Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-132/002-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.02.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.132.002.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Kutsche, LL.M. als Einzelrichter über die Beschwerde der A und des B (Erstbeschwerdeführer), beide vertreten durch C, Rechtsanwältin in ***, ***, der D und des E (Zweitbeschwerdeführer) sowie des F und der G (Drittbeschwerdeführer), diese vertreten durch RAe H KG, in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 2. Dezember 2024, Zl. ***, betreffend Abweisung der Berufungen gegen einen baupolizeilichen Auftrag, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung, zu Recht:

1. Die Beschwerde der Erstbeschwerdeführer wird abgewiesen.

2. Die Beschwerde der Zweit- und Drittbeschwerdeführer wird abgewiesen.

3. Die Frist zur Erfüllung des baupolizeilichen Auftrages wird mit vier Monaten ab Rechtskraft dieser Entscheidung festgesetzt.

4. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid der Bürgermeisterin der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz (im Folgenden: Baubehörde I. Instanz) vom 26. Jänner 2024 wurde den nunmehrigen Beschwerdeführern der baupolizeiliche Auftrag zum Abbruch folgender Objekte binnen einer Frist von 16 Wochen ab Rechtskraft des Bescheides erteilt:

1.1.1. „Objekt Nr. ***: Glaswand 1

Auf der gegenständlichen Liegenschaft wurde aus Sicht des Nachbargrundstückes GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, BG ***, auf der östlichen Seite über dem Holzflugdach die nachfolgend dargestellte Glaswand 1 errichtet, die nicht baubehördlich bewilligt wurde.“

1.1.2. „Objekt Nr. ***: Stahlbetonwand mit Glaswand 2

Auf der gegenständlichen Liegenschaft wurden weiters aus Sicht des Nachbargrundstückes GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, BG ***, auf der westlichen Seite die nachfolgend dargestellte Stahlbetonwand sowie die sich darauf befindliche Glaswand 2 errichtet, wobei beide Objekte nicht baubehördlich bewilligt wurden.“

1.1.3. Begründend wird im Bescheid der Baubehörde I. Instanz ausgeführt, dass es sich bei den gegenständlichen Objekten um Bauwerke gemäß § 4 Z 7 NÖ BO 2014 bzw. bauliche Anlagen gemäß § 4 Z 6 NÖ BO 2014 handle. Diesbezüglich bestehe eine kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden bzw. müsse eine solche bei fachgerechter Errichtung bestehen, weil die Objekte *** und *** nur im Wege einer kraftschlüssigen Verbindung mit dem Boden, respektive die beiden Glaswände aufgrund der Verschraubung (Befestigung) mit der Stahlbetonmauer, errichtet werden könnten. An der kraftschlüssigen Verbindung dieser beiden Objekte mit dem Boden bestehe sohin kein Zweifel und ergebe sich zudem bereits aus deren Eigengewicht. Weiters sei für die fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich, weil insbesondere aufgrund der Möglichkeit des Umsturzes der Objekte entsprechende Gefahren bestünden.

Bei den vom Abbruchauftrag betroffenen Objekten *** und *** handle es sich daher um Bauwerke, welche als bauliche Anlagen gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig seien.

Aufgrund des Umstandes, dass die ursprüngliche Brandwand erst im Zuge des Bauvorhabens ***, *** vom 28. August 2019 abgetragen worden sei, sei davon auszugehen, dass die Neuerrichtung der Stahlbetonwand und der Glaselemente frühestens im Jahr 2019 erfolgte, weshalb die NÖ BO 2014 zur Anwendung komme. Bauliche Anlagen seien gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig (und seien dies auch gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 1996 gewesen).

1.2. Gegen diesen Bescheid der Baubehörde I. Instanz haben sämtliche der nunmehrigen Beschwerdeführer jeweils rechtzeitig Berufung eingebracht.

1.2.1. Die nunmehrigen Erstbeschwerdeführer brachten in ihrer Berufung umfassend begründet aus, dass sich die gegenständlichen Objekte zum Zeitpunkt ihres Erwerbes des „Reihenhauses ***“ noch nicht auf der Liegenschaft befunden haben und ausschließlich von den Wohnungseigentümern des „Reihenhauses ***“ (die nunmehrigen Drittbeschwerdeführer) ohne Kenntnis oder Einbindung der nunmehrigen Erstbeschwerdeführer errichtet worden seien. Zudem hätten ausschließlich die Wohnungseigentümer des „Reihenhauses ***“ (die nunmehrigen Drittbeschwerdeführer) das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht an den gegenständlichen Objekten. Ein Wohnungseigentümer könne zur Vornahme von Instandhaltungsarbeiten außerhalb der in seinem alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht stehenden Teile des Objektes nur verpflichtet und dementsprechend für die gesamten Kosten Ersatzvornahme solidarisch mit den übrigen Miteigentümern haften, insoweit sich der Bauauftrag auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder gemeinsame Teile der Baulichkeit beziehe. § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 sei verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass bei bestehendem Wohnungseigentum dem jeweiligen Wohnungseigentümer keine „Unterlassungsaufträge“ erteilt werden dürften, die sich – wenn man von jenen Teilen der Liegenschaft, die der allgemeinen Benutzung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benutzung entgegensteht (§ 2 Abs. 4 WEG) absehe – nicht auf das seinem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht unterliegende Objekt beziehen würden.

