Landesverwaltungsgericht Salzburg 405-1/1338/1/19-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 30.10.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGSA:2025:405.1.1338.1.19.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Mag. Maximilian Hölbling über die Beschwerde des A, geboren am .., [...] und der B, geboren am .., [...] vertreten durch Rechtsanwalt C, [...] gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission (belangte Behörde) vom ***.05.2025, Zahl *aa,

zu R e c h t:

I.Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass im Spruch des bekämpften Bescheids der Ausdruck „§ 8 erster Satz und § 9 Z. 1 lit. d) Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, LGBl 95/2022“ durch den Ausdruck „§ 8 Abs 1 lit a und § 9 Abs 1 Z 1 lit d Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, LGBl Nr 95/2022 in der Fassung LGBl Nr 75/2025“ ersetzt wird.

II.Die ordentliche Revision gemäß Art 133 Abs 4 B-VG ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit dem angefochtenen Bescheid der Grundverkehrskommission vom *.05.2025 wurde dem Kaufvertrag vom ../.**.2025 zwischen A als Verkäufer und B als Käuferin, B.R.Zl. ***, aufgrund des Beschlusses der Grundverkehrskommission vom ***.05.2025, Zl. ***, gemäß § 8 erster Satz und § 9 Z 1 lit d S.GVG 2023, LGBl 95/2002, die grundverkehrsbehördliche Zustimmung versagt.

Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das vertragsgegenständliche Grundstück bei Verkauf an B jedenfalls langfristig nicht mehr für die Erhaltung und Stärkung eines oder mehrerer, mittlerer oder kleiner landwirtschaftlicher Betriebe zur Verfügung stehe, ausgehend wovon die Zustimmung im Widerspruch zu § 8 S.GVG 2023 stehen würde, da sie dem allgemeinen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauanstandes in Form gesunder kleiner und mittlerer Betriebe widerspreche. Es sei mit Grund zu befürchten, dass der Erwerb eine bloße Kapitalanlage darstelle.

Dagegen erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 24.06.2025 Beschwerde und führten diese aus wie (auszugsweise) folgt:

„[…] II. Beschwerdegründe

1. Unrichtige rechtliche Beurteilung der Sache:

Die belangte Behörde führt zwei Versagungsgründe ins Treffen, zum einen das allgemeine Interesse der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes in Form gesunder kleiner und mittlerer Betriebe und andererseits das angebliche Vorliegen einer bloßen Kapitalanlage.

a) Allgemeines Interesse nach § 8 S. GVG 2023:

