Landesverwaltungsgericht Oberösterreich LVwG-152644/6/KHu

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.10.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGOB:2020:LVwG.152644.6.KHu

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich erkennt durch seinen Richter Mag. Huemer über die Beschwerde der E E, vertreten durch J L W S S Rechtsanwälte OG in X L, H X, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde G, vertreten durch die Dr. H H Rechtsanwalts GmbH in X N, S X, vom 10. Februar 2020, GZ: 131/1-2019-TH, betreffend Benützungsuntersagung nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung

A.zu Recht:

I.Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und der Spruch des angefochtenen Bescheides mit der Maßgabe bestätigt, dass es zu lauten hat:

Es wird Ihnen gemäß § 40 Abs. 8 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 (Oö. ROG 1994) aufgetragen, die Nutzung der Wohneinheit „Top X“ im Gebäude mit der Anschrift H X in G (Grundstück Nr. X, KG X G) als Ferienwohnung zu unterlassen.

Erfüllungsfrist: Sechs Wochen ab Zustellung dieser Entscheidung.

II.Gegen diese Entscheidung ist eine Revision zulässig.

B.und fasst den Beschluss:

I.Der Antrag, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, wird als unzulässig zurückgewiesen.

II.Gegen diese Entscheidung ist eine Revision unzulässig.

Entscheidungsgründe

I.Verfahrensgang:

1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde G (im Folgenden: belangte Behörde) vom 10. Februar 2020 wurde der Beschwerdeführerin (im Folgenden: Bf) aufgetragen, binnen längstens sechs Wochen den rechtmäßigen Zustand durch Unterlassung der Nutzung des Objektes „H X TOP X“ auf dem Grundstück Nr. X, KG X G, als Ferienwohnung herzustellen.

Begründend wurde auf das Wesentliche zusammengefasst ausgeführt, dass die betreffende Wohnung als Ferienwohnung für nicht länger als jeweils 30 Tage vermietet werde. Die Bf habe an der ggst. Adresse keinen Wohnsitz; dies weder in der betreffenden Wohnung noch sonst wo an der ggst. Adresse.

Gemäß § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 seien als Wohngebiete solche Flächen vorzusehen, die für Wohngebäude, die einem dauernden Wohnbedarf dienten, bestimmt seien. Eine Vermietung der Privatunterkunft von höchstens 30 Tagen diene nicht dem dauernden Wohnbedarf; sie diene auch sonst nicht den wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnissen vorwiegend der Bewohner in diesem Gebiet, sodass die hier thematisierte Nutzung grundsätzlich unzulässig sei. Das Gesetz lasse jedoch ausdrücklich die Privatzimmervermietung zu. Dies setze aber voraus, dass die Vermietung durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung erfolge, was hier nicht der Fall sei. Zusammengefasst sei die Nutzung der gegenständlichen Wohnung widmungswidrig.

2. Dagegen erhob die Bf mit Schriftsatz vom 17. März 2020 Beschwerde. Darin wurde auf das Wesentliche zusammengefasst ausgeführt, dass eine kurzfristige Wohnraumüberlassung (jedenfalls) seit der Oö. ROG-Novelle 2015 (auch) in der Widmung Bauland-Wohngebiet zulässig sei. In § 22 Abs. 1 Satz 2 Oö. ROG 1994 sei ausdrücklich klargestellt, dass die Privatzimmervermietung im Sinne des § 1 Z 6 Oö. Tourismus-Gesetz 1990 zulässig sei. In den Gesetzesmaterialien zur Oö. ROG-Novelle 2015 werde ausgeführt, dass „die bisherige Rechtslage … in Bezug auf die Privatzimmervermietung im Wohngebiet aufgrund mehrfacher Novellierungen nicht ganz klar und eindeutig [gewesen sei]“ und eine klare Regelung für die Zukunft getroffen werden solle, dass die Privatzimmervermietung im Wohngebiet ausdrücklich zulässig sei. In den Materialien werde ferner angemerkt, „dass in diesem Zusammenhang keine Unterscheidung zwischen Privatzimmervermietung und der Vermietung von Ferienwohnungen getroffen [werde]“.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sei daher nicht nur die Privatzimmervermietung, sondern auch die Vermietung von Ferienwohnungen im Wohngebiet zulässig. Aus einem näher bezeichneten Erlass des Amtes der Oö. Landesregierung (zu gewerbe- und abgabenrechtlichen Fragen, Anm.) ergebe sich, was unter der Vermietung von Ferienwohnungen zu verstehen sei. Anders als bei der Privatzimmervermietung sei es bei der Vermietung von Ferienwohnungen gerade nicht Voraussetzung, dass diese durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübt werde. Es müsste in diesem Fall nämlich immer eine Mehrheit von Wohnungen vorliegen, weil denkunmöglich sei, dass die Mitglieder des eigenen Hausstandes die Vermietung der (einzigen) gesamten Wohnung als Nebenbeschäftigung ausübten; diesen würde es dann an eigener Wohnfläche mangeln. Damit sei die von der belangten Behörde gewählte Auslegung der Materialien nicht nur unrichtig, sondern geradezu denkunmöglich.