Darüber hinaus würden sich die gegenständlichen Objekte tatsächlich nicht auf der gegenständlichen Liegenschaft befinden: Das seinerzeitige Bauprojekt auf dieser Liegenschaft sei vielmehr an die auf der Nachbarliegenschaft bestehende 8 m hohe Feuermauer angeschlossen gewesen und im Zuge der späteren Baumaßnahmen der I GmbH auf dieser benachbarten Liegenschaft durch die inkriminierten Objekte adaptiert worden.

1.2.2. Die nunmehrigen Zweitbeschwerdeführer brachten in ihrer Berufung vor, dass sie ihren Liegenschaftsanteil im Jahr 2012 erworben hätten und keinen Einfluss auf Um- und Zubauten gehabt hätten. Weiters sei es nicht möglich festzustellen, ob sich das Objekt nicht tatsächlich auf der Nachbarliegenschaft befinde.

1.2.3. Die nunmehrigen Drittbeschwerdeführer brachten in ihrer Berufung vor, dass die Beurteilung der Baubehörde I. Instanz rechtlich und fachlich unrichtig sei, weil sich die „angesprochenen Wände“ nicht auf dem Grundstück „der angeschriebenen Eigentümer“ befinden würden. Das Projekt sei im Zuge der angrenzenden Baumaßnahmen der I GmbH adaptiert worden.

1.3. Mit dem nunmehr angefochtenen, verfahrensgegenständlichen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz (im Folgenden: belangte Behörde) vom 2. Dezember 2024, Zl. ***, werden „alle Berufungen als unbegründet abgewiesen und der Spruch des angefochtenen Bescheides zur Gänze bestätigt. Der Abbruch der konsenslosen Objekte gemäß § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BauO 2014 hat bis spätestens 16 Wochen nach Rechtskraft des Berufungsbescheides zu erfolgen“.

1.3.1. Zum Abbruchauftrag verweist die belangte Behörde auf die rechtlichen Ausführungen im Bescheid der Baubehörde I. Instanz und „schließt sich der Gemeindevorstand als Baubehörde II. Instanz diesen an“.

1.3.2. Im Hinblick auf die „Passivlegitimation“ der Beschwerdeführer wird im angefochtenen Bescheid ausgeführt, dass es sich entgegen dem diesbezüglichen Berufungsvorbringen bei den beiden abzubrechenden Objekten um allgemeine Teile der Liegenschaft handle. Stütz-, Grenzmauern oder sonstige Befestigungen an der Grundgrenze der Liegenschaft zählten zu den notwendigen allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Es bilde auch kein Kriterium für einen allgemeinen Teil einer Liegenschaft, dass sämtliche Miteigentümer ihn notwendigerweise benützen müssten.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

2.1. Die nunmehrigen Erstbeschwerdeführer bringen in ihrer rechtzeitigen Beschwerde – wie bereits in ihrer Berufung – vor, dass der angefochtene Bescheid mit schwerwiegenden Verfahrensfehlern behaftet sei, weil die belangte Behörde nicht ermittelt habe, ob die Glaswände und Stahlbetonmauer „nicht bereits zu dem Zeitpunkt, in dem die Bestätigung der plan- und baubeschreibungsmäßigen Errichtung durch die J GmbH erfolgte, bestanden haben“. Zudem liege keine Passivlegitimation der Erstbeschwerdeführer vor, weil jener Bereich, auf dem sich die gegenständlichen Objekte befinden würden, nur für die Drittbeschwerdeführer zugänglich sei. § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 sei im vorliegenden Fall „verfassungsrechtlich dahingehend auszulegen, dass bei bestehendem Wohnungseigentum dem jeweiligen Wohnungseigentümer keine Unterlassungsaufträge erteilt werden dürfen, die sich – wenn man von jenen Teilen der Liegenschaft, die der allgemeinen Benutzung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benutzung entgegensteht (§ 2 Abs. 4 WEG) absieht – nicht auf das seinem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht unterliegende Objekt beziehen“. Darüber hinaus würden sich die gegenständlichen Objekte nicht auf der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***, sondern auf der benachbarten Liegenschaft befinden. Darüber hinaus wird von den Erstbeschwerdeführern die Bauwerkseigenschaft mangels (nachgewiesener) kraftschlüssiger Verbindung mit dem Boden und einem erforderlichen Maß an bautechnischen Kenntnissen bestritten. Schließlich sei der gegenständliche Bescheid ohne Einvernahme der Beschwerdeführer und sachverständiger Feststellung der Lage der Objekte erlassen worden.

