Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-502/001-2014

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.01.2015
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2015:LVwG.AV.502.001.2014

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Liebhart-Mutzl als Einzelrichterin über die Beschwerde des Herrn RA ***, ***, ***, und des Herrn ***, ***, ***, beide vertreten durch *** Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom ***, Zl. ***, betreffend die Erteilung eines baupolizeilichen Abbruchauftrages nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht erkannt:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Frist zur Durchführung des angeordneten Abbruches wird mit 12 Monaten ab Zustellung dieses Erkenntnisses neu festgesetzt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§§ 27, 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGVG

§ 24 Abs. 1 und § 35 Abs. 2 Z 3 erster Fall Niederösterreichische Bauordnung 1996, LGBl. 8200-23, in der Folge: NÖ BauO 1996

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985, BGBl. Nr. 10/1985 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGG

Entscheidungsgründe:

I. Zum Sachverhalt:

Aus den vorgelegten Verwaltungsakten, dem bekämpften Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom ***, sowie der am *** am Landesverwaltungsgericht Niederösterreich durchgeführten öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung ergibt sich auf das Wesentliche zusammengefasst folgender Sachverhalt:

Herr *** (in der Folge: Erstbeschwerdeführer) beantragte mit Schreiben vom *** beim Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, ***.

Der Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** legte zu diesem Zeitpunkt (und legt auch noch weiterhin) für dieses Grundstück die Widmung „Grünland-Landwirtschaft“ fest. Dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung für das Einfamilienhaus war aus diesem Grund gemäß § 19 Abs. 2 Z 6 NÖ BauO 1996 ein Betriebskonzept für den Nachweis einer Nutzung gemäß § 19 Abs. 2 Z 1a Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz 1976 (in der Folge: NÖ ROG 1976), und damit für die Erforderlichkeit einer Nutzung des beantragten Einfamilienhauses für eine landwirtschaftliche Nutzung, angeschlossen.

Dieses genannte, mit der Zahl „***“ versehene, Betriebskonzept lautet wie folgt:

„BETRIEBSKONZEPT

1. Allgemeines

Bauwerber:***

Grundeigentümer:*** und ***

(je zur Hälfte)

Betriebsinhaber:***

Betriebsstandort:***

Familienbetrieb seit ca. ***, seit damals Anbau (Karotten etc.) und Schafzucht samt Käse- und Joghurtproduktion, Verpachtung nach dem Tod des Großvaters ***

2. Flächenausstattung:

Eigenflächen 20,5 ha

Wiesen/Weiden12,5 ha

Wald:8,0 ha

Verwendung bzw. Vermarktung der erzeugten pflanzlichen Produkte:

Heu als Futter

Holz für Verkauf (Bearbeitung mit Fa. ***, v.a. zur Steigerung der Produktion von Biomasse - siehe zB www.***.at)

3. Tierhaltung:

Tierart: Schafe und Pferde (American Quarter Horses)

Tierzahl:Pferde: rund 30 Stuten und Hengste (ohne Jungpferde)

Schafe: rund 40-50

Zweck der Tierhaltung:Pferde: Zucht und Aufzucht (ab ca. sechs Monaten)

Schafe: Jogurt- und Käseproduktion (unter der Marke „***“)

Verwendung/Vermarktung der Tiere bzw. der tierischen Erzeugnisse:

Pferde: Verkauf

Schafe: Joghurt- und Käseverkauf über Delikatessenhandel und gehobene Gastronomie (geplante Marke „***“)

4. Maschinen und sonstige Betriebseinrichtungen:

-Bagger (Kubota)

-Außenweidezelte

-verschiedene Werkzeuge (Motorsägen, Motorsensen etc.),

-Labor samt technischen Instrumenten

-Besamungsstation

-Melkanlage

-diverse Käsereigeräte

5. Angaben über bestehende Wohn- und Wirtschaftsgebäude und deren Nutzung:

Stall (ca. 250 m²)

Scheune (ca. 150 m²)

Labor mit Besamungsstation (ca. 100 m²)

Außenboxen

Wirtschaftsgebäude (Doppelgarage samt Wirtschafterwohnung

Blockhaus

6. Motive für die Errichtung des eingereichten Objektes:

Bürobetrieb für Land- und Forstwirtschaft

Allenfalls Wohnmöglichkeit für einen Verwalter

Wohnzwecke der Familie *** im Rahmen der landwirtschaftlichen Betriebsführung nach Ablauf des Pachtvertrages (Beilage: gerichtlicher Räumungsvergleich vom ***)

7. Wirtschaftliche Anmerkungen:

Umsatzziele:rund 200.000 bis 250.000 EURO

Wirtschaftlich zeigt der Betrieb des Pächters ***, den dieser seit *** hauptberuflich und vorher ca. drei Jahre nebenberuflich geführt hat, dass er gewinnbringend ist.

