Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-597/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.597.001.2025

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Mag. Dullnig als Einzelrichter über die Beschwerde des A in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH Co KG in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 14.04.2025, Zl. ***, betreffend die Abweisung einer Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 24.01.2025, Zl. ***, mit welchem den mitbeteiligten C und D in ***, die baubehördliche Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Nebengebäude sowie Errichtung von baulichen Anlagen und Niveauänderungen erteilt wurde, den

BESCHLUSS:

1. Die Beschwerde wird als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§§ 17, 27, 28 Abs. 1, 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§§ 6, 14, 21 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Art. 133 Abs. 4 und Abs. 9 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG

Begründung:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. C und D (in der Folge: die Mitbeteiligten) sind Hälfteeigentümer des Grundstückes Nr. ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück).

1.2. Mit Antrag vom 16.07.2024 begehrten die Mitbeteiligten die Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Nebengebäude sowie die Errichtung von baulichen Anlagen und Niveauänderungen auf dem Baugrundstück. Eine Baubeschreibung, ein Energieausweis und ein Einreichplan waren dem Antrag u.a. angeschlossen.

1.3. Im Zeitpunkt der Antragstellung war H (in der Folge: die Einschreiterin), verstorben am ***, Alleineigentümerin des nördlich vom Baugrundstück gelegenen Grundstücks Nr. ***, KG *** (in der Folge: Nachbargrundstück). Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein Wohnhaus mit der Anschrift *** in ***.

Baugrundstück und Nachbargrundstück sind durch einen öffentlichen Güterweg („***“; Grundstück Nr. ***, KG ***) voneinander getrennt.

1.4. Mit Schreiben vom 09.08.2024, vom Ehegatten der Einschreiterin übernommen am 12.08.2024, wurde diese gemäß § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 vom Bauvorhaben der Mitbeteiligten verständigt. Die Verständigung enthielt insbesondere den Hinweis, dass innerhalb einer Frist von zwei Wochen schriftlich Einwendungen zu erheben sind, widrigenfalls die Parteistellung erlischt.

1.5. Mit Schriftsatz der Rechtsvertreterin vom 27.08.2024, eingelangt am 29.08.2024, erhob die Einschreiterin Einwendungen gegen das Bauvorhaben.

1.6. Mit E-Mail vom 28.08.2024 teilte der Amtsleiter der Marktgemeinde ***, E, der Rechtsvertreterin der Einschreiterin mit, dass die Einwendungen zu spät eingebracht worden seien und dass ein Zurückweisungsbescheid ergehen werde.

1.7. Mit E-Mail vom 29.08.2024 brachte die Einschreiterin im Wege ihrer Rechtsvertreterin einen Antrag auf Quasi-Wiedereinsetzung gemäß § 21 Abs. 2 NÖ BO 2014 beim Bürgermeister ein.

Zur Begründung dieses Antrags auf Quasi-Wiedereinsetzung führte die Einschreiterin aus, dass es richtig sei, dass sie infolge der Übernahme der Verständigung am 12.08.2024 die Einwendungen bis 26.08.2024 zu erheben gehabt hätte. Sie sei jedoch ohne ihr Verschulden daran gehindert gewesen. Die Einschreiterin sei am 12.08.2024 aufgrund einer schweren Erkrankung in die Privatklinik *** eingeliefert worden. Aus diesem Grunde habe nicht sie, sondern ihr Ehegatte, Herr F, das Informationsschreiben gemäß der Übernahmebestätigung am 12.08.2024 entgegengenommen. Aufgrund des durch die schwere Erkrankung der Einschreiterin und der Stresssituation in Zusammenhang mit der Einlieferung verständlicherweise beeinträchtigten Gemütszustandes habe der Ehegatte der Einschreiterin den Tag der Übernahme und Zustellung fälschlich mit dem 13.08.2024 angegeben. Die Einschreiterin habe keine Veranlassung gehabt, an den Angaben ihres Ehemannes zu zweifeln, da ihrem Ehegatten als ehemaligem Wirtschaftsprüfer und Steuerberater die Wichtigkeit von Fristen und die gesetzlichen Regelungen zum Zustellzeitpunkt bestens bekannt sei.

Gemäß § 21 Abs. 2 NÖ BO 2014 kann eine Partei, die glaubhaft macht, dass sie ohne ihr Verschulden daran gehindert war, innerhalb der Frist nach Abs. 1 Einwendungen zu erheben, binnen zwei Wochen nach dem Wegfall des Hindernisses, jedoch spätestens bis zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Entscheidung der Sache bei der Baubehörde Einwendungen erheben. Solche Einwendungen würden als rechtzeitig erhoben gelten und seien von jener Baubehörde zu berücksichtigen, bei der das Verfahren anhängig ist.

