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LVwG-AV-1283/001-2021•LVwG N LVwG-AV-1283/001-2021
LVwG-AV-1283/001-2021Tribunal Administrativo Regional22 de abr. de 2022
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Raumordnung; Handelseinrichtungen; Verfahrensrecht; Ermittlungspflicht; Zurückverweisung;
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch die Richterin Mag. Lechner, MA über die Beschwerde der A Aktiengesellschaft, vertreten durch B Rechtsanwälte OG, ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Mödling vom 29. Juni 2021, Zl. ***, betreffend Versagung einer Baubewilligung, den
BESCHLUSS
1. Der angefochtene Bescheid wird gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Bezirkshauptmannschaft Mödling zurückverwiesen.
2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision gemäß § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) iVm Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) nicht zulässig.
Begründung:
I.Wesentlicher Verfahrensgang
1. Die A Aktiengesellschaft als Bauwerberin und nunmehrige Beschwerdeführerin suchte am 24. Februar 2021 um gewerbebehördliche und baubehördliche Bewilligung für die Errichtung und den Betrieb einer *** Filiale auf den Grundstücken Nr. ***, ***, EZ ***, in KG *** an. Dem Bauansuchen waren umfangreiche Projektunterlagen (Baupläne, Baubeschreibung, Energieausweis, Grundbuchauszug und Anrainerverzeichnis) angeschlossen.
2. Mit Schreiben vom 8. April 2021 teilte die belangte Behörde der Bauwerberin mit, dass die baurechtliche Vorprüfung ergeben habe, dass das gegenständliche Projekt offenbar im Widerspruch zu raumordnungsrechtlichen Vorschriften stehe. Das Baugrundstück Nr. *** weise die Widmungsart „Bauland-Wohngebiete“ auf. Gemäß § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 sei eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² - ausgenommen in der Widmung „Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen“ - dann zulässig, wenn das Baugrundstück von seinen Grenzen bis zu einer Entfernung von max. 500 m von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken umschlossen sei. Diese Voraussetzung liege nicht vor. Auch lägen die alternativen Voraussetzungen der beiden Spiegelstriche des § 18 Abs. 2 NÖ ROG nicht vor.
3. Mit Eingabe vom 17. Mai 2021 übermittelte die Beschwerdeführerin das Gutachten der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Raumplanung und Raumordnung C. In ihrer Zusammenfassung kam die Gutachterin zu dem Schluss, dass der geplante ***-Markt am genannten Grundstück auf einem Baugrundstück im Sinne des § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 zulässig sei. Der geplante ***-Markt bilde keine organisatorische, bauliche oder funktionelle Einheit im Sinne §18 Abs. 4 NÖ ROG 2014 mit anderen bestehenden Handelseinrichtungen für den Einzelhandel mit zentrumsrelevanten Waren. Die am Standort zulässige Verkaufsfläche von 750m² könne daher zur Gänze vom bestehenden Handelsbetrieb genutzt werden. Das Gebäude des geplanten ***-Marktes diene dem täglichen Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung im Sinne § 16 Abs. 3 bzw. § 16 Abs. 1 Z. 1 NÖ ROG 2014. Alle Schlussfolgerungen des vorliegenden Gutachtens beruhten auf der Annahme der Vereinigung der Grundstücke *** und *** KG ***, daher könne ein Baubewilligungsbescheid nur unter der aufschiebenden Bedingung der Vorlage des Grundbuchsbeschlusses über die Vereinigung der Grundstücke im Sinne § 23 Abs. 2 NÖ BO 2014 erteilt werden.
4. Die belangte Behörde ersuchte in weiterer Folge das Amt der Niederösterreichischen Landesregierung, Gruppe Raumordnung, Umwelt und Verkehr (RU 1) um Stellungnahme dahingehend, ob die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 erster Spiegelstriche NÖ ROG 2014 gegeben seien, insbesondere ob die Ausführungen des Gutachtens auf Seite 12 zuträfen, wonach aus raumplanerischer und –fachlicher Sicht sogenannte Punktparzellen mit dem jeweils umschließenden Grundstück als Einheit zu betrachten seien.
