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LVwG-AV-48/001-2026•LVwG N LVwG-AV-48/001-2026
LVwG-AV-48/001-2026Tribunal Administrativo Regional3 de fev. de 2026
Bau- und Raumordnungsrecht; Bauansuchen; Bauplatzerklärung; Bauland;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde der A GmbH, vertreten durch B Rechtsanwälte, ***, ***, vom 17. Dezember 2025 gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 1. Dezember 2025, Zl. ***, mit dem die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 17. Oktober 2025, mit dem der Antrag der Beschwerdeführerin, näher bezeichneter Grundstücke zum Bauplatz zu erklären, als unbegründet abgewiesen worden waren, zu Recht erkannt:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.
2. Eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
Die A GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin der Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, *** und *** KG ***. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke weisen folgende Widmungen auf:
*** teilweise Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün und teilweise öffentliche Verkehrsfläche mit der Nutzung „Lagerplatz“
***teilweise Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün und teilweise öffentliche Verkehrsfläche mit der Nutzung „Lagerplatz“
*** Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün
***Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün
***teilweise Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün und teilweise öffentliche Verkehrsfläche mit der Nutzung „Lagerplatz“
Nr. *** teilweise Bauland-Kemgebiet-A4 (Aufschließungszone), teilweise Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün, teilweise Grünland-Grüngürtel-Siedlungsgliederung, teilweise Grünland-Park
Eine Freigabe dieser Aufschließungszone BW-A3 durch eine rechtsgültige Verordnung des Gemeinderates ist bis dato nicht erfolgt.
Mit Verordnung des Gemeinderates der Marktgemeinde *** vom 6. November 2024 wurde gemäß § 26 Abs 1 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 für den in der Planbeilage dieser Verordnung ausgewiesenen Bereich, welcher den im Bauland gelegenen Teil des Grundstückes Nr. *** umfasst, aufgrund der beabsichtigten Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes eine Bausperre erlassen.
Diese Verordnung ist mit dem ersten Tag der Kundmachung, somit am 7. November 2024, in Kraft getreten, eine Aufhebung erfolgte nicht.
Mit Schreiben vom 28. April 2025 beantragte die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesen Rechtsvertretung gemäß § 11 Abs 2 NÖ Bauordnung 2014 die Erklärung der im Betreff des Antrags genannten Grundstücke Nm. ***, ***, ***, ***, *** und ***, sämtliche KG ***, zum Bauplatz.
Nach Erteilung eins Verbesserungsauftrages gab die Beschwerdeführerin schließlich bekannt, dass der Antrag, die Grundstücke Nm. ***, ***, ***, ***, *** und ***, sämtliche KG ***, zum Bauplatz zu erklären, ausschließlich von ihr aufrecht erhalten werde.
Mit Urkundenvorlage und ergänzender Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 1. Oktober 2025, wurde ein mit 30. September 2025 datierter Grundbuchsauszug hinsichtlich der Liegenschaft EZ ***, KG ***, übermittelt, dem zu entnehmen war, dass das Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin zur TZ *** nunmehr zwischenzeitlich verbüchert wurde. Der entsprechende Bewilligungsbeschluss des Bezirksgerichts *** vom 23. September 2025, TZ ***, wurde der Marktgemeinde *** am 29. September 2025 zugestellt.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 17. Oktober 2025, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen. Begründend wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, jeweils KG ***, sämtliche nicht im Bauland lägen, weshalb es hinsichtlich dieser Grundstücke bereits an der Tatbestandsvoraussetzung „gewidmetes Bauland“ mangle. Gleiches gelte auch für jene Teile des Grundstückes Nr. ***, KG ***, welche ebenfalls nicht als Bauland gewidmet sind. Für jene Teile des Grundstückes Nr. ***, KG ***, welche gemäß dem geltenden Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als Bauland (Aufschließungszone) gewidmet sind, seien entsprechend den getroffenen Feststellungen einerseits die gemäß § 16 Abs 4 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 (nunmehr § 16 Abs 4 NÖ Raumordnungsgesetz 2014) verordnete Aufschließungszone sowie andererseits die gemäß § 26 Abs 1 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 erlassene Bausperre zu beachten. Nachdem die als Bauland gewidmeten Teile des Grundstückes Nr. ***, KG ***, in einer vom Gemeinderat der Marktgemeinde *** rechtswirksam verordneten Aufschließungszone liegen, und eine Freigabe der gegenständlichen Aufschließungszone mit Verordnung des Gemeinderates nicht erfolgt sei, sei der Antrag der Beschwerdeführerin gemäß § 11 Abs 2 Z 3 NÖ Bauordnung 2014 iVm § 16 Abs 4 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 daher abzuweisen gewesen. Zudem widerspreche die begehrte Bauplatzerklärung auch dem Zweck der vom Gemeinderat der Marktgemeinde *** verordneten und in Geltung stehenden Bausperre, weshalb der Antrag auch gemäß § 11 Abs 2 Z 4 NÖ Bauordnung 2014 iVm. 26 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 abzuweisen gewesen sei.