Die Einschreiterin habe erst durch das E-Mail vom 29.08.2024 Kenntnis darüber, dass die Einwendungen bis zum 26.08.2024 zu erheben gewesen wären. Die Einschreiterin sei ohne ihr Verschulden daran gehindert gewesen, die Einwendungen innerhalb dieser Frist zu erheben, da ihr Ehemann ihr das Datum der Zustellung falsch mit 13.08.2024 bekannt gegeben habe. Die Einschreiterin habe daher davon ausgehen können, dass die Frist zur Erhebung von Einwendungen bis zum 27.08.2024 laufe; dies insbesondere auch, da sie keinen Grund gehabt habe, an den Angaben ihres Ehemannes als sorgfältigem ehemaligen Wirtschaftsprüfer und Steuerberater zu zweifeln. Die Einschreiterin könne daher gemäß § 21 Abs. 2 NÖ BO 2014 bis 12.09.2024 Einwendungen gegen das gegenständliche Bauvorhaben erheben - diese Einwendungen würden als rechtzeitig erhoben gelten und seien von der Baubehörde zu berücksichtigen.

Zugleich mit dem Antrag wiederholte die Einschreiterin ihre Einwendungen vom 27.08.2024 und führte dazu aus, dass das Baugrundstück seit dem Jahr 2021 gemäß einer Amtsbestätigung des Bürgermeisters wie folgt gewidmet sei:

-3.633 m² als Bauland-Agrargebiet-Aufschließungszone 4;

-1.022 m² als Grünland Land- und Forstwirtschaft Offenlandfläche;

-640 m² als Öffentliche Verkehrsfläche.

Dieser Flächenwidmung sei offenbar ein langjähriger Umwidmungsprozess vorausgegangen, wobei das Baugrundstück vor der Umwidmung keine Baulandwidmung aufgewiesen habe. Der Gemeinderat der Marktgemeinde *** (in der Folge: Gemeinderat) habe auf der Grundlage eines von der G GmbH im Jahr 2014 erstellten Erläuterungsberichts, der Teile des gegenständlichen Grundstücks als „potenzielles Wohnbauland-Erweiterungsgebiet" benannt habe, einen Beschluss zur Überarbeitung des örtlichen Raumprogramms gefasst. Der Gemeinderat sei der Empfehlung der projektbegleitenden GmbH gefolgt und habe die Planfläche in der Sitzung vom 23.10.2014 als „Aufschließungsgebiet" zur zukünftigen Bebauung festgelegt. Die Beschlussfassung zur Umwidmung sei in einer Gemeinderatssitzung vom 26.08.2021 erfolgt und sei der entsprechende Flächenwidmungsplan in der Folge kundgemacht worden.

Die Einschreiterin sei bereits seit dem Jahr 1981 Alleineigentümerin des Nachbargrundstücks, welches nur durch den „***" vom Baugrundstück getrennt ist. Die Einschreiterin habe erst nachträglich durch ein Schreiben vom 31.03.2022, mit dem der Amtsleiter E dem Ehegatten der Einschreiterin die Protokolle der Gemeinderatssitzungen vom 23.10.2014 und vom 26.08.2021 samt Beilagen übermittelte, von der Änderung der Flächenwidmung (Bauland-Agrargebiet, Aufschließungszone 4) Kenntnis erlangt. Der Gemeinderat habe die Einschreiterin in rechtsirriger Annahme, dass dieser keine Parteienstellung im Umwidmungsverfahren zukäme, nicht über das gegenständliche Umwidmungsverfahren verständigt. Tatsächlich sei der Einschreiterin jedoch Parteistellung im Umwidmungsverfahren des Baugrundstücks zugekommen.

Gemäß § 24 Abs. 6 NÖ ROG 2014 habe die Gemeinde die in ihrem Einzugsgebiet vorhandenen Haushalte über die Auflage des Entwurfes des örtlichen Raumordnungsprogrammes im Gemeindeamt durch eine ortsübliche Aussendung zu informieren. Die betroffenen Grundeigentümer seien zusätzlich zu verständigen. Als betroffene Grundeigentümer würden die Eigentümer jener Grundstücke gelten, die von der Neu- oder Umwidmung erfasst sind, sowie deren unmittelbare Anrainer. Eine Definition des Begriffes „unmittelbare Anrainer" enthalte das NÖ ROG 2014 nicht. Für die Auslegung des unbestimmten Gesetzesbegriffs „unmittelbare Anrainer" werde daher auf § 6 NÖ BO 2014 abzustellen sein. Nach dieser Bestimmung komme den Eigentümern der Grundstücke, die an das betroffene Grundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m getrennt sind, Parteistellung aufgrund ihrer Eigenschaft als Nachbarn zu. Diese Voraussetzungen seien im gegenständlichen Fall erfüllt.

Das Baugrundstück sei vom Nachbargrundstück lediglich durch den „***" getrennt. Die Breite des zwischen den Grundstücken liegenden Weges betrage weniger als 14 m. Die Einschreiterin sei daher unmittelbare Anrainerin iSd § 24 Abs. 6 NÖ ROG 2014 iVm § 6 Abs. 1 Z. 3 NÖ BO 2014. Die Nachbareigenschaft könne auch im NÖ Atlas mithilfe des Buttons Nachbarschaft und Eingabe der Puffer Distanz von 14 m abgefragt werden (wie dies auch einem angeschlossenen Auszug zu den Einwendungen entnommen werden könne).

Der Einschreiterin komme ein rechtliches Interesse an der Umwidmung des betroffenen Grundstückes zu, schließlich bestimme die Widmung des Grundstücks seine Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten. Als unmittelbare Anrainerin sei es für die Einschreiterin daher von immenser rechtlicher Bedeutung, Fehler im Widmungsverfahren relevieren zu können.