Beilage: gerichtlicher Räumungsvergleich vom ***“

Mit Schreiben vom *** erstattete der Gutachter DI *** ein Gutachten betreffend die Übereinstimmung der Errichtung eines landwirtschaftlichen Wohnhauses des Erstbeschwerdeführers auf dem Grundstück Nr. ***, KG , mit der Bestimmung des § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 und hielt dazu fest, der Bauwerber beabsichtige, nach Auslaufen des Pachtvertrages die bestehende Landwirtschaft in „“ zu übernehmen. Der Bauwerber beabsichtige die Errichtung eines landwirtschaftlichen Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***. Das Grundstück sei laut gültigem Flächenwidmungsplan als „Grünland“ gewidmet; es sei daher ein Gutachten gemäß § 19 Abs. 4 (NÖ ROG 1976) über die Erforderlichkeit der Errichtung dieses Gebäudes zu erstellen. Im Befund wurde ausgeführt, es sei durch den Großvater des Bauwerbers ein landwirtschaftlicher Betrieb geführt worden; Hauptbetriebszweig sei die Schafmilchproduktion mit angeschlossener Käserei gewesen. Nach dem Tod des Großvaters sei der Betrieb verpachtet worden, der Pachtvertrag laufe nach den Angaben des Bauwerbers im Jahr *** aus und solle danach nicht mehr verlängert werden. Der Betrieb sei im Erbweg an die beiden Enkel vererbt worden und habe ein Ausmaß von ca. 20,4 ha. Das bestehende Wohnhaus sei mit einem Wohnrecht für den Vater des Bauwerbers belastet und stehe daher für Wohnzwecke nicht zur Verfügung. Der Bauwerber beabsichtigte, im Einvernehmen mit seinem Bruder den Betrieb ab dem Jahr *** wieder als Schafzuchtbetrieb zu führen. Es seien Wirtschaftsgebäude ebenso vorhanden, wie die für die Führung einer Landwirtschaft notwendigen Maschinen und Geräte. Der Bauwerber wohne zur Zeit der Gutachtenserstellung mit seiner Lebensgefährtin und seinen drei Kindern in einer Mietwohnung in ***. Die Errichtung des Einfamilienhauses sei auf dem gleichen Grundstück geplant, auf dem sich die Wirtschaftsgebäude befänden. Bei dem geplanten Haus handle es sich nach den vorgelegten Skizzen um ein zweigeschossiges Gebäude mit einem Ausmaß von ca. 14 m x 8 m.

Gutachterlich hielt der Sachverständige fest, es könne auf Grund des vorgelegten Betriebskonzeptes davon ausgegangen werden, dass es sich um einen landwirtschaftlichen Betrieb handle, der sich mit Schafhaltung beschäftige. Dieses Betriebskonzept lasse den Schluss zu, dass es sich hierbei im Sinne der Judikatur des VwGH um eine planvolle, nachhaltige und auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtete Tätigkeit handle. Es bestehe weiters durch das auf dem bestehenden Wohnhaus lastenden Wohnrecht zugunsten des Vaters des Bauwerbers keine Möglichkeit, dort zu leben. In § 19 Abs. 2 (NÖ ROG 1976) werde ausdrücklich auf die Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse verwiesen. Es sei im gegenständlichen Fall darauf hinzuweisen, dass dieses Wohnbedürfnis nur für den Übernehmer des landwirtschaftlichen Betriebes gelten könne. Die Erläuterungen aus Hauer-Zaussinger, Kommentar zum NÖ ROG 1976, wonach die Bauernpension die traditionellen Ausgedingeverträge abgelöst habe, heutzutage die ehemaligen Betriebsinhalber in ihren bisherigen Wohnungen verblieben und die Übernehmer sich schon vor der Hofübernahme moderne Wohngebäude im Hofverband errichteten, in denen sie nach der Hofübernahme blieben, seien im gegenständlichen Fall anzuwenden. Das Gesetz mache zwischen land- und forstwirtschaftlichen Voll- und Nebenerwerbsbetrieben grundsätzlich keinen Unterschied; wenn zumindest ein regelmäßiger Zuerwerb nachweisbar sei, bestehe ein Betrieb.

Abschließend kommt der Gutachter zum Schluss, es sei, nachdem alle Voraussetzungen im Sinne des NÖ ROG 1976 vorlägen, nur die Erforderlichkeit der Größe des eingereichten Gebäudes zu überprüfen. Diese entspreche den heutigen Anforderungen an ein Wohngebäude und sei nach § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 für die geplante Führung des landwirtschaftlichen Betriebes als erforderlich einzustufen.

Der Niederschrift zur mündlichen Bauverhandlung am *** ist zu entnehmen, dass „beim landwirtschaftlichen Anwesen ***“ ein „landwirtschaftliches Wohnhaus gemäß dem Einreichprojekt auf dem Grundstück ***, KG ***, errichtet“ werden solle. Hierfür liege gemäß § 19 NÖ ROG 1976 im Akt ein landwirtschaftliches Gutachten vom ***, erstellt von DI ***, auf. Festgehalten wurde weiters, das Wohngebäude werde mit dem Untergeschoss zur Hälfte im Hang liegen; das Erdgeschoss werde als Holzleimbau mit Pultdach ähnlich einem Passivenergiehaus ausgeführt. Die Aufenthaltsräume seien im Untergeschoss hangabwärts und auch im Erdgeschoss angeordnet. Im Untergeschoss sei die Garage für 2 PKW sowie die Pelletsheizungsanlage untergebracht; Garage, Heizraum und Pelletslager würden als Brandabschnitte F 90 ausgebildet, die Poterie für das Abgasrohr der Heizungsanlage im Bereich des Wirtschaftskellers werde F 90 brandbeständig ummantelt. Die Trinkwasserversorgung erfolge über die bestehende Quellfassung des landwirtschaftlichen Betriebes, Fäkalien und Abwässer werden in eine neue Senkgrube eingeleitet. Im Übrigen werde das Objekt an das öffentliche Stromnetz angeschlossen. Hinsichtlich der Heizungsanlage sei festzuhalten, dass vorerst im Heizraum ein Feststoffkessen installiert werde. Für die Pelletsheizung werde gesondert ein Ansuchen eingebracht. Im Übrigen wurde auf das Einreichprojekt verwiesen. Der bautechnische Amtssachverständige kam in seinem in der Niederschrift festgehaltenen Gutachten mit näherer Begründung zu dem Ergebnis, das Bauvorhaben entspreche bei projekts- und beschreibungsgemäßer Ausführung der NÖ BauO 1996.

