Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1137/004-2018

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 04.11.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1137.004.2018

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz von HR Mag. Wimmer im Beisein der Richterin HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Schlegel über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, vertreten durch die C Rechtsanwalt GmbH in ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24. September 2018, Zl. ***, mit welchem der Antrag vom 31.08.2017 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07.08.2017, Beurkundungsregisterzahlen: *** und *** des Notariats B in ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, ***, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt E als einstweiliger Sachwalter, ***, ***, als Verkäufer einerseits und der A GmbH, ***, ***, vertreten durch die C Rechtsanwalt GmbH in ***, ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von *** ha, abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung und anschließender Beschlussfassung in nichtöffentlicher Sitzung, durch Verkündung den

BESCHLUSS

gefasst:

1. Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz in Verbindung mit § 31 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Grundverkehrsbehörde Melk zurückverwiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß

Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24.09.2018, ***, wurde der Antrag der nunmehrigen Beschwerdeführerin vom 31.08.2017 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07.08.2017, BRZ: *** sowie BRZ: *** der öffentlichen Notarin F in ***, ***, abgeschlossen zwischen D, vertreten durch Rechtsanwalt E, ***, ***, als Verkäufer und der A GmbH, vertreten durch C Rechtsanwalt GmbH, ***, ***, betreffend das Grundstück Nr. *** in der KG *** im Flächenausmaß von *** ha zu einem Kaufpreis von € ***, abgewiesen.

Gestützt ist dieser Bescheid auf die §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 iVm § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

Begründet wird diese Entscheidung zusammengefasst damit, dass G sein Interesse am Kaufgrundstück angemeldet habe, weshalb die Grundverkehrsbehörde dessen Landwirteeigenschaft zu prüfen gehabt habe. Die Käuferin selbst habe das Nichtvorliegen ihrer eigenen Landwirteeigenschaft nicht bestritten, sondern lediglich die Landwirteeigenschaft des Interessenten in Zweifel gezogen. Der Interessent führe aber den landwirtschaftlichen Betrieb seit über 20 Jahren mit Hilfe seines Sohnes und Vaters auf eigene Gefahr und Rechnung. Dabei bewirtschafte er rund *** ha, betreibe überwiegend Ackerbau und halte fast *** Legehühner. Zudem habe er von seinem Vater und in langjähriger Praxis Kenntnisse und Fähigkeiten für seinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb erworben. Er verfüge auch über die nötige Infrastruktur.

Das außerlandwirtschaftliche Einkommen des Interessenten sei anhand der Einkommensteuerbescheide berechnet worden und ergebe sich ein mittlerer Einkommenswert des außerlandwirtschaftlichen Einkommens in den Jahren 2011 – 2016 von € ***. Das jährliche landwirtschaftliche Einkommen des Interessenten liege zwischen € *** und € ***. Das kurzfristige jährliche forstwirtschaftliche Einkommen betrage laut forstfachlichem Gutachten zwischen € *** und € ***. Damit gelange man zu einem gesamten jährlichen Einkommen des Interessenten aus der Land- und Forstwirtschaft in Höhe zwischen € *** und € ***. Rechne man zu diesem Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft noch das nichtlandwirtschaftliche in Höhe von € *** hinzu, so ergebe sich ein Gesamteinkommen zwischen € *** bzw. € ***.

25 % vom Gesamteinkommen des Interessenten seien zwischen € *** und € ***. Das vom landwirtschaftlichen und forstfachlichen Gutachter errechnete Einkommen in der Höhe zwischen € *** und € *** überschreite daher bei weitem die Mindestgrenze von 25 %. Selbst unter Heranziehung der niedrigsten Einkommenszahlen habe belegt werden können, dass der Interessent eindeutig mehr als 25 % seines Gesamteinkommens aus der Land- und Forstwirtschaft beziehe. Er bestreite daher erwiesenermaßen den Lebensunterhalt zu einem erheblichen Teil aus der Land- und Forstwirtschaft.

Weiters sei auch die Ortsüblichkeit des Kaufpreises gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG zu prüfen gewesen. Bei einem Kaufpreis in der Höhe von € *** falle auf, dass zwischen dem Quadratmeterpreis von € 40,00 laut Kaufvertrag unter den im gegenständlichen landwirtschaftlichen Gutachten errechneten ortsüblichen Quadratmeterpreis im Rahmen von € 10,00 bis € 15,00 ein eklatanter Unterschied bestehe. Dieser ortsübliche Preis von max. € 15,00 pro m², der im landwirtschaftlichen Gutachten als angemessen und ortsüblich angesehen werde, errechne sich aus dem Vergleich mit anderen ähnlichen Kaufverträgen im gesamten Gemeindegebiet von ***. Wie der Gutachter ausgeführt habe, liege € 15,00 pro m² schon im oberen Preisbereich.

