 gegenüber ihr als Eigentümerin des gegenständlichen Objektes die weitere Benützung zu untersagen, wobei die Gesellschaft gehalten sein wird, diese Untersagung gegenüber allfälligen Mietern (Pächtern) allenfalls mit den Mitteln des Zivilrechts unter Anspannung all ihrer Kräfte durchzusetzen.

Baupolizeiliche Entscheidungen gegenüber anderen Personen bleiben von der gegenständlichen Entscheidung unberührt.

Es war daher Spruch gemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Der klare Wortlaut nach § 46 Abs 6 Einleitungssatz TBO 2022 ist insofern eindeutig, als dass im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen stets der Eigentümer der baulichen Anlage Adressat der baupolizeilichen Benützungsuntersagung ist. Deshalb liegt dahingehend eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung nicht vor (vgl VwGH 10.05.2023, Ro 2022/08/0010).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe zu beantragen. Verfahrenshilfe ist zur Gänze oder zum Teil zu bewilligen, wenn die Partei außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten bzw wenn die zur Führung des Verfahrens erforderlichen Mittel weder von der Partei noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Ing. Mag. Peinstingl

(Richter)