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405-13/1130/1/5-2025•LVwG S 405-13/1130/1/5-2025
405-13/1130/1/5-2025Tribunal Administrativo Regional10 de jul. de 2025
Abgabenrecht, Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag, Abriss und Neubau
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch die Richterin Mag. Dr. Astrid Hutter über die Beschwerde der A GmbH, [...], vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH, [...], gegen den Bescheid der Gemeindevertretung der (belangte Behörde) vom 29.01.2025, Zahl ***/2025,
zu Recht:
I.Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt als der Spruch zu lauten hat:
Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen und bestätigt die Berufungsbehörde den angefochtenen Bescheid mit der Maßgabe, dass das Flächenausmaß 8.930 m² beträgt.
II.Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Verfahrensgang:
Mit Bescheid [der Bürgermeisterin / des Bürgermeisters] vom 18.11.2024, Zahl ***/2024, wurde der Beschwerdeführerin für den Zeitraum 01.01.2023 bis 31.12.2023 als Abgabenschuldnerin gemäß § 77b Abs 1 Salzburger Raumordnungsgesetz (ROG) sowie den einschlägigen Bestimmungen der Bundesabgabenordnung (BAO) für das Baulandgrundstück mit der Grundstücks-Nr *aa/1, *aa/2, *aa/3, *bb/2, *bb/3, *cc, je Katastralgemeinde (KG) C, mit einem Flächenausmaß von 9.050 m² eine Abgabe für den Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag in der Höhe von € 14.560 vorgeschrieben.
Der dagegen erhobenen Berufung der Beschwerdeführerin wurde mit Bescheid der belangten Behörde vom 29.01.2025, Zahl ***/2025, nicht stattgegeben.
In der dagegen fristgerecht erhobenen Beschwerde moniert die vertretene Beschwerdeführerin zusammengefasst, dass mit Ausnahme des Grundstücks (Gst) *bb/3 alle genannten Grundstücke am 01.01.2018 bebaut gewesen seien. Die Beschwerdeführerin habe immer die Absicht gehabt, den auf den Grundstücken bestehenden Altbestand abzureißen und in der Folge so rasch wie möglich ein neues Wohnbauprojekt zu errichten. Die Beschwerdeführerin habe im Mai 2018 den Abbruch der Gebäude beantragt und wurde dies von der Gemeinde bewilligt. Die Durchführung der Abbrucharbeiten sei im Juni 2021 vollendet worden. Parallel dazu habe die Beschwerdeführerin in Abstimmung mit der [Gemeinde] an der Ausarbeitung des neuen Bauprojekts gearbeitet und sei im Dezember 2021 ein neuer Bauplatzbescheid ergangen. Im Jänner 2022 sei die Errichtung des Neubauprojekts bewilligt worden. Die Verkaufsbemühungen im Jahr 2022 seien jedoch nicht erfolgreich gewesen. Darüber hinaus habe die Gemeinde die Beschwerdeführerin ersucht, mit dem Start des Bauprojekts noch zuzuwarten. Die Beschwerdeführerin habe immer die Intention gehabt, ohne Aufschub die ursprüngliche Bebauung abzureissen und in der Folge ein Wohnbauprojekt zu errichten. Es sei gerade nicht Intention des Gesetzgebers, mit dem Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag solche Eigentümer wie die Beschwerdeführerin zu sanktionieren, sondern solle der Beitrag dazu führen, dass Bauland nicht jahrzehntelang zu Spekulationszwecken brachliege. Es wäre absurd, Eigentümer und Bauwerber für Zeiträume, die zwischen einem Abbruch und Neubau liegen würden, mit dem Argument zu bestrafen, dass deren Liegenschaft in diesem Zeitraum unverbaut sei. Die belangte Behörde irre, wenn sie vermeine, dass eines der Grundstücke unverbaut gewesen sei. Diese Bestimmung sei keinesfalls so zu verstehen, dass jedes Grundstück, welches im Zuge eines geplanten Neubaus nach einem Abriss des Bestandes für kurze Zeit mit keinem Bauwerk versehen sei, als unbebaut gelte, wenn es ab 01.01.2018 zumindest fünf Jahre als Bauland gewidmet gewesen sei. Die Frist