Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1506/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 02.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.1506.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Fraberger als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Horn vom 31. Oktober 2025, Zl. ***, betreffend Untersagung der Fortsetzung der Ausführungsarbeiten sowie Beseitigung der ohne Baubewilligung ausgeführten Teile des Bauvorhabens gemäß § 29 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid behoben.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 29 Abs. 1 Z 1 und Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Horn (in der Folge: „belange Behörde“) vom 31. Oktober 2025, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 29 Abs. 1 Z 1 und § 29 Abs. 2 NÖ BO 2014 die Fortsetzung der Ausführung des Bauvorhabens „Errichtung einer Anlage zur Herstellung von Futtermittel und Düngemittel“ auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, Gemeinde ***, untersagt (Spruchpunkt I.). Weiters wurde gemäß § 29 Abs. 2 NÖ BO 2014 gegenüber der Beschwerdeführerin „die Beseitigung der ausgeführten, ohne Baubewilligung errichteten Teile des Bauvorhabens, bis spätestens 30.04.2026 für den Standort ***, KG ***, Grst.Nr. ***“ verfügt (Spruchpunkt II.).

1.2. Begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass das Bauvorhaben abweichend vom Bescheid vom 28. November 2022, ***, bzw. den zugrundeliegenden Projektunterlagen und der Projektbeschreibung ausgeführt worden sei. Sowohl die konkrete Platzierung als auch die Höhe des Gebäudes weiche von der Baubewilligung ab, womit das ausgeführte Vorhaben als Ganzes zu entfernen sei. Eine Möglichkeit zur Rückführung in einen bewilligten Zustand – als „vorherigen Zustand“ iSd § 29 Abs. 2 NÖ BO 2014 – sei nicht möglich. Eine Frist von sechs Monaten für die Beseitigung der ohne Baubewilligung ausgeführten Teile des Bauvorhabens sei gemäß den Ausführungen des Amtssachverständigen für Bautechnik angemessen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

2.1. Mit Schriftsatz vom 2. Dezember 2025 brachte die Beschwerdeführerin fristgerecht das Rechtsmittel der Beschwerde ein.

2.2. Begründend führte die Beschwerdeführerin zusammengefasst aus, dass die Beschwerdeführerin weder Eigentümerin des gegenständlichen Gebäudes noch des entsprechenden Grundstückes des Bauvorhabens sei. Die Beschwerdeführerin sei Mieterin des Gebäudes und habe Prozessanlagen installiert. Der Eigentümer des Gebäudes sei die „C (***)“, welcher auch die Biogasanlage in der unmittelbaren Nachbarschaft des Gebäudes besitze und betreibe. Auf Ebene der Gemeinde sei vorgesehen, einen Teilbebauungsplan zu erlassen, welcher eine Gebäudehöhe von 8,30 Meter zulässig mache; diesfalls werde das Projekt erneut zur Bewilligung eingereicht. Ein Abbruch des Betriebsgebäudes sei aufgrund einer Bauhöhenüberschreitung von 30 cm in Anbetracht der Folgewirkungen unverhältnismäßig.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Mit Schreiben vom 12. Dezember 2025 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur Zl. *** mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vor, dies mit den Mitteilungen, dass von der Möglichkeit einer Beschwerdevorentscheidung kein Gebrauch gemacht und auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet werde.

3.2. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den von der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakt, in das Grundbuch, in das Firmenbuch und in das Vereinsregister.

3.3. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat jeweils mit Schreiben vom 20. Jänner 2026 den Verein „C ()“ sowie die Beschwerdeführerin binnen zwei Wochen aufgefordert, eine Stellungnahme hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse des verfahrensgegenständlichen Grundstückes und des Gebäudes, des Tätigkeitsbereiches der Beschwerdeführerin sowie betreffend das Bauvorhaben abzugeben. Am 12. Februar 2026 langte eine Stellungahme des Vereines „C ()“ ein. Eine Stellungnahme der Beschwerdeführerin langte bis dato nicht ein.