Gegen den vorgenannten Bescheid erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesen Rechtsvertretung fristgerecht mit Schreiben vom 23 Oktober 2025 das Rechtsmittel der Berufung und begründete diese damit, dass die Aufschließungszone *** seit fast 50 Jahren bestehe. Das Unterbleiben der Freigabe der Grundflächen in der Aufschließungszone konterkariere die Zielsetzungen des § 16 Abs 4 NÖ ROG und sei gesetzwidrig; es lägen keine raumplanerischen Gründe vor. Die Grünlandwidmung von Teilen der Liegenschaft der Berufungswerberin sei gesetzwidrig, da es sich um vormals als Bauland gewidmete Grünflächen handle, die ohne gesetzlichen Änderungsanlass in Grünland rückgewidmet worden seien. Weiters sei nicht ersichtlich, welche raumplanerischen Gründe den Gemeinderat der Marktgemeinde *** veranlasst hätten, die Bausperrenverordnung vom 6. November 2024 zu erlassen. Es solle damit lediglich signalisiert werden, dass der Gemeinderat weiterhin eine Nutzung als Bauland verhindere.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 1. Dezember 2025 wurde die Berufung der Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid bestätigt. Begründend wird nach Wiedergabe des bisherigen Verwaltungsgeschehens und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften ausgeführt, dass die Grundstücke Nm. ***, ***, ***, ***, ***, jeweils KG ***, sämtliche nicht im Bauland lägen, weshalb es hinsichtlich dieser Grundstücke bereits an der Tatbestandsvoraussetzung „gewidmetes Bauland“ mangle, sodass der Antrag hinsichtlich dieser Grundstücke bereits aus diesem Grund abzuweisen sei. Gleiches gilt für jene Teile des Grundstückes Nr. ***, KG ***, welche ebenfalls nicht als Bauland gewidmet sind. Den Ausführungen, wonach die Grünlandwidmung gesetzwidrig ist, sei nicht zu folgen. Dessen ungeachtet wären aber nach der ständigen Judikatur des VfGH selbst gesetzwidrige Verordnungen bis zur Aufhebung durch den Verfassungsgerichtshof grundsätzlich für jedermann - und somit auch für die Baubehörde II. Instanz - verbindlich und daher anzuwenden. Nachdem die als Bauland gewidmeten Teile des Grundstückes Nr. ***, KG ***, in einer rechtswirksam verordneten Aufschließungszone liegen, und eine Freigabe der gegenständlichen Aufschließungszone mit Verordnung des Gemeinderates nicht erfolgt ist, sei der Antrag der Beschwerdeführerin daher gemäß § 11 Abs 2 Z 3 NÖ Bauordnung 2014 iVm. § 16 Abs 4 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 abzuweisen gewesen. Auch hier gelte, dass auch die Baubehörde II. Instanz an die rechtswirksam bestehende „Aufschließungszonen-Verordnung“ gebunden ist. Im § 3 der genannten „Bausperren-Verordnung“ seien unter „Zielsetzung“ mehrere, sachgerechte Freigabevoraussetzungen aufgelistet, welche im Rahmen der geplanten Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms der Marktgemeinde *** festgelegt werden sollen, wobei eine Freigabe der Aufschließungszone gemäß dem Verordnungstext der Bausperre nur dann erfolgen soll, wenn diese kumulativ erfüllt sind. Diese sachgerechten Freigabevoraussetzungen wären aktuell nicht erfüllt.
