Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/40/2837-4

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 20.06.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2023.40.2837.4

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde der AA, vertreten durch RA BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 15.09.2023, Zl ***; ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen, dies mit der Maßgabe, dass die Leistungsfrist mit vier Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses neu festgelegt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.1995 wurde der CC die baubehördliche Bewilligung für die Erweiterung der bestehenden Garagen mit Betriebswohnungen, Büro und Garage auf Gst **1, KG Y, erteilt. Begründend wurde dazu im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass geplant sei unter Einbeziehung der bestehenden Garagen ein Betriebsgebäude von 10,60 x 24,11 m zu errichten, nordseitig wird überdies ein überdachter Abstellplatz und überdachtem Hauszugang ausgeführt. Im Erdgeschoss des Betriebsgebäudes sind zwei Büros und ein Kundenraum mit Windfang, Garagen und ein Öllagerraum vorgesehen. Der Bürotrakt wird unterkellert und für einen Heizraum, ein Lagerraum für feste Brennstoffe und zwei weitere Lagerräume ausgebaut. Im Obergeschoss sind zwei Wohnungen für Betriebsangehörige geplant. (…) Die Wohnungen dürfen nur von betriebsangehörigen Personen benützt werden.

Mit weiterem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 29.11.1995 wurde die baubehördliche Bewilligung für die Vergrößerung der Wohnungen und Änderung der Raumaufteilung im Obergeschoss erteilt.

Nach einem Lokalaugenschein wurde mit Eingabe vom 01.05.2023 eine hochbautechnische Stellungnahme des Architekten DI DD der belangten Behörde übermittelt. Im Betriebsgebäude der CC auf Gst **2 (ehemals Gst **1), KG Y seien beim Lokalaugenschein keine betrieblichen Tätigkeiten festgestellt worden. Bei der Gemeinde Y seien für die Firma CC keine Arbeitnehmer gemeldet. Die beiden im ersten Obergeschoss befindlichen Wohnungen seien vermietet. Eine entsprechende Meldung für die Vermietung bei der Gemeinde Y liege vor. Laut Bauansuchen und Baubescheid seien die beiden Betreiberwohnungen ausschließlich als Betriebswohnungen beantragt und genehmigt. Eine Nutzung sei laut Baubescheid ausschließlich durch betriebsangehörige Personen zulässig.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 12.07.2023 wurde dieser Sachverhalt der Beschwerdeführerin mitgeteilt und die Behörde davon ausgehe, dass der Tatbestand des § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 erfüllt sei.

Mit Schreiben vom 23.08.2023 teilte die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin im Wesentlichen zusammengefasst mit, dass die EE, die seit Jahrzenten ihren faktischen Sitz an der gegenständlichen Adresse habe und deren Gesellschafter und Geschäftsführer Herr DI FF sei, weiterhin betrieblich tätig sei. Ursprünglich seien alle Grundstücke im ausgewiesenen Gewerbegebiet im Eigentum dieser Gesellschaft gewesen. Die Betriebstätigkeit habe sich im Laufe der Jahre gewandelt, der Sägewerkbetrieb und Zimmerreibetrieb sei eingestellt worden. Weitere Betriebstätigkeiten (Hobelwerk, Baumanagement, Immobilientreuhandschaft, Handel und Vermietung) fänden weiterhin statt. Lediglich die Adressanschrift sei zwischenzeitlich aufgrund der familiären Situation auf Z geändert worden, was aber nichts am faktischen Gesellschaftssitz an der an der angegebenen Liegenschaft ändere. Ob, wann und in welcher Häufigkeit angeblich ein Lokalaugenschein durchgeführt worden sei, gehe aus dem Schriftstück des hochbautechnischen Sachverständigen nicht hervor. Dass beide Wohnungen im ersten Obergeschoss vermietet seien sei falsch. Lediglich eine Wohnung sei vermietet, die andere Wohnung werde aktuell durch DI FF im Rahmen des ihm eingeräumten Wohnrechts genutzt. Es liege eine rechtskräftige Baubewilligung für Betriebswohnungen bzw Wohnungen für Betriebsangehörige vor. In der Widmungsbestätigung vom 08.03.2022 sei ausdrücklich festgehalten, dass das Grundstück mit einem Wohnhaus und sonstigen Nebengebäuden bebaut sei. Demnach liege ein baurechtlicher Tatbestand vor, auf den Herr DI FF vertrauen könne und liege der baurechtlich bewilligte Verwendungszweck in einem betrieblichen Wohnhaus, weshalb er berechtigt sei, darin zu wohnen. Er sei als faktischer Betriebsinhaber jedenfalls als Betriebsangehöriger zu qualifizieren. Dass sich diese Nutzungsberechtigung auch auf seine engsten Familienmitglieder (Ehegattin, Sohn) erstrecke, sollte keinen Streitpunkt darstellen, alles andere wäre gesetzes- und verfassungswidrig. Wie sich aus der Meldebestätigung ergebe, habe er die gegenständliche Wohnung (damals noch im Eigentum der Gesellschaft) bereits ab 1998 unbeanstandet mit Kenntnis der Baubehörde zu Wohnzwecken genutzt. Eine betriebliche Nutzung des gewidmeten Gewerbegebietes werde durch die Möglichkeit, Betriebsinhaber oder sonstige Betriebsangehörige an Ort und Stelle unterzubringen, geradezu gefördert. AA sei die Ehegattin des DI FF und wirke im Betrieb mit. Sie sei zur betrieblichen Wohnnutzung berechtigt. Sie sei seit 1998 durchgehend mit einem Wohnsitz gemeldet

