projetos
LVwG-AV-818/001-2022•LVwG N LVwG-AV-818/001-2022
LVwG-AV-818/001-2022Tribunal Administrativo Regional21 de dez. de 2022
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Ortsbildverträglichkeitsprüfung; Verfahrensrecht; Zurückverweisung; Ermittlungspflicht;
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch Mag. Dr. Goldstein als Einzelrichter über die Beschwerde der A reg. Gen.m.b.H., vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 25.4.2022, GZ: ***, betreffend Abweisung des Ansuchens vom 17.02.2020 um Erteilung einer Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014, den
BESCHLUSS:
1. Der angefochtene Bescheid wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
§§ 28 Abs. 3 zweiter Satz Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Begründung:
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:
1. 1 Mit Ansuchen vom 17.02.2020 beantragte die Beschwerdeführerin die Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung für die die Errichtung einer Wohnhausanlage mit 82 Wohneinheiten (72 Wohnungen und 10 Reihenhäuser) sowie 164 PKW-Stellplätzen in einer Tiefgarage und im Freien, Außenanlagen, inkl. Nebenräume (Parteikeller, Fahrrad- und Kinderwagenabstellräume, Müllraum und Technikraum) und Einfriedung auf dem Grundstück ***, EZ *** der KG ***.
1. 2 Nachdem kein Amtssachverständiger zur Verfügung stand, bestellte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** den nichtamtlichen Sachverständigen C für die Erstellung eines Ortsbildgutachtens.
1. 3 In diesem Gutachten kam der Sachverständige zu dem Schluss, dass im Falle der Realisierung der geplanten Bauvorhaben von einem offenkundigen Abweichen unter den Punkten „Einfügung in das gegebene Orts- und Landschaftsbild", „Bauform (Typ, Gestalt und Dachform)" und „Ausmaß des Bauvolumens" zur bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs auszugehen sei und somit den Bestimmungen zum Schutz des Ortsbildes gemäß § 56 der NÖ Bauordnung 2014 nicht entsprochen werde.
1. 4 Von der Bauwerberin wurde daraufhin ein Privatgutachten von D vorgelegt, wonach es einen Bezugsbereich, in dem von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtet die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien als Ortsbild wahrnehmbar sind, nicht gäbe. Folglich sei auch ein Abweichen des Bauvorhabens hinsichtlich seiner Bauform und Farbgebung, des Ausmaßes seines Bauvolumens und seiner Anordnung auf dem Grundstück von einer ein Ortsbild ergebenden bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches nicht feststellbar.
1. 5 Der Bürgermeister der Marktgemeinde *** ersuchte den nichtamtlichen Sachverständigen C diesbezüglich um eine ergänzende Stellungnahme. Hierin wurde den Ausführungen im vorgelegten Privatgutachten entgegengetreten.
1. 6 Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 03.02.2022, AZ: ***, wurde das Ansuchen der nunmehrigen Beschwerdeführerin abgewiesen. Begründend wurde ausgeführt, dass dem beantragten Bauvorhaben der Hindernisgrund des § 20 Abs. 7 iVm § 56 NÖ Bauordnung 2014 entgegenstehe. Das Bauvorhaben weiche nach dem schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten des Sachverständigen C hinsichtlich seiner Bauform und dem Ausmaß seines Bauvolumens von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches offenkundig ab und beeinträchtige diese wesentlich. Die Vorprüfung sei daher negativ ausgefallen.
1. 7 Mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 25.04.2022, GZ: ***, wurde die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung abgewiesen und der Bescheid der Baubehörde erster Instanz vollinhaltlich bestätigt.
Die Beschwerdeführerin erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig das Rechtsmittel der Beschwerde. Inhaltlich wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die belangte Behörde ihrer Beurteilung einen falschen Bezugsbereich zugrunde gelegt habe. Im tatsächlich relevanten Bezugsbereich sei eine ein Ortsbild ergebende Bebauung de facto nicht feststellbar. Das gegenständliche Bauvorhaben entspreche den Bestimmungen des § 56 NÖ BO 2014.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat im Anschluss an die Beschwerdevorlage ein Obergutachten zum Themenbereich Ortsbildschutz eingeholt (erstellt durch den Amtssachverständigen E).