Hingewiesen wurde in der Beschwerde ferner darauf, dass das Oö. Tourismus-Gesetz 1990 mittlerweile außer Kraft getreten sei. Nehme man einen „statischen Gesetzesverweis“ an, seien im Wohngebiet die Privatzimmervermietung (im Sinne des Oö. Tourismus-Gesetzes 1990) sowie (aufgrund des Hinweises in den Gesetzesmaterialien) die Vermietung von Ferienwohnungen zulässig. Gehe man von einer „dynamischen“ Interpretation aus, sei – vor dem Hintergrund, dass im Oö. Tourismusgesetz 2018 das Wort „Privatzimmervermietung“ nur mehr in den Übergangsbestimmungen vorkomme, aber § 35 Abs. 1 Oö. Tourismusgesetz 2018 Regelungen für „private Gästeunterkünfte“ enthalte – nunmehr im Wohngebiet eine private Gästeunterkunft im Sinne des § 35 Oö. Tourismusgesetz 2018 zulässig. Auch bei diesem methodischen Lösungsansatz wären im Wohngebiet sowohl die Privatzimmervermietung als auch die gegenständliche Vermietung einer Ferienwohnung erlaubt.

Im Ergebnis sei die Rechtsansicht der belangten Behörde unrichtig. Der Bescheid sei daher rechtswidrig.

3. Die Beschwerde wurde dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich mit Schreiben vom 12. Mai 2020 samt Verwaltungsakt zur Entscheidung vorgelegt.

4. Mit Eingabe vom 6. August 2020 erstattete die Bf eine schriftliche Stellungnahme.

5. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich führte am 12. August 2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung in der Beschwerdesache durch.

II.Sachverhalt, Beweiswürdigung:

1. Die Bf ist Wohnungseigentümerin der Wohnung Top X, H X in G (im Folgenden kurz: „Ferienwohnung“). Die Bf hat ihren Hauptwohnsitz an der Anschrift A X, A; der Hauptwohnsitz ist von der Ferienwohnung rund 120 km (Wegstrecke) entfernt.

Die Ferienwohnung wird von der Bf, ihren Familienangehörigen, ihren Freunden und Geschäftsfreunden sowie von dritten Personen benutzt. Die Ferienwohnung wird Interessenten auch auf der Homepage www.XXXXXXXXXXXXXX.at angeboten. Auf dieser Homepage wird die Ferienwohnung mit Fotos, Grundriss und einer Ausstattungsbeschreibung dargestellt; ferner enthält die Homepage eine werbeartige Umschreibung der Wohnung sowie ihrer Lage. Auf der Homepage sind ein Verfügbarkeitskalender und ein Buchungsformular abrufbar.

Die Ferienwohnung wird jeweils für mindestens drei Tage, maximal rund 10 bis 14 Tage überlassen.

Die Ferienwohnung ist unter anderem mit zwei Schlafräumen, einer vollwertig ausgestatteten Küche, einem Wohnraum, einem Badezimmer sowie einem WC ausgestattet. Mietern werden Handtücher und Bettwäsche zur Verfügung gestellt; außerdem erfolgt eine Endreinigung. Ein tägliches Zimmerservice (wie es in Hotels üblich ist) wird nicht angeboten.

Im Wohngebäude H X befinden sich vier Eigentumswohnungen. In den übrigen drei Wohnungen sind Hauptwohnsitze begründet, wobei (nach den Angaben der Bf) eine dieser Wohnungen von den Eigentümern nicht dauerhaft bewohnt werde. Letztere Wohnung wird ebenfalls auf der oben genannten Homepage angeboten.

Das Wohngebäude wurde mit Bescheid der belangten Behörde vom 7. März 2017 baubewilligt. Das Bauvorhaben wurde im Baubewilligungsbescheid mit „Errichtung eines Wohnhauses mit 4 Wohnungen und 6 gedeckten PKW Stellplätzen“ umschrieben. In der Verhandlungsschrift über die Bauverhandlung am 2. März 2017 wurde das Vorhaben als „Errichtung eines Wohnhauses mit 4 Wohnungen“ bezeichnet.

In der Baubeschreibung der damaligen Bauwerberin vom 27. Dezember 2016 wurde das Vorhaben als „Neubau“ eines „Wohnhauses“ bezeichnet. Bei der „Art der Nutzungseinheit“ wurde für alle Einheiten „Wohnung“ angegeben (nicht angekreuzt wurde die Option „Hotel u.a. Einheiten für die kurzfristige Beherbergung“). Im Einreichplan vom 21. Dezember 2016 wird das Vorhaben umschrieben als: „Errichtung eines Wohnhauses mit 4 Wohneinheiten, 6 gedeckte Pkw Plätze; 2 Freistellplätze – Müllbox – Ger.Raum“. Die Wohneinheit Top X enthält lt. Plan die Räume „WOHNEN“ (samt eingezeichneter Küche), „KIND“, „SCHLAFEN“ sowie Bad, WC, Abstellraum und Flur/Diele.

