Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1081/001-2018

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.07.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.1081.001.2018

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin HR Mag. Clodi über die Beschwerde des A, ***, ***, vertreten durch B, Rechtsanwalt, ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 04. Mai 2018, Zl. ***, betreffend einer Anordnung eines Abbruchauftrages nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014)

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die Frist für die Durchführung des baupolizeilichen Auftrages mit 30.09.2023 neu festgesetzt wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 04. Mai 2018, Zl. ***, wurde der Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 28.08.2017, Zl. ***, insoweit Folge gegeben, als der Spruch des angefochtenen Bescheides dahingehend geändert wurde, dass er wie folgt lautet:

„Es wird der Abbruch aller auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Grundstücksadresse ***, *** bestehenden Bauwerke binnen einer Frist von 12 Monaten ab Rechtskraft des Bescheides oder im Falle einer Einbringung einer Bescheidbeschwerde binnen einer Frist von 12 Monaten ab Zustellung einer Sachentscheidung über diese Bescheidbeschwerde angeordnet.“

Begründend wird in diesem Bescheid zusammengefasst ausgeführt, dass die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 NÖ Bauordnung 2014 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 leg.cit. anzuordnen habe, wenn für dieses keine Baubewilligung oder Anzeige vorliege. § 35 NÖ Bauordnung 2014 enthalte keine Anordnung, an wen der Abbruchauftrag zu ergehen habe. Adressat eines Auftrages sei der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstückes oder der Baulichkeiten. Die Frage, wer Eigentümer des Bauwerks sei, müsse anhand des § 297 ABGB beurteilt werden: erfolgte die Errichtung eines „Gebäudes“ in der Absicht, dass das Gebäude stets dort bleiben solle, dann sei der Grundeigentümer nach dem Grundsatz „superficies solo cedit“ auch Gebäudeeigentümer; handle es sich um ein nicht auf Dauer bestimmtes Bauwerk, so liege ein Überbau bzw. Superädifikat vor, welches im Eigentum des Bauführers verbleibe.

Im vorliegenden Fall habe der Berufungswerber nicht bestritten, dass er bücherlicher Eigentümer des Grundstückes Nummer ***, EZ ***, KG ***, und zu Recht auch Adressat des angefochtenen Bescheides sei.

Der Bescheid vom 05.09.2007 erfasse eine Baubewilligung bloß für ein Einfamilienwohnhaus. Da das Baubewilligungsverfahren als Projektbewilligungsverfahren zu qualifizieren sei, sei daher das gegenständliche Projekt zu beurteilen, d. h. der vom Bauwerber angegebene Verwendungszweck sei im Bauverfahren maßgeblich, weshalb eine erteilte Baubewilligung immer nur für diesen im Bauansuchen angegebenen Verwendungszweck gelte. Da im vorliegenden Fall jedoch acht voneinander unabhängige Wohneinheiten errichtet worden seien, sei ein rechtliches „aliud“ verwirklicht und das mit Bescheid vom 05.09.2007 bewilligte Vorhaben nicht konsumiert worden.

Es sei auch das Recht aus dieser Baubewilligung erloschen. Denn mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 25.10.2007, Zl. *** seien Nachbarberufungen gegen den Bewilligungsbescheid vom 05.09.2007 abgewiesen worden; mit Zustellung dieses Bescheides an die Parteien des Berufungsverfahrens sei dieser Bescheid rechtskräftig geworden. Gemäß § 24 Abs. 1 NÖ Bauordnung 1966 sei nach damaliger Rechtslage das Recht aus einer Baubewilligung erloschen, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen zwei Jahren ab dem Eintritt der Rechtskraft des Bescheides begonnen oder binnen fünf Jahren ab ihrem Beginn vollendet worden sei. Im konkreten Fall ergebe sich in diesem Zusammenhang ferner aus dem Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 10.08.2007, Zl. ***, dass zu diesem Zeitpunkt mit der Bauausführung bereits begonnen gewesen sei.

Angesichts des Verstreichens von mehr als fünf Jahren seit Zustellung des Bescheides vom 25.10.2007 sei zwischenzeitig das Recht aus dem Baubewilligungsbescheid vom 05.09.2007 erloschen, da nämlich von vorneherein kein Einfamilienhaus, sondern ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zum Zwecke der Vermietung errichtet worden sei.

Errichte ein Bauwerber aber von Anfang an nicht das bewilligte Gebäude, sondern ein „aliud“, könne nicht einmal von einem Baubeginn gesprochen werden, sei darunter doch nur eine auf die Errichtung des bewilligten Gebäudes gerichtete bautechnische Maßnahme zu verstehen. Weiche das vom Bauwerber schließlich verwirklichte Projekt von der erteilten Baubewilligung derart ab, dass von einem rechtlichen „aliud“ ausgegangen werden müsse, sei die Baubewilligung und damit die erteilte Erlaubnis, ein bestimmtes Vorhaben zu realisieren, ex lege erloschen.

Es liege somit für die bestehenden Bauwerke – auch für die Stellplätze – keinerlei Baubewilligung oder Bauanzeige vor, obwohl diese Bauwerke als „aliud“ im Sinne des § 14 Z 1 NÖ Bauordnung 2014 als Neubau eines Gebäudes im Rechtssinn baubewilligungspflichtig bzw. hinsichtlich der bestehenden Stellplätze – wolle man sie als eigene Bauwerke denken – gemäß Z 2 leg.cit als Errichtung von baulichen Anlagen anzeigepflichtig seien.

Zunächst habe der Berufungswerber vor diesem rechtlichen Hintergrund nicht bestritten und sei auch von Amts wegen nichts anderes hervorgekommen, als dass insbesondere das bestehende Wohngebäude nicht als Einfamilienhaus, sondern als Mehrparteienhaus mit acht Wohneinheiten verwendet werde und stets verwendet worden sei, sei auch einer einzelnen Mieterin bzw. zumindest sechs Mietern der Mietvertrag nicht verlängert worden. Daran ändere es auch nichts, wenn der Berufungswerber selbst seinen Hauptwohnsitz (an dieser Adresse) begründe.

