Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2023/38/2766-7

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 01.03.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2023.38.2766.7

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a M. Lechner über die Beschwerde des Herrn AA, Adresse 1, D-***** Z, vertreten durch Herrn RA BB Adresse 2, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 18.10.2023, Zl *** , betreffend die Versagung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird stattgegeben der Bescheid der belangten Behörde vom 18.10.2023, Zahl: *** , wird behoben und dem Kaufvertrag vom 17.11.2022 abgeschlossen zwischen Herrn CC als Veräußerer einerseits und Herrn AA als Erwerber andererseits betreffend die Liegenschaften in EZ ***, KG ***** X, bestehend aus den Gst Nr **1, **6,**7,**8,**9,**10, wird die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 4 Abs 1 TGVG 1996 iVm § 6 Abs 2 TGVG 1996 erteilt.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Grundverkehrsanzeige vom 10.01.2023, beantragte Herr AA (infolge Beschwerdeführer) die grundverkehrsrechtliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 17.11.2022, abgeschlossen zwischen Herrn CC als Veräußerer einerseits und ihm als Erwerber andererseits betreffend die Liegenschaften in EZ ***, KG ***** X, bestehend aus den Grundstücken Nr **1, **6,**7,**8,**9,**10.

Im Bereich der Grundstücke Nr **2, **3, **4 und **5, weist das derzeit gültige Raumordnungskonzept der Marktgemeinde X einen baulichen Entwicklungsbereich für eine Sondernutzung Jausenstation mit Beherbergung (maximal 40 Gästebetten), Betreiberwohnung, Pferdestall, Parkplatz; Raumstempel S 25, Zeitzone Z 1 und Dichte D 1, aus.

Nach Einholung eines forstfachlichen und eines ergänzenden forstfachlichen Gutachtens erging schließlich der Bescheid der belangten Behörde, mit welchem dem Kaufvertrag vom 17.11.2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt wurde. Begründend wurde darin ausgeführt, dass das Rechtsgeschäft jedenfalls einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung bedürfe. Auf die Anfrage, inwieweit eine nachhaltige Bewirtschaftung der Waldflächen vorgesehen sei, habe man nur mitgeteilt, dass man für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung sorgen werde. Dies belege für die belangte Behörde, dass sich der Käufer keinerlei Gedanken über eine nachhaltige Waldbewirtschaftung gemacht habe. Auch liege das Hauptinteresse des Erwerbers offenbar im Erwerb von Immobilien zu einem spekulativen Interesse. Auch dies führe zur Annahme, dass eine ordnungsgemäße nachhaltige Waldbewirtschaftung nicht erfolgen werde.

In seiner fristgerecht eingebrachten Beschwerde führt der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass nach seiner Ansicht der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, die kein Teil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes seien, weil sie im Sinne des § 7 TGVG die Eignung zur Erhaltung von mindestens zwei erwachsenen Personen dauernd verloren hätten, keiner Bewilligungspflicht durch die Grundverkehrsbehörde unterliegen würden, bzw dass ein Grundstück, das einem Betrieb diene, der in Ermangelung seiner Eignung zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen und das aufgrund dessen zuletzt als Gasthof bzw Gastgewerbebetrieb geführt worden sei, nicht mehr als land- und forstwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren sei. Folgerichtig sei von der Bezirkslandwirtschaftskammer Y im Verfahren festgestellt worden, dass es sich um keine landwirtschaftlich genutzten Flächen mehr handeln würde.

