Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1058/001-2021

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 13.05.2022
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2022:LVwG.AV.1058.001.2021

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz von Mag. Christoph Wimmer im Beisein der Richterin Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing.

Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerden des A, geb. ***, ***, ***, und der B, geb. ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 12. Mai 2021, ***, mit welchem aufgrund des Antrages der C GmbH, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt D, ***, ***, vom 23.02.2021 für den am 28.01.2021 unter der BRZ *** vor E, öffentlicher Notar in ***, zwischen F, geb. ***, ***, , als Verkäuferin einerseits und der C GmbH als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend die Grundstücke Nr. ., ***, *** und ***, alle Katastralgemeinde ***, im Gesamtausmaß von 29.282 m² die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht:

1. Die Beschwerden werden gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 12. Mai 2021, ***, wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 28.01.2021 unter der BRZ *** vor E, öffentlicher Notar in ***, zwischen F, geb. ***, ***, , als Verkäuferin einerseits und der C GmbH als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend die Grundstücke Nr. ., ***, *** und ***, EZ ***, Katastralgemeinde ***, im Gesamtausmaß von 29.282 m² erteilt.

Gestützt ist dieser Bescheid in der Sache auf die §§ 1, 3, 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und §§ 11 und 37 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG).

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass im gegenständlichen Fall die jeweils erstatteten Interessentenanmeldungen der beiden Beschwerdeführer den gesetzlichen Vorgaben nicht genügen würden, da jeweils kein gleichartiges und bedingungsgleiches Kaufanbot unterbreitet worden sei. In beiden Interessentenanmeldungen sei nicht die Bereitschaft erklärt worden, den Kaufpreis in Höhe von € 1,060.000,00 zu bezahlen, sondern lediglich einen Betrag von maximal € 58.000,00 (A) bzw. von € 61.000,00 (B).

Durch eine Interessentenerklärung soll laut ständiger Rechtsprechung im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den abgeschlossenen Kaufvertrag der Verkäufer in die Lage versetzt sein, einem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen verkaufen zu können. Andernfalls könnte ein – nicht kaufwilliger - Interessent den Verkauf einer landwirtschaftlichen Liegenschaft nach Belieben hinauszögern, ohne selbst verpflichtet zu sein, anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten.

Daraus folge, dass keine rechtswirksame Interessentenanmeldung vorliege und sohin der Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG bereits mangels vorhandener Interessenten nicht gegeben sei. Die Landwirteeigenschaft des Rechtserwerbers sei daher rechtlich nicht relevant und auch nicht zu prüfen gewesen.

Aufgrund der durchgeführten Verfahrensergebnisse liege auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 4 NÖ GVG nicht vor, da der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert nicht übersteige.

Darüber hinaus habe das durchgeführte Beweisverfahren keinen Hinweis darauf erbracht, dass Gründe zur Annahme gegeben sein könnten, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke nicht zu erwarten wäre oder die Liegenschaft ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würde. Somit sei auch das Vorliegen der Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Ziffer 2 und 3 NÖ GVG zu verneinen, zumal ein Erwerb der Liegenschaft durch die Antragstellerin mit den Zielen des NÖ Grundverkehrsgesetzes nicht in Widerspruch stehe.

Gegen diesen Bescheid richten sich die Beschwerden der als Interessenten im Verfahren aufgetretenen B und A.

In der Begründung ihrer Beschwerde führt B aus, dass die Antragstellerin selbst im Verfahren weder Unterlagen noch eine Stellungnahme zu ihrer Landwirteeigenschaft vorgelegt habe und die Bezirksbauernkammer *** bestätigt habe, keine Informationen über die Landwirteeigenschaft der C GmbH zu haben. Es sei daher der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG durchaus gegeben.

Des Weiteren sei der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG gegeben, da das Beweisverfahren von der Behörde nicht ordnungsgemäß durchgeführt und dokumentiert worden sei. Trotz Aufforderung habe die C GmbH keine Unterlagen, Stellungnahmen oder Bewirtschaftungskonzepte vorgelegt, sodass sich die Frage stelle, wie ohne Vorlage von Unterlagen ein ordnungsgemäßes Beweisverfahren durchgeführt habe werden können.