Nach § 8 S. GVG 2023 darf „das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen, wirtschaftlich gesunden bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft kleinerer und mittlerer Größe entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes nicht widersprechen“. Als Beispiele werden im Gesetz angeführt • die in der Nutzung des Veräußerers, Verpächters und dergleichen verbleibenden Teile müssen nach Abtrennung für einen leistungsfähigen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ausreichen, • im Falle, dass der ganze land- oder forstwirtschaftliche Betrieb übertragen wird, muss der Erwerber Landwirt sein und eine Hofstelle in solcher Nähe haben, dass die regelmäßige ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch ihn selbst allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder auch eigenen landwirtschaftlichen Dienstnehmern erfolgen kann oder • ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb, der nicht mehr als selbstständiger Betrieb vorteilhaft erscheint, wird aufgeteilt und die Teile zur Stärkung oder Schaffung von land- oder wirtschaftlichen Betrieben verwendet. Der antragsgegenständliche Sachverhalt ist unter keines der drei im Gesetz angeführten Beispiele zu subsummieren. Die Ziffer 1 scheidet aus, da die gegenständliche Veräußerung durch A der teilweisen Finanzierung des Zukaufes einer fast doppelt so großen, hinsichtlich der Entfernung zu seiner Hofstelle und der Höhenlage um vieles günstiger gelegenen Arrondierungsfläche dient, sodass die gegenständliche Veräußerung im Zusammenhalt mit dem durch diese finanzierten Erwerb gerade das Gegenteil bewirkt, nämlich eine Stärkung des Betriebes der Veräußerers (neben der Stärkung des Betriebes der Käuferin). Interessant ist die Ziffer 2, die eine Selbstbewirtschaftung für die Fall der Übertragung des ganzen land- und forstwirtschaftlichen Betriebs vorsieht. Abgesehen davon, dass diese Bestimmung EU-rechts- und verfassungswidrig ist (zuletzt VfGH 15.06.2023, E 2445/2022-12), wäre die Bestimmung im gegenständlichen Fall ohnedies nicht anwendbar, da sie durch das Tatbestandsmerkmal des Erfordernisses der Übertragung eines ganzen Betriebes nicht auf Teilverkäufe reduziert werden kann, um zum Erfordernis einer Selbstbewirtschaftung zu kommen. Die Voraussetzungen der Ziffer 3 sind vom gegenständlichen Sachverhalt so weit entfernt, dass sich eine nähere Auseinandersetzung mit dieser Ziffer erübrigt. Nach der Begründung des Bescheides leitet die belangte Behörde aus dem Umstand, dass B keine Absicht kundgetan hat, das kaufgegenständliche Grundstück selbst zu bewirtschaften, ab, dass dieses langfristig nicht mehr für die Erhaltung oder Stärkung eines oder mehrerer mittlerer oder kleinerer landwirtschaftlicher Betriebe zur Verfügung stehen würde. Sie ignoriert völlig die von der Beschwerdeführerin im Antrag vorgebrachten erfolglosen Bemühungen des Verkäufers, das vertragsgegenständliche Grundstück der Eigentümerin des E, aus dessen Gutsbestand das Grundstück stammt, aber auch den weiteren umliegenden Landwirten zu verkaufen. Diese haben am Erwerb zum angemessenen ortsüblichen Preis, der auch dem gegenständlichen Vertrag zu Grunde gelegt wurde und der den Vorgaben des Grundverkehrsgesetzes entspricht, kein Interesse gezeigt. Die Versagung des gegenständlichen Rechtsgeschäfts würde daher eine Schwächung des Betriebes des A bedeuten, da er entweder das gegenständliche Grundstück gar nicht verkaufen kann, aber, da er den Erwerb zum Teil fremdfinanzieren musste, die Kreditraten aus den Gesamteinnahmen des Betriebs aufzubringen hat und daher andere betriebsnotwendige Investitionen zurückstellen müsste, oder gehalten wäre, das vertragsgegenständliche Grundstück unter dem ortsüblichen Preises an andere Landwirte zu verkaufen, was ebenfalls zu einer Schwächung des Betriebes des A führen würde und wohl auch den Vorgaben des Grundverkehrsgesetzes widersprechenden sollte. Schon diese Umstände stehen unter Berufung auf den Versagungsgrund des § 8 S. GVG entgegen. Hinzu kommt aber auch, dass der Erwerb durch B nicht den Grundsätzen des § 8 leg. cit. widerspricht. B ist Eigentümerin des [Gutes], das seit 197* im Eigentum der „Familie B“ steht. F hat die EZ bb 197 gekauft und in den Folgejahren Zukäufe getätigt, aber auch seit damals das [Gut] verpachtet, seit rund 20 Jahren an die Familie G (H), die das [Gut] mit ihrem [Gut] gemeinsam bewirtschaftet. Die Beschwerdeführerin hat im Antrag dargelegt, dass die gegenständlichen Flächen nach Genehmigung des Rechtsgeschäfts in den Pachtgegenstand integriert werden, damit sie weiterhin als 2-mahdige Wiesen von G im Rahmen des bestehenden Pachtverhältnisses bewirtschaftet werden. Die gewonnen Futtermittel werden im Betrieb des G im Rahmen der von ihm getätigten Viehhaltung verwendet. Es ist daher kein Grund zu sehen, warum B nicht auch in Zukunft das Pachtverhältnis, das nun schon seit rund 20 Jahren mit G besteht, fortsetzen sollte, der – wie oben im Sachverhalt dargelegt – den Verkauf durch A an B „eingefädelt“ hat, damit er über das Pachtverhältnis das Grundstück im Rahmen seines Betriebes nutzen kann, und warum die belangte Behörde völlig willkürlich von der Annahme ausgeht, dass dieses Grundstück im Falle des Verkaufs an die Beschwerdeführerin langfristig nicht mehr für die Erhaltung und Stärkung eines landwirtschaftlichen Betriebes zur Verfügung stehen würde. Es wird zum einen der verpachtete Betrieb der B gestärkt, der von rund 19 ha um die kaufgegenständlichen rund 3,5 ha vergrößert wird, was im Falle der Selbstbewirtschaftung Vorteile und eine Stärkung bedeutet, aber auch der Betrieb des Pächters, der durch die größeren nutzbaren Flächen ebenfalls wirtschaftlicher geführt werden kann, da die für seine Viehhaltung erforderliche Futterproduktion gestärkt wird und Futtermittel nicht zugekauft werden müssen. Daher scheidet der Versagungsgrund des § 8 S. GVG 2023 aus.

b) Bloße Kapitalanlage gemäß § 9 Z. 1 lit. d S GVG 2023:

Die belangte Behörde begründet die Annahme einer „bloßen Kapitalanlage“ mit der fehlenden Absicht der Selbstbewirtschaftung. Sie verweist dazu auf ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 11.12.1986, 86/02/0107 und ein Urteil des Landesverwaltungsgerichts vom 15.03.2024, 405-1/1004/1/13-2024. Im Erkenntnis vom 11.12.1986 hat der VwGH ausgesprochen, dass nach dem Wortsinn unter einer „Kapitalanlage“ die Anschaffung von Sachwerten zu dem Zweck zu verstehen ist, vorhandenes Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung zu binden. Dabei steht der bloße Rechtserwerb und nicht die Nutzung der Sache im Vordergrund. Dem Erkenntnis vom 11.12.1986 lag das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz zu Grunde. Im Erkenntnis vom 20.07.2001, 2000/2/0167 hat der VwGH zu einem Salzburger Sachverhalt zum Versagungsgrund ausgeführt, dass nach den Gesetzesmaterialien das Slbg. GVG 1993 zu diesem Versagungsgrund darauf abstellt, dass vom damaligen Erwerber kein Zusammenhang mit einer landwirtschaftlichen Nutzung und keine verwirklichbare andere Nutzung als eine solche zur Kapitalanlage angegeben wurde. Im damaligen Fall hat die Revisionswerberin auf eine Umwidmung eines 6.791 m² großen Grundstückes gehofft. Dem Urteil des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg vom 15.03.2024 lag ein Erwerb zu Grunde, mit dem eine bereits bestehende Eigentumsfläche des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes ein Ausmaß von 318,5 ha hatte, das die durchschnittliche Fläche kleinerer land- und forstwirtschaftlicher Betriebe im Bundesland Salzburg von 64,5 ha um das rund 6-fache übersteigt, der Erwerber keine Absicht der Selbstbewirtschaftung der mit dem zur Genehmigung beantragten Rechtsgeschäfte erworbenen 23.500 m² kundgetan hat und daher kein landwirtschaftlicher Bedarf in Bezug auf einen kleinen oder mittleren land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gesehen wurde, weshalb neben dem Versagungsgrund der Stärkung mittlerer oder kleinerer land- und forstwirtschaftlicher Betriebe die bloße Kapitalanlage angenommen wurde. Der gegenständliche Sachverhalt unterscheidet sich von den den angeführten Erkenntnisses zu Grunde liegenden in tatsächlicher Hinsicht ganz wesentlich. Die Beschwerdeführerin will das kaufgegenständliche Grundstück ihrem kleinen landwirtschaftlichen Betrieb [Gut] hinzufügen, um diesen zu stärken, und es mit diesem Betrieb an G zur Nutzung in Bestand geben, der auch – wie seine Rechtsvorgänger – die landwirtschaftlichen Flächen und das Betriebsgebäude des landwirtschaftlichen Betriebes [Gut] seit rund 20 Jahren tatsächlich im Rahmen eines Pachtverhältnis nutzt. Dass die Beschwerdeführerin des Weiteren mit dem Erwerb ausdrücklich den Verkäufer unterstützen will in seinem Bestreben, den von ihm getätigten Zukauf einer fast doppelt so großen günstiger gelegenen Fläche zu finanzieren, kann auch an dieser Stelle ins Treffen geführt werden. In rechtlicher Hinsicht kommt hinzu, dass das von der belangten Behörde angezogene Kriterium der Selbstbewirtschaftung weder durch das Grundverkehrsgesetz gedeckt, noch verfassungsrechtlich zulässig ist. Eine Selbstbewirtschaftungsverpflichtung findet sich in § 8 Z. 2 S. GVG 2023 nur für den Fall der Übertragung des ganzen land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, die hier nicht gegeben ist. Vor allem aber sollte seit Ospelt rechtlich geklärt sein, dass eine Selbstbewirtschaftungsverpflichtung verfassungswidrig ist. Zum Tiroler Grundverkehrsgesetz hat der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 15.06.2023 ein landesverwaltungsgerichtliches Erkenntnis wegen Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechts auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz aufgehoben, weil dieses das Erfordernis einer Selbstbewirtschaftung angenommen hat. Konkret wird unter Pkt. 3.5. in der Begründung des Erkenntnisses des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 26.07.2022 ausgeführt, dass der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung im Wesentlichen abgewiesen wurde, „weil die beschwerdeführende Partei nicht glaubhaft gemacht habe, dass sie die landwirtschaftlichen Grundstücke im Rahmen ihres Betriebs nachhaltig und ordnungsgemäß iSd § 6 Abs. 3 TVG 1996 idF LGBl. 104/2021 mitbewirtschaften werde, obwohl nach wie vor vorgesehen sei, die gegenständlichen Grundstücke durch ortsansässige Landwirte im Form von Prekarien bewirtschaften zu lassen“. Der Verfassungsgerichtshof hat dem Tiroler Landesverwaltungsgericht kurz und prägnant in Erinnerung gerufen, dass innerstaatliche Behörden nationales Recht, das die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zur Eigentumsübertragung in jedem Fall vom Vorliegen einer Selbstbewirtschaftung abhängig macht, unbeachtet zulassen haben. Im gegenständlichen Fall sieht ohnedies das Salzburger Grundverkehrsgesetz eine Verpflichtung zur Selbstbewirtschaftung nur für den Fall der Übertragung eines ganzen Betriebs vor – die aufgrund der zitierten europarechtlichen Judikatur und der weiteren Judikatur des Verfassungsgerichtshofes auch gleichheitswidrig ist. Die Behörde erster Instanz geht noch einen Schritt weiter, in dem sie für den Fall des Erwerbs einer Teilfläche mit einer angenommenen Selbstbewirtschaftungsverpflichtung argumentiert und aus dem Nichtvorliegen einer solchen Absicht einen Versagungstatbestand ableitet. Der Verfassungsgerichtshof hat zum Tiroler Erkenntnis unter Pkt. 3.6 ausgeführt: „Eine derartige Rechtsanwendung ist einer denkunmöglichen Gesetzesanwendung gleich zu halten, die mit den Vorgaben des gleichheitsrechtlichen Willkürverbotes nicht zu vereinbaren ist“, weshalb der erstinstanzliche Bescheid nicht nur rechtswidrig war, sondern auch in verfassungsgesetzlich gewährleistete Rechte der Beschwerdeführer eingreift und diese durch eine willkürliche Gesetzesanwendung verletzt. Diese Überlegungen treffen auch hier vollinhaltlich zu. Damit scheidet auch der Versagungsgrund der bloßen Kapitalanlage nach § 9 Abs. 1 lit. d S. GVG 2023 aus.