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 15.09.2023, Zl ***; *** untersagte der Bürgermeister der Gemeinde Y der Beschwerdeführerin gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 die Benützung der im Obergeschoss sowie im ausgebauten Dachgeschoss des Betriebsgebautes an der Adresse Adresse 2, Gst Nr **2, gelegenen Wohnung Süd im Ausmaß von ca 158,40 m2 zu anderen Zwecken als zu Nutzung durch eine betriebsangehörige Person binnen einer Frist von vier Monaten ab Zustellung des gegenständlichen Bescheides.

In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringt die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass auf das gegen ihren Ehegatten parallel geführte Verfahren verwiesen werde. Die Beschwerdeführerin leite ihr Recht zur Nutzung der Wohnung aus dem Grundrecht auf gemeinsames Privat- und Familienleben ab. Werde dessen Wohnnutzungsrecht aufgrund eines von ihm geführten Betriebes bzw als Betriebsangehöriger bejaht, erstrecke sich seine Berechtigung auch auf seine Ehegattin. Aufgrund der Historie sei der Sitz der GG laut Firmenbuch in der politischen Gemeinde X, wiewohl der faktische Betrieb und faktische Sitz in Bezug auf den Sägewerks- und Hobelbetrieb an der gegenständlichen Adresse in der Gemeinde Y sei. Nachdem das Sägewerk an der gegenständlichen Adresse im Jahr 1995 abgebrannt sei, sei der Sägewerksbetrieb eingestellt worden. Wohl wurde aber weiterhin der Hobelbetrieb – wenngleich im eingeschränkten Maße – bis zum heutigen Tag fortgeführt. DI JJ sei seit 1998 nach Errichtung des gegenständlichen Gebäudes an dieser Adresse mit Nebenwohnsitz und vom 26.04.2001 bis 04.09.2003 mit Hauptwohnsitz gemeldet. Zwischenzeitlich habe der DI JJ aus familiären Gründen seinen Hauptwohnsitz nach Z verlegt, was auch dazu geführt habe, dass er die Geschäftsanschrift der GmbH (nicht den Sitz) nach Z verlegt, die betrieblichen Tätigkeiten aber – wenngleich in reduziertem Ausmaß – weiterhin an der gegenständlichen Adresse ausgeführt würden. Die Beschwerdeführerin habe auch während dieser Zeit weiterhin den gemeldeten Nebenwohnsitz an der gegenständlichen Adresse gehabt und werde die Wohnung gemeinsam mit ihrem Gatten immer wieder genutzt. Das Ausmaß der Betriebe habe sich in dieser Zeit aus den familiären Gründen reduziert und die Geschäftsfelder und Betriebe den geänderten Gegebenheiten seien angepasst worden, die aber bis zum heutigen Tag aufrecht seien. Nach dem frühzeitigen Ableben des Sohnes habe DI JJ am 18.04.2023 wiederum seinen Hauptwohnsitz an der gegenständlichen Adresse gemeldet und sei dort überwiegend wohnhaft. Die tragende Begründung des bekämpften Bescheides liege darin, dass die Nutzung der Wohnung untersagt werde, da im Betriebsgebäude sowie am Gst **2 keine betrieblichen Tätigkeiten von DI JJ ausgeübt würden. Die belangte Behörde übersehe dabei, dass ursprünglich sämtliche vom gewidmeten Gewerbegebiet erfassten Grundstücke im Eigentum der GG gewesen seien. Zum Zeitpunkt der Baubewilligung sei das Gst **2 noch Teil des Gst **1 gewesen, welches sich im Alleineigentum der GG befunden habe. Auf Antrag der Gemeinde habe die GG an den Bodenfonds Tirol rund 8.100 m2 abgegeben (jetzt Gst **1) um die Entwicklung des Gewerbegebietes zu fördern. Die Gemeinde Y habe ein Planungsbüro mit