4. Wesentlicher Verfahrensgang und Feststellungen:

4.1. Der Verein „C (***)“ ist Alleineigentümer der Grundstücke Nr. *** und ***, beide EZ ***, KG . Der Verein „C ()“ ist Alleineigentümer des auf dem Grundstück Nr. *** errichteten Bauwerks.

4.2. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 28. November 2022, *** und ***, wurde der Beschwerdeführerin die gewerbebehördliche Genehmigung und die baubehördliche Bewilligung für das Projekt „‘Errichtung einer Anlage zur Herstellung von Futtermittel und Düngemittel‘ im Standort ***, KG ***, Grst.Nr. ***, Gemeinde ***“, erteilt.

4.3. Der Auftrag zur Errichtung des auf dem Grundstück Nr. *** errichteten Bauwerks wurde vom Verein „C (***)“ erteilt.

4.4. Im Zuge der Bauausführung ist hervorgekommen, dass das Bauvorhaben abweichend vom Bescheid vom 28. November 2022, ***, bzw. den zugrundeliegenden Projektunterlagen und der Projektbeschreibung hinsichtlich der Situierung am Grundstück und hinsichtlich der Höhe des Gebäudes ausgeführt wurde.

4.5. Die Beschwerdeführerin ist Mieterin des am Grundstück Nr. ***, KG ***, errichteten Bauwerks.

4.6. Mit dem verfahrensgegenständlich angefochtenen Bescheid vom 31. Oktober 2025 der belangten Behörde wurde gegenüber der Beschwerdeführerin die Baueinstellung gemäß § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 sowie die Beseitigung der ohne Baubewilligung ausgeführten Teile des Bauvorhabens gemäß § 29 Abs. 2 NÖ BO 2014 verfügt.

5. Beweiswürdigung:

Der wesentliche Verfahrensgang und die Feststellungen ergeben sich grundsätzlich aus dem unbedenklichen Akteninhalt des verwaltungsbehördlichen Verfahrensaktes zur Geschäftszahl ***. Die Feststellungen zum Eigentum am Grundstück und am Bauwerk ergeben sich aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, dem Auszug aus dem Grundbuch für die Grundstücke *** und ***, KG , sowie der Stellungnahme vom 12. Februar 2026 des Vereines „C ()“. Aus dem Grundbuch ist hinsichtlich des Grundstückes Nr. *** ein Bestandrecht „gem Punkt II. Hauptmietvertrag ***“ für die Beschwerdeführerin und hinsichtlich des Grundstückes Nr. *** ein Vorkaufsrecht „gem Punkt VII. Hauptmietvertrag ***“ für die Beschwerdeführerin eingetragen. Aus dem Akteninhalt ergibt sich kein Hinweis darauf, dass allenfalls das Eigentum am Grundstück und am Bauwerk auseinanderfällt (z.B. aufgrund eines Superädifikates, eines Baurechtsobjektes oder dergleichen). Die Eigenschaft der Beschwerdeführerin als Mieterin des verfahrensgegenständlichen Bauwerks ergibt sich aus den übereinstimmenden Angaben der Beschwerdeführerin und des Vereines. Aus der Stellungnahme des Vereines geht auch – durch Unterlagen belegt – hervor, dass das Bauvorhaben im Auftrag des Vereines durchgeführt wurde bzw. wird.

6. Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 40/2025, lauten wie folgt:

(1) Die Baubehörde hat die Fortsetzung der Ausführung eines Bauvorhabens zu untersagen, wenn

(2) Im Fall des Abs. 1 Z 1 hat die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 die Beseitigung der ohne Baubewilligung oder Anzeige ausgeführten Teile des Bauvorhabens und gegebenenfalls die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.“

7. Erwägungen:

7.1. Nach § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Fortsetzung der Ausführung eines Bauvorhabens zu untersagen, wenn die hiefür notwendige Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) nicht vorliegt. Nach § 29 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde im Fall des Abs. 1 Z 1 ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 die Beseitigung der ohne Baubewilligung oder Anzeige ausgeführten Teile des Bauvorhabens und gegebenenfalls die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.