2. Beantragte ergänzende Feststellungen:

Ausdrücklich stellen die Beschwerdeführer den ANTRAG, ergänzend festzustellen, dass • seit rund 20 Jahren das [Gut] an G sowie seine Rechtsvorgänger verpachtet ist, • derzeit ein aufrechter Pachtvertrag besteht, • das Grundstück *cc in diesen Pachtvertrag einbezogen werden soll, aber auch • die Initiative zum gegenständlichen Kaufvertrag, nachdem der Verkäufer A dieses erfolglos den umliegenden Landwirten angeboten hat, von G ausgegangen ist, dessen Interesse in der Bewirtschaftung im Rahmen des Pachtverhältnisses liegt, da ihm wirtschaftlich ein Kauf derzeit nicht möglich ist, und • das wirtschaftliche Interesse am Verkauf durch A in der teilweisen Finanzierung des getätigten Zukaufes liegt.

Dazu wird gestellt der ANTRAG, zum Beweis für das Vorbringen und die beantragten Feststellungen • den Beschwerdeführer A sowie • den Zeugen G, […], einzuvernehmen.

3. Ausübung eines Eintrittsrechts:

Die belangte Behörde hätte daher nach § 32 S. GVG 2023 vorgehen und entweder das Rechtsgeschäft kundmachen oder geeignete Interessen zur Ausübung des Eintrittsrechts von sich aus ausfindig machen müssen, dies insbesondere im Hinblick darauf, dass der Veräußerer A für seinen Betrieb ein immenses Interesse an der Veräußerung des gegenständlichen Grundstückes zur teilweisen Finanzierung des Zukaufes der fast doppelt so großen Fläche hat, diese Vorgangsweise würde die Interessen des Veräußerers fördern und seinen Betrieb stärken. Die bloße Abweisung des gegenständlichen Antrages könnte den Veräußerer in die Notwendigkeit bringen, den umliegenden Landwirten das kaufgegenständliche Grundstück zu einem deutlich unter dem angemessenen Wert liegenden Preis verkaufen zu müssen und so seinen Betrieb zu schwächen, was gerade nicht im Interesse des Grundverkehrsgesetzes gelegen sein kann. Vorgelegt werden ergänzend • Grundbuchsausdrucke zu den Liegenschaften o EZ *dd, Katastralgemeinde J, o EZ *ee, EZ *ff, EZ *gg, EZ *hh, je Katastralgemeinde J, o EZ *ii, Katastralgemeinde J, K-Straße, Katastralgemeinde L und o EZ *jj, Katastralgemeinde M • einen Ausdruck zum Einheitswert des [Gutes], • eine Fotokopie des Kaufvertrages vom ..2024, • eine Sagis-Ausdruck mit den Hofstellen des [Gutes] und des Gutes [...] sowie des Grundstückes *cc, • ein Sagis-Ausdruck zum Grundstück *cc und • ein Sagis-Ausdruck zeigend das [Lehen] mit dem Grundstück *cc (jeweils blau eingefärbt), und schließlich • ein Ausdruck zur Homepage des Gutes [...]. Schließlich bietet B an, das kaufgegenständliche Grundstück für wenigstens 15 Jahre ab rechtskräftiger Zustimmung landwirtschaftlich nutzen zu lassen oder selbst zu nutzen, und das bestehende Pachtverhältnis hinsichtlich des antragsgegenständlichen Grundstückes entsprechend zu verlängern. Es wird daher gestellt der ANTRAG, nach ergänzender Beweisaufnahme den Bescheid der Grundverkehrskommission vom *.05.2025, Zahl *aa a) aufzuheben und der Behörde erster Instanz unter Abstandnahme von den geltend gemachten Abweisungsgründen die Fortsetzung des Verfahrens durch Vorgehen nach § 32 S. GVG aufzutragen, in eventu b) aufzuheben und das Verfahren fortzusetzen durch Vorgehen nach § 32 S. GVG, in eventu c) dahin abzuändern, dass die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Kaufvertrag vom ./..2025 erteilt wird.“

