LVwG-AV-971/001-2015•LVwG N LVwG-AV-971/001-2015
LVwG-AV-971/001-2015Tribunal Administrativo Regional15 de jan. de 2016
Wohngebäude; betreutes Wohnen; Pflegeheim; Wohnzwecke; Widmungswiderspruch;
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Hofrat Mag. Röper als Einzelrichter über die Beschwerde der ***, vertreten durch RAe *** und ***, ***, ***, vom *** gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, mit dem eine Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom *** betreffend Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung zum Neubau einer Altenheim-Seniorenbetreuung auf den Grundstücken Nr. ***, ***, *** und ***, KG ***, (topographische Anschrift ***, ***, ***, ***, ***) abgewiesen worden war, den
B E S C H L U S S
gefasst:
1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben, der angefochtene Bescheid behoben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** zurückverwiesen.
2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz (VwGG) eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
1.1. Grundsätzliche Feststellungen:
Mit Schreiben vom *** suchte die *** (in der Folge: Beschwerdeführerin) um Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung betreffend Neubau Altenheim-Seniorenbetreuung auf den Grundstücken Nr. ***, ***, *** und ***, alle EZ ***, Grundbuch *** (topographische Anschrift ***, ***, ,, ***) an. Das Bauvorhaben gliedert sich in 4 Bauteile:
„Bauteil A:
Dieser Bauteil besteht aus einem 6-geschoßigen Gebäude (KG + EG + 1. bis 4. OG), in welchem im Keller und Erdgeschoß eine "gewerbliche Küche" zur Versorgung aller Einheiten (A-C), ein Speisesaal, sowie diverse Büro- und Personalräume, mit "Arzt" und "Therapie" bezeichnete Räume sowie sonstige Nebenräume einschließlich mehrerer KFZ-Stellplätze
Vorgesehen sind. Vom 1. bis zum 4. Obergeschoss sind insgesamt 44 Wohneinheiten (a 62,94m² + 6,32m² Balkon) vorgesehen.
Bauteil B:
Dieser Bauteil besteht aus drei identen 5-geschoßigen Gebäuden (EG + 1. bis 4.
OG), in denen jeweils im Erdgeschoß (neben Technik- und sonstigen Nebenräumen)
1 Wohneinheit mit 125,40m² und in den Obergeschoßen insgesamt 6 Wohneinheiten
mit jeweils 125,40m² und jeweils 2 Wohneinheiten mit 63,00m² vorgesehen sind.
Der Bauteil B umfasst somit insgesamt 27 Wohneinheiten.
Bauteil C:
Dieser Bauteil besteht aus zwei identen, 5-geschoßigen Gebäuden (EG + 1. bis 4.
OG), in denen im Erdgeschoß Technik-, sonstigen Nebenräumen und jeweils 4 KFZ-Stellplätze, in den Obergeschoßen insgesamt 6 Wohneinheiten mit jeweils
125,40m² und jeweils 2 Wohneinheiten mit 63,00m² vorgesehen sind.
Der Bauteil C umfasst somit insgesamt 16 Wohneinheiten.
Bauteil D:
Dieser Bauteil umfasst ein 1-geschoßiges und ein 2-geschoßiges Gebäude mit
Werkstätten-, Lager und Büroräumlichkeiten, sowie im Obergeschoß eine
Wohneinheit mit etwa 120,00 m², sowie ein Garagengebäude für 2 KFZ-Stellplätze.“
Gemäß dem rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** ist für die gegenständliche Liegenschaft die Widmung "Bauland-Sondergebiet (BS)" mit der näheren Bezeichnung "Krankenanstalt-Sanatorium, Altenheim-, Seniorenbetreuung" verordnet. In den Erläuterungen findet sich der Hinweis, dass die im derzeit rechtskräftigen Flächenwidmungsplan festgelegte, nähere Bezeichnung des Sondergebietes (BS)-Sanatorium'' auf "Bauland-Sondergebiet (BS)" "Krankenanstalt – Sanatorium Altenheim- Seniorenbetreuung" erweitert werden soll. Die Notwendigkeit dieser Änderungen habe sich durch den Konkurs und die darauffolgende Schließung des bisher in diesem Bereich geführten "Sanatoriums ***" und die beabsichtigte Verlegung des bestehenden Landes-Altenheimes an der *** in das Areal des ehemaligen Sanatoriums ergeben. Aus diesem Grund soll die beschriebene Erweiterung der "näheren Bezeichnung" des Sondergebietes erfolgen. Der durch die Zufahrtsstraße zum Sanatorium abgetrennte, etwa 0,5 ha große Teil des parkartigen Geländes um das Sanatorium mit der Parz.Nr. *** soll nunmehr dem nordöstlich anschließenden Wohnbaulandbereich zugeschlagen werden. Nach Auffassung der Marktgemeinde *** bestehe damit eine klarere und siedlungsstrukturell sinnvolle Trennung zwischen dem Bereich des zukünftigen Altenheimes und den umgebenden Wohnbaulandflächen. Auch sei für den Bereich durch die bestehende Zufahrtsstraße die Verkehrserschließung (wenn auch derzeit im Privatbesitz) gänzlich gegeben. Der Anschluss des geplanten neuen Wohnbaulandbereiches an die öffentliche Wasserver- und Abwasserentsorgung sei mit relativ geringem zusätzlichem Aufwand möglich. Zur Absicherung der Marktgemeinde *** soll allerdings auch hier das geplante Wohnbauland als "Bauland-Wohngebiet - Aufschließungszone (BW-A9)" in Wohndichteklasse "a" ( 20 bis 60 EW/ha) und mit der Freigabebedingung „Sicherstellung der erforderlichen finanziellen Mittel für die Herstellung der Infrastruktur" festgelegt werden.