5. Mit Schreiben vom 9. Juni 2021 teilte die Bau- und Raumordnungsrechtsabteilung des Amtes der NÖ Landesregierung mit, dass die Bewilligung eines Lebensmittelmarktes am gegenständlichen Standort aufgrund der rechtlichen und örtlichen Gegebenheit entgegen dem vorgelegten Gutachten zum derzeitigen Zeitpunkt nicht gestatten werden könne. Ausgeführt wurde im Wesentlichen, dass Punktparzellen nicht mit einem sie umgebenden Grundstück als Einheit betrachtet werden dürften, da es sich bei diesen um völlig selbständige Grundstücke mit jeweils eigenen Grundstücksnummern handle, die auch jeweils ein eigenes ungeteiltes rechtliches Schicksal haben könnten. Diese könnten etwa getrennt verkauft werden. Der von C zur Argumentation herangezogene 2. Satz des § 38 Abs. 1 der NÖ BO 2014, der im Übrigen nicht auf Punktparzellen beschränkt sei, stelle eine besondere Ausnahmeregelung dar, die bestätige, dass grundsätzlich jedes Grundstück für sich selbst zu betrachten sei. Sie gebe Eigentümern nur die Möglichkeit, bestimmte Grundstücke abgabenfrei zu vereinigen, zwinge diese aber nicht dazu. Es zeige sich auch, dass das im Gutachten als „Gartenhäuschen“ bezeichnete Bauwerk kein Hauptgebäude sein könne, da es nicht über Räume verfüge, die eine ausreichende Größe aufwiesen, damit sie als Wohnräume im Sinne des § 47 Abs. 2 der NÖ BO 2014 und das Bauwerk selbst als Wohnung im Sinne von dessen Abs. 1 gelten könnten. Dabei sei nicht auf die Bezeichnung bestimmter Räumlichkeiten auf einem Einreichplan, sondern auf die tatsächlich in der Natur errichteten Baulichkeiten abzustellen. Im Übrigen wäre eine auch entsprechend große „Veranda“ mangels entsprechender Konstruktion kein Wohnraum. Die Punktparzellen im Südosten des in Frage stehenden Grundstücks seien daher für die gegenständliche Betrachtung als unbebaut zu werten. Die Argumentation im Gutachten, dass das Baugrundstück an drei Seiten überwiegend an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücken im Wohnbauland beziehungsweise einer gleichgestellten innerörtlichen Grünlandwidmung angrenzen würde, gehe daher ins Leere.
6. In Entsprechung des durch die belangte Behörde eingeräumten Parteiengehörs erstattete die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 24. Juni 2021 eine umfangreiche Stellungnahme.
7. Mit nun angefochtenem Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Mödling (belangte Behörde) vom 29. Juni 2021 zur Zahl *** wurde der Antrag vom 10. Februar 2021 auf Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für den Neubau eines *** Lebensmittelmarktes in ***, ***, auf den Grundstücken Nr. *** und ***, beide EZ ***, KG ***, als unbegründet abgewiesen. Diese Entscheidung stützte die belangte Behörde auf § 20 Abs. 2 NÖ BO 2014, § 18 Abs. 1 und 2 NÖ ROG 2014 und §§ 1 und 3 der NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017).
Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, nach Ansicht der Behörde lägen die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 zweiter Spiegelstrich NÖ ROG 2014 nicht vor. Das im Nordosten überwiegend an das Baugrundstück angrenzende Grundstück Nr. *** weise die Widmung Grünland Park auf. Die im Nordwesten an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Nr. *** und Nr. *** (Straßen bleiben außer Betracht) würden die Widmung Bauland-Wohngebiet aufweisen und seien mit Hauptgebäuden bebaut. Das im Westen angrenzende Grundstück Nr. *** sei unbebaut und als Bauland Wohngebiet gewidmet. Die im Westen an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke Nr. *** und Nr. *** seien ebenfalls unbebaut. Das im Privatgutachten angeführte Gebäude befände sich auf einem eigens im Grundbuch ausgewiesenen Grundstück (GSt. Nr. .) Ebenso befänden sich die vom Grundstück Nr. *** umschlossenen Gebäude auf eigenen Grundstücken (Nr. . und Nr. .***). Wie in der Stellungnahme der Abteilung RU1 ausgeführt, dürften Punktparzellen nicht mit einem sie umgebenden Grundstück als Einheit betrachtet werden, da es sich bei diesen um völlig selbständige Grundstücke mit jeweils eigenen Grundstücksnummern handeln würde, die auch jeweils ein eigenes ungeteiltes rechtliches Schicksal haben könnten (Eigentümerwechsel etc.). Die Schaffung von Punktparzellen nach bundesrechtlichen Vorschriften schließe die Beurteilung dieser Punktparzellen nach landesrechtlichen Vorschriften nicht aus. Die NÖ BO 2014 nehme sehr wohl Rücksicht auf Punktparzellen, etwa in § 11 Abs. 1 Z 4 der Bauordnung. Demnach würden Punktparzellen, welche seit 1. Jänner 1989 ununterbrochen als Bauland gewidmet und am 1. Jänner 1989 mit einem baubehördlich bewilligten Gebäude bebaut waren, als Bauplatz angesehen werden (vgl. VwGH vom 4. Juli 2008, 2006/17/0139). Im Ergebnis seien Punktparzellen sohin nicht als Einheit mit dem sie umschließenden Grundstück zu betrachten, die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 erster Spiegelstrich der NÖ BO 2014 lägen daher nicht vor.