Aufgrund der Geschäftstätigkeiten der Antragstellerin und der nicht eingereichten Unterlagen würden sich daher Gründe zur Annahme ergeben, dass die landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücke ohne wichtigen Grund dauerhaft der Land- und Forstwirtschaft entzogen würden.

Ferner sei die Ablehnung als Kaufinteressent in diesem Verfahren für sie nicht nachvollziehbar, da bei dem gleichzusetzenden Verfahren im Jahre 2018 mit der Kennzahl *** die Interessentenstellung sehr wohl bestätigt und seitens der Behörde auch richtigerweise umgesetzt worden sei.

Aufgabe der Grundverkehrskommission sei es, das Ziel des NÖ Grundverkehrsgesetzes (§ 1 NÖ GVG) umzusetzen. Die Zielvorstellung gründe sich nicht nur auf die traditionellen Vorstellungen, dass land- und forstwirtschaftlicher Grund erhalten bleiben solle, sondern primär darauf, dass landwirtschaftliche Flächen grundsätzlich in bäuerlicher Hand bleiben sollen. Regelungsziel sei die Stärkung, Schaffung und Erhaltung eines lebensfähigen Bauernstandes.

Es werde daher der Antrag gestellt, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und im Sinne der Ziele des NÖ Grundverkehrsgesetzes zur Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes zu entscheiden.

Der Beschwerdeführer A begründet sein Rechtsmittel wie folgt:

Festzuhalten sei, dass die Käuferin keine Landwirtin sei und die Wald- und Wiesenflächen durch die Genehmigung des Kaufvertrages für immer der Landwirtschaft entzogen würden. Mögliche geplante Garten- und Parkanlagen seien keine Landwirtschaft.

Die im Kaufvertrag ausgewiesene Baulandfläche sei seiner Erinnerung nach (60 Jahre) nie landwirtschaftlich genutzt worden.

Nach dem angefochtenen Bescheid sei er verpflichtet, 4.000 m² Bauland zu kaufen, um zu den 25.250 m² Grünland- und Waldflächen zu kommen.

Da weder er noch viele andere Österreicher und Landwirte speziell im *** den im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis bezahlen könnten, sei der Grundstücksspekulation Tür und Tor geöffnet. Für ihn gebe es offensichtlich nur die Möglichkeit, die gesamte Liegenschaft (EZ ***) zu kaufen und auf sein Risiko die Baulandfläche im schlechteren Fall mit Verlust zu verkaufen, was nicht Sinn des Grundverkehrsgesetzes sein könne.

Klarstellen wolle er, dass er sein Anbot von € 58.000,00 in der Interessentenanmeldung nur für den landwirtschaftlich genutzten Teil der Kaufliegenschaft und nicht für das Bauland, welches nie landwirtschaftlich genutzt worden sei und teilweise verbaut sei, berechnet habe. Seines Wissens sei die Grundverkehrsbehörde auch für den Verkauf von Bauflächen nicht zuständig.

Soweit im angefochtenen Bescheid angeführt werde, dass die Grundstücke Nr. ***, *** und *** landwirtschaftlich genutzt würden, sei richtig zu stellen, dass das Grundstück Nr. *** teilweise verbaut sei und als Gastgarten, Parkplatz sowie für WC Anlagen genutzt worden sei. Somit seien nur die Grundstücke Nr. *** und *** mit einer Fläche von 24.882 m² landwirtschaftlich genutzt.

Die Baulandfläche mit 4.399 m² gebe es schon seit dem Jahr 1970. Es könne nicht im Sinne der Behörde sein, diese Baulandflächen erwerben zu müssen, um landwirtschaftliche Gründe mit einer Fläche von 24.882 m² erwerben zu können.

Er stelle daher den Antrag, den Bescheid aufzuheben und die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zu versagen, da das durchgeführte Beweisverfahren aus seiner Sicht unrichtig sei und im gegenständlichen Fall die Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG anzuwenden sei.

Bereits aufgrund des Verwaltungsaktes der belangten Behörde steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes wurde von der C GmbH, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt D, ***, ***, mit Antrag vom 23.02.2021 die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den am 28.01.2021 unter der Zahl BRZ: *** vor E, öffentlicher Notar in ***, zwischen F, geb. ***, ***, , als Verkäuferin einerseits und der C GmbH als Käuferin andererseits abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend die Grundstücke Nr. ., ***, *** und ***, EZ ***, Katastralgemeinde ***, im Gesamtausmaß von 29.282 m² gemäß § 6 Abs. 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 beantragt.

