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LVwG-AV-286/003-2026•LVwG N LVwG-AV-286/003-2026
LVwG-AV-286/003-2026Tribunal Administrativo Regional11 de mai. de 2026
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Nachbarrecht; Einwendung; Beschwerde; Verfahrensrecht; Kollegialorgan; Beschlussdeckung; Unzuständigkeit; Beschwerdevorentscheidung; Frist; Unzuständigkeit;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter in der Beschwerdesache 1. des A, in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, 2. der C in ***, ***, 3. des D ebendort, 4. des E in ***, ***, und 5. der F, ebendort, gegen den namens des Stadtrats der Stadtgemeinde *** (nunmehr vertreten durch die G Rechtsanwälte GmbH in ***, ***) ausgefertigten Bescheid vom 5. August 2025, Zl. ***, betreffend Erteilung einer Baubewilligung, (mitbeteiligte Partei: H GmbH in ***, ***), zu Recht:
1. Die Beschwerdevorentscheidung vom 16. Dezember 2025 wird gemäß den §§ 15 und 27 erster Halbsatz VwGVG wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde aufgehoben.
2. Der angefochtene Bescheid wird auf Grund der Beschwerde des Erstbeschwerdeführers gemäß § 27 erster Halbsatz iVm§ 28 Abs. 1 VwGVG wegen Unzuständigkeit der bescheiderlassenden Behörde aufgehoben.
Weiters fasst das Landesverwaltungsgericht den folgenden
BESCHLUSS:
3. Die Beschwerden der Zweit- bis Fünftbeschwerdeführer werden gemäß § 28 Abs. 1 erster Halbsatz iVm § 31 Abs. 1 VwGVG als unzulässig zurückgewiesen.
Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG spricht das Landesverwaltungsgericht aus:
4. Gegen diese Entscheidung ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 und 9 B-VG nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
I.Verfahrensgang
1. Zur Vorgeschichte wird zunächst auf das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 28. Mai 2025, LVwG-AV-1230/003 bis 005-2024, verwiesen, das allen Parteien des vorliegenden Verfahrens zugestellt wurde. Folgendes sei nochmals hervorgehoben bzw. ergänzt:
1.1. Die mitbeteiligte Gesellschaft beantragte am 9. März 2023 bei der Stadtgemeinde *** die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnhausanlage mit sechs Wohneinheiten und neun Stellplätzen auf dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück Nr. ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück).
1.2. Die Beschwerdeführer wurden als Nachbarn am 12. Juli 2023 vom Bauvorhaben verständigt. Sie erhielten Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen dagegen Einwendungen zu erheben, wobei sie darauf hingewiesen wurden, dass andernfalls ihre Parteistellung erlösche. Die Verständigungen wurden ihnen am 14. Juli 2023 zugestellt.
1.3. Der Erstbeschwerdeführer erhob am 21. Juli 2023 Einwendungen, wobei er einleitend zahlreiche Unschlüssigkeiten in den Projektunterlagen sowie Verstöße des Bauvorhabens gegen Bestimmungen der NÖ BO 2014, den Bebauungsplan sowie bautechnische Vorschriften geltend machte. In weiterer Folge zählte er ausdrücklich die von der NÖ BO 2014 gewährleisteten subjektiven Nachbarrechte auf.
Unter der Überschrift „Standfestigkeit“ bezog er sich auf § 68 Abs. 1 NÖ BO 2014 und brachte vor, die Bausubstanz auf seinem Grundstück sei zu einem Zeitpunkt geschaffen worden, als es noch keine schweren Maschinen gab. Insbesondere die notwendigen Verdichtungsarbeiten mit Rüttelmaschinen oä. seien für die unbekannten Fundamente gefährlich und könnten das Gesamtgebäude dauerhaft schädigen. Neben dem Gesamtgebäude sei insbesondere für den Hauptkanal entlang der Grundgrenze Vorsorge zu treffen.
Unter der Überschrift „Trockenheit“ brachte er vor, dass kein Ansatz für ein geordnetes Abwassermanagement zur Verhinderung einer substanziellen Kontamination des Grundwassers bestehe. An der Grenze zu seinem Grundstück entstehe durch die restlose Ausnutzung der Möglichkeiten des Baurechts eine Wand von ca. 25 m Länge und einer Höhe von 12 m. Diese verursache eine Schlagwassermenge bei mittleren und stärkeren Regenereignissen, welche durch die allgemeine Klimaveränderung vermehrt zu erwarten seien. Die hohen Wassermengen, die auf sein Grundstück zurückfallen, würden zu Überflutungen des Hauses und des Kellers sowie zu Schäden im Garten führen. Weiters sei der Grundwasserschutz gefährdet.
Unter der Überschrift „Brandschutz“ machte er geltend, die in einer von der Baubehörde eingeholten brandschutztechnischen Stellungnahme geforderten Maßnahmen seien nicht erfüllt. Die Garage sei nicht als Brandabschnitt ausgeführt bzw. dargestellt, es befänden sich auch Teile des Bauvorhabens weniger als 2 m von der Grenze zu seinem Grundstück entfernt, diese seien bandschutztechnisch zu sichern. Auch durch die außergewöhnlich hohe Zahl an Stellplätzen entstehe eine erhöhte Brandgefahr.