Auch die Fertigstellungsanzeige vom 01.10.2008 bzw. eine entsprechende Bestätigung des Bauführers vom 06.10.2008 könne dem nicht entgegengehalten werden, da es hierbei im Ergebnis lediglich darum gehe, ob in rein baulicher Hinsicht eine bauliche Anlage weitgehend konsensgemäß ausgeführt werde. Im vorliegenden Fall gründe sich der in der Berufung gezogene Bescheid aber im Wesentlichen nicht auf die Ausführung allenfalls bewilligungspflichtiger baulicher Abänderungen, sondern darauf, dass das bestehende Gebäude nicht als Einfamilienhaus, sondern als Mehrparteienhaus mit acht Wohneinheiten errichtet sowie stets verwendet worden sei. Diese Verwendung werde vom Berufungswerber auch nicht bestritten.

Wenn der Berufungswerber vermeine, dass gar keine einzelnen Wohnungen vorliegen würden, sei auf die entsprechenden Feststellungen, insbesondere in den Niederschriften vom 01.09.2016 und vom 20.10.2016 zu verweisen. Hier sei festgehalten, dass in den einzelnen Einheiten jeweils Wohnraum, Schlafraum, Kochnische, Badezimmer und Vorraum bestehen würden und sohin vom Vorliegen abgeschlossener und eigenständiger Wohneinheiten auszugehen sei. Darüber hinaus laute der bewilligte Verwendungszweck auf „Einfamilienhaus“.

Der Berufungswerber habe zunächst nicht behauptet, dass die Bewohner des Hauses über deren Eigenschaft als Mieter verschiedener Wohneinheiten in einem Gebäude hinaus eine bestimmte, etwa familiäre oder verwandtschaftliche Beziehung zueinander haben würden. Wenn der Berufungswerber vorbringe, dass keine eigenständigen Wohnungen vorliegen würden, sei darauf zu verweisen, dass gemäß § 4 Z 32a NÖ Bauordnung 2014 als Wohnung jener für sich abgeschlossene oder abgegrenzte Teil eines Gebäudes gelte, der wenigstens über die Räumlichkeiten nach § 47 Abs. 1 leg.cit. verfüge – sohin Wohnraum, Küche oder Kochnische, Toilette, einem Waschbecken und einer Dusche oder Badewanne in zumindest einem Sanitärraum und objektiv für die Führung eines Haushaltes ausreiche. Es bestehe kein Zweifel, unabhängig, ob Brandschutztüren eingebaut seien oder nicht, dass sohin acht einzelne Wohnungen vorliegen würden.

Schließlich könne auch der Bescheid der NÖ Landesregierung vom 26.06.2009, *** der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen: im Gefolge dieses Bescheides sei mit rechtskräftigem Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 28.02.2017 der Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 06.10.2008 ersatzlos behoben worden. In der Begründung dieses Bescheides habe die Berufungsbehörde ausdrücklich darauf verwiesen, dass sich diese Entscheidung nur auf den Zeitpunkt der Erlassung des aufgehobenen Bescheides vom 06.10.2008 bezogen habe und habe ausdrücklich dahingestellt lassen, ob zu einem späteren Zeitpunkt davon ausgegangen werden müsse, dass ein „aliud“ errichtet worden sei. Genau diese Feststellung sei aber nunmehr, wie insbesondere aus den Niederschriften vom 01.09.2016 und vom 20.10.2016 ersichtlich, getroffen worden, worauf sich der angefochtene Bescheid somit auch vor dem Hintergrund des insoweit für die aktuelle Sach- und Rechtslage obsoleten Bescheides der NÖ Landesregierung vom 26.06.2009 zu Recht stütze.

Der angefochtene Bescheid erweise sich sohin als rechtmäßig und sei daher spruchgemäß zu entscheiden gewesen. Die Paritionsfrist sei um die Dauer des Berufungsverfahrens anzupassen gewesen, da die Berufung aufschiebende Wirkung gehabt habe.

Gegen diesen Bescheid wurde fristgerecht Beschwerde erhoben und beantragt dieser Beschwerde Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid zu beheben. Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass die belangte Behörde davon ausgehe, dass von Beginn an ein „aliud“ errichtet worden sei. Die Behörde stelle in diesem Zusammenhang lediglich Mutmaßungen an, lasse jedoch ein entsprechendes Beweisergebnis vollkommen offen. Es werde lediglich darauf geschlossen, dass es sich um jeweils selbständige Wohneinheiten handle. Eine explizite Feststellung bzw. ein explizites Beweisergebnis für diesen Umstand gebe es nicht. Jedenfalls sei die Fertigstellungsanzeige am 01.10.2008 eingebracht worden. Aus all den genannten Gründen, insbesondere mangels fehlenden Beweis-ergebnissen, hätte die belangte Behörde beim zu beurteilenden Sachverhalt, in keinster Weise von einem „aliud“ ausgehen dürfen. Ob im Inneren des Gebäudes eine Raumaufteilung anders gewählt worden sei, als die belangte Behörde vermeine, sei für die rechtliche Beurteilung wiederum nicht relevant. Der Sachverhalt sei mangelhaft bzw. unrichtig festgestellt worden.

Soweit die Feststellungen für eine rechtliche Beurteilung ausreichen würden, sei der Rechtsmeinung der erkennenden Behörde zu entgegnen, dass sehr wohl ein baubewilligtes Gebäude auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft vorliege.

