LVwG-AV-221/001-2016•LVwG N LVwG-AV-221/001-2016
LVwG-AV-221/001-2016Tribunal Administrativo Regional15 de abr. de 2016
Adressat eines Abbruchauftrages; Eigentümer; Bestandnehmer; Superädifikat;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde der Autohaus ***, vertreten durch RAe Dr. Martin Wandl Dr. Wolfgang Krempl, ***, ***, vom 15. Dezember 2015 gegen den Bescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt St. Pölten vom 8. November 2015, Zl. ***, mit dem eine Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Landeshauptstadt St. Pölten vom 27. Mai 2015, Zl. ***, betreffend Erlassung eines Abbruchauftrages, als unbegründet abgewiesen worden war, zu Recht:
1. Der Beschwerde wird stattgegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.
2. Eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1.1. Grundsätzliche Feststellungen:
Die Autohaus *** (in der Folge: Beschwerdeführerin) ist Pächterin der auf den Grundstücke Nr. *** und ***, KG *** (topographische Adresse ***) errichteten Gebäude. Eigentümer der genannten Grundstücke ist Herr ***. Gemäß dem rechtskräftigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Landeshauptstadt St. Pölten ist für die gegenständliche Grundstücke Nr. *** und *** die Widmung Bauland Kerngebiet bei einer Bebauungsdichte von 60 Prozent verordnet:
[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]
„(Quelle: Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Landeshauptstadt St. Pölten)“
1.2. Verwaltungsbehördliches Verfahren:
Im Rahmen eines am 14. Mai 2014 im Auftrag des Magistrates der der Landeshauptstadt St. Pölten auf den streitgegenständlichen Grundstücken Nr. *** und ***, KG ***, durchgeführten Lokalaugenscheines wurde festgestellt und fotografisch festgehalten, dass der südwestliche seitliche Bauwich konsenslos verbaut sei. Die Verbauung stelle einen Widerspruch zu den geltenden Bebauungsbestimmungen dar.
Am 28. Mai 2014 fand eine weitere mündliche Verhandlung statt, deren Hauptgegenstand ein Zubau zur bestehenden Betriebsanlage war. Allerdings stellte der beigezogene Amtssachverständige fest, dass das Nebengebäude (Reifenlager) an der Grundgrenze zu Grundstück Nr. *** (zum Mühlbach hin) diese überschreite und zudem die zulässige gebäudehöhe von 3 m überschreite. Weiters widerspreche es § 47 der NÖ Bauordnung (oberirdisch mehr als ein Geschoß).
1.3. Verfahren betreffend Erlassung eines Abbruchauftrages:
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Landeshauptstadt St. Pölten vom 27. November 2015, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 35 Abs. 2 Zif. 2 NÖ Bauordnung 2014 die baupolizeiliche Anordnung erteilt, den südwestlich an das bestehende Betriebsgebäude angebauten Zubau (Reifenlager und Stellflächen) beim Betriebsgebäude ***, auf den Grundstücken Nr. *** und *** der KG ***, ***, abzubrechen. Begründend wird auf den Ortsaugenschein vom 28. Mai 2014 verwiesen und dargelegt, dass die bautechnische Amtssachverständige festgestellt hätte, dass die Betriebsanlage ***, auf den Grundstücken Nr. *** und *** KG ***, in der ***, über den Gegenstand des Verfahrens hinaus einem Zubau unterzogen worden sei. Im Zubau im Ausmaß von ca. 12 m x 6 m seien Stellplätze und ein Reifenlager untergebracht. Gemäß § 35 Abs. 2 Z. 2 NÖ Bauordnung 2014 habe die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 anzuordnen, wenn für das Bauwerk keine Baubewilligung vorliege. Für den Zubau liege keine Baubewilligung, sodass spruchgemäß zu entscheiden gewesen wäre.