1.2. Verfahren vor den Gemeindebehörden:
Über Auftrag der mitbeteiligten Gemeinde hielt der raumordnungsfachliche
Sachverständige im Rahmen seines Gutachtens vom *** fest, dass das eingereichte Projekt nicht mit der rechtskräftigen Widmung "BS Krankenanstalt-Sanatorium, Altenheim-Seniorenbetreuung“ übereinstimmt. In seinem Gutachten führt er an, dass sich das gesamte Bauvorhaben (bezeichnet als "Altenheim - Seniorenbetreuung") in 4 Bauteile gliedere, welche dann näher beschrieben werden. Im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** sei die Fläche, auf der das Bauvorhaben geplant wäre (Parz.Nrn. ***, ***, *** und *** - alle KG ***), zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauvorhabens und auch unverändert zum Stichtag des Gutachtens in der Widmungsart „Bauland - Sondergebiet (BS)" mit dem Zusatz „Krankenanstalt - Sanatorium. Altenheim- Seniorenbetreuung" ausgewiesen. In § 16 (2) des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 sei festgelegt, dass in Betriebs-, Industrie- und Sondergebieten Wohngebäude sowie eine sonstige Wohnnutzung nur insoweit zuzulassen sind, als diese mit Rücksicht auf die betrieblichen Erfordernisse vorhanden sein muss. Darunter seien nach gängiger Rechtsauslegung Wohnmöglichkeiten für Aufsichtspersonal, das zur Sicherung der Betriebsanlage o.ä. unbedingt erforderlich wäre, zu verstehen. Im Falle des vorliegenden Bauvorhabens könnte die im Bauabschnitt "D" in Verbindung mit Werkstätten-, Lager und Büroräumlichkeiten vorgesehene Wohneinheit als eine solche, die "mit Rücksicht auf die betrieblichen Erfordernisse vorhanden sein muss", bezeichnet werden.
Die restlichen 87 Wohneinheiten entsprächen nach ihren Grundrissen, ihrer
Ausstattung und ihrer Größe am freien Wohnungsmarkt gängigen Wohnungstypen. Die Bewilligung dieser Wohneinheiten würde eindeutig die Widmung von Wohnbauland (im vorliegenden Falle aufgrund der umgebenden Widmungs- und Bebauungsstruktur vermutlich "Bauland - Wohngebiet (BW)") erfordern. Es erscheine zwar denkbar bzw. möglich, dass die zukünftigen Bewohner dieser Wohneinheiten das im Bereich des Gesamtprojektes vorgesehene zusätzliche Angebot an medizinischen, therapeutischen und gastronomischen Einrichtungen tatsächlich nutzen. Dies würde dem Bereich eine besondere Qualität und eventuell auch besondere Attraktivität für bestimmte Nachfragegruppen verschaffen (z.B. für
ältere Menschen). All dies ändere allerdings nichts an der Tatsache, dass es sich im
vorliegenden Fall bei den Bauabschnitten "A", "B" und "C" offensichtlich um
Wohngebäude handle, die gemäß den Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes ausschließlich in den "Wohnbauland - Widmungsarten"
(das sind "Bauland - Wohngebiet", "Bauland - Kerngebiet" bzw. "Bauland -
Agrargebiet") zulässig wären. Zusammenfassend entspreche im Rahmen des eingereichten Bauvorhabens - aufgrund der Festlegungen des rechtskräftigen Flächenwidmungsplanes - lediglich der „Bauabschnitt D" den diesbezüglichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes. Die anderen Bauabschnitte stellten durchwegs zur Gänze (Bauabschnitt "B" und "C") oder zum überwiegenden Teil (Bauabschnitt "A") Gebäude mit Wohnnutzung (Wohngebäude) dar, die gemäß der rechtskräftigen Widmungsart "Bauland - Sondergebiet (BS)" und gemäß der oben angeführten, diesbezüglichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes im vorliegenden Fall nicht zulässig wären.
Mit Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde das Ansuchen der Beschwerdeführerin abgewiesen. Begründend wird nach Wiedergabe des bisherigen Verwaltungsgeschehens und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften ausgeführt, dass § 16 Abs. 1 Z. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 unter dem Begriff „Sondergebiet“ solche Gebiete definiere, die für bauliche Nutzungen bestimmt wären, deren besonderer Zweck im Flächenwidmungsplan durch einen Zusatz zur Signatur ausdrücklich festgelegt sei.