Mit Bescheid vom ***, Zl. ***, erteilte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz dem Erstbeschwerdeführer unter Bezugnahme auf die Ergebnisse der mündlichen Bauverhandlung, die Baubeschreibung, sowie die mit Bezugsklausel versehenen Planunterlagen unter Spruchpunkt I. die beantragte Baubewilligung zum „Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Bauplatz *** Parzelle: ***, EZ: ***, KG ***“. Das Protokoll über die Bauverhandlung liege bei und bilde einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides. Die Ausführung des Vorhabens habe nach Maßgabe der Sachverhaltsdarstellung und der Baubeschreibung sowie der mit einer Bezugsklausel versehenen Planunterlagen zu erfolgen, die in der Niederschrift angeführten Auflagen Punkt 1 bis Punkt 5 seien einzuhalten. Gemäß § 23 Abs. 1 NÖ BauO 1996 umfasse die Baubewilligung das Recht zur Ausführung des Bauwerkes und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn eine Bescheinigung gemäß § 30 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 1996 vorgelegt werde. Werde diese Bescheinigung nicht vorgelegt, dürfe die Benützung erst nach Überprüfung des Bauwerks durch die Baubehörde erfolgen. Begründend wird ausgeführt, das Vorhaben stehe mit dem rechtskräftigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan und mit den maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen im Einklang. Die Vorschreibung der Auflagen sei zur Wahrung der von der Baubehörde zu vertretenden Interessen erfolgt.

Dieser Baubewilligungsbescheid vom *** erwuchs in Rechtskraft.

Aus dem bekämpften Berufungsbescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** sowie aus den dem Landesverwaltungsgericht vorgelegten Verwaltungsakten geht - unstrittig - hervor, dass die mit einer Bezugsklausel versehenen Einreichunterlagen für die Errichtung des Einfamilienhauses, die Bestandteil der Baubewilligung sind, bei keiner Verfahrenspartei, einschließlich der Baubehörde, mehr auffindbar sind. Im Verwaltungsakt aufliegend sind jedoch noch das oben wiedergegebene, mit der Verfahrenszahl der Baubehörde erster Instanz („***“) versehene Betriebskonzept, sowie das ebenfalls oben bereits wiedergegebene Gutachten gemäß § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 des Sachverständigen DI ***.

Mit Schreiben vom *** wurde der Baubehörde der Baubeginn mit *** angezeigt und gleichzeitig die *** Baugesellschaft m.b.H. als Bauführerin bekanntgegeben.

Mit Schreiben vom *** zeigte die Bauführerin der Baubehörde die Fertigstellung des Bauvorhabens an.

Mit Schreiben vom *** stellte der Erstbeschwerdeführer bei der Baubehörde den Antrag auf Vornahme der Endbeschau und der baubehördlichen Überprüfung auf Übereinstimmung mit der Bewilligung des Einfamilienhauses auf dem Bauplatz in ***, Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***.

Im vorgelegten Verwaltungsakt findet sich eine Ladung zur baubehördlichen Überprüfung für den ***; eine Niederschrift oder sonstige Dokumentation zur dieser baubehördlichen Überprüfung ist im Akt nicht auffindbar.

In der Folge ergingen Beschwerden an die Bezirkshauptmannschaft *** und die Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht des Amtes der NÖ Landesregierung bzw. eine Anzeige an die Staatsanwaltschaft ***, wonach der Erstbeschwerdeführer auf dem in Rede stehenden Grundstück im *** lediglich das Einfamilienhaus, nicht aber den dazugehörigen landwirtschaftlichen Betrieb errichtet hätte, bzw. sich die Baubewilligung für das Einfamilienhaus rechtswidrigerweise erschlichen hätte und dadurch den Tatbestand der Anstiftung zum Amtsmissbrauch verwirklicht hätte.

Laut Benachrichtigung der Staatsanwaltschaft *** vom *** wurde die Anzeige gegen den zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung im Amt befindlichen Bürgermeister der Marktgemeinde *** gemäß § 90 Abs. 1 StPO zurückgelegt.

Aufgrund der genannten Beschwerden an die Bezirkshauptmannschaft *** und die Aufsichtsbehörde des Landes Niederösterreich beim Amt der NÖ Landesregierung wies die BH *** den Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz mit Schreiben vom *** mit näherer, auf die Rechtsansicht der Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht des Amtes der NÖ Landesregierung bezugnehmender, Begründung unter Hinweis auf die Rechtsfolgen des § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 dazu an, vom Erstbeschwerdeführer die Unterlagen und Nachweise für die Umsetzung des Betriebskonzeptes zu verlangen. Anschließend werde eine Überprüfung des Betriebskonzeptes mit einem amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen durchgeführt; weiters werde die Vorlage des ursprünglich genehmigten Bauplanes begehrt und die Ausführung des Bauvorhabens mit diesem Plan bzw. dem der baubehördlichen Überprüfung zugrundegelegten Ausführungsplan durch einen Bausachverständigen zu überprüfen sein. Die BH *** führte in diesem Schreiben weiters aus, der Bauherr habe laut Bauakt nicht innerhalb von 5 Jahren ab Anzeige des Baubeginns der Baubehörde mitgeteilt, dass das landwirtschaftliche Betriebskonzept umgesetzt worden sei; dies sei daher von Amts wegen zu überprüfen. Sollte sich bei dieser Prüfung herausstellen, dass das Betriebskonzept innerhalb der vorgesehenen Frist nicht oder nicht vollständig umgesetzt worden sei, erlösche auch die baubehördliche Bewilligung vom ***. Das Konzept sei akzessorisch mit der Baubewilligung verbunden, sei dieses nicht umgesetzt, habe dies insofern Auswirkungen auf die behördliche Bewilligung, als diese dadurch rechtlich untergehe. Es würde sich in diesem Fall um ein rechtlich nicht genehmigtes „aliud“ handeln. Nach Durchsicht des Bauaktes der Gemeinde sei weiters festgestellt worden, dass der dem Bescheid vom *** zugrundeliegende Bauplan im Akt fehle. Auffällig sei dabei, dass dieser Plan von einem näher genannten Zivilingenieur in *** gefertigt worden sei, der Bestandsplan, der angeblich die tatsächliche Ausführung in der Natur darstelle und auch im Akt aufliege, sei von einem näher genannten Ziviltechniker in *** erstellt worden. In diesem Ausführungsplan sei die Errichtung des Einfamilienhauses bestätigt worden, es lasse sich jedoch keinerlei Hinweis auf die Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit ableiten, da lediglich die für ein Einfamilienhaus typisch gebräuchlichen Beschreibungen verwendet worden seien. Um Klarheit darüber zu erhalten, ob die tatsächliche Ausführung dem genehmigten Bauplan entspreche, müsse seitens der Baubehörde eine Überprüfung unter Beschaffung des genehmigten Bauplanes und Beiziehung eines amtlichen bautechnischen Sachverständigen erfolgen. Sollten dabei genehmigungspflichtige Abweichungen festgestellt werden, sei die Bauführerbestätigung vom *** als falsch anzusehen.