Unter der Überschrift „Emissionen/Immissionen“ behauptete er vom Bauvorhaben ausgehende Lärm-, Wärme- und Staubemissionen, wobei letztere sich auf die Bauphase beschränkten.
Unter der Überschrift „Bebauungsweise“ behauptete er, die verbaute Fläche betrage 274,41 m², es dürften aber bei einer Bebauungsdichte von 40 % nur 274 m² verbaut werden. Außerdem entspreche das Bauvorhaben nicht § 16 Abs. 1 NÖ ROG 2014, weshalb seine subjektiv-öffentlichen Rechte durch die zu erwartende, das zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- oder Geruchsbelästigung massiv berührt würden.
Unter der Überschrift „Bebauungshöhe, Bauwich, Abstand“ machte er geltend, der 2 m-Abstand der Rangierfläche und der Stellplätze von den Grundgrenzen sei einzuhalten. Alternativ könne eine Feuermauer bis zur Traufenhöhe errichtet werden, dies sei aber derzeit nicht planlich dargestellt.
Unter weiteren Überschriften machte der Erstbeschwerdeführer noch eine unzureichende Belichtung der Hauptfenster des Bauvorhabens (§ 49 Abs. 3a NÖ BO 2014), § 7 NÖ BO 2014 widersprechende Inanspruchnahmen seines Eigentums, die schon vorab absehbar seien und einer vorangehenden Beweissicherung bedürften, sowie Verstöße gegen das NÖ Naturschutzgesetz 2000 geltend.
1.4. Die Zweitbeschwerdeführerin und der Drittbeschwerdeführer erhoben am 24. Juli 2023 ebenfalls (gemeinsame) Einwendungen. Darin befürchteten sie Bauschäden an ihrem Haus während der Abbruch- und Bauphase sowie eine Beschädigung (Versandung, Verschlammung Verunreinigungen usw.) der Wasserversorgung eines Brunnens auf ihrem Grundstück, mit welchem sie den Garten bewässern würden. Daher sei der Zustand des gesamten Objekts *** (das ist die Adresse der Grundstücke dieser beiden Beschwerdeführer) vor Abbruch und nach der Neuerrichtung auf Kosten der mitbeteiligten Gesellschaft zu erheben.
Weiters befürchteten diese Beschwerdeführer eine Abgas- und Lärmbelästigung durch die Parkplätze, die Garage sowie Luftwärmepumpen. Zur Vermeidung dieser Belästigungen forderten sie ausreichend Abstand der Parkplätze zu ihrem Grundstück, eine „hervorragende Schalldämmung“ sowie die Errichtung einer Mauer anstatt des projektierten Maschendrahtzaunes. Durch die enorme Länge und Höhe des Neubaus sowie der geplanten massiven Bodenversiegelung komme es zu weniger Sonnenlichteinstrahlung, jedoch zu einer größeren Hitzebildung, die durch eine Bepflanzung der Feuerschutzmauer mit Kletterpflanzen gemildert werden könnte.
Ein Betreten ihrer Grundstücke würden sie während der Abbruchs- und Bauphase nur im Beisein eines Bewohners gestatten, die Ein- und Ausfahrt zu ihrer Garage sei Tag und Nacht freizuhalten. Sie bestünden auch auf dem Erhalt der Bepflanzung ihres Grundstücks, insoweit sei ebenfalls eine Bestandserhebung erforderlich und habe im Falle von Beschädigungen die mitbeteiligte Gesellschaft die Kosten zu tragen.
Abschließend brachten sie vor, es sei untragbar, dass in einer Straße mit Einfamilienhäusern ein Mehrparteienbau errichtet werde. Es müsse darauf geachtet werden, das Stadtbild von *** zu wahren.
1.5. Der Viertbeschwerdeführer und die Fünftbeschwerdeführerin erhoben schließlich am 27. Juli 2023 (gemeinsam) Einwendungen. Darin machten sie ein Fehlen von Abstellräumen im Bauvorhaben, unzureichende Barrierefreiheit der geplanten Wohnungen, eine Mangelhaftigkeit der Abstellanlage für Kraftfahrzeuge (Verstöße gegen § 12 NÖ BTV 2014, zu geringe Dimensionierung und dadurch entstehende Lärmbelästigungen, keine Möglichkeit der Errichtung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge), Belästigungen durch Lärm und Abgase, einen Eingriff in subjektiv-öffentliche Rechte des Straßenerhalters, Eingriffe in Flora und Fauna sowie Verunreinigung des Grundwassers durch die geplante Versickerung, wodurch wiederum die Funktionstüchtigkeit ihrer Wasser-Wasser-Wärmepumpe beeinträchtigt werden könnte, geltend.
1.6. Am 9. Oktober 2023 legte die mitbeteiligte Gesellschaft überarbeitete Einreichpläne (mit der unveränderten Baubeschreibung) vor. Dazu wurde den Beschwerdeführern am 12. Oktober 2023 Parteiengehör gewährt.