Das wären Nutzungen, die einen besonderen Schutz (Krankenanstalten, Schulen u.dgl.) erforderten oder denen ein bestimmter Standort (Asphaltmischanlagen u.dgl.) zugeordnet werden solle oder die sich nicht in die Z. 1 bis 5 (Kasernen, Sportanlagen u.dgl.) einordnen ließen. Unter diesen Gesichtspunkten habe der von der Baubehörde beauftragte staatlich befugte und beeidete Ziviltechniker ***, ein raumordnungsfachliches Sachverständigengutachten am *** erstellt, in dem er zum Schluss komme, dass das eingereichte Projekt zum überwiegenden Teil Gebäude mit Wohnnutzung (Wohngebäude) beinhalte, welche gemäß der rechtskräftigen Widmungsart "BS – Krankenanstalt - Sanatorium, Altenheim - Seniorenbetreuung" in Verbindung mit den hierfür maßgeblichen Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976 nicht zulässig wären. Das beantragte Bauvorhaben stehe mit der im Flächenwidmungsplan festgelegten Widmungsart des Baugrundstücks nicht in Einklang steht, sodass der Bauantrag deshalb abzuweisen gewesen wäre.
Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesenen Vertreter mit Schreiben vom *** fristgerecht das Rechtsmittel der Berufung und begründete diese im Wesentlichen damit, dass die belangte Behörde ein Gutachten eines Zivilingenieurs für Raumplanung und Raumordnung eingeholt, dieses der Beschwerdeführerin aber erstmals mit dem Bescheid zur Kenntnis gebracht habe. Die Behörde habe daher den fundamentalen Grundsatz des Parteiengehörs verletzt. Das Gutachten selbst enthalte außerdem weitschweifige Rechtsausführungen und Beweiswürdigungen, die einem Gutachter nicht zukämen. Im Übrigen entferne sich der Sachverständige von den Angaben im Bauansuchen und in der Baubeschreibung und vermeint, dass in einem Altenheim bzw. in einer Seniorenbetreuung nicht gewohnt wird. Ein Altenheim sei ohne entsprechende Wohnmöglichkeiten für alte Menschen schlechthin nicht denkbar. Sämtliche Gebäude, insbesondere auch im Bauteil B, wiesen große Aufenthaltsräume auf. Die Beschwerdeführerin habe die Absicht, die Absicht, ein Altenheim mit moderner Logistik und moderner Versorgung für Pensionäre und alte Menschen zu errichten. Die Seniorenbetreuung erfolge nicht in der Form einer "kasernierten" Unterbringung, wie in einem Heim, sondern sei dem Einzelnen eine persönliche Wohnmöglichkeit
gewährleistet. Gleichzeitig würden Dienste bereitgestellt, die den hilfsbedürftigen alten Menschen unterstützen. Dies bedeute, dass einerseits für betreute Senioren Wohnungen für hilfsbedürftige Menschen zur Verfügung gestellt werden müssen, während andererseits alle Komponenten, die den Pflegebertrieb eines Heimes
charakterisieren, ebenso zur Verfügung stünden.
Das oben angeführte Gutachten des raumordnungsfachlichen
Sachverständigen wurde der rechtlichen Vertretung der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom *** übermittelt und gleichzeitig auch die Erwägungen des Stadtrates der Stadtgemeinde *** zur Frage der Übereinstimmung des eingereichten Bauprojektes mit der gegebenen Widmung mitgeteilt.
Mit Schreiben vom *** nahm die Beschwerdeführerin zum Gutachten umfangreich Stellung und stellte den Antrag, der Berufung stattzugeben.
Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde der Berufung keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt. Begründend führte die belangte Behörde nach Wiedergabe des bisherigen Verwaltungsgeschehens und der als maßgeblich erachteten Rechtsvorschriften zum dem im Rahmen der Berufungsschrift erhobenen Vorwurf, dass der Sachverständige für Raumordnungsfragen eine nur der Baubehörde zustehende rechtliche Beurteilung vorgenommen hätte, aus, dass sich ein Gutachten auf dem Fachgebiet Raumordnung natürlich mit allen relevanten rechtlichen Grundlagen von Flächenwidmungen und der Übereinstimmung eingereichter Projekte mit diesen auseinandersetzen müsse. Mit einer solchen Vorgangsweise nehme aber der Sachverständige nicht die rechtliche Beurteilung der Baubehörde vorweg, sondern gebe dieser lediglich eine in seine Zuständigkeit fallende Orientierungs- und Entscheidungshilfe. Dass der Stadtrat sehr wohl eigenständige rechtliche Überlegungen angestellt habe, gehe schon aus dem Vorhalt an die Vertreter der Beschwerdeführerin hervor. Die rechtliche Würdigung des Sachverhaltes durch die Baubehörde ergebe sich sohin aus der vorliegenden Begründung. Es treffe zu, dass Bauverfahren Projektverfahren seien und die Baubehörde das jeweilige eingereichte Projekt auf Grund der Angaben im Bauansuchen und hiezu vorgelegter Beilagen zu überprüfen habe. Die bloße Bezeichnung des Projektes als Altenheim-, Seniorenbetreuung führe nicht automatisch dazu, dass die Baubehörde ohne weitere Auseinandersetzung mit den eingereichten Plänen die