Mit Schreiben vom *** erteilte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** dem Erstbeschwerdeführer unter Bezugnahme auf das Schreiben der BH *** den Auftrag, der Baubehörde bis längstens *** „Nachweise darüber zu liefern, ob und in welchem Ausmaß die landwirtschaftliche Tätigkeit im Jahr *** aufgenommen wurde und wie konkret und vollständig diese Tätigkeit erfolgte (Verkaufszahlen, Rechnungen, Meldungen ans Finanzamt, Einkommensnachweise etc. …).“

Nach Fristverlängerung durch die Baubehörde bis *** führte der Erstbeschwerdeführer mit Schreiben vom *** ua. aus, die Annahme, das Betriebskonzept sei im Bauverfahren mit Bescheid genehmigt worden und sei ein wesentlicher Bestandteil der Baugenehmigung, sei völlig unzutreffend. Der Bescheid erwähne das Betriebskonzept nicht und auch in der Niederschrift über die Bauverhandlung sei davon keine Rede. Es handle sich weiters bei der Betrachtung der Bewilligungsfähigkeit eines Gebäudes ausschließlich um eine Betrachtung im Zeitpunkt der Erlassung des Baubewilligungsbescheides, es reiche aus, dass ein taugliches Betriebskonzept zu diesem Zeitpunkt vorliege. Diese Frage sei von jener zu trennen, wie das bewilligte Bauwerk bautechnisch ausgestaltet sei und welcher Fertigstellungsgrad nach Erteilung der Baubewilligung erreicht werde. Der Anwendungsbereich des § 24 NÖ BauO 1996 beschränke sich auf diese Frage, weshalb sonstige Bewilligungsvoraussetzungen bei dessen Anwendung außer Betracht zu bleiben hätten. Die bautechnische Vollendung eines bewilligten Bauvorhabens sei von dessen Fertigstellung zu unterscheiden. Im Hinblick auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes schade es der Einhaltung der Vollendungsfrist z.B. nicht, wenn das Bauvorhaben nicht schlüsselfertig sei, keinen Innenverputz aufweise, kein Estrich vorhanden sei, wenn die konstruktiv wesentlichen Teile wie Wände, Decken, Dach und Stiegen ausgeführt seien oder die Installationen noch nicht fertig gestellt seien. Das Bauvorhaben sei jedenfalls mit der Einbringung der vollständig belegten Fertigstellungsanzeige als vollendet anzusehen. Es sei weder in § 24, noch in § 30 NÖ BauO 1996 vorgesehen, dass ein Bauwerber jene Nachweise erbringen müsse, die die Marktgemeinde *** von ihm verlange. Die Forderung stehe auch im Widerspruch zu Art. 18 B-VG, im Übrigen sei auf den erhöhten Haftungsmaßstab des § 1299 ABGB im Rahmen der Amtshaftung zu verweisen.

Die von der Baubehörde der Marktgemeinde *** mit Schreiben vom *** geforderten Nachweise für die Verwirklichung des Betriebskonzeptes wurden vom Erstbeschwerdeführer nicht vorgelegt.

Die Baubehörde I. Instanz holte in der Folge eine rechtliche Expertise des *** ein, welcher im Schreiben vom *** zusammengefasst zu der Auffassung gelangt, ein Betriebskonzept gemäß § 19 Abs. 2 Z 6 NÖ BauO 1996 sei vorgelegt worden und die Baubeschreibung in der Bauverhandlung als adäquat erachtet worden. Das einschlägige agrartechnische Gutachten habe „offenbar“ Anerkennung gefunden, die Widmungskonformität sei bestätigt worden. Der Baubewilligungsbescheid enthalte keine Auflage, die zu einer Aktualisierung des Betriebskonzeptes oder zur nachträglichen Vorlage von Nachweisen zwinge. Es gebe in einer solchen Konstellation keine rechtliche Grundlage dafür, von einem Bewilligungsinhaber nachträgliche Angaben bezüglich seiner Betriebsführung zu verlangen. Wenn dies nicht ausdrücklich in einer Auflage vorgeschrieben oder ein Fall der Verwendungsänderung gegeben sei, gebe es keine rechtliche Grundlage dafür, von einem Bewilligungsinhaber nachträglich Angaben zu seinem aktuellen Betriebskonzept zu verlangen; das Betriebskonzept sei nach dem System der NÖ BauO 1996 nur im Zusammenhang mit der Antragstellung vorzulegen.

Nach neuerlicher ausführlicher Darstellung der Rechtsansicht zum Gegenstand, ua. zu genannten eingeholten Rechtsexpertise, wies die BH *** die Baubehörde der Marktgemeinde *** weiters auf die Tatsache der Miteigentümerschaft des verfahrensgegenständlichen Grundstückes Nr. ***, KG ***, durch Herrn *** und Herrn *** hin. Hinsichtlich des Herrn *** wurde seitens der Baubehörde daraufhin mit Schreiben vom *** das Parteiengehör gewahrt.