Der Gemeinderat habe den Flächenwidmungsplan bzw. das diesem zugrunde liegende Umwidmungsverfahren des in der Nachbarschaft der Einschreiterin liegenden neuen Siedlungsgebiets „***" durch die Nichtverständigung der derselben mit einem groben Verfahrensmangel behaftet. Wie der VfGH in seiner Rechtsprechung einheitlich erkenne, sei die Verletzung von Verständigungspflichten durch den Verordnungsgeber als wesentlicher Verfahrensmangel zu beurteilen, der zur Aufhebung der mit einem solchen Verfahrensmangel belasteten Verordnung – im vorliegenden Fall des gegenständlichen Flächenwidmungsplans – zu führen habe.

Gemäß § 24 Abs 6 letzter Satz NÖ ROG 2014 habe die fehlende Verständigung der betroffenen Grundeigentümer und Haushalte auf das gesetzmäßige Zustandekommen des örtlichen Raumordnungsprogrammes keinen Einfluss, wobei jedoch diese Bestimmung als verfassungswidrig angesehen werde. Schließlich führe die unterlassene Verständigung der betroffenen Grundstückseigentümer und Anrainer durch die Gemeinde dazu, dass diese ihre Parteienrechte im Umwidmungsverfahren nicht geltend machen können. Die betroffenen Personen würden durch diese Bestimmung daher in ihren subjektiven Parteirechten gemäß § 24 Abs. 6 zweiter und dritter Satz 3 NÖ ROG 2014 verletzt. Die dort gesetzlich vorgesehene Verständigungspflicht der Behörde habe gerade den Zweck, dass die betroffenen Grundstückseigentümer und Anrainer ihre Parteienrechte ausüben können. Die nachfolgende Regelung, wonach eine unterlassene Verständigung die erfolgte Änderung der Raumordnung nicht unwirksam mache, führe die zuvor verankerte Verpflichtung ad absurdum und würden die betroffenen Parteien absichtlich ihrer Rechte beraubt.

Die Regelung stehe somit auch in Widerspruch zu § 24 Abs. 9 NÖ ROG 2014, wonach rechtzeitig abgegebene Stellungnahmen bei der Erlassung der Verordnung über das örtliche Raumordnungsprogramm in Erwägung zu ziehen seien (das heißt, dass sich der Gemeinderat damit auseinanderzusetzen habe). Die rechtzeitige Abgabe von Stellungnahmen der betroffenen Grundstückseigentümer und Anrainer setze freilich die – gesetzlich vorgesehene – Verständigung voraus. Daraus resultiere, dass die Erlassung einer Verordnung über das örtliche Raumordnungsprogramm nur dann mangelfrei und gesetzeskonform sein könne, wenn die betroffenen Grundstückseigentümer und Anrainer gemäß § 24 Abs. 6 erster Absatz NÖ ROG 2014 verständigt worden seien.

Dass in die Parteienrechte der von einer allfälligen Umwidmung betroffenen Grundstückseigentümer und von Eigentümern anrainender Grundstücke nicht eingegriffen werden dürfe, habe der VfGH – wie auch bereits oben dargelegt –

ausdrücklich ausgesprochen. So habe der VfGH beispielsweise in einer zum Vorarlberger Raumplanungsgesetz ergangenen Entscheidung (vgl. VfGH 01.12.2017, G 135/2017, V83/17) ausgesprochen, dass die unterlassene Verständigung der betroffenen Grundstückseigentümer von der Umwidmung die Änderung des Flächenwidmungsplanes gesetzwidrig macht. Der VfGH sieht auch im Hinblick auf die Rechtslage in anderen Bundesländern einen wesentlichen, zur Gesetzwidrigkeit führenden Verfahrensmangel, wenn die individuelle Verständigung der betroffenen Eigentümer und Eigentümer anrainender Grundstücke, die deren Mitspracherecht gewährleisten soll, unterbleibe.

Zusammengefasst sei dem Bauansuchen bereits deshalb die Bewilligung zu versagen, weil der geltende Flächenwidmungsplan – und die damit zusammenhängende Baulandwidmung – durch die Nichtverständigung der Einschreiterin und den damit einhergehenden Verfahrensmangel – hinsichtlich des neuen Siedlungsgebiets „" – gesetzwidrig zustande gekommen und daher aufzuheben seien. Die Bewilligung des gegenständlichen Bauvorhabens würde die Einschreiterin auch in ihren weiteren subjektiv-öffentlichen Rechten nach der NÖ BO 2014 (Bebauungsweise, Bebauungshöhe, Abstände zwischen den Bauwerken etc.) verletzen, da auf der gegenständlichen Liegenschaft mangels gesetzmäßig zustande gekommener Baulandwidmung die Errichtung des beantragten Einfamilienhauses mit Nebengebäuden per se unzulässig sei. Die Bewilligung des gegenständlichen Bauvorhabens sei zu versagen, weil es andernfalls – mangels gesetzmäßig zustande gekommener Baulandwidmung – zur Errichtung des Neubaus des geplanten Einfamilienhauses mit Nebengebäude im rechtlichen Grünland im Sinne von § 14 Abs. 2 Z. 16 NÖ ROG 2014 kommen würde, was sowohl gemäß den Bestimmungen der NÖ BO 2014 als auch jenen des NÖ ROG 2014 unzulässig sei. Im Übrigen nehme die Baulandwidmung der Aufschließungszone „" mehrfach keine Rücksicht auf die Ziele der überörtlichen Planung im Sinne des § 14 Abs. 2 NÖ ROG 2014 und stehe auch im Widerspruch zu den eigenen Entwicklungszielen des örtlichen Raumordnungsprogramms der Marktgemeinde ***, wie sie in der Sitzung des Gemeinderats vom 23.10.2014 festgelegt worden seien, womit sie auch aus diesen Gründen nicht gesetzmäßig zustande gekommen ist.

