Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-2109/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 19.07.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.2109.001.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Gibisch als Einzelrichter über die Beschwerde der A gegen den Berufungsbescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 19.04.2023, ***, betreffend Abbruchauftrag zu Recht:

1. Der angefochtene Bescheid wird in Stattgebung der Beschwerde dahingehend abgeändert, dass der in Berufung gezogene Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 16.11.2022, ***, aufgehoben wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 2 Z. 1 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes - VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit Bescheid des Stadtamtes der Stadtgemeinde *** vom 16.11.2022, ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 der Auftrag zum Abbruch einer auf der von ihr gepachteten Parzelle auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, festgestellten Kleingartenhütte mit Senkgrube im Ausmaß von ca. 6,80 x 7,05 m sowie einer Pergola im Ausmaß von 3,7 x 2,80 m in der Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft binnen 6 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides erteilt und gleichzeitig die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 22.09.2022 zum Bestandteil des Bescheides erklärt.

Begründend führte die Baubehörde erster Instanz im Wesentlichen aus, dass sich die beim Lokalaugenschein festgestellten Bauwerke auf dem im Eigentum des B stehenden Grundstück als nicht bewilligt und widmungswidrig herausgestellt hätten.

Mit rechtzeitiger Berufung brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor, dass sie das Kleingartenhaus im Jahr 2013 von ihrer Mutter als Vorpächterin geschenkweise übernommen und bislang unbeanstandet behalten habe. Ihre Mutter habe das Kleingartenhaus, das ca. 1940 oder noch früher errichtet worden sei, im Jahr 1969 vom Vorpächter kaufweise übernommen und ca. 1970 aufgrund einer Überschwemmung von den kurzen Betonpfeilern auf das nunmehrige Fundament deutlich angehoben, was sich an den bis heute sichtbaren Resten der alten Betonpfeiler sehr gut erkennen lasse. Die historische Baubewilligung sei nicht mehr auffindbar. Es sei jedoch ein Konsens zu vermuten.

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde dieser Berufung im Wesentlichen mit der Begründung keine Folge gegeben, dass infolge vollständiger Aktenbestände der Baubehörde ein Konsens nicht zu vermuten sei, weshalb die Beschwerdeführerin als Eigentümerin der beiden Superädifikate diese abzubrechen habe.

2. Beschwerdevorbringen:

Die Beschwerdeführerin bringt im Wesentlichen vor, dass das Kleingartenhaus im Einklang mit den von der belangten Behörde zitierten Bauvorschriften noch vor 1940 errichtet worden und daher als bewilligt anzusehen sei. Nach dem Ankauf des Kleingartenhauses durch ihre Mutter als Vorpächterin habe sie dieses nach einer Überschwemmung ca. 1970 von den noch heute sichtbaren kurzen Betonpfeilern auf ein deutlich höheres Fundament anheben lassen. Die Beschwerdeführerin habe das Kleingartenhaus im Jahr 2013 mit Schenkungsvertrag übernommen und sei seither Pächterin. Bereits im Jahr 2004 sei eine wasserrechtliche Bewilligung erteilt worden. Die Existenz des Kleingartenhauses sei den Baubehörden und dem Grundeigentümer seit Jahrzehnten bekannt. Aufgrund seines Alters sei der historische Konsens zu vermuten.

Über Aufforderung durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Vorlage aller noch auffindbaren Pachtverträge legten sowohl die Beschwerdeführerin als auch der Grundeigentümer, dem der angefochtene Bescheid nicht zugestellt worden war, die mit der Beschwerdeführerin sowie mit deren Vorpächterin abgeschlossenen Pachtverträge vor. Über Aufforderung zur Vorlage des Kaufvertrages aus dem Jahr 1969 gab die Beschwerdeführerin bekannt, dass sie keinen Kaufvertrag vorlegen könne. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nahm Einsicht in die eingeholten Pachtverträge sowie in das Grundbuch.