Der Bürgermeister der Marktgemeinde *** holte in weiterer Folge ein Rechtsgutachten des ***, Universität ***, ein. Dieser kommt im Gutachten vom *** zur „rechtlichen Würdigung“, es werde in § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 nicht näher definiert, was unter dem Begriff der „Vollendung“ der Ausführung des bewilligten Bauvorhabens in der genannten Gesetzesbestimmung zu verstehen sei. Es habe jedoch zum Zeitpunkt der Erlassung der NÖ BauO 1996 bereits eine jahrzehntelange Rechtsprechung des VwGH zum Begriff der „Vollendung“ bestanden, wonach bei Gebäuden die Ausführung bereits dann „vollendet“ sei, wenn das Gebäude nach außen abgeschlossen und alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht seien. Würden die in der VwGH-Judikatur genannten (Mindest-) Anforderungen an die „Vollendung“ im Sinne des § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 erfüllt, sei die Rechtsfolge des Erlöschens der Baubewilligung ausgeschlossen bzw. sei die Baubewilligung konsumiert. Daran ändere sich selbst dann nichts mehr, wenn das vollendete Gebäude noch nicht sofort fertiggestellt werden bzw. die Benützung nicht aufgenommen werden sollte. Es sei zwischen „Vollendung“ und „Fertigstellung“ zu unterscheiden, weil die „Fertigstellung“ erst eine spezielle Voraussetzung für die Benützungsaufnahme darstelle. Da es sich bei der „Vollendung“ der Bauausführung ausschließlich um bautechnische Maßnahmen der Errichtung eines Gebäudes handle, sei für die Fortgeltung einer Baubewilligung keine Realisierung des bescheidmäßig festgelegten Verwendungszweckes erforderlich. Eine solche Realisierung sei im Übrigen zum Zeitpunkt der „Vollendung“ rechtlich nicht zulässig, da es sich bei der Realisierung des Verwendungszweckes seiner Natur nach um die Benützungsaufnahme des errichteten Gebäudes handle. § 30 NÖ BauO 1996 erlaube jedoch die Benützung erst nach Anzeige der Fertigstellung des bewilligten Bauvorhabens bzw. der bescheidmäßigen Feststellung der bewilligungsgemäßen Ausführung durch die Baubehörde. Werde der bescheidmäßig festgelegte Verwendungszweck wie im vorliegenden Fall nach Erlaubnis der Benützung nicht realisiert, könne dies nach der (näher genannten) Rechtsprechung des VwGH nur mehr einen allenfalls konsens- bzw. widmungswidrigen Zustand bewirken. Zusammengefasst werde die Konsumierung und zeitlich uneingeschränkte Fortgeltung der Baubewilligung durch eine fristgerechte „Vollendung“ der Bauausführung gemäß § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 bewirkt. Die Vollendung der Bauausführung erfordere nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH weder die Fertigstellung des Bauvorhabens (§ 30 leg.cit), noch die tatsächliche Realisierung eines bescheidmäßig festgelegten Verwendungszweckes, sondern nur, dass das bewilligte Bauvorhaben nach Außen abgeschlossen sei und alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht worden seien. Es handle sich hierbei ausschließlich um bautechnische Ausführungsmaßnahmen. Die Realisierung eines bescheidmäßig festgelegten Verwendungszweckes komme frühestens nach Erlaubnis der Benützungsaufnahme gemäß § 30 NÖ BauO 1996 in Betracht. Realisiere der Bauherr nach Erlaubnis der Benützung den bescheidmäßig festgelegten Verwendungszweck nicht, könne dies nur mehr einen allenfalls widmungswidrigen Zustand bewirken.

Mit Schreiben vom *** teilte die Bezirkshauptmannschaft *** der Baubehörde der Marktgemeinde *** die hierzu zwischenzeitlich neuerlich eingeholte Rechtsansicht der Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht des Amtes der NÖ Landesregierung mit, welche mit ausführlicher Begründung unter Verweis auf einschlägige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes festhielt, dass im gegenständlichen Fall die Baubewilligung für das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben durch die Unterlassung der Errichtung des bewilligten landwirtschaftlichen Betriebes erloschen sei und durch die Errichtung des gegenständlichen Wohnhauses somit ein rechtswidriger Zustand vorliege.