Mit Schreiben vom 17. Dezember 2025 erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesen Rechtsvertretung rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerden an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und begründete diese im Wesentlichen wie ihre Berufungsschrift:
1.1. Die Beschwerdeführerin erachtet sich durch den angefochtenen Bescheid in ihrem Recht auf Bauplatzerklärung hinsichtlich der in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und ***, KG ***, gemäß § 11 Abs 2 NÖ Bauordnung 2014 verletzt.
1.2. Es sei jedoch vorausgeschickt, dass die Beschwerde in erster Linie auf eine Überprüfung des örtlichen Raumordnungsprogramms der Marktgemeinde *** und der Bausperreverordnung des Gemeinderats vom 6.11.2024 abzielt.
1.3. Das örtliche Raumordnungsprogramm ist gesetzwidrig,
da jene Teile des Grundstücks Nr. ***, die im Flächenwidmungsplan als „Bauland-Kerngebiet" gewidmet sind, nach wie vor als „Aufschließungszone A4" ausgewiesen sind, obwohl die Freigabevoraussetzungen bei gesetzeskonformer Auslegung erfüllt sind, und
da weitere Teile desselben Grundstücks, die im örtlichen Raumordnungsprogramm in der Fassung der Beschlüsse des Gemeinderates vom 15.12.1975 und vom 22.12.1976 als Bauland-Wohngebiet-Aufschließungszone ausgewiesen gewesen waren, ohne Vorliegen eines gesetzlichen Änderungsanlasses in Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün, Grünland-Grüngürtel-Siedlungsgliederung bzw Grünland-Park „rückgewidmet" wurden.
1.4. Aufgrund der mehrfachen Gesetzwidrigkeit der Vorgangsweise der Marktgemeinde *** wird weiters aus Gründen der anwaltlichen Vorsicht auch die Gesetzwidrigkeit des örtlichen Raumordnungsprogramms hinsichtlich der Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, *** und ***, die als Grünland-Grüngürtel-Uferbegleitgrün bzw öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen sind, geltend gemacht.
1.5. Überdies erweist sich die Verordnung des Gemeinderates vom 6.11.2024 als gesetzwidrig, da es keine gesetzliche Grundlage für die Erlassung einer Bausperre in Bezug auf Grundstücke in einer Aufschließungszone gibt.
2. SACHVERHALT UND BISHERIGER VERFAHRENSGANG
Die Darstellung im angefochtenen Bescheid ist zutreffend und kann wie folgt zusammengefasst werden:
Die Beschwerdeführerin ist bücherliche Eigentümerin der oben erwähnten Grundstücke in der KG ***.
Sie beantragte bezüglich dieser Grundstücke mit Eingabe vom 28.4.2025 die Bauplatzerklärung.
Ursprünglich traten gemeinsam mit ihr die Erben nach dem verstorbenen Herrn C, geb. am ***, als Antragsteller auf. Insoweit wurde der Antrag in der Folge zurückgezogen.
Der Antrag der Beschwerdeführerin wurde in der Folge mit dem Bescheid des Bürgermeisters vom 17.10.2025, 6/2727/25, abgewiesen.
Die Beschwerdeführerin war zu diesem Zeitpunkt unstrittig Eigentümerin der oben genannten Grundstücke und ist es nach wie vor.
Sie erhob gegen den Bescheid vom 17.10.2025 Berufung an den Gemeindevorstand. Diese wurde mit dem angefochtenen Bescheid vom 1.12.2025 abgewiesen.
3. ZUR VERLETZUNG DER RECHTE DER BESCHWERDEFÜHRERIN
3.1. Die Beschwerdeführerin geht davon aus, dass in der Beschwerde aufgrund des § 9 Abs 1 Z 3 VwGVG eine Verletzung einfachgesetzlich gewährleisteter Rechte geltend gemacht werden muss.