Nach dem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** sind die Grundstücke Nr. .*** und *** im Flächenausmaß von 4.399 m2 als „Bauland/Wohngebiet“ und die Grundstücke Nr. *** und *** im Flächenausmaß von 24.883 m2 als „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ gewidmet.

Nach dem Grundbuchsauszug sind davon 13.868 m² der Benützungsart Landwirtschaft, 9.596 m2 der Benützungsart Forstwirtschaft und 1.419 m² der Benützungsart Gewässer zugeordnet. Eine untergeordnete Teilfläche des Baulandes auf Grundstück Nr. *** ist als rote Zone festgelegt.

Als Kaufpreis wurde für den Kaufgegenstand der Betrag von € 1,060.000,00 vereinbart.

Die gegenständlichen Flächen sind im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses nicht verpachtet gewesen, sondern wurde seitens der Verkäuferin der Person des G bis auf Widerruf und ohne Rechtsanspruch gestattet, die land- und forstwirtschaftlich gewidmeten Flächen zu mähen und das Heu zur Fütterung seiner Pferde zu verwenden.

Bezüglich der künftigen Verwendung der Liegenschaft hat die Käuferin in ihrem Antrag ausgeführt, zu beabsichtigen, die bestehende Nutzung unverändert zu belassen und - über das bisher von der Verkäuferin zugestandene Mährecht für G hinausgehend - bereit zu sein, mit ansässigen Landwirten langfristige Pachtverträge über die zumindest teilweise Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlich gewidmeten Flächen zu schließen.

In dem von der Grundverkehrsbehörde durchgeführten Kundmachungsverfahren sind mit B, geb. ***, ***, ***, und mit A, geb. ***, ***, ***, zwei Interessenten aufgetreten.

Die Interessentin B hat in der bei der Bezirksbauernkammer *** eingebrachten Interessentenanmeldung vom 16.03.2021 neben Angaben zu ihrem landwirtschaftlichen Betrieb und zur Kaufmotivation erklärt, die Liegenschaft EZ ***, Grundbuch ***, Grundstücke Nr. ***, , *** sowie . um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen. Als ortsüblich hat sie in der Interessentenanmeldung ausdrücklich „einen Preis in Höhe von maximal

€ 61.000,--“ bezeichnet.

Der Interessent A hat in seiner Interessentenanmeldung vom 16.03.2021 ebenfalls neben Angaben zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb, seinem außerlandwirtschaftlichen Nettoeinkommen (€ 25.000,00) und zur Kaufmotivation erklärt, die Liegenschaft EZ ***, Grundbuch ***, Grundstücke Nr. ***, , *** sowie . um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen. Als ortsüblich hat er in der Interessentenanmeldung ausdrücklich „einen Preis in Höhe von maximal

€ 58.000,00“ bezeichnet.

Beigeschlossen waren diesen Interessentenanmeldungen jeweils Finanzierungszusagen der H vom 17.3.2021, jeweils „vorbehaltlich massiver Veränderungen der Zinssituation am Kapitalmarkt und der wirtschaftlichen Situation des Kreditnehmers“.

Der ortsübliche Verkehrswert des im Kaufvertrag dargestellten Kaufgegenstandes liegt unter Zugrundelegung eines Baulandpreises in der Gemeinde *** von € 200,00 pro Quadratmeter, wie ihn der im behördlichen Verfahren beigezogene agrartechnische Amtssachverständige als unteren Wert angesehen hat,

bzw. bei dem von der Beschwerdeführerin B in ihrer Stellungnahme vom 10.5.2021 genannten Baulandpreis von € 250,00 bis € 300,00 pro Quadratmeter allein für die als „Bauland/Wohngebiet“ gewidmeten Flächen im Ausmaß von 4.399 m² bei ca. € 880.000,00 bzw. € 1,100.000,00.