Mit Bescheid des (zwischenzeitlich neu im Amt befindlichen) Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom ***, Zl. ***, wurde den beiden Grundeigentümern, dh. dem Erstbeschwerdeführer und Herrn *** (in der Folge: Zweitbeschwerdeführer) gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 1. Fall NÖ BauO 1996 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, das auf dem Grst. ***, KG ***, *** errichtete Einfamilienhaus binnen eines Jahres ab Rechtskraft des Bescheides abzubrechen und einen Zustand herzustellen, der dem vorherigen entspreche. Begründend hielt die Baubehörde I. Instanz zusammengefasst fest, für das verfahrensgegenständliche Einfamilienhaus sei im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** keine Hofstellenwidmung vorgesehen, sodass dafür bereits aus diesem Grund die Baubewilligung vom *** wegen Widerspruches zum Flächenwidmungsplan nicht hätte erteilt werden dürfen und diese auch künftig ausgeschlossen sei. Es sei für das Haus dennoch die Baubewilligung erteilt worden, da die (damalige) Baubehörde aus den Einreichunterlagen und den entsprechenden Gutachten den Schluss gezogen habe, dass das verfahrensgegenständliche Einfamilienhaus Teil eines landwirtschaftlichen Betriebes des Herrn *** sein und für diesen landwirtschaftlichen Betrieb auch erforderlich sein solle. Die Einreichunterlagen bestünden aus den Bauplänen und der Baubeschreibung, im gegenständlichen Fall sei das Betriebskonzept des Erstbeschwerdeführers gemäß § 19 Abs. 2 Z 6 NÖ BauO 1996 bereits ex lege Bestandteil der Baubeschreibung. Der Baubewilligungsbescheid vom *** sei in Rechtskraft erwachsen, daher erübrigten sich weitere Ausführungen darüber, ob diese rechtswidrig erteilt worden sei. Die Baubewilligung stelle einen antragsbedürftigen Verwaltungsakt dar, der Umfang eines Bauvorhabens werde durch den einleitenden Antrag bestimmt. Dem Antrag seien gemäß §§ 18 und 19 der NÖ BauO 1996 entsprechende Antragsbeilagen anzuschließen, wobei gemäß § 19 Abs. 2 Z 6 leg. cit. bei Bauwerken im Grünland ein Betriebskonzept bereits ex lege Bestandteil der Baubeschreibung sei. Entscheidend sei der in den Einreichplänen und der Baubeschreibung zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers; für die Frage der Einheitlichkeit eines baubehördlich zu bewilligenden Projektes komme es daher nicht darauf an, ob das Bauvorhaben technisch teilbar sei, sondern ob es auf einem einheitlichen Bauwillen beruhe, dem die Behörde durch die Erteilung der Baubewilligung Rechtswirksamkeit verleihe. Im vorliegenden Fall beruhe der Bauwille des Erstbeschwerdeführers auf der Realisierung des dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung zu Grunde gelegten Betriebskonzeptes, also zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes ein landwirtschaftliches Einfamilienhaus zu errichten, das zur Ausführung der im Betriebskonzept angeführten land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeiten seiner Auffassung nach nötig sei. Der Erstbeschwerdeführer habe von der Baubewilligung vom *** insofern Gebrauch gemacht, als er das Einfamilienhaus errichtet habe; der Aufforderung der Baubehörde der Marktgemeinde *** vom ***, Nachweise für die Errichtung und das Betreiben des landwirtschaftlichen Betriebes vorzulegen, sei der Erstbeschwerdeführer nicht nachgekommen, vielmehr habe er im Schreiben vom *** ausgeführt, dass er seiner Absicht, den landwirtschaftlichen Betrieb zu errichten und zu betreiben, nicht nachzukommen brauche, da ihm die Baubewilligung für das Wohnhaus ohne den landwirtschaftlichen Betrieb erteilt worden sei und er diesen Betrieb daher weder herstellen, noch betreiben müsse. Es stehe daher fest, dass der in Rede stehende landwirtschaftliche Betrieb weder errichtet, noch betrieben werde, und nur das Einfamilienhaus errichtet worden sei. Durch die Errichtung des Wohnhauses sei der Erstbeschwerdeführer verpflichtet gewesen, sein Bauvorhaben entsprechend der erteilten Baubewilligung auszuführen; diese umfasse jedoch nicht nur die Errichtung des Hauses, sondern auch den dazugehörigen landwirtschaftlichen Betrieb, der dieses Einfamilienhaus überhaupt erst habe erforderlich werden lassen. Es handle sich daher um eine rechtliche Einheit und um untrennbare Bestandteile der Baubewilligung, da das Einfamilienhaus ohne den dazugehörigen landwirtschaftlichen Betrieb mangels Erfordernis nach § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 wegen Widerspruchs zum Flächenwidmungsplan gar nicht bewilligt worden wäre. Werde im Falle der Erteilung einer Baubewilligung für einen landwirtschaftlichen Betrieb mit einem Wohnhaus nur das Wohnhaus, nicht aber der landwirtschaftliche Betrieb selbst errichtet, so stelle diese Vorgangsweise nicht nur eine Umgehung der festgelegten Flächenwidmung dar, sondern habe diese Vorgangsweise auch zur Konsequenz, dass eine für ein „landwirtschaftliches Wohnhaus“ erteilte Baubewilligung, welche den dazugehörenden landwirtschaftlichen Betrieb beinhalte, nicht durch die Errichtung des Wohnhauses ohne die Errichtung des dazugehörenden Betriebes als konsumiert gelten könne. Das Recht aus dem Baubewilligungsbescheid vom *** sei daher gemäß § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 erloschen, da das Bauvorhaben nicht innerhalb der dort normierten 5-Jahres-Frist vollendet worden sei. Das Haus sei damit konsenslos; da aufgrund der fehlenden Hofstellenwidmung und des fehlenden landwirtschaftlichen Betriebes auch keine nachträgliche Baubewilligung erteilt werden dürfe, sei gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 1. Fall NÖ BauO 1996 der verfahrensgegenständliche baupolizeiliche Abbruchauftrag für das Haus zu erteilen. Nach Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes treffe die Verpflichtung zur Beseitigung eines rechtswidrigen Bauwerkes dessen jeweiligen Eigentümer; dem Grundbuch sei zu entnehmen, dass der Erstbeschwerdeführer und der Zweitbeschwerdeführer je zur Hälfte Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstückes seien. Da es sich bei dem in Rede stehenden Haus nicht um ein Superädifikat handle, und gemäß § 297 ABGB ein auf einem Grundstück errichtetes Bauwerk in der Regel dem jeweiligen Grundeigentümer zufalle, sei davon auszugehen, dass beide Verpflichtete Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Einfamilienhauses seien, weshalb der Abbruchauftrag sowohl an den Erstbeschwerdeführer als auch an den Zweitbeschwerdeführer zu richten sei.

