Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2020/22/1732-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 05.10.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2020:LVwG.2020.22.1732.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Triendl über die Beschwerde der „AA“, Adresse 1, Z, v.d. BB, Y, Adresse 2, X, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der W vom 8.7.2020, Zl. *** wegen Untersagung der Benützung zur gastgewerblichen Vermietung nach § 46 Abs 6 TBO 2018 betreffend das Wohnhaus im Anwesen Adresse 3, in W, Gp. **1 KG W nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der Spruch des angefochtenen Bescheides zu lauten hat wie folgt:

„Gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2018 wird der AA als Eigentümerin die weitere Benützung des Wohnhauses im Anwesen Adresse 3, in W, Gp. **1 KG W zur gewerbsmäßigen touristischen Beherbergung von Gästen untersagt. Dieser Untersagung der weiteren Benützung ist unverzüglich nachzukommen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der Beschwerdeführerin spruchgemäß gemäß § 46 Abs 6 TBO 2018 die weitere Benützung des Wohnhauses Adresse 3 zur gastgewerblichen Vermietung an Dritte untersagt.

Dagegen richtet sich das fristgerecht erhobene Rechtsmittel, in welchem die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin im Wesentlichen ausführt, dass für das gegenständliche Gebäude § 13 Abs 1 lit c TROG 2016 Anwendung findet und daher die gegenständliche Vermietung des Gebäudes über „Airbnb“ bzw. „booking.com“ zulässig sei.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol am 24.9.2020 wurde Herr CC als Auskunftsperson der Beschwerdeführerin einvernommen. Beweis wurde weiters aufgenommen durch Einsichtnahme in den behördlichen Akt.

II.Sachverhalt:

Die beschwerdeführende Gesellschaft „AA“ hat ihren Firmensitz in Adresse 1, Z. Sie ist Eigentümerin des Wohnhauses im Anwesen Adresse 3, in W, Gp. **1 KG W.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 11.11.1994, Zl. *** wurde die Baubewilligung für die Errichtung eines Reihenhauses mit Garage auf der Gp. **1 KG W erteilt. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 15.12.1997, Zl. *** wurde für dieses Wohnhaus die Benützungsbewilligung erteilt. Im Spruch dieses Bescheides wurde hervorgehoben, dass die Benützungsbewilligung für den bewilligten Verwendungszweck als Wohnhaus für den ständigen Wohnbedarf erteilt werde. Es steht daher fest, dass das gegenständliche Objekt allein als Wohngebäude/-haus baubewilligt ist. Das gegenständliche Grundstück ist im gültigen Flächenwidmungsplan als Wohngebiet (§ 38 Abs 1 TROG 2016) ausgewiesen.

Das gegenständliche Wohnhaus wird jedenfalls seit Anfang 2020 bis zum heutigen Tage gewerbsmäßig zur touristischen Beherbergung von Gästen vermietet, und zwar „als Ganzes“ und an wechselnde Gäste.

Das Objekt Adresse 3 wird im Internet unter der Bezeichnung „DD“ beworben. So z.B. auf „booking.com“, „airbnb“, auf „www..com“ oder „.at“.

Betrachtet man die Einschaltung auf booking.com, zeigt sich, dass eine Reihe von Dienstleistungen angeboten werden: So werden z.B. die Bettwäsche, Toilettenpapier, Handtücher, kostenlose Pflegprodukte, ein Whirlpool (dafür werden zusätzliche Gebühren verlangt), eine „tägliche“ Reinigung (Zusatzgebühr), oder ein Wäscheservice bereitgestellt.

Tatsächlich stellt der Vermieter u.a. die Bettwäsche sowie Handtücher zur Verfügung. Die Endreinigung erfolgt ebenfalls durch einen von ihm beauftragten Putzdienst.

III.Beweiswürdigung:

Die maßgeblichen Feststellungen ergeben sich aus dem Akt der belangten Behörde und werden auch vom Beschwerdeführer nicht bestritten bzw. wurden von ihm selbst (siehe die Aussage des Herrn CC vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 24.9.2020) bzw. in der Beschwerde vorgetragen.