Übereinstimmung mit der diesbezüglichen Flächenwidmung anzunehmen habe. Es sei daher eine inhaltliche Überprüfung der Baupläne dahingehend vorzunehmen, ob diese der bestehenden Widmung entsprächen. Zur gegebenen Widmung sei festzuhalten, dass diese als "Bauland-Sondergebiet (BS)" mit der näheren Bezeichnung "Krankenanstalt-Sanatorium, Altenheim-, Seniorenbetreuung" festgelegt wäre. Das eingereichte Projekt sei ausschließlich unter den Begriff ,,Altenheim-, Seniorenbetreuung" eingereicht, sodass auf die Frage, ob das Projekt allenfalls dem Begriff "Krankenanstalt-Sanatorium" zugeordnet werden könne, nicht eingegangen werden müsse. Dennoch sei festzuhalten, dass das eingereichte Projekt unter diesen Widmungstatbestand keineswegs eingeordnet werden könne. Dies deshalb, weil das eingereichte Projekt überwiegend Wohnungen aufweise und lediglich zwei Therapieräume und zwei Räume für Ärzte vorgesehen wären. Anlässlich der Festlegung der genannten Widmung im Jahre *** habe Gemeinderat der Marktgemeinde *** erläutert, dass die vorhanden Widmung als "Bauland Sondergebiet (BS)- Sanatorium" durch den Zusatz "Altenheim-, Seniorenbetreuung" erweitert werden sollte. Dies vor dem Hintergrund des Konkurses und die darauffolgende Schließung des Sanatoriums *** und die beabsichtigte Verlegung des bestehenden Landes- Altenheimes an der *** in das Areal des ehemaligen Sanatoriums. Der Gemeinderat als Verordnungsgeber habe die Möglichkeit schaffen wollen, im gegenständlichen Bereich nicht nur eine Krankenanstalt in Form eines Sanatoriums, sondern auch ein Altenheim in Form der Seniorenbetreuung zu errichten. Die Widmung der Liegenschaft laute somit dahingehend, dass entweder Gebäude zum Betrieb von Krankenanstalten und eines Sanatoriums oder von Altenheim und Seniorenbetreuung zulässig wären. Aus der Projektbeschreibung ergebe sich, dass zunächst ein Pflegeheim mit 105 Betten sowie 10 bis 15 Seniorenwohnungen geplant war und in der Folge eine Rehabilitationseinreichung für Senioren (nach Hüftoperationen, abdominellen Operationen, Schlaganfällen und dergleichen) aufgebaut werden sollte. Aus dem Vertrag mit dem *** sei weiters zu entnehmen, dass Vertragsgegenstand die Betreuung und Pflege von 85 pflegebedürftigen alten Menschen aus Niederösterreich wäre und die Unterbringung in Einbett-, Zweibett-, Dreibett- und Mehrbettzimmern erfolgen solle. Das eingereichte Bauvorhaben entspreche diesen Kriterien in keiner Weise, weil es zur Unterbringung der aufzunehmenden Personen nur mehr oder weniger große Wohnungen vorsehe. Von einem Heim könne nur dann gesprochen werden, wenn besondere Gemeinschaftseinrichtungen vorhanden seien, welche geeignet wären, den gemeinsamen Bedarf der Bewohner zu decken (wie z.B. Gemeinschaftsküche, gemeinsame Essensversorgung oder Reinigung). Die Errichtung von zum Teil sehr großen Wohnungen, in welchen das völlig selbständige Wirtschaften möglich sei, - bei nur geringfügigen Gemeinschaftseinrichtungen - könne nicht unter diesen Widmungsbegriff "Altenheim-, Seniorenbetreuung" eingereiht werden. An Gemeinschaftsräumen wären nur zwei Therapieräume und zwei Räume für Ärzte vorgesehen, weiters ein Speisesaal mit 9 Tischen a 4 Sesseln (sohin maximal 36 Plätzen), einige Personal-, Büro-, sowie Besprechungs- und Lagerräume und eine Küche mit nur etwa 51m², Kühlräume, Technikräume, Müllräume und Abstellräume für KFZ. Diese Planung orientiere sich daher nicht an der Widmung „Altenheim-, Seniorenbetreuung".
Mit Schreiben vom *** erhob die Beschwerdeführerin durch ihre ausgewiesenen Vertreter rechtzeitig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich und begründeten diese im Wesentlichen damit, dass sämtliche Mängel des Verfahrens behoben und alle geforderten Auflagen erfüllt worden wären. Der Flächenwidmungsplan mit der Widmung „Altenheim-Seniorenbetreuung“ sei dahingehend auszulegen, dass an den Betrieb eines Landesaltenheimes gedacht sei. Die Beschwerdeführerin habe an der Übersiedlung des Landesaltenheims mitgewirkt, indem sie Personal im erworbenen Sanatorium *** übernommen habe und auch die entsprechenden Dienstleistungen erbringe. Die beabsichtigte Bebauung auf Grund des Projektes entspreche jedenfalls der Flächenwidmung. Es kommt darauf an, dass nach der Fertigstellung eine Verwendung des Bauwerks gemäß der Widmung als Altenheim Seniorenbetreuung stattfinde. Moderne Altenheime und eine moderne Seniorenbetreuung erfolgten in der Form, dass Senioren weitgehend selbstständig bis ins hohe Alter leben könnten. Hierzu sei es notwendig, dass eine entsprechende Betreuung stattfinde. Die belangte Behörde verstehe unter einem Altenheim offenbar die antiquierte Form der Unterbringung alter Menschen in einem kasernenähnlichen Stil.