3. Feststellungen:

Das gegenständliche Kleingartenhaus wurde – damals auf deutlich niedrigerem Betonfundament – zu einem unbekannten Zeitpunkt von einem unbekannten Errichter vor 1940 errichtet. Es konnte nicht festgestellt werden, welche Flächenwidmung dort damals galt. Es konnte nicht festgestellt werden, dass der Grundeigentümer dieser Bauführung damals zugestimmt hat.

Die älteste im Aktenbestand der Baubehörde auffindbare Baubewilligung aus der näheren Umgebung stammt aus 1962.

Die Mutter der Beschwerdeführerin erwarb ca. 1970 das Kleingartenhaus anlässlich der Übernahme des Pachtgrundes vom Vorpächter. Ihr Pachtvertrag galt ab 01.01.1971. Es konnte nicht festgestellt werden, dass aus diesem Anlass ein verbücherungsfähiger Kaufvertrag errichtet wurde. Es erfolgte damals keine Urkundenhinterlegung nach den Bestimmungen der Verordnung des Bundesministeriums für Justiz vom 18.11.1927, BGBl. Nr. 326.

Am 21.01.2013 errichtete die Beschwerdeführerin mit ihrer Mutter und Vorpächterin über das Kleingartenhaus einen Schenkungsvertrag. Im aktenkundigen Beschluss des BG *** vom 25.11.2013, ***, ist dazu wörtlich festgehalten, dass das Kleingartenhaus bis dahin in keinem Grundbuch eingetragen ist.

Im aufrechten Pachtvertrag ist der Vertragszweck wörtlich mit der Wortfolge „Benützung des Bestandsgrundes als K l e i n g a r t e n m i t S o m m e r h a u s“ bezeichnet.

4. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen ergeben sich aus dem vorgelegten Akt der belangten Behörde, aus dem Grundbuch sowie aus den von der Beschwerdeführerin und dem Grundeigentümer eingeholten Pachtverträgen und Stellungnahmen.

5. Rechtslage:

§ 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015, lautet:

㤠35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

(1) …

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. …

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

…“

6. Erwägungen:

Das gegenständliche Grundstück liegt unbestritten in der Widmung Grünland Land- und Forstwirtschaft. Das Kleingartenhaus wurde von einem unbekannten Vorpächter errichtet. Während im Verfahren vor den Verwaltungsbehörden ausschließlich das Vorliegen eines zu vermutenden Konsenses strittig war, stellt sich im Beschwerdeverfahren aufgrund des Grundbuchsstandes zunächst die Rechtsfrage der Eigentümerstellung hinsichtlich des Kleingartenhauses. Mangels gesonderter Regelung der Eigentümerstellung in der NÖ Bauordnung 2014 ist diese Frage ausschließlich nach den Regeln des Zivilrechts zu beurteilen (VwGH 98/06/0061):

1. Eigentum am Kleingartenhaus im Errichtungszeitpunkt:

Die belangte Behörde geht erkennbar davon aus, dass ein Superädifikat auch gegen den erklärten Willen des Grundeigentümers entstehen kann. Die Rechtsprechung geht grundsätzlich vom Erfordernis einer Zustimmung des Grundeigentümers aus (OGH 3Ob541/50, zuletzt OGH 5Ob35/15f). Auf eine Vereinbarung mit dem Grundeigentümer kommt es dabei insbesondere dann an, wenn sich die mangelnde Belassungsabsicht nicht schon aus dem äußeren Erscheinungsbild ergibt. Im vorliegenden Fall ergibt sich die mangelnde Belassungsabsicht nicht schon aus dem äußeren Erscheinungsbild, da es sich nicht um eine bloß locker mit dem Untergrund verbundene Holzkonstruktionen in Leichtbauweise handelt (siehe dazu OGH 2Ob242/05k), sondern um ein Gebäude mit einem massiven Fundament. Selbst die baurechtliche Konsenswidrigkeit einer baulichen Anlage steht dem zivilrechtlichen Entstehen eines Superädifikats nicht entgegen, weshalb sich dessen Eigentümer gegen die Vollstreckung eines (nur) gegen den Grundeigentümer erlassenen Abbruchauftrags wehren kann (OGH 3Ob119/93).