IV.Rechtslage:

Folgende Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2018 (TBO 2018), LGBl 28 (WV) idF LBGl 2020/65 sind maßgeblich:

㤠28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1)Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

(…)

(…)

(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(…)

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

(…)

(…)“

V.Rechtliche Erwägungen:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 11.11.1994, Zl. *** wurde die Baubewilligung für die Errichtung eines Reihenhauses mit Garage auf der Gp. **1 KG W erteilt. Dem diesbezüglichen Bauansuchen, der Baubeschreibung (dort ist ausdrücklich von „Wohnzweck“ die Rede), den Einreichplänen sowie dem oben zitierten Baubescheid ist nun völlig unzweifelhaft zu entnehmen, dass hier ein Wohnhaus für die private Wohnnutzung einer Baubewilligung zugeführt wurde. In der oben zitierten Baubewilligung ist sogar ausdrücklich darauf hingewiesen, dass „die vorgesehenen Wohnräume (!) nicht als Freizeitwohnsitze verwendet werden dürfen. Auch in der Benützungsbewilligung (Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde W vom 15.12.1997, Zl. ***) wurde hervorgehoben, dass diese „für den bewilligten Verwendungszweck als Wohnhaus für den ständigen Wohnbedarf erteilt werde“. Die Baubewilligung wurde daher allein für ein Wohngebäude/-haus erteilt.

Tatsächlich genutzt wird das Gebäude jedoch entsprechend den getroffenen Feststellungen zur gewerbsmäßigen touristischen Beherbergung von Gästen. Nun werden diese Feststellungen – wie oben erwähnt – gar nicht bestritten. Im Lichte des richtungsweisenden Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofes vom 3.3.2020, Ro 2019/04/0019 wäre jeder anderen Argumentation entgegenzuhalten, dass „nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Frage, ob eine gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen im Rahmen eines Gastgewerbes im Sinn des § 111 Abs. 1 Z 1 GewO 1994 oder eine bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum anzunehmen ist, immer nur unter Bedachtnahme auf alle Umstände des konkreten Einzelfalls zu beantworten. Demnach ist neben Kriterien, wie etwa dem Gegenstand des Vertrages, der Vertragsdauer, Vereinbarungen über Kündigung und Kündigungsfristen, Nebenvereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche und über Dienstleistungen wie etwa die Reinigung der Räume, der Bettwäsche oder der Kleider des Mieters, auch darauf Bedacht zu nehmen, auf welche Art und Weise der Betrieb sich nach außen darstellt. Es ist erforderlich, dass das sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ergebende Erscheinungsbild ein Verhalten des Vermieters der Räume erkennen lässt, das - wenn auch in beschränkter Form - eine laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinn einer daraus resultierenden Betreuung des Gastes verrät (vgl. zu all dem VwGH 27.2.2019, Ra 2018/04/0144, mwN). Für die Abgrenzung der Beherbergung von Gästen zur bloßen Wohnraumvermietung ist somit - neben anderen Aspekten - maßgeblich, ob gleichzeitig mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum damit üblicherweise in Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden (vgl. etwa VwGH 11.1.2012, 2010/06/0082, mwN).“

Im Lichte dieser Ausführungen kann nicht ansatzweise bezweifelt werden, dass im gegenständlichen Fall keine Raumvermietung vorliegt. Das gesamte Objekt wird völlig unstrittig ständig wechselnd an Feriengäste vermietet. Das Wohnhaus wird auch ausdrücklich als Urlaubsdomizil beworben. Der Wohnbereich wird „als Ganzes“, gleich einer Ferienwohnung vermietet. Die Beschwerdeführerin als Vermieter kümmert sich um die Endreinigung und stellt neben anderen beworbenen Nebenleistungen auch Bettwäsche sowie Handtücher zur Verfügung. In der vorliegenden Nutzung ist das Wohnhaus als geradezu typische touristische Nutzung anzusehen. Nicht nur das äußere Erscheinungsbild, das durch die nähere Beschreibung im Internet gekennzeichnet ist, auch die Nebenleistungen des Vermieters sprechen unzweideutig für die Einstufung als Beherbergung. Hinzuweisen ist auch auf die Aussagen des VwGH im oben zitierten Erkenntnis, wonach „bereits die Erbringung von Dienstleistungen in nur geringem Ausmaß für die Einstufung als Beherbergung ausreichend sein kann (so ausdrücklich VwGH 2008/06/0200, mwN; vgl. weiter VwGH 2010/06/0082, wo für ein Angebot als Ferienhaus/-hütte mit Erlebnisprogramm, Sauna und Endreinigung eine gastgewerbliche Beherbergung angenommen wurde; sowie VwGH 18.2.2009, 2005/04/0249, wo die mit der Vermietung einzelner Schlafstellen verbundene Reinigung der Toiletten sowie die Bereitstellung eines Aufenthaltsraumes mit Fernseher als hinreichend für eine Qualifikation als Beherbergung im Sinn des § 111 Abs. 1 Z 1 GewO 1994 angesehen wurden).“

Wie erwähnt, bestreitet die Beschwerdeführerin die touristische Nutzung nicht. Vielmehr wird in rechtlicher Hinsicht ausgeführt, dass diese Nutzung durch § 13 Abs 1 lit c TROG 2016 gedeckt sei. Damit ist die Beschwerdeführerin jedoch nicht im Recht:

§ 13 Abs 1 lit c Tiroler Raumordnungsgesetz 2016 (TROG 2016), LGBl 101 idF LGBl 2020/46 lautet wie folgt:

㤠13

Beschränkungen für Freizeitwohnsitze

(1) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Als Freizeitwohnsitze gelten nicht:

(…)

c) Gebäude mit höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, die während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (Ferienwohnungen); entsprechende Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt worden ist, gelten jedoch nur dann nicht als Freizeitwohnsitze, wenn der Vermieter der Ferienwohnungen im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat; Ferienwohnungen in Gebäuden, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine einheitliche Gesamtplanung aufweisen, sind zusammenzuzählen,“

Mit dem Verweis auf diese Gesetzesbestimmung ist für die Beschwerdeführerin nichts gewonnen, finden sich dort doch lediglich Regelungen zu den Freizeitwohnsitzen. Vielmehr entscheidend ist hingegen § 28 Abs 1 lit c TBO 2018, wonach die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann, bewilligungspflichtig ist.

Im letzten Satz dieser Bestimmung wird wie folgt normiert (Hervorhebungen durch den Gefertigten): „keiner Baubewilligung bedarf in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Verwendung von höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten zur gewerblichen Beherbergung von Gästen, wenn der Gewerbetreibende im betreffenden Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und in diesem neben allfälligen Wohnungen für seine Angehörigen keine weiteren Wohnungen bestehen, die der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen;“

Vom Bonus dieser Gesetzesbestimmung kann die Beschwerdeführerin schon deshalb nicht profitieren, zumal sie ihren Hauptwohnsitz nicht an dieser Adresse hat. Aber es sprechen auch noch andere Gründe dagegen:

Den „Erläuternden Bemerkungen“ zu LGBl 2020/46 ist dazu zu entnehmen (Hervorhebungen durch den Gefertigten):

„3. Im § 28 Abs. 1 lit. c der Tiroler Bauordnung 2018 (Art. 2) wird klargestellt, dass die Verwendung von Gebäuden, Wohnungen oder sonstigen Gebäudeteilen zur Beherbergung, sofern diese über Online-Buchungsplattformen erfolgt, jedenfalls eine bewilligungspflichtige Änderung des Verwendungszweckes darstellt. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 27.02.2019, Ra 2018/04/0144; ebenso Landesverwaltungsgericht Tirol 25.02.2019, LVwG-2018/15/1757-5) handelt es sich hierbei um eine gastgewerbliche Tätigkeit. Raumordnungsrechtlich hat dies zur Folge, dass eine solche Vermietung im Wohngebiet vorweg unzulässig ist. In baurechtlicher Hinsicht gelangen die für Gastgewerbebetriebe geltenden bautechnischen Anforderungen zur Anwendung, was insbesondere Auswirkungen auf die brandschutztechnischen Erfordernisse der entsprechenden Gebäude, Wohnungen oder sonstigen Gebäudeteile hat.“

Die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist gemäß § 28 Abs 1 lit c TBO 2018 also dann bewilligungspflichtig, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann. Davon ist im gegenständlichen Fall jedenfalls auszugehen, zumal eine Verwendungszweckänderung von „Wohngebäude/-haus“ zu einem Gebäude mit gewerbsmäßiger touristischer Vermietung im Wohnhaus jedenfalls in der hier vorliegenden Art und Weise unzulässig ist (vgl. § 38 Abs 1 lit b TROG 2016 und die oben zitierten Erläuternden Bemerkungen). Aber auch aus rein baurechtlichen Erwägungen wäre die gegenständliche Verwendungszweckänderung als bewilligungspflichtig anzusehen, zumal bautechnische Erfordernisse (§ 18 TBO 2018) massiv betroffen sind. Zu denken ist dabei etwa an den Brandschutz oder die Nutzungssicherheit. Diese sind bei einer gewerbemäßigen touristischen Nutzung naturgemäß anders zu beurteilen als bei einer reinen Wohnnutzung. Zu beachten wären etwa brandschutztechnische Vorkehrungen wie Rauchmelder, Löschgeräte und v.a. auch die Fluchtwege.

Zusammenfassend liegt gegenständlich eine konsenslose bewilligungspflichtige Änderung des bewilligten Verwendungszweckes vor. Damit sind die Voraussetzungen für ein Vorgehen nach § 46 Abs 6 lit c TBO 2018 gegeben.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Dabei war eine geringfügige Änderung des Spruches des angefochtenen Bescheides vorzunehmen. Es handelt sich dabei aber um bloße sprachliche Präzisierungen. Das Landesverwaltungsgericht Tirol war daher zu diesen Modifikationen gemäß § 50 VwGVG berechtigt.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Triendl

(Richter)