Der Berufungswerber habe sämtliche ihm obliegende Handlungen, nämlich insbesondere die Fertigstellungsanzeige vom 01.10.2008, durchgeführt, und wäre es an der erkennenden Behörde gelegen gewesen für den Fall, dass diesbezüglich Zweifel auftreten eine entsprechende Überprüfung durchzuführen. Dass man erst rund zehn Jahre nach Fertigstellungsanzeige zur Ansicht gelangt sei, dass ein „aliud“ vorliege, verwundere doch einigermaßen. Selbst wenn mittlerweile die Raumaufteilung geändert worden wäre, könne dies nicht dazu führen, den Abbruch des Gebäudes aufzutragen. Dazu komme noch, dass die geänderte Raumaufteilung bloß auf einer Mutmaßung beruhe. Der Sachverhalt, der im bekämpften Bescheid wiedergegeben werde, könne die rechtliche Beurteilung, nämlich dass mit Abbruch vorzugehen sei, nicht decken. Auch der Umstand, dass es hier mehrere selbständige Wohneinheiten gebe, könne das Ergebnis in rechtlicher Hinsicht nicht tragen.

Die belangte Behörde überspanne daher die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen in diesem Zusammenhang und lege den Sachverhalt zu Ungunsten des Beschwerdeführers aus. Gänzlich ungeeignet für die rechtliche Beurteilung seien die Umstände, ob es mehrere Fußmatten verschiedener Ausgestaltung auf der erwähnten Liegenschaft gebe oder ob Teile der Liegenschaft vermietet worden seien oder nicht. Im Wesentlichen sei darauf hinzuweisen, dass geringfügige Änderungen in der Raumaufteilung nicht beachtlich seien und jedenfalls das Gebäude an sich der ursprünglichen Baubewilligung entspreche. Insgesamt sei daher der Sachverhalt von der belangten Behörde unrichtig beurteilt worden.

Auf Grund dieses Beschwerdevorbringens sowie auf Grund des Inhaltes des Verwaltungsaktes hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich gemeinsam mit dem unter der Zl. LVwG-AV-1209/001-2019 (Beschwerde betreffend eines baubehördliche Bewilligungsverfahrens) geführten Verfahren, am 21.04.2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Befragung des Beschwerdeführers und des Vertreters der belangten Behörde, sowie durch Darstellung der vom beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen vor Ort erfolgten Befundaufnahme samt ergänzender Befragung des Amtssachverständigen und durch Einsicht und Verlesung der verwaltungsbehördlichen Akten der Stadtgemeinde *** zur Zahl *** (Baubewilligungsverfahren) und zur Zl. *** (Abbruchverfahren), Beweis erhoben wurde

Weiters wurde Beweis erhoben durch Einsichtnahme in nachstehende Unterlagen:

-Kopie des Bescheides des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** (Baubewilligungsbescheid) vom 05.09.2007 mit Rechtskraftvermerk 25.10.2007, inclusive Niederschrift vom 31.08.2007 (Beilage ./A der Verhandlungsschrift)

-Fertigstellungsanzeige des Bauwerbers und nunmehrigen Beschwerdeführers vom 01.10.2008 (Beilage ./B der Verhandlungsschrift)

-Bescheid der NÖ Landesregierung vom 23. September 2008 zur Zl. *** (Beilage ./C der Verhandlungsschrift)

Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Der Beschwerdeführer A ist Alleineigentümer des Grundstückes Nr. *** der EZ ***, Gemeinde ***, Katastralgemeinde ***. Aufgrund seines Ansuchens vom 30.05.2007 und des Ergebnisses der am 31.08.2007 durchgeführten Bauverhandlung mit Augenschein wurde dem Beschwerdeführer die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses in ***, ***, auf dem oben genannten Grundstück (EZ ***, KG ***) gemäß den Antragsbeilagen, insbesondere der Baubeschreibung sowie den vorgelegten Plänen, unter Vorschreibung bestimmter Auflagen erteilt. Die gegen diesen Bescheid erhobenen Berufungen wurden ab- bzw. zurückgewiesen und ist dieser Bescheid letztlich am 25.10.2007 in Rechtskraft erwachsen.

Laut den dem Bescheid zugrundeliegenden Projektsunterlagen (insbesondere lt. der Baubeschreibung), ist die Errichtung eines Einfamilienhauses in Massivbauweise vorgesehen, wobei das Wohnhaus als unterkellert und von einem Satteldach überdeckt, beschrieben ist. Der Zugang zum Wohnhaus erfolgt laut Baubeschreitung über den an der südlichen Grundstücksgrenze gelegenen Weg. An der straßenseitigen Grundstücksgrenze ist die Errichtung von zwei Stellplätzen und einer Einfriedung beschrieben. Die Länge des Einfamilienhauses wird mit 16,30 m, die Breite mit 10,30 m angegeben. Nach dem Einreichplan wird das Gebäude in einem Abstand von 7,00 m von der Straßenfluchtlinie, 3,28 m von der linken und rechten Grundgrenze und mindestens 10,50 m von der hinteren Grundgrenze errichtet. Die Geschoßhöhe ist laut Plan mit 2,80 m eingezeichnet, die traufenseitigen Gebäudehöhen (West- und Ostfront) betragen lt. Plan 6,50 m und die Höhe der Giebelfronten (Süd- und Nordfront) 8,82 m. Laut den Einreichunterlagen weist das Gebäude ein Keller-, ein Erd- und ein Obergeschoss in brandbeständiger Bauweise sowie ein Dachgeschoß in brandhemmender Bauweise auf. Die Erschließung der einzelnen Geschoße erfolgt über eine geradarmige Treppe in einem Stiegenhaus. Die Wohnnutzfläche von 386, 25 m² teilt sich in eine Wohnküche im Erdgeschoß, 14 Zimmer sowie jeweils ein Bad in jedem Geschoß mit zusätzlich einem davon getrennten WC im Erdgeschoß. Geplant sind zwei PKW – Stellplätze.