2.2. Die nunmehrigen Zweit- und Drittbeschwerdeführer bringen in ihrer rechtzeitigen Beschwerde vor, dass im vorliegenden Fall „kein objektiver Nachweis“ dafür erbracht worden sei, dass sich „die verfahrensgegenständliche Mauer“ auf dem Grundstück der Beschwerdeführer befinde. Es wäre an der belangten Behörde gelegen gewesen, „die Lage der beanstandeten Wand durch eine Vermessung zu objektivieren“. Die Zweit- und Drittbeschwerdeführer führen unter Beilage eines Schreibens der I GmbH zudem aus, dass die Stahlbetonwand auf der Nachbarliegenschaft errichtet sei.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in den verwaltungsbehördlichen Akt Einsicht genommen und legt dessen unbestrittenen und unbedenklichen Inhalt seinem weiteren Verfahren zu Grunde.

3.2. Weiters wurde vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in welcher Parteiengehör gewährt und der Sachverhalt erörtert wurde.

3.3. Darüber hinaus holte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich ein Gutachten des Amtssachverständigen für Vermessungstechnik zur Lage der gegenständlichen Objekte ein.

3.3.1. Herr K erstattete am 25. November 2025 folgendes, zur Zl. *** protokollierte, Gutachten:

„Das Grundstück *** der Katastralgemeinde *** wurde durch den Teilungsplan GZ.*** des Planverfassers L mit Plandatum 03.05.2010 festgelegt. Dieser Plan legte die gegenständliche Grenze zwischen den Grundstücken *** und *** jeweils geradlinig entlang der Punkte ***, *** und *** fest und sicherte diese rechtsverbindlich. Bis zum heutigen Zeitpunkt blieb die Konfiguration des Grundstücks *** unverändert.

Ein weiterer Teilungsplan GZ.*** des Planverfassers L mit Plandatum 01.07.2019 führte eine Unterteilung des Grundstücks *** in die Grundstücke ***, *** und *** durch. Das Grundstück *** ist in seiner heutigen Konfiguration aus diesem Plan hervorgegangen. Die gegenständliche Grenze zwischen den Grundstücken *** und *** wurde im Rahmen dieser Teilung jedoch nicht verändert.

Gemäß der Vermessung vom 20. Oktober 2025 wurde ein Lageplan erstellt (Siehe ***).

In diesem sind die schwarz dargestellten Linien der aktuellen digitalen Katastermappe entnommen und zeigen den rechtsgültigen Katasterstand, wie er aus den oben genannten Teilungsplänen hervorgeht. Die gegenständliche Grenze zwischen den Grundstücken *** und *** verläuft jeweils geradlinig von Punkt *** mit einer Länge von 13.62m zu Punkt ***. Von diesem Punkt verläuft die Grenze weiter mit einer Länge von 4.31m zu Punkt ***. Ab dem Punkt *** verläuft die Grenze weiter zu Punkt ***, wobei das Grundstück *** in diesem Bereich auf einer Länge von 0.75m an das Grundstück *** im Eigentum von Herrn M angrenzt.

Ebenfalls im Lageplan dargestellt ist der aktuelle Naturbestand entlang der relevanten Grundstücksgrenze. Dieser umfasst das Gebäude Haus ***, dessen Außenkante sich geradlinig von Messpunkt M2 zu Messpunkt M3 erstreckt, sowie zwei unmittelbar angrenzende, jeweils 25 cm breite Stahlbetonwände mit aufgesetzter Glaswand. Diese Bauteile werden nachfolgend als Objekt Nr. *** (östlich) und Objekt Nr. *** (westlich) bezeichnet.

Objekt Nr. *** (westlich): Die westseitig direkt anschließende 7.83m lange Stahlbetonwand mit einer 6.75m langen aufgesetzten Glaswand erstreckt sich geradlinig von Messpunkt M1 zu Messpunkt M2 (Siehe Beilage ***). Dieses Objekt befindet sich vollständig auf dem Grundstück ***. Die Mauerecke M1 liegt exakt auf der Grundstücksgrenze, während die Mauerecke M2, welche dem westlichen Hauseck von Haus *** entspricht, um 2cm innerhalb des Grundstückes *** liegt.

