Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1192/002-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 27.05.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2025:LVwG.AV.1192.002.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch den Richter Hofrat Mag. Hubmayr über die Beschwerden von A und B, beide ***, ***, beide vertreten durch C, Rechtsanwältin in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 19. August 2024, Zl. ***, betreffend die Erteilung eines Abbruchauftrages nach der NÖ Bauordnung 2014, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 5. Mai 2025, zu Recht:

1. Den Beschwerden wird Folge gegeben und der Spruch des angefochtenen Bescheides dahingehend abgeändert, dass der Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 03. Mai 2024, Zl. ***, ersatzlos aufgehoben wird.

2. Eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§§ 28 Abs. 2 Z. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Das Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, befindet sich im alleinigen grundbücherlichen Eigentum der Frau A (in der Folge: Erstbeschwerdeführerin).

Auf der Fläche dieses als Grünland-Land- und Forstwirtschaft gewidmeten Grundstückes wurde Anfang der 1970er-Jahre mit Zustimmung des damaligen Eigentümers ein Sommerhaus als Superädifikat errichtet.

Für dieses nicht baubewilligte Gebäude wurde auf Antrag der damaligen Gebäudeeigentümer mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 1. Oktober 1997, Zl. ***, festgestellt, dass dafür die Voraussetzungen des § 113 Abs. 2b NÖ Bauordnung 1976 vorliegen.

Mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2009 erwarb Herr B (in der Folge: Zweitbeschwerdeführer) dieses Sommerhaus. Der Kaufvertrag wurde zum Zwecke der Eigentumsbegründung bzw. –übertragung an diesem Superädifikat in der Urkundensammlung des BG ***, TZ **, hinterlegt.

Am 24. März 2024 kam es bei diesem Gebäude zu einem Brand, wodurch das Gebäude stark beschädigt wurde.

Mit an Frau A und Herrn B adressiertem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 03. Mai 2024, Zl. ***, wurde gemäß § 35 NÖ Bauordnung 2014 angeordnet, dass „das Objekt auf der Liegenschaft ***, ***, Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, Grundbuch Bezirksgericht ***, vom Eigentümer abzutragen ist.“ Die Frist zur Erfüllung dieses Auftrages wurde mit 31. Dezember 2024 bestimmt. Weiters wurde für das verfahrensgegenständliche Objekt die Nutzung als Wohngebäude untersagt.

Aufgrund einer Besichtigung des Objektes müssten massive Sanierungsarbeiten im Innen- und Außenbereich durchgeführt werden, um den heutigen Stand der Technik für eine Wohnnutzung zu erreichen.

Mit Schriftsatz vom 23. Mai 2024 erhoben Frau A und Herr B (in der Folge: Beschwerdeführer) durch ihre ausgewiesene Rechtsvertreterin gemeinsam das Rechtsmittel der Berufung. Insofern der angefochtene Bescheid an beide Beschwerdeführer adressiert sei, sei klarzustellen, dass Frau A Eigentümerin der Liegenschaft, aber nicht des verfahrensgegenständlichen Objektes sei. Ihr gegenüber sei der Bescheid zu Unrecht ergangen. Der Bescheidspruch sei nicht gesetzmäßig, da der Eigentümer des Superädifikates nicht korrekt genannt sei. Im Übrigen leide das Verfahren an mehreren Verfahrensmängeln bzw. fehle eine ausreichende Begründung. Die Voraussetzungen für den ergangenen Bescheid würden nicht vorliegen, da nicht die Hälfte des voll ausgebauten Raumes des gegenständlichen Objektes unbenützbar geworden sei. Beantragt wurde, den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben.

Diese Berufung der Beschwerdeführer vom 23. Mai 2024 wurde mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** (im Folgenden: belangte Behörde) vom 19. August 2024, Zl. ***, als unbegründet abgewiesen.

Das gegenständliche Objekt befinde sich im Eigentum von Herrn B, der das grundbücherlich sichergestellte Superädifikat besitze. Baupolizeiliche Aufträge seien dem Eigentümer des Bauwerks zu erteilen, weshalb der Bescheid an Herrn B zu Recht ergangen sei.