Tatsächlich wurde das Gebäude nicht entsprechend diesen der Bewilligung zugrundeliegenden Einreichunterlagen (Plänen und Baubeschreibung) errichtet. Vielmehr stellt sich das errichtete Gebäude wie folgt dar:

Entgegen den Einreichunterlagen wurde das Gebäude zwar unter Einhaltung der Seitenabstände zu den Nachbargrundstücken in einem Abstand von lediglich 6,58 m statt 7,00 m zur südlichen Straßenfluchtlinie errichtet. Wenngleich das Gebäude von den Außenmaßen (Länge und Breite) bewilligungsgemäß ausgeführt wurde, wurde die Geschoßhöhe abweichend von der Bewilligung von 2,80 m auf 3,0 m erhöht. Eine Aufmauerung im Dachgeschoß wurde nicht ausgeführt, sodass letztlich die zulässige Gebäudehöhe von max. 6,50 m eingehalten werden konnte. Allerdings sind durch die Erhöhung der lichten Raumhöhen im Erdgeschoß und Obergeschoß sowie durch die Abänderungen des Dachstuhls im Auflagebereich der Geschoß-decken statische Belange berührt und könnten diese Veränderungen auch Auswirkungen auf das Tragsicherheitsverhalten des Gebäudes haben.

Entgegen der Bewilligung und der dort beschriebenen Raumaufteilung wurde kein Einfamilienhaus, sondern ein Mehrparteienhaus mit acht selbstständige Wohneinheiten errichtet. Derzeit sind sieben dieser Einheiten leerstehend und lediglich eine Einheit (Einheit 3) ist vermietet. Zumindest die Einheiten 1, 2, 4, 5, 6, 7 und 8 besitzen jeweils einen oder mehrere Aufenthaltsräume, Sanitäreinheiten, nämlich Bäder mit WC, Wohnküche bzw. Kochnischen, wobei in den Einheiten 5 und 8 die Anschlüsse lediglich vorbereitet sind. Sämtliche Einheiten werden über die zentrale Stiegenanlage erschlossen. Die Nutzungen der einzelnen Räume entsprechen zum Teil nicht dem bewilligten Bauvorhaben.

Nicht gedeckt durch die erteilte Baubewilligung ist ein im Stiegenhaus im Dachgeschoß befindlicher Technikraum, welcher in offener Verbindung mit der Stiegenanlage steht. Des weiteren wurden die Fenster bei der Stiegenanlage entgegen den Einreichunterlagen nicht an den Schmalseiten ausgeführt, sondern wurden Fenster in der Außenwand in Richtung der seitlichen Grundgrenze eingebaut. Im Keller wurde statt des bewilligten Heizraumes Kellerabteile errichtet.

Im Freibereich wurden anstelle der ursprünglich bewilligten zwei KFZ-Stellplätze nunmehr sechs Stellplätze errichtet.

In den Fertigstellungsanzeigen vom 01.10.2008 und vom 28.04.2016 ist seitens des Beschwerdeführers lediglich festgehalten worden, dass nur geringfügige Änderungen durchgeführt worden sind. Von den oben beschriebenen Abweichungen von der Bewilligung ist in diesen Anzeigen keine Rede.

Festgestellt wird im Zusammenhang mit der gegenständlichen Bauführung vollständigkeitshalber weiters, dass die gegen den baubehördlichen Bewilligungsbescheid des Stadtrates erhobene Vorstellung seitens der Landesregierung mit Bescheid vom 23.09.2008, Zl. *** abgewiesen wurde und auch das dagegen erhobene Rechtsmittel mit Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 15.11.2011, Zl. *** abgewiesen wurde.

Weiters wird festgestellt, dass der nunmehrige Beschwerdeführer selbst mit Eingabe vom 15.12.2008 neuerlich eine baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses nunmehr mit Privatzimmervermietung (max. 10 Betten) auf demselben Grundstück Nr. ***, KG *** beantragt hat. Erst aufgrund eines Auftrages des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 28.02.2017 wurde dieser Antrag vom 15.12.2008 mit Schreiben des nunmehrigen Beschwerdeführers vom 14.03.2017 konkretisiert, wobei abermals die Pläne von 2008 vorgelegt wurden und bekanntgegeben wurde, dass sich in jedem Zimmer ein Schrank, ein Tisch, ein Sessel eine Koch-, Wasch- und Duschmöglichkeit befindet.

In der Folge wurde dieser Antrag vom 15.12.2008 mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 01.04.2019, Zl. *** abgewiesen.

Begründet wurde dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass eine Änderung des Flächenwidmungsplanes dergestalt erfolgt ist, dass das Grundstück Nr. ***, nunmehr als Bauland-Wohngebiet mit dem Zusatz „maximal zwei Wohneinheiten“ ausgewiesen ist.

Tatsächlich hat der Gemeinderat der Stadtgemeinde *** in seiner Sitzung am 3. April 2014 eine Verordnung betreffend der Änderung eines Flächenwidmungsplanes beschlossen. Laut der dieser Verordnung angeschlossenen Plandarstellung wurde für das verfahrensgegenständliche Grundstück die Flächenwidmung auf Baulandwohngebiet – „zwei Wohneinheiten BW-2WE“ geändert. Die Verordnung wurde am 13.10.2014 nach Prüfung durch die NÖ Landesregierung durch Anschlag an der Amtstafel der Stadtgemeinde kundgemacht.

In weiterer Folge wurde die gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 01.04.2019, Zl. *** erhobene Berufung seitens des Stadtrates der Stadtgemeinde *** mit Bescheid vom 26.06.2019 Zl. ***, abgewiesen. Über die gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde ist beim Landesverwaltungsgericht ein Verfahren zur Zl. LVwG-AV-1209-2019 anhängig.