8. In der anwaltlich eingebrachten Beschwerde wurde im Wesentlichen ausgeführt, der angefochtene Bescheid sei in mehrfacher Hinsicht materiell rechtswidrig. Gestützt auf das Gutachten der C, die allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Raumplanung und Raumordnung sei, sei der Rechtsstandpunkt dargelegt worden, dass das auf der Punktparzelle Grundstück Nr. .*** errichtete Gebäude mit dem dieses Gebäude umschließenden Gartengrundstück Nr. .*** bei richtiger rechtlicher Beurteilung eine Einheit bilde. Bei der Stellungnahme des Amtes der NÖ Landesregierung vom 9. Juni 2021 sei unbeachtet geblieben, dass laut Bauakt der Marktgemeinde *** die Baubewilligung für das beurteilungsgegenständliche Gebäude auf der Nachbarliegenschaft für das gesamte Grundstück Nr. *** erteilt worden sei und erst später in die Grundstücke Nr. *** und Nr. *** geteilt worden sei. Erst nach Fertigstellung des baubehördlichen rechtskräftig bewilligten Gebäudes auf dem Grundstück Nr. *** sei vom zuständigen Vermessungsamt nach bundesrechtlichen Vorschriften des Vermessungsgesetzes für das Gebäude die Punktparzelle Nr. *** von Amts wegen geschaffen worden. Die belangte Behörde habe sich in ihrer rechtlichen Begründung des bekämpften Bescheides in keiner Weise damit auseinandergesetzt, dass die Baubewilligung für das auf dem erst später geschaffenen Grundstück Nr. *** errichtete Gebäude nicht für dieses Grundstück, sondern für das Grundstück Nr. *** erteilt worden sei und sohin in der Folge auf das Grundstück Nr. *** übergangen sei, das an die bauvorhabensgegenständliche Liegenschaft angrenze. Entgegen den Ausführungen der belangten Behörde sei demnach im gegenständlichen Fall sehr wohl ein Fall der Gesichtspunkttheorie gegeben, indem nämlich unter dem Kompetenztatbestand „Baurecht“ eine Baubewilligung für das Grundstück Nr. ***, KG , erteilt worden sei, die in der Folge auf das Grundstück Nr. *** übergangen sei, während nach den Vorschriften des Vermessungsgesetzes unter Stützung auf einen bundesrechtlichen Kompetenztatbestand eine Punktparzelle geschaffen worden sei, die ausschließlich unter bundesrechtlichen Gesichtspunkten einer Regelung unterliegen. Dennoch ändere die Schaffung einer Punktparzelle nach dem (damaligen) Vermessungsgesetz aber nichts daran, dass unter baurechtlichen Gesichtspunkten die für das ursprüngliche Grundstück Nr. *** erteilte Baubewilligung, die in der Folge auf das Grundstück Nr. *** übergegangen sei, nach wie vor für dieses Grundstück und die erst später geschaffene Punktparzelle Nr. . aufrecht sei. Baurechtlich hätte die Schaffung einer solchen Punktparzelle aufgrund Verlustes des Anschlusses des Bauplatzes zum öffentlichen Gut auch niemals bewilligt werden können, weshalb die Schaffung der Punktparzelle ausschließlich unter vermessungsrechtlichen Gesichtspunkten zu beurteilen sei. Da gemäß § 70 Abs. 1 3. Satz NÖ BO 2014 sämtliche baubehördliche Bescheide bestehen blieben, sei jedenfalls unter bau- und raumordnungsrechtlichen Gesichtspunkten von einem auf dem Grundstück Nr. ***, nunmehr Nr. *** errichteten Gebäude auszugehen, unbeschadet dessen, dass ausschließlich unter dem Gesichtspunkt des Vermessungsrechts für das Gebäude eine Punktparzelle geschaffen worden sei. Darüber hinaus sei der Argumentation der belangten Behörde, es bestehe einschlägige Judikatur des VwGH nicht nachvollziehbar, da sämtliche Judikate des VwGH, die eine abgesonderte Beurteilung einer Punktparzelle von dem das Gebäude umgebenden Gartengrundstück anerkenne, im Zusammenhang mit Ergänzungs- und Aufschließungsabgaben stünden, jedoch nie im Zusammenhang mit der Beurteilung einer Bebauungsstruktur. Aufgrund der systematischen Interpretation des § 18 NÖ ROG 2014 erschließe sich klar, dass Handelseinrichtungen nur dort zulässig sein sollten, wo eine bestimmte Struktur vorhanden sei. Wann ein Grundstück im Sinne des NÖ ROG als bebaut gelte, sei im NÖ ROG 2014 nicht definiert, weshalb dafür die raumordnungsfachlichen Kriterien, wie in der raumordnungsfachlichen Stellungnahme der C dargelegt, heranzuziehen seien. Von der Sachverständigen sei ausgeführt worden, dass es dem Stand der Technik entspreche, dass aus raumordnungsfachlicher Sicht bei der Beurteilung einer Bebauungsstruktur sogenannten Punktparzellen immer als Einheit mit dem umgebenden Grundstück betrachtet würden. Üblicherweise werde hier die Bauplatz-Definition der ersten Novelle zur NÖ BO 1976 herangezogen. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde beantragt.