Beide Interessenten haben im Verfahren zu ihren jeweiligen Interessentenanmeldungen klargestellt, dass sich ihr Kaufanbot ausdrücklich nicht auf die im Kaufgegenstand enthaltenen Flächen, die als „Bauland/Wohngebiet“ gewidmet sind, bezogen hat und sie demnach auch nicht bereit sind, die Kaufliegenschaft mitsamt diesen Flächen erwerben zu wollen.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Größe der Grundstücke ergibt sich aus dem Kaufvertrag bzw. aus dem angeschlossenen Grundbuchsauszug.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke geht unbestritten aus der im behördlichen Verfahren eingeholten gutachterlichen Stellungnahme des agrartechnischen Amtssachverständigen I hervor.

Die Feststellungen zu den Beschwerdeführern und zu ihrer Stellung als Interessenten stützen sich auf die im Behördenakt einliegenden Interessentenanmeldungen samt der jeweils angeschlossenen Kreditzusage H.

Bei der Beurteilung der Frage des ortsüblichen Verkehrswertes konnte das erkennende Gericht auf die gutachterliche Stellungnahme des agrartechnischen Amtssachverständigen I vom 19.4.2021 zurückgreifen, in welcher dieser mit Blick auf die Baulandwidmung eines Teiles der Liegenschaft (4.399 m2) darstellt, dass sich bei einem Quadratmeterpreis von € 200,00 für die Baulandfläche ein kalkulatorischer Wert von rund € 880.000,00 ergeben würde. Geht man allerdings von den von der Beschwerdeführerin B in ihrer Stellungnahme vom 10.5.2021 genannten höheren Baulandpreisen im *** Umland von ca. € 250,00 bis

€ 300,00 pro Quadratmeter aus, würde sich allein für die Baulandfläche ein Wert von zumindest rund € 1,100.000,00 ergeben.

Dass sich die Interessentenanmeldung und das damit gemachte Kaufanbot der Beschwerdeführerin B um den Kaufpreis von € 61.000,00 ausschließlich auf die als „Grünlandland/Land- und Forstwirtschaft“ gewidmeten bzw. land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen mit den Grundstücksnummern *** und *** bezieht, geht aus ihrer Stellungnahme an die Behörde von 10.5.2021 (Parteiengehör) unmissverständlich hervor.

Ebenso ergibt sich - nicht zuletzt aus seinem Rechtsmittel - hinsichtlich des Beschwerdeführers A, dass sich sein Kaufanbot um € 58.000,00 in seiner Interessentenanmeldung ausschließlich nur auf den landwirtschaftlich genutzten Teil der Gesamtliegenschaft bezogen hat.

Die in den jeweils vorgelegten Finanzierungszusagen der H enthaltenen Vorbehalte sind den diesbezüglich vorgelegten Dokumenten entnommen.

Die Feststellungen zur aktuellen und zukünftigen Nutzung der Liegenschaft stützen sich auf die Angaben der Antragstellerin sowie auf das Fehlen von jeglichen Hinweisen auf eine davon abweichende Nutzung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen.

Soweit sich die Beschwerdeführerin B mit ihrer Annahme, dass die landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücke ohne wichtigen Grund dauerhaft der Land- und Forstwirtschaft entzogen würden, auf den Firmenbuchauszug der Käuferin bezieht, in welchem als Tätigkeitsbeschreibung „An- und Verkauf von Liegenschaften, Häusern, Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten sowie deren Errichtung. Der Erwerb, die Verwaltung sowie die Veräußerung von Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen sowie Gesellschaften und Gesellschaftsanteilen“ angeführt sei, ist damit die Erklärung der Käuferin keineswegs widerlegt, da die angegebene beabsichtigte Nutzung trotz des im Firmenbuch ausgewiesenen Unternehmensgegenstandes uneingeschränkt möglich ist.

Rechtlich sind folgende Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 2 Z 1 NÖ GVG gilt dieses Gesetz für Rechtsgeschäfte unter Lebenden über den Erwerb von Rechten an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohngebäuden und Wirtschaftsbauwerken oder Teilen dieser Bauwerke

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliches Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist. Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend. Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück ist ein Grundstück, das im Eisenbahnbuch eingetragen ist.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a)wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b)wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

-diese Absicht durch ausreichende Gründe und

-aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als Interessenten oder Interessentinnen, wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1).