3.2. Es wird daher vorgebracht, dass der Antrag auf Bauplatzerklärung zu Unrecht abgewiesen wurde, da ihm bei gesetzeskonformer Auslegung des örtlichen Raumordnungsprogramms Folge zu geben wäre.
3.3. Für den Fall, dass das LVwG NÖ das Vorliegen der Voraussetzungen für die Bauplatzerklärung verneint, wird jedoch höflich um rasche Erledigung gebeten, um der Beschwerdeführerin die Erhebung einer Beschwerde gemäß Art 144 B-VG, in der die Gesetzwidrigkeit der angewendeten Verordnungen geltend gemacht wird, zu ermöglichen.
3.4. Zur Gesetzwidrigkeit des Flächenwidmungsplans ist anzumerken, dass der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin, der die antragsgegenständlichen Grundstücke im Wege einer Sacheinlage in diese Gesellschaft eingebracht hat, diese im Jahr 1989 im Vertrauen auf das örtliche Raumordnungsprogramm aus dem Jahr 1977 erworben hatte. Darin war das Grundstück Nr. *** zur Gänze als Bauland-Wohngebiet-Aufschließungszone ausgewiesen. Die Freigabe der Aufschließungszone war nach den Inhalten dieser Verordnung zeitnah zu erwarten.
3.5. Tatsächlich wurden die Freigabevoraussetzungen wiederholt abgeändert (Verordnungen des Gemeinderates vom 18.12.1995 und vom 29.11.2001) und von der Marktgemeinde *** so interpretiert, als würden sie es ihren Organen erlauben, nach politischer Opportunität über die Freigabe zu entscheiden.
3.6. Die Freigabe erfolgte bis heute nicht, obwohl es sich um eine innerörtliche Baulücke in zentraler Lage handelt, was seit dem Jahr 2001 durch die Ausweisung der Widmung „Bauland-Kerngebiet“ untermauert wird. Die Schließung dieser Baulücke würde den Raumplanungszielen viel eher entsprechen als das im selben Zeitraum erfolgte weitere Wachsen der Gemeinde „nach außen".
3.7. Die Beibehaltung der Ausweisung als Aufschließungszone über fast fünf Jahrzehnte stellt einen eklatanten Missbrauch des Instruments der Aufschließungszone dar. Als Grund für diese Vorgangsweise des Gemeinderates kann nur vermutet werden, dass aus gemeindepolitischen Gründen einer in manchen Kreisen der Bevölkerung vorhandenen Stimmung, dass die Grundstücke der Beschwerdeführerin „Gemeingut" seien, Rechnung getragen werden soll.
3.8. Offenbar aus denselben Motiven wurden, wie erwähnt, Teile des Grundstücks Nr. *** ohne jeglichen Änderungsanlass in Grünland rückgewidmet. Es entsteht der Eindruck, dass auch damit zum Ausdruck gebracht werden sollte, dass die Mehrheit im Gemeinderat mit der sogenannten Wiese mache „was sie will“.
3.9. Damit nicht genug, wurde mit der Verordnung vom 6.11.2024- in enger zeitlicher Nähe zu einer Volksbefragung am 8.12.2024 – eine Bausperre erlassen, deren Zweck darin bestehen soll, die Freigabevoraussetzungen für die Aufschließungszone A4 neuerlich abzuändern. Die vom Gemeinderat herangezogene Rechtsgrundlage liefert jedoch keinerlei Deckung für eine solche Verordnung: Eine Bausperre zielt darauf ab, die Erteilung von Baubewilligungen, die ihrem festgelegten Zweck zuwiderlaufen, zu verhindern (§ 26 Abs 4 NÖ ROG 2014). Die Erklärung eines Grundstücks zur Aufschließungszone steht jedoch ohnedies der Erteilung einer Baubewilligung entgegen, sofern das Vorhaben nicht (ausnahmsweise) der Erfüllung einer Freigabebedingung dient (§ 20 Abs 1 Z 1 NÖ BO 2014). Bei der Bausperre handelt es sich somit um nicht mehr und nicht weniger als einen populistischen Gag im Vorfeld der erwähnten Volksbefragung.