9. Die eingebrachte Beschwerde samt Verwaltungsakt wurde von der belangten Behörde – ohne Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung – dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt.
10. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in den Verwaltungsakt Einsicht genommen und am 7. April 2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in welcher Beweis erhoben wurde durch (Verzicht auf) Verlesung des vorgelegten Verwaltungsstrafaktes sowie durch Einvernahme der Zeugin C.
II.Feststellungen
Die Beschwerdeführerin beantragte die Erteilung einer Baubewilligung für die Grundstücke Nr. *** und ***, EZ ***, KG *** für die Errichtung eines ***-Marktes mit einer Verkaufsfläche von 750 m2.
Diese Grundstücke stehen im Eigentum des Herrn D. Zwischen diesem und der Beschwerdeführerin wurde ein Mietvertrag hinsichtlich der Grundstücke geschlossen. Die Vermietung des Mietgegenstands erfolgt zum Zweck der Errichtung einer oder mehrerer Baulichkeiten als Superädifikate samt Parkplätze auf Kosten des Mieters.
Im geltenden Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** weisen das Grundstück Nr. *** und das Grundstück Nr. *** die Widmung Bauland-Wohngebiet (beschränkt auf drei Wohneinheiten) auf, wobei hinsichtlich einer Teilfläche am Grundstück Nr. *** auch die Widmung Grünland-Parkanlage gegeben ist.
Die Baugrundstücke sind bis zu einer Entfernung von 500m nicht von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken umschlossen.
Das Baugrundstück Nr. *** grenzt direkt an das Grundstück Nr. *** und ist ansonsten durch Straßen von den übrigen Grundstücken getrennt. Lässt man die Straßen außer Betracht, grenzt das Grundstück Nr. *** an die Grundstücke *** und *** (vormals *** mit der darauf befindlichen Punktparzelle .***). Das Baugrundstück Nr. *** grenzt an die Grundstücke mit den Nr. ***, ***, *** und ***.
Die Grundstücke .***, *** und *** wurden zum Grundstück *** vereinigt.
Auf dem Grundstück Nr. *** befinden sich die Punktparzellen .*** und .***; auf GStNr. *** (alt ) befindet sich die Punktparzelle .. Auf dem vereinten Grundstück Nr. *** befindet sich ebenso wie auf Grundstück Nr. *** jeweils ein Hauptgebäude. Das Grundstück Nr. *** weist die Widmung Grünland – Parkanlage auf und grenzt im östlichen Bereich an Grundstücke im Bauland-Wohngebiet. Die übrigen Seiten des Grundstückes Nr. *** sind von Straßen bzw. einem Gehsteig umgeben.
Das Grundstück Nr. *** weist die Widmung Bauland-Wohngebiete (Beschränkung auf 3 Wohneinheiten) auf und ist unbebaut.
[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]
„…
…“
(Anmerkung: die Straßen sind blau dargestellt).
Die für die Bebauung vorgesehenen Grundstücke befinden sich im Ortsgebiet von ***. Der Standort liegt dabei im überwiegend für Wohnzwecke genutzten Teil von *** im Nahebereich der Gemeindegrenzen zu *** und ***. Weiter nördlich der Baugrundstücke befindet sich ein großer Parkplatz (Parkplatz Burg ***), der der Erreichbarkeit des sich östlich von Baugrundstück befindliche Naherholungsgebietes dient. Östlich vom Baugrundstück befindet sich eine parzellenartige Grundstücksstruktur, welche den Siedlungsbereich abgrenzt. Auch das im östlichen Bereich des Grundstückes Nr. *** (Richtung ***) gelegene Gebiet dient der anthropogenen Nutzung der Bevölkerung und ist dies auch dadurch gekennzeichnet, dass es Parkplätze, Wanderwege und Sporteinrichtungen gibt. Die gegenständlichen Baugrundstücke liegen weder in einer Splitterlage noch weisen sie eine Randlage auf.
[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]
„…
…“
(Anmerkung: Die Baugrundstücke sind rot markiert.)
III.Beweiswürdigung
Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ergibt sich aus dem Inhalt des dem erkennenden Gericht vorgelegten Verwaltungsaktes der belangten Behörde im Zusammenhalt mit dem Vorbringen der Beschwerdeführerin selbst. In diesem Verwaltungsakt ist der Gang des Verwaltungsverfahrens in unbedenklicher und nachvollziehbarer Weise dokumentiert.
Die Feststellungen hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse an den Baugrundstücken stützten sich auf den (aktuellen) Grundbuchsauszug. Die Feststellungen zum Mietvertrag gründen auf den diesbezüglich in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Vertrag, der als Beilage ./D zum Akt genommen wurde.