Selbst wenn man trotz dieses Hintergrundes der belangten Behörde im ersten Schritt in ihrer Annahme vom Entstehen eines Superädifikats im Errichtungszeitpunkt, das auch ohne Urkundenhinterlegung zum Eigentum des Errichters wurde, folgen wollte, übersieht sie, dass dieses Eigentum mangels Urkundenhinterlegung (siehe OGH 5Ob24/91) sachenrechtlich nie wirksam auf die Beschwerdeführerin übertragen wurde:

Eigentum am Superädifikat erwirbt zunächst der Errichter (OGH 5Ob55/13v). Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs bleibt das Eigentum an einem Superädifikat von der Beendigung oder dem Wegfall des Grundbenützungsverhältnisses an sich unberührt. Das Bauwerk steht zwar auch weiterhin im Eigentum seines bisherigen Eigentümers, der es allerdings auf Verlangen des Grundeigentümers beseitigen müsste, sofern er es nicht aufgrund einer besonderen Abrede auf den Grundeigentümer zu übertragen hat (z.B. OGH 7Ob224/13m). Im vorliegenden Fall bestand das Kleingartenhaus seit seiner Errichtung bis zu seinem – zweifelsohne bewilligungspflichtigen – Umbau in den frühen 1970er-Jahren und seither bis dato unverändert. Zwischenzeitig hat jedoch die Vorpächterin – offenbar ohne einen verbücherungsfähigen Kaufvertrag errichtet zu haben – das Kleingartenhaus von ihrem unbekannten Vorpächter faktisch übernommen. Selbst wenn dieser der Errichter des Kleingartenhauses gewesen sein sollte, blieb das Eigentum an diesem mangels Urkundenhinterlegung im sachenrechtlichen Ergebnis beim Errichter.

Dies führt zum Zwischenergebnis, dass allenfalls der Grundeigentümer oder der unbekannte Errichter des Kleingartenhauses Eigentum daran erwarb und behielt.

Da somit ein sachenrechtlich wirksames Rechtsgeschäft zwischen der Vorpächterin der Beschwerdeführerin und deren Vorpächter nicht verbüchert ist, sind nur noch originäre Erwerbsarten zu prüfen:

2. Keine Ersitzung:

Eine Ersitzung der Abbruchobjekte durch die Beschwerdeführerin setzt der ständigen Rechtsprechung zufolge rechtmäßigen, echten und redlichen Besitz während der gesamten Ersitzungszeit von drei Jahren voraus (zuletzt OGH 8Ob38/14t). Redlich ist, wer die Sache, die er besitzt, aus wahrscheinlichen Gründen für seine hält. Das setzt die positive Überzeugung von der Rechtmäßigkeit im weiteren Sinn voraus, also etwa von der Gültigkeit des Titels, auf dem der Rechtserwerb basieren soll (zuletzt OGH 5Ob55/13v). Auch leichte Fahrlässigkeit in der Beurteilung der Frage, ob der Besitzerwerb in fremde Rechte eingreife, schließt den guten Glauben aus; aber auch Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Besitzwerbers zerstören ihn und nur entschuldbarer Irrtum vermag ihn zu sichern (OGH 3Ob103/05a). Im vorliegenden Fall deutet nichts auf ein zwischen einem Vorbesitzer und der Vorpächterin der Beschwerdeführerin vor ihrer Pacht ab 1971 abgeschlossenes Rechtsgeschäft hin, das einen guten Glauben im Sinne der Rechtsprechung begründen konnte. Zwar hat die Beschwerdeführerin vorgebracht, dass im Jahr 1969 das Kleingartenhaus käuflich von ihrer Vorpächterin erworben worden sei, doch liegt dazu keine Urkunde vor, die guten Glauben an ein damit erworbenes Eigentum rechtfertigen würde. Mangels eines qualifizierten Besitzes scheidet daher Ersitzung des Eigentums am Kleingartenhaus durch die Vorpächterin aus. Dies unabhängig davon, ob der Vorbesitzer der Vorpächterin selbst jemals (originär oder derivativ) Eigentümer des Kleingartenhauses war. War jedoch die Vorpächterin mangels redlichen Besitzes schon nicht Eigentümerin, konnte sie auch an die Beschwerdeführerin kein Eigentum übertragen. Für die Beschwerdeführerin selbst scheidet ungeachtet der seit der vermeintlich wirksamen Schenkung im Jahr 2013 verstrichenen Zeit guter Glaube schon deshalb aus, weil aus dem zitierten Grundbuchsbeschluss selbst eindeutig hervorgeht, dass das Kleingartenhaus bis zum Schenkungsvertrag im Grundbuch nicht ausgewiesen war. Dieser auffällige Wortlaut des genannten Beschlusses hätte die Beschwerdeführerin ernsthaft am redlichen Besitz ihrer Vorpächterin zweifeln lassen müssen, zumal sie wusste, dass diese das Haus nicht errichtet hatte. Demnach hat die Beschwerdeführerin weder mit noch ohne Hinzurechnung der Benützungszeit ihrer Rechtsvorgänger (siehe dazu OGH 8Ob622/91) die Stellung einer außerbücherlichen Eigentümerin kraft Ersitzung erlangt.