Die zukünftige Umwidmung und der künftige Baulandpreis dürften nicht berücksichtigt werden. Entscheidungswesentlich sei die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Behörde. Selbst die Lage des Kaufgrundstückes in unmittelbarer Siedlungsnähe, direkt an Bauland anschließend und die leichte Bewirtschaftung des für die Nutzung des sehr gut geeigneten Ackergrundstückes rechtfertige nach den plausiblen Ausführungen des Sachverständigen einen Quadratmeterpreis von höchstens € 15,00. Der Kaufpreis im gegenständlichen Vertrag überschreite den vom landwirtschaftlichen Amtssachverständigen errechneten Kaufpreis um mehr als das 2,5-fache. Es stehe fest, dass der gegenständliche Kaufpreis damit den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteige. Jedenfalls wäre daher die Genehmigung zu versagen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde der Antragstellerin, der A GmbH, in der beantragt wird, eine mündliche Verhandlung anzuberaumen, der Beschwerde sodann Folge zu geben und den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24.09.2018 zur Zl. *** dahingehend abzuändern, dass die beantragte grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde, in eventu den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24.09.2018 zur Zl. *** aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an die Grundverkehrsbehörde Melk zurückzuverweisen.

Als Beschwerdegründe wurden unrichtige Sachverhaltsfeststellung, Mangelhaftigkeit des Verfahrens bzw. das Vorliegen von Verfahrensfehlern sowie unrichtige rechtliche Beurteilung geltend gemacht.

Im Einzelnen wurde dazu ausgeführt, wie folgt:

Es liege eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung vor. So habe die Grundverkehrsbehörde das jährliche Einkommen des Interessenten mit € *** bzw. € *** angenommen. Laut Behörde betrage das kurzfristige jährliche forstwirtschaftliche Einkommen des Interessenten zwischen € *** und € ***. Dadurch gelange die Behörde zu einem gesamten jährlichen Einkommen des Interessenten aus Land- und Forstwirtschaft in der Höhe von € *** und € ***. Die Behörde setze sich völlig darüber hinweg, dass der Sachverständige ausgeführt habe, dass in den Einkommensteuerbescheiden des Interessenten für die Jahre 2011 sowie 2014 und 2015 die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte jeweils mit € 0,00 angegeben worden seien. Lediglich in den Jahren 2012 und 2013 seien in den Einkommensteuerbescheiden land- und forstwirtschaftliche Einkünfte angeführt. Der Sachverständige habe sodann das Einkommen des Interessenten auch noch auf Basis von Durchschnittssätzen mit rund € *** ermittelt bzw. anhand kalkulierter Betriebseinnahmen und pauschalierten Betriebsausgaben mit rund € ***. Im Ergebnis bewege sich das jährliche landwirtschaftliche Einkommen demnach zwischen € 0,00 und € ***.

Richtig sei, dass der Sachverständige ein forstwirtschaftliches Einkommen von € *** bis € *** bzw. unter Berücksichtigung einer 13 %-igen Umsatzsteuer von € *** bis € *** für möglich halte, dies jedoch nur auf einige Jahre und nicht im Sinne nachhaltiger Bewirtschaftung. Je nachdem, wie stark die Eingriffe in die Substanz seien, werde es demnach noch einige Jahre dauern, dass insgesamt noch ein nennenswertes Einkommen aus dem Wald erwirtschaftet werden könne.

Selbstverständlich gehe es beim erzielbaren Einkommen nicht um jenes, welches binnen kurzer Zeit die Substanz aufzehre bzw. so weitgehend beeinträchtige, dass in den darauffolgenden Jahren kein nennenswertes Einkommen mehr erzielbar sei, sondern um jenes, welches nachhaltig bzw. dauerhaft erwirtschaftbar sei; andernfalls würde etwa bei forstwirtschaftlichem Vermögen schon allein durch Kahlschlag ein entsprechend hohes Einkommen – wenn auch nur ein einziges Mal – erzielbar sein.

Daher hätte die Behörde nur ein langjährig erwirtschaftbares Einkommen aus der Forstwirtschaft berücksichtigen dürfen, welches sich auf rund € *** bis € *** belaufe. Die Behörde habe an anderer Stelle des Bescheides ins Treffen geführt, in der Einkommensteuererklärung sei jegliche Einkunft, die der Besteuerung unterliege, bekanntzugeben. Warum die Behörde - ihren eigenen Ausführungen zuwider - ungeachtet des Umstandes, dass aus den vom Interessenten vorgelegten Einkommensunterlagen in den vergangenen Jahren land- und forstwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von € 0,00 hervorgehe, dennoch ein Einkommen in der angeführten Höhe angenommen habe, sei jedenfalls nicht nachvollziehbar. Es könne somit keine Rede davon sein, dass ein Einkommensanteil von 25 % am Gesamteinkommen aus der Land- und Forstwirtschaft erreicht werden könne.

Weiters würden in der Beschwerde auch die außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Interessenten aus rechtlicher Vorsicht bestritten. Konkret werde dazu vorgebracht, dass es die Behörde unterlassen habe, dem Interessenten weitere Unterlagen aufzutragen und einen Buchsachverständigen beizuziehen. Aus den Einkommensteuererklärungen würden die außerlandwirtschaftlichen Einkommen nicht vollständig hervorgehen. Auch die Einkommen aus den Gesellschaften, in denen der Interessent Geschäftsführer sei, seien nicht berücksichtigt worden bzw. nicht nachvollziehbar dargestellt. Die Behörde hätte richtigerweise Feststellungen treffen müssen, dass die Höhe des außerlandwirtschaftlichen Einkommens nicht festgestellt werden könne, zumal die Unterlagen die vorgelegt worden seien, nicht vollständig seien.