Dies wurde als erforderlich erachtet, weil die bisher vorliegenden Gutachten (Ortsbildgutachten des nichtamtlichen Sachverständigen C sowie Privatgutachten von D) insbesondere stark unterschiedliche Bezugsbereiche gemäß § 56 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 festlegen, aber die Begründung hierfür in beiden Gutachten für eine gerichtliche Entscheidung nicht ausreichend war.
Das Obergutachten (gutachterliche Stellungnahme vom 29. September 2022) wurde den Parteien des Verwaltungsverfahrens zur Kenntnis und allfälligen Stellungnahme innerhalb von 3 Wochen übermittelt.
Am 5. Dezember 2022 wurde auf Antrag der Parteien eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in welcher auch der Amtssachverständige E anwesend war und die Möglichkeit gegeben wurde, allfällige Fragen an diesen zu richten.
4. 1 Zum eingereichten Bauvorhaben
Mit Ansuchen vom 17.02.2020 beantragte die Beschwerdeführerin die Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung für die die Errichtung von insgesamt 82 Wohneinheiten in der Form von insgesamt 4 Geschoßwohnbauten (mit 72 Wohneinheiten) und 3 Reihenhauszeilen (mit 10 Wohneinheiten). Die Geschoßwohnbauten sollen dabei durchwegs drei oberirdische Geschoße aufweisen, die Reihenhäuser durchwegs zwei oberirdische Geschoße. Das Areal fällt von einer Seehöhe von rund 184 Meter ü.A. im Süden auf rund 197,5 Meter ü.A. im Norden des Projektareals und weist dadurch ein Gefälle von rund 4,5 Meter auf.
Innerhalb des gesamten Projektgebietes, welches sich auf einer Fläche von rund 1,12 ha erstreckt, sollen 3.772 m2 und somit rund 34% der Gesamtfläche bebaut werden.
Im Norden sollen als Übergang zum Einfamilienhaus-Gebiet Reihen- und Doppelhäuser angeordnet werden, südlich davon freistehende Geschoßbauten. Deren Baukörper entwickeln sich in Nord-Süd-Richtung, je zwei Häusern bilden insgesamt zwei Gruppen mit annähernd gleicher Anzahl von Wohnungen.
Die Dächer sollen als Flachdächer ausgeführt werden.
Der aktuell rechtsgültige Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** sieht für den Projektstandort auf dem Grundstück Nr. ***, Einlagezahl ***, KG *** - ebenso wie für die von diesem Grundstück umschlossenen Parzellen Nr. *** und ***, KG *** - die Widmung „Bauland-Wohngebiet" vor.
Die nördlich angrenzenden Grundstücke Nr. ***, ***, ***, *** und ***, KG , sowie die auf der gegenüberliegenden Seite der *** und entlang des Straßenzuges „" gelegenen Grundstücke sind ebenso als „Bauland-Wohngebiet", allerdings mit dem Zusatz „maximal zwei Wohneinheiten" gewidmet.
Eine solche Einschränkung wurde für den geplanten Projektstandort im Gegensatz zu den umliegenden Grundstücken bewusst nicht verordnet, weil bereits „verdichtete Bebauungsstrukturen“ geplant waren.
Die Marktgemeinde *** verfügt derzeit über keinen flächendeckenden Bebauungsplan.
Der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich, in dem die Bauform und Farbgebung der geplanten Bauwerke, das Ausmaß ihres Bauvolumens sowie ihre Anordnung auf dem beabsichtigten Baugrundstück zumindest teilweise wahrnehmbar sind (Bezugsbereich), ist in der folgenden Abbildung blau schraffiert dargestellt:
[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]
„…
…“
Innerhalb dieses Bezugsbereiches befinden sich folgende unterschiedliche, gestalterisch voneinander abgrenzbare Ortsbereiche, welche hinsichtlich ihrer Sensibilität wie folgt einzustufen sind:
a)Betriebsgebiet mit Hallen
Charakteristik: Bauvolumen und Gebäudeproportionen stark variabel, Flachdächer und flach geneigte Satteldächer überwiegen als Dachformen. Fassaden der Hallen abwechselnd mit fensterlosen Flächen oder mit überproportional großen Fenster- und Toröffnungen. Freiflächen versiegelt bzw. ohne nennenswerte Grünflächen.
Sichtbezüge zum geplanten Vorhaben: Sichtbezüge zwischen Projektstandort zum Betriebsgebiet beschränken sich auf die Bebauung entlang der *** (östlichster Rand des Betriebsgebietes).