Die Einschreiterin beantragt daher, die gegenständlichen Einwendungen in den Verfahrensakt aufzunehmen und das beantragte Bauansuchen aus den oben dargelegten Gründen abzuweisen.

1.8. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in der Folge: der Bürgermeister) vom 24.01.2025, Zl. ***, wurde den Mitbeteiligten die beantragte Baubewilligung antragsgemäß erteilt. Gleichzeitig wurde der im Bauland befindliche Teil des Baugrundstücks im Ausmaß von 1.134 m² (Widmung Bauland-Agrargebiet) zum Bauplatz erklärt.

Zu den Einwendungen der Einschreiterin führte der Bescheid zusammengefasst aus, dass ein Nachbar im Zusammenhang mit § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 nur einen Rechtsanspruch darauf habe, dass ein Bauvorhaben seine rechtzeitig geltend gemachten, durch baurechtliche Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte nicht verletze. Mit den Einwendungen über das nach Ansicht der Einschreiterin verfassungswidrige Zustandekommen der Änderung des Flächenwidmungsplanes würden keine Einwendungen im Sinne des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 geltend gemacht. Die Einwendungen seien daher von der Baubehörde zurückzuweisen. Die Baubehörde habe bei der Erlassung des Bescheides über das Bauansuchen gemäß § 24 Abs. 6 letzter Satz NÖ ROG 2014, wonach die behauptete fehlende Verständigung der betroffenen Grundeigentümer und Haushalte auf das gesetzmäßige Zustandekommen der Änderung des Flächenwidmungsplanes keinen Einfluss habe, zu beachten, solange der VfGH oder der Gesetzgeber diese Bestimmung nicht aufhebe und folglich den derzeit geltenden Flächenwidmungsplan anzuwenden. Der Bürgermeister sei – ebenso wie der Gemeindevorstand im Falle einer Berufung – nicht befugt, die Verfassungsmäßigkeit eines Flächenwidmungsplanes zu beurteilen.

1.9. Gegen diesen Bescheid erhob die Verlassenschaft nach der am 18.09.2024 verstorbenen Einschreiterin mit Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 24.01.2025 fristgerecht eine Berufung und bekämpfte den Bescheid zur Gänze. In der Begründung wiederholte die Verlassenschaft gleichlautend die Einwendungen und erhob diese damit auch zu ihrem Berufungsvorbringen. Ergänzt wurde, dass die Ausführungen hinsichtlich des gesetzwidrigen Zustandekommens der Widmung des Baugrundstücks, welches nach wie vor als Grünland zu qualifizieren sei, auch auf den Antrag auf Bauplatzerklärung zu übertragen sei, weshalb eine Bauplatzerklärung unzulässig sei.

Es wurde daher beantragt, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass das Bauansuchen sowie der Antrag auf Bauplatzerklärung abgewiesen werden; in eventu, dass der angefochtene Bescheid behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Bürgermeister zurückverwiesen werden möge. Daneben wurde angeregt, dass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich beim VfGH die Aufhebung des § 24 Abs. 6 letzter Satz NÖ ROG 2014 wegen Verfassungswidrigkeit beantragen möge.

1.10. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** (in der Folge: belangte Behörde) vom 14.04.2025, Zl. ***, wurde die Berufung der Verlassenschaft nach der Einschreiterin als unbegründet abgewiesen.

Begründend gab die belangte Behörde die Begründung des erstinstanzlichen Bescheides wieder und verwies zusammengefasst darauf, dass die Einschreiterin keine zulässigen Einwendungen im Sinne des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 erhoben habe. Auch der Satz „Die Bewilligung des gegenständlichen Bauvorhabens würde die Einschreiterin auch in ihren weiteren subjektiv-öffentlichen Rechten nach der NÖ BO 2014 (Bebauungsweise, Bebauungshöhe, Abstände zwischen den Bauwerken etc.) verletzen, da auf der gegenständlichen Liegenschaft mangels gesetzmäßig zustande gekommener Baulandwidmung die Errichtung des beantragten Einfamilienhauses mit Nebengebäuden per se unzulässig ist.“, beziehe sich eindeutig erkennbar auf die (nach Ansicht der Einschreiterin) rechtswidrige Flächenwidmung.