1.4. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:
Mit Schreiben vom *** legte die Stadtgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerden und den bezughabenden Verwaltungsakt (samt Plänen, Gutachten sowie Einladungskurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzung des Stadtrates) vor.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen Akt der Stadtgemeinde *** sowie durch Einsichtnahme in das öffentliche Grundbuch.
Im Wesentlichen ist der Sachverhalt als unstrittig zu beurteilen und ergibt sich dieser aus dem unbedenklichen Akteninhalt in Verbindung mit dem bekämpften Bescheid, sowie aus dem Vorbringen des Beschwerdeführers, soweit dieses den Feststellungen der belangten Behörde nicht entgegentritt.
2. Rechtsvorschriften von Bedeutung:
2.1. Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG:
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. Hat die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen, so kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
2.2. Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985:
§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.
(2) Eine Revision ist nicht zulässig gegen:
1. Beschlüsse gemäß § 30a Abs. 1, 3, 8 und 9;
2. Beschlüsse gemäß § 30b Abs. 3;
3. Beschlüsse gemäß § 61 Abs. 2.
(3) Gegen verfahrensleitende Beschlüsse ist eine abgesonderte Revision nicht zulässig. Sie können erst in der Revision gegen das die Rechtssache erledigende Erkenntnis angefochten werden.
…
(5) Die Revision ist beim Verwaltungsgericht einzubringen.
2.3. NÖ Bauordnung 1996 idF LGBl. 8200-23:
Begriffsbestimmungen
§ 4. Im Sinne dieses Gesetztes gelten als:
3. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist.
4. bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind.
7. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens zwei Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen.
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
§ 14. Nachstehende Bauvorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden.
2.4. NÖ Bauordnung 2014 idF LGBl. 1/2015:
Übergangsbestimmungen
70. (1) Die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, sind nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. § 5 Abs. 3 ist jedoch auf alle Beschwerden, die nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eingebracht werden, anzuwenden. Sämtliche baubehördliche Bescheide bleiben bestehen.
2.5. NÖ Sozialhilfegesetz 2000 idF LGBl. 9200-13:
Stationäre Dienste
§ 47. (1) Stationäre Dienste sind Einrichtungen zur dauernden Unterbringung, Versorgung, aktivierenden Betreuung und Pflege überwiegend betagter Menschen oder Menschen mit besonderen Bedürfnissen sowie Menschen in außerordentlichen Notsituationen, die nicht oder nicht mehr in der Lage sind, selbstständig einen eigenen Haushalt zu führen und denen die notwendige Hilfe weder im familiären Bereich noch durch teilstationäre oder ambulante Dienste ausreichend oder zufrieden stellend geboten wird (werden kann).
(2) Stationäre Dienste umfassen:
1. Pensionisten- und Pflegeheime,
2. Pflegeeinheiten (für 5 bis 12 pflegebedürftige Menschen) und Pflegeplätze (für 1 bis 4 pflegebedürftige Menschen),
3. Wohnhäuser und Wohnformen für Menschen mit besonderen Bedürfnissen (§ 24),
4. Rehabilitationseinrichtungen für Menschen mit besonderen Bedürfnissen (§ 24),
5. Wohnhäuser für Menschen in außerordentlichen Notsituationen.
(3) Stationäre Dienste sind auch Einrichtungen zur Kurzzeitunterbringung. Diese umfasst insbesondere Kurzzeitbetreuung, Kurzzeitpflege oder Übergangspflege.
Bewilligung
§ 50. (3) Die Landesregierung hat durch Verordnung Mindesterfordernisse für den Betrieb stationärer und teilstationärer Einrichtungen für pflegebedürftige Menschen und Menschen mit besonderen Bedürfnissen festzulegen. Die Festlegung der Mindesterfordernisse hat differenziert nach der Anzahl der hilfebedürftigen Menschen sowie nach den Pflege- und Betreuungs-erfordernissen (Pflegeheim, Wohnheim für Menschen mit besonderen Bedürfnissen, Rehabilitationseinrichtungen etc.) der hilfebedürftigen Menschen zu erfolgen. Die Verordnung hat zumindest Vorschriften über
die bauliche Gestaltung,
die Ausstattung und die Größe der Gebäude und Räume,
die organisatorischen und betriebswirtschaftlichen Erfordernisse,
die zur Sicherstellung einer fachgerechten Sozialhilfe notwendigen sachlichen und personellen Voraussetzungen und
die Beziehungen zwischen Einrichtung und betreuten Menschen
zu enthalten.
2.6. NÖ Pflegeheim Verordnung idF LGBl. 9200/7-1:
Geltungsbereich
§ 1. Diese Verordnung gilt für Pensionisten- und Pflegeheime, Pflegeeinheiten und Pflegeplätze sowie für Geriatrische Tageszentren und Tagesstätten für ältere Menschen gemäß §§ 46 und 47 NÖ Sozialhilfegesetz 2000, LGBl. 9200.