Objekt Nr. *** (östlich): Die 3.17m lange Stahlbetonwand mit einer 1.00m langen direkt an das Haus *** anschließend aufgesetzten Glaswand verläuft geradlinig von Messpunkt M3 zu Messpunkt M4. (Siehe Beilage ***). Dieses Objekt ragt über die gegenständliche Grundstücksgrenze hinaus: Die Mauerecke M3, welche dem östlichen Hauseck von Haus *** entspricht, befindet sich in einem Abstand zur Grundgrenze von 7cm auf Grundstück ***, während die Mauerecke M4 die Grenze um 19cm überschreitet. Daraus ergibt sich, dass Objekt Nr. *** eine Fläche von 0,32m2 auf Grundstück *** sowie eine Fläche von 0,11m2 auf Grundstück *** einnimmt.

Zusammenfassung:

Zur Beantwortung der Frage, ob und in welchem Ausmaß es zu einer Überbauung des Gebäudes (Haus ***) in der *** und der zwei direkt anschließenden Objekte gekommen ist, wird Folgendes festgestellt:

Die gegenständliche Grundstücksgrenze zwischen den Grundstücken *** und *** ist gemäß den oben genannten Teilungspläne exakt festgelegt und rechtlich gesichert. Die westseitige Stahlbetonwand Objekt Nr. *** befindet sich vollständig auf dem Grundstück *** sodass hier keine Überbauung vorliegt. Die Außenkante des Hauses *** verläuft geradlinig von Messpunkt M2 zu Messpunkt M3 und überschreitet im Punkt M3 die Grundstücksgrenze um 7cm. Diese Überschreitung befindet sich im Bereich der Wärmedämmung und ist geringfügig. Die ostseitige Stahlbetonwand Objekt Nr. *** überragt die Grundstücksgrenze kontinuierlich, beginnend mit einer mit einer Überschreitung von 7 cm im Messpunkt M3, die stetig bis zu 18cm im Messpunkt M4 ansteigt. Daraus resultiert eine überbaute Fläche durch das Objekt Nr. *** auf dem Grundstück *** von 0,32m2 und auf dem Grundstück *** von 0,11m2“.

3.3.2. Objekt *** wird in der Beilage des Gutachtens wie folgt dargestellt:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegeben]

3.3.3. In der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte der Amtssachverständige zudem Folgendes aus:

„Die Stahlbetonwand östlich, als Objekt *** in der Beilage bezeichnet, ist 3,17m lang, davon befinden sich 0,32m² – in rosa dargestellt – auf dem Grundstück ***, 0,11m² – in blau dargestellt – auf dem Grundstück *** und der Rest auf dem Grundstück ***. Wenn man die 3,17m * die 0,25cm Breite hochrechnet, kommt man auf knapp 0,80m². [Auf dem Grundstück *** befinden sich] 0,38m²“.

3.3.4. Die Beschwerdeführer traten dem Gutachten des Sachverständigen weder innerhalb der vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich gesetzten Frist von drei Wochen noch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich – in welcher auch der Amtssachverständige anwesend war – entgegen.

4. Feststellungen:

4.1. Die Eigentumsverhältnisse der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***, stellen sich wie folgt dar:

Die Erstbeschwerdeführer sind als Wohnungseigentümer gemeinsam Miteigentümer von insgesamt 304/948-Anteilen.

Die Zweitbeschwerdeführer sind als Wohnungseigentümer gemeinsam Miteigentümer von insgesamt 384/948-Anteilen.

Die Drittbeschwerdeführer sind als Wohnungseigentümer gemeinsam Miteigentümer von insgesamt 260/948-Anteilen.

4.2. Objekt *** befindet sich überwiegend an der südlichen Grundgrenze der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***, als Aufbau bzw. in vertikaler Verlängerung der Außenmauer und optisch horizontaler Verlängerung an die Wohneinheit der Drittbeschwerdeführer. Objekt *** dient insbesondere als Sichtschutz gegenüber der Nachbarliegenschaft.

4.3. Objekt *** hat Abmessungen von etwa 1,0 m x 2,0 m.

4.4. Objekt *** ist kraftschlüssig auf einer massiv ausgeführten Stahlbetonwand montiert.

4.5. Objekt *** befindet sich zur Gänze an der südlichen Grundgrenze der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***. Es setzt sich aus einer massiv ausgeführten Stahlbetonwand als Außenmauer des Grundstückes mit den Abmessungen von etwa 7,83 m x 3,5 m sowie einer Glaswand mit den Abmessungen von etwa 6,75 m x 2,0 m, als kraftschlüssig montierter Aufbau bzw. in vertikaler Verlängerung dieser Außenmauer (bzw. optisch horizontaler Verlängerung der Wohneinheit der Drittbeschwerdeführer), welche insbesondere als Sichtschutz dient, zusammen.