Selbst wenn in diesem Satz (zulässige) Einwendungen im Sinne des § 6 Abs 2 NÖ BO 2014 zu erblicken gewesen wären, wäre daraus für die Einschreiterin (bzw. deren Verlassenschaft) nichts gewonnen, weil das Bauvorhaben nach der Beurteilung des beigezogenen Sachverständigen bewilligungsfähig sei, demzufolge Nachbarrechte nicht verletzt würden und die Einschreiterin dem Gutachten der Bausachverständigen (im Rahmen der Vorprüfung gemäß § 20 NÖ BO 2014) nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten sei.

Nachbarn hätten überdies nur in Baubewilligungsverfahren und in baupolizeilichen Verfahren gemäß §§ 34 und 35 NÖ BO 2014 Parteistellung, nicht jedoch im Zusammenhang mit der Bauplatzeigenschaft eines Grundstücks (vgl. VwGH 19.05.2015, 2012/05/0097).

2. Zum Beschwerdevorbringen:

2.1. Gegen diesen Bescheid erhob die Verlassenschaft nach der Einschreiterin mit Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 13.05.2026 fristgerecht eine Beschwerde und bekämpfte den Bescheid zur Gänze. In der Begründung wiederholte die Verlassenschaft gleichlautend die Einwendungen bzw. die Berufungsgründe und erhob diese damit auch zu ihrem Beschwerdevorbringen.

2.2. Ergänzend zu diesen Gründen führte die Verlassenschaft aus, dass nicht nachvollziehbar sei, welches „Gutachten auf gleichem fachlichem Niveau" die Beschwerdeführerin hätte vorlegen sollen. Die Einwendungen der Beschwerdeführerin hätten sich erkennbar nicht auf technische bzw. von einem Sachverständigen zu beurteilende Fragen bezogen. Ein bautechnisches Gutachten kann freilich nicht eine Bewilligung unter Zugrundelegung einer rechtswidrig zustande gekommenen Baulandwidmung rechtfertigen.

2.3. Neben der Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wurde beantragt, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass das Bauansuchen sowie der Antrag auf Bauplatzerklärung abgewiesen werden möge; in eventu, dass der angefochtene Bescheid behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Verhandlung und zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen werden möge.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Die belangte Behörde hat dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde mitsamt dem verwaltungsbehördlichen Akt mit Schreiben vom 26.05.2025 zur Entscheidung darüber vorgelegt.

3.2. Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 15.12.2025 wurde die Rechtsvertreterin um Mitteilung ersucht, ob nunmehr die Beschwerde vom Beschwerdeführer geführt wird.

Daraufhin wurde mit Schreiben der Rechtsvertreterin vom 18.12.2025 eine Erklärung des Beschwerdeführers übermittelt, wonach dieser die Beschwerde aufrecht hält.

3.3. Über Ersuchen des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 26.03.2026 übermittelte die belangte Behörde den Verordnungsakt zur Umwidmung des Flächenwidmungsplanes des Baugrundstückes.

4. Feststellungen:

4.1. Die antragstellenden Mitbeteiligten sind Hälfteeigentümer des Grundstückes Nr. ***, KG ***. Die Einschreiterin war Alleineigentümerin des Grundstückes Nr. ***, KG . Nach ihrem Tod wurde dieses Grundstück ihrem Sohn, dem nunmehrigen Beschwerdeführer, eingeantwortet. Die beiden Grundstücke werden durch einen öffentlichen Güterweg („“) voneinander getrennt, wobei der Weg weniger als 14 m Breite misst.

4.2. Der Beschwerdeführer erklärte nach dem Tod der Einschreiterin, dass er als Rechtsnachfolger deren Beschwerde vom 13.05.2026 aufrecht hält.

4.3. In den Einwendungen der Einschreiterin (und fortgesetzt in der Berufung und in der Beschwerde) wurde die Umwidmung des Baugrundstücks von Grünland und Bauland beanstandet. Einwendungen iSd § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 wurden nicht erhoben.

5. Beweiswürdigung:

Die Eigentumsverhältnisse ergeben sich unstrittig aus dem vorgelegten Akt. Der Eintritt des nunmehrigen Beschwerdeführers in die Beschwerde ergibt sich aus der diesbezüglichen Erklärung. Die Feststellung hinsichtlich des Charakters der Einwendungen ergibt sich aus dem im Verfahrensgang wiedergegebenen Vorbringen im Abgleich mit der zitierten Gesetzesstelle.

6. Rechtslage:

6.1. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), StF: LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 32/2021 (§ 6) bzw. in der Fassung LGBl. Nr. 9/2024 (§ 14) bzw. in der Fassung bzw. LGBl. Nr. 32/2021 (§ 21) bzw. in der Fassung LGBl. Nr. 9/2026 (§ 70) lauten (auszugsweise):

(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:

(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die

beeinträchtigt werden könnte.

[...]

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.

(2) Eine Partei, die glaubhaft macht, dass sie ohne ihr Verschulden daran gehindert war, innerhalb der Frist nach Abs. 1 Einwendungen zu erheben, darf binnen 2 Wochen nach dem Wegfall des Hindernisses, jedoch spätestens bis zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Entscheidung der Sache bei der Baubehörde Einwendungen erheben. Solche Einwendungen gelten als rechtzeitig erhoben und sind zu berücksichtigen.