Den genannten Einreichunterlagen bzw. dem Baubewilligungsbescheid sind keine Hinweise auf eine Nutzung als „Ferienwohnung“ oder eine beabsichtigte „kurzzeitige Vermietung“, „Fremdenbeherbergung“ udgl. zu entnehmen.

Das Grundstück ist im aktuell gültigen Flächenwidmungsplan als Bauland-Wohngebiet gewidmet. Diese Widmung wies das Grundstück auch im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung auf.

2. Der festgestellte Sachverhalt ergab sich durch Einschau in den vorgelegten Verwaltungsakt und in den verwaltungsgerichtlichen Akt sowie die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung. In der Verhandlung wurde der verwaltungsbehördliche Akt betreffend die Erteilung der Baubewilligung für das Objekt H X vorgelegt; auch in diesen Akt wurde Einsicht genommen.

Die Distanz zwischen Hauptwohnsitz und Ferienwohnung war dem Richter näherungsweise bekannt und wurde mittels Google Maps quantifiziert. Die Angaben zur Nutzung der Wohnung stammen von der Bf und wurden auch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung erörtert [Verhandlungsprotokoll S. 4 f; Stellungnahmen der Bf vom 30.10.2018 (Behördenakt ON 4) und vom 28.11.2018 (Behördenakt ON 6); sh. ferner den Sideletter zu den Anwartschaftsverträgen (Behördenakt ON 17) und die Mitteilung gemäß §§ 54 f Oö. Tourismusgesetz 2018 vom 28.10.2019 (Behördenakt ON 18)]. Die Ausstattung der Wohnung ergibt sich aus der oben genannten Homepage und wurde ebenfalls in der mündlichen Verhandlung erörtert; dass diese Homepage die Wohnung der Bf betrifft, wurde von dieser bestätigt [Verhandlungsprotokoll S. 4 f sowie Ausdruck der Homepage (Beilage zum Verhandlungsprotokoll; siehe zur Verfügbarkeitsanzeige mit Buchungsformular: ON 14 des Behördenaktes)]. Die Angaben zum Objekt wurden von der belangten Behörde und der Bf in der öffentlichen mündlichen Verhandlung gemacht [Verhandlungsprotokoll S. 6]. Die Inhalte der zitierten Anträge, Baubewilligungsbescheide, etc. ergeben sich aus dem vorgelegten Behördenakt betreffend die Erteilung der Baubewilligung für das Objekt H X.

3. Für die gegenständliche Beurteilung sind die konkreten Verhältnisse in der Gemeinde (etwa die Immobilienpreisentwicklung) nicht relevant, weil es eine allgemein zu beantwortende Frage darstellt, ob Ferienwohnungen im Bauland-Wohngebiet zulässig sind. Weitere Ermittlungsschritte, insbesondere die Einholung des von der belangten Behörde angeregten Gutachtens aus dem Immobilienwesen, waren daher nicht erforderlich.

III.In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes auszuführen:

1. Das gegenständliche Verfahren betrifft die Nutzung einer im Bauland-Wohngebiet (§ 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994) gelegenen Wohnung als Ferienwohnung. Bei einer Ferienwohnung handelt es sich um eine Wohnung, die für Zwecke des Aufenthaltes nur während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder für sonstige zeitweilige Aufenthalte genutzt wird (siehe idS. auch VwGH 21.12.1989, 87/17/0021; siehe ferner § 23 Abs. 2 Oö. ROG 1994 zu Zweitwohnungsgebieten). Im gegenständlichen Verfahren besteht kein räumliches Naheverhältnis zum Wohnsitz der Bf.

2.1. Zu prüfen ist zunächst, ob diese Nutzung bescheidmäßig konsentiert wurde (siehe dazu etwa VwGH 16.3.2016, 2013/05/0095, mwN). Das ist nicht der Fall:

2.2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist ein Baubewilligungsverfahren ein Projektgenehmigungsverfahren. Gegenstand des Verfahrens ist die Beurteilung des in den Einreichplänen und sonstigen Projektunterlagen dargestellten Projektes, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (vgl. ausführlich VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0291, mwN). Grundsätzlich ist dabei der vom Bauwerber angegebene Verwendungszweck im Bauverfahren maßgeblich, weshalb eine allenfalls erteilte Baubewilligung immer nur für diesen im Bauansuchen angegebenen Verwendungszweck gilt (vgl. VwGH 30.1.2014, 2011/05/0157, mwN). Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens war nicht relevant, aus welchen – nicht aus den Einreichunterlagen hervorgehenden – Motiven der Bauwerber das Projekt ausführen möchte (vgl. VwGH 19.1.2010, 2009/05/0079, mwN, betreffend das Betriebskonzept; siehe auch VwGH 21.11.2018, Ra 2017/04/0033, mwN).