Weiters wird festgehalten, dass der nunmehrige Beschwerdeführer mit Schreiben vom 29.07.2009 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Zweifamilienhauses auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück beantragt hat. Nach Erteilung eines Verbesserungsauftrages seitens der Baubehörde erster Instanz gemäß § 13 Abs. 3 AVG wurde dieser Antrag mit Bescheid des Bürgermeisters vom 28.02.2017, (ohne Zahl) zurückgewiesen.

Darüberhinaus wurde dem nunmehrigen Beschwerdeführer mit Bescheid vom 15.01.2018, Zl. ***, die Nutzung aller auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Grundstücksadresse ***, *** bestehenden Bauwerke verboten wurde. Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass für die bestehenden Bauwerke – auch für die Stellplätze - keinerlei Baubewilligung vorliege, obwohl diese Bauwerke als „aliud“ im Sinne des § 14 Z 1 NÖ BO 2014 als Neubau eines Gebäudes bzw. einer baulichen Anlage bewilligungspflichtig bzw. anzeigepflichtig seien. Die Baubehörde habe die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks zu verbieten. Gegen diesen Bescheid wurde kein Rechtsmittel ergriffen und erwuchs dieser Bescheid in Rechtskraft.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Verwaltungsaktes der Behörde, in welchem die einzelnen Verfahrensschritte in chronologischer Weise anhand der jeweiligen Dokumente nachvollziehbar aufgelistet sind. Eine Bestreitung der dargestellten Verfahrensschritte ist im Übrigen nicht erfolgt, sodass dieser Verfahrensgang samt den darin enthaltenen inhaltlichen Ausführungen den Sachverhaltsfeststellungen ohne Einschränkungen zugrunde zu legen war.

Unbestritten war daher davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer Eigentümer des hier gegenständlichen Grundstückes in der KG *** ist und ihm aufgrund seines Bauansuchens vom 30.05.2007 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses gemäß den Antragsbeilagen rechtskräftig mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 05.09.2007 erteilt worden ist.

Die Feststellungen zu diesem baubehördlich bewilligten Einfamilienhaus ergeben sich aus den dem Bescheid zugrundeliegenden Projektunterlagen.

Die Abweichungen vom baubehördlich bewilligten Projekt sind in unbedenklicher Weise zum einen aufgrund der am 22.09.2008 durchgeführten baubehördlichen Überprüfungen in den von der Baubehörde aufgenommenen Niederschriften vom 1.9.2016 und vom 20.10.2016 dokumentiert und zum anderen in detaillierter Weise vom bautechnischen Amtssachverständigen, der seitens des erkennenden Gerichtes dem Beschwerdeverfahren beigezogen worden ist, in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2022 beschrieben worden.

Dass der Beschwerdeführer selbst davon ausgegangen ist, dass das mit Fertigstellungsanzeige vom 01.10.2008 errichtet gewesene Gebäude nicht dem Baubewilligungsbescheid aus dem Jahr 2007 entspricht, ergibt sich offenkundig aus dem Umstand, dass er mit Eingabe vom 15.12.2008 für das bereits errichtet gewesene Objekt eine baubehördliche Bewilligung „für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Privatzimmervermietung (max. 10 Betten)“ beantragt hat.

Nach Abweisung dieses Ansuchens durch den Bürgermeister bzw. der dagegen erhobenen Berufung durch den Stadtrat der Stadtgemeinde *** hat der Beschwerdeführer – trotz anhängigem Beschwerdeverfahren – mit Eingabe vom 29.07.2009 neuerlich um baubehördliche Bewilligung für das gegenständliche Gebäude auf dem in Rede stehende Grundstück, diesmal für die Errichtung eines „Zweifamilienhauses“ angesucht, wobei dieses Bauansuchen durch eine vom Bürgermeister der Stadtgemeinde *** erfolgte Zurückweisung gemäß § 13 Abs. 3 AVG (Bescheid vom 28.02.2017) erfolglos geblieben ist.

Soweit sich der Beschwerdeführer in der Verhandlung vor dem erkennenden Gericht nun zum Nachweis einer der Baubewilligung vom 5.9.2007 entsprechenden Bauausführung auf eine von der Unternehmung C Ges.m.b.H. erstellte Planunterlage vom 18.10.2008 beruft, ist ihm entgegenzuhalten, dass es sich bei dieser Planunterlage nicht um jene Einreichpläne handelt, die dem Bewilligungsbescheid vom 5.9.2007 zugrunde gelegt wurden; vielmehr bezieht sich der Baubewilligungsbescheid auf die Einreichpläne von 28.5.2007.

Nach den unbedenklichen Angaben des dem gerichtlichen Verfahren beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen, der sich auf einen Ortsaugenschein des in Rede stehenden Grundstückes stützen konnte, sind aus bautechnischer Sicht mehrere bauliche Gestaltungen außerhalb (KFZ-Stellplätze, Einhaltung des Abstandes zur Straßenfluchtlinie) und innerhalb des Gebäudes (Konzeption als Mehrparteienwohnhaus, Geschosshöhe, Raumaufteilung, zusätzlicher Fenstereinbau, etc.) gegeben, die sich jedenfalls nicht mit dem Baubewilligungsbescheid aus dem Jahr 2007 decken.