Hinweise auf die Notwendigkeit der Vorlage eines waldwirtschaftlichen Bewirtschaftungskonzeptes und/oder einen Erhalt der Schutzwaldfunktion der im Kaufgegenstand vorgetragenen ca 2,4 ha forstwirtschaftlichen Flächen sind der Stellungnahme nicht zu entnehmen. Gleiches gilt für die forstfachliche Stellungnahme der Bezirksforstinspektion Y, in der festgehalten worden sei, dass keine besonderen Versagungsgründe gemäß § 7 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 vorliegen würden. Die Tatsache, dass entgegen den Stellungnahmen der Bezirkslandwirtschaftskammer Y und der Bezirksforstinspektion Y im Bescheid der belangten Behörde dennoch das Fehlen eines Konzeptes zur nachhaltigen Bewirtschaftung des kaufgegenständlichen Waldes moniert werde, befremde insofern, als in Kenntnis der Stellungnahmen der beiden Amtssachverständigen detaillierte diesbezügliche Auskünfte seitens des Beschwerdeführers erstens nicht erwartet werden konnten/durften und zweitens die Bezirkshauptmannschaft Y, wenn sie exaktere Auskünfte über die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Waldes für nötig gehalten habe, dem Käufer unter entsprechender Fristsetzung eine Präzisierung hätte auftragen müssen.

Der im Rahmen der rechtlichen Erwägungen des ablehnenden Bescheides seitens der belangten Behörde erhobene Vorwurf einer unzureichenden Beantwortung der Frage nach der nachhaltigen Bewirtschaftung der Waldflächen belege nicht, dass sich der Käufer hierüber keinerlei Gedanken gemacht habe, sondern nur, dass nähere Ausführungen dazu angesichts der Stellungnahmen der beiden Amtssachverständigen für nicht erforderlich gehalten worden seien und seitens des Käufers viel mehr angenommen werden durfte, dass seine schriftliche Zusage der Beauftragung einer geeigneten Person mit der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Waldes ausreichend sei. Entsprechende Verhandlungen über die Pflege der forstwirtschaftlichen Flächen mit dem Maschinenring seien dieser Zusage entsprechend auch bereits im Gange. Es gäbe auch bereits eine Zusage des Maschinenrings, dass alle für die Bewirtschaftung notwendigen Arbeiten übernommen würden. Ebenso falsch sei, dass das Hauptinteresse des Käufers beim Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft rein spekulativer Natur sei. Immerhin beabsichtigte der Käufer eine Menge Geld zu investieren, um den überschuldeten, ehemals geschlossenen Hof „DD“, der zuletzt nur mehr als Gasthof betrieben worden sei, neu auszurichten und in Übereinstimmung mit der von der Marktgemeinde X angestrebten Erhaltung und Weiterentwicklung wieder in einen rentablen Betrieb mit nunmehr touristischer Ausrichtung umzuwandeln. Wäre der Käufer ein Spekulant würde er derartige Investitionen nicht tätigen.

Das spekulative Interesse des Beschwerdeführers, das ihm von Seiten der belangten Behörde vorgeworfen worden sei, entbehre jeglicher sachlicher Grundlage und werde somit zurückgewiesen.

Auch stehe die geahndete baurechtliche Benützungsuntersagung betreffend die Missachtung des Freizeitwohnsitzverbotes in keinem sachlichen, inneren und unmittelbaren Zusammenhang mit dem gegenständlichen Kaufvertrag. Es werde deshalb der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol wolle dieser Beschwerde Folge geben, den angefochtenen Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y als Grundverkehrsbehörde erster Instanz vom 18.10.2023, dahingehend abändern, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Erwerb der Liegenschaften in EZ ***, GB ***** X, durch den Beschwerdeführer erteilt werde. Zudem werde die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung beantragt.

Als Ergänzung zur Beschwerde wurde mit Schriftsatz vom 16.11.2023, eingelangt bei der belangten Behörde am 20.11.2023, ein Schreiben des Maschinenrings Y für die Durchführung der forstwirtschaftlichen Arbeiten sowie eine Vereinbarung vom 13.11.2023 zwischen dem Beschwerdeführer und dem Veräußerer betreffend die Bewirtschaftung der forstwirtschaftlichen Flächen vorgelegt.