Mit Schreiben vom 11. Juni 2015 brachte die Beschwerdeführerin rechtzeitig das Rechtsmittel der Berufung ein und beantragte, den angefochtenen Bescheid aufzuheben. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, dass der Zubau bzw. der Überbau bei der Mühlbachmauer bereits vom Vorbesitzer errichtet worden sei.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt St. Pölten vom 8. November 2015, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin als unbegründet abgewiesen. Begründend wird nach Wiedergabe des bisherigen Verfahrensganges und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften im Wesentlichen ausgeführt, dass am 28. Mai 2014 beim gegenständlichen Betriebsgebäude ***, Grundstücke Nr. *** und ***, KG ***, ein Ortsaugenschein dahingehend durchgeführt worden sei, ob mit dem mit Baubewilligung vorn 30. Juni 2014 baubehördlich genehmigten Bauvorhaben (Zubau Schauraum, bauliche Abänderungen, Werbeanlagen) bereits begonnen worden wäre, da weder ein Baubeginn noch ein Bauführer gemeldet worden sei. Im Zuge dieses Ortsaugenscheines sei festgestellt worden, dass die Betriebsanlage über den Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens hinaus einen Zubau im Ausmaß von ca. 12 m x 6 m aufweise. In diesem seien Stellplätze und ein Reifenlager untergebracht. Des Weiteren sei festgestellt worden, dass die westliche Grundgrenze überbaut worden wäre. Überdies liege für den Zubau keine Baubewilligung vor. Adressat eines Auftrages nach § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 sei immer der jeweilige Eigentümer des betroffenen Grundstückes oder der Baulichkeit. Es sei Sache des Käufers und zukünftigen Eigentümers einer Liegenschaft, sich über das Bestehen und Vorliegen einer Baubewilligung für das betreffende Kaufobjekt zu erkundigen. Einer bestehenden Baubewilligung komme dingliche Wirkung zu und wirke dementsprechend auch gegenüber einem jeden nachfolgenden Eigentümer der betreffenden Liegenschaft bzw. des betreffenden Gebäudes. Umgekehrt habe sich ein nachfolgender Liegenschaftseigentümer auch das Fehlen einer Baubewilligung zurechnen zu lassen. Da für den gegenständlichen Zu- bzw. Überbau keine Baubewilligung vorliege, sei der Abbruch der genannten Objekte anzuordnen gewesen.
Mit Schreiben vom 15. Dezember 2015 erhob die Beschwerdeführerin gegen diesen Bescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt St. Pölten vom 8. November 2015 rechtzeitig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und führte begründend im Wesentlichen aus, dass
1.5. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom 29. Februar 2016 legte die Landeshauptstadt St. Pölten dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde und den bezughabenden Verwaltungsakt (samt Plänen, Gutachten sowie Einladungskurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzung des Stadtsenates) vor.
Mit Schreiben vom 16. März 2016 wurde der Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Grundstückes, Herr ***, gemäß § 9 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014 aufgefordert, binnen einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung dieses Schreibens darzulegen, wer Eigentümer der Bauwerke auf seinem Grundstück ist.
Mit Schreiben vom 21. März 2016 teilte Herr *** mit, dass er Eigentümer des südwestlich an das bestehende Betriebsgebäude angebauten Zubaus (Reifenlager und Stellflächen) mit einem Ausmaß von 12,00 m x 6,00 m auf den Grundstücken Nr. *** und ***, KG *** sei.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen Akt der Landeshauptstadt St. Pölten sowie durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch.
Im Wesentlichen ist der Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich dieser aus dem unbedenklichen Akteninhalt in Verbindung mit dem bekämpften Bescheid, sowie aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, soweit dieses den Feststellungen der belangten Behörde nicht entgegentritt.
2. Rechtsvorschriften von Bedeutung:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden. …
2.3. NÖ Bauordnung 1996 idF LGBl. 8200-23:
Begriffsbestimmungen
§ 4. Im Sinne dieses Gesetztes gelten als:
3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.
4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.
7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden.