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 5 Abs. 1 Z 7 NÖ GVG ist ein Rechtsgeschäft nach § 4 genehmigungsfrei, wenn in Fällen der Übertragung des Eigentumsrechts das katastrale Flächenausmaß des Grundstückes, bei mehreren Grundstücken die katastrale Gesamtfläche aller aneinander angrenzenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke,

-3.000 m² oder

-1.000 m² bei Grundstücken, die zur Gänze oder teilweise innerhalb von verordneten Weinbaufluren liegen,

nicht übersteigt.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirt-schaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a)alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b)eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr weder eine fachlich begründete Stellungnahme noch eine Interessentenanmeldung einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn kein Grund vorliegt, der einer Genehmigung offensichtlich entgegensteht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Das gegenständliche Rechtsgeschäft ist im Hinblick auf das Flächenausmaß der betroffenen sowie landwirtschaftlich genutzten Grundstücke und deren Widmung aufgrund der Bestimmungen der §§ 4 und 5 NÖ GVG grundverkehrsbehördlich genehmigungspflichtig.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Kaufgegenstand neben land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken auch ein als „Bauland/Wohngebiet“ gewidmetes Grundstück mitumfasst (vgl. § 4 Z 1 NÖ GVG).

Vorweg ist festzuhalten, dass im angefochtenen Bescheid die Interessentenanmeldungen der Beschwerdeführer bezüglich der gebotenen Kaufpreise von € 58.000,00 (A) und € 61.000,00 (B) in Ansehung des im vorliegenden Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises von € 1,060.000,00 von der belangten Behörde als unzureichend qualifiziert worden sind.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG hat der Interessent nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG, was bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen gemäß

§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zur Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen kann.

Somit ist als Vorfrage die Interessentenstellung im Genehmigungsverfahren zu klären; im Falle, dass die Interessentenstellung abgesprochen wird, besteht allerdings das Recht, die Entscheidung der Behörde im Rechtsmittelweg – wie gegenständlich geschehen - überprüfen zu lassen.

Die zunächst vom erkennenden Gericht vorgenommene Beurteilung, ob der vereinbarte Kaufpreis von € 1,060.000,00 den ortsüblichen Verkehrswert des Kaufgegenstandes übersteigt, hat - wie gezeigt - ergeben, dass allein für die Baulandfläche (4.399 m²) ein Kaufpreis in Höhe von € 880.000,00 bzw.

€ 1,100.000,00 gerechtfertigt wäre.

Dieses Ergebnis hat in rechtlicher Hinsicht zur Folge, dass einerseits der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 4 NÖ GVG nicht zum Tragen kommt und andererseits mit den in den Interessentenanmeldungen gebotenen Kaufpreisen von € 58.000,00 (A) und € 61.000,00 (B) kein gleichwertiges Rechtsgeschäft angeboten worden ist.

Nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG ist für die Interessentstellung nämlich Voraussetzung, als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit zu sein, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen.

Wie im angefochtenen Bescheid zutreffend ausgeführt ist, soll nämlich ein Verkäufer im Falle der Versagung der Genehmigung des abgeschlossenen Kaufvertrages in die Lage versetzt sein, einem im Verfahren aufgetretenen Interessenten die Kaufliegenschaft unter denselben Bedingungen und somit auch zum selben Kaufpreis verkaufen zu können.

Bereits diese Voraussetzung ist daher mit Blick auf die im Kundmachungsverfahren der Behörde eingebrachte Interessentenanmeldungen der Beschwerdeführer nicht gegeben, stehen doch beide Interessenten bzw. Beschwerdeführer auf dem Standpunkt, lediglich ein Anbot für bloß einen Teil des Kaufgegenstandes, nämlich nur für die land- und forstwirtschaftlich genutzten bzw. gewidmeten Flächen, machen zu können; dies würde der Verkäuferin allerdings nicht erlauben, die Kaufliegenschaft gegebenenfalls an einen der Interessenten zu den gleichen Bedingungen und zum selben Kaufpreis wie im vorliegenden Kaufvertrag zu veräußern.

Unabhängig davon ist die für die Erlangung der Parteistellung maßgebliche Interessentenanmeldung aus einem weiteren Grund als unzureichend zu qualifizieren:

Nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a 2. Halbsatz NÖ GVG muss der Interessent auch in der Lage sein, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

§ 11 Abs. 6 erster Satz NÖ GVG bestimmt, dass gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen ist und insbesondere Angaben darüber zu machen sind, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist.