(3) Der Bescheid, mit dem über den Antrag nach § 14 entschieden wird, ist den Parteien und jenen Nachbarn zuzustellen, die rechtzeitig Einwendungen erhoben haben. Die Zustellung dieses Bescheides begründet jedoch keine Parteistellung.

(4) Abs. 1 und 2 gelten nicht

(5) Ist für die Erteilung der Baubewilligung eine andere Behörde als jene nach § 2 Abs. 1 zuständig, so darf die nachweisliche Information nach Abs. 1 gemeinsam mit der Ladung zu einer allfälligen, nach einem anderen Gesetz vorgesehenen mündlichen Verhandlung erfolgen.´

[...]

(20) Die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 40/2025, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

[...]“

6.2. Die maßgebliche Bestimmung des NÖ ROG 2014, StF: LGBl. Nr. 3/2015,

welche im Zeitpunkt der Umwidmung des Baugrundstückes in der Fassung LGBl. Nr. 63/2016 in Geltung stand, lautet (auszugsweise):

(1) Bei der Aufstellung eines örtlichen Raumordnungsprogrammes ist eine strategische Umweltprüfung durchzuführen.

(2) Für die strategische Umweltprüfung ist der Untersuchungsrahmen (Inhalt, Umfang, Detaillierungsgrad und Prüfmethoden) festzulegen. Dabei ist die Umweltbehörde zu ersuchen, innerhalb von vier Wochen eine Stellungnahme abzugeben.

(3) Im Rahmen der strategischen Umweltprüfung sind Planungsvarianten für die im örtlichen Raumordnungsprogramm beabsichtigten Maßnahmen (und gegebenenfalls deren Standortwahl) zu entwickeln und zu bewerten.

(4) Die durchgeführten Untersuchungen sind im Umweltbericht zu dokumentieren und zu erläutern und haben die Informationen gemäß § 4 Abs. 6 zu enthalten.

(5) Der Entwurf des örtlichen Raumordnungsprogrammes ist vor Erlassung der Verordnung durch sechs Wochen im Gemeindeamt (Magistrat) zur allgemeinen Einsicht aufzulegen. Die Auflegung ist öffentlich kundzumachen. Die angrenzenden und/oder im Untersuchungsrahmen einbezogenen Gemeinden, die NÖ Wirtschaftskammer, die Kammer für Arbeiter und Angestellte für NÖ, die NÖ Landes-Landwirtschaftskammer sowie die Interessensvertretungen für die Gemeinden im Sinn des § 119 der NÖ Gemeindeordnung 1973, LGBl. 1000, sind von der Auflegung schriftlich oder elektronisch zu benachrichtigen. Dabei ist eine Auflistung aller beabsichtigten Änderungen anzuschließen. Ein Entwurf des örtlichen Raumordnungsprogrammes ist der Landesregierung zu Beginn der Auflagefrist zu übermitteln; diese hat den Entwurf in fachlicher und rechtlicher Hinsicht zu überprüfen und der Gemeinde das Ergebnis spätestens vier Wochen nach Ende der Auflagefrist schriftlich mitzuteilen.

(6) Die in den Gemeinden vorhandenen Haushalte sind über die Auflage durch eine ortsübliche Aussendung zu informieren. Die betroffenen Grundeigentümer sind zusätzlich zu verständigen. Als betroffene Grundeigentümer in diesem Sinn gelten die Eigentümer jener Grundstücke, die von der Neu- oder Umwidmung erfasst sind, sowie deren unmittelbare Anrainer. Als Zustelladresse gilt jene Wohnanschrift, an welche die Bescheide über die Gemeindeabgaben ergehen.

[...]

(9) Die Erlassung der Verordnung über das örtliche Raumordnungsprogramm obliegt dem Gemeinderat; rechtzeitig abgegebene Stellungnahmen sowie der Umweltbericht sind hiebei in Erwägung zu ziehen. Die Beschlussfassung des Gemeinderates soll erst erfolgen, wenn die Mitteilung der Landesregierung gemäß Abs. 5 bei der Gemeinde eingelangt ist oder die Frist gemäß Abs. 5 verstrichen ist. Hat die Landesregierung dabei festgestellt, dass Versagungsgründe gemäß Abs. 11 vorliegen, ist die Stellungnahme im Gemeinderat zu verlesen.

[...]“

7. Erwägungen:

7.1. Der in die Rechtsstellung der verstorbenen Einschreiterin eingetretene Beschwerdeführer ist Nachbar im Sinne im Sinn des § 6 Abs. 1 Z. 3 NÖ BO 2014.