Ein Abbruch wirke sich auch auf den Bestand des Superädifikates aus, weshalb auch Frau A als Eigentümerin des Grundstückes von diesem Bescheid betroffen sei.

Im Bescheidspruch sei zudem ausdrücklich angeführt, dass der Abbruch durch den Eigentümer des Objektes zu erfolgen habe.

Eine Besichtigung des Objektes sei von der Gemeindestraße aus erfolgt, das Ausmaß des Schadens sei auch ohne Betreten des Grundstückes erkennbar.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die durch die ausgewiesene Rechtsvertretung der Beschwerdeführer mit einem Schriftsatz gemeinsam fristgerecht eingebrachten Beschwerden vom 19. September 2024. Insbesondere sei das durchgeführte Verfahren mangelhaft, das Parteiengehör verletzt worden. Die Besichtigung des Objektes durch die Baubehörde ohne Beteiligung der Parteien bilde keine ausreichende Grundlage für die Bescheidbegründung.

Zum Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides habe sich das Gebäude nicht in dem von der Baubehörde dokumentierten Zustand befunden.

Die von der Behörde begründend vorgelegten Lichtbilder seien scheinbar kurz nach einem Mitte März stattgefundenen Brand aufgenommen worden. Im Zeitpunkt der Bescheiderlassung seien diese Lichtbilder nicht aktuell gewesen, abgesehen davon würden sie kein objektives Bild vom Objekt wiedergeben, zumal darauf die andere Seite des Hauses sowie auch der Keller und das Innere des Hauses gar nicht sichtbar seien. Das Gebäude habe sich im Zeitpunkt der Bescheiderlassung in einem bewohnbaren und voll benützbaren Zustand befunden. Die Lichtbilder würden diesen Zeitpunkt nicht wider spiegeln. Im Zeitpunkt der Bescheiderlassung sei das gegenständliche Gebäude bewohn- und benutzbar gewesen. Es sei nicht die Hälfte des voll ausgebauten Raumes durch Baugebrechen unbenützbar geworden.

Für das Gebäude liege ein Feststellungsbescheid vom 1. Oktober 1997 vor. Bei Erlassung eines Feststellungsbescheides sei § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung zufolge einer Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 6 der NÖ Bauordnung nicht anwendbar. Die ersatzlose Behebung des bereits mit Berufung angefochtenen Abbruchbescheides wurde beantragt. Beantragt wurde weiters, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Mit Schreiben der belangten Behörde vom 24. September 2024 wurde der Verfahrensakt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung über diese Beschwerde vorgelegt.

2. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Da die gegenständliche Beschwerde gemäß Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG nicht zurückzuweisen bzw. das Beschwerdeverfahren nicht einzustellen war, hatte das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich darüber gemäß § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden.

Im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in die bezughabenden Bauakten der belangten Behörde sowie in das öffentliche Grundbuch.

Seitens des Landesverwaltungsgerichtes wurden Befund und Gutachten eines bautechnischen Amtssachverständigen zu folgenden Fragestellungen eingeholt:

Ist das verfahrensgegenständliche Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 2 Z. 1 NÖ Bauordnung 2014 zu mehr als der Hälfte des voll ausgebauten Raumes unbenützbar? In welchem Umfang ist der vor dem Brandereignis vorhandene Bestand raumbildend vorhanden?

Mit Schreiben vom 7. Jänner 2025, Zl. ***, führte der Amtssachverständige dazu zusammenfassend aus, dass im Rahmen einer Besichtigung der Liegenschaft am 20. November 2024 festgestellt worden sei, dass die Brandruine bereits entfernt und durch einen oberirdischen Neubau ersetzt worden sei. Bei dem durch das Brandereignis betroffenen Gebäude seien beide oberirdischen Geschoße abgetragen worden und nicht mehr vorhanden. In weiterer Folge seien diese durch einen Neubau ersetzt worden. Unabhängig davon sei auf Grund der zur Verfügung gestellten Schadensbilder (Bildmaterial der Markgemeinde ***) zu erkennen, dass mehr als 50 % des umbauten Raumes unbenutzbar gewesen seien. Ebenso sei ein Großteil der zweidimensionalen Gebilde im Erdgeschoß zerstört worden.