7.2. Baupolizeiliche Aufträge (nach § 29, § 34 und § 35 NÖ BO 2014) sind grundsätzlich – unabhängig vom Verursacher eines Gebrechens bzw. allfälliger Regressansprüche – dem jeweiligen Eigentümer des Bauwerks zu erteilen (vgl. Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3 (2022), S. 365, Anm. zu § 34 NÖ BO 2014). Die Eigentümerschaft richtet sich nach den einschlägigen Bestimmungen des Zivilrechts. Bauwerke gehören in der Regel samt allen festen Bestandteilen dem Eigentümer eines Grundstückes, auf oder unter dem sie sich befinden – „superficies solo cedit“ (vgl. Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3 (2022), S. 40, Anm. zu § 4 NÖ BO 2014).

7.3. Nach den Feststellungen ist Eigentümer der Grundstücke Nr. *** und Nr. *** und des darauf befindlichen verfahrensgegenständlichen Bauwerkes, welches nach dem angefochtenen Bescheid als rechtliches „aliud“ errichtet worden sein soll, der Verein „C (***)“ und nicht die Beschwerdeführerin. Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues wäre daher nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes an dessen Eigentümer zu richten (vgl. z.B. VwGH 14.02.2025, Ra 2023/05/0258).

7.4. Der Beschwerdeführerin kommt im gegebenen Zusammenhang – neben der im vorliegenden Fall nicht mehr relevanten Eigenschaft als Bauwerberin im Zusammenhang mit dem Bescheid vom 28. November 2022 (vgl. VwGH 28.06.2005, 2005/05/0105) – gemäß den Feststellungen lediglich die Eigenschaft einer Mieterin des betroffenen Bauwerkes zu. Ein Mieter eines Objektes kommt jedoch nie als baupolizeilicher Bescheidadressat in Betracht (vgl. vgl. Kienastberger/Stellner-Bichler, NÖ Baurecht3 (2022), S. 121, Anm. zu § 9 NÖ BO 2014).

7.5. Aus den Feststellungen geht weiters hervor, dass die Bauführung nicht im Auftrag und auf Rechnung der Beschwerdeführerin erfolgte; daher kommt sie (auch aus diesem Gesichtspunkt) nicht als Bescheidadressatin eines Baueinstellungsbescheides in Betracht. Ein solcher Auftrag zur Baueinstellung könnte lediglich an denjenigen ergehen, von dem die (tatsächliche) Einstellung der begonnenen baulichen Maßnahmen erwartet und demgegenüber sie auch durchgesetzt werden kann (vgl. VwGH 17.02.1994, 93/06/0141).

7.6. Entsprechend der obigen Erwägungen kommt daher die Beschwerdeführerin in beiden Spruchpunkten des angefochtenen Bescheides nicht als Bescheidadressatin der baupolizeilichen Aufträge in Betracht. Der Beschwerde war somit spruchgemäß Folge zu geben und der angefochtene Bescheid zu beheben.

7.7. Angemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes der Spruch eines baupolizeilichen Befehles so konkretisiert zu sein hat, dass kein Zweifel darüber bestehen kann, was Gegenstand dieses Auftrages ist; er muss zum Titel einer Vollstreckungsverfügung geeignet sein (vgl. VwGH 15.09.2009, 2007/06/0312). Ein baupolizeilicher Auftrag ist nur dann ausreichend bestimmt, wenn ihm unmittelbar zu entnehmen ist, welche Bauteile abzubrechen sind, wobei es genügt, dass dies ein Fachkundiger dem Spruch des Bescheides entnehmen kann (vgl. VwGH 13.12.1990, 89/06/0025). Eine lediglich allgemeine Formulierung des Gegenstandes mit Verweis auf „ohne Baubewilligung errichteten Teile des Bauvorhabens“ würde dem Konkretisierungsgebot nicht entsprechen.

8. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen, da bereits auf Grund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben ist.

9. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die Entscheidung konnte sich auf die eindeutige Rechtslage und auf die zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes stützen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall beurteilten – Fragen keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.09.2014, Ro 2014/01/0033) dar.