habe noch nicht zu laufen begonnen, weil die Liegenschaft nie unverbaut gewesen sei. Es sei der Abriss erfolgt, um die Liegenschaft so schnell wie möglich neu zu bebauen, sodass diese rechtlich durchgehend als bebaut zu werten sei. Wenn überhaupt könne man nur das Gst *bb/3 als unverbaut werten, was ebenfalls bestritten werde. Im Jahr 2022 und 2023 hätten laufend Baumaßnahmen für das Neubauprojekt wie Probeschürfungen, Aushubarbeiten, Projektierungsarbeiten und Geometerarbeiten stattgefunden und seien die Grundstücke daher als bebaut anzusehen. Ginge man dementgegen davon aus, dass ein Grundstück in dem Moment als unverbaut gelte, in dem ein bestehendes Bauwerk entfernt werde, beginne die gesetzliche Fünf-Jahres-Frist trotzdem erst mit der Vollendung der Abbrucharbeiten im Jahr 2021 zu laufen, sodass die Frist im Jahr 2023 noch nicht abgelaufen gewesen wäre. Es sei nicht die Intention des Gesetzgebers, dass die Fünf-Jahres-Frist ausnahmslos mit 01.01.2018 zu laufen beginne und damit alle Grundstücke betreffe, die zum Stichtag 01.01.2023 unverbaut gewesen seien. Hätte der Gesetzgeber das so regeln wollen, hätte er keine Frist ins Gesetz aufnehmen müssen, sondern hätte auf einen fixen Stichtag abstellen können. Es sei außerdem unzulässig, eine rückwirkende Frist gesetzlich zu implementieren, die ein Eigentümer nicht erahnen hätte können. Unrichtig sei, dass die genannten Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden würden und allesamt als unverbaut zu werten seien. Dies sei nicht der Fall, weil eine selbständige Bebauung der einzelnen Grundstücke möglich sei. Unverständlich sei, wie die belangte Behörde zu einer Fläche im Ausmaß von 9.050 m² gelange. Die angeführten Grundstücke hätten laut Grundbuchsstand eine Fläche von 8.930 m².
Das Landesverwaltungsgericht Salzburg führte am 17.06.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Der Geschäftsführer der Beschwerdeführerin, deren rechtsfreundlicher Vertreter sowie ein Vertreter der belangten Behörde und deren rechtsfreundliche Vertreterin wurden gehört.
Sachverhalt:
Die Beschwerdeführerin war im Jahr 2023 grundbücherliche Eigentümerin der Gst *aa/1, *aa/2, *aa/3, *bb/2, *bb/3, *cc, je KG C. Die Grundstücke weisen insgesamt eine Fläche von 8.930 m² auf. Diese Grundstücke befinden sich in der Baulandkategorie „Erweitere Wohngebiete“ und sind seit mehr als fünf Jahren als Bauland ausgewiesen, wobei Fälle des § 77b Abs 2 Z 1 bis 4 ROG nicht vorliegen.
Auf den Gst *aa/1, *aa/2, *aa/3, *bb/2 und *cc, je KG C, befanden sich ursprünglich Gebäude und suchte die Beschwerdeführerin bei der [Gemeinde] am 29.05.2018 um Abbruchbewilligung an. Am 25.06.2021 waren die Abbrucharbeiten vollendet.
Am ..2022 bewilligte [die Bürgermeisterin / der Bürgermeister] die Errichtung einer Wohnanlage mit 80 Wohneinheiten auf den Gst *aa/1, *aa/2, *aa/4, *bb/3, *bb/4 und *cc der KG C.
Im Jahr 2023 war auf den Grundstücken kein Bau errichtet. Es wurden vorbereitende Maßnahmen wie Probeschürfungen, Aushubarbeiten, Projektierungsarbeiten und Geometerarbeiten durchgeführt. Die Grundstücke sind zur selbständigen Bebauung geeignet.
Die Grundstücke grenzen direkt aneinander, haben sohin eine gemeinsame Grundstücksgrenze und sind nicht durch Verkehrsflächen oder anderes Eigentum voneinander getrennt. Ein Orthofoto aus dem SAGIS (Salzburger Geographisches Informationssystem) verdeutlicht dies und zeigt folgendes Bild:
[Abbildung aus datenschutzrechtlichen Gründen entfernt]
Abbildung 1: Orthofoto SAGIS
Beweiswürdigung:
Die Feststellungen waren auf Basis der vorliegenden Akte und der öffentlichen mündlichen Verhandlung zu treffen. Darüber hinaus hat das erkennende Gericht Einsicht in das SAGIS genommen.