2.3. Die Baubewilligung des Gebäudes bezieht sich auf die Errichtung eines Wohnhauses mit vier Wohnungen (samt Stellflächen); Angaben in die Richtung, dass eine Nutzung der ggst. Wohneinheit als „Ferienwohnung“, zur „kurzzeitigen Überlassung“, zur „Fremdenbeherbergung“ udgl. beabsichtigt wäre, sind aus dem Bescheid, der Verhandlungsschrift oder den Einreichunterlagen nicht ersichtlich.

2.4. Dass die Nutzung der ggst. Wohnung als Ferienwohnung mit einem anderen baubehördlichen Bescheid genehmigt worden wäre, wurde nicht vorgebracht und ist auch nicht hervorgekommen.

2.5. Da die Baubewilligung gemäß § 35 Abs. 1 Oö. BauO 1994 mittels schriftlichen Bescheides zu erlassen ist, sind allfällige mündliche Absprachen mit der Behörde nicht relevant (siehe etwa VwGH 30.10.2018, Ra 2018/05/0251, mwN). Aus allfälligen Vorgesprächen mit dem Bürgermeister kann daher in baurechtlicher Hinsicht nichts abgeleitet werden.

2.6. Es liegt daher keine baubehördliche Bewilligung, in der die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt wurde, vor.

3.1. Nach § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 hat die Baubehörde, (u.a.) wenn sie feststellt, dass eine bauliche Anlage nicht entsprechend diesem Landesgesetz verwendet wird, die Herstellung des rechtmäßigen Zustands aufzutragen oder die Verwendung der baulichen Anlage zu untersagen. Dementsprechend ist zu prüfen, ob die Nutzung als Ferienwohnung mit dem Oö. ROG 1994 in Einklang steht.

3.2. Gemäß § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 sind als Wohngebiete solche Flächen vorzusehen, die für Wohngebäude bestimmt sind, die einem dauernden Wohnbedarf dienen; andere Bauwerke und sonstige Anlagen dürfen in Wohngebieten nur errichtet werden, wenn sie wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnissen vorwiegend der Bewohnerinnen bzw. Bewohner dienen und ihre ordnungsgemäße Benützung keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Bewohnerinnen bzw. Bewohner mit sich bringt; unter den letztgenannten Voraussetzungen sind Räumlichkeiten für Büros, Kanzleien und personenbezogene Dienstleistungen in Wohngebieten darüber hinaus zulässig, soweit die einzelnen Bauwerke nicht überwiegend für solche Zwecke benützt werden und damit keine erheblichen Belästigungen durch zusätzlichen Straßenverkehr für die Bewohnerinnen bzw. Bewohner verbunden sind; Einrichtungen, die auf Grund ihrer Betriebstype überwiegend während der Nachtstunden betrieben werden, sind unzulässig. Die Privatzimmervermietung im Sinn des § 1 Z 6 Oö. Tourismus-Gesetz 1990 ist zulässig.

3.3. Der Oö. Landesgesetzgeber versucht primär mit Mitteln des Raumordnungsrechts das Ausmaß an Zweitwohnsitzen (auch: Ferien-/Freizeitwohnungen/-wohnsitzen) zu steuern (siehe dazu ausführlich Fischer/Steiner, Der „Zweitwohnsitz“ im oberösterreichischen Landesrecht, ÖJZ 1996, 161).

Als Bauland-Wohngebiet gewidmete Gebiete sind vorrangig für Wohngebäude bestimmt, die einem dauernden Wohnbedarf dienen. Die in § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 vorgesehen Nutzungsmöglichkeiten gelten sowohl für die Verwendung eines Gebäudes als Ganzes als auch für die einzelnen Nutzungseinheiten oder Räume innerhalb eines Gebäudes (sh. die Ausnahmen für „Räumlichkeiten“ für Büros, Kanzleien und personenbezogene Dienstleistungen sowie jene für „Privatzimmervermietung“).

3.4.1. Die Systematik des Oö. ROG 1994 zeigt, dass dem „dauernden Wohnbedarf“ der „zeitweilige Wohnbedarf“ im Sinne des § 23 Abs. 2 leg. cit. gegenübersteht. Als Gebiete für den zeitweiligen Wohnbedarf (Zweitwohnungsgebiete) sind nach dem Gesetzeswortlaut solche Flächen vorzusehen, die für Bauwerke zur Deckung des Wohnbedarfes während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder eines sonstigen nur zeitweiligen Wohnbedarfes bestimmt sind.