der Ausarbeitung der Verkehrserschließung des Gebietes beauftragt und die dafür benötigten Flächen von der GG erworben (jetzt Gst 2610/9). Die restlichen Gste **3, **4 und **5 seien im Eigentum der GG verblieben. Aus Gst **5 sei sodann im Vorfeld des Kaufvertrages laut Vermessungsurkunde das Gst **2 abgetrennt bzw abgeschrieben worden. Die Lokalisierung der betrieblichen Tätigkeit dürfe daher nicht auf die später abgeschriebene Parzelle beschränkt werden, sondern müsse sich gesamthaft auf die angrenzenden Grundstücke erstrecken, zumal auch die Gste **3, **4 und **5 sich im Eigentum der GG befänden. Auf diesen Grundstücken würden diverse Betriebe durch DI JJ und seiner GmbH geführt. Das hochbautechnische Gutachten verdiene den Namen nicht. Es werde nicht angegeben, wann ein Lokalaugenschein stattgefunden habe, allenfalls wie oft. Ob auf den angrenzenden Grundstücken eine betriebliche Tätigkeit ausgeübt werde, habe der Sachverständige offensichtlich nicht geprüft. DI JJ bzw die GG hätten aktuell keine Mitarbeiter angestellt und eine Kommunalsteuer werde auf Basis der Summe von Arbeitslöhnen erhoben. Nachdem keine Dienstnehmer beschäftigt würden, falle auch keine Kommunalsteuer an. Die mangelnde Ablieferung einer Kommunalsteuer lasse daher keine Rückschlüsse darauf zu, ob der DI JJ oder seine GmbH an der gegenständlichen Adresse einen Betrieb führe. Auf den formellen Sitz eines Betriebes komme es in rechtlicher Hinsicht nicht an, maßgeblich sei vielmehr, wo tatsächlich und faktisch ein Betrieb geführt werde. Bei Durchführung eines mängelfreien Verfahrens wäre festzustellen gewesen, dass DI JJ und/oder seine GmbH an der Adresse Adresse 2 umfassend die Grundstücke **3, **4, **5 und **2 folgende betrieblichen Tätigkeiten ausführe: Hobelwerk zur technischen Ausstattung werde auf die vorgelegte Fotodokumentation verwiesen, land- und forstwirtschaftlicher Betrieb – DI JJ verfüge über forstwirtschaftliche Grundstücke und führe einen forstwirtschaftlichen Betrieb, für den er auch die Grundumlage an die zuständige Landwirtschafskammer leiste. Im Rahmen dieses Betriebes erfolge die Endausformung, Lagerung und Vertrieb der forstwirtschaftlichen Produkte an der gegenständlichen Adresse. Teilweise würden im Rahmen dieses Betriebes Teilflächen der Liegenschaften auch an andere Landwirte vermietet. Baumanagement und Immobilientreuhandschaft im Wege der GG. Die Bürotätigkeiten für die jeweiligen Betriebe würden von DI JJ im gegenständlichen Haus bzw der gegenständlichen Wohnung durchgeführt. Ausschließlich der im rechtskräftigen Baubescheid bezeichnete Verwendungszweck sei maßgeblich. Demnach liege eine Bewilligung für eine Wohnung für betriebsangehörige Personen vor. Auf Bestimmungen des Raumordnungsgesetzes komme es insoweit nicht an. Adressat von raumordnungsrechtlichen Bestimmungen sei nicht die Beschwerdeführerin, sondern die Baubehörde. Der Baubescheid beschränke den Verwendungszweck gerade eben nicht auf eine betriebstechnisch notwendige Wohnung, sondern lediglich auf eine Wohnung für betriebsangehörige Personen. Selbst wenn dieser Verwendungszweck den seinerzeitigen TROG-Bestimmungen widersprochen hätte, schaffe ein rechtskräftiger Baubescheid diesbezüglich einen Rechtsanspruch im Sinne des Baubescheides für den Bauwerber.