Die Zweit- bis Fünftbeschwerdeführer wiederholten daraufhin am 3. bzw. 15. November 2023 im Wesentlichen ihr Vorbringen aus den Einwendungen.
Der Erstbeschwerdeführer brachte in seiner Stellungnahme vom 13. November 2023 vor, die nunmehrigen Pläne und Dokumente würden so viele Ungereimtheiten, Irrtümer und Auslassungen enthalten, dass eine abschließende Beurteilung des Gesamtprojekts unmöglich sei und gravierende Verfahrensmängel vorlägen, die er in weiterer Folge demonstrativ aufzählte.
1.7. Mit als „Bescheid“ bezeichneter Erledigung des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 2. April 2024 wurde der mitbeteiligten Gesellschaft die baubehördliche Bewilligung unter Vorschreibung von Auflagen erteilt.
Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer Berufung. Sämtliche Berufungen wurden mit Bescheid der belangten Behörde vom 24. Juni 2024 als unbegründet abgewiesen.
Den dagegen wiederum von allen Beschwerdeführern erhobenen Beschwerden gab das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich mit dem Erkenntnis vom 28. Mai 2025 Folge und änderte den Berufungsbescheid dahingehend ab, dass die Berufungen gegen den „Bescheid“ vom 2. April 2024 als unzulässig zurückgewiesen wurden. In der Begründung erachtete das Landesverwaltungsgericht die Erledigung vom 2. April 2024 nicht als Bescheid, weil den zugestellten Ausfertigungen entgegen § 18 Abs. 4 AVG ein Name des Genehmigenden nicht zu entnehmen war.
2. Daraufhin erging am 3. Juni 2025 ein mit der Erledigung vom 2. April 2024 inhaltsgleicher Bescheid des Bürgermeisters, der nunmehr mit einer Amtssignatur versehen war.
3. Gegen diesen Bescheid erhoben alle Beschwerdeführer fristgerecht Berufung, wobei die Zweit- bis Fünftbeschwerdeführer wieder im Wesentlichen ihr Vorbringen aus den Einwendungen wiederholten.
Der Erstbeschwerdeführer wiederholte bzw. konkretisierte im Wesentlichen sein Vorbringen zur Unvollständigkeit bzw. Widersprüchlichkeit der Einreichunterlagen und zum Brandschutz. Ergänzend bracht er vor, durch die Schaffung eines Lichthofes mit einem Abstand von bis zu 3,11 m zu seiner Grundgrenze sei die aus der verordneten geschlossenen Bebauungsweise resultierende Verpflichtung zum Anbau an die Grenze nicht erfüllt.
4. Mit am 5. August 2025 namens der belangten Behörde ausgefertigtem und am 8. August 2025 den Beschwerdeführern zugestelltem Bescheid wurden die Berufungen als unbegründet abgewiesen.
5. Gegen diesen Bescheid richten sich die den Gegenstand dieses Erkenntnisses bildenden Beschwerden, konkret die (als Berufung bezeichnete) gemeinsame Beschwerde der Zweitbeschwerdeführerin und des Drittbeschwerdeführers vom 21. August 2025, des Erstbeschwerdeführers vom 2. September 2025 sowie die gemeinsame Beschwerde des Viertbeschwerdeführers und der Fünftbeschwerdeführerin vom 10. September 2025, die jeweils (mit geringfügig abweichenden Formulierungen) das Begehren enthalten, den Bescheid abzuändern und die begehrte Baubewilligung zu versagen, in eventu den Beschied aufzuheben und die Angelegenheit an die belangte Behörde zur Erlassung eines neuen Bescheides zurückzuverweisen.
Mit den Beschwerden des Erstbeschwerdeführers sowie des Viertbeschwerdeführers und der Fünftbeschwerdeführerin ist auch ein Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung verbunden.
Die Beschwerden langten zwischen 29. August und 12. September 2025 bei der belangten Behörde ein.
6. Mit einer am 16. Dezember 2025 ausgefertigten Beschwerdevorentscheidung wurde der Bescheid vom 5. August 2025 von der belangten Behörde ersatzlos behoben. Dies begründete die belangte Behörde damit, dass der Bescheidausfertigung vom 5. August 2025 keine Beschlussfassung des Stadtrates zu Grunde gelegen sei. Der Bescheid sei somit von einem unzuständigen Organ erlassen worden.
Die Beschwerdevorentscheidung wurde den Dritt- bis Fünftbeschwerdeführern am 29. Dezember und dem Erstbeschwerdeführer am 30. Dezember 2025 zugestellt.
Sämtliche Beschwerdeführer stellten fristgerecht Vorlageanträge.
7. Mit ebenfalls am 16. Dezember 2025 ausgefertigtem Bescheid der belangten Behörde wurden die gegen den Bescheid des Bürgermeisters vom 3. Juni 2025 erhobenen Berufungen als unbegründet abgewiesen.