Die gegen diesen erstinstanzlichen Abbruchbescheid von den beiden Beschwerdeführern erhobene Berufung wurde mit dem nunmehr bekämpften Berufungsbescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom *** als unbegründet abgewiesen. Im Wesentlichen bestätigte die Berufungsbehörde die Rechtsansicht der Baubehörde I. Instanz und führte mit sehr ausführlicher Begründung zusammengefasst aus, die Baubewilligung vom *** hätte wegen Widerspruches zum Flächenwidmungsplan nicht erteilt werden dürfen und sei auch künftig ausgeschlossen. Laut Gutachten vom *** sei das vom Erstbeschwerdeführer beabsichtigte Bauvorhaben eine planvolle, nachhaltige und auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtete landwirtschaftliche Tätigkeit, sodass der Schluss gezogen werden könne, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Einfamilienhaus um einen Teil dieses landwirtschaftlichen Betriebes und somit um ein landwirtschaftliches Wohnhaus handle, welches für den beabsichtigten landwirtschaftlichen Betrieb des Erstbeschwerdeführers unbedingt erforderlich sei. Auch in der Niederschrift über die Bauverhandlung vom ***, welche zum wesentlichen Bestandteil des Baubewilligungsbescheides vom *** erklärt worden sei, und welche auch auf das Gutachten des Herrn *** Bezug nehme, sei ausdrücklich festgehalten, dass das gegenständliche Einfamilienhaus als „landwirtschaftliches Wohnhaus gemäß dem Einreichprojekt“ errichtet werden solle. Es obliege dem Bewilligungsinhaber, ob er von einer erteilten Baubewilligung Gebrauch machen wolle oder nicht; für den Fall aber, dass er von ihr Gebrauch mache, habe er sein bewilligtes Bauvorhaben gemäß § 33 Abs. 1 erster Satz NÖ BauO 1996 jedoch so auszuführen und zu erhalten, wie es ihm bewilligt worden sei. Der Erstbeschwerdeführer habe durch die Errichtung des Wohnhauses Gebrauch von der Bewilligung gemacht, und sei daher aufgrund der Unteilbarkeit des „landwirtschaftlichen Wohnhauses“ mit dem landwirtschaftlichen Betrieb verpflichtet, sein Bauvorhaben entsprechend der erteilten Baubewilligung auszuführen. Beim Einfamilienhaus und dem dazugehörenden Betrieb handle es sich somit um eine rechtliche Einheit und um untrennbare Bestandteile der Baubewilligung, da das Wohnhaus ohne den dazugehörenden landwirtschaftlichen Betrieb mangels Erfordernis nach § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 für die Bewirtschaftung der Grünlandflächen wegen Widerspruches zum Flächenwidmungsplan gar nicht bewilligt worden wäre. Unter Hinweis Hauer-Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht, 7. Auflage, sowie auf einschlägige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH vom 16.6.1975, Zl. 762/74, vom 29.1.2008, Zl. 2006/05/0297, und vom 8.4.2014, Zl. 2012/05/0057) hält die Berufungsbehörde weiters fest, mangels Ausführung des landwirtschaftlichen Betriebes sei im gegenständlichen Fall 5 Jahre nach Beginn der Errichtung des bewilligten Bauvorhabens das Recht aus dem Baubewilligungsbescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom *** erloschen. Da somit das Einfamilienhaus konsenslos sei und für dieses zum einen aufgrund der fehlenden Hofstellenwidmung, zum anderen aufgrund des Fehlens eines landwirtschaftlichen Betriebes auch keine nachträgliche Bewilligung erteilt werden dürfe, sei gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 erster Fall NÖ BauO 1996 der verfahrensgegenständliche Abbruchauftrag zu erteilen.

In der vorliegenden, gegen den Berufungsbescheid vom *** gerichteten Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich beantragen die Beschwerdeführer, den bekämpften Bescheid ersatzlos zu beheben und das Verfahren einzustellen, in eventu, den Bescheid aufzuheben und die Rechtssache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an die Berufungsbehörde zurückzuverweisen, und jedenfalls eine mündliche Verhandlung gemäß § 24 VwGVG durchzuführen. Zusammengefasst wird vorgebracht, die Rechtsauffassung des Gemeindevorstandes, das Recht aus der Baubewilligung sei erloschen, wenn nicht innerhalb von 5 Jahren sowohl das Wohnhaus bautechnisch errichtet, als auch das Betriebskonzept verwirklicht worden sei, sei unzutreffend. Die Behörde habe sich mit dem beschwerdegegenständlichen Sachverhalt inhaltlich nicht auseinandergesetzt; der Gemeindevorstand habe die jahrzehntelange Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur „Bauvollendung“ für nicht rechtserheblich betrachten wollen, der Bescheid leide daher an einem Begründungsmangel. Das von der Berufungsbehörde zitierte Erkenntnis des VwGH vom 8.4.2014, Zl. 2012/05/0057, habe einen anderen Sachverhalt vor Augen als den gegenständlichen. Die Behörde selbst spreche im Zusammenhang mit der Aufgabe einer bereits betriebenen Bewirtschaftung eines Grundstückes von Konsenswidrigkeit, nicht vom Erlöschen der Baubewilligung. Die Behörde habe daher das Erlöschen der Baubewilligung nur konstruiert, weil im Falle einer bloßen Konsenswidrigkeit die Erlassung eines Abbruchauftrages nicht zulässig wäre. Nach dem zunächst von der Gemeinde eingeholten Rechtsgutachten des *** von der Universität *** sei ein Abbruchauftrag in der gegenständlichen Sachverhaltskonstellation rechtswidrig. Dies weil, wenn die Mindestanforderungen an die Vollendung erfüllt seien, ein nachfolgendes Erlöschen der Baubewilligung ausgeschlossen sei und die Baubewilligung als konsumiert gelte. Es sei zwischen „Vollendung“ und „Fertigstellung“ zu unterscheiden, weil die Fertigstellung erst eine spezielle Voraussetzung für die Benützungsaufnahme darstelle. § 23 Abs. 1 iVm § 30 NÖ BauO 1996 erlaube dem Bauherrn erst die Benützung zu einem späteren Zeitpunkt nach Bauvollendung, nämlich nach Anzeige der schlüsselfertigen Fertigstellung des Bauvorhabens; der zum Erfordernis der bautechnischen Bauvollendung hinzutretende Endigungsgrund der unterlassenen Realisierung eines rechtfertigenden Verwendungszweckes müsse ähnlich wie in der Gewerbeordnung, dem Wasserrechtsgesetz oder dem Forstgesetz ausdrücklich vorgesehen sein, sei der NÖ BauO 1996 aber fremd. Erst Änderungen des Verwendungszweckes von Bauwerken, die die Flächenwidmung betreffen könnten, seien nach der NÖ BauO 1996 neuerlich konsensbedürftig; die bloße Unterlassung der dem Baukonsens entsprechenden Benützung eines Gebäudes, z.B. als landwirtschaftliches Wohngebäude, stelle noch keine Änderung des konsentierten Verwendungszweckes dar.