Begriffe
§ 2. (1) Als Heime im Sinne dieser Verordnung gelten:
1. Pflegeheime: Einrichtungen zur intensiven Betreuung und Pflege von Menschen, die vorwiegend bedingt durch ihr fortgeschrittenes Alter auf Grund ihres körperlichen und/oder geistigseelischen Zustandes nicht im Stande sind, ein selbständiges, unabhängiges Leben zu führen und einen ständigen Betreuungs- und Pflegebedarf von mehr als 120 Stunden im Monat aufweisen.
2. Pflegeeinheiten: Einrichtungen zur intensiven Betreuung und Pflege von 5 bis 12 Menschen im Sinne der Z. 2.
3. Pflegeplätze: Einrichtungen zur Betreuung und Pflege von höchstens 4 Menschen im Sinne der Z. 2.
4. Geriatrische Tageszentren: Einrichtungen zur Tagespflege von pflegebedürftigen Menschen mit körperlichen oder gerontopsychiatrischen Erkrankungen. Die Tagespflege umfasst neben der Grundversorgung und aktivierenden Pflege therapeutische Leistungen ebenso wie ein tagesstrukturierendes Angebot.
5. Tagesstätten für ältere Menschen: Einrichtungen zur Tagespflege von Menschen, die auf Grund ihres fortgeschrittenen Lebensalters einen ständigen Betreuungs- und Pflegebedarf haben. Die Tagespflege umfasst neben der Grundversorgung und aktivierenden Pflege ein tagesstrukturierendes Beschäftigungsangebot.
Funktionsräume
§ 6. (1) In jedem Pflegeheim und in jeder Pflegeeinheit muss vorhanden sein:
ein Aufenthaltsraum bzw. Speiseraum
ein Dienstzimmer bzw. Stützpunkt für das Pflegepersonal
ein Raum für die Verwaltung des Heimes
ein Raum für die Leitung des Pflegedienstes
ein Badezimmer mit einer Größe, die eine an drei Seiten freistehende Hebewanne, ein Waschbecken und ein WC zulässt
Therapieraum in einer dem Betreuungsangebot entsprechenden Dimensionierung
ein “unreiner” Arbeitsraum
ein Aufzug bei mehr als zwei Geschossen
ein Bettenaufzug bei mehr als einem Geschoss mit Zimmern für pflegebedürftige Personen
Lager- und Abstellräume
(2) In jedem Pflegeplatz muss ein Speise- und Aufenthaltsraum vorhanden sein.
(3) In jedem Geriatrischen Tageszentrum muss vorhanden sein:
ein Aufenthaltsraum bzw. Speiseraum
ein Ruheraum mit so vielen Betten wie Tagesgäste
ein Therapieraum in einer dem Betreuungsangebot entsprechenden Dimensionierung
ein Badezimmer mit einer Größe, die eine an drei Seiten freistehende Hebewanne, ein Waschbecken und ein WC zulässt
eine Trainingsküche
eine Garderobe für die Heimbewohner mit versperrbaren Garderobekästen
2.7. NÖ Raumordnungsgesetz 1976 idF LGBl. 8000-27:
Bauland
§ 16. (1) Das Bauland ist entsprechend den örtlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:
1. Wohngebiete, die für Wohngebäude und die dem täglichen Bedarf der dort wohnenden Bevölkerung dienenden Gebäude sowie für Betriebe bestimmt sind, welche in das Ortsbild einer Wohnsiedlung eingeordnet werden können und keine das örtlich zumutbare Ausmaß übersteigende Lärm- oder Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkung auf die Umgebung verursachen;
…
6. Sondergebiete, die für bauliche Nutzungen bestimmt sind, deren besonderer Zweck im Flächenwidmungsplan durch einen Zusatz zur Signatur ausdrücklich festgelegt ist. Das sind Nutzungen,
die einen besonderen Schutz (Krankenanstalten, Schulen u.dgl.) erfordern oder
denen ein bestimmter Standort (Asphaltmischanlagen u.dgl.) zugeordnet werden soll oder
die sich nicht in die Z. 1 bis 5 (Kasernen, Sportanlagen u.dgl.) einordnen lassen.
(2) In Betriebs-, Industrie- und Sondergebieten sind Wohngebäude sowie eine sonstige Wohnnutzung nur insoweit zuzulassen, als diese mit Rücksicht auf die betrieblichen Erfordernisse vorhanden sein muß.
Die Beschwerde ist begründet.
Gemäß § 70 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014 sind die am Tag des Inkrafttretens der NÖ Bauordnung 2014, dem 1. Februar 2015, anhängigen Verfahren nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen. Von dieser Regelung sind per Gesetz (§ 70 Abs. 1 NÖ Bauordnung 2014) ausdrücklich Verfahren nach den §§ 33 und 35 der NÖ Bauordnung 1996, LGBl. 8200, ausgenommen.
Da Gegenstand des von den Baubehörden der Stadtgemeinde *** geführten Verfahrens ein Antrag gemäß § 14 NÖ Bauordnung 1996 ist, hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich für die Beurteilung des gegenständlichen Falles die NÖ Bauordnung 1996 (gemäß § 70 NÖ Bauordnung 2014) weiter anzuwenden. Dies gilt auch für die Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes idF LGBl. 8000-27.