3. Keine Aneignung

Eine für den gedachten Fall einer Dereliktion der Abbruchobjekte durch den Voreigentümer denkbare Aneignung scheidet als Eigentumstitel schon deshalb aus, weil eine Aneignung im Unterschied zur Ersitzung kein außerbücherliches Eigentum verschafft (VwGH 99/05/0051). Vielmehr würde eine Aneignung der Abbruchobjekte die vorangegangene Einverleibung deren Herrenlosigkeit voraussetzen (OGH 5Ob21/14w). Der Erwerb des Eigentumsrechtes durch Okkupation nach vorangegangener Dereliktion erfolgt bei Superädifikaten durch entsprechende Urkundenhinterlegung (OGH 2R233/11x).

Vor diesem Hintergrund kann ein Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin an dem Kleingartenhaus aufgrund der Aktenlage ausgeschlossen werden, weshalb allein der angefochtene Bescheid aufzuheben ist.

Da die Beschwerdeführerin somit am Kleingartenhaus dinglich nicht berechtigt ist, scheidet sie einerseits als Adressat des in Berufung gezogenen Abbruchauftrags aus, kann andererseits jedoch im Fall der Vollstreckung eines gegenüber einem anderen Verpflichteten in Rechtskraft erwachsenen Abbruchauftrages in keinem subjektiv-öffentlichen Recht verletzt werden.

Angemerkt wird, dass die belangte Behörde im Berufungsverfahren den Grundstückseigentümer als Verfahrenspartei übergangen hat (siehe VwGH Ra 2020/06/0146 zur Beschwerdelegitimation der übergangenen Partei). Die Baubehörden beider Instanzen haben die dingliche Berechtigung der Beschwerdeführerin am Kleingartenhaus nicht geprüft, obwohl sie selbst davon ausgingen, dass es weder von ihr noch von ihrer Vorpächterin errichtet worden war. Die Baubehörden beider Instanzen haben auch die Pachtverträge nicht eingeholt und daher die Prüfung unterlassen, ob es sich beim Kleingartenhaus überhaupt um ein schuldrechtlich als Superädifikat behandeltes Gebäude handelt, zumal im aktuellen Pachtvertrag der Vertragszweck wörtlich mit der Wortfolge „Benützung des Bestandsgrundes als K l e i n g a r t e n m i t S o m m e r h a u s“ bezeichnet ist.