Am 08.05.2024 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher die Beschwerdeführerin, DI JJ, der Bürgermeister und der Amtsleiter der Gemeinde Y persönlich einvernommen wurden und die Akten des Verfahrens verlesen wurden.

II.Sachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.1995 wurde der CC, X, die baubehördliche Bewilligung zur Errichtung und Erweiterung der bestehenden Garagen mit Betriebswohnungen, Büro und Garage auf Gst **1, KG Y, erteilt. Der Baubeschreibung zufolge dürfen die Wohnungen nur von betriebsangehörigen Personen benützt werden.

In weiterer Folge wurde dieses Grundstück in mehrere Grundstücke aufgeteilt, sodass sich nunmehr das in Rede stehende Gebäude auf Gst **2, KG Y, befindet. Das nunmehr neugebildete Gst **2 war sowohl zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung im Jahr 1995 als auch derzeit als Gewerbe- und Industriegebiet gemäß § 39 Tiroler Raumordnungsgesetz gewidmet. Eigentümer des Gst **2, KG Y, ist Herr KK, Sohn der Beschwerdeführerin. Im Grundbuch ist ein Wohnungsgebrauchsrecht für DI JJ eingetragen. Die Beschwerdeführerin ist die Ehegattin des DI JJ. Sie ist berufstätig und hat ihre berufliche Tätigkeit eher in Z ausgerichtet und unterrichtet am Adresse 4 Gymnasium. Wenn, dann ist sie nur am Wochenende in Y bzw. verbringt die dort ihre Freizeit mit ihrem Mann.

Das gegenständliche Betriebsgebäude war als Standort gedacht, um den Betrieb Hobelwerk, Zimmereiarbeiten und unter Umständen auch Erdbewegungsarbeiten nach einem Brand weiterzuführen. Das gegenständliche Gebäude hat im Erdgeschoss zwei große Garagen, einen relativ großen Büroraum, der unterkellert ist und im Obergeschoss zwei Wohnungen. Die Gewerbeberechtigung für das Zimmereigewerbe der LL wurde zurückgelegt. DI JJ ist Geschäftsführer der EE. Ein Produkt daraus ist eine kleine Wohnanlage in Z, wo DI JJ mit seiner Familie wohnt und drei weitere Wohneinheiten errichtet wurden und von der GG verkauft wurden. Das betrifft das Objekt in der Kirschentalgasse in Z. Mit Eintritt in die Regelpension hatte DI JJ kaum mehr Tätigkeiten, nur zum geringen Maß noch als Immobilientreuhänder und ist DI JJ wieder mehr nach Y orientiert.

Die GG hat die Verwaltung über die Grundstücke im betreffenden Gewerbegebiet und auch Vermietungstätigkeiten so zum Beispiel das Kühlhaus an den Jagdpächter. Neben diesen Tätigkeiten ist DI JJ auch in kleinem Rahmen Landwirt. Vor allem fallen dort Tätigkeiten in Holzschlägerung, Holzbringung und Holzverarbeitung an. Die Hobelhalle ist tageweise vermietet und muss DI JJ zum Aufsperren und zum Zusperren vor Ort sein. Die Hobelhalle steht auf Gst **5. Im verfahrensgegenständlichen Betriebsgebäude sind keine produzierenden Maschinen, ein Teil der Garage bzw Werkstätte wurde an den Forstbetrieb Bader ab November 2023 vermietet. Als Landwirt übt DI JJ folgende Tätigkeiten aus: Holz im Wald schlägern, zum Forstweg bringen, transportieren, zu organisieren und dann wiederum vor Ort fertig ausformen, also Brennholz und Nutzholz trennen und dann das Brennholz ablängen, spalten, zwischenlagern zum Trocknen, bis es als ofentrockenes Brennholz zur Verfügung steht. Dafür hat DI JJ mehrere Motorsägen, in den Wald kommt er mit seinem Vierradfahrzeug. Der Abtransport des Holzes aus dem Wald organisiert er durch Transportunternehmer. Im Eigentum der GG steht noch die Dickenhobelmaschine, zwei Gabelstapler und ein Radlader. Das Holz wird mit den Gabelstablern bewegt, die Schneeräumung erfolgt mit dem Radlader. DI JJ bzw die GG verfügt über keine Mitarbeiter. Die GG hat hauptsächlich die Vermietungseinnahmen. Die Dickenhobelmaschine verwendet DI JJ persönlich als Landwirt und weiters wird diese Maschine auch in Einzelfällen anderen Handwerkern pacht- bzw mietweise zur Verfügung gestellt. Die JJ hat den Sitz in Z, Adresse 3. Über die GmbH kauft DI JJ zum Beispiel von seiner Schwester Holz an, welches dann weiterbearbeitet wird und entweder zu Brennholz oder zu Nutzholz weiterverarbeitet wird.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in die Akten der belangten Behörde, die vorgelegten Unterlagen im Rahmen der Beschwerde sowie durch Abfrage des Gewerbeinformationssystems Austria. Darüber hinaus fand am 08.05.2024 eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher die Beschwerdeführerin sowie ihr Ehegatte persönlich einvernommen wurden.