Im Übrigen habe die Beschwerdeführerin mehrfach einen Antrag auf Einholung eines Gutachtens eines Buchsachverständigen zwecks Ermittlung dieser außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Interessenten gestellt. Diesem Antrag sei die Behörde nicht nachgekommen und würde daher Mangelhaftigkeit des Verfahrens vorliegen. Jedenfalls verkenne die Behörde, dass die Steuerbescheide allein keine hinreichende Aussagekraft hinsichtlich des maßgebenden Einkommens hätten. So sei etwa zu berücksichtigen, dass darin erzielte Gewinne, deren Ausschüttung nicht vorgenommen, sondern im Wege des Gewinnvortrags in eine spätere Periode verlagert würden, nicht aufscheinen. Auch seien steuerrechtliche Gesichtspunkte bei der Einkommensermittlung nach dem Einkommensteuergesetz zu berücksichtigen und es seien daher für die Ermittlung der tatsächlichen Einkünfte diesbezüglich Korrekturen vorzunehmen. Auch Betriebsausgabenpauschalen, die bei den Ausgaben berücksichtigt seien und das Einkommen mindern würden, würden als steuerlicher Absetzposten behandelt, der unabhängig davon gewährt werde, ob tatsächlich Aufwendungen angefallen seien. Auch tatsächliche Ausgaben eines Gesellschafters würden regelmäßig von der Gesellschaft getragen werden und sei daher auch insoweit eine Korrektur vorzunehmen. Auch dies bleibe unberücksichtigt, wenn man allein Steuerbescheide bzw. eine Einkommensteuererklärung zur Berechnung des außerlandwirtschaftlichen Einkommens heranziehe. Auch wären von der Gesellschaft gewährte Sachbezüge nicht berücksichtigt worden. Zudem könne bei einer Unternehmensbeteiligung gezielt gesteuert werden, wann die in einem Geschäftsjahr erwirtschafteten Gewinne tatsächlich zur Ausschüttung gelangen würden. Auch dies sei nicht berücksichtigt worden.

Rechtlich sei jedenfalls verkannt worden, dass bei der Berechnung des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens nicht von einer nachhaltigen Bewirtschaftung ausgegangen worden sei. Insbesondere beim forstwirtschaftlichen Einkommen hätten sich nachhaltig nicht die von der belangten Behörde angenommenen Einkünfte erwirtschaften lassen.

Auch vertrete die Behörde die Ansicht, die Einkommenssituation der Ehegattin sei nicht zu prüfen, weil diese nicht Betriebsführerin am Betrieb sei. Dies widerspreche dem Gesetzestext, der auf einen 25%igen Anteil am Gesamteinkommen der Familie abstelle. Jedenfalls hätte auch das Einkommen der Ehegattin des Interessenten ermittelt werden müssen und wäre man in der Folge zum Ergebnis gelangt, dass sich das Gesamteinkommen dadurch so weit erhöhe, dass der Anteil aus dem land- und forstwirtschaftlichen Einkommen deutlich unter 25 % liege.

Zudem habe die Behörde unberücksichtigt gelassen, dass über das Vermögen des Verkäufers D ein Insolvenzverfahren eröffnet worden sei. Auch ein Sanierungsplan mit einer Quote von 100 % sei im Rahmen der Tagsatzung angenommen worden. Zur teilweisen Erfüllung dieses Sanierungsplanes würde dem Verkäufer seitens des Interessenten ein wertgesichertes Darlehen über den Betrag von € ***mit einer Verzinsung von 2,5 % p.a. gewährt werden, welches am 01.03.2018 zur Rückzahlung fällig werden würde. Die Beschwerdeführerin würde durch den gegenständlichen Kauf, der aus ihrer Sicht absolut angemessen und gerechtfertigt sei, dem Verkäufer auch ermöglichen, seine finanzielle Situation wieder auf gesicherte Beine zu stellen. Dass dies den Bestrebungen des Interessenten möglicherweise zuwiderlaufe sei nicht auszuschließen, zumal dieser sogar eine Forderungseinlösung durch die Rechtserwerberin hinsichtlich des angeführten Darlehensbetrages entgegen § 1423 ABGB zurückgewiesen habe und dabei nicht davor zurückgescheut habe, die Geschäftsfähigkeit des Verkäufers in Frage zu stellen.

Aus all dem ergebe sich daher die Relevanz des gegenständlichen Kaufvertrages für den Verkäufer einerseits an der Erzielung des darin angeführten Kaufpreises sowie die Position des Interessenten andererseits, der in Kenntnis all dieser Umstände offenbar anstrebe, das Grundstück wegen der absehbaren weiteren Entwicklungen im Hinblick auf die Lage und die Widmung günstig zu erlangen. Auch im Insolvenzverfahren wäre ein Kaufpreis von lediglich € 10,00 pro Quadratmeter, wie es dem Interessenten vorschwebe, niemals möglich gewesen. Vermutlich habe der Interessent damit spekuliert, dass der Verkäufer spätestens zur Finanzierung der Darlehensrückzahlung das Grundstück verkaufen werde, um dieses dann möglicherweise günstig erlangen zu können.