Am 5. Mai 2025 wurde vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich in der gegenständlichen Beschwerdeangelegenheit eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung durchgeführt. Anwesend waren beide Beschwerdeführer sowie deren ausgewiesene Vertreterin. Die belangte Behörde wurde vertreten durch zwei Gemeindemitarbeiter.

Im Zuge der Verhandlung erstattete der vom Gericht bestellte bautechnische Amtssachverständige zum nach dem Brandereignis erhalten gebliebenen Bestand – ergänzend zu seinem Gutachten vom 7. Jänner 2025, Zl. *** - den folgenden Befund. Die Befunderstellung erfolge ausschließlich aufgrund der im Akt einliegenden bzw. zur Verfügung gestellten Dokumentation.

Die südliche Gebäudefront sei durch das Brandereignis schwerst beschädigt worden. Es sei keine Fassade mehr sichtbar, sondern lediglich eine stark verkohlte Holzkonstruktion, wobei teilweise keine raumbildenden Bauteile mehr sichtbar seien. Die nördliche Gebäudefront weise ebenfalls Brandschäden auf. Teilweise fehle die Endbeschichtung der Fassade und seien auch stark verkohlte konstruktive Bauteile (Mauerbank, Sparren) sichtbar. Die östliche Gebäudefront sei ebenfalls durch das Brandereignis beschädigt worden und habe sich ein Teilbereich der Fassadenbeschichtung vom Untergrund (Wand) gelöst. Die westliche Gebäudefront sei vom Brandereignis am wenigsten betroffen. Die Dachkonstruktion vor allem im Osten sei schwerst in Mitleidenschaft gezogen. Teilweise fehle die Dachhaut und seien die Dachsparren sehr stark verkohlt und durch das Brandereignis beschädigt worden. Kein Bauteil entspreche mehr den Nutzungsanforderungen der NÖ Bauordnung. Das Gebäude stelle aus technischer Sicht einen Totalschaden dar.

Zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den ASV (Anm.: am 20. November 2024) sei am gegenständlichen Standort vom Brandereignis nichts mehr erkennbar gewesen.

3. Rechtslage:

3.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG:

§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid, (…) auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

3.2. NÖ Bauordnung 2014 - NÖ BO 2014:

§ 35. (2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

3.3. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG:

§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

4. Erwägungen:

4.1. Zur Beschwerde der Frau A:

Adressat eines Auftrages nach § 35 NÖ Bauordnung ist der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstückes oder der Baulichkeit (VwGH 2000/05/0020, 2001/05/0633, 2008/05/0087).

§ 35 NÖ BO 2014 enthält keine Anordnung, an wen der Abbruchauftrag zu ergehen hat. Es bestehen keine Bedenken dagegen, den vom Grundeigentümer verschiedenen Eigentümer des Bauwerks als Adressat des Beseitigungsauftrages heranzuziehen (VwGH 2010/05/0186). Der Verwaltungsgerichtshof hat festgehalten, dass keine Bedenken dagegen bestehen, den vom Grundeigentümer verschiedenen Eigentümer des Bauwerks als Adressaten des Beseitigungsauftrages heranzuziehen (VwGH 2001/05/1154, 2005/05/0180).

Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft dessen jeweiligen Eigentümer (VwGH 2003/06/0171).

Das verfahrensgegenständliche Sommerhaus wurde von einem Pächter der Grundfläche mit Zustimmung des bücherlichen Grundeigentümers errichtet.

Zur Übertragung des Eigentums am Gebäude ist die Urkundenhinterlegung beim örtlich zuständigen Bezirksgericht erforderlich (OGH 1 Ob 907/34; §§ 434 f ABGB).