Sensibilitätseinstufung: Der heterogenen Bebauung im Betriebsgebiet ist eine geringe Sensibilität zuzuordnen.
b)Gebiet mit lockerer Einfamilienhausbebauung mit hohem Grünanteil
Charakteristik: Gebiet mit geringer Bebauungsdichte und hohen Grünanteil. Durch den bestehenden Gehölzbewuchs (zum Teil Nadelgehölze) ist die Sicht auf die Baustrukturen verdeckt. Als Dachformen sind Satteldächer, Walmdächer und Pultdächer vorhanden. Gebäude weisen unterschiedliche Grundrissformen (länglich, gedrungen, L-förmig, rechteckig) auf. Das Volumen der einzelnen Gebäude ist typisch für Ein- und Zweifamilienhäuser in Siedlungsgebieten.
Sichtbezüge zum geplanten Vorhaben: Sichtbezüge, zwischen Projektstandort und zur Bebauung im gegenständlichen Bereich, sind auf Grund des Gehölzbestandes nur zu einzelnen Gebäuden (vor allem jene entlang der ***) gegeben. Von der *** sind durch Lücken im Gehölzbestand nur an wenigen Stellen weitere Sichtbeziehungen gegeben.
Sensibilitätseinstufung: Die Bebauung im beschriebenem Gebiet hat wenige gemeinsame Gestaltungsmerkmale und ist daher nur als mäßig sensibel einzustufen, jedoch unter Berücksichtigung der Sichtabschattungen durch Gehölze, als wenig sensibel.
c)Weitgehend (noch) unbebautes Gebiet mit Einfamilienhausbebauung
Charakteristik: Gebiet mit gleichförmigen, rechteckigen Parzellen, welche für neu aufgeschlossene Wohngebiete für Ein- und Zweifamilienhäuser typisch sind. Derzeit bestehen lediglich 4 Wohngebäude, welche individuell (mit wenig Gemeinsamkeiten) gestaltet sind. Zwei Gebäude mit Walmdach, eines mit Flachdach und eines mit extrem flach geneigtem Dach. Das Volumen der einzelnen Gebäude ist typisch für Ein- und Zweifamilienhäuser in Siedlungsgebieten.
Sichtbezüge zum geplanten Vorhaben: Durch die Nähe zum Projektstandort werden die bestehenden Gebäude in starker visueller Wechselwirkung zur geplanten Bebauung stehen.
Sensibilitätseinstufung: Die Bebauung im beschriebenen Gebiet hat wenige gemeinsame Gestaltungsmerkmale und ist wenig identitätsstiftend. Es ist dieser Bebauung daher nur eine geringe bis mäßige Sensibilität zuzuordnen.
d)Reihenhausartig angeordnete Wohngebäude
Charakteristik: in Gruppen angeordnete, aneinandergereihte Wohngebäude mit strengen Anordnungs- und Gestaltungsmerkmalen (gleicher Abstand zur vorderen Grundgrenze, gleiche Anordnung auf den einzelnen Parzellen, gleiche Proportionen, ähnlich gestaltete (Mansard-) Walmdächer, Satteldächer, etc.). Zum Teil sehr bunte Fassadenfarben. Da die Wohngebäude mit den Nebengebäuden die gesamte Grundstücksbreite einnehmen, vermittelt die Bebauung den Charakter einer Reihenhaussiedlung.
Sichtbezüge zum geplanten Vorhaben: Sichtbezüge zwischen Projektstandort und Bebauung im gegenständlichen Bereich, sind auf Grund des Gehölzbestandes nur von der , hauptsächlich von Standorten im Bereich der Kreuzung *** () bzw. ***, gegeben.
Sensibilitätseinstufung: Die Bebauung im beschriebenem Gebiet hat gemeinsame Gestaltungsmerkmale, jedoch wenig Bezug zu einer örtlichen Bautradition. Es ist dieser Bebauung daher nur eine geringe bis mäßige Sensibilität zuzuordnen.
[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]
„…
…“
Abb. 2: Reihenhausartig angeordnete Wohngebäude entlang der ***.
e)Gebiet mit geschlossener Bebauung
Charakteristik: Entlang der *** (***) überwiegt eine geschlossene Bebauung mit Auflösungstendenz zum südlichen Ortsrand. Entlang der *** befinden sich Scheunen einer für das *** typischen „Hintausbebauung“ mit dazwischen gelegenen Einfamilienhäusern neueren Datums. Die ehemals für das *** typischen Strukturen
mit eingeschossigen Wohngebäuden,
geschlossenem Ortskern und
Wirtschaftsgebäuden (Scheunen) im aufgelockert bebautem Hintausbereich,
sind durch Bauführungen neueren Datums durchbrochen und wird dadurch die ursprüngliche, gestalterische Einheit beeinträchtigt.