Die Feststellungen zur geltenden Flächenwidmung stützen sich auf den geltenden Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** und der durch das erkennende Gericht durchgeführten Einsicht in diesen (NÖ Atlas, April 2022). Auch die belangte Behörde hat die diesbezüglichen Angaben in der mündlichen Verhandlung bestätigt.
Dass die Baugrundstücke bis zu einer Entfernung von 500m nicht von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken umschlossen sind, ergibt sich aus der nachvollziehbaren Darlegung auf Seite 10 des Gutachtens von C, welche seitens der belangten Behörde nicht bestritten wurden.
Dass die Grundstücke Nr. *** neu und das Grundstück Nr. *** mit Hauptgebäuden bebaut sind, ergibt sich aus der Abfrage der Grundstücke im Internet unter Einsichtnahme der Luftbildkarte (NÖ Atlas, April 2022). Seitens der belangten Behörde wurde dies nicht bestritten.
Die die Baugrundstücke umgebenden Grundstücke sind dem vorgelegten Behördenakt zu entnehmen und decken sich mit der Online-Abfrage des erkennenden Gerichts (NÖ Atlas). Die Abbildung der Grundstücke ist der Seite 11 des Gutachtens von C zu entnehmen. Die Ausführungen hinsichtlich des Ortsbereichs stützen sich auf die Abbildungen, insbesondere 1 und 3 im Gutachten der C und den Ausführungen in der mündlichen Verhandlung. In dieser hat die Zeugin nachvollziehbar dargelegt, dass es sich gegenständlich um keine Splittersiedlung handelt, da die Wohnbauwidmung nicht durch eine Grünland-Widmung (landwirtschaftliche Nutzung) durchbrochen ist und sodann wieder eine Wohnbauwidmung anschließt. Weiters führte sie aus, dass gegenständlich auch keine Randlage vorliegt und die Ortschaft aufgrund ihrer Größe auch als solche wahrgenommen wird. Schließlich führte die Zeugin auch auf Nachfrage der Behörde in der mündlichen Verhandlung konkret und nachvollziehbar aus, wie weit der Ortsbereich reicht und bis wie weit somit theoretisch auch eine Baulandwidmung möglich wäre. Es lagen keine Anhaltspunkte vor, die diesbezüglichen Ausführungen der Zeugin in Zweifel zu ziehen.
Hinsichtlich der festgestellten Grundstücksvereinigung (Grundstück Nr. ***) wird auf die ergänzenden schriftlichen Ausführungen von C verwiesen, welche in der mündlichen Verhandlung als Beilage ./B zum Akt genommen wurden. Als Beilage ./C wurde auch ein diesbezüglicher Grundbuchsauszug zum Akt genommen.
IV.Rechtsgrundlage
Gemäß § 70 Abs. 16 NÖ BO 2014 idgF sind die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 32/2021, (das war gemäß § 70 Abs. 14 leg.cit der 1. Juli 2021) anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen. Darunter fallen auch die zu diesem Zeitpunkt geltenden raumordnungsrechtlichen Bestimmungen (vgl. zur vergleichbaren Übergangsbestimmung, VwGH vom 3. Oktober 2019, Ra 2019/05/0238).
Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ BO 2014, LGBL. Nr. 1/2015, idF LGBl. Nr. 53/2018 lauten auszugsweise:
㤠4
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
(…)
Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen;
(…)
Wohngebäude: ein Gebäude, das ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt wird;
(…)
C) Bauvorhaben
§ 14
Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
(…)
§ 20
Vorprüfung
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,
4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,
5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 42 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder
– dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
– des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
– der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,
– des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,
– des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder
– einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze
entgegensteht.
(…)“
Die maßgeblichen Bestimmungen des NÖ ROG 2014, LGBl. NR. 3/2015, idF LGBl. Nr. 97/2020 lauten auszugsweise:
㤠18
Gebiete für Handelseinrichtungen
(1) In Zentrumszonen können die Widmungen Bauland-Kerngebiet und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung mit dem Zusatz „Handelseinrichtungen“ bezeichnet werden. In dieser Widmung bestehen für die Errichtung von Handelsbetrieben keine Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsfläche. Im Flächenwidmungsplan kann jedoch bei Bedarf, insbesondere aus Gründen der Verkehrsinfrastruktur, ein weiterer Zusatz zur Beschränkung der Verkaufsfläche angebracht werden. Die übrigen Nutzungsmöglichkeiten gemäß § 16 Abs. 1 Z 2 und 9 bleiben zulässig.
(2) Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² – ausgenommen in den Widmungen Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung-Handelseinrichtungen – ist zulässig, wenn das Baugrundstück von seinen Grenzen bis zu einer Entfernung von maximal 500 m von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist.