7.2. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Daraus folgt, dass die Prüfungsbefugnisse der Berufungsbehörde sowie der Aufsichtsbehörde und auch der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts im Falle des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn nach der BauO im Baubewilligungsverfahren zutrifft, auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Der Nachbar im Sinn des § 31 BauO kann durch die von der Berufungsbehörde erteilte Baubewilligung nur dann in subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt sein, wenn seine öffentlich-rechtlichen Einwendungen von den Baubehörden in rechtswidriger Weise nicht berücksichtigt worden sind. Dieser behält somit seine Parteistellung im Baubewilligungsverfahren nur, wenn er (taugliche) Einwendungen im Rechtssinn erhoben hat. Eine Einwendung in diesem Sinne liegt nur dann vor, wenn aus dem Vorbringen des Nachbarn zu erkennen ist, in welchem vom Gesetz geschützten Recht er sich durch die beabsichtigte Bauführung verletzt erachtet. Er muss zwar das Recht, in dem er sich verletzt erachtet, nicht ausdrücklich bezeichnen und auch nicht angeben, auf welche Gesetzesstelle sich seine Einwendung stützt, und er muss seine Einwendung auch nicht begründen, jedoch muss daraus erkennbar sein, welche Rechtsverletzung behauptet wird (vgl. VwGH 27.08.2014, Ro 2014/05/0037, mHa VwGH 27.02.2013, 2010/05/0203, mwN; jeweils zur OÖ BO; VwGH 23.07.2013, 2011/05/0194, zur NÖ BO 1996).

Wie der Verwaltungsgerichtshof bereits wiederholt ausgeführt hat, kommt eine Widmungskategorie als eine ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht gewährleistende Norm insoweit in Betracht, als die dort enthaltenen Beschränkungen der Bauführung nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch den Interessen der Nachbarn dienen. Den Nachbarn steht somit ein Rechtsanspruch auf Einhaltung einer Widmung dann zu, wenn die Festlegungen des Flächenwidmungsplanes auch dem Interesse des Nachbarn dienen, also insbesondere dann, wenn sie einen Immissionsschutz gewähren (vgl. VwGH 27.08.2014, Ro 2014/05/0037).

7.3. Das Beschwerdevorbringen zielt zusammengefasst darauf ab, dass die Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers im Umwidmungsverfahren von der geplanten Umwidmung des Baugrundstückes von Grünland in Bauland nicht verständigt worden sei, womit sich die Umwidmung als unzulässig erweise. Der Hinweis der belangten Behörde auf § 24 Abs. 6 letzter Satz NÖ ROG 2014 vermag aus Sicht der Beschwerde nicht zu verfangen, weil diese Bestimmung verfassungswidrig sei und vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wegen Verfassungswidrigkeit beim Verfassungsgerichtshof angefochten werden möge.

Der Beschwerdeführerin ist zwar beizupflichten, dass die Rechtmäßigkeit des Zustandekommens raumordnungsrechtlicher Akte von den Nachbarn im Baubewilligungsverfahren unter gewissen Umständen releviert werden können (vgl. z.B. VfGH 01.12.2017, G135/2017, V83/2017, betreffend die Erteilung einer raumordnungsrechtlichen Ausnahmebewilligung), dies ist aus der Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich jedoch überhaupt nur dann von Bedeutung, wenn die Nachbarn in einem späteren Baubewilligungsverfahren auch subjektiv-öffentliche Einwendungen gegen dieses Bauvorhaben erhoben haben (vgl. VfGH 14.06.2004, V 11/04; VfGH 21.09.2009, B 425/09, B 426/09).

Eine Einwendung [im Sinne des nunmehrigen § 6 Abs. 2 Z. 2 und 3 NÖ BO 2014] liegt dabei nur dann vor, wenn das Vorbringen wenigstens die Behauptung der Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechts durch das den Gegenstand des Bewilligungsverfahrens bildende Vorhaben erkennen lässt, was bedeutet, dass aus dem Vorbringen des Nachbarn ersichtlich sein muss, in welchem vom Gesetz geschützten Recht er sich durch die beabsichtigte Bauführung als verletzt erachtet. Wird keine solche Einwendung erhoben, verliert der Nachbar seine Parteistellung im Baubewilligungsverfahren (Präklusion). Wenn von einem Nachbarn nur unzulässige Einwendungen erhoben werden, worunter vor allem solche Einwendungen zu verstehen sind, mit welchen Rechte geltend gemacht werden, für welche der Partei im Gesetz kein Nachbarrecht zuerkannt worden ist, so kommt es daher zum Verlust der Parteistellung (vgl. VwGH 10.02.2021, Ra 2021/05/0012, mHa VwGH 13.12.2016, Ra 2016/05/0107, mwN, zu den früheren §§ 6 und 22 Abs. 2 NÖ BO 2014 bzw. zu § 42 Abs. 1 AVG; auch VwGH 27.06.2023, Ra 2021/05/0081).

7.4. Die Einschreiterin als Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers hat schon in ihren Einwendungen vom 29.08.2024 nicht behauptet, in subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten verletzt zu sein, zumal sie (hier auf Seite 7) die Rechte gemäß § 6 Abs. 2 Z. 3 NÖ BO 2014 überhaupt nur exemplarisch aufzählte und dazu erklärte, dass „mangels gesetzmäßig zustande gekommener Baulandwidmung die Errichtung des beantragten Einfamilienhauses mit Nebengebäude per se unzulässig ist.“ Mit diesem Vorbringen hat die Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers – wie die Baubehörden zutreffend festhielten – keine Verletzung in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten ins Treffen geführt, die das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich im Rahmen seiner Kognitionsbefugnis überprüfen könnte (vgl. z.B. VwGH 16.12.1997, 97/05/0261; VfGH 16.06.1998, B1172/96). Auch aus der Sicht des Gerichts bezog sich diese Einwendung lediglich auf die Widmungsfrage, zumal auch sonst keinerlei inhaltliche Vertiefung iSd § 6 Abs. 1 Z. 3 NÖ BO 2014 erkennbar ist. Darüber hinaus stellte die Beschwerde (unter Punkt 3.2. und Punkt 3.3.) nochmals ausdrücklich und auch unmissverständlich klar, dass die Umwidmung bekämpft wird.