Aus den dargelegten Gründen stellt die Beschwerdeführerin den
ANTRAG:
Das LVwG NÖ wolle den angefochtenen Bescheid dahingehend abändern, dass die Grundstücke Nrn. ***, ***, ***, ***, *** und ***, KG ***, in Abänderung des Bescheides des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 17.10.2025, ***, zur Gänze zum Bauplatz erklärt werden.“
1.7. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich:
Mit Schreiben vom 8. Jänner 2026 legte die Marktgemeinde *** die Beschwerde und den bezughabenden Verwaltungsakt vor.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen Akt der Marktgemeinde *** und durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch.
Im Wesentlichen ist der vorliegende Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich dieser aus dem vorhandenen Akteninhalt in Verbindung mit dem bekämpften Bescheid und dem Vorbringen der Beschwerdeführerin.
2. Anzuwendende Rechtsvorschriften:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG idF BGBl. I Nr. 147/2024:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
2.2. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. 40/2025:
Bauplatz, Bauverbot
§ 11. (1) Bauplatz ist ein Grundstück im Bauland, das
2. durch eine vor dem 1. Jänner 1989 baubehördlich bewilligte Änderung von Grundstücksgrenzen geschaffen wurde und nach den damals geltenden Vorschriften Bauplatzeigenschaft besaß oder
3. durch eine nach dem 1. Jänner 1989 baubehördlich bewilligte oder angezeigte Änderung von Grundstücksgrenzen ganz oder zum Teil aus einem Bauplatz entstanden ist und nach den damals geltenden Vorschriften Bauplatzeigenschaft besaß oder
4. seit dem 1. Jänner 1989 ununterbrochen als Bauland gewidmet und am 1. Jänner 1989 mit einem baubehördlich bewilligten Gebäude oder Gebäudeteil, ausgenommen solche nach § 18 Abs. 1a Z 1, § 17 Z 8 und § 23 Abs. 3 vorletzter Satz, bebaut war, oder
5. durch eine nach § 15 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013, durchgeführte Änderung von Grundstücksgrenzen ganz oder zum Teil aus einem Bauplatz entstanden ist und nach den damals geltenden Vorschriften Bauplatzeigenschaft besaß, oder
6. durch eine nach dem V. Abschnitt des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, durchgeführte Baulandumlegung ganz oder zum Teil aus einem Bauplatz entstanden ist.
Mit dem Wegfall der Baulandwidmung erlischt die Bauplatzeigenschaft im Sinn der Z 2 bis 6.
(2) Auf Antrag des Eigentümers ist ein Grundstück im Bauland zum Bauplatz zu erklären, wenn es
1. a) an eine bestehende oder im Flächenwidmungsplan vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar angrenzt oder
b) mit einer solchen durch eine Brücke verbunden ist oder verbunden werden kann oder
c) mit einem im Grundbuch sichergestellten Fahr- und Leitungsrecht, das dem Bebauungsplan nicht widerspricht, verbunden wird oder
d) die Widmung Bauland-Sondergebiet aufweist und durch eine im Flächenwidmungsplan vorgesehene im Eigentum des Bauplatzeigentümers stehende private Verkehrsfläche mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist,
2. aufgrund seiner Gestalt, Beschaffenheit und Größe nach den Bestimmungen dieses Gesetzes und den Festlegungen im Bebauungsplan bebaut werden darf,
3. nicht in einer Aufschließungszone (§ 16 Abs. 4 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) liegt, und wenn
4. die Bauplatzerklärung dem Zweck einer Bausperre §§ 26 oder 35 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) nicht widerspricht.
Verliert ein zum Bauplatz erklärtes Grundstück, das weder mit einem Gebäude noch mit einer großvolumigen Anlage (§ 23 Abs. 3) bebaut ist, durch Umwidmung nach den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, die Baulandwidmung, erlischt die Bauplatzerklärung.