Sichtbezüge zum geplanten Vorhaben: Sichtbezüge, zwischen Projektstandort und zur Bebauung im gegenständlichen Bereich, sind sowohl vom südlichen Ortsausgang der *** (***), als auch von der *** möglich. Die Sichtdistanzen sind bereits so groß, dass nicht alle relevanten Gestaltungsmerkmale ausreichend wahrgenommen werden können.
Sensibilitätseinstufung: Die Bebauung im beschriebenen Gebiet hat gemeinsame identitätsstiftende Gestaltungsmerkmale und ist der Bezug zu einer örtlichen Bautradition erkennbar. Die ursprünglichen Funktionszusammenhänge, welche sich ehemals im Erscheinungsbild nach außen deutlich zeigten, sind durch jüngere Zubauten weniger deutlich ausgeprägt. Der Ortsrandbebauung ist, aus diesem Grund und wegen der Entfernung zum Projektstandort, nur eine mäßige Sensibilität zuzuordnen.
[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]
„…
…“
Abb. 3: Hinausbereich mit traditionellen Scheunen und Einfamilienhaus jüngeren Datums.
f)Landschaftsbild
Charakteristik: Der Projektstandort befindet sich in Siedlungsrandlage und schließt an landwirtschaftlich genutzte (weitestgehend ebene bis flach geneigte) Flächen mit geringer Nutzungsvielfalt an. Markante Geländeerhebungen befinden sich nördlich des Projektstandortes in etwas mehr als 500m Entfernung.Nahe des Standortes verläuft in ca. 200m Entfernung eine Starkstromfreileitung in Ost-West-Richtung. In weiterer Distanz sind großvolumige Betriebsbauten, Windräder, weitere Freileitungen und eine Schnellstraße vorhanden. Letztgenannte Objekte können nur von erhöhten Standorten (z.B.: vom Höhenrücken zw. *** und ***, Aussichtspunkt bei Kirche) gemeinsam mit dem Vorhaben gesehen werden.
Sichtbezüge zum geplanten Vorhaben: Wechselseitige Sichtbezüge von der Landschaft zum Projektstandort und umgekehrt ergeben sich im Nahbereich zu den landwirtschaftlichen Flächen mit geringer Nutzungsvielfalt und zu einer Starkstromfreileitung. Von den nördlich gelegenen Aussichtspunkten sind nur noch wenig relevante Aspekte (z.B. Dachlandschaft) im Vergleich zu der anthropogen überprägten Landschaft von Bedeutung.
Sensibilitätseinstufung: Die anthropogen überprägte Landschaft und die im Nahbereich befindlichen landwirtschaftlichen Flächen, mit geringer Nutzungsvielfalt, sind hinsichtlich der Sensibilität mit gering bis mäßig einzustufen.
4. 5 Abweichungen des geplanten Bauvorhabens von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereiches
Innerhalb des Bezugsbereiches befinden sich überwiegend Einfamilienhäuser mit Sattel- bzw. Walmdächern. Es bestehen jedoch auch Sichtbeziehungen zwischen der „reihenhausartigen“ Bebauung entlang der *** und dem Projektstandort.
Im Nahbereich des geplanten Vorhabens sind zudem auch Flachdächer (z.B.: ***) oder flachdachartige Dächer (z.B.: ***) anzutreffen. Der Typus „Geschosswohnbau“ ist im Bezugsbereich nicht vorhanden. Diesbezüglich liegt eine wesentliche Abweichung zur bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs vor.
Das geplante Bauvorhaben soll gemäß Einreichunterlagen teilweise einen weißen und teilweise einen grauen Farbton aufweisen. Dieser Farbton ist innerhalb des Bezugsbereiches teilweise auch jetzt schon vorzufinden. Es liegt diesbezüglich keine Abweichung zur bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs vor.
Das geplante Bauvorhaben soll ein Bauvolumen von insgesamt rd. 32.000 m3 erreichen, wobei sich diese Kubatur durch Aufsplittung in vier Geschoßwohnbauten auf jeweils rund 5.500-7.200 m3 - hangaufwärts in der Kubaturmasse tendenziell ansteigend - reduziert und rund 1.500-2.000 m3 auf die Reihenhauszeilen entfallen. Diese Bauvolumen weichen von jenen der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich deutlich ab.