All diese Umstände würden den im Kaufvertrag vereinbarten Preis selbst dann rechtfertigen, wenn man im Sinne der Ausführungen des Amtssachverständigen einen Quadratmeterpreis von € 10,00 für angemessen erachten wolle. Hinzu komme, dass eine Umwidmung des betroffenen Grundstückes in Bauland in den nächsten drei Jahren möglich sei. Die Beschwerdeführerin habe ein diesbezügliches Gutachten vorgelegt, aus welchem sich der am Markt erzielbare Preis ergebe. Dieses Gutachten sei nicht von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegeben worden, sondern im Rahmen des seinerzeitigen Insolvenzverfahrens des Verkäufers eingeholt worden. Der im Kaufvertrag vereinbarte Preis stehe mit diesem Gutachten jedenfalls im Einklang und wäre das Rechtsgeschäft zu genehmigen gewesen.

Nach Durchführung eines umfangreichen Beweisverfahrens hat das Landesverwaltungsgerichtes NÖ mit Erkenntnis vom 30. November 2020, Zl. LVwG-AV-1137/001-2018, der Beschwerde gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) stattgegeben und den Kaufvertrag vom 07. August 2017, BRZ: *** sowie BRZ: *** der öffentlichen Notarin F in ***, ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, als Verkäufer und der A GmbH als Käuferin, betreffend das Grundstück Nr. *** in der KG *** mit einem Flächenausmaß von *** ha, grundverkehrsbehördlich genehmigt.

Aufgrund einer außerordentlichen Revision der NÖ Landesregierung vom 12. Jänner 2021 wurde die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes NÖ mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 2. Oktober 2023, *** wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Begründend wurde wörtlich Folgendes ausgeführt:

„Im Revisionsfall zum Verkehrswert des kaufgegenständlichen Grundstücks liegen zwei einander widersprechende agrarfachliche Gutachten vor. Während der Amtssachverständige der belangten Behörde den Verkehrswert mit € 10,-- bis 15,-- bezifferte, gelangte der vom Verwaltungsgericht beigezogene Amtssachverständige zu einem Verkehrswert von € 40,--.

Liegen einander widersprechende Gutachten vor, ist es dem Verwaltungsgericht gestattet, sich dem einen oder dem anderen Gutachten anzuschließen, es hat diesfalls jedoch - im Rahmen seiner Beweiswürdigung - seine Gedankengänge darzulegen, die es veranlasst haben, von den an sich gleichwertigen Beweismitteln dem einen einen höheren Beweiswert zuzubilligen als dem anderen. Im Fall des Vorliegens mehrerer Gutachten, die voneinander abweichende Schlussfolgerungen enthalten, ist das Verwaltungsgericht somit gehalten, sich mit den unterschiedlichen Ergebnissen der Gutachten beweiswürdigend auseinanderzusetzen. Dabei ist die Schlüssigkeit eines Gutachtens zu prüfen und einer sorgfältigen Beweiswürdigung zu unterziehen (vgl. etwa VwGH 4.4.2019, Ra 2017/11/0227; 17.8.2020, Ra 2019/12/0084, jeweils mwN).

Das Verwaltungsgericht hat es im Revisionsfall unterlassen, sich mit den unterschiedlichen Ergebnissen der Gutachten beweiswürdigend auseinanderzusetzen und darzulegen, warum es dem von ihm eingeholten Gutachten einen höheren Beweiswert zumaß als dem des von der belangten Behörde beauftragten Amtssachverständigen. Es hat insbesondere auch nicht dargelegt, warum es der begründungslos gebliebenen Aussage des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung folgte, der Kaufpreis von € 40,-- sei nur dann nicht begründbar, wenn das Grundstück „in den nächsten rund 30 Jahren“ nicht umgewidmet werde.

Entgegen den Ausführungen des Verwaltungsgerichts in seiner rechtlichen Beurteilung findet sich im Verhandlungsprotokoll keine Aussage des Bürgermeisters der Gemeinde *** dahin, dass die Umwidmung „innerhalb der nächsten 30 Jahre durchaus realistisch“ sei. Vielmehr ist der oben auszugsweise wiedergegebenen Aussage des Bürgermeisters der Gemeinde *** zu entnehmen, dass keine konkreten Schritte in Richtung eines Umwidmungsverfahrens gesetzt worden seien und „derzeit hier noch alles offen“ sei. Vor diesem Hintergrund erscheint es ohne nähere Begründung nicht nachvollziehbar, warum das Verwaltungsgericht nicht die von beiden Amtssachverständigen genannten Quadratmeterpreise für im Umkreis des kaufgegenständlichen Grundstücks gelegene landwirtschaftliche Grundstücke von € 10,-- bis 15,-- (Gutachter der belangten Behörde) bzw. € 7,-- (Gutachter des Verwaltungsgerichts) als ortsüblichen Verkehrswert herangezogen hat.

Aber auch bei der Ermittlung des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens und dessen Relation zum sonstigen Einkommen des Zweitrevisionswerbers zur Beurteilung, ob dieser Landwirt iSd. § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001; 22.2.2018, Ro 2016/11/0025) sind dem Verwaltungsgericht Verfahrensfehler unterlaufen, deren Vermeidung geeignet gewesen wäre, zu einem für den Zweitrevisionswerber günstigeren Ergebnis zu führen.

So hat das Verwaltungsgericht, ohne sich mit den von der belangten Behörde eingeholten Gutachten zum land- und forstwirtschaftlichen Einkommen des Zweitrevisionswerbers auseinanderzusetzen, eigene Berechnungen zu diesem Einkommen angestellt, dabei diverse Abzüge vorgenommen und es dem außerlandwirtschaftlichen Bruttoeinkommen (laut Einkommensteuerbescheid 2018) gegenübergestellt.