Mit Transferprotokoll vom 02.07.2025 wurde Beschwerde samt Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Salzburg vorgelegt.

Nach Übermittlung einer Stellungnahme der belangten Behörde vom 26.08.2025 fand am ..2025 über die Beschwerde beim Landesverwaltungsgericht Salzburg eine öffentliche mündliche Verhandlung statt, zu der Rechtsanwalt C als Vertreter der Beschwerdeführer sowie die Beschwerdeführer B und A persönlich erschienen und als Parteien gehört wurden. Für die belangte Behörde erschien niemand. Zeugenschaftlich einvernommen wurde G. Seitens des Beschwerdeführervertreters wurde zur Vorlage weiterer Urkunden eine Frist von 14 Tagen beantragt, weswegen die Verhandlung auf unbestimmte Zeit erstreckt wurde.

Im Anschluss an die Verhandlung wurde von Seiten der Beschwerdeführer eine Stellungnahme und Urkundenvorlage vom 08.09.2025, eine Urkundenvorlage vom 17.09.2025 und eine ergänzende Stellungnahme vom 23.09.2025 an das Verwaltungsgericht übermittelt. Seitens der belangten Behörde erging ebenfalls eine Stellungnahme vom 23.09.2025.

Am ..2025 fand über die Beschwerde beim Landesverwaltungsgericht Salzburg eine abschließende öffentliche mündliche Verhandlung statt, zu der Rechtsanwalt C als Vertreter der Beschwerdeführer sowie der Beschwerdeführer A persönlich erschienen. Die Beschwerdeführerin B erschien persönlich nicht. Für die belangte Behörde erschien P.

Mit Eingabe vom 15.10.2025 wurde von Seiten der Beschwerdeführer ein Bewirtschaftungskonzept vom selben Tag in Vorlage gebracht. Mit Eingabe vom 17.10.2025 akzeptierte die belangte Behörde das nachgereichte Bewirtschaftungskonzept, auf die festgestellten Versagungsgründe habe dies keinen Einfluss.

I.Festgestellter Sachverhalt:

Am ..2025/..2025 schlossen die Beschwerdeführer A, geboren am .., als Verkäufer einerseits, und B, geboren am .., als Käuferin andererseits, einen Kaufvertrag über das dem Verkäufer eigentümliche Grundstück Nummer *cc, Katastralgemeinde J, mit einer laut Grundbuch rechnerisch ermittelten Grundstücksfläche von *** Quadratmetern um einen Kaufpreis in der Höhe von Euro ***.

Beim kaufgegenständlichen Grundstück handelt es sich unbestritten um ein landwirtschaftliches Grundstück, welches derzeit vom Beschwerdeführer A an den Zeugen G verpachtet ist.

Die Beschwerdeführerin B ist grundbücherliche Eigentümerin des „[Gut] [...]“, Einlagezahl ***, Katastralgemeinde J, sowie der Einlagezahlen *** je Katastralgemeinde J. Die Beschwerdeführerin B ist auch Eigentümerin von Liegenschaften in Q.

Laut Flächenpachtvertrag vom ..2025/..2025 verpachtet die Beschwerdeführerin B dem Zeugen G die Einlagezahlen *** (alle ohne Waldflächen) im Ausmaß von zusammen circa 9,9 Hektar zum Zwecke der landwirtschaftlichen Nutzung, wobei von der Verpachtung ausgenommen sind die Baulichkeiten mit Ausnahme der im Vertrag angeführten Gebäudeteile; Es wird kein Pachtentgelt in Rechnung gestellt, als Gegenleistung sorgt der Pächter für die ordnungsgemäße Instandhaltung der Wege- und Grenzzeichen sowie sonstige mit der Fläche verbundenen Anlagen, wie insbesondere Drainagen und Entwässerungsgräben, insbesondere wird auch auf die Verpflichtung der gewöhnlichen Instandhaltung der im Rahmen der Flächennutzung mitbenutzten Gebäude bzw Gebäudeteile verwiesen, und ist der Pachtgegenstand im Sinne guter landwirtschaftlicher Praxis zu bewirtschaften.