8. Gegen diesen Bescheid erhoben einerseits der Erstbeschwerdeführer sowie andererseits (gemeinsam) der Viertbeschwerdeführer und die Fünftbeschwerdeführerin wiederum Beschwerde, die mit dem Antrag verbunden war, dieser die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
9. Sämtliche Beschwerden sowie die nach der Beschwerdevorentscheidung vom 16. Dezember 2025 gestellten Vorlageanträge wurden von der belangten Behörde mit einem Teil des zugehörigen Verwaltungsaktes am 23. Februar 2026 dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt, wo sie am Folgetag einlangten und zur vorliegenden Geschäftszahl protokolliert wurden. Die Zuweisung an den nunmehr erkennenden Richter erfolgte infolge einer Befangenheit des ursprünglich zuständigen Richters am 26. Februar 2026.
10. Am 12. März 2026 erstattete die belangte Behörde eine Stellungnahme, in der sie die Ansicht der Beschwerdeführer in den Vorlageanträgen, wonach die Beschwerdevorentscheidung vom 16. Dezember 2025 wegen der aus der verspäteten Erlassung resultierenden Unzuständigkeit der belangten Behörde vom Landesverwaltungsgericht aufzuheben sei, teilte. Ebenfalls wegen Unzuständigkeit aufzuheben sei der Berufungsbescheid vom 5. August 2025, weil diesem kein Beschluss des Stadtrates zu Grunde gelegen sei.
Am 13. und 24. März 2026 erfolgten ergänzende Aktenvorlagen durch die belangte Behörde.
II.Feststellungen
1. Die mitbeteiligte Gesellschaft ist Eigentümerin des Baugrundstücks.
Der Erstbeschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***, das in westlicher Richtung unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt.
Die Zweitbeschwerdeführerin und der Drittbeschwerdeführer sind je zur Hälfte Eigentümer der Grundstücke Nrn. *** und ***, KG ***, die beide in östlicher Richtung unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen.
Die Viertbeschwerdeführerin und der Fünftbeschwerdeführer sind je zur Hälfte Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***, das zwar nicht unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt, jedoch in südwestlicher Richtung von diesem einen (Mindest-)Abstand von ca. 4 m aufweist.
2. Die am 9. Oktober 2023 vorgelegten überarbeiteten Einreichpläne enthalten gegenüber den ursprünglichen Plänen lediglich geringfügige Änderungen des Bauvorhabens an der Westseite im 1. und 2. Obergeschoß (jeweils ein zusätzliches Fenster in einen Lichthof sowie eine Garagenüberdachung in diesem Hof). Die neun Stellplätze sind nach den (ursprünglichen wie überarbeiteten) Einreichunterlagen allesamt dem Wohngebäude zugeordnet.
3. Dem am 5. August 2025 namens des Stadtrates der Stadtgemeinde *** von einem Mitarbeiter der Stadtgemeinde *** mit der Klausel
„Für den Stadtrat:
Der Bürgermeister
i.V.“
unter Beifügung einer Amtssignatur genehmigten Bescheid lag keine Beschlussfassung durch den Stadtrat zu Grunde.
III.Beweiswürdigung
1. Der Verfahrensgang (oben I.) ergibt sich in offenkundiger Weise aus dem vorgelegten Verwaltungsakt und aus dem Gerichtsakt zum vorliegenden Verfahren sowie zu LVwG-AV-1230/003 bis 005-2024. Er steht mit dem Vorbringen sämtlicher Parteien im Beschwerdeverfahren im Einklang.
2. Die Feststellungen zum Grundeigentum (oben II.1.) waren während des gesamten Verwaltungs- und Beschwerdeverfahrens unstrittig und stehen mit dem Grundbuchsstand im Einklang.
3. Die Feststellungen zu den Einreichplänen vom 9. Oktober 2023 (oben II.2.) ergeben sich aus einem Vergleich diese Pläne mit den ursprünglichen Einreichplänen, die dem Antrag vom 9. März 2023 beigeschlossen waren. Weder aus den danach ergangenen behördlichen Entscheidungen noch aus dem Vorbringen der Beschwerdeführer im gesamten Verfahren ergeben sich Anhaltspunkte für weitergehende Änderungen. Die Einreichunterlagen enthalten auch keinen Anhaltspunkt für eine Nutzung der Stellplätze zu anderen Zwecken als für die Bewohner des Gebäudes.
4. Die Feststellungen zur Erlassung des Bescheides vom 5. August 2025 (oben II.3.) ergeben sich aus dem vorgelegten Verwaltungsakt, speziell aus den Feststellungen in der Beschwerdevorentscheidung vom 16. Dezember 2025, denen die Beschwerdeführer insbesondere in den dagegen erhobenen Vorlageanträgen nicht entgegengetreten sind. Im Akt findet sich auch kein Protokoll einer Stadtratssitzung, in dem eine Beschlussfassung über den Bescheid dokumentiert wurde. Die belangte Behörde hat in ihrer Stellungnahme vom 12. März 2026 nochmals bekräftigt, dass eine solche nicht erfolgt ist.
IV.Rechtsvorschriften
1. Gemäß Art. 132 Abs. 1 Z 1 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG), BGBl. 1/1930 idF BGBl. I 51/2012, kann gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit Beschwerde erheben, wer durch den Bescheid in seinen Rechten verletzt zu sein behauptet.
2. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013, idF BGBl. I 147/2024, lauten:
„[…]
Verfahren
[…]
Vorverfahren
[…]
Beschwerdevorentscheidung
§ 14. (1) Im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG steht es der Behörde frei, den angefochtenen Bescheid innerhalb von zwei Monaten aufzuheben, abzuändern oder die Beschwerde zurückzuweisen oder abzuweisen (Beschwerdevorentscheidung). § 27 ist sinngemäß anzuwenden.
[…]
Vorlageantrag
§ 15. (1) Jede Partei kann binnen zwei Wochen nach Zustellung der Beschwerdevorentscheidung bei der Behörde den Antrag stellen, dass die Beschwerde dem Verwaltungsgericht zur Entscheidung vorgelegt wird (Vorlageantrag). Wird der Vorlageantrag von einer anderen Partei als dem Beschwerdeführer gestellt, hat er die Gründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt (§ 9 Abs. 1 Z 3), und ein Begehren (§ 9 Abs. 1 Z 4) zu enthalten.
(2) […]
Die Behörde hat dem Verwaltungsgericht den Vorlageantrag und die Beschwerde unter Anschluss der Akten des Verfahrens vorzulegen. […]
[…]
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht
Anzuwendendes Recht
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
[...]
Verhandlung
§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.
(2) Die Verhandlung kann entfallen, wenn
1. […] die Beschwerde zurückzuweisen ist oder bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben […] ist […]
[...]
Prüfungsumfang
§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid […] auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.
Erkenntnisse und Beschlüsse
Erkenntnisse
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
[…]
Beschlüsse
§ 31. (1) Soweit nicht ein Erkenntnis zu fällen ist, erfolgen die Entscheidungen und Anordnungen durch Beschluss.
[...]“
3. Die maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), BGBl. 51 idF BGBl. I 88/2023, lauten:
„[…]
§ 59. (1) Der Spruch hat die in Verhandlung stehende Angelegenheit und alle die Hauptfrage betreffenden Parteianträge, ferner die allfällige Kostenfrage in möglichst gedrängter, deutlicher Fassung und unter Anführung der angewendeten Gesetzes-bestimmungen, und zwar in der Regel zur Gänze, zu erledigen. Mit Erledigung des verfahrenseinleitenden Antrages gelten Einwendungen als miterledigt. Läßt der Gegenstand der Verhandlung eine Trennung nach mehreren Punkten zu, so kann, wenn dies zweckmäßig erscheint, über jeden dieser Punkte, sobald er spruchreif ist, gesondert abgesprochen werden.
[…]
§ 63. (1) Der Instanzenzug in den Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde und das Recht zur Erhebung der Berufung richten sich nach den Verwaltungsvorschriften. […]
[…]
§ 66. […]
(4) Außer dem in Abs. 2 erwähnten Fall hat die Berufungsbehörde, sofern die Berufung nicht als unzulässig oder verspätet zurückzuweisen ist, immer in der Sache selbst zu entscheiden. Sie ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung (§ 60) ihre Anschauung an die Stelle jener der Unterbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.
[…]“
4. Gemäß § 44 Abs. 1 der NÖ Gemeindeordnung 1973 (NÖ GO 1973), LGBl. 1000-23, fasst der Gemeindevorstand (Stadtrat) seine Beschlüsse in Sitzungen. Zu einem gültigen Beschluss ist gemäß § 56 Abs. 3 NÖ GO 1973, wenn gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, die einfache Mehrheit der in beschlussfähiger Anzahl anwesenden Mitglieder des Gemeindevorstandes (Stadtrates) erforderlich.
4.1. § 70 der der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 9/2026 lautet auszugsweise:
㤠70
Übergangsbestimmungen
[…]
(20) Die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 40/2025, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
(21) […] Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung, LGBl. Nr. 104/2025, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
[…]
(26) Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 9/2026 anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
[…]
(28) Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 1/2026 anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.“
4.2. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014 idF LGBl. 9/2024, lauten:
„[...]
§ 2
Zuständigkeit
(1) […]
Baubehörde zweiter Instanz ist
[…]
(örtliche Baupolizei)
§ 6
Parteien und Nachbarn
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn) […]
[…]
Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.
[…]
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)
sowie
2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),
gewährleisten und
3. durch jene Bestimmungen über
a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,
sowie
b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung
auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder
auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn
beeinträchtigt werden könnte.
[...]
§ 14
Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
[…]
§ 21
Verfahren mit Parteien und Nachbarn
(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.
[…]
§ 48
Immissionsschutz
Emissionen durch Lärm, Geruch, Staub, Abgase und Erschütterungen, die originär von Bauwerken oder deren Benützung ausgehen, dürfen Menschen weder in ihrem Leben oder ihrer Gesundheit gefährden noch örtlich unzumutbar belästigen.