Zur Ermittlung des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens sind, wie die belangte Behörde zu Recht angenommen hat, besondere (land- und forstwirtschaftliche) Fachkenntnisse erforderlich. Diesbezügliche Fragen bedürfen gemäß § 52 Abs. 1 AVG der Beantwortung durch Sachverständige, sofern der erkennende Richter, die erkennende Richterin oder - wie im Revisionsfall - der erkennende Senat des Verwaltungsgerichts nicht selbst über das erforderliche Fachwissen verfügt; im letztgenannten Fall wäre dieses in der Begründung des Erkenntnisses auf entsprechendem fachlichem Niveau darzulegen gewesen (vgl. in Bezug auf Behörden etwa VwGH 26.1.1995, 94/06/0228, mwN). Die betreffenden selbständigen Darlegungen des Verwaltungsgerichts müssen, abgestellt auf das jeweils in Betracht kommende Wissensgebiet methodisch und dem inhaltlichen Niveau nach denselben Anforderungen entsprechen wie das Gutachten eines Sachverständigen (VwGH 12.5.2020, Ra 2019/03/0153, mwN).

Es kann dahingestellt bleiben, ob der erkennende Senat des Verwaltungsgerichtes im Revisionsfall über die erforderlichen Kenntnisse und Fähigkeiten für die Beurteilung des land- und forstwirtschaftlichen Einkommens und dessen Relation zum sonstigen Einkommen des Zweitrevisionswerbers verfügte, da die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Erkenntnis jedenfalls nicht den Anforderungen an ein Sachverständigengutachten entsprechen und nach dem vorgelegten Verfahrensakt diese fachliche Beurteilung weder in der mündlichen Verhandlung erörtert noch dem Zweitrevisionswerber mit der Möglichkeit zur Äußerung dazu übermittelt worden war.

Abgesehen davon, dass die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zum land- und forstwirtschaftlichen Einkommen und dessen Relation zum sonstigen Einkommen des Zweitrevisionswerbers die dargelegten Anforderungen somit nicht erfüllen (und im Übrigen auch nicht erkennen lassen, ob die jeweiligen Bruttoeinkünfte gegenübergestellt wurden; vgl. dazu VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001, Rn. 30), lassen sie auch jegliche Auseinandersetzung mit den ihnen widersprechenden Gutachten, welche die belangte Behörde von jeweils einem landwirtschaftlichen und einem forstwirtschaftlichen Sachverständigen eingeholt hat, vermissen.

Das angefochtene Erkenntnis leidet aber nicht nur an Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften, sondern auch an inhaltlicher Rechtswidrigkeit. Das Verwaltungsgericht hat nämlich den Umfang der von ihm vorzunehmenden Prüfung verkannt und daher nicht dargelegt, auf welcher Rechtsgrundlage es die Genehmigung im Revisionsfall erteilte.

Der Motivenbericht der Niederösterreichischen Landesregierung vom 20. Juni 2006 zum NÖ GVG 2007 (Ltg.-685/G-15-2006, 15 f.) lautet auszugsweise:

„... Die in § 6 Abs. 2 enthaltene Generalklausel des vorliegenden Entwurfes entspricht sowohl dem Wortlaut als auch dem Inhalt jener des § 3 Abs. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 1989. Das Verhältnis der Genehmigungstatbestände wurde systematisiert, indem klargestellt wurde, dass die Behörde zuerst zu prüfen hat, ob einer der Genehmigungstatbestände nach § 6 Abs. 1 vorliegt. Die Entscheidung hat nunmehr zu lauten, dass einem Rechtsgeschäft die Genehmigung erteilt oder nicht erteilt wird. Das Nichtvorliegen von Versagungsgründen ist eine Voraussetzung für die Genehmigung. Durch die in § 6 Abs. 2 enthaltene Generalklausel des vorliegenden Entwurfes ist die Aufzählung der Versagungsgründe weiterhin demonstrativ. ...“

Im Revisionsfall hat das Verwaltungsgericht verabsäumt, „zuerst zu prüfen ..., ob einer der Genehmigungstatbestände nach § 6 Abs. 1 vorliegt“. Es hat vor allem aber auch eine Prüfung der Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG 2007 unterlassen.

§ 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 enthält in seinen ersten beiden Sätzen eine Generalklausel, nach der der Rechtserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich nur dann zu genehmigen ist, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit - etwa bei Rechtserwerben zu anderen Zwecken als der Landwirtschaft - ein solches allgemeines Interesse im Einzelfall nicht in Frage kommt, wird jedoch eine „Widerspruchslösung“ normiert: Die Genehmigung ist in diesem Fall zu erteilen, wenn der Rechtserwerb der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die in § 6 Abs. 2 dritter Satz NÖ GVG 2007 umschriebenen besonderen Versagungsgründe wirken jedoch absolut (arg.: „Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, ...“). Die Genehmigung ist (bei Vorliegen eines besonderen Versagungsgrundes) jedenfalls und ohne weitere Prüfung nach der Generalklausel zu versagen (vgl. zum Ganzen die in VwGH 25.11.2005, 2005/02/0211, zitierte Judikatur [auch des Verfassungsgerichtshofs] zu den weitestgehend inhaltsgleichen Bestimmungen des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes).