4.6. Weder Objekt *** noch Objekt *** sind im Einreichplan vom Juli 2010, welcher der Baubewilligung vom 9. September 2010, Zl. ***, betreffend den Neubau eines Wohngebäudes mit drei Wohneinheiten auf der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***, zu Grunde lag, dargestellt bzw. projektiert.

4.7. Die gegenständlichen Objekte wurden jedenfalls nach dem Jahr 2014 errichtet.

5. Beweiswürdigung:

5.1. Der oben unter Pkt. 4 festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem unbedenklichen und unbestrittenen Akteninhalt des verwaltungsbehördlichen Verfahrens der belangten Behörde und hieraus insbesondere der Baubewilligung vom 9. September 2010, Zl. ***, betreffend den Neubau eines Wohngebäudes mit drei Wohneinheiten auf der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***, sowie dem dieser zu Grunde liegenden Einreichplan.

5.2. Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen wurden aufgrund des öffentlichen Grundbuches sowie den diesbezüglich unbestrittenen Feststellungen im Bescheid der Baubehörde I. Instanz vom 26. Jänner 2024 getroffen.

5.3. Die Feststellungen zu den Abmessungen, der Ausführung sowie der Funktion der gegenständlichen Objekte wurden aufgrund der unbestrittenen Angaben im verwaltungsbehördlichen Akt und den dortigen Lichtbildern, welche insbesondere von der Nachbarliegenschaft aufgenommen wurden und zeigen, dass die gegenständlichen Objekte augenscheinlich vor Einsicht auf das gegenständliche Grundstück schützen, der Baubewilligung vom 9. September 2010, Zl. ***, und dem Einreichplan vom Juli 2010, dem Gutachten des Amtssachverständigen für Vermessungstechnik vom 25. November 2025, Zl. ***, sowie den Ausführungen der Beschwerdeführer in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich getroffen.

5.4. Die Feststellung zur Lage der gegenständlichen Objekte wurde aufgrund des unbestrittenen Gutachtens des Amtssachverständigen für Vermessungstechnik vom 25. November 2025, Zl. ***, und der diesem beiliegenden Darstellung der Objekte getroffen.

5.5. Die Feststellung zum Errichtungszeitpunkt nach dem Jahr 2014 wurde aufgrund des der Beschwerde der Zweit- und Drittbeschwerdeführer beiliegenden Schreibens der I GmbH vom 10. November 2020 getroffen, in welchem ausgeführt wird, dass „wir eine Stahlbetonwand (FM) links und rechts Ihres Hauses an der neuen Grundgrenze (laut Bescheid) errichten [werden]“ und der Aussage des F (Drittbeschwerdeführer) in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, wonach die Glaselemente zeitlich mit den in massiver Bauweise ausgeführten Stahlbetonwänden errichtet wurden.

6. Erwägungen:

6.1. Zur Parteistellung der Beschwerdeführer

Ein Auftrag nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 ist dem Eigentümer des betroffenen Gebäudes oder der Baulichkeit zu erteilen (vgl. VwGH 25.09.2019, Ra 2019/05/0056, mwN). Die Erteilung dieses Auftrages sowohl an den Grundeigentümer als auch an den von diesem verschiedenen Eigentümer der Baulichkeit wäre rechtswidrig (vgl. VwGH 14.02.2025, Ra 2023/05/0258).

6.1.1. Eigentümerschaft der Objekte aufgrund des Grundeigentums

„Objekt ***“ (Glaswand)

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist ein Auftrag zur Beseitigung von konsenslosen und konsenswidrigen Baulichkeiten dem Eigentümer der Baulichkeit zu erteilen, unabhängig davon, wer die Herstellung vorgenommen hat (vgl. VwGH 05.11.2015, 2013/06/0244; 08.04.2014, 2012/05/0057; 22.02.2012, 2010/06/0280; 24.10.2006, 2003/0171). Die Feststellung der Eigentumsverhältnisse ist daher eine bei Erlassung eines Bauauftrages zu lösende zivilrechtliche Vorfrage im Sinne des § 38 AVG (vgl. VwGH 10.09.2008, 2007/05/0206, mwN).