Unter dem Begriff des "Wohngebäudes" ist gemäß § 4 Z. 7 NÖ Bauordnung 1996 in der Fassung LGBl. 8200-15, ein Gebäude zu verstehen, das ganz oder überwiegend zum Wohnen genutzt wird. Demgegenüber bietet das NÖ Sozialhilfegesetz 2000 einen weiteren Anhaltspunkt dafür, was der Gesetzgeber des Landes Niederösterreich unter einem Pflegeheim versteht. Nach § 47 Abs. 2 Z 1 NÖ Sozialhilfegesetz 2000, in der Stammfassung LGBl. 9200-0, zählen Pflegeheime zu den stationären Diensten. Diese sind gemäß Abs. 1 leg.cit. Einrichtungen zur dauernden Unterbringung, Versorgung, aktivierenden Betreuung und Pflege überwiegend betagter Menschen oder Menschen mit besonderen Bedürfnissen sowie Menschen in außerordentlichen Notsituationen, die nicht oder nicht mehr in der Lage sind, selbstständig einen eigenen Haushalt zu führen und denen die notwendige Hilfe weder im familiären Bereich noch durch teilstationäre oder ambulante Dienste ausreichend oder zufrieden stellend geboten wird oder geboten werden kann. Damit nehmen die Bewohner ein solches Pflegeheim (auch) zum Wohnen in Anspruch, selbst wenn ihnen wesentliche Leistungen der Haushaltsführung oder auch der Pflege erbracht werden (vgl. VwGH vom 21. Oktober 2014, Zl. 2012/17/0276). Im Fall des „betreuten Wohnens“ (Blöcke A, B und C) erfolgt aber schon begrifflich eine über die Benützung eines Gebäudes zu (reinen) Wohnzwecken hinausgehende Betreuung von Menschen, obwohl derartige Wohnungen natürlich auch der Deckung des Wohnbedarfs betreuungsbedürftiger Personen dienen (vgl. VwGH vom 23. August 2012, Zl. 2012/05/0051, mwN und vom 15. Mai. 2014, Zl. 2011/05/0125).
Wenn - wie im vorliegenden Projekt - die Bereiche "betreutes Wohnen" (Blöcke A, B und C) und "Pflegeheim" (Block D) im Hinblick auf ihre räumliche und organisatorische Verbindung eine Einheit bilden, handelt es sich im Gesamten um ein Pflegeheim (vgl. VwGH vom 18. April 2012, Zl. 2011/10/0194) mit insgesamt 87 Wohneinheiten, davon eben 43 im betreuten Wohnen.
Zum behaupteten Widmungswiderspruch der geplanten Blöcke A, B und C ist daher anzumerken, dass gemäß § 16 Abs. 2 zweiter Satz NÖ ROG 1976 bei Betriebsgebieten eine Zulässigkeitsbeschränkung für Wohngebäude insoweit vorgesehen ist, als ein zwingender Zusammenhang (arg. "vorhanden sein müssen") mit der Nutzung des jeweiligen Betriebes gefordert wird (vgl. VwGH vom 15. September 1992, Zl. 89/05/0158, und vom 17. September 1996, Zl. 95/05/0243). Allerdings hat der Verwaltungsgerichtshof grundsätzlich ausgeführt, dass etwa die Widmung "Bauland-Agrargebiet" nicht die Bewilligung einer Wohnhausanlage hindert. Darüber hinaus ist iSd § 16 Abs. 2 NÖ Raumordnungsgesetz im vorliegenden Fall das Betriebskonzept klar mit der Betreuung von Senioren umrissen, sodass damit auch die Bereitstellung von Wohnraum mitumfasst ist. Wie der Verwaltungsgerichtshof wiederholt ausgeführt hat, ist nach dem Grundsatz der Einheit der Rechtsprache davon auszugehen, dass der Gesetzgeber im Bereich des öffentlichen Rechts im Zivilrecht bereits festgelegte und von ihm insofern vorgefundene Begriffe nicht in anderer Bedeutung als jener versteht, die sie im Privatrechtsbereich haben (vgl. etwa das Erkenntnis vom 27. Mai 2004, Zl. 2003/07/0119, mwN, und vom 17. März 2015, Zl. Ra 2014/01/0116).
Entgegen der Rechtsauffassung der belangten Behörde ist aber gerade durch die in den Wohnblöcken A, B und C mit dem geplanten Konzept des betreuten Wohnens, welches begrifflich die Benützung eines Gebäudes zu bloßen Wohnzwecken hinausgehende Betreuung von Menschen charakterisiert, im Lichte des § 16 Abs. 2 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 ein zwingender Zusammenhang ("vorhanden sein müssen") mit der Nutzung des jeweiligen Betriebes (hier eines Pflegeheimes bzw. Sanatoriums) gegeben. Obzwar derartige „betreute“ Wohnungen natürlich auch der Deckung des Wohnbedarfs betreuungsbedürftiger Personen dienen, ist schon durch die bewusst konzipierte räumliche und organisatorische Nähe zu dem (fußläufig erreichbaren) Block D mit den dort situierten zentralen Versorgungseinrichtungen von einer Einheit als „Pflegeheim“ auszugehen, sodass der behauptete Widmungswiderspruch nicht vorliegt.
