Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-353/001-2026

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.353.001.2026

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Mag. Dr. Goldstein als Einzelrichter über die Beschwerde des A, vertreten durch die B Rechtsanwalt GmbH gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 02.02.2026, Zl. ***, betreffend Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014 den

BESCHLUSS

1. Die Beschwerde wird als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 2 NÖ Bauordnung 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 32/2021

§ 70 Abs. 21 NÖ Bauordnung 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 104/2025

§ 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Begründung:

1. Feststellungen:

Mit Schreiben vom 01.09.2022 hat die C KG (in der Folge: Bauwerberin) die Erteilung einer Baubewilligung zum Neubau einer Wohnhausanlage mit 16 Wohneinheiten samt Parkdeck und Außenanlagen, sowie der Abbruch des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück in ***, *** (Grundstück Nr. *** EZ *** KG ***) beantragt.

1. 2 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 20.10.2023, Zl. ***, wurde das Ansuchen der Bauwerberin abgewiesen.

1. 3 Die gegen diesen Bescheid durch die Bauwerberin erhobene Berufung wurde mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 25.04.2024, Zl. ***, abgewiesen.

1. 4 Gegen diesen Bescheid hat die Bauwerberin das Rechtsmittel der Beschwerde erhoben. Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 16.06.2025, LVwG-AV-727/001-2024, wurde der angefochtene Bescheid gemäß § 28 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zurückverwiesen.

1. 5 Mit Schreiben vom 8.10.2025 ersuchte die Bauwerberin „gemäß § 14 der NÖ Bauordnung 2014 um baubehördliche Bewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit 16 Wohneinheiten samt Parkdeck und Außenanlagen (Adaptierung der Einreichunterlagen vom 29. April 2022) auf der Liegenschaft in , , Gst.Nr.:, EZ.:, der KG:***, für die C KG, sesshaft in ***, ***.“

1. 6 Mit Schreiben vom 10.11.2025 wurde der Beschwerdeführer als Nachbar über dieses Ansuchen informiert. Mit Schreiben vom 18.11.2025 hat der Beschwerdeführer Einwendungen gegen das Bauvorhaben erhoben.

1. 7 Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 02.02.2026, AZ ***, wurde der Bauwerberin „auf Grund Ihres Ansuchens vom 28.07.2025, gemäß § 14 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 und 2 NÖ Bauordnung 2014, LGBI. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, die baubehördliche Bewilligung für den Neubau einer Wohnhausanlage mit 16 Wohneinheiten samt Parkdeck in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, Grundbuch ***“ erteilt.

Der Bescheid enthält folgende Rechtsmittelbelehrung:

„Sie haben das Recht gegen diesen Bescheid Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht zu erheben.

Die Beschwerde ist innerhalb von vier Wochen nach Zustellung dieses Bescheides schriftlich, oder in jeder anderen technisch möglichen Weise, beim Gemeindeamt der Marktgemeinde *** (p.A. ***, ***, e-mail: ***) einzubringen. Sie hat den angefochtenen Bescheid und die belangte Behörde, die den angefochtenen Bescheid erlassen hat, zu bezeichnen. Weiters hat die Beschwerde die Gründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt, das Begehren und die Angaben, die erforderlich sind, um zu beurteilen, ob die Beschwerde rechtzeitig eingebracht ist, zu enthalten.

Eine rechtzeitig eingebrachte und zulässige Beschwerde hat aufschiebende Wirkung, soferne die Verwaltungsvorschriften nichts anderes bestimmen, oder diese von der Behörde nicht ausgeschlossen wurde.

Es besteht die Möglichkeit in der Beschwerde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung zu beantragen.

Die Höhe der Pauschalgebühr für Beschwerden (samt Beilagen) beträgt 50 Euro.“

1. 8 Mit Schriftsatz vom 09.03.2026 hat der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Rechtsvertretung (entsprechend dieser Rechtsmittelbelehrung) das Rechtsmittel der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erhoben.

2. Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen ergeben sich in unstrittiger Weise aus den hierin jeweils genannten Dokumenten, welche sich im vorgelegten Verwaltungsakt der belangten Behörde befinden.

3. Erwägungen:

Durch das NÖ Deregulierungsgesetz 2025, LGBl. Nr. 104/2025, wurde gemäß § 2 Abs. 1 NÖ BO 2014 die Berufung gegen Bescheide des Bürgermeisters als Baubehörde ausgeschlossen.

Diese Änderung ist am 1. Jänner 2026 in Kraft getreten. Die Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 21 NÖ BO 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 104/2025 bestimmt jedoch gleichzeitig, dass die am Tag des Inkrafttretens des Landesgesetzes LGBl. Nr. 104/2025 anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind.

Die Gesetzesmaterialien (IA vom 25.09.2025, Ltg.-798/XX-2025, S.11) führen hierzu ausdrücklich an:

„Die Bestimmung regelt das Inkrafttreten der Änderungen mit 1. Jänner 2026.

Anhängige Verfahren sind nach der bisherigen Rechtslage weiterzuführen. Wenn demnach bis 31. Dezember 2025 ein verfahrenseinleitender Antrag gestellt wird, so ist gegen einen (aufgrund dieses Antrags) ergehenden Bescheid weiterhin das Rechtsmittel der Berufung zulässig.“

Im gegenständlichen Fall wurde der ursprüngliche verfahrenseinleitende Antrag am 01.09.2022 gestellt. Das neuerliche Ansuchen der Bauwerberin („Adaptierung der Einreichunterlagen vom 29. April 2022“) wurde am 08.10.2025 gestellt.

Unabhängig davon, ob dieses Ansuchen als neuer Antrag gewertet wird (was die belangte Behörde offenkundig getan hat) oder als Modifikation des ursprünglichen Antrages, war das gegenständliche Bauverfahren jedenfalls bereits vor dem 01.01.2026 anhängig, sodass es nach den Bestimmungen der NÖ BO 2014 vor der Änderung durch das LGBl. Nr. 104/2025 zu Ende zu führen ist.

Dies bedeutet, dass gegen den gegenständlichen Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** das Rechtsmittel der Berufung an den Gemeindevorstand vorgesehen ist. Erst gegen die Entscheidung des Gemeindevorstandes besteht die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht.

Der angefochtene Bescheid enthält somit eine falsche Rechtsmittelbelehrung. Ein gesetzlich nicht bestehendes Rechtsmittel kann durch eine falsche Rechtsmittelbelehrung jedoch nicht begründet werden (VwGH 19.09.1995, 94/05/0179).

Die Beschwerde war daher spruchgemäß als unzulässig zurückzuweisen, weil eine Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht gegen den gegenständlichen Bescheid gesetzlich nicht vorgesehen ist.

Wird aber aufgrund der falschen Rechtsmittelbelehrung eine Frist für ein an sich zulässiges Rechtsmittel (hier: Berufung) versäumt, kann dies einen Wiedereinsetzungsgrund darstellen (VwGH 04.10.1989, 89/01/0336; 23.02.2012, 2010/07/0104). Hierauf wird für den Fall einer allfälligen Versäumung der Berufungsfrist ausdrücklich hingewiesen.

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen.

4. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Vielmehr ergibt sich die Lösung der gegenständlichen Rechtsfrage aus dem eindeutigen Wortlaut der angewendeten Gesetzesbestimmung sowie der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.