4.5. 4 Anordnung auf dem Grundstück
Die vom geplanten Bauvorhabens umfassten Hauptbaukörper sind auf dem Grundstück im Wesentlichen offen angeordnet, wie dies bereits derzeit innerhalb des Bezugsbereiches vorzufinden ist. Hinsichtlich der Anordnung des geplanten Bauvorhabens auf dem Grundstück liegt keine Abweichung zur bestehenden Bebauung im Bezugsbereich vor.
4. 6 Bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Ortsbereiche und insbesondere designierte und eingetragene Welterbestätten
Das Vorhaben hat keine negativen Auswirkungen auf bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke im Bezugsbereich. Zu erwähnen sind ein Bildstock im Kreuzungsbereich *** – *** und eine Statue bei der Brücke über den Abzugsgraben. Im Nahbereich sind keine designierte und eingetragene Welterbestätten vorhanden.
4. 7 Einfügung des Vorhabens in das gegebene Orts- und Landschaftsbild
Im Bezugsbereich befinden sich wie unter Punkt 4.5 beschrieben mehrere unterschiedliche, gestalterisch voneinander abgrenzbare Ortsbereiche. Durch das gegenständliche Bauvorhaben wird ein weiterer (in sich gestalterisch abgrenzbarer) Ortsteil hinzugefügt. Wechselseitige Sichtbeziehungen vom Vorhaben zum Baubestand sind entweder durch Gehölzbewuchs und/oder durch größere Sichtdistanzen eingeschränkt. Überdies kann den bestehenden, gestalterisch abgegrenzten Ortsbebauungen (bzw. der Landschaft) maximal eine mäßige Sensibilität zugeordnet werden. Bereits aus diesem Grund kann eine wesentliche Beeinträchtigung des Ortsbildes und des Landschaftsbildes ausgeschlossen werden.
Zudem wurde durch die festgelegten Widmungsarten
-Bauland-Wohnen, eingeschränkt auf zwei Wohneinheiten (BW-2WE) und
-Bauland-Wohnen (BW),
offenkundig (und ausdrücklich) der Gestaltungsfreiraum für großvolumige Bauwerke bzw. andere Bebauungsformen (Bebauungstypen), als jene von Ein- und Zweifamilienhäusern vom Verordnungsgeber im betroffenen Bereich ermöglicht. Es wurde daher im Gegensatz zur eingeschränkten Widmungsart „BW-2WE“ auf dem beabsichtigten Baugrundstück eine Abweichung bzw. Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten hinsichtlich „Typ“ und in weiterer Folge auch der „Gestalt“ ermöglicht.
Die Feststellungen zu Punkt 4.1 ergeben sich aus dem hierin genannten Ansuchen, den damit verbundenen Einreichunterlagen sowie dem Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen C vom September 2020.
Die Feststellungen zu den Flächenwidmungen unter Punkt 4.2 ergeben sich aus dem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** mit der GZ *** sowie dem Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen C vom September 2020 sowie der gutachterlichen Stellungnahme des Amtssachverständigen E vom 29. September 2022. Hieraus ergibt sich auch die Feststellung zum Bebauungsplan unter Punkt 4.3.
Die ergänzende Feststellung zu Punkt 4.2, wonach für den geplanten Projektstandort im Gegensatz zu den umliegenden Grundstücken bewusst keine Einschränkung der zulässigen Wohneinheiten verordnet wurde, weil bereits „verdichtete Bebauungsstrukturen“ geplant waren, ergibt sich unzweifelhaft aus dem Erläuterungsbericht zur Änderung des Flächenwidmungsplanes der Marktgemeinde *** mit der Geschäftszahl ***, erstellt von der F ZT-GmbH, datiert mit 30. Juli 2018, zur ***. Änderung des Flächenwidmungsplanes der Marktgemeinde ***, welche mit Bescheid der NÖ Landesregierung vom 3. Februar 2020, ***, genehmigt wurde.