Ausgenommen davon sind:
[…]
[…]
§ 63
Herstellung von Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge sowie Ein- und Ausfahrten
(1) Wird ein Bauwerk gemäß Z 1 bis 7 errichtet, vergrößert oder dessen Verwendungszweck geändert oder die Anzahl von Wohnungen erhöht, sind dem voraussichtlichen Bedarf entsprechend Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge herzustellen und für das Bauwerk und dessen Benützung zur uneingeschränkten Verfügung zu halten. Die Mindestanzahl der Stellplätze ist mit Verordnung der Landesregierung festzulegen:
Fürnach Anzahl der
[…]“
V.Rechtliche Beurteilung
1. Einleitende Klarstellungen:
1.1. Zunächst sei nochmals festgehalten, dass den Gegenstand der vorliegenden Entscheidung nur die drei Beschwerden gegen den Bescheid vom 5. August 2025 samt der zu diesen Beschwerden ergangenen Beschwerdevorentscheidung vom 16. Dezember 2025 bilden. Über die beiden Beschwerden (des Erstbeschwerdeführers einerseits sowie des Viertbeschwerdeführers und der Fünftbeschwerdeführer andererseits) gegen den Bescheid vom 16. Dezember 2025 sowie die mit diesen Beschwerden verbundenen Anträge auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung wird gesondert entschieden werden.
1.2. Das mit dem Antrag der mitbeteiligten Gesellschaft vom 9. März 2023 eingeleitete Baubewilligungsverfahren ist auf Grund der Übergangsbestimmungen des § 70 Abs. 20, 21, 26 und 28 NÖ BO 2014 idF LGBl. 9/2026 nach der NÖ BO 2014 idF LGBl. 9/2024 zu Ende zu führen.
1.3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt auch das Aufgreifen der Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde durch das Verwaltungsgericht ein zulässiges Rechtsmittel an dieses voraus (VwGH 17.02.2023, Ra 2022/01/0342, mwN).
2. Zur Beschwerdevorentscheidung:
2.1. Sämtliche Beschwerdeführer haben innerhalb der in § 15 Abs. 1 VwGVG bestimmten zweiwöchigen Frist ab Zustellung der Beschwerdevorentscheidung Vorlageanträge gestellt. Diese Anträge sind unabhängig von der Zulässigkeit der Beschwerden zulässig, weil sich ein Vorlageantrag nur auf die Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht richtet. Im Falle der Unzulässigkeit einer Beschwerde ist diese vom Verwaltungsgericht zurückzuweisen, wobei dessen Beschluss an die Stelle der Beschwerdevorentscheidung tritt (VwGH 17.12.2015, Ro 2015/08/0026; 05.09.2022, Ra 2021/03/0044, jeweils mwN).
2.2. Die zweimonatige Frist des § 14 Abs. 1 VwGVG zur Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung beginnt mit dem Einlangen der Beschwerde bei der belangten Behörde zu laufen (Kolonovits/Muzak/Stöger, Verwaltungsverfahrensrecht12, 2024, Rz 768). Selbst wenn man im vorliegenden Fall das Einlangen der letzten Beschwerde als fristauslösend ansähe, wäre die Frist demnach am 12. November 2025 abgelaufen. Daher war die belangte Behörde im Zeitpunkt der Erlassung der vorliegenden Beschwerdevorentscheidung (das war der Tag der ersten Zustellung an eine Beschwerdeführerin bzw. einen Beschwerdeführer, also der 29.12.2025) hiefür nicht mehr zuständig.
2.3. Wird eine Beschwerdevorentscheidung erst nach Ablauf der dafür der Behörde eingeräumten Frist erlassen, so ist sie infolge Unzuständigkeit der Behörde mit Rechtswidrigkeit behaftet, sodass sie im Falle der Erhebung eines Vorlageantrags vom Verwaltungsgericht (von Amts wegen, vgl. § 27 VwGVG) zu beheben und über die Beschwerde zu entscheiden ist (vgl. Eder/Martschin/Schmid, Das Verfahrensrecht der Verwaltungsgerichte², § 14 VwGVG, K 7).
Die Beschwerdevorentscheidung ist somit wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde aufzuheben.
3. Zur Zulässigkeit der Beschwerden:
3.1. Zunächst ist unstrittig, dass das Bauvorhaben als Neubau der Bewilligungspflicht nach § 14 Z 1 NÖ BO 2014 unterliegt und sämtliche Beschwerdeführer Nachbarn iSd § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014 sind.
3.2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 6 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 ist das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Daraus folgt, dass die Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde, der Verwaltungsgerichte und auch der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts im Falle des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn nach der NÖ BO 2014 im Baubewilligungsverfahren zutrifft, auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte sind in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ aufgezählt, sodass der Nachbar keine über die in dieser Gesetzesbestimmung festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte hinausgehenden Rechte geltend machen kann. (vgl. etwa VwGH 29.07.2021, Ra 2019/05/0282, mwN).
Die Beschwerde eines Nachbarn ist somit unzulässig und zurückzuweisen, wenn sie kein Vorbringen enthält, das die Behauptung der Verletzung derjenigen subjektiv-öffentlichen Rechte zum Gegenstand hat, welche aufgrund der rechtzeitigen Einwendungen die Begründung der Parteistellung des Nachbarn bewirkt haben (VwGH 22.01.2019, Ra 2018/05/0282, mwN).
3.3. Der Erstbeschwerdeführer hat mit seinem Vorbringen, das Bauvorhaben beeinträchtige die Trockenheit des Hauses sowie des Kellers auf seinem Grundstück und Brandschutzvorschriften seien in Richtung seiner Grundgrenze nicht eingehalten, zulässige Einwendungen iSd § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BO 2014 erhoben und ist insoweit Partei des Baubewilligungsverfahrens geblieben.