Im Einzelnen hat der bautechnische Amtssachverständige diese Abweichungen wie folgt beschrieben:

„Es handelt sich dabei um die Errichtung von Zwischenwänden (nicht tragend), wodurch Vorräume, Sanitäreinheiten und Küchen bzw. Kochnischen errichtet wurden. Weiters befindet sich im Stiegenhaus im Dachgeschoss ein Technikraum, welcher in offener Verbindung mit der Stiegenanlage steht. Die Nutzungen der einzelnen Räume entsprechen teilweise nicht dem bewilligten Bestand und es wurden beispielhaft Wohnküchen ausgeführt. Im Freibereich sind anstelle der ursprünglich bewilligten 2 KFZ-Stellplätze derzeit 6 Stellplätze vorhanden. Die Fenster bei der Stiegenanlage wurden nicht an den Schmalseiten ausgeführt. Anstelle dessen wurden Fenster in der Wand in Richtung seitliche Grundgrenze eingebaut - dabei handelt es sich um eine tragende Mauer, da sie in den Außenbereich führt. Der Einbau der Fenster, die Sanitäranlagen, der Technikraum, die Abänderungen im Keller - welche schon bei der Begehung durch die Baubehörde im Jahr 2008 festgestellt wurden - (statt eines Heizraumes sind Kellerabteiles eingebaut worden), sind Veränderungen, die sich jedenfalls nicht in den Einreichplänen 2007, die dem Bewilligungsbescheid zugrunde liegen, wiederfinden. Im Zuge der Begehung wurde eine stichprobenartige Messung der relevanten Bauteilmasse und Abstände zu den Grundgrenzen mittels Rollmaßband festgestellt. Hierbei wurde gemessen, dass der Abstand des Gebäudes von der Straßenfluchtlinie 6,58 m beträgt, wobei ursprünglich einem Abstand von 7,00 Meter aus den Einreichplänen ersichtlich ist.“

Soweit vom Beschwerdeführer diesen vom Amtssachverständigen beschriebenen Abweichungen vom Bewilligungsbescheid mit der Behauptung entgegengetreten wird, mangels Einbau von Brandschutztüren sei kein Mehrparteienhaus ausgeführt worden, vermag er die in Rede stehenden Abweichungen damit ebenso nicht zu entkräften wie mit dem Hinweis, dass es zum Zeitpunkt der Einreichung keine Einschränkung der Personenzahl im Haus gegeben habe sowie die Errichtung der tragenden Wände plangemäß erfolgt sei, es sich bei den übrigen Wänden um statisch belanglose Zwischenwände handle und das Weglassen eines Fensters im Gebäude kein Problem sei.

Demgegenüber hat nämlich der Amtssachverständige durchaus nachvollziehbar festgehalten, dass nicht das Weglassen eines Fensters, sondern der Einbau des zusätzlichen Fensters in einer tragenden Wand in statischer Hinsicht bautechnisch relevant ist.

Ausdrücklich zugestanden hat der Beschwerdeführer zudem, dass das Gebäude in seiner Lage „um fast 50 cm“ an die Straßenfluchtlinie herangerückt wurde.

Hinsichtlich der festgestellten acht Wohneinheiten im Gebäude stützt sich der Amtssachverständige auf die Bestimmungen der Bautechnikverordnung 1997, in welcher die Mindestausstattung einer Wohnung mit mindestens einem Wohnraum, einer Küche oder Kochnische, einem Badezimmer mit einer Waschgelegenheit und einem Klosett beschrieben ist, und auf die von ihm erfolgte Begehung der - derzeit leerstehenden sieben - Wohneinheiten.

Insgesamt waren daher - was die Abweichungen von der im Jahr 2007 erteilten Baubewilligung anlangt - die fachlich fundierten und auf einen Ortsaugenschein gestützten Angaben des bautechnischen Amtssachverständigen, denen der Beschwerdeführer nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten ist, der Entscheidung zugrunde zu legen.

In rechtlicher Hinsicht sind folgende gesetzliche Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ BO 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015 haben in Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 Parteistellung:

1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks

2. der Eigentümer des Baugrundstücks

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und

4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten beeinträchtigt werden können.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015 werden subjektiv-öffentliche Rechte begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung, LGBl. 8220, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligungs- oder anzeigepflichtigen Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)

sowie

2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben,

gewährleisten und über

3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.

Gemäß § 19 Abs. 2 NÖ BO 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015 muss die Baubeschreibung alle nachstehenden Angaben enthalten, die nicht schon aus den Bauplänen ersichtlich sind. Anzugeben sind nach der Art des Bauvorhabens:

1. die Größe des Baugrundstücks und wenn dieses im Bauland liegt, ob es schon zum Bauplatz erklärt wurde;

2. die Grundrissfläche und die bebaute Fläche;

3. die Nutzfläche der Wohnungen und Betriebsräume;

4. die Bauausführung, insbesondere der geplante Brand-, Schall- und Wärmeschutz;

5. der Verwendungszweck des neu geplanten oder vom Vorhaben betroffenen Bauwerks, bei Gebäuden jedes Raumes;

6. bei Bauwerken im Grünland Angaben darüber, dass eine Nutzung nach § 20 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, vorliegt oder erfolgen wird (z. B. durch ein Betriebskonzept);

7. bei Betrieben die Art, der Umfang und die voraussichtlichen Emissionen (§ 48);

Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.

Gemäß § 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015 hat, wenn der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nachkommt, die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

-die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,

-die Vornahme von Untersuchungen und

-die Vorlage von Gutachten anordnen.

Gemäß § 35 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015 hat die Baubehörde alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

Gemäß § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

Gemäß § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015 hat die Baubehörde die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht dann über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

In rechtlicher Hinsicht war Folgendes zu erwägen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. etwa VwGH 21.10.2014, RO 2014/03/0076) hat das Verwaltungsgericht seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt der Erlassung seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten. Gleiches gilt auch für den Fall, dass ein Verwaltungsgericht nicht in der Sache selbst entscheidet, zumal anderenfalls die für den solchen Fall angeordnete Bindung der Verwaltungsbehörde an die Begründung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung konterkariert würde.

Mit 01.02.2015 ist gemäß § 72 Abs. 1 NÖ BO 2014 eben diese in Kraft getreten. Gegenständlich ist ein baupolizeiliches Verfahren nach den §§ 34 und

35 NÖ BO 2014 (als Nachfolgebestimmungen der §§ 33 und 35 NÖ Bauordnung 1996) anhängig. Gemäß der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren ausgenommen jene nach den §§ 33 und 35 NÖ Bauordnung 1996 nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen.