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
§ 35. (1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesonders die Räumung von Gebäuden oder deren Teilen anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und gesundheits-, bau- oder feuerpolizeiliche Mißstände vorliegen oder
2. die Behebung des Baugebrechens unwirtschaftlich ist und der Eigentümer innerhalb der ihm nach § 33 Abs. 2 gewährten Frist die Mißstände nicht behoben hat oder
3. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt und das Bauwerk unzulässig ist (§ 15 Abs. 3 und § 23 Abs. 1) oder der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag oder die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab der Zustellung der Aufforderung hiezu eingebracht hat.
Für andere Vorhaben gilt Z. 3 sinngemäß.
2.5. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. 1/2015:
Begriffsbestimmungen
§ 4. Im Sinne dieses Gesetztes gelten als:
6. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden
Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag
§ 35. (1) Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.
(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn
1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder
2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.
Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.
(3) Die Baubehörde hat die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt
Übergangsbestimmungen
§ 70. (1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden. Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen.
(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen. Weiters ist § 35 Abs. 2 Z. 2 auf jene Gebäude nicht anzuwenden, in denen aufgrund des § 71 der Bauordnung für Wien, LGBI. Nr. 11/1930, oder des § 108a der Bauordnung für NÖ, LGBI. Nr. 36/1883, Baubewilligungen auf Widerruf erteilt wurden. Bei der Erlassung eines Feststellungsbescheides gelten die Voraussetzungen des ersten Satzes sinngemäß. Dieser Absatz tritt mit 31. Dezember 2024 außer Kraft.
Die Beschwerde ist begründet.
Gemäß § 70 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der NÖ Bauordnung 2014, dem 1. Februar 2015, anhängigen Verfahren nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. Von dieser Regelung sind ex lege (§ 70 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014) ausdrücklich Verfahren nach den §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, ausgenommen.
Da Gegenstand des vom Stadtrates der Stadtgemeinde *** geführten Verfahrens ein Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ Bauordnung 1996 ist, hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich für die Beurteilung des gegenständlichen Falles die NÖ Bauordnung 2014 (gemäß § 70 leg.cit.) anzuwenden.
Grundsätzlich ist auszuführen, dass ein Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 gegenüber dem Eigentümer des Grundstückes bzw. einer Baulichkeit zu erlassen ist (vgl. VwGH vom 24. Oktober 2000, Zl. 2000I05l020).
In einem ersten Schritt war daher zu klären, wer Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Baulichkeiten ist. Der Bestandnehmer (Pächter) eines Grundstückes kann Eigentümer des von ihm errichteten Gebäudes sein, sofern es sich hierbei um ein Superädifikat handelt. Ist der vom Grundeigentümer verschiedene Adressat eines baubehördlichen Beseitigungsauftrages jedoch nicht Superädifikatseigentümer (und auch nicht Baurechtsinhaber), ist eine Auftragserteilung an ihn rechtswidrig (zur Annahme eines Superädifikates vgl. VwGH vom 27. Februar 2006, Zl. 2005/05/0180, sowie VwGH vom 18. November 2014, Zl. 2012/05/0188).
Diesen Überlegungen folgt, dass der Grundeigentümer *** - unbestritten nach Aussage der Beschwerdeführerin und nach seinen eigenen Angaben – auch als Eigentümer der gegenständlichen Bauwerke anzusehen ist. In der Folge erweist sich daher die Erteilung des Abbruchauftrages gegenüber der Beschwerdeführerin – mangels Eigentum an den gegenständlichen Baulichkeiten - als rechtswidrig, weshalb der angefochtene Bescheid ersatzlos zu beheben war.
In der Beschwerde wurden keine Rechts- oder Tatfragen von einer solchen Art aufgeworfen, dass deren Lösung eine mündliche Verhandlung erfordert hätte. Von der beantragten Durchführung einer mündlichen Verhandlung konnte daher gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG abgesehen werden (vgl. VwGH vom 10. August 2000, 2000/07/0083, und vom 14. Mai 2003, 2000/08/0072; vgl. sowie EGMR vom 13. März 2012, Application no. 13556/07, Friedrich Efferl against Austria).
3.2. Zu Spruchpunkt 2 - Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.
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