Umgekehrt bedeutet dies, dass im Fall des Fehlens von Versagungsgründen nach § 6 Abs. 2 dritter Satz NÖ GVG 2007 eine Prüfung der Genehmigungsfähigkeit des Rechtsgeschäfts nach den ersten beiden Sätzen des § 6 Abs. 2 leg. cit. zu erfolgen hat. Dies hat das Verwaltungsgericht im Revisionsfall verkannt, wenn es davon ausging, das von ihm angenommene Nichtvorliegen der Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Z 1 und 4 NÖ GVG 2007 reiche aus, um dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen.“

Aufgrund dieser Entscheidung hat das Landesverwaltungsgericht am 02.04.2025, fortgesetzt am 17.09.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben wurde durch Verlesung des Behördenaktes mit der Zl. *** und des Gerichtsaktes mit der Zl. LVwG-AV-1137-2018.

Weiters wurde Beweis erhoben durch Verlesung folgender Unterlagen und Urkunden:

-Melderegisterauszug betreffend H (als Beilage ./A der VHS)

-Schreiben von Herrn I vom 10.03.2025 (Beilage ./B der VHS)

-Aktenvermerk hinsichtlich eines Telefonates mit der Kanzlei C (Beilage ./C der VHS)

-Verhandlungsschriften des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 11. April 2019 (Beilage ./D der VHS), vom 20. Mai 2019 (Beilage ./E der VHS) und vom 12. März 2020 (Beilage ./F der VHS)

-Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes vom 30. November 2020, Zl. LVwG-AV-1137/001-2018 als (Beilage ./G der VHS)

-Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 02. Oktober 2023, *** (Beilage ./H der VHS)

Weiters wurde seitens der Beschwerdeführerin klargestellt, dass der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht nur nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG, sondern auch nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG gestellt wurde.

Aufgrund des durchgeführte Beweisverfahren ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von *** ha ist im örtlichen Flächenwidmungsplan seit 2015 als „Gfrei-S“ - „Grünland Freihaltefläche - Siedlungsentwicklung“ gewidmet.

Grund für die Umwidmung von der ursprünglichen Widmung „Grünland – Land- und Forstwirtschaft“ auf die derzeitige Widmung „Gfrei-S“ war, dass im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde *** unter anderem das verfahrensgegenständliche Grundstück für die langfristige Siedlungserweiterung vorgesehen wurde.

Im Grundbuch ist die Nutzung „Landwirtschaft“ ausgewiesen. Auch künftig soll die derzeitige Nutzung als Wiese durch den bisherigen Pächter bis zur in Aussicht gestellten Umwidmung des Grundstückes und zur Nutzung zum beabsichtigten Wohnbau beibehalten werden.

Am 07.08.2017 wurde hinsichtlich dieses Grundstückes zwischen dem damaligen Liegenschaftseigentümer D als Verkäufer und der A, vertreten durch die Alleingesellschafterin J GmbH, FN ***, als Käuferin ein Kaufvertrag (BRZln: *** und *** der öffentlichen Notarin F in ***, ***) abgeschlossen, wobei als Kaufpreis der Betrag von € *** (€ 40,00 pro m²) vereinbart wurde und ausdrücklich darauf verwiesen wurde, dass eine Umwidmung in Bauland bei der Kaufpreisgestaltung bereits berücksichtigt wurde.

Der Unternehmensgegenstand der A GmbH (in der Folge kurz: A) besteht in der Entwicklung von Immobilien, also im Ankauf von Immobilien, der Bearbeitung derselben und der Verwertung der zu entwickelnden Immobilien. Die A beabsichtigt in der Region *** die Segmente des mittleren und gehobenen Wohnbaus zu bedienen. Bedarfserhebungen haben ergeben, dass diese Segmente in Relation zum großvolumigen Billigpreis-Wohnbau derzeit kein Angebot haben. Die A sieht den Bedarf an diesen Segmenten, insbesondere in den mittleren Managementebenen der in der Region angesiedelten Großbetriebe, gegeben. Der gegenständliche Kauf wurde daher getätigt, weil man die Immobilie für eine Wohnbebauung für geeignet erachtet.

Mit Eingabe vom 31.08.2017 hat die Käuferin, die A GmbH, vertreten durch den öffentlichen Notar B, unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes nach § 6 NÖ GVG beantragt.

Die Grundverkehrsbehörde hat in der Folge mit Schreiben vom 04.09.2017 die Bezirksbauernkammer *** und die Gemeinde *** gemäß § 11 Abs. 5 des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007, LGBl. 6800 ersucht, die dem Schreiben angeschlossene Kundmachung vom 04.09.2017 unverzüglich und ortsüblich bis zu der in der Kundmachung genannten Anmeldefrist (25.09.2017) zu verlautbaren.

Im Zuge dieses von der Grundverkehrsbehörde Melk eingeleiteten Kundmachungsverfahrens ist mit G ein Interessent aufgetreten. Dieser hat mit Interessentenerklärung vom 13.09.2017, fristgerecht eingelangt am 13.09.2017, ein rechtsverbindliches Angebot hinsichtlich des in Rede stehenden Grundstückes gelegt, wobei er die Bereitschaft, das Grundstück um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen, erklärt hat und dafür als ortsüblich einen Preis in der Höhe von maximal € *** genannt hat. Zum Nachweis der Finanzierung hat er eine Finanzierungsbestätigung der K über einen Betrag von € *** vorgelegt.