Grundsätzlich fällt ein auf einem Grundstück errichtetes Bauwerk nach dem Grundsatz superficies solo cedit als Zugehör gemäß § 297 ABGB in das Eigentum des Grundeigentümers (vgl. VwGH 08.04.2014, 2012/05/0057; 24.01.2013, 2012/06/0157). Ausnahmen von diesem Grundsatz bestehen etwa für Superädifikate gemäß § 435 ABGB (sowie für Räume und Bauwerke unter der Erdoberfläche § 300 ABGB): Hat das Bauwerk ein anderer als der Grundeigentümer errichtet und ist es nicht für die Dauer bestimmt, liegt ein Superädifikat vor. In diesem Fall ist der Bauauftrag dem Eigentümer des Superädifikates zu erteilen (vgl. VwGH 08.04.2014, 2012/05/0057; 19.06.2006, 2003/06/0206). Wesentlich für das Vorliegen eines Superädifikates ist das Fehlen der Absicht des Erbauers, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Maßgeblich ist dabei der aus der Bauweise, der Art der Benutzung oder der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbare Zweck (vgl. VwGH 08.04.2014, mwN).

Die gegenständliche Glaswand (Objekt ***) befindet sich auf der Stahlbetonwand, die zu mehr als der Hälfte auf dem Grundstück der Beschwerdeführer errichtet ist. Wie zudem der Darstellung des Gutachtens des Amtssachverständigen für Vermessungstechnik zu entnehmen ist, befindet sich Objekt *** auf jenem Teil der Stahlbetonmauer, der beinahe zur Gänze auf dem Grundstück der Beschwerdeführer errichtet ist; funktional dient sie als vertikale Verlängerung der Außenmauer und Sichtschutz für das Grundstück der Beschwerdeführer. Vor diesem Hintergrund steht für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fest, dass Objekt *** nach dem zivilrechtlichen Grundsatz superficies solo cedit als Zugehör gemäß § 297 ABGB in das Eigentum der Grundeigentümer der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG *** und sohin der Beschwerdeführer fällt.

„Objekt ***“ (Stahlbetonwand und Glaswand)

Wie sich aus dem Gutachten des Amtssachverständigen für Vermessungstechnik vom 25. November 2025, Zl. ***, ergibt, befindet sich Objekt *** zur Gänze auf dem Grundstück GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***, und leitet sich sohin auch die Eigentümerschaft dieses Objektes nach dem Grundsatz superficies solo cedit aus dem Grundeigentum für die Beschwerdeführer ab.

6.1.2. Miteigentümer als Adressaten des baupolizeilichen Auftrages

Im Hinblick auf das Beschwerdevorbringen der Erstbeschwerdeführer, wonach die gegenständlichen Objekte keinen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellten, ist grundsätzlich zwischen Objekt *** und Objekt *** zu unterscheiden: Objekt *** befindet sich auf der Liegenschaft der Beschwerdeführer (siehe hierzu oben Pkt. 6.1.1.) und dient insbesondere als Sichtschutz auf der Außenmauer an der Südseite des allgemein zugänglichen Außenbereiches der Liegenschaft, von dem man Zugang zu den jeweiligen Wohneinheiten hat. Objekt *** befindet sich hingegen an der südlichen Grundgrenze der Liegenschaft und umschließt ausschließlich den den Zweitbeschwerdeführern zugeordneten hofartigen Außenbereich.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist ein baupolizeilicher Auftrag bei Vorliegen einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich den Eigentümern (Miteigentümern) der Liegenschaft zu erteilen (vgl. VwGH 22.10.2008, 2008/06/0065; 27.02.1998, 96/06/0182, jeweils mwN). Nur in jenen Fällen, in denen sich der Auftrag auf eine konkrete Nutzungseinheit beschränkt, wäre nur der konkrete Wohnungseigentümer als Adressat eines Auftrages heranzuziehen. In allen anderen Fällen, in denen es um Aufträge betreffend allgemeine Teile der Baulichkeit geht, ist jeder Miteigentümer zur Instandhaltung verpflichtet und haftet solidarisch mit den übrigen Miteigentümern (vgl. VwGH 12.10.2007, 2006/05/0293).

§ 2 Abs. 4 WEG 2002 definiert allgemeine Teile der Liegenschaft als solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht. Nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes unterliegen insbesondere Außenmauern an der Grundgrenze der Liegenschaft den Regeln der gemeinschaftlichen Nutzung und gehören sohin zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft (vgl. RIS-Justiz RS010983; RS0083122).

„Objekt ***“ (Glaswand)

Vor dem Hintergrund der zitierten ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes kann der belangten Behörde daher nicht entgegengetreten werden, wenn sie den gegenständlichen baupolizeilichen Auftrag im Hinblick auf Objekt *** sämtlichen Miteigentümern der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt, weil dieses funktional als Verlängerung der Außenmauer und sohin als Sichtschutz des allgemein zugänglichen Bereiches der Liegenschaft dient und daher einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt.