Die Feststellungen zur Widmung des gegenständlichen Grundstückes und zum Baukonsens ergeben sich aus dem zugrunde liegenden Bauakt der Gemeinde Y. Die Feststellungen zur aktuellen Nutzung des Gebäudes ergeben sich ausschließlich aus den Angaben des DI JJ im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol und sind insofern auch unstrittig. Dass DI JJ im gegenständlichen Gebäude seinen Hauptwohnsitz und die Beschwerdeführerin einen Nebenwohnsitz gemeldet haben, ergibt sich aus der Meldebestätigung der Gemeinde Y.

IV.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022 lauten:

㤠28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1)Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

[…]

c)die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, soweit die Verwendung von Wohnungen zur gewerblichen Beherbergung von Gästen vor dem 1. September 2021 begonnen wurde;

[…]

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6)Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

c)wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

[…]“

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 lauten:

㤠39

Gewerbe- und Industriegebiet

(1)Im Gewerbe- und Industriegebiet dürfen errichtet werden:

a)Gebäude für Gewerbebetriebe mit Ausnahme von Gastgewerbebetrieben zur Beherbergung von Gästen,

b)Gebäude für Industriebetriebe,

c)betriebstechnisch notwendige Wohnungen,

d)Gebäude für Veranstaltungs- und Vergnügungsstätten, wie Theater, Kinos und dergleichen,

e)Gebäude für Einrichtungen, die der Versorgung oder den sozialen Bedürfnissen der Personen, die sich im Gewerbe- und Industriegebiet aufhalten, dienen.

(2)Für das Gewerbe- und Industriegebiet oder für Teile davon kann festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten von Betrieben zulässig oder bestimmte Arten von Betrieben nicht zulässig sind, soweit dies erforderlich ist, um

a)Gefahren für das Leben und die Gesundheit der Bevölkerung, insbesondere durch Lärm, Luftverunreinigungen, Geruch oder Erschütterungen, hintanzuhalten,

b)Nutzungskonflikte oder wechselseitige Beeinträchtigungen im Verhältnis zu anderweitig gewidmeten Gebieten oder zwischen betrieblichen Tätigkeiten innerhalb des betreffenden Gebietes hintanzuhalten,

c)eine den örtlichen Verhältnissen und den wirtschaftlichen Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechende sparsame und zweckmäßige Nutzung des Gewerbe- und Industriegebietes zu gewährleisten,

d)schwerwiegende Belastungen der Bevölkerung durch den Verkehr oder eine Überlastung oder im Hinblick auf die sonstigen Verkehrserfordernisse unverhältnismäßige Belastung von Verkehrsflächen durch Betriebe mit erheblichem Verkehrsaufkommen hintanzuhalten,

e)eine Überlastung oder im Hinblick auf die sonstigen Erschließungserfordernisse unverhältnismäßige Belastung von Einrichtungen zur Wasserversorgung, Energieversorgung oder Abwasserbeseitigung durch Betriebe mit erheblichem Wasser- oder Energieverbrauch oder Abwasseranfall hintanzuhalten.