Gegenständlich handelt es sich um baupolizeiliches Verfahren, weswegen für das vorliegende Beschwerdeverfahren unabhängig davon, dass unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes teilweise die hier verfahrensgegenständlichen Objekte schon vor Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 2014 errichtet bzw. aufgestellt wurden, eben die NÖ Bauordnung 2014 in der geltenden Fassung anzuwenden ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Bauauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (vlg. VwGH 30.1.2007, 2004/05/0205, VwGH 27.6.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030).

Nicht entscheidungsrelevant ist im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten der NÖ Bauordnung 2014 die Bewilligungsfähigkeit des Bauwerks (vgl. VwGH 29.9.2015, Ra 2015/05/0045). Entsprechend des nunmehr in Geltung stehenden § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 darf die Baubehörde somit entgegen der ehemaligen Regelung des § 35 Abs. 2 Z 3 Bauordnung 1996 sofort einen Abbruchauftrag erlassen, wenn keine Baubewilligung (oder Anzeige) mehr vorliegt, sodass für die Baubehörde nunmehr eine Überprüfung, ob für das nunmehr konsenslose Bauwerk eine nachträgliche Baubewilligung bzw. eine nachträgliche Bauanzeige möglich ist, nicht mehr erforderlich ist.

Die NÖ Bauordnung 2014 sieht dementsprechend auch nicht mehr die Verpflichtung der Baubehörden im Zusammenhang mit der Abbruchanordnung von Bauwerken vor, den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag innerhalb einer bestimmten Frist nachzuholen und eben die Bewilligungsfähigkeit zu prüfen, sondern ist ausschließlich der Umstand entscheidend, ob für das gegenständliche Bauwerk eine aufrechte Baubewilligung oder Bauanzeige besteht. Die Konsensfähigkeit des Bauwerks ist nach der nunmehr in Geltung stehenden NÖ Bauordnung 2014 nicht Gegenstand des baupolizeilichen Verfahrens.

Entscheidungsrelevant ist hingegen, ob hinsichtlich der gegenständlichen Bauvorhabens nicht nur zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages, sondern auch im Zeitpunkt der Errichtung eine baubehördliche Bewilligungspflicht (oder allenfalls eine Anzeigepflicht) bestanden hat.

Im gegenständlichen Fall ist im Jahr 2007 für das eingereichte Projekt eines Einfamilienhauses die beantragte baubehördliche Bewilligung erteilt worden.

Aufgrund der Ergebnisse des durchgeführten Beweisverfahrens ist davon auszugehen, dass das seinerzeit bewilligte Projekt “Einfamilienhaus“ nicht entsprechend der erteilten Baubewilligung umgesetzt worden ist, sondern vielmehr ein Mehrparteienwohnhaus mit acht selbständigen Wohneinheiten errichtet wurde.

Abweichend von der erteilten Baubewilligung liegt damit nicht bloß eine geänderte Raumaufteilung im Inneren des Gebäudes vor, sondern sind auch die bautechnischen Voraussetzungen für acht selbständige Wohneinheiten durch Herstellung der entsprechenden Wasser-, Strom- und Abwasseranschlüsse geschaffen worden. An dieser Qualifikation der errichteten Räume im Gebäude als acht selbstständige Wohneinheiten vermag auch das vom Beschwerdeführer vorgebrachte Argument, „es sei kein Mehrparteienwohnhaus ausgeführt worden, weil es keine Brandschutztüren gebe“, nichts zu ändern, da ausschließlich die vom beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen aufgrund der Bautechnikverordnung 1997 herangezogenen Kriterien für die Mindestausstattung einer Wohnung maßgeblich sind.

Darüber hinaus sind auch die Geschosshöhen im Erd- und Obergeschoß abweichend von der für das Einfamilienhaus erteilten Baubewilligung von 2,80 m auf 3,00 Meter erhöht worden. Dadurch und durch die Abänderung des Dachstuhls im Auflagebereich der Geschossdecken durch Weglassen der vorgesehen gewesenen Aufmauerung sind bautechnische Belange im Hinblick auf die Statik des Gebäudes betroffen, für die es einer entsprechenden Deckung durch einen Baubewilligungsbescheid bedurft hätte.

Ebenso wäre die Ausführung des Objektes als Mehrparteienwohnhaus mit acht selbständigen Wohneinheiten schon deshalb einem baubehördlichen Bewilligungsverfahren zu unterziehen gewesen, weil die dadurch bedingte Nutzung der einzelnen Räume zumindest zum Teil nicht dem bewilligten Bauvorhaben entspricht. Hinzu kommt, dass das errichtete Gebäude nunmehr auch ein von der erteilten Baubewilligung nicht erfasstes Fenster in einer tragenden Wand aufweist, was im Hinblick auf statische Belange von bautechnischer Relevanz ist; des Weiteren ist abweichend von der erteilten Baubewilligung ein Technikraum im Stiegenhaus im Dachgeschoss eingebaut worden, der in offener Verbindung mit der Stiegenanlage steht.

Darüber hinaus ist das gesamte Gebäude um knapp 50 cm versetzt in Richtung Süden zur Straßenfluchtlinie Mittelstraße hin errichtet worden. Dieser Umstand ist deswegen von Bedeutung, weil eine Baubewilligung nur für ein durch seine Lage bestimmtes Vorhaben erteilt wird, sodass für jedes Verrücken des Vorhabens eine neuerliche Bewilligung zu erwirken ist (vgl. VwGH vom 3.7.2007, Z. 2005/05/0368). Dabei ist im Beschwerdefall zu beachten, dass es nicht allein auf eine Verschiebung der Lage des Gebäudes um einige Zentimeter ankommt, sondern dass gerade durch die konkrete Abweichung vom genehmigten Plan eine Unterschreitung des im Bewilligungsbescheid vorgesehenen Abstandes zur Straße mit öffentlichem Verkehr (Mittelstraße) eingetreten ist.