Die Abgrenzung und Beschreibung des Bezugsbereiches unter Punkt 4.4 ergeben sich aus der gutachterlichen Stellungnahme des Amtssachverständigen E vom 29. September 2022. Die jeweiligen Sichtbeziehungen und tatsächlichen Gegebenheiten wurden hierin (im Gegensatz zu den im baubehördlichen Verfahren eingeholten bzw. vorgelegten Gutachten) ausführlich dokumentiert und nachvollziehbar beschrieben. Zusätzlich führte der Amtssachverständige im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung auf Grundlage eines neuerlichen Ortsaugenscheines aus, dass sich die Abgrenzung des Bezugsbereiches durch den mittlerweile eingetretenen herbstlichen bzw. winterlichen Blattfall nicht verändert hat. Die Abgrenzung des Bezugsbereiches erwies sich schließlich als unstrittig (siehe etwa Stellungnahme der belangten Behörde vom 27.10.2022) und wurden hierzu im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung keine Fragen gestellt oder Vorbringen erstattet.
Die Feststellungen zu Punkt 4.5 ergeben sich aus dem Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen C vom September 2020 sowie den im Wesentlichen zustimmenden Ausführungen in der gutachterlichen Stellungnahme des Amtssachverständigen E vom 29. September 2022. Die Feststellungen zur Bauform wurden entsprechend der gutachterlichen Stellungnahme des Amtssachverständigen E vom 29. September 2022 ergänzt, zumal die Sichtbeziehungen zwischen der „reihenhausartigen“ Bebauung entlang der *** und dem Projektstandort sowie das Vorhandensein der Flachdächer im Bezugsbereich durch entsprechende Lichtbilder belegt wurden. Unstrittig war jedenfalls, dass hinsichtlich Bauform und Ausmaß des Bauvolumens deutliche Abweichungen zur bestehenden Bebauung im Bezugsbereich vorliegen, nicht jedoch hinsichtlich Farbgebung und der Anordnung auf dem Grundstück.
Die Feststellungen zu Punkt 4.6 ergeben sich aus der gutachterlichen Stellungnahme des Amtssachverständigen E vom 29. September 2022 und erwiesen sich als unstrittig.
Die Feststellungen zu Punkt 4.7 ergeben sich aus der gutachterlichen Stellungnahme des Amtssachverständigen E vom 29. September 2022. Diese Beurteilung der Einfügung des Vorhabens in das gegebene Orts- und Landschaftsbild basiert auf den unter Punkt 4.4 dargelegten Feststellungen, welche in der gutachterlichen Stellungnahme ausführlich dokumentiert und beschrieben wurden. Die fachlichen Ausführungen des Amtssachverständigen sind nachvollziehbar, überzeugend und beruhen auf einer vollständigen Sachverhaltsaufnahme. Der gutachterlichen Stellungnahme wurde im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens inhaltlich nicht entgegengetreten und wurden auch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung seitens der Parteien keine Fragen an den Amtssachverständigen gestellt. Das vorliegende Gutachten des nichtamtlichen Sachverständigen C vom September 2020 beschränkt sich demgegenüber auf die Feststellung der Abweichungen von der bestehenden Bebauung (Punkt 4.5) und enthält keine Beurteilung, inwiefern die bestehende Bebauung hierdurch Beeinträchtigung wird.
In diesem Sinne führte auch die belangte Behörde aus, dass wenn das geplante Bauvorhaben von der bestehenden Bebauung offenkundig abweicht, keine ergänzende Prüfung in Hinblick auf eine „wesentliche Beeinträchtigung“ mehr vorzunehmen sei. Hierbei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die in den folgenden rechtlichen Erwägungen behandelt wird.
Die Bestimmung des § 56 NÖ BO 2014 wurde zuletzt durch das LGBl. Nr. 32/2021, kundgemacht am 03.05.2021, geändert. Sie trat gemäß § 70 Abs. 14 NÖ BO 2014 am 01.07.2021 in Kraft.
Gemäß § 70 Abs. 16 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 32/2021, (Abs. 14) anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
Das gegenständliche Bauansuchen wurde von der Beschwerdeführerin am 17.02.2020 bei der Baubehörde erster Instanz eingereicht.
Auf das gegenständliche Verfahren ist daher die Bestimmung des § 56 NÖ BO 2014 in der Fassung des LGBl. Nr. 50/2017 anzuwenden.
Gemäß § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 50/2017 sind bewilligungspflichtige Bauwerke – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden und hinsichtlich ihrer Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen.
Diese Überprüfung umfasst daher einerseits eine Beurteilung, ob das geplante Bauwerk hinsichtlich Bauform und Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs offenkundig abweicht.