(3) Das Fahr- und Leitungsrecht nach Abs. 2 Z 1 lit. c muss mindestens die Ausübung folgender Rechte gewährleisten:
Benützung des Grundstücks in einer Breite von mindestens 3,5 m und
die Verlegung, Instandhaltung und Wartung aller für eine beabsichtigte Verwendung des Bauplatzes erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen (z. B. Hausleitung nach § 17 Abs. 2 des NÖ Kanalgesetzes 1977, LGBl. 8230 und § 8 Abs. 4 des NÖ Wasserleitungsanschlußgesetzes 1978, LGBl. 6951). Die Ausübung dieser Rechte darf durch die Errichtung von Bauwerken nicht eingeschränkt werden. Das Fahr- und Leitungsrecht ist in einem von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfassten Plan darzustellen und ist dieser dem Antrag auf Bauplatzerklärung anzuschließen. Die grundbücherliche Eintragung des Fahr- und Leitungsrechtes ist bei Einbringung eines Antrages nach Abs. 2 sowie nach § 14 nachzuweisen. Wird jedoch der Antrag auf Bauplatzerklärung aufgrund einer Bewilligung einer Änderung von Grundstücksgrenzen (§ 10) gestellt, dann ist die Eintragung gleichzeitig mit jener der Änderung durchzuführen.
(4) Wenn ein Grundstück nur zum Teil als Bauland gewidmet ist, darf nur der als Bauland gewidmete Teil – unter Angabe des Flächenausmaßes – zum Bauplatz erklärt werden. Die Ein- und Ausfahrt darf auch durch andere Widmungen erfolgen, wenn dies mit dem jeweiligen Widmungszweck vereinbar ist.
(5) Für Grundstücksteile, die durch Änderung des Flächenwidmungsplans in Bauland umgewidmet werden oder für die eine Aufschließungszone freigegeben wird, giltAbs. 2 bis 4 sinngemäß.
2.3. NÖ Raumordnungsgesetz 2014 idF LGBl. 94/2025:
Bauland
§ 16. (1) Das Bauland ist entsprechend den örtlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:
1. Wohngebiete, die für Wohngebäude und die dem täglichen Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung dienenden Gebäude sowie für Betriebe bestimmt sind, welche in das Ortsbild einer Wohnsiedlung eingeordnet werden können und keine das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- oder Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen. Die Geschoßflächenzahl (§ 4 Z 17 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung) darf nicht über 1 betragen.
2. Kerngebiete, die für öffentliche Gebäude, Versammlungs- und Vergnügungsstätten, Wohngebäude sowie für Betriebe bestimmt sind, welche sich dem Ortsbild eines Siedlungskernes harmonisch anpassen und keine das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- oder Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen. Die Geschoßflächenzahl (§ 4 Z 17 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung) darf nicht über 1 betragen. …
(4) Zur Sicherung einer geordneten Siedlungsentwicklung sowie zur Sanierung und/oder Sicherung von Altlasten bzw. Verdachtsflächen kann das Bauland in verschiedene Aufschließungszonen unterteilt werden, wenn zugleich im örtlichen Raumordnungsprogramm sachgerechte Voraussetzungen für deren Freigabe festgelegt werden. Als derartige Voraussetzungen kommen die Bebauung von Baulandflächen mit gleicher Widmungsart zu einem bestimmten Prozentsatz, die Fertigstellung oder Sicherstellung der Ausführung infrastruktureller Einrichtungen sowie von Lärmschutzbauten und dergleichen in Betracht. Eine fehlende Standorteignung gemäß § 15 Abs. 3 kann – ausgenommen Altlasten und Verdachtsflächen – durch Freigabevoraussetzungen nicht ersetzt werden. Die Freigabe erfolgt durch Verordnung des Gemeinderates nach Erfüllung der festgelegten Freigabevoraussetzungen. Die Freigabe von Teilen einer Aufschließungszone ist zulässig, wenn die jeweils festgelegten Freigabevoraussetzungen für diesen Bereich erfüllt sind, der Gemeinde keine unwirtschaftlichen Aufwendungen für die Grundausstattung erwachsen und die ordnungsgemäße Bebauungsmöglichkeit der verbleibenden Restfläche gesichert bleibt. Ist für eine Aufschließungszone im Flächenwidmungsplan keine innere Verkehrserschließung festgelegt oder soll die festgelegte verändert werden, darf die Freigabe erst bei Sicherstellung einer Verkehrserschließung im Sinne des § 32 erfolgen. Ein Verfahren nach § 25 ist hiefür nicht erforderlich.