Liegt dies nicht vor, muss
oder
Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben im Bauland-Betriebsgebiet oder Bauland-Verkehrsbeschränktes Betriebsgebiet von bis zu 750 m² ist zulässig, wenn das Betriebsgebiet oder das Verkehrsbeschränkte Betriebsgebiet von Wohnbauland oder anderen mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) umschlossen ist oder das Baugrundstück an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und an zwei weiteren Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Grundstücke überwiegend angrenzt, wobei allfällige Straßen und Grüngürtel außer Betracht bleiben. Dies gilt nicht für Bauvorhaben im Betriebsgebiet, für die am 7. Juli 2016 bereits ein baubehördliches Verfahren anhängig war.
(…)“
V.Rechtliche Beurteilung
Verfahrensgegenstand
Mit Antrag datiert vom 10. Februar 2021 suchte die Bauwerberin (Beschwerdeführerin) um die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für den Neubau eines *** Marktes in ***, *** auf den Grundstücken Nr. *** und ***, EZ ***, KG *** an.
Beim ***-Markt handelt es sich zweifellos um ein Gebäude, in dem Waren zum Verkauf angeboten werden und demnach um eine Handelseinrichtung (vgl. Pallitsch, Palltisch, Kleewein, NÖ ROG 2014, § 18, 1701).
Bei dem beantragten Projekt handelt es sich zweifelsfrei um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben iSd § 14 Z 1 NÖ BO 2014. Aus der Bestimmung des § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014 ergibt sich, dass im Zuge der Vorprüfung eines Antrages nach § 14 NÖ BO 2014 die Baubehörde u.a. zu prüfen hat, ob dem Bauvorhaben die Bestimmungen des NÖ ROG 2014 entgegenstehen.
Im gegenständlichen Fall hat die belangte Behörde das Bauansuchen im Rahmen der Vorprüfung abgewiesen und dies allein damit begründet, dass die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 nicht vorlägen.
Von der belangten Behörde wurde dabei die Errichtung eines Handelsbetriebs mit einer Verkaufsfläche von bis zu 750 m2 mit zentrumsrelevanten Waren in einem anderen Bauland als Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen und Bauland-Kerngebiet für nachhaltige Bebauung-Handelseinrichtungen und außerhalb einer Zentrumszone beurteilt.
Da unstrittig die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 NÖ ROG 2014 nicht vorlagen, war zu prüfen, ob gegenständlich § 18 Abs. 2 erster Spiegelstrich NÖ ROG 2014 erfüllt ist.
Voraussetzung dabei ist, dass das Baugrundstück an zumindest drei Seiten an mit Hauptgebäude bebauten Grundstücke im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung überwiegend angrenzen, wobei allfällige Straßen außer Betracht bleiben. An einer Seite kann dabei das mit einem Hauptgebäude bebaute Nachbargrundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung durch eine überwiegend angrenzende innerörtliche Grünlandwidmung (z.B. Parks) ersetzt werden.
Hintergrund dieser Regelung ist dabei, dass bereits durch die 14. Novelle zum NÖ ROG 1976 neue Beschränkungen für Handelseinrichtungen außerhalb von Ortskernen eingeführt wurden, um die Ortskerne zu schützen und die Verlagerung von Handelseinrichtungen aus den Ortskernen auf die „grüne Wiese“ hintanzuhalten.
Ist das Baugrundstück wie gegenständlich bis zu einer Entfernung von 500m nicht von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken umschlossen, darf eine bis zu 750 m2 große Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren dennoch bewilligt werden, wenn an mindestens drei Seiten überwiegend Grundstücke angrenzen, die im „Wohnbauland“ (§ 1 Abs. 1 Z 4 NÖ ROG 2014) oder „Bauland-Sondergebiet“ mit Wohnnutzung liegen und die mit Hauptgebäuden bebaut sind.
Überwiegende Angrenzung:
Die belangte Behörde brachte in der mündlichen Verhandlung ergänzend vor, dass gegenständlich auch das Grundstück Nr. *** mit den sich darauf befindlichen Punktparzellen .*** und .*** in die Beurteilung nach § 18 Abs. 2 erster Spiegelstrich NÖ ROG 2014 einbezogen werden muss. Begründet wurde dies im Wesentlichen damit, dass die zum Baugrundstück gerichtete Grundstücksgrenze des Grundstückes Nr. *** überwiegend an das Baugrundstück Nr. *** anschließt.
Dieses Vorbringen überzeugt jedoch schon deshalb nicht, da der Gesetzeswortlaut darauf abzielt, dass das Baugrundstück (gegenständlich GSt.Nr. *** und *** – eine Baubewilligung müsste die Vereinigung der Grundstücke als Bedingung der Bewilligung vorschreiben) an zumindest drei Seiten an (mit Hauptgebäude) bebauten Grundstücken überwiegend angrenzt. Dass auch die Grundstücksgrenze des zum Baugrundstück benachbarten und bebauten Grundstückes überwiegend angrenzen muss, lässt sich der Bestimmung nicht entnehmen.