Wird eine offenkundige Abweichung festgestellt, ist in einem weiteren Schritt zu prüfen, ob die bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs durch das geplante Bauwerk wesentlich beeinträchtigt wird. Liegt eine solche Beeinträchtigung nicht vor, ist den Anforderungen des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 50/2017 genüge getan und das Bauvorhaben als ortsbildverträglich einzustufen.
Das geplante Bauborhaben muss nach dem eindeutigen Wortlaut des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 so gestaltet werden, dass es hinsichtlich der aufgezählten Kriterien von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweicht oder diese nicht wesentlich beeinträchtigt.
Die zwei Tatbestände des § 56 Abs. 1 zweiter Satzteil NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 50/2017 (offenkundige Abweichung und wesentliche Beeinträchtigung) sind nämlich durch das Wort „oder“ disjunktiv miteinander verbunden. Es liegen daher zwei alternative Tatbestände vor, von denen nur einer erfüllt werden muss.
Dies geht auch unzweifelhaft aus den Gesetzesmaterialien hervor, wonach dann, „wenn ein Bauvorhaben keine „offenkundige“ – d.h. deutlich erkennbare – Abweichung hervorruft, die Behörde nicht verpflichtet ist, sich mit dem Ortsbild gesondert auseinandersetzen zu müssen“ (Motivenbericht vom 14.03.2017, Ltg.-1378/B-23/3-2017, Seite 31).
Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Behörde im Falle einer offenkundigen Abweichung verpflichtet ist, sich mit dem Ortsbild gesondert auseinanderzusetzen und zu prüfen hat, ob die bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs durch das geplante Bauwerk wesentlich beeinträchtigt wird.
Der gegenteiligen Auffassung der belangten Behörde, wonach ein Bauvorhaben bereits dann ortsbildunverträglich ist, wenn eine offenkundige Abweichung vorliegt, kann daher nicht gefolgt werden. Dieser Auslegung liegt vielmehr eine eigenständig vorgenommene Umformulierung des Gesetzestextes zu Grunde (Stellungnahme der belangten Behörde vom 27.10.2022: „§ 56 NÖ BauO idF LGBl. Nr. 53/2018 sieht vor, dass ‘Bauwerke oder Abänderungen an Bauwerken […] von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen‘ dürfen“. Gesetzestext: „Bauwerke oder Abänderungen an Bauwerken […] sind […] so zu gestalten, dass sie […] von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen“).
6. 3 Beurteilung des gegenständlichen Bauvorhabens
Ausgehend vom Ergebnis des Beweisverfahrens ist davon auszugehen, dass das gegenständliche Bauvorhaben hinsichtlich Bauform und Ausmaß des Bauvolumens offenkundig von der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich abweicht.
Hinsichtlich der Bauform befindet sich im Bezugsbereich zwar eine „reihenhausartigen“ Bebauung entlang der ***, jedoch ist der Typus „Geschosswohnbau“ nicht vorhanden.
Hinsichtlich der Kriterien Farbgebung und Anordnung auf dem Grundstück liegen keine offenkundigen Abweichungen zur bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs vor.
Insgesamt ist aber davon auszugehen, dass die vom gegenständlichen Bauvorhaben umfassten Bauwerke derart gestaltet sind, dass sie von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs offenkundig abweichen.
Die bestehende Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs wird durch die vom gegenständlichen Bauvorhaben umfassten Bauwerke jedoch nicht wesentlich beeinträchtigt.
Im Bezugsbereich befinden sich ausgehend vom Ergebnis des Beweisverfahrens mehrere unterschiedliche, gestalterisch voneinander abgrenzbare Ortsbereiche. Durch das gegenständliche Bauvorhaben wird ein weiterer (in sich gestalterisch abgrenzbarer) Ortsteil hinzugefügt. Wechselseitige Sichtbeziehungen vom Vorhaben zum Baubestand sind entweder durch Gehölzbewuchs und/oder durch größere Sichtdistanzen eingeschränkt. Überdies kann den bestehenden, gestalterisch abgegrenzten Ortsbebauungen (bzw. der Landschaft) maximal eine mäßige Sensibilität zugeordnet werden. Bereits aus diesem Grund kann eine wesentliche Beeinträchtigung des Ortsbildes und des Landschaftsbildes ausgeschlossen werden.