Offenbar dem Umstand Rechnung tragend, dass das Gebäude als Mehrparteienwohnhaus mit acht selbstständigen Wohneinheiten hergestellt wurde, sind zudem anstatt der seinerzeit bewilligten zwei KFZ-Stellplätze ohne baubehördlichen Konsens sechs derartiger Stellplätze errichtet worden.

Vor diesem Hintergrund, insbesondere aufgrund der Vielzahl der Abweichungen von der erteilten Baubewilligung und der Qualität dieser Abweichungen vor allem im Hinblick auf die geänderte Nutzung des Objektes als Mehrparteienwohnhaus, die um knapp 50 cm versetzte Errichtung des Objektes und die mögliche Beeinträchtigung der Standsicherheit von tragenden Bauteilen des Gebäudes ist im vorliegenden Fall von einem nicht durch die erteilte Baubewilligung vom 5.9.2007 gedeckten „aliud“ auszugehen, für welches weder zum Zeitpunkt der Errichtung noch aktuell eine aufrechte Baubewilligung gegeben ist.

Wie bereits aufgezeigt ist dieser Umstand auch dem Beschwerdeführer offenbar bereits frühzeitig bewusst gewesen, hätte er doch sonst nicht mit Eingabe vom 15.12.2008 für das bereits errichtet gewesene Objekt eine baubehördliche Bewilligung „für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Privatzimmervermietung (max. 10 Betten)“ und mit Eingabe vom 29.07.2009 eine baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines „Zweifamilienhauses“ beantragt.

Soweit in der Beschwerde argumentiert wird, dass die Behörde ohne explizites Beweisergebnis aufgrund von Mutmaßungen darauf geschlossen habe, dass im errichteten Gebäude jeweils selbständige Wohneinheiten hergestellt worden seien, ist auf das vor dem erkennenden Gericht erzielte Beweisergebnis, welches auf einem Ortsaugenschein des beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen aufbaut, zu verweisen. Demnach ist die nach der Bautechnikverordnung 1997 normierte Mindestausstattung einer Wohnung bei sämtlichen acht Wohneinheiten im Gebäude gegeben. Daran ändert auch die Fertigstellungsanzeige des Beschwerdeführers vom 1.10.2008, in welcher dieser lediglich von geringfügigen Änderungen ausgegangen ist, nichts. Zudem hat er - wie dargelegt - kurze Zeit später, nämlich mit Eingabe vom 15.12.2008, ein Bauansuchen für die „Errichtung eines Einfamilienhauses mit Privatzimmervermietung (max. 10 Betten)“ für das gegenständliche Gebäude eingebracht.

Auch der in der Beschwerde vorgetragenen Umstand, dass die Behörde erst rund 10 Jahre nach der Fertigstellungsanzeige zur Ansicht gelangt sei, es liege ein „aliud“ vor, ändert nichts an der rechtlichen Beurteilung des als erwiesen anzusehenden Sachverhaltes. Angemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass das Ansuchen um baubehördliche Bewilligung für die „Errichtung eines Einfamilienhauses mit Privatzimmervermietung (max. 10 Betten)“ vom 15.12.2008 erst mit Schreiben vom 14.3.2017 konkretisiert und in der Folge mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 1.4.2019 abgewiesen worden ist, wobei über die im Verfahren eingebrachte Beschwerde gegen den Berufungsbescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zu entscheiden ist.

In der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht hat der Beschwerdeführer schließlich seinen Standpunkt dahingehend zusammengefasst, dass hinsichtlich der vom beigezogenen Amtssachverständigen festgestellten Abweichungen von den Einreichplänen keine konkreten statischen Beeinträchtigungen gegeben seien und aufgrund der im weitesten Sinn plangemäß erfolgten Ausführung der Außenhülle des Gebäudes kein „aliud“ vorliege, zumal auch die Raumaufteilung im Inneren einer Mehrparteiennutzung gerecht werden könne und keinen Einfluss auf das Baubewilligungsverfahren, sondern allenfalls auf das Verfahren zur Erteilung einer Benützungsbewilligung habe. Die Voraussetzungen für die Erlassung eines Abbruchbescheides seien somit jedenfalls nicht gegeben; vielmehr sei das Gebäude (mit den Abweichungen) bewilligungsfähig gewesen und wie es nunmehr dastünde auch derzeit bewilligungsfähig.

Diesem Vorbringen ist allerdings entgegenzuhalten, dass durch die beschriebene Vielzahl von Abweichungen von der erteilten Baubewilligung und deren rechtlicher Qualität, insbesondere was die Ausführung als Mehrparteienwohnhaus mit acht selbständigen Wohneinheiten statt des genehmigten Einfamilienhauses anlangt, ein auf einen völlig anderen Zweck ausgerichtetes Bauwerk ohne Rechtsgrundlage hergestellt wurde, das schon deshalb zwangsläufig als „aliud“ zum bewilligten „Einfamilienhaus“ qualifiziert werden muss.

Nach der Bestimmung des § 35 Abs. 2 Ziffer 2 NÖ BO 2014 spielt in diesem Zusammenhang die allfällige seinerzeitige oder derzeitige Bewilligungsfähigkeit des Bauwerks mit den von der ursprünglichen Baubewilligung erfolgten Abweichungen rechtlich keine Rolle; es war daher eine allfällige Bewilligungsfähigkeit im gegenständlichen Abbruchverfahren nicht zu prüfen ist (vgl. die oben zitierte Judikatur).

Bei der erhobenen Sach- und dargestellten Rechtslage war daher die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe einer Neufestsetzung der Frist für die Durchführung des baupolizeilichen Auftrages zu bestätigen.

Die ordentliche Revision ist im gegenständlichen Fall nicht zulässig, da keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt es an einer solchen. Des Weiteren ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.