Die Bezirksbauernkammer hat in einer Stellungnahme ausgeführt, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ GVG widerspricht, da der Erwerber nicht Landwirt ist und ein landwirtschaftlicher Interessent fristgerecht eine Interessentenerklärung abgegeben hat.

Bezüglich der Betreffend die Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes des verfahrensgegenständlichen Grundstückes liegen zwei einander widersprechende agrarfachliche Gutachten vor.

Eine Prüfung seitens der Grundverkehrsbehörde im Hinblick auf eine Antragstellung nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG ist nicht erfolgt, obwohl im Zuge des nunmehr durchgeführten Gerichtsverfahrens seitens der Antragstellerin klargestellt wurde, dass der Antrag sowohl nach § 6 Abs. 1 als auch nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG gestellt wurde.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen und gerichtlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des Verfahrens (vom Kaufvertragsabschluss über die Antragstellung bis hin zur Entscheidung) vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Das Ausmaß der Fläche und die Widmung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 31.08.2017, aber auch aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin; insbesondere ergibt sich aus dem Vorbringen des Beschwerdeführervertreters im Zuge der mündlichen Verhandlung am 02.04.2025 auch eine Klarstellung dahingehend, dass der verfahrenseinleitende Antrag sowohl nach § 6 Abs. 1 als auch nach § 6 Abs. 2 NÖ GVG gestellt wurde.

Das Motiv für den Kauf ergibt sich aus den Angaben der Käuferin selbst insbesondere im Zuge der Verhandlung am 11. April 2019.

Bezüglich der Höhe des ortsüblichen Verkehrswertes des verfahrensgegen-ständlichen Grundstückes liegen zwei einander widersprechende agrarfachliche Gutachten vor. Während der Amtssachverständige der belangten Behörde den Verkehrswert mit € 10,-- bis 15,-- bezifferte, gelangte der vom Verwaltungsgericht beigezogene Amtssachverständige zu einem Verkehrswert von € 40,--, wobei der vom Gericht beigezogene Sachverständige bei seiner Berechnung aufgrund der behaupteten Umwidmung Baulandpreise mitberücksichtigt hat.

In rechtlicher Hinsicht gelangen nachstehende gesetzliche Bestimmungen im gegenständlichen Fall zur Anwendung, wobei gemäß § 39 Abs. 1 NÖ GVG in der Fassung LGBl. Nr. 95/2015 das vorliegende Verfahren als ein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl. Nr. 96/2015 bereits anhängig gewesenes Verfahren nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen ist:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a)im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder

b)im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird;

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder

3. nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG muss der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin innerhalb von drei Monaten ab Vertragsabschluss bei der Grundverkehrsbehörde schriftlich um Genehmigung ansuchen. Der Antrag darf innerhalb dieser Frist auch von einer anderen Vertragspartei gestellt werden.

Gemäß § 10 Abs. 2 NÖ GVG sind die Vertragsparteien bereits vor Errichtung einer Urkunde berechtigt, ein Ansuchen im Sinne des Absatzes 1 zu stellen. In diesem Fall muss der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände des Rechtsgeschäftes, sowie die Zustimmung aller Vertragsteile enthalten.

Gemäß § 10 Abs. 3 NÖ GVG sind der Behörde alle zur Beurteilung erforderlichen

Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen, insbesondere

1. die Urkunde über das Rechtsgeschäft;

2. Angaben über die im Flächenwidmungsplan für das Grundstück festgelegte Widmung;

3. Angaben über den Gegenstand des Rechtsgeschäftes und die Gegenleistung;

4. Angaben über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und

5. Angaben über die persönlichen Verhältnisse des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, wenn die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vorliegen, im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

Gemäß § 31 Abs. 1 VwGVG erfolgen die Entscheidungen und Anordnungen, soweit nicht ein Erkenntnis zu fällen ist, durch Beschluss.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Wenngleich das Verwaltungsgericht nach Art. 130 Abs. 4 B-VG bzw. § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache selbst zu entscheiden hat (i.d.S. EBRV 1618 BlgNR 24.GP 13 f; EBRV 2009 BlgNR 24. GP 6 f), gilt dies bei Ergänzungsbedürftigkeit des Ermittlungsverfahrens nicht schlechthin. Vielmehr besteht in derartigen Fällen aufgrund der genannten Bestimmungen in Zusammenschau mit § 28 Abs. 3 VwGVG eine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zu einer solchen Ergänzung und einer darauf folgenden Sachentscheidung nur dann, wenn dies im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, also das Verfahren insgesamt schneller oder kostengünstiger zu einem Abschluss gebracht werden kann. Davon kann jedenfalls dann nicht ausgegangen werden, wenn die belangte Behörde zentrale Sachverhaltsermittlungen gänzlich unterlassen oder bloß ansatzweise ermittelt hat (u.a. VwGH 6.7.2016, Ra 2015/01/0123). Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (VwGH 12.11.2014, Ra 2014/20/0029, mwN; 6.7.2016, Ra 2015/01/0123). Ist dies der Fall, besteht keine Verpflichtung des Verwaltungsgerichtes zur Sachentscheidung und kann es sich auf eine Aufhebung und Zurückverweisung der Sache zurückziehen (vgl. VwSlg 11.795 A/1985; VwGH 9.12.1986, 84/05/0097; 24.9.1992, 91/06/0235; VwGH 17.2.1994, 93/06/0242; 5.5.1994, 94/06/0006; 20.10.1994, 94/06/0137; 25.6.1996, 95/05/0293).