Schließlich geht auch die Literatur davon aus, dass ein Baugrundstück dann überwiegend angrenzen wird, wenn es mit den beschriebenen Grundstücken zu mehr als der Hälfte eine gemeinsame Grenze hat (Pallitsch, Palltisch, Kleewein, NÖ ROG 2014, § 18, 1703, Anm. 7).
Für die gegenständliche Beurteilung ist damit zunächst geklärt, dass auf der östlichen Seite des Baugrundstückes nur das angrenzende Grundstück Nr. *** (vormals *** mit der Punktparzelle .***) zu berücksichtigen ist. Nördlich grenzt das Grundstück mit der Nr. *** überwiegend an das Baugrundstück an, nordwestlich das Grundstück Nr. *** sowie im Südwesten das Grundstück Nr. ***.
Wie den Feststellungen zu entnehmen ist, ist das Grundstück Nr. *** unbebaut und das Grundstück Nr. *** im Wohnbauland gewidmet und mit einem Hauptgebäude iSd § 4 Z 15 bebaut.
Hinsichtlich des Grundstückes Nr. *** (neu) ist auszuführen, dass auf diesem aufgrund der Vereinigung mit dem Grundstück Nr. *** und ., unabhängig davon ob die Punktparzelle . als Hauptgebäude zu qualifizieren gewesen wäre, sich ein Hauptgebäude befindet. Das Grundstück Nr. *** (neu) kommt im Wohnbauland zu liegen, ist mit einem Hauptgebäude bebaut und hat mit dem Baugrundstück zu mehr als die Hälfte eine gemeinsame Grenze.
Als Zwischenergebnis ist damit festzustellen, dass das Baugrundstück durch die Grundstücke Nr. *** und *** an zwei Seiten an Grundstücke angrenzt, die im Wohnbauland gelegen sind und mit Hauptgebäuden bebaut sind.
Innerörtliche Grünlandwidmung:
Die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 erster Spiegelstrich NÖ ROG 2014 können auch dann erfüllt sein, wenn hinsichtlich der „3-Seiten-Regel“ an einer Seite das mit einem Hauptgebäude bebaute Nachbargrundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung durch eine überwiegend angrenzende innerörtliche Grünlandwidmung (z.B. Parks) ersetzt werden.
Gegenständlich ist das an das Baugrundstück angrenzende Grundstück Nr. *** als Grünland – Parkanlage gewidmet. Nicht jede Widmung als Parkanlage ist jedoch als innerörtliche Grünlandwidmung iSd Bestimmung zu verstehen. Innerörtlich kann in diesem Zusammenhang nur so verstanden werden, dass sich die Grünlandwidmung innerhalb des Ortsbereiches befindet. Als Ortsbereich wird gemäß § 1 Abs. 1 Z 12 NÖ ROG 2014 dabei ein funktional und baulich zusammenhängender Teil eines Siedlungsgebietes definiert.
Gegenständlich grenzen die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, jeweils in der Widmung Bauland-Wohngebiet, rechts an das Grundstück Nr. *** und umfasst es das Grundstück *** bis zur obersten Spitze. Auf der linken Seite des Grundstückes befindet sich ein Gehsteig, der die gesamte rechte Seite der gewidmeten Parkanlage umfasst. Südlich des Grundstückes Nr. *** befindet sich eine Straße und sodann das verfahrensgegenständliche Baugrundstück.
Gehsteige sind typischerweise in Ortsbereichen zu finden und dienen der Wohnbevölkerung im jeweiligen Siedlungsbereich dazu, ihre Lebensbedürfnisse auch ohne Verkehrsmittel befriedigen zu können. Darüber hinaus grenzt auch nördlich des Grundstückes Nr. *** ein weiteres Wohnbauland-Gebiet an. Sowohl um das Baugrundstück, als auch um das als Grünland-Parkanlage gewidmete Grundstück Nr. *** befinden sich in allen Richtungen parzellenartige Strukturen, die eine gewisse Erreichbarkeit der Naherholungsgebiete sicherstellen. Auch das im östlichen Bereich des Grundstückes Nr. *** (Richtung ***) gelegene Gebiet ist dabei noch als Ortsgebiet zu werten, dienen doch auch diese Gebiete der anthropogenen Nutzung der Bevölkerung und sind diese Gebiete auch dadurch gekennzeichnet, dass es Parkplätze, Wanderwege und Sporteinrichtungen gibt.
Insgesamt liegt das Baugrundstück wie auch das Grundstück Nr. *** im überwiegend für Wohnzwecke genutzten Teil von *** im Nahebereich der Gemeindegrenzen zu *** und *** und bilden diese Gemeindeteile einen einheitlichen Siedlungskörper. Der Ortsbereich ist jedenfalls auch so groß, dass er als Ortschaft wahrgenommen werden kann.