Am 01.03.2024 wurde dem Landesverwaltungsgericht Tirol eine Bewirtschaftungsvereinbarung abgeschlossen zwischen dem Erwerber und dem Sohn des Veräußerers vorgelegt, in der ausgeführt ist, dass auch im Falle der Verhinderung des Veräußerers an der Waldbewirtschaftung sein Sohn die Bewirtschaftung übernehmen wird.

II.Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass im rechtskräftigen Raumordnungskonzept der Marktgemeinde X im Bereich des Grundstückes **2, ein baulicher Entwicklungsbereich für eine Sondernutzung Jausenstation mit Beherbergung (maximal 40 Gästebetten), Betreiberwohnung, Pferdestall, Parkplatz; mit Raumstempel S 25, Zeitzone Z 1 und Dichte D 1 (im Bereich der Grundstücke Nr **2, **3, **4 und **5), ausgewiesen ist. Die sonstigen Grundstücke der EZ ***, GB X, sind als Freiland gewidmet. Bei den Grundstücken **1 und **6 handelt es sich um verbuschte schmale Grundstreifen im verbauten Bereich, die aufgrund ihrer Größe und Ausrichtung einer Bebauung nicht zugänglich sind. Der im Raumordnungskonzept nicht vorgesehene Teil des Grundstückes **2, GB X, stellt Wald dar, genauso wie die Grundstücke **8, und **10, alle KG X, dar. Das Grundstück **9 ist zwar nicht zur Gänze bewaldet. Stellt aber aufgrund des nassen Untergrundes keine bewirtschaftbare landwirtschaftliche Fläche dar.

Der Erwerber ist kein Landwirt im Sinne des Tiroler Grundverkehrsbesitzes. Bewirtschafter der Waldflächen soll der frühere Eigentümer und im Falle seiner Verhinderung dessen Sohn sein.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zur Zl ***. Die Feststellungen zu den vorhandenen Widmungen ergeben sich aus dem Akt der belangten Behörde und wurden in keiner Lage des Verfahrens bestritten.

Die Feststellungen betreffend die als Freiland gewidmeten Grundstücke resultieren einerseits aus der Einsicht im Tiris-Maps, sowie aus den, dem Akt der belangten Behörde beiliegenden forstwirtschaftlichen Stellungnahmen.

Betreffend die Bewirtschaftung konnten die Feststellungen aufgrund der Einvernahme des bisherigen Eigentümers der Freilandflächen im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol gemacht werden. Zudem wurde am 01.03.2024 noch eine Bewirtschaftungsvereinbarung des Erwerbers mit dem Sohn des Veräußerers vorgelegt.

IV.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl Nr 61/1996 idgF LGBl Nr 204/2021, (kurz TGVG) lauten wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs. 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

(2) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ist jede selbstständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen.

(3) […]

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(3) […]“

V.Rechtliche Beurteilung:

Dem gegenständlichen Grundverkehrsverfahren liegt die Frage zu Grunde, ob die mit Ausnahme des im örtlichen Raumordnungskonzept vorgesehenen Teil des Grundstückes **2, KG X, mit Kaufvertrag vom 17.11.2022 veräußerten Waldflächen vom Beschwerdeführer erworben werden können. Wie sich aus den im Akt der belangten Behörde vorliegenden Gutachten schlüssig und auch in keiner Lage des Verfahrens bestritten, ergibt, handelt es sich grundsätzlich um Waldflächen bzw um vernässte Bereiche, innerhalb eines Grundstückes, die aber landwirtschaftlich nicht genutzt werden können. Bisher wurden die Waldflächen von Seiten des Veräußerers im Rahmen seines forstwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet.

In seiner Beschwerde bringt der Beschwerdeführer zunächst vor, dass seiner Ansicht nach gemäß § 7 TGVG keine Genehmigungspflicht für den Erwerb der Waldflächen gegeben sei, da diese nicht Teil eines forstwirtschaftlichen Betriebes seien, weil sie nicht mehr die Eignung gemäß § 7 TGVG haben würden, zur Erhaltung von mindestens zwei erwachsenen Personen beizutragen.