2.4. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG idF BGBl. I Nr. 50/2025:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. …
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
Die Beschwerde ist nicht begründet.
Grundsätzlich ist auszuführen, dass die im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, jeweils KG ***, nicht im Bauland gelegen sind, weshalb es hinsichtlich dieser Grundstücke bereits an der Tatbestandsvoraussetzung „gewidmetes Bauland“ mangelt. Gleiches gilt auch für jene Teile des Grundstückes Nr. ***, KG ***, welche ebenfalls nicht als Bauland gewidmet sind. Für jene Teile des Grundstückes Nr. ***, KG ***, welche gemäß dem geltenden Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als Bauland (Aufschließungszone) gewidmet sind, ist eine Freigabe der genannten Aufschließungszone durch eine rechtsgültige Verordnung des Gemeinderates bis dato nicht erfolgt.
Gemäß §16 Abs. 4 NÖ ROG 2014 kann das Bauland zur Sicherung einer geordneten Siedlungsentwicklung in verschiedene Aufschließungszonen unterteilt werden, "wenn zugleich im örtlichen Raumordnungsprogramm sachgerechte Voraussetzungen für deren Freigabe festgelegt werden“. Die Freigabe erfolgt durch Verordnung des Gemeinderates nach Erfüllung der festgelegten Freigabevoraussetzungen. Es ist auch nicht unsachlich, wenn der Gesetzgeber mit Baulandbereichen rechnet, für die noch kein Bebauungsplan erlassen wurde (vgl. VfGH vom 15. Dezember 1994, B 1609/93).
In diesem Zusammenhang ist auszuführen, dass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich gehörig kundgemachte Gesetze und Verordnungen anzuwenden hat, da die Prüfung der Gesetz- bzw. Verfassungsmäßigkeit von generellen Normen allein dem Verfassungsgerichtshof zukommt. Den Ausführungen der Beschwerdeführerin betreffend die vermeintliche Verfassungs- bzw. Gesetzwidrigkeit des Flächenwidmungsplanes der Bausperrenverordnung der mitbeteiligten Gemeinde kann nicht gefolgt werden, sodass sich das erkennende Gericht nicht dazu veranlasst sieht, ein Normprüfungsverfahren beim Verfassungsgerichtshof einzuleiten. Vielmehr steht es der Beschwerdeführerin frei, selbst ein derartiges Verfahren beim Verfassungsgerichtshof anzuregen.
Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 ist auf Antrag des Eigentümers ein Grundstück im Bauland, das noch nicht zum Bauplatz erklärt wurde und auch nicht nach Abs. 1 Z. 2 bis 4 leg.cit. als solcher gilt, zum Bauplatz zu erklären, wenn die in dieser Bestimmung normierten Voraussetzungen gegeben sind. Daraus ergibt sich klar, dass nur Grundstücke im Bauland zum Bauplatz erklärt werden können (vgl. VwGH 2012/05/0015).
Bis zur Freigabe einer Bauland-Aufschließungszone im Rahmen einer diesbezüglichen Verordnung steht ein Bauvorhaben auf einem darin gelegenen Grundstück im Widerspruch zu der festgelegten Widmung. Für ein Bauvorhaben in einer noch nicht freigegebenen Bauland-Aufschließungszone ist demnach die Baubewilligung zu versagen (vgl. VwGH Ro 2015/05/0006, VwGH 2008/05/0150 und VwGH 96/05/0221).
Die belangte Behörde hat den Antrag der Beschwerdeführerin auf Erklärung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke zum Bauplatz mangels Vorliegens einer Baulandwidmung für diese Grundstücke somit zu Recht abgewiesen. Die Beschwerde erweist sich daher insgesamt als unbegründet und war gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG abzuweisen.
Diese Entscheidung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unter Entfall der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden.
Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde von den Parteien des Verfahrens nicht beantragt und sind im vorliegenden Beschwerdeverfahren im Ergebnis ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
3.2. Zu Spruchpunkt 2 – Unzulässigkeit der Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.
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