„Objekt ***“ (Stahlbetonwand und Glaswand)

Gleiches gilt jedoch aufgrund des der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zugrundeliegenden funktionalen Verständnisses von allgemeinen Teilen des Hauses (vgl. hierzu OGH 30.04.2003, 5 Ob 45/03h, mwN) im Hinblick auf Objekt ***, selbst wenn dieses alleine die Südseite des hofartigen Eigengartens der Zweibeschwerdeführer begrenzt: Funktional bleibt eine Außenwand allgemeiner Teil des Hauses, selbst wenn sich daran ein vom Mieter gemieteter Hof anschließt (vgl. OGH 31.03.2003, 5 Ob 45/03h, mwN). Auch die Abgrenzung eines Eigengartens zu sonstigen Liegenschaftsteilen oder anderen Liegenschaften ändert nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes nichts an der Qualifikation einer Mauer als allgemeiner Teil der Liegenschaft (vgl. OGH 27.05.2010, 5 Ob 73/10m, mwN). Vor diesem Hintergrund kann der belangten Behörde sohin nicht entgegengetreten werden, wenn sie den gegenständlichen baupolizeilichen Auftrag auch im Hinblick auf Objekt *** sämtlichen Miteigentümern der Liegenschaft GSt-Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilte.

6.2. Zur Bauwerkseigenschaft der Objekte

6.2.1. Die Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht hinsichtlich einer von einem Bauauftrag nach § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 betroffenen baulichen Anlage muss nicht nur im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes, sondern auch im Zeitpunkt der Erteilung eines Beseitigungsauftrages gegeben sein. Auch das Verwaltungsgericht musste die allfällige Bewilligungs- und Anzeigepflicht daher in den beiden Zeitpunkten prüfen (vgl. VwGH 04.09.2025, Ra 2025/05/0119, mwN).

Gemäß – des sowohl zum frühestmöglichen Errichtungszeitpunktes als auch zum Entscheidungszeitpunkt in Kraft stehenden – § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 leg.cit. oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 leg.cit. anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Gemäß § 4 Z 6 iVm Z 7 NÖ BO 2014 setzt das Vorliegen einer baulichen Anlage im Sinne dieses Gesetzes voraus, dass die fachgerechte Herstellung des in Rede stehenden Objektes (Anlage) ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und dieses Objekt kraftschlüssig mit dem Boden verbunden ist. Bei der Beurteilung des Erfordernisses der fachtechnischen Kenntnisse zur werkgerechten Herstellung eines Baues kommt es nicht auf die subjektiven Fachkenntnisse des Bauführers, sondern darauf an, ob die werkgerechte Errichtung der baulichen Anlage objektiv das Vorliegen eines wesentlichen Maßes bautechnischer Kenntnisse bzw. fachtechnischer Kenntnisse verlangt (vgl. VwGH 28.09.2021, Ra 2020/05/0111, mwN).

6.2.1.1. „Objekt ***“ (Glaswand 1)

Schon aufgrund der Größe der Glaswand (ca. 1,0 m x 2,0 m) sowie dem Umstand, dass diese auf einer Stahlbetonwand auf einer Höhe von mehr als drei Metern montiert ist, ist es gegenständlich offenkundig (vgl. VwGH 21.03.2007, 2005/05/0115, mwN) und besteht kein Zweifel daran, dass dessen Errichtung objektiv das Vorliegen eines wesentlichen Maßes bautechnischer Kenntnisse verlangt, zumal es gilt Gefahren, insbesondere durch ein Umstürzen, etwa auch bei Windstößen, zu vermeiden, weshalb eine Anlage dieser Dimension entsprechend sicher aufgestellt werden muss (vgl. etwa 24.04.2007, 2006/05/0224, mwN).

Weiters resultiert aus der gegenständlichen Ausführung, nämlich der Montage der Glaswand auf der Stahlbetonwand (vgl. hierzu VwGH 15.05.2012, 2012/05/0003), sowie deren Größe und dem damit verbundenen Eigengewicht (vgl. VwGH 21.12.2010, 2007/05/0247) und dessen Funktion als nicht bewegliches, fixes Element, dass dieses kraftschlüssig mit dem Boden verbunden ist (vgl. VwGH 22.12.2015, Ra 2015/06/0114, mwN).