Diesem Vorbringen ist zunächst entgegenzuhalten, dass der Beschwerdeführer die rechtlichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes mit den Bestimmungen des Tiroler Höfegesetzes vermischt.

§ 7 TGVG enthält die besonderen Versagungsbestimmungen, nach denen eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung zu versagen ist. Bei dem vorgebrachten § 7 in der Beschwerde muss es sich vielmehr um die Bestimmung des § 7 Tiroler Höfegesetz handeln, der die Grundlagen darlegt, unter welchen Bedingungen ein geschlossener Hof aufgelöst werden kann. Das Tiroler Höfegesetz ist im gegenständlichen Fall aber jedenfalls nicht anzuwenden, da es sich bei den gegenständlichen Grundstücken nicht um Teile eines geschlossenen Hofes handelt. Somit ist mit diesem Vorbringen nichts zu gewinnen.

Auch irrt der Beschwerdeführer, wenn er davon ausgeht, dass die Grundstücke, die von ihm erworben werden sollen, nicht Teil eines forstwirtschaftlichen Betriebes sind. Forstwirtschaftliche Betriebe brauchen im Gegensatz zu landwirtschaftlichen Betrieben keine Hofstelle an sich, sondern es genügt, dass man die entsprechenden Werkzeuge für die Bewirtschaftung des Waldes zur Verfügung hat. Diesbezüglich hat auch der bisherige Eigentümer im Rahmen seiner Zeugeneinvernahme vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol ausgeführt, dass er die Werkzeuge (Traktor etc) seines Sohnes, der einen landwirtschaftlichen Betrieb führt, verwenden kann. Somit ist die Argumentation des Beschwerdeführers widerlegt, dass im gegenständlichen Fall von vorneherein keine Bewilligungspflicht gegeben sei.

In seiner Beschwerde moniert der Beschwerdeführer weiters, dass er nicht ausreichend von der belangten Behörde aufgefordert worden sei, eine Bewirtschaftung nachzuweisen, und dass er keine Kenntnis gehabt habe, dass er dies entsprechend darlegen müsse. Zu dieser Argumentation ist er auf den Wortlaut des Gesetzes in § 6 Abs 2 TGVG zu verweisen, wo im letzten Halbsatz dezidiert dargelegt ist, dass die nachhaltig ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet sein muss. Somit hätte der Beschwerdeführer mit dem Antrag auf Genehmigung des Rechtserwerbes gleichzeitig auch darlegen müssen, wie die Bewirtschaftung der forstwirtschaftlichen Flächen in Zukunft erfolgen soll.

Konkrete Angaben zur Bewirtschaftung wurden erst in einem ergänzenden Vorbringen im Rahmen des Beschwerdeverfahrens gemacht. Hierin wurde ausgeführt, dass einerseits Gerätschaften durch den Maschinenring für die Waldbewirtschaftung in Anspruch genommen werden können und des Weiteren wurde eine Vereinbarung zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer geschlossen, in der festgelegt ist, dass der Veräußerer die Bewirtschaftung der Grundstücke als Fachmann für den Erwerber entgeltlich übernehmen wird. Schließlich wurde am 01.03.2024 noch eine Vereinbarung vom 29.02.2024 abgeschlossen zwischen dem Erwerber einerseits und dem Sohn des Veräußerers, der praktizierender Landwirt ist, vorgelegt, in der sich dieser zur Waldbewirtschaftung im Falle der Verhinderung seines Vaters verpflichtet. Mit den nun vorliegenden Vereinbarungen kommt das erkennende Landesverwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die zukünftige nachhaltige ordnungsgemäße Waldbewirtschaftung durch den Erwerber gewährleistet ist. Daraus resultierend war der Beschwerde stattzugeben und dem vorliegenden Rechtserwerb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen.

Gesamt war somit spruchgemäß zu entscheiden.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Da sich das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol direkt am Wortlaut des Gesetzes orientiert hat, war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a M. Lechner

(Richterin)