Der Beschwerdeführer ist als Rechtsnachfolger in die von seiner Rechtsvorgängerin, das heißt der Einschreiterin sowie ihrer Verlassenschaft, geschaffene Stellung eingetreten und muss daher die Unterlassung von Einwendungen und Rechtsmitteln durch seine Rechtsvorgängerin sowie eine dieser gegenüber eingetretene Präklusion bzw. den Verlust der Parteistellung gegen sich gelten lassen (vgl. VwGH 24.04.2018, Ra 2018/05/0032, mHa VwGH 27.05.2004, 2003/07/0119, mwN).

Damit hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Flächenwidmungsplan der Gemeinde im vorliegenden Verfahren materiell nicht anzuwenden. Insofern kann für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich im vorliegenden Fall zugleich dahingestellt bleiben, ob die Bestimmung des § 24 Abs. 6 NÖ ROG 2014 beim Zustandekommen des Flächenwidmungsplanes eingehalten wurde und ob in diesem Zusammenhang die Bestimmung des § 24 Abs. 9 NÖ ROG 2014 als verfassungswidrig anzusehen ist, weil diese Bestimmungen aufgrund der Zurückweisung der Beschwerde vom Gericht ebenso nicht anzuwenden sind.

7.5. Soweit sich die Einwendungen des Beschwerdeführers auf die Bauplatzerklärung beziehen, ist ihm entgegenzuhalten, dass die Frage der Bauplatzeigenschaft im taxativen Katalog der in § 6 Abs. 2 BO festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte des Nachbarn nicht aufgezählt ist (vgl. VwGH 10.05.2015, 2012/05/0097; VwGH 26.05.2023, Ra 2023/06/0071, Rn 13.).

7.6. Da sich der Beschwerdeführer (bzw. dessen Rechtsvorgängerin) im gegenständlichen Fall nicht auf subjektiv-öffentliche Rechte gemäß § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 berief, verlor er bereits im verwaltungsbehördlichen Verfahren seine Parteistellung (womit schon die Berufung zurückzuweisen gewesen wäre) und in der Folge auch die Beschwerdelegitimation an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich (vgl. VwGH 24.04.2018, Ra 2018/05/0046). Aus diesem Grund war die Beschwerde als unzulässig zurückzuweisen.

8. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z. 1 VwGVG 2014 entfallen, weil die Beschwerde aufgrund der Aktenlage zurückzuweisen war. Einem Entfall der Verhandlung standen zudem weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (GRC) entgegen. Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) hat in einer Reihe von Entscheidungen mit Blick auf Art. 6 EMRK die Auffassung vertreten, dass eine Verhandlung nicht in jedem Fall geboten ist, und zwar insbesondere dann nicht, wenn keine Fragen der Beweiswürdigung auftreten oder die Tatsachenfeststellungen nicht bestritten sind, sodass eine Verhandlung nicht notwendig ist und das Gericht aufgrund des schriftlichen Vorbringens und der schriftlichen Unterlagen entscheiden kann und keine übermäßig komplexen Rechtsfragen zu lösen sind (vgl. VwGH 09.07.2024, Ra 2024/05/0087; VwGH 27.10.2023, Ra 2023/06/0164; VwGH 20.01.2022, Ra 2019/05/0244). Im gegenständlichen Fall steht der entscheidungsrelevante Sachverhalt aufgrund der Aktenlage fest und es waren ausschließlich Rechtsfragen zu klären, zu deren Lösung eine mündliche Verhandlung durch Art. 6 Abs. 1 EMRK bzw. Art. 47 GRC nicht geboten ist (vgl. VwGH 07.12.2022, Ra 2019/08/0075). Der Beschwerdeführer hat den von der belangten Behörde festgestellten und für die gegenständliche Rechtsfrage relevanten Sachverhalt in der Beschwerde nicht bestritten und es wurde kein darüber hinausgehendes sachverhaltsbezogenes Vorbringen erstattet (vgl. z.B. Moser in Raschauer/Wessely [Hrsg], VwGVG § 24 Rn. 23 [Stand: 31.03.2018, rdb.at] mit Verweis auf die höchstgerichtliche Rechtsprechung).

9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 (iVm Abs. 9) B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird (vgl. die zitierte Rechtsprechung zum Verlust der Parteistellung eines Nachbarn und daran anknüpfend der Beschwerdelegitimation).

Im vorliegenden Fall war eine eindeutige Rechtslage vorzufinden, sodass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen hatte (vgl. VwGH 25.04.2024, Ra 2022/05/0014; VwGH 02.11.2016, Ra 2016/06/0129; VwGH 24.04.2018, Ra 2018/05/0032).