6.2.1.2. „Objekt ***“ (Stahlbetonwand mit Glaswand 2)

Auch bei dem gegenständlichen Objekt *** handelt es sich – vor dem Hintergrund der Erwägungen unter Pkt. 6.2.1.1. bereits aus einem Größenschluss resultierend – offenkundig um ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist: Aufgrund der Abmessungen der Stahlbetonwand und der sich drauf befindlichen Glaswand bzw. deren Masse verlangen die mit dem Umstürzen derselben verbundenen Gefahren objektiv das Vorliegen eines wesentlichen Maßes bautechnischer Kenntnisse zu deren Errichtung. Weiters besteht aufgrund der massiven und tatsächlichen Ausführung des Objektes kein Zweifel daran, dass dieses aufgrund seines Eigengewichtes und der Montageart mit dem Boden (bzw. miteinander) kraftschlüssig verbunden ist. Da gegenständlich weder für die Stahlbetonwand noch für die Glaswand ein baurechtlicher Konsens besteht (siehe hierzu unten Pkt. 6.3.) kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem von der belangten Behörde als Objekt *** qualifizierten baulichen Anlage um ein einheitliches Bauwerk handelt (vgl. hierzu allgemein VwGH 08.04.2014, 2012/05/0057, mwN).

6.2.2. Im vorliegenden Fall ging die belangte Behörde sohin zu Recht davon aus, dass es sich bei den gegenständlichen Objekten („Objekt ***“: Glaswand; „Objekt ***“: Stahlbetonwand mit Glaswand) gemäß § 4 Z 6 iVm Z 7 NÖ BO 2014 um bauliche Anlagen handelt.

6.3. Abbruchauftrag mangels Konsens

6.3.1. Gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 NÖ BO oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 NÖ BO anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung oder Anzeige vorliegt. Als Voraussetzung für einen Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 muss die Bewilligungs- bzw. Anzeigepflicht sowohl im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes als auch im Zeitpunkt der Erteilung des Auftrages gegeben sein (VwGH 25.09.2019, Ra 2019/05/0050, mwN).

Wie unter Pkt. 6.2. ausgeführt, handelt es sich bei den gegenständlichen Objekten jeweils um bauliche Anlagen im Sinne von § 4 Z 6 iVm Z 7 NÖ BO 2014. Die Errichtung dieser Vorhaben bedarf gemäß § 14 Z 2 NÖ BO 2014 einer Baubewilligung. Das Vorliegen einer solchen Baubewilligung wurde von den Beschwerdeführern im gesamten Verfahren nicht vorgebracht und wurde insbesondere den Feststellungen der belangten Behörde, dass eine solche nicht vorliegt, nicht entgegengetreten.

Hieran vermag das Vorbringen der Erstbeschwerdeführer im Hinblick auf die Fertigstellungsanzeige der J GmbH vom 26. Jänner 2012 nichts zu ändern, weil hierdurch lediglich die Fertigstellung des mit rechtskräftigem Bescheid vom 9. September 2010, Zl. ***, bewilligten Bauprojektes angezeigt wurde. Wie sich aus dem dieser Bewilligung zugrundeliegenden Einreichplan ergibt, waren Objekt *** und Objekt *** hiervon nicht mitumfasst und wurden zudem erst zu einem späteren Zeitpunkt errichtet.

6.3.2. Mangels Baubewilligung für die gegenständlichen baulichen Anlagen war daher ein Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 zu erlassen.

6.4. Zur Erfüllungsfrist

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat die Erfüllungsfrist eines baupolizeilichen Auftrages angemessen zu sein (vgl. VwGH 18.11.2024, Ra 2022/05/0133). Dies ist sie jedenfalls dann, wenn innerhalb derselben die erforderlichen Arbeiten technisch durchgeführt werden können (vgl. VwGH 15.07.2003, 2003/05/0001). Bei der Bemessung der Frist ist auf wirtschaftliche Umstände insoweit Bedacht zu nehmen, als dies die öffentlichen Interessen nach den Umständen des Einzelfalls zulassen, also nicht besondere Dringlichkeit geboten ist (vgl. VwGH 24.05.2016, Ra 2016/03/0033; 29.11.2012, 2011/01/0167, jeweils mwN).

Vor dem Hintergrund des Umstandes, dass die Angemessenheit der von der belangten Behörde gesetzten Frist von 16 Wochen im gesamten Verfahren von keinem der Beschwerdeführer bestritten wurde, erscheint im Rahmen einer einzelfallbezogenen Beurteilung die nunmehr festgelegte, etwas längere Frist als angemessen.

6.5. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Da derartige Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung im gegenständlichen Fall nicht vorliegen, zumal gegenständlich vor allem Fragen im Rahmen der nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung vorgenommenen Beweiswürdigung zu beantworten waren, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (vgl. VwGH 13.11.2020, Ra 2020/07/0101; 06.08.2020, Ra 2020/02/0156 mwN; 26.05.2015, Ra 2014/01/0175) und die Entscheidung im Übrigen auf einer, keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung darstellende einzelfallbezogenen Beurteilung beruht (vgl. etwa VwGH 08.11.2018, Ra 2018/22/0211), ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.