Untermauert wird dies durch das – aus ihrem in Art. 130 Abs. 1 B-VG umschriebenen Aufgabenbereich erschließbaren (EBRV 1618 BlgNR 24.GP 12) – Wesen der Verwaltungsgerichte als zur Kontrolle der Rechtmäßigkeit, nicht jedoch zur Führung der Verwaltung berufene Einrichtungen. Mit diesem ist es nämlich – nicht zuletzt auch unter dem Gesichtspunkt der Gewaltentrennung – unvereinbar, dass es sich beim Verwaltungsgericht um jene Behörde handelt, die erstmals den entscheidungswesentlichen Sachverhalt – wenn auch nur in einem Teilaspekt – ermittelt und einer Beurteilung unterzieht (i.d.S. VwGH 21.11.2002, 2002/20/0315).

Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes ist aber keine unbegrenzte. Der äußerste Rahmen für die Prüfbefugnis ist die "Sache" des bekämpften Bescheides (Hinweis E vom 26. März 2015, Ra 2014/07/0077). Entscheidet das Verwaltungsgericht "in der Sache selbst", hat es nicht nur über die gegen den verwaltungsbehördlichen Bescheid eingebrachte Beschwerde abzusprechen, sondern auch die Angelegenheit zu erledigen, die von der Verwaltungsbehörde entschieden wurde (Hinweis E vom 21. Oktober 2015, Ro 2014/03/0076, vgl. VwGH vom 24.04.2018, Ra 2017/17/0895).

Aufgrund des oben Gesagten steht fest, dass der Antrag ganz allgemein auf § 6 NÖ GVG gestützt wurde. Die belangte Behörde hat allerdings lediglich ein Verfahren nach § 11 Abs. 2 iVm § 6 Abs 2 NÖ GVG geführt. Auch der in Beschwerde gezogene Bescheid ist lediglich auf die §§ 4, 6 Abs. 2 Z 1 und Z 4 iVm § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG) gestützt.

Im Hinblick auf die Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes, in welcher insbesondere festgestellt wurde, dass es unterlassen wurde, zunächst eine Prüfung dahingehend vorzunehmen, ob einer der Genehmigungstatbestände des § 6 Abs. 1 NÖ GVG vorliegt, sowie unter Berücksichtigung der in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 02.04.2025 erfolgten Klarstellung durch die Beschwerdeführerin, erweist es sich als erforderlich, dass die belangte Behörde zunächst Ermittlungs-schritte zur Feststellung des Vorliegens eines Genehmigungstatbestandes gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG setzt.

Sollte im Rahmen dieser Ermittlungen – insbesondere unter Berücksichtigung des seither verstrichenen Zeitraums seit Vertragsabschluss – bereits festgestellt werden können, dass das gegenständliche Grundstück für einen der in § 6 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG genannten Zwecke, insbesondere dem Wohnbau oder der Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben, bestimmt ist und diesbezüglich bereits Umsetzungsschritte gesetzt wurden, hätte dies unmittelbare Auswirkungen auf die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft.

Diese Bewertung ist im weiteren Verfahren gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG vorzunehmen. Dabei kommt der Frage des ortsüblichen Verkehrswertes – auch vor dem Hintergrund der bereits vorliegenden, divergierenden Gutachten – im konkreten Fall besondere Bedeutung zu, weshalb dieser Aspekt einer vertieften behördlichen Prüfung zuzuführen ist.

Bezogen auf den konkreten Einzelfall bedeutet dies, dass schon aus Rechtsschutzgründen geboten ist, das nicht abgeschlossene Ermittlungsverfahren in erster Instanz - insbesondere auch im Hinblick auf den auch auf § 6 Abs. 1 NÖ GVG gestellten Antrag - auf Behördenebene zu einem Abschluss zu bringen und nach vollständig erhobener aktueller Sach- und Rechtslage eine Entscheidung in die eine oder andere Richtung zu treffen.

Vor diesem Hintergrund erachtet das Landesverwaltungsgericht die Kassation der angefochtenen Entscheidung als gerechtfertigt. Andernfalls läge es nämlich alleine am Landesverwaltungsgericht, im Ergebnis erstmals - insbesondere im Hinblick auf den auch nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG gestellten Antrag, der noch dazu prioritär zu führen ist - das gesamte Ermittlungsverfahren zu führen. Derartiges ist aber mit der verfassungsmäßigen Stellung der Verwaltungsgerichte unvereinbar.

Aufgrund der obigen Ausführungen, sohin aufgrund des Umstandes, dass der maßgebliche Sachverhalt nicht hinreichend bzw. im Hinblick auf § 6 Abs. 1 NÖ GVG nicht einmal ansatzweise ermittelt wurde, fehlen tragfähige Sachverhaltsfeststellungen samt Beweiswürdigung und eine nachvollziehbare rechtliche Beurteilung. Somit sind die Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG für die vorgenommene Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung der Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde gegeben und war demnach spruchgemäß zu entscheiden.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren im Hinblick auf die zitierte Rechtsprechung keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.