(3)Im Gewerbe- und Industriegebiet dürfen Gebäude für Anlagen von Seveso-Betrieben nur errichtet werden, wenn dies durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt worden ist. Solche Festlegungen dürfen nur im Einklang mit den im Abs. 2 genannten Interessen und weiters nur dann getroffen werden, wenn die Raumverträglichkeit des Vorhabens nach § 12a Abs. 1 festgestellt wurde.

(4)Bestehen im Gewerbe- und Industriegebiet

a)auf Grundflächen, für die eine Festlegung nach Abs. 2 getroffen wurde, rechtmäßig bereits Gebäude für andere als nach dieser Festlegung zulässige Betriebe oder

b)auf Grundflächen, für die eine Festlegung nach Abs. 3 nicht getroffen wurde, rechtmäßig bereits Gebäude für Anlagen von Seveso-Betrieben,

so dürfen auf diesen Grundflächen auch Gebäude für diese Betriebe bzw. Anlagen von Betrieben errichtet werden, wenn dadurch die Baumasse mit Ausnahme jener von Nebengebäuden um insgesamt nicht mehr als 20 v. H., höchstens jedoch um 400 m³, vergrößert wird und die betriebliche Tätigkeit höchstens geringfügig erweitert wird. Dabei ist im Fall der lit. a von den Gegebenheiten im Zeitpunkt der Erlassung der betreffenden Festlegung auszugehen. Im Fall der lit. b ist von den Gegebenheiten am 30. September 2001 bzw., wenn der Betrieb die Eigenschaft als Seveso-Betrieb mit 1. Juni 2015 erlangt hat, von den Gegebenheiten am 31. Mai 2015 auszugehen. Liegen im Fall der lit. b angemessene Sicherheitsabstände nicht vor, so genügt es weiters, dass die bestehenden Sicherheitsabstände gewahrt bleiben.

(5)Bestehen auf Grundflächen im Gewerbe- und Industriegebiet rechtmäßig bereits Wohnungen, die nicht unter Abs. 1 lit. c fallen, so sind auch Bauvorhaben zulässig, durch die die Baumasse der zu Wohnzwecken genutzten Gebäude oder Gebäudeteile um insgesamt nicht mehr als 20 v. H., höchstens jedoch um 300 m³, vergrößert wird.

(6)Im Gewerbe- und Industriegebiet dürfen unter den gleichen Voraussetzungen wie für Gebäude auch Nebengebäude und Nebenanlagen errichtet und sonstige Bauvorhaben, die einem in diesem Gebiet zulässigen Verwendungszweck dienen, ausgeführt werden. Jedenfalls zulässig ist die Anbringung von Photovoltaikanlagen im Umfang des § 6 Abs. 3 lit. c der Tiroler Bauordnung 2022.“

V.Erwägungen:

Aus den vorhin getroffenen Feststellungen ergibt sich, dass für das gegenständliche Gebäude mit der Adresse Adresse 2, Y, eine aufrechte Baubewilligung für ein Garagengebäude mit Betriebswohnungen, Büro und Garage auf Gst **1 (nunmehr Gst **2) KG Y existiert. Nach der Beschreibung des Bauvorhabens dürfen die Wohnungen nur von betriebsangehörigen Personen benützt werden. Zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung war das gegenständliche Grundstück als Gewerbe- und Industriegebiet gemäß § 39 TROG 1994, LGBl Nr 81/1993 gewidmet. Nach dem damals in Geltung stehenden § 39 Abs 1 lit c TROG 1994 durften im Gewerbe- und Industriegebiet unter anderem betriebstechnisch notwendige Wohnungen errichtet werden.

Betriebstechnisch notwendige Wohnungen sind solche, die zur Unterbringung von Personal dienen, dessen Anwesenheit vor Ort auch zu ungewöhnlichen Zeiten erforderlich ist. Unter dem Begriff „betriebstechnisch“ wird man sowohl technische Belange im engeren Sinne (etwa Aufsicht über Maschinen etc) als auch operative Tätigkeiten (wie etwa die Betreuung von Warenanlieferungen zur Nachtzeit oder Ähnliches) verstehen dürfen. Nützlichkeit allein ist zu wenig, es bedarf eines konkreten – im Bauverfahren durch Sachverständige zu untermauernde – betriebswirtschaftlichen Erfordernisses, um die Zulässigkeit der Errichtung von Wohnungen im Gewerbe- und Industriegebiet zu legitimieren (vgl dazu Schwaighofer, Tiroler Raumordnungsrecht, Praxiskommentar Rz 5 zu § 39).