Wenn die belangte Behörde argumentiert, dass die Gefahr bestehe, dass die geplanten Wohnungen nicht von (zu betreuenden) Senioren, sondern von Jungfamilien genutzt werden, ist dem zu entgegnen, dass es ihr jedenfalls möglich gewesen wäre bzw. ist, im Zuge des Genehmigungsverfahrens den Verwendungszweck der in Rede stehenden Objekte genau(er) zu definieren (bzw. gegebenenfalls die diesbezüglichen Unterlagen entsprechend adaptieren zu lassen). Dies ungeachtet des Umstandes, dass die zweckwidrige Nutzung nach § 35 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 ohne weiteres untersagt werden kann.
Die Baubehörden der mitbeteiligten Stadtgemeinde haben durch die abweislichen Entscheidungen im Ergebnis kein Ermittlungsverfahren betreffend das Bauprojekt durchgeführt und somit wesentliche Ermittlungsschritte unterlassen. Diese rudimentäre Sachverhaltsermittlung – in Zusammenschau mit der vom erkennenden Gericht nicht geteilten Rechtsauffassung zu § 16 Abs. 2 NÖ Raumordnungsgesetz 1976 - hat die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Zurückverweisung der Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides zur Folge. Diese ist auch gerechtfertigt (vgl. u.a. VwSlg. 11.795 A/1985, sowie VwGH vom 9. Dezember 1986, Zl. 84/05/0097, sowie VwGH vom 24. September 1992, Zl. 91/06/0235, sowie VwGH vom 17. Februar 1994, Zl. 93/06/0242, sowie VwGH vom 5. Mai 1994, Zl. 94/06/0006, sowie VwGH vom 20. Oktober 1994, Zl. 94/06/0137, sowie VwGH vom 25. Juni 1996, Zl. 95/05/0293). Untermauert wird dies durch das – aus ihrem in Art. 130 Abs. 1 B-VG umschriebenen Aufgabenbereich erschließbaren (EBRV 1618 BlgNR 24.GP 12) – Wesen der Verwaltungsgerichte als zur Kontrolle der Rechtmäßigkeit, nicht jedoch zur Führung der Verwaltung berufene Einrichtungen. Mit diesem ist es nämlich - nicht zuletzt auch unter dem Gesichtspunkt der Gewaltentrennung - unvereinbar, dass es sich beim Verwaltungsgericht um jene Behörde handelt, die erstmals den entscheidungswesentlichen Sachverhalt – hier des eigentlichen Projektes - ermittelt und einer Beurteilung unterzieht (vgl. VwGH vom 21. November 2002, Zl. 2002/20/0315). Demgemäß statuiert die Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 in Bausachen ein grundsätzlich zweigliedriges Administrativverfahren mit nachgeordneter Kontrolle durch das Verwaltungsgericht und schließlich die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts, wobei es den Verwaltungsbehörden – im gegenständlichen Fall also der Baubehörde I. Instanz und vor allem der Baubehörde II. Instanz - zukommt, den gesamten für die Entscheidung relevanten Sachverhalt zu ermitteln. Dieses System würde aber völlig unterlaufen, wenn es wegen geänderter Sach- und Rechtslage zu einer Verlagerung nahezu des gesamten Verfahrens vor das Verwaltungsgericht käme und die Einrichtung von zwei Entscheidungsinstanzen auf Gemeindeebene damit zur bloßen Formsache würde (vgl. u.a. VwGH vom 21. November 2002, Zl. 2002/20/0315, sowie VwGH vom 12. September 2013, Zl. 2013/21/0118).
Des Weiteren ist zu beachten, dass sowohl die Gemeindebehörden wie auch die anderen Parteien des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens – im Gegensatz zum Verwaltungsgericht - mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut und in der Regel ständig vor Ort sind (vgl. hiezu etwa VwGH vom 21. November 2002, Zl. 2002/20/0315). Demnach lassen sich die erforderlichen Ermittlungsschritte durch die Gemeindebehörden nicht nur schneller, sondern auch – für die Parteien (in Form von Kommissionsgebühren) und für die Behörde (in Form von Ansprüchen nach dem Gebührenanspruchsgesetz) – kostengünstiger durchführen, als dies im verwaltungsgerichtlichen Verfahren der Fall wäre (vgl. zu diesen gesamten Ausführungen etwa auch VwGH vom 26. Juni 2014, Zl. Ro 2014/03/0063).
Aus diesen Gründen war der Beschwerde Folge zu geben, der angefochtene Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Stadtrat der Stadtgemeinde *** zurückzuverweisen.
Diese Entscheidung konnte gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unter Entfall der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden. Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde von der Beschwerdeführerin zwar beantragt, dennoch sind im vorliegenden Beschwerdeverfahren im Ergebnis ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (vgl. dazu VwGH vom 17. April 2012, Zl. 2012/05/0029 bzw. auch vom 21. Dezember 2012, Zl. 2012/03/0038).
3.2. Zu Spruchpunkt 2 - Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Gemäß § 25a Abs. 1 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis weder von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht noch eine solche Rechtsprechung fehlt und die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, die unter Punkt 3.1. auch angeführt ist, auch einheitlich beantwortet wird.
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