Die Beschwerdeführer führen weiters aus, aus all diesen Gründen sei die Baubewilligung für das in Rede stehende Bauwerk konsumiert; das Wohngebäude bilde nunmehr eine Einheit mit den seit rund 40 Jahren bestehenden landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden. In einer solchen Sachverhaltskonstellation könne konsenswidrig ausschließlich die Benützung des landwirtschaftlichen Wohngebäudes sein; da Untersagungsaufträge gemäß § 35 NÖ BauO 1996 aber an zusätzliche Voraussetzungen geknüpft seien, könne einer konsenswidrigen bzw. konsenslosen Wohnnutzung in der Regel nur mit den Mitteln des Verwaltungsstrafrechts begegnet werden. Die belangte Behörde bzw. die Aufsichtsbehörde hätten weiters völlig einseitig und willkürlich nur das Ziel verfolgt, einen Abbruchauftrag erlassen zu können; der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sei nicht eingehalten. Die belangte Behörde hätte nicht die gebotenen Konsequenzen aus einer von den Beschwerdeführern vorgelegten Entscheidung des OGH gezogen, wonach dieser in Übereinstimmung mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verlange, dass Behörden in solchen schwerwiegenden Fällen mit ganz besonderer Sorgfalt vorgehen. Die Gemeinde habe außerdem keine eigenen rechtlichen Erwägungen durchgeführt, sondern nur die Rechtsansicht der Aufsichtsbehörde übernommen. Die Fertigstellung sei am *** angezeigt worden, daher sei die Baubewilligung bereits im Jahr *** vollständig konsumiert gewesen. Die Behörde habe kein Ermittlungsverfahren dahingehend geführt, ob das Betriebskonzept überarbeitet worden sei und ob der Erstbeschwerdeführer jetzt landwirtschaftlich tätig sei. Sollte die Rechtsansicht zutreffen, dass die Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes Teil eines Bauvorhabens im Sinne der NÖ BauO 1996 wäre, wäre von der Behörde rechtzeitig ein entsprechendes Verfahren gemäß § 33 NÖ BauO 1996 einzuleiten gewesen. Es sei weiters der Ablauf der Willensbildung im Gemeindevorstand beim Beschluss über den Berufungsgegenstand zu überprüfen, und es sei mit dem relevanten Baubewilligungsbescheid vom *** „nicht im geringsten“ die Bewilligung für einen landwirtschaftlichen Betrieb erteilt worden, sondern die allein beantragte Baubewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses. Die Behörde habe es abschließend aufgrund ihrer unrichtigen rechtlichen Beurteilung unterlassen, ein entsprechendes Ermittlungsverfahren zu führen.

Mit Schreiben vom *** legten die Beschwerdeführer dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich weiters ein in der gegenständlichen Rechtssache bei der Volksanwaltschaft eingeholtes Schreiben vom *** vor.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte über Antrag der Beschwerdeführer am *** gemäß § 24 VwGVG eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, welche Folgendes erbrachte (Auszug aus der Verhandlungsniederschrift):

„[…]

Ergänzend wird vorgebracht vom Beschwerdeführervertreter, *** sei mit Datum vom *** angezeigt worden, weil er sich die Baubewilligung für das gegenständliche Einfamilienhaus rechtswidrigerweise erschlichen hätte und dadurch den Tatbestand der Anstiftung zum Amtsmissbrauch verwirklicht hätte. Diese Anzeige wurde mit Benachrichtigung der Staatsanwaltschaft *** vom *** gemäß § 90 Abs. 1 STPO zurückgelegt. Entsprechende Beweise werden dem Gericht vorgelegt und als Beilage A zur Verhandlungsschrift genommen. Weiters wird vorgebracht, das gegenständliche Einfamilienhaus befinde sich nicht im Miteigentum beider Beschwerdeführer *** und ***, sondern im Alleineigentum von Herrn ***. Es handelt sich hierbei um ein Superädifikat. Der Bescheid sei daher an die falschen Bescheidadressaten adressiert worden und daher auch aus diesem Grund rechtswidrig. Über Vorhalt des Grundbuchsauszuges vom *** gibt der Beschwerdeführervertreter an, das Superädifikat sei nicht im Grundbuch eingetragen, eine derartige Vereinbarung bestehe derzeit in der Form, dass ein Grundnutzungsrecht zwischen *** und *** vereinbart sei, das auch in schriftlicher Form vorliege.

Seitens der belangten Behörde wird ergänzend vorgebracht, dass ein Superädifikat grundsätzlich nicht dazu bestimmt sei, dauernd auf dem entsprechenden Grundstück zu verbleiben, als Beispiel wird ein Würstelstand genannt. Selbst wenn es einen derartigen Vertrag betreffend des Grundnutzungsrechtes geben sollte, sei damit noch nicht gesagt, dass dieser sachenrechtlich wirksam sei. Bürgermeister *** fügt an, dass zum Zeitpunkt der Bescheiderstellung des Berufungsbescheides vom *** die Tatsache des Superädifikates nicht bekannt gewesen sei und daher der Bescheid richtigerweise an beide Beschwerdeführer ergangen sei.

Gemäß Beschwerdeführervorbringen wird