Das Eigentum an diesem Superädifikat wurde durch Urkundenhinterlegung gemäß § 434 ABGB auf Herrn B übertragen. Nur diesem konnte als zivilrechtlichem Eigentümer des Gebäudes der Abbruch aufgetragen werden.

Adressat eines Auftrages nach § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung ist der jeweilige Eigentümer der betroffenen Baulichkeit (VwGH Ro 2014/05/0009).

Ist der Adressat eines baubehördlichen Beseitigungsauftrages nicht Eigentümer des vom Entfernungsauftrag umfassten Bauwerkes, ist eine Auftragserteilung (zum Abbruch des Bauwerkes) an ihn rechtlich nicht zulässig.

Der Beschwerde der Erstbeschwerdeführerin war dahingehend zu folgen, dass der an sie gerichtete Bauauftrag durch Abänderung des angefochtenen Berufungsbescheides ersatzlos zu beheben war.

4.2. Zur Beschwerde des Herrn B:

Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung grundsätzlich an der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten; allfällige Änderungen des maßgeblichen Sachverhalts und der Rechtslage sind also zu berücksichtigen (vgl. VwGH Ro 2015/03/0032).

Wie dem Spruch des erstinstanzlichen Bescheides vom 3. Mai 2024 zu entnehmen ist, wurde der Bescheid „auf Grund des Brandereignisses und einer Begutachtung der Marktgemeinde ***“ erlassen. Es sei festgestellt worden, dass das Objekt für eine Nutzung als Wohngebäude „nicht mehr“ geeignet sei.

Gegenstand des Abbruchauftrages war daher der nach dem Brandereignis vom 24. März 2024 verbliebene und am 17. April 2024 durch die Baubehörde besichtigte Restbestand des Sommerhauses.

Wie aus den Ausführungen des bautechnischen Amtssachverständigen folgt, handelte es sich bei dieser Brandruine nicht mehr um ein Gebäude im Sinne der Bauordnung. Bei diesem, durch ein Brandereignis zerstörten Objekt, war kein Bauteil mehr vorhanden der nur ansatzweise den bautechnischen Anforderungen entsprochen hätte. Wie der beigezogene Amtssachverständige schlüssig und nachvollziehbar dargelegt hat, belegt auch durch die seinem Gutachten angeschlossene Fotodokumentation, wurden bei dem betroffenen Gebäude durch das Brandereignis beide oberirdischen Geschoße abgetragen.

Diese Brandruine als Gegenstand des baupolizeilichen Entfernungsauftrages ist jedoch nicht mehr vorhanden.

Im Rahmen einer Besichtigung der Liegenschaft am 20. November 2024 wurde vom Amtssachverständigen festgestellt, dass die Brandruine bereits entfernt und durch einen oberirdischen Neubau ersetzt wurde. Den nach dem Brandereignis verbliebenen Restbestand des Sommerhauses ließ der Beschwerdeführer somit bereits entfernen, das Leistungsgebot des Abbruchauftrages geht bereits ins Leere.

Der Beschwerde des Zweitbeschwerdeführers war dahingehend zu folgen, dass der an ihn gerichtete Bauauftrag durch Abänderung des angefochtenen Berufungsbescheides ersatzlos zu beheben war.

Das nunmehr vorhandene Gebäude, also der über Auftrag des Beschwerdeführers wiederhergestellte Baubestand, ist jedenfalls nicht verfahrensgegenständlich. Die Frage, ob es sich dabei um eine Instandsetzung oder einen Neubau handelt, kann vorerst dahingestellt bleiben, wird aber seitens der Baubehörde zu klären sein.

5. Zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung:

Da eine aufschiebende Wirkung der Beschwerde im Spruch des angefochtenen Bescheides nicht ausgeschlossen wurde und zufolge § 13 VwGVG die aufschiebende Wirkung einer Beschwerde ex lege zukommt, erübrigt sich ein gesonderter Abspruch über den mit der Beschwerdeschrift eingebrachten Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung.

6. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der zitierten, als einheitlich zu wertenden Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht. Im Hinblick auf die obigen Ausführungen liegen jedoch keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfragen vor.