Unstrittig war die Beschwerdeführerin im Jahr 2023 grundbücherliche Eigentümerin der Grundstücke. Die festgestellte Fläche der Grundstücke ist ebenso unstrittig und ergibt sich diese aus dem Grundbuchsbestand. Unstrittig war im Jahr 2023 auf den Grundstücken kein Bau errichtet und ist die Vollendungsanzeige der Abbrucharbeiten aktenkundig. Die vorbereitenden Maßnahmen wurden von der Beschwerdeführerin in der Verhandlung nachvollziehbar dargelegt. Aus der aktenkundigen Baubewilligung ergibt sich zweifelsfrei, dass die Grundstücke zur selbständigen Bebauung geeignet sind.
Rechtsgrundlagen:
Das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 – ROG, LGBl Nr 30/2009 idgF, lautet auszugsweise:
Begriffsbestimmungen
§ 5 Im Sinn dieses Landesgesetzes bedeuten die Begriffe:
…
2. Bauland-Eigenbedarf: Flächen,
a) die den Eigentümern oder ihren Kindern (oder eines Enkelkindes anstelle eines Kindes) zur Befriedigung ihrer Wohnbedürfnisse dienen, und zwar im Ausmaß von 700 m² Grundfläche je berechtigter Person,
b) die der Erweiterung oder Verlegung von Betrieben dienen;
…
6. Grundstücke und Baulandgrundstücke:
a) Grundstücke: Grundflächen, die im Grundsteuerkataster oder im Grenzkataster mit einer eigenen Nummer bezeichnet sind;
b) Baulandgrundstücke: Grundstücke oder Teile davon, die im Flächenwidmungsplan als Bauland ausgewiesen sind; dabei bilden in Bezug auf die Abgaben nach diesem Gesetz eine Einheit:
aa) die bebauten Teile eines Baulandgrundstücks sowie die zugehörigen Erschließungs-, Stellplatz- und Hausgartenflächen odgl, auch wenn dieser Teil eines angrenzenden eigenen Baulandgrundstücks sind;
bb) räumlich zusammenhängende unverbaute Teile von Baulandgrundstücken, soweit sie zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören und nicht unter die sublit aa fallen;
c) unverbaute/bebaute Grundflächen, Grundstücke und Baulandgrundstücke:
aa) unverbaute: zur selbständigen Bebauung geeignete Grundflächen, Grundstücke oder Baulandgrundstücke, die mit keinem Bau oder nur mit Nebenanlagen bebaut sind;
bb) bebaute: Grundflächen, Grundstücke oder Baulandgrundstücke, auf denen ein Bau errichtet ist oder mit dessen Errichtung bereits begonnen wurde, soweit es sich dabei nicht um eine Nebenanlage handelt;
…
Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag
§ 77b (1) Die Gemeinden erheben einen Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag als ausschließliche Gemeindeabgabe. Abgabenbehörde ist der Bürgermeister.
(2) Gegenstand der Abgabe sind unbefristete unverbaute Baulandgrundstücke, die ab dem 1. Jänner 2018 seit mehr als fünf Jahren als Bauland der Widmungskategorien gemäß § 30 Abs 1 Z 1 bis 5 und 9 ausgewiesen sind. In die Fünfjahresfrist sind nicht einzurechnen und entfällt die Abgabepflicht in:
2. Zeiten von Kennzeichnungen des Baulandgrundstücks als Aufschließungsgebiet, Aufschließungszone oder Vorbehaltsfläche,
3. Zeiten der Geltung einer Vereinbarung gemäß § 18 (oder einer Vorgängerbestimmung) für das betreffende Baulandgrundstück mit noch nicht abgelaufenen Leistungsfristen über dessen Bebauung oder Überlassung an Dritte,
4. Zeiten, in denen eine Bebauung wegen Fehlens eines Bebauungsplanes unmöglich war.
(3) Abgabeschuldner sind die Eigentümer der Baulandgrundstücke gemäß Abs 2, im Fall eines Baurechts jedoch die Baurechtsberechtigten. Von der Abgabe befreit sind Gemeinden im Fall von eigenen Baulandgrundstücken im Gemeindegebiet und die Baulandsicherungsgesellschaft mbH (§ 77) sowie Grundeigentümer, die schriftlich um eine entschädigungslose Rückwidmung ihrer Grundstücke in Grünland angesucht haben.