In diesem Sinne ist auch der Baubescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.1995 zu verstehen, wonach zwei Betriebswohnungen im Obergeschoss eines Betriebsgebäudes genehmigt worden sind und spruchgemäß die Wohnungen nur von betriebsangehörigen Personen benützt werden dürfen. Wie DI JJ im Rahmen seiner Einvernahme vor dem Landesverwaltungsgericht schlüssig und nachvollziehbar angegeben hat, war ursprünglich gedacht, das durch einen Brand zerstörte Zimmereiunternehmen wiederaufzubauen und das gegenständliche Gebäude auch dementsprechend für ihn und seine Familie als Betriebsinhaber zu nutzen. Unstrittig ist weiters, dass sich die geplante Tätigkeit in der Zwischenzeit wesentlich verändert hat. Unstrittig ist auch weiters, dass Grundstücksteilungen vorgenommen worden sind und auf dem Gst **2, KG Y, kein Zimmereibetrieb mehr geführt wird. Auf diesem Grundstück finden durch DI JJ holzverarbeitende Tätigkeiten statt, wie sie in den Sachverhaltsfeststellungen getroffen worden sind. Die Hobelhalle befindet sich auf Gst **5 KG Y und somit nicht auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück. Dass es sich bei diesen holzverarbeitenden Tätigkeiten um solche im Sinne des § 39 Abs 1 sowohl nach dem TROG 1994 als auch nach dem TROG 2002 handeln würde, kann nicht im Ansatz erkannt werden. Die von DI JJ dargelegten Tätigkeiten, die er im Übrigen ausschließlich allein durchführt, erfordern keine ständige Anwesenheit von Personal vor Ort. Dass die Wohnmöglichkeit im selben Haus wirtschaftlich sinnvoll wäre, bildet keine betriebstechnische Notwendigkeit (vgl dazu zB VwGH 07.12.2011, Zl 2010/06/0061). Dass die Beschwerdeführerin für ihren Ehegatten im Betrieb tätig wäre, wird in der Beschwerde nicht behauptet und hat die Einvernahme der Beschwerdeführerin klar ergeben, dass sie selbst am Gymnasium Adresse 4 in Z unterrichtet und somit unselbständig berufstätig ist. Sie leitet ihr Wohnrecht gemäß der vorliegenden Beschwerde aus der Ehe mit DI JJ ab.

Jede andere Wohnnutzung als eine solche, welche betriebstechnisch notwendig ist, widerspricht damit dem baubehördlich bewilligten Verwendungszweck. Auch wenn der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 25.04.1995 „Betriebswohnungen“ zum Inhalt hat und ausdrücklich normiert, dass die Wohnungen nur von betriebsangehörigen Personen benützt werden dürfen so ist dennoch festzuhalten, dass der gewählte Wortlaut einerseits mit dem damals in Geltung stehenden § 39 Abs 1 TROG 1994 in Einklang steht und andererseits nicht angenommen werden kann, dass der Bürgermeister der Gemeinde Y entgegen den raumordnungsrechtlichen Bestimmungen und entgegen dem damals in Geltung stehenden Flächenwidmungsplan eine Baubewilligung für Betriebswohnungen erteilt hätte, welche nicht betriebstechnisch notwendig wären. Vielmehr steht der gegenständliche Baubescheid in völligem Einklang mit den Bestimmungen des Raumordnungsgesetzes und verbietet sich diesbezüglich eine andere Auslegung des Baubewilligungsbescheides. Dass die raumordnungsrechtlichen Bestimmungen ausschließlich die belangte Behörde binden würden, wie die Beschwerdeführerin vermeint, kann nicht erkannt werden.