Zudem hat die Gestaltung von Bauwerken gemäß § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 unter unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten zu erfolgen. Im gegenständlichen Fall wurde durch die festgelegten Widmungsarten
-Bauland-Wohnen, eingeschränkt auf zwei Wohneinheiten (BW-2WE) und
-Bauland-Wohnen (BW),
offenkundig (und ausdrücklich) der Gestaltungsfreiraum für großvolumige Bauwerke bzw. andere Bebauungsformen (Bebauungstypen), als jene von Ein- und Zweifamilienhäusern vom Verordnungsgeber im betroffenen Bereich ermöglicht. Es wurde daher im Gegensatz zur eingeschränkten Widmungsart „BW-2WE“ auf dem beabsichtigten Baugrundstück eine Abweichung bzw. Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten hinsichtlich „Typ“ und in weiterer Folge auch der „Gestalt“ ermöglicht.
Zusammenfassend wird das Bauvorhaben dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht. Unter Einbeziehung der verschiedenen Widmungsarten und der geringen Wechselwirkung zwischen den abgrenzbaren Ortsbereichen erfüllt das gegenständliche Bauvorhaben die Anforderungen des § 56 NÖ BO 2014 und war der Beschwerde daher Folge zu geben.
6. 4 Zur Zurückverweisung an die belangte Behörde
Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, hat das Verwaltungsgericht gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen.
Die Zulässigkeit der Aufhebung und Zurückverweisung gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG ist auch dann gegeben, wenn das Verwaltungsgericht eine andere Rechtsauffassung als die Verwaltungsbehörde vertritt und sich daraus erst die Notwendigkeit zu Ermittlungen in eine andere Richtung oder zu sonstigen Maßnahmen ergibt (VwGH (29.03.2022, Ra 2021/05/0159 mwN).
Im gegenständlichen Fall wurde das Ansuchen der Bauwerberin auf Grund eines vermeintlichen Widerspruches des Bauvorhabens mit § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 abgewiesen.
Dies geschah bereits im Rahmen der Vorprüfung gemäß § 20 NÖ BO 2014. Weitere Ermittlungen in Hinblick auf die Bewilligungsfähigkeit des beantragten Vorhabens wurden noch nicht bzw. nicht abschließend durchgeführt.
Im Verwaltungsakt der belangten Behörde befinden sich zwar bautechnische Gutachten eines nicht amtlichen Sachverständigen. Dieses beschränkt sich in seiner Letztfassung vom 08.07.2021 auf eine Übersicht der Antragsbeilagen, einer Auflistung der Projektsbestandteile sowie eine Auflistung von Auflagenvorschlägen.
Zum „Ergebnis der Prüfung“ wird jedoch lediglich ausgeführt, dass es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben nach der § 14 NÖ BO 2014 handelt, das Bauvorhaben im Einklang mit der Flächenwidmung „BW“ steht und gegenseitig widersprechende Ortsbildgutachten vorliegen.
Das Gutachten lässt daher insbesondere jegliche bautechnische Schlussfolgerung im Sinne eines Gutachtens im engeren Sinn vermissen (zu den Anforderungen an ein schlüssiges Gutachten vgl. etwa VwGH 05.11.2020, Ra 2020/11/0146). Das Gutachten enthält auch etwa keine Ausführungen dazu, ob die Grundanforderungen an Bauwerke gemäß § 43 NÖ BO 2014 den Regeln der Technik entsprechend erfüllt werden.
Im Ergebnis beschränkte sich die Ermittlungstätigkeit der Baubehörden bislang auf die Frage der Ortsbildverträglichkeit des beantragten Bauvorhabens und befindet sich das Verfahren erst im Stadium einer nicht abgeschlossenen Vorprüfung gemäß § 20 BÖ BO 2014 und wurde dementsprechend auch noch kein Informationsverfahren unter Beteiligung der Nachbarn gemäß § 21 NÖ Bauordnung 2014 durchgeführt.
Aufgrund der unzutreffenden Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit des gegenständlichen Bauvorhabens bzw. der diesbezüglich unzutreffenden Rechtsauffassung der belangten Behörde wurden notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, sodass der angefochtene Bescheid spruchgemäß mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen war.
Die Behörde ist im fortgesetzten Verfahren gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Lösung der Rechtsfrage ergibt sich vielmehr aus dem eindeutigen Wortlaut des § 56 NÖ BO 2014 (vgl. zum Fehlen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung bei eindeutigem Wortlaut der anzuwendenden Bestimmungen etwa VwGH 23.05.2017, Ra 2017/05/0086)
Conecte o Omnilex para pesquisar o corpus jurídico pelo seu assistente de IA.