Das Recht auf Brandschutz hat er auch in seiner Beschwerde geltend gemacht. Diese ist daher zulässig.
3.4. Die Zweitbeschwerdeführerin und der Drittbeschwerdeführer haben ursprünglich eine zulässige Einwendung zur Höhe des Bauvorhabens in Verbindung mit der Belichtung ihres Grundstücks erhoben.
Diese greifen sie jedoch in der Beschwerde nicht mehr auf, sondern behaupten nur mehr allgemein eine „Monstrosität“ des Bauvorhabens. Außerdem erachten sie in der Beschwerde nunmehr den Brandschutz des Projekts „mehr als zweifelhaft“, da die Vorgaben im Gutachten der Landesbrandschutzstelle von der Baubehörde nicht überprüft und durchgesetzt worden seien. Das weitere Beschwerdevorbringen betrifft die Steigerung der Bodenversiegelung durch das Bauvorhaben von 100 auf 500 m² (verglichen mit der derzeitigen Bebauung des Baugrundstücks) und den fehlenden Stauraum der Garageneinfahrt.
Mit diesem Vorbringen machen die Zweitbeschwerdeführerin und der Drittbeschwerdeführer keines der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 geltend. § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 räumt kein allgemeines Recht der Nachbarn auf Einhaltung von Bestimmungen über die Dimensionierung von Bauvorhaben ein, sondern nur von Bestimmungen über die die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen. Eine Verletzung dieser Bestimmungen wird durch das allgemeine Vorbringen zur „Monstrosität“ nicht geltend gemacht. Mit dem –erstmaligen – Vorbringen zum unzureichenden Brandschutz wird keine Beeinträchtigung der bewilligten oder angezeigten Bauwerke dieser Beschwerdeführer behauptet. Beim übrigen Beschwerdevorbringen ist überhaupt kein Bezug zu den subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 zu erkennen.
Die Beschwerde der Zweitbeschwerdeführerin und der Drittbeschwerdeführers ist somit nach der vorzitierten Rechtsprechung als unzulässig zurückzuweisen.
3.5. Die Beschwerde des Viertbeschwerdeführers und der Fünftbeschwerde-führerin beschränkt sich über weite Strecken auf die Behauptung unzulässiger vom Bauvorhaben ausgehender Emissionen. Dabei räumen sie freilich selbst ein, dass § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 ein entsprechendes Nachbarrecht bei der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken der Wohnnutzung nicht gewährt. Ihre Auslegung, diese Einschränkung gelte nur, sofern das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen entspreche, würde die Einschränkung sinnlos machen, weil damit erst recht ein – vom Gesetzgeber klar ausgeschlossenes – Nachbarrecht auf Prüfung der von einem reinen Wohngebäude ausgehenden Emissionen bestünde.
Soweit das Beschwerdevorbringen Emissionen durch die vom Bauvorhaben umfassten Stellplätze betrifft, schließt zwar nicht § 6 Abs. 2 Z 2, aber § 48 zweiter Unterabsatz zweiter Spiegelstrich iVm § 63 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 eine Beeinträchtigung der Beschwerdeführer in ihren subjektiven Rechten aus, weil alle neun Stellplätze nach den alleine maßgeblichen Einreichunterlagen dem Wohngebäude zugeordnet sind. Eine derartige Beeinträchtigung ist somit nicht möglich. (vgl. § 6 Abs. 1 letzter Satz NÖ BO 2014 sowie VwGH 20.01.2026, Ra 2015/06/0261, mwN).
Wenn die Beschwerdeführer verfassungsrechtliche Bedenken gegen die genannten Beschränkungen des subjektiv-öffentlichen Rechts auf Schutz vor Immissionen vorbringen, so ist ihnen entgegenzuhalten, dass der Verfassungsgerichtshof diese als unproblematisch erachtete (vgl. dazu insbesondere VfGH 13.06.2022, E 3034/2021).
Schließlich wird auch mit der die Behauptung, der Straßenerhalter sei dem Baubewilligungsverfahren nicht beigezogen worden, kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht der Beschwerdeführer geltend gemacht. Ein entsprechendes Recht ist (durch § 6 Abs. 3 NÖ BO 2014) alleine dem Straßenerhalter selbst eingeräumt.
Abgesehen vom Inhalt der Beschwerde haben der Viertbeschwerdeführer und die Fünftbeschwerdeführerin bereits mit ihrem nach der Verständigung vom Bauvorhaben erstatteten gemeinsamen Schriftsatz vom 27. Juli 2023 kein in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 vorgesehenes subjektiv-öffentliches Nachbarrecht, das durch das Bauvorhaben verletzt sein kann, geltend gemacht. Das damalige Vorbringen beschränkte sich vielmehr ebenfalls auf Immissionen sowie Bestimmungen ohne jeden Bezug zu § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014. Somit haben sie innerhalb von zwei Wochen aber der Verständigung keine zulässige Einwendung erhoben und gemäß § 21 Abs. 1 vorletzter Satz NÖ BO 2014 ihre Parteistellung im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren verloren. Die Parteistellung im Verwaltungsverfahren und die Befugnis zur Beschwerdeerhebung an ein Verwaltungsgericht nach Art. 132 Abs. 1 Z 1 BVG hängen nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungs-gerichtshofes (05.04.2022, Ra 2022/03/0073, mwN) unmittelbar zusammen.