Auch wenn nicht verkannt werden soll, dass sich die betriebliche Tätigkeit im Laufe der Jahre geändert hat und auch persönliche Umstände DI JJ zu einer anderen Nutzung als jener einer betriebstechnisch notwendigen Wohnung veranlasst haben, so bleibt letztlich festzuhalten, dass die Schaffung von betriebstechnisch notwendigen Wohnungen im Sinne des § 39 Abs 1 TROG 1994 und auch TROG 2002 als absolute Ausnahme anzusehen ist. Vorrangiger Sinn und Zweck der Widmung als Gewerbe- und Industriegebiet ist die Möglichkeit der Errichtung von Gewerbe- und Industriebetrieben auf lokal und klar abgegrenzten Gebieten und vor allem die Vermeidung von Nutzungskonflikten zwischen gewerblichen bzw betrieblichen Tätigkeiten und Wohnzwecken. Gerade die Vermeidung dieses Nutzungskonfliktes wird jedoch im gegenständlichen Fall eklatant unterlaufen. Auch wenn DI JJ bzw die GmbH, dessen alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer er ist, derzeit noch Eigentümer der angrenzenden Grundstücke ist und daher derartige Nutzungskonflikte zwischen ihm und den angrenzenden Grundstücken noch nicht zu erwarten sind, so bleibt festzuhalten, dass es auf die Eigentümereigenschaft der angrenzenden Grundstücke gerade nicht ankommt. Darüber hinaus ist weder die Beschwerdeführerin noch DI JJ Eigentümer des in Rede stehenden Grundstückes, auf welchem DI JJ lediglich ein Wohnungsgebrauchsrecht besitzt. Diesbezüglich gilt es auch, die zivilrechtlichen Verfügungsmöglichkeiten von den öffentlich-rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten klar abzugrenzen. Auch wenn DI JJ diesbezüglich ein zivilrechtliches Wohnungsgebrauchsrecht zusteht und es mehr als nachvollziehbar ist, dass die Beschwerdeführerin als Ehegattin gemeinsam mit ihrem Gatten dort leben und damit auch wohnen möchte, bedeutet dies noch nicht, dass eine Wohnnutzung in öffentlich-rechtlicher Hinsicht ohne einen dieser Wohnnutzung zugrunde liegenden Betrieb, dessen ständige Anwesenheit des Betreibers bzw Betriebspersonal erfordern würde, zulässig wäre.

Weiters soll auch nicht verkannt werden, dass eine einmal erteilte Baubewilligung aufgrund der dinglichen Wirkung ihre Wirksamkeit keinesfalls verliert. Wenn sich jedoch die äußeren Umstände, wie zB geänderte Betriebsführung oder allenfalls gar die Veräußerung des zugrundeliegenden Betriebs an eine dritte Person ändern, so hat dies auch Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeit der genehmigten Wohneinheit als betriebstechnisch notwendige Wohnung. Dies kann – wie im gegenständlichen Fall – zum Ergebnis führen, dass mangels Vorliegens eines Betriebes, für welchen eine ständige Anwesenheit von Personen erforderlich wäre, die Nutzung zu Wohnzwecken nunmehr unzulässig wird.

Eine Nutzung der gegenständlichen Wohnung zu Wohnzwecken außerhalb des raumordnungsrechtlich zulässigen Rahmens im Sinne des § 39 Abs 1 Tiroler Raumordnungsgesetz und der auf dieser Grundlage erlassenen Baubewilligung ist somit unzulässig.

Da die gegenständliche Wohnung somit zweifelsfrei nicht als betriebstechnisch notwendige Wohnung im Sinne des § 39 Abs 1 TROG 2022 genutzt wird, ist von einer bewilligungspflichtigen Verwendungszweckänderung im Sinne des § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 auszugehen, welche auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder (hier) Gebäudeteiles nach den bau- oder (hier) raumordnungsrechtlichen (Widmungs-) Vorschriften von Einfluss sein kann. Hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck auszugehen.

Wird eine bauliche Anlage durch den Eigentümer oder (hier) durch einen Dritten zu einem anderen als dem bewilligten Verwendungszweck benützt, so hat die Behörde gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen.

Die angefochtene Entscheidung der belangten Behörde erweist sich daher als korrekt. Die Leistungsfrist der belangten Behörde wurde mit vier Monaten ab Zustellung des angefochtenen Bescheides festgelegt. Da zum Entscheidungszeitpunkt des Landesverwaltungsgerichtes diese Frist bereits abgelaufen ist, war die Frist neu festzulegen, wobei die festgesetzte Frist von vier Monaten mehr als ausreichend erscheint, um die rechtswidrige Nutzung einzustellen, zumal die Beschwerdeführerin gemeinsam mit ihrem Ehegatten – wie sich im parallelgeführten Verfahren zu Zl LVwG-2023/40/2836 gezeigt hat eine Wohnung in Z in der Kirschentalgasse besitzt und daher auch ein dringendes Wohnbedürfnis in der verfahrensgegenständlichen Wohnung nicht erkennbar ist.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)