Gegenständlich ist damit in Bezug auf das Grundstück Nr. *** davon auszugehen, dass eine innerörtliche Grünlandwidmung vorliegt.
Zurückverweisung
Nach dem Vorgesagten kommt damit eine Abweisung des Antrags auf Baubewilligung, weil das Bauvorhaben den Bestimmungen des NÖ ROG 2014 widerspricht, im vorliegenden Fall jedenfalls nicht in Betracht.
Die belangte Behörde hat aufgrund der von ihr vertretenen, zum Zeitpunkt der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich nunmehr aber jedenfalls unzutreffenden Rechtsansicht, die weiteren Voraussetzungen des § 20 Abs. 1 NÖ BO 2014 sowie ggf. allgemein die Bewilligungsfähigkeit des projektierten Vorhabens im Rahmen eines Verfahrens gemäß §§ 21 ff NÖ BO 2014 nicht (mehr) geprüft. Das von der Behörde geführte Verfahren ist über eine Vorprüfung des Bauvorhabens, und dies auch nur hinsichtlich eines der in § 20 Abs. 1 leg.cit. genannten Kriterien, nicht hinausgegangen. Es fehlen daher die – nunmehr – zur Entscheidung über den Antrag erforderlichen Sachverhaltsermittlungen betreffend die Genehmigungsfähigkeit des beantragten Projekts.
Da sohin der maßgebliche Sachverhalt iSd § 28 Abs. 2 VwGVG nicht feststeht, stellt sich die Frage, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst nach § 28 Abs. 2 Z 2 VwGVG im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.
Nach der mittlerweile ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs. 2 Z 2 iVm § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann daher nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden.
Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde – auch in Teilbereichen – jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgeblichen Sachverhalts (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt hat oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (vgl. VwGH vom 6. Juli 2016, Ra 2015/01/0123, mwN).
Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für ein Vorgehen nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG aufgrund von gravierenden Ermittlungslücken erfüllt. Das von der Behörde geführte Verfahren ist – wie dargestellt – über das Stadium einer Vorprüfung des Bauvorhabens, und dies auch nur hinsichtlich eines der in § 20 Abs. 1 leg.cit. genannten Kriterien, nicht hinausgegangen, sondern wurde das Verfahren schon in diesem – der Beurteilung der eigentlichen Genehmigungsfähigkeit des Projektes (vgl. §§ 21 ff BO 2014) vorgelagerten – Stadium beendet. Wie schon dargelegt bildet das Entgegenstehen einer Bestimmung aus dem NÖ ROG 2014 (konkret § 18 Abs. 2) keinen geeigneten Versagungsgrund.
Feststellungen betreffend etwaige andere Hindernisse im Sinne des § 20 Abs. 1 NÖ BO 2014 sowie die Erfüllung der sonstigen baurechtlichen und bautechnischen Voraussetzungen wurden von der belangten Behörde im verwaltungsbehördlichen Verfahren nicht getroffen. Es liegen nunmehr erhebliche Ermittlungslücken im Sinne der oben zitieren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor.
Jedenfalls ist nicht davon auszugehen, dass das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die zu veranlassenden Erhebungen rascher und kostengünstiger tätigen könnte als die zuständige Behörde, die örtlich näher zur Sache ist, sondern davon, dass die belangte Behörde die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts und den Verfahrensabschluss mit zumindest der gleichen Raschheit und mit nicht höheren Kosten bewerkstelligen können wird als das Verwaltungsgericht selbst.
Die belangte Behörde wird daher in der Folge zunächst die in § 20 NÖ BO 2014 vorgesehene Vorprüfung fortzusetzen und bei Nichtvorliegen eines Hindernisses im Sinne dieser Bestimmung die Genehmigungsfähigkeit des beantragten Projektes im Rahmen eines Verfahrens gemäß §§ 21 ff NÖ BO 2014 zu beurteilen haben. Die Bewilligungsfähigkeit wird sohin zu prüfen sein.
Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.
Zulässigkeitsbegründung
Die ordentliche Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Hinsichtlich der Frage nach der überwiegenden Angrenzung von Grundstücken stützt sich das Gericht auf den klaren Gesetzeswortlaut. Kann sich das Verwaltungsgericht auf einen klaren Gesetzeswortlaut stützen, so ist die Rechtslage nach den in Betracht kommenden Normen klar und eindeutig und liegt damit keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG vor, und zwar auch dann, wenn zu einer der anzuwendenden Normen noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergangen wäre (vgl. aus der ständigen hg. Judikatur etwa VwGH vom 30. Juli 2019, Ra 2019/05/0108, mwN).
Die Frage, ob ein Grundstück im Ortsgebiet liegt, ist eine einzelfallbezogene Beurteilung, die im Allgemeinen nicht revisibel ist.
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