Die Beschwerde des Viertbeschwerdeführers und der Fünftbeschwerdeführerin ist somit ebenfalls als unzulässig zurückzuweisen.
3.6. Eine Sachentscheidung hat daher nur über die Beschwerde des Erstbeschwerdeführers zu ergehen (vgl. oben 1.3.).
4. Zur Unzuständigkeit zur Erlassung des Bescheides vom 5. August 2025:
4.1. Gemäß § 2 Abs. 1 NÖ BO 2014 iVm § 63 Abs. 1 AVG war zur Entscheidung über die Berufungen der Beschwerdeführer gegen den Bescheid des Bürgermeisters vom 3. Juni 2025 der Stadtrat der Stadtgemeinde *** zuständig. Nach den getroffenen Feststellungen lag dem angefochtenen Berufungsbescheid vom 5. August 2025 jedoch kein – nach § 44 Abs. 1 iVm § 56 Abs. 3 NÖ GO 1973 erforderlicher – Beschluss des Stadtrates zu Grunde. In einem solchen Fall ist der Bescheid so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre (VwGH 05.11.2015, 2013/06/0086, mwN).
4.2. Auch wenn die Beschwerde des Erstbeschwerdeführers dazu kein Vorbringen enthält, ist der Bescheid vom 5. August 2025 daher auf Grund der zulässigen Beschwerde des Erstbeschwerdeführers gemäß § 27 erster Halbsatz iVm § 28 Abs. 1 VwGVG mit Erkenntnis wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde aufzuheben. Mangels einer darüber hinausgehenden Entscheidungszuständigkeit des Landesverwaltungsgerichtes (vgl. VwGH 13.01.2023, Ra 2021/05/022, mwN) erübrigt sich damit ein Eingehen auf das Beschwerdevorbringen des Erstbeschwerdeführers.
4.3. Die Aufhebung hat den gesamten Bescheid zu umfassen, weil die bescheid-erlassende Behörde von zulässigen Berufungen sämtlicher Beschwerdeführer ausging, die sie allesamt als unbegründet abgewiesen hat. Mit diesem Ausspruch hat sie einen mit dem erstinstanzlichen Bescheid inhaltsgleichen Berufungsbescheid erlassen (VwGH 20.06.2013, 2011/06/0213, mwN), also der mitbeteiligten Gesellschaft die begehrte Baubewilligung unter Vorschreibung von Auflagen erteilt. Diese „Sache“ des Bescheides vom 5. August 2025 (vgl. § 66 Abs. 4 AVG) ist nicht iSd § 59 Abs. 1 letzter Satz AVG hinsichtlich einzelner Parteien trennbar (vgl. zum Gebot eines einheitlichen Berufungsverfahrens über mehrere Berufungen Kolonovits/Muzak/Stöger Rz 564 sowie VwGH 01.09.2022, Ra 2022/09/0067).
5. Zum Entfall der mündlichen Verhandlung:
Die nur vom Erstbeschwerdeführer beantragte mündliche Verhandlung kann gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, da sich einerseits bereits auf Grund des Akteninhalts (im Zusammenhalt mit dem Vorbringen der belangten Behörde) ergibt, dass der angefochtene Bescheid aufzuheben ist und andererseits die Beschwerden der Zweit- bis Fünftbeschwerdeführer zurückzuweisen sind.
6. Zu den Anträgen auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung:
Mit dieser Entscheidung erübrigt sich ein Abspruch über die mit den Beschwerden des Erstbeschwerdeführers sowie des Viertbeschwerdeführers und der Fünftbeschwerdeführern gegen den Bescheid vom 5. August 2025 verbundenen Anträge auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung (zu den noch offenen, mit der Beschwerde gegen den Bescheid vom 16.12.2025 verbundenen Anträgen s. oben 1.1.).
VI.Zur Unzulässigkeit der Revision
Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, weil im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung weder von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt eine solche Rechtsprechung noch wird die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet.
Die Lösung der maßgeblichen Rechtsfragen ergibt sich vielmehr aus dem klaren Wortlaut des Art. 132 Abs. 1 Z 1 BVG, der §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 1 und 2, 24 Abs. 2 Z 1, 27, 28 Abs. 1 und 31 Abs. 1 VwGVG, der §§ 59 Abs. 1 letzter Satz, 63 Abs. 1 und 66 Abs. 4 AVG, der §§ 44 Abs. 1 und 56 Abs. 3 NÖ GO 1973 sowie der §§ 2 Abs. 1, 6 Abs. 1 und 2, 14 Z 1, 21 Abs. 1, 48 zweiter Unterabsatz zweiter Spiegelstrich und 63 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 (vgl. zur Unzulässigkeit der Revision bei klarem Gesetzeswortlaut VwGH 27.02.2018, Ra 2018/05/0011, mwN) im Zusammenhalt mit der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.
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