Im gegenständlichen Fall erfolgte die Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit der Interessenten durch Vorlage einer Kreditzusage der H, jeweils jedoch „vorbehaltlich massiver Veränderungen der Zinssituation am Kapitalmarkt und der wirtschaftlichen Situation des Kreditnehmers“.

Aufgrund eines derartigen Vorbehaltes der Kreditzusage wäre – ein gleichartiges Anbot vorausgesetzt - im Falle einer Inanspruchnahme des Interessenten oder der Interessentin durch die Verkäuferin die Finanzierung des Kaufpreises nicht als gesichert anzusehen.

Insgesamt ergibt sich aber – wie gezeigt - bereits aus den Interessentenanmeldungen selbst, dass aufgrund des jeweils fehlenden Anbots, nämlich „durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen“ (§ 3 Z 4 lit. a NÖ GVG), nicht von der Erlangung der Parteistellung gemäß § 8 AVG auszugehen ist.

Dies hat zur Folge, dass in Ermangelung eines Interessenten im Sinne des Gesetzes im vorliegenden Fall der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG nicht zum Tragen kommen kann. Daher entfällt auch eine Überprüfung der Landwirte-eigenschaft der Käuferin wie auch der als Interessenten aufgetretenen Beschwerdeführer.

Darüber hinaus hat das Verfahren keine Anhaltspunkte für ein Vorliegen der in § 6 Abs. 2 Ziffer 2 - 4 NÖ GVG normierten Versagungsgründe erbracht.

Im Übrigen ist auch - abgesichert durch die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, vgl. Ra 2018/11/0095 vom 8.4.2019 - davon auszugehen, dass der Schutz von in Grundverkehrsgesetzen verankerten öffentlichen Interessen allein der Grundverkehrsbehörde überantwortet ist.

Dies bedeutet, dass die in den Grundverkehrsgesetzen normierten Ziele der Sicherung einer den Grundsätzen der Raumordnung entsprechenden Nutzung von Grund und Boden sowie der Schaffung und Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes weder von den Parteien des Kaufvertrags noch von allfälligen Interessenten rechtswirksam geltend gemacht werden können.

Gerade für Interessenten gilt, dass ihnen der Gesetzgeber hinsichtlich der genannten Interessen eine materielle subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition betreffend die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der antragsgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke (§ 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG) und betreffend die Hintanhaltung der erheblichen Überschreitung des ortsüblichen Verkehrswerts (§ 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG) anders als im Fall des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007) nicht einräumt.

Soweit in den Beschwerden die Einbeziehung von Flächen, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt oder gewidmet sind, moniert wird, weil dies zur Folge habe, dass die Gesamtliegenschaft (hier: mit Bauflächen) zu einem für einen einzelnen Landwirt nicht mehr leistbaren Kaufpreis zu erwerben sei, ist auf die Bestimmung des § 3 Ziffer 4 lit. c NÖ GVG zu verweisen. Nach dieser Bestimmung besteht für den NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. die Möglichkeit, derartige, für einen einzelnen Landwirt nicht leistbare Kaufgegenstände nach einem erfolgreichen Einschreiten als Interessent zu erwerben und in der Folge die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke innerhalb von fünf Jahren an bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen weiterzugeben.

Schließlich ist zum Beschwerdevorbringen von B, wonach für sie nicht nachvollziehbar sei, dass im gegenständlichen Verfahren im Gegensatz zum seinerzeitigen, gleichzusetzenden Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde St. Pölten zur Zl. *** die Interessentenstellung nicht anerkannt werde, anzumerken, dass im genannten Verfahren aus dem Jahr 2018 der Genehmigungsantrag zurückgezogen worden ist und somit eine inhaltliche Befassung mit der Rechtssache – und damit mit der Interessentenstellung - unterbleiben konnte.

Somit steht schon aufgrund der im behördlichen Verfahren erzielten Beweisergebnisse fest, dass Gründe für eine Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages nicht vorliegen und daher die Genehmigung von der belangten Behörde zu Recht erteilt wurde.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.