Von der Beschwerdeführerin B ist geplant, die kaufgegenständlichen Flächen in gleicher Weise an den Zeugen G zu verpachten, wobei ebenfalls kein monetärer Pachtzins eingefordert werden soll.

Der Beschwerdeführer A hat am ..2024 als Käufer einen Liegenschaftskaufvertrag mit einem Kaufpreis von Euro *** abgeschlossen.

Weitere Feststellungen, insbesondere zu einer allfälligen Landwirtseigenschaft der Beschwerdeführerin B, erübrigen sich im vorliegenden Fall.

II.Beweiswürdigung:

Die oben getroffenen Feststellungen ergeben sich aus den vorliegenden Akten der belangten Behörde und dem verwaltungsgerichtlichen Ermittlungsverfahren und konnten, zumal sie insoweit unstrittig sind, bedenkenlos der gegenständlichen Entscheidung zugrunde gelegt werden.

III.Rechtliche Beurteilung:

Zur Beurteilung des festgestellten Sachverhalts sind nachstehende Bestimmungen von Bedeutung:

Aus dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 – S.GVG 2023 – in der im Entscheidungszeitpunkt geltenden Fassung:

Anwendungsbereich, Zielsetzung

§ 1

(1) Den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegt der Verkehr mit

1. land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken,

2. Baugrundstücken,

3. Grundstücken, wenn Ausländer an diesen Rechte erwerben.

(2) Ziele des Gesetzes sind:

1. die Sicherung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- oder Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes;

2. die Sicherung einer der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden;

3. die Sicherung eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden. In diesem Sinn kommt beim Verkehr mit Baugrundstücken der Begründung von Hauptwohnsitzen und der Deckung des Bedarfes für betriebliche oder im öffentlichen Interesse gelegene Zwecke der Vorrang vor anderen Nutzungen, insbesondere vor einer Nutzung als Zweitwohnung oder als bloße Kapitalanlage, zu. Das Grundeigentum soll möglichst breit und der Größe des Landes entsprechend gestreut sein.

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen zu ihrer vollen Wirksamkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn sie zum Gegenstand haben:

(1) Die nach § 7 erforderliche Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn

und kein Versagungsgrund gemäß § 9 vorliegt.

(3) Wird von dem Antragsteller geltend gemacht, dass die Zustimmungsvoraussetzungen gemäß Abs 1 lit b oder gemäß einer der Ziffern von Abs 2 vorliegen, hat er dies durch Vorlage von Unterlagen oder durch Beweisanbote (zB Zeugenvernehmung) zu belegen.

(1) Einem Rechtsgeschäft ist die Zustimmung zu versagen, wenn

(1) Vorbehaltlich Abs 2 sind land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke wenigstens durch fünfzehn Jahre ab rechtskräftiger Zustimmung zum Rechtsgeschäft nach Maßgabe allfälliger Auflagen, Bedingungen und/oder Befristungen (§ 30 Abs 1) land- oder forstwirtschaftlich zu nutzen (§ 2 Abs 7) und dürfen keiner anderen Nutzung zugeführt werden.

(2) Gemäß § 7 Abs 2 Z 8, 14 und 15 ohne Zustimmung der Grundverkehrsbehörde erworbene Grundstücke oder auf Grund einer unter Anwendung von § 8 Abs 1 lit b erteilten Zustimmung erworbene Grundstücke dürfen bis zur Realisierung der Zweckbestimmung oder des im öffentlichen Interesse gelegenen Vorhabens keiner Nutzung zugeführt werden, die deren Qualifikation als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn des § 2 Abs 1 ausschließt. Sofern es dem Rechtserwerber in Hinblick auf die Zweckbestimmung oder auf das im öffentlichen Interesse gelegene Vorhaben nicht unzumutbar ist, kann die Grundverkehrsbehörde mit Bescheid oder im Fall einer unter Anwendung von § 8 Abs 1 lit b erteilten Zustimmung auch durch Auflagen festlegen, in welchem Umfang eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung bis zu deren Realisierung zu erfolgen hat.