(4) Bemessungsgrundlagen sind
1. das Flächenausmaß des Baulandgrundstücks und
2. die Anzahl der vollen Monate im Kalenderjahr, in denen mit einer der Widmung entsprechenden Bebauung noch nicht begonnen worden ist.
…
(5) Der Abgabensatz für ein volles Kalenderjahr beträgt:
Flächenausmaß (Differenz nach Abs 4 vorletzter Satz)
Abgabenhöhe in €
Tarif 1
Tarif 2
Tarif 3
Tarif 4
bis
500 m²
501 m²
bis
860
bis
bis
bis
je weitere angefangene 700 m²
860
Dabei gilt:
…
3. der Tarif 3 für Baulandgrundstücke in den sonstigen Gemeinden des Flachgaus und Tennengaus;
…
(6) Der Abgabenanspruch entsteht mit Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres. Die Abgabeschuldner haben bei der Abgabenbehörde für jedes Kalenderjahr bis zum 15. Mai des Folgejahres eine Abgabenerklärung einzureichen. Über diese Verpflichtung sind die Gemeindebürger von der Abgabenbehörde vor Beginn des Jahres 2023 zu informieren.
(7) Der Abgabenertrag fließt der Gemeinde zu. Er ist für Zwecke der aktiven Bodenpolitik der Gemeinde sowie zur Erhaltung, Erweiterung und Verbesserung von Infrastruktureinrichtungen zu verwenden.
Erwägungen:
Zum Gegenstand der Abgabe:
Gemäß § 77b Abs 2 ROG sind Gegenstand der Abgabe unbefristete unverbaute Baulandgrundstücke, die ab dem 01.01.2018 seit mehr als fünf Jahren ua als Bauland der Widmungskategorie erweitertes Wohngebiet ausgewiesen sind.
Der Gesetzeswortlaut macht deutlich, dass sich die in § 77b Abs 2 ROG angeführte Frist von fünf Jahren ausschließlich auf die Widmungskategorie bezieht. Der zeitliche Bezug ist mit der Widmung verknüpft und wird nicht erwähnt, dass die Fünf-Jahres-Frist auf andere Merkmale wie die Unverbaubarkeit oder die unbefristete Nutzung des Grundstücks anzuwenden ist. Diese Eigenschaften werden lediglich als allgemeine Voraussetzungen für die Abgabepflicht genannt, ohne dass ein zeitlicher Bezug hergestellt wird.
Durch diese Beitragsfreiheit in den ersten fünf Jahren der Widmung wird den grundrechtlichen Erwägungen Rechnung getragen (Nr 307 der Beilagen zum stenographischen Protokoll des Salzburger Landtages [5. Session der 15. Gesetzgebungsperiode]).
Nach der Definition des Gesetzgebers in § 5 Z 6 lit c sublit bb ROG gilt ein Grundstück als bebaut, wenn darauf ein Bau errichtet ist oder mit dessen Errichtung bereits begonnen wurde, wobei Nebenanlagen nicht berücksichtigt werden. Nach einem Abriss ist das Grundstück jedoch nicht mehr bebaut, da das zuvor bestehende Bauwerk entfernt wurde und somit kein Bau mehr auf dem Grundstück vorhanden ist. Die bloße Existenz einer Baubewilligung für ein Neubauprojekt ändert daran nichts, da eine Baubewilligung lediglich die rechtliche Grundlage für eine zukünftige Errichtung schafft, jedoch keinen tatsächlichen Bau darstellt. Auch die durchgeführten Maßnahmen wie Probeschürfungen, Aushubarbeiten, Projektierungsarbeiten oder Geometerarbeiten führen nicht dazu, dass mit der Errichtung eines Baus im Sinne der gesetzlichen Definition begonnen wurde. Diese Arbeiten sind vorbereitender Natur und dienen der Planung und Vorbereitung des Bauvorhabens, stellen jedoch keine tatsächliche Errichtung eines Bauwerks dar. Der Gesetzgeber knüpft den Beginn der Errichtung an konkrete bauliche Maßnahmen, die unmittelbar auf die Herstellung eines Bauwerks abzielen. Da die genannten Maßnahmen keine solche bauliche Errichtung darstellen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass mit der Errichtung des Neubaus begonnen wurde. Folglich bleibt das Grundstück nach dem Abriss unbebaut, bis tatsächlich mit der Errichtung des neuen Bauwerks begonnen wird.