Die belangte Behörde hat zudem entgegen der Rechtsprechung kein bautechnisches Gutachten zur Feststellung des Alters der Bausubstanz eingeholt, sondern hat ihre Feststellung zum Errichtungszeitpunkt auf die bloßen Mutmaßungen der Beschwerdeführerin gestützt, obwohl die angewandten Rechtsvorschriften eine amtswegige Erforschung des Errichtungszeitpunktes durch einen Sachverständigen erfordern (VwGH 91/06/0057, 89/06/0076, 88/06/0199 und zuletzt 92/06/0169 sowie 2001/05/0835). Die belangte Behörde hat weiters nicht geprüft, ob das Vorbringen der Beschwerdeführerin über die ca. 1970 stattgefundene Anhebung des Abbruchobjekts einen Umfang erreicht hatte, der womöglich einen Untergang des strittigen Konsenses bewirkt hat. In diesem Fall wären die – nicht nachvollziehbaren – Ausführungen zur angeblichen Vollständigkeit des Aktenbestandes entbehrlich gewesen. Diese Frage war im Beschwerdeverfahren jedoch nicht zu prüfen, da ein Austausch des Abbruchobjekts im Rechtsmittelverfahren die Sache des angefochtenen Bescheides überschreiten würde. Zu den Feststellungen ist anzumerken, dass die Feststellung der belangten Behörde über die ursprüngliche Errichtung des Abbruchobjekts auf hölzernen Pfählen offenbar aktenwidrig erfolgte. Weiters erscheint die Bezeichnung des zweiten Abbruchobjekts als Pergola aktenwidrig, da es sich dabei offenbar nicht um eine Pergola (= Rankgitter), sondern um einen handelsüblichen, leichten Pavillon handelt, von dem keine kraftschlüssige Verbindung zum Boden festgestellt wurde. Sowohl aufgrund der Fehlbezeichnung des Pavillons als Pergola als auch aufgrund dessen offenbar fehlenden kraftschlüssigen Verbindung mit dem Boden erweist sich der angefochtene Abbruchauftrag auch hinsichtlich des zweiten Abbruchobjekts als rechtswidrig.

7. Zur Nichtdurchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Die belangte Behörde und der Grundstückseigentümer haben auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung ausdrücklich verzichtet. Es kann dahingestellt bleiben, ob der im Beschwerdefall in Rede stehende Anspruch als „civil right“ im Sinne der EMRK zu beurteilen ist, weil im vorliegenden Fall die Durchführung einer mündlichen Verhandlung aus folgenden Gründen jedenfalls nicht erforderlich ist: Gemäß § 44 Abs. 4 VwGVG kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteienantrages von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt und wenn Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union dem nicht entgegensteht. Der EGMR hat in seinen Entscheidungen vom 10. Mai 2007, Nr. 7401/04 (Hofbauer/Österreich Nr. 2), und vom 3. Mai 2007, Nr. 17.912/05 (Bösch/Österreich), unter Hinweis auf seine frühere Rechtsprechung dargelegt, dass der Beschwerdeführer grundsätzlich ein Recht auf eine mündliche Verhandlung vor einem Tribunal hat, außer es lägen außergewöhnliche Umstände vor, die eine Ausnahme davon rechtfertigen. Der EuGH hat das Vorliegen solcher außergewöhnlichen Umstände angenommen, wenn das Verfahren ausschließlich rechtliche oder „hoch-technische“ Fragen (exclusively legal or highly technical questions") betrifft. Der Gerichtshof verwies auch auf das Bedürfnis der nationalen Behörden nach zweckmäßiger und wirtschaftlicher Vorgangsweise, dass angesichts der sonstigen Umstände des Falles zum Absehen von einer mündlichen Verhandlung berechtigte.

Diese Voraussetzungen liegen auch im Beschwerdefall vor: Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten; in rechtlicher Hinsicht ist der Beschwerdefall durch die Rechtslage und die bisherige Rechtsprechung geklärt, wobei (davon abgesehen) zur Lösung von Rechtsfragen im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Art. 6 EMRK steht somit dem Absehen von einer mündlichen Verhandlung nicht entgegen.

Da eine öffentliche mündliche Verhandlung aufgrund der ausschließlichen Rechtsfragen keine weitere Klärung der Rechtssache erwarten lässt, konnte von einer Verhandlung abgesehen werden.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch einheitlich beantwortet wird.