(3) Die Grundverkehrsbehörde kann auf Antrag Ausnahmen oder Abweichungen von der Bewirtschaftungsverpflichtung gemäß Abs 1 und 2 zulassen,

(4) Ein Antrag gemäß Abs 3 ist nicht erforderlich, wenn die/der Grundverkehrsbeauftragte auf Antrag bescheinigt, dass die beabsichtigte Änderung der Nutzung mit der durch Auflagen, Bedingungen oder Befristungen oder durch Bescheid gemäß Abs 2 zweiter Satz festgelegten Nutzung gleichwertig ist.

Gemäß VwGH vom 23.04.2021, Ra 2020/11/0013, hat der VwGH im hg. Erkenntnis vom 11. Dezember 1986, 86/02/0107, (zum Begriff der „Kapitalanlage“ nach den grundverkehrsrechtlichen Vorschriften des Landes Steiermark) ausgesprochen, dass nach dem Wortsinn unter einer „Kapitalanlage“ die Anschaffung von Sachwerten zu dem Zweck zu verstehen ist, vorhandenes Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung zu binden; dabei steht der bloße Rechtserwerb und nicht die Nutzung der Sachwerte im Vordergrund.

Im bekämpften Bescheid sah die belangte Behörde gegenständlich insbesondere den Versagungsgrund des § 9 Z 1 lit d Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, wonach einem Rechtsgeschäft die Zustimmung zu versagen ist, wenn zu befürchten ist, dass der Erwerb eine bloße Kapitalanlage darstellt, als verwirklicht an.

Diese Ansicht wird vom erkennenden Gericht aus nachstehenden Gründen geteilt:

Zunächst ist aufzuzeigen, dass die Prüfung des Vorliegens einer bloßen Kapitalanlage naturgemäß aus der Sicht des Erwerbers (des allfälligen Kapitalanlegers) zu prüfen bzw. zu beurteilen ist, und wird dazu auf den Gesetzeswortlaut (der Erwerb stellt eine bloße Kapitalanlage dar) verwiesen.

In diesem Zusammenhang gab die Beschwerdeführerin in der Verhandlung vom ..2025 selbst an, dass sie das neu zugekaufte Grundstück haben könne, es aber nicht haben müsse. Sie plane außerdem, dieses - wie auch die ihr ohnehin bereits eigentümlichen landwirtschaftlichen Flächen laut Flächenpachtvertrag vom ..2025/..2025 - zu verpachten, und zwar ohne Vereinnahmung eines monetären Pachtzinses, sondern im Ergebnis lediglich mit der Verpflichtung zur ordentlichen Instandhaltung, womit offenkundig der Substanzerhalt gesichert werden und sich ein weiterer Einsatz der Beschwerdeführerin über den bloßen Genuss des Eigentumsrechts hinaus erübrigen soll. Eine behauptete angestrebte Stärkung des hinsichtlich seiner landwirtschaftlichen Flächen ohnedies verpachteten Betriebs der Beschwerdeführerin erscheint damit schon auf dem Boden des Verzichts auf einen monetären Pachtzins nicht nachvollziehbar.

Vor diesem Hintergrund muss aber, bei einer angezeigten lebensnahen Betrachtung (entsprechend dem Gesetzestext genügt hier die Befürchtung, welche sich fallgegenständlich auf oa. konkrete Anhaltspunkte stützt), mit einem hohen Grad der Wahrscheinlichkeit (vgl. VwGH vom 13.03.1977, 1329/76) vom Zweck des Erwerbs des Grundstücks durch die Beschwerdeführerin B als einer bloßen Kapitalanlage durch ein „Parken“ des Kaufpreises in der Höhe von € *** in Form von Eigentum an Grund und Boden ausgegangen werden.

Die vorgebrachten Interessen der Beschwerdeführerin B, einer Unternehmerin, zum Wohle Dritter (vgl. Verhandlung vom ..2025) als tatsächliches Kaufmotiv erscheinen dagegen weder glaubwürdig, noch vermögen sie die vorstehenden Erwägungen zu entkräften: Es mag zwar zutreffen, dass mit dem gegenständlichen Grunderwerb positive Nebeneffekte für Dritte verbunden sind, jedoch ist aufzuzeigen, dass der von der Beschwerdeführerin B als Pächter geplante Zeuge G ohnedies bereits Pächter der kaufgegenständlichen Fläche ist, und kann auch ein aus dem allfälligen Abschluss eines entgeltfreien Pachtverhältnisses resultierender Vorteil eines dritten Pächters nicht den vorliegenden Versagungsgrund beseitigen. Insoweit die Beschwerdeführerin B zudem angibt, den Beschwerdeführer A durch den Grundstücksankauf unterstützen zu wollen, ist darauf zu verweisen, dass in diesem Sinne ein Verkäufer regelmäßig durch die Zahlung des Kaufpreises (ein essentialie negotii) „unterstützt“ wird. Im Übrigen verpachtet auch bereits der Beschwerdeführer A die kaufgegenständliche Fläche und wurde ein relevierter früherer Kaufvertrag, dessen Kaufpreis der Beschwerdeführer A als seinerzeitiger Käufer mit dem gegenständlichen Rechtsgeschäft nunmehr offenbar finanzieren will, bereits zuvor im Jahr 2024 abgeschlossen. Ziel des Grundverkehrsgesetzes ist nach Ansicht des erkennenden Verwaltungsgerichts aber nicht, allfällige einem anhängigen Verfahren vorangegangene Liegenschaftstransaktionen nachträglich finanziell abzusichern.

Letztlich würde jedoch auch, folgte man der Argumentation der Beschwerdeführer, der Versagungsgrund der bloßen Kapitalanlage dadurch gleichsam seines Anwendungsbereichs entkleidet. Zu den diesbezüglich vorgebrachten unionsrechtlichen Vorgaben [EuGH 23.09.2003, Rs C-452/01 (Ospelt), Rz 50 ff.], wonach innerstaatliche Behörden nationales Recht, das die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung in jedem Fall vom Vorliegen einer Selbstbewirtschaftung abhängig macht, unbeachtet zu lassen haben, ist aufzuzeigen, dass eine mangelnde Selbstbewirtschaftung und eine bloße Kapitalanlage zueinander nicht in der Beziehung der Synonymie stehen. Es trifft zwar zu, dass die Beschwerdeführerin (auch) nicht plant, das Kaufgrundstück selbst zu bewirtschaften, jedoch ist die fallgegenständlich zu befürchtende bloße Kapitalanlage demgegenüber ein Mehr, zumal zur (lediglich) Nicht-Selbstbewirtschaftung eben noch die Befürchtung der bloßen (Kapitalanlage-)Absicht hinzutritt (anders daher auch VfGH E 2445/2022 zu § 6 Abs 3 TGVG 1996 - arg. „mitbewirtschaftet“).

Bei diesem Ergebnis (Vorliegen bereits des Versagungsgrundes der bloßen Kapitalanlage durch Bindung von Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung, und damit naturgemäß auch Vorliegen eines Widerspruchs zum Ziel des Gesetzes der Sicherung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- oder Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes gemäß § 8 Abs 1 lit b S.GVG 2023) war die Prüfung allfälliger weiterer Versagungstatbestände ebenso wie einer allfälligen Landwirtseigenschaft der Beschwerdeführerin nicht mehr erforderlich, und war vor diesem Hintergrund die gegenständliche Bescheidbeschwerde als unbegründet abzuweisen.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Das Verwaltungsgericht hatte - bezogen auf den Einzelfall - zu beurteilen, ob der angefochtene Bescheid materiell- und verfahrensrechtlich rechtmäßig war. Mit seiner Entscheidung weicht das Landesverwaltungsgericht Salzburg weder von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes; vgl die in dieser Entscheidung zitierte Judikatur des Gerichtshofes, insbesondere VwGH vom 23.04.2021, Ra 2020/11/0013, welche Entscheidung im Übrigen auch zeitlich nach EuGH 23.09.2003, Rs C-452/01 (Ospelt), ergangen ist. Weiters ist die zu den maßgebenden materiell- und verfahrensrechtlichen Bestimmungen vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, soweit relevant, auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen und liegen keine sonstigen Hinweise für eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder außerordentliche Revision beim Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Salzburg. Beschwerde und Revision sind durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt oder eine bevollmächtigte Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Für die Beschwerde bzw Revision ist jeweils eine Eingabengebühr von € 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof zu verzichten. Durch einen solchen Verzicht ist die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof bzw die Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht mehr zulässig. Der Verzicht ist ausdrücklich zu erklären und dem Landesverwaltungsgericht Salzburg schriftlich bekanntzugeben oder zu Protokoll zu erklären. Wird der Verzicht nicht von einem berufsmäßigen Parteienvertreter oder im Beisein eines solchen abgegeben, kann er binnen drei Tagen schriftlich oder zur Niederschrift widerrufen werden.

H i n w e i s

Parteien können für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe beantragen. Verfahrenshilfe ist einer Partei so weit zu bewilligen als sie außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten - bei einer juristischen Person dann, wenn diese Kosten weder von ihr noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können - und die beabsichtigte Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Ein Antrag auf Verfahrenshilfe zur Abfassung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer Revision beim Verwaltungsgerichtshof ist innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung einzubringen. Dieser Antrag ist im Fall der Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof, im Falle der außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof und im Falle der ordentlichen Revision beim Landesverwaltungsgericht Salzburg einzubringen.