Es kann festgehalten werden, dass die gegenständlichen Grundstücke im Jahr 2023 seit mehr als fünf Jahren als Bauland der Widmungskategorie erweitertes Wohngebiet ausgewiesen waren und nicht bebaut waren. Aus dem Sachverhalt ergibt sich, dass die Grundstücke zur selbständigen Bebauung geeignet sind. Die Grundstücke stellen sohin unverbaute Baulandgrundstücke dar und sind Gegenstand der Abgabe.
Zur wirtschaftlichen Einheit:
Gemäß § 5 Z 6 lit b ROG sind Baulandgrundstücke Grundstücke oder Teile davon, die im Flächenwidmungsplan als Bauland ausgewiesen sind. In Bezug auf die Abgabe bilden hierbei räumlich zusammenhängende unverbaute Teile von Baulandgrundstücken, soweit sie zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören eine Einheit.
Für die Einbeziehung anderer Baulandgrundstücke in die steuerliche Einheit bedarf es einer gemeinsamen Grundstücksgrenze (Schmidjell, Ginzinger, Salzburger Raumordnungsgesetz 2018, § 5). Die Grundstücke der Beschwerdeführerin grenzen direkt aneinander und werden nicht durch Verkehrsflächen und auch nicht durch anderes Eigentum getrennt.
Die Gst *aa/1, *aa/2, *aa/3, *bb/2, *bb/3, *cc, je KG C, stellen eine Einheit iSd § 5 Z 6 lit b ROG dar.
Zur Abgabenhöhe:
Das Flächenausmaß der Grundstücke beträgt nicht wie von der Bürgermeisterin festgestellt 9.050 m², sondern 8.930 m². Unter Berücksichtigung des Tarif 3 errechnet sich eine Abgabe in der Höhe von € 14.560.
Eine Verringerung der Abgabenhöhe zum angefochtenen Bescheid hat sich nicht ergeben und war spruchgemäß zu entscheiden.
Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist zulässig, da eine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Es fehlt an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Gegenstand der Abgabe, der damit zusammenhängenden Frist von fünf Jahren sowie zur wirtschaftlichen Einheit des § 5 Z 6 lit b ROG.
R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder Revision beim Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Salzburg. Beschwerde und Revision sind durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt (Steuerberater/Wirtschaftsprüfer) oder eine bevollmächtigte Rechtsanwältin (Steuerberaterin/Wirtschaftsprüferin) abzufassen und einzubringen. Für die Beschwerde bzw Revision ist jeweils eine Eingabengebühr von € 340 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof zu verzichten. Durch einen solchen Verzicht ist die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof bzw die Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht mehr zulässig. Der Verzicht ist ausdrücklich zu erklären und dem Landesverwaltungsgericht Salzburg schriftlich bekanntzugeben oder zu Protokoll zu erklären. Wird der Verzicht nicht von einem berufsmäßigen Parteienvertreter oder im Beisein eines solchen abgegeben, kann er binnen drei Tagen schriftlich oder zur Niederschrift widerrufen werden.
H i n w e i s
Parteien können für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe beantragen. Verfahrenshilfe ist einer Partei so weit zu bewilligen als sie außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten - bei einer juristischen Person dann, wenn diese Kosten weder von ihr noch von den an der Führung des Verfahrens wirtschaftlich Beteiligten aufgebracht werden können - und die beabsichtigte Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.
Ein Antrag auf Verfahrenshilfe zur Abfassung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer Revision beim Verwaltungsgerichtshof ist innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung einzubringen. Dieser Antrag ist im Fall der Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof, im Falle der außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof und im Falle der ordentlichen Revision beim Landesverwaltungsgericht Salzburg einzubringen.
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