Daraus kann abgeleitet werden, dass nur dann ein „dauernder“ Wohnbedarf bestehen kann, wenn die Umschreibung für den „zeitweiligen“ Wohnbedarf nicht zutrifft (siehe mit einer allgemeinen Aufarbeitung der Systematik des Oö. ROG 1994 auch: Janko, Raumordnungsrechtliche Aspekte der Errichtung von Betreuungseinrichtungen für hilfsbedürftige Asylwerber, BBl 2005, 9, 14; siehe zum „dauernden Wohnbedarf“ im Salzburger Ortstaxengesetz: VwGH 25.9.2012, 2008/17/0238, mwN, wonach ein solcher dann nicht gegeben sei, wenn der Wohnungseigentümer an einem anderen Wohnsitz ständig wohnhaft sei und die weitere Wohnung als Nebenwohnsitz verwendet werde).

3.4.2. Die Gesetzesmaterialien zur Stammfassung des § 23 Abs. 2 Oö. ROG 1994 führen zu Zweitwohnungsgebieten aus (AB 340/1993 BlgLT 24. GP 18):

„[…] Die Bestimmung enthält ein Verbot, Zweitwohnsitze auf Grundstücken zu errichten, für die keine entsprechende Widmung vorhanden ist. Sofern Zweifel über die Verwendung des künftigen Gebäudes entstehen, hat der Bauwerber durch nähere Angaben die vorgesehene Verwendung nachzuweisen. Im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage dürfen in Zweitwohnungsgebieten künftig auch Bauten für einen dauernden Wohnbedarf errichtet werden; letztere sollen jedoch in solchen Gebieten nicht überhandnehmen.“

Wenngleich die Errichtung von Zweitwohnsitzen auch in anderen Widmungskategorien in Betracht kommen wird (siehe unten Pkt. 5.4.; siehe auch Fischer/Steiner, ÖJZ 1996, 161 ff), zeigen auch die Gesetzesmaterialien die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers, Zweitwohnsitze restriktiv zu handhaben. Ein Abgehen von dieser Grundsatzentscheidung ist durch den Gesetzgeber nicht erfolgt (siehe zur Privatzimmervermietung, die mit LGBl. Nr. 69/2015 ausdrücklich geregelt wurde, weiter unten).

3.5. Die Ausstattung der gegenständlichen Wohnung (mit Schlafräumen, vollwertiger Küche, Wohnraum Bad, WC, etc.) ermöglicht zwar – anders als ein Hotelzimmer – ein „Wohnen“ in allen seinen Facetten (zum Wohnen zählt neben der Möglichkeit des Aufenthaltes in der Freizeit auch die Möglichkeit zur Haushaltsführung, insbesondere die Möglichkeit, zu kochen, Kleidung, sowie Gebrauchsgegenstände etc. unterzubringen usw.; siehe dazu VwGH 12.12.2017, Ra 2016/05/0068, mwN). Die Wohnung wird aber von der Bf und verschiedenen anderen Personen jeweils nur kurzzeitig für wenige Tage für Urlaubs-, Besuchs-, Erholungszwecke und dergleichen genutzt. Die Wohnung dient daher den jeweiligen Nutzern jeweils nur zur Deckung eines kurzzeitigen, vorübergehenden Wohnbedarfes; sie dient aber keiner Person zur Deckung eines dauernden Wohnbedarfes.

3.6. Die Bf brachte in der mündlichen Verhandlung vor, dass im Begutachtungsentwurf zur ROG-Novelle 2020 der Entfall der Voraussetzung des dauernden Wohnbedarfes in § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 vorgeschlagen worden sei; im erläuternden Teil des Begutachtungsentwurfes sei dies als „Klarstellung“ bezeichnet worden, dass „auch ein bloß vorübergehender Wohnbedarf im Wohngebiet zulässig“ sei. Aus dem Umstand der bloßen „Klarstellung“ ergebe sich, dass eine vorübergehende Wohnraumüberlassung auch schon auf Basis des derzeitigen Gesetzeswortlautes zulässig gewesen sei.

Dem ist zu entgegen, dass bei der Auslegung von Gesetzen ein Vorrang der Wortinterpretation in Verbindung mit der grammatikalischen und der systematischen Auslegung besteht und äußerste Zurückhaltung gegenüber der Anwendung sogenannter „korrigierender Auslegungsmethoden“ zu üben ist (vgl. VwGH 18.6.2020, Ro 2020/01/0006, mwN).

Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich kann nicht angenommen werden, dass der – auf Wohngebäude bezugnehmenden – Wendung „die dem dauernden Wohnbedarf dienen“ in § 22 Abs. 1 erster Satz Oö. ROG 1994 idgF keinerlei Bedeutungsinhalt beizumessen wäre. Dazu kommt, dass der Gesetzgeber nach der derzeit geltenden Rechtslage zwischen „Wohngebäuden“, die einem „dauernden Wohnbedarf“ dienen (§ 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994), nicht näher eingeschränkten „Wohngebäuden“ (siehe § 22 Abs. 4 zum Kerngebiet) und „Bauwerken“, die „einem zeitweiligen Wohnbedarf dienen“ (§ 23 Abs. 2), differenziert.

Auch ist darauf hinzuweisen, dass eine authentische Interpretation eines Gesetzes nur durch eine Erklärung im kundgemachten Gesetz selbst, wonach der Gesetzgeber eine bestimmte Regelung in einem bestimmten Sinn verstanden wissen will, zustande kommt und nicht durch bloße Äußerungen im Rahmen eines Gesetzgebungsverfahrens (vgl. VwGH 29.1.2020, Ro 2019/05/0001, mwN). Dies muss hier umso mehr gelten, als der Hinweis auf die „Klarstellung“ nur in einem Begutachtungsentwurf enthalten war, der noch nicht zu einer entsprechenden Änderung der Rechtslage geführt hat (im Übrigen ist in der nunmehr vorliegenden Regierungsvorlage RV 1379/2020 BlgLT 28. GP die angesprochene Änderung nicht enthalten).

4.1. Gemäß § 22 Abs. 1 zweiter Satz ist im Bauland-Wohngebiet eine „Privatzimmervermietung im Sinn des § 1 Z 6 Oö. Tourismus-Gesetz 1990“ zulässig. Im Folgenden ist daher zu prüfen, ob die Nutzung als Ferienwohnung unter diese Ausnahme fällt:

4.2. Wie die Bf zutreffend aufzeigt, ist das Oö. Tourismus-Gesetz 1990 mit dem Inkrafttreten des Oö. Tourismusgesetzes 2018 außer Kraft getreten. Das Oö. Tourismusgesetz 2018 enthält keine Definition des Begriffs der Privatzimmervermietung. Alleine schon deshalb spricht viel dafür, den in § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 enthaltenen Verweis als statischen Verweis auf das Oö. Tourismus-Gesetz 1990 zu interpretieren.

4.3. Die Ansicht in der Beschwerde, dass der Begriff der „Privatzimmervermietung“ in § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 nunmehr gleich zu verstehen sei wie der Begriff der „privaten Gästeunterkunft“ in Oö. Tourismusgesetz 2018, wird vom Gericht nicht geteilt:

Zunächst weist die Bf darauf hin, dass die „private Gästeunterkunft“ mehrere Erscheinungsformen (nämlich „sowohl die Privatzimmervermietung wie auch die Vermietung von Ferienwohnungen“) umfasst.

§ 35 Oö. Tourismusgesetz 2018 ist im 2. Teil des genannten Gesetzes, der Tourismusbeiträge und Tourismusabgaben zum Gegenstand hat, enthalten. Der Regelungszweck des § 35 Tourismusgesetz 2018 ist daher ein gänzlich anderer als jener des § 22 Oö. ROG 1994. Es gibt keine Hinweise darauf, dass das Oö. Tourismusgesetz 2018 eine raumordnungsrechtliche Regelung treffen möchte. Dem Oö. Tourismusgesetz 2018 kann daher nicht entnommen werden, welche Arten von „privaten Gästeunterkünften“ in welchen Widmungskategorien zulässig sind; bzw. auf den konkreten Fall bezogen, ob eine Ferienwohnung im Bauland-Wohngebiet zulässig ist.

4.4. Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass der Begriff der „Privatzimmervermietung“ kein Begriff ausschließlich der Oö. Landesrechtsordnung ist, sondern auch in der verfassungsgesetzlichen Kompetenzabgrenzung zwischen Angelegenheiten des Gewerbes nach Art. 10 Abs. 1 Z 8 B-VG und der Zuständigkeit der Länder nach Art 15 Abs. 1 B-VG definiert wird (siehe Art. III der Bundes-Verfassungsgesetznovelle 1974, BGBl. Nr. 444/1974, wonach zu den Angelegenheiten des Gewerbes u.a. die „Privatzimmervermietung, das ist die durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübte Vermietung von nicht mehr als zehn Fremdenbetten“ nicht gehört; siehe auch § 2 Z 9 GewO 1994, wo die häusliche Nebenbeschäftigung vom Anwendungsbereich der Gewerbeordnung ausgenommen wird).

4.5. In § 1 Z 6 Oö. Tourismus-Gesetz 1990 war die Privatzimmervermietung auf gleiche Weise definiert („Privatzimmervermietung: die durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübte Vermietung von nicht mehr als zehn Betten für Touristen“; eingefügt mit LGBl. Nr. 76/1996).

4.6. Der in § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 verwendete Begriff der „Privatzimmervermietung“ ist daher nach wie vor entsprechend der Definition des § 1 Z 6 Oö. Tourismus-Gesetz 1990 zu verstehen.

4.7. Die Bf bestreitet nicht, dass keine häusliche Nebenbeschäftigung vorliegt. Die Bf verweist aber darauf, dass sich aus den Gesetzesmaterialien zur Oö. Raumordnungsgesetz-Novelle 2015 ergäbe, dass Ferienwohnungen im Bauland-Wohngebiet zulässig seien.

4.8. Diese Gesetzesmaterialien lauten wie folgt (AB 1471/2015 BlgLT 27. GP 14):

„Die bisherige Rechtslage war in Bezug auf die Privatzimmervermietung im Wohngebiet auf Grund mehrfacher Novellierungen nicht ganz klar und eindeutig. Mit dieser Novelle soll die Privatzimmervermietung im Wohngebiet ausdrücklich zugelassen werden und somit eine klare Regelung für die Zukunft erfolgen. Anknüpfend an die Bestimmung des § 1 Z 6 Oö. Tourismusgesetz 1990 ist die Privatzimmervermietung für höchstens zehn Betten ausdrücklich gestattet. Zur Klarstellung wird angemerkt, dass in diesem Zusammenhang keine Unterscheidung zwischen der Privatzimmervermietung und der Vermietung von Ferienwohnungen getroffen wird. Die Anzahl von insgesamt zehn Betten darf deshalb nicht überschritten werden, weil sonst nicht mehr von einer als häuslicher Nebenbeschäftigung ausgeübten Vermietung gesprochen werden kann, sondern bei deren Überschreitung von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen wäre.“

4.9. Die Gesetzesmaterialien können nicht als eigene Rechtsquelle herangezogen werden und können daher keine weiteren verbindlichen Ausnahmen definieren. Die von der Bf relevierte Passage der Gesetzesmaterialien, dass „keine Unterscheidung zwischen der Privatzimmervermietung und der Vermietung von Ferienwohnungen getroffen wird“, kann daher nur zur Auslegung des Gesetzeswortlautes des § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 herangezogen werden (so ging bspw. die belangte Behörde in der mündlichen Verhandlung davon aus, dass im eigenen Haus im Rahmen des häuslichen Nebenerwerbs nicht nur „Zimmer“, sondern auch „Ferienwohnungen“ vermietet werden dürften; siehe dazu auch VwGH 20.9.1960, 624/59, VwSlg 5363 A/1960).

4.10. Wie aber gezeigt – und auch in den oben wiedergegebenen Gesetzesmaterialien zum Ausdruck kommend –, hat der Begriff der Privatzimmervermietung einen untrennbaren Konnex zur häuslichen Nebenbeschäftigung. Mit der Annahme, dass eine Vermietung als Ferienwohnung auch gänzlich ohne räumlichen Bezug zum Hausstand der Bf möglich sei, entfernt sich die Beschwerde vom äußerst möglichen Begriffsinhalt der „häuslichen Nebenbeschäftigung“ (vgl. VwGH 25.4.1995, 93/04/0125, VwSlg 14244 A/1995, wonach die Vermietung einer „gesonderten Wohnung“ nicht als häusliche Nebenbeschäftigung zu qualifizieren ist). Eine Subsumtion der hier zur beurteilenden Vermietung von Ferienwohnungen unter den Begriff der „Privatzimmervermietung“ scheidet daher aus.

4.11. Eine analoge Anwendung der Bestimmung für die Privatzimmervermietung auf Ferienwohnungen, oder eine sonst korrigierende Interpretation ist nach Ansicht des Gerichts nicht möglich:

Der Gesetzgeber hat die Nutzungsmöglichkeiten im Bauland-Wohngebiet restriktiv geregelt. Er gestattet als Ausnahme u.a. die Privatzimmervermietung, der ein eindeutiges Begriffsverständnis – nämlich insbesondere jenes der häuslichen Nebenbeschäftigung – zugrunde liegt.

Mit der häuslichen Nebenbeschäftigung geht einher, dass ein unmittelbares Naheverhältnis zum Hausstand des Vermieters vorhanden ist. Damit besteht auch ein Anknüpfungspunkt an den dauernden Wohnbedarf des Vermieters, sodass die Privatzimmervermietung noch mit dem grundsätzlichen Ziel des Gesetzgebers, dass das Bauland-Wohngebiet der Deckung des „dauernden Wohnbedarfes“ dienen soll, vereinbar ist.

Auch ist nicht erkennbar, dass eine planwidrige Lücke vorliegt. Die Rechtsansicht der Bf, dass es kein räumliches Naheverhältnis zum Wohnsitz des Vermieters geben müsse, würde zu der – bereits oben vom Gericht abgelehnten – Konsequenz führen, dass die Voraussetzung des „dauernden Wohnbedarfs“ in § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 inhaltsleer wäre.

4.12. Die sonstigen in § 22 Abs. 1 erster Satz Oö. ROG 1994 genannten Ausnahmen treffen auf den Anlassfall nicht zu: Die Vermietung als Ferienwohnung dient nicht den wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnissen vorwiegend der Bewohner des dortigen Gebiets. Die Räumlichkeiten werden ferner nicht als „Büro“ oder „Kanzlei“ oder für personenbezogene Dienstleistungen benützt (letzteres sind Dienstleistungen, die unmittelbar im Zusammenwirken mit der Person erbracht werden; die Überlassung von Wohnraum fällt schon rein begrifflich nicht darunter).

4.13. Zusammengefasst ist ggst. Nutzung als Ferienwohnung im Bauland-Wohngebiet gemäß § 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994 nicht zulässig.

5.1. Das Gericht sieht bei diesem Ergebnis keinen unverhältnismäßigen Eingriff in die Eigentumsfreiheit:

5.2. Der Oö. Raumordnungsgesetzgeber schafft in den §§ 22 und 23 Oö. ROG 1994 unterschiedliche Kategorien des Baulandes, die jeweils unterschiedliche Nutzungsstrukturen zulassen bzw. unterschiedliche Restriktionen aufweisen.

Das Bauland-Wohngebiet weist restriktive Nutzungsmöglichkeiten auf. Nach Ansicht des erkennenden Gerichts bewegt sich der Landesgesetzgeber innerhalb des ihm zur Verfügung stehenden Wertungsspielraumes, wenn er im Bauland-Wohngebiet nur einzelne, konkret bezeichnete Nutzungen zulassen möchte und andere Nutzungsformen auf andere Widmungskategorien verweist.

5.3. Das ggst. Grundstück wies bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung die Widmung Bauland-Wohngebiet auf, sodass die Nutzungsmöglichkeiten nicht durch eine Umwidmung verändert wurden. Auch ist seit Erteilung der Baubewilligung keine Änderung des Oö. ROG 1994 erfolgt.

5.4. Angemerkt wird, dass nach Ansicht des Gerichtes eine Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung in anderen Widmungskategorien des Baulandes grundsätzlich in Betracht kommen wird (zu denken ist etwa an Kerngebiete und Zweitwohnungsgebiete). Die Gemeinde verfügt über derart gewidmete Gebiete.

6. Die gegenständliche Benützungsuntersagung ist nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts Oberösterreich (nur) auf § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 zu stützen, weil weder der Bewilligungstatbestand des § 24 Abs. 1 Z 3 Oö. BauO 1994 noch der Anzeigetatbestand des § 25 Abs. 1 lit 2b Oö. BauO 1994 erfüllt ist (siehe VwGH 16.3.2016, 2013/05/0095, wonach ein Auftrag gemäß § 40 Abs. 8 Oö. ROG 1994 für eine bewilligungs- und anzeigefreie Abweichung von der erteilten Baubewilligung einschlägig ist; siehe ferner VwGH 20.10.2009, 2008/05/0265). Die von der Behörde ins Treffen geführten Auswirkungen bzw. Nachteile von Ferien- bzw. Zweitwohnungen – vorgebracht wurden u.a. Preissteigerungen für Liegenschaften, infrastrukturelle Kosten und teilweise unangepasstes Verhalten von Feriengästen – sind allgemeiner Art und daher allenfalls solche, die in die Wertungsentscheidung des Gesetzgebers im Oö. ROG 1994 eingeflossen sein mögen; sie erfüllen aber für sich genommen keinen Anzeige- oder Bewilligungstatbestand.

7. Der Spruch war daher in Bezug auf die angewendete Rechtsgrundlage klarzustellen.

IV.Zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung:

Gemäß § 13 Abs. 1 VwGVG hat eine rechtzeitig eingebrachte und zulässige Beschwerde gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG aufschiebende Wirkung. Gemäß § 56 Abs. 1 Oö. BauO 1994 haben Beschwerden gegen Bescheide gemäß § 41 Abs. 3 (Untersagung der Fortsetzung der Bauausführung) und gegen Bescheide in Angelegenheiten dieses Landesgesetzes, durch die eine Berechtigung eingeräumt wird, keine aufschiebende Wirkung. Das gegenständliche Verfahren betrifft derartige Angelegenheiten nicht; darüber hinaus hat das Oö. ROG 1994 keine Sonderbestimmung betreffend die aufschiebende Wirkung. Der Beschwerde kam daher ex lege die aufschiebende Wirkung zu, weshalb der Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung als unzulässig zurückzuweisen war.

V.Zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision (A.II.) sowie zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision (B.II.):

Spruchpunkt A.: Die ordentliche Revision ist in Anbetracht der Frage, ob eine Wohnung, die kein räumliches Naheverhältnis zum Hausstand der Vermieterin aufweist und im Bauland-Wohngebiet (§ 22 Abs. 1 Oö. ROG 1994) gelegen ist, als Ferienwohnung genutzt werden darf, zulässig. Soweit überblickbar, liegt dazu keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor.

Spruchpunkt B.: Die ordentliche Revision ist hinsichtlich der Zurückweisung des Antrages auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung im Beschwerdeverfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich unzulässig, weil sich bereits aus der eindeutigen Rechtslage ergibt, dass der Beschwerde ex lege aufschiebende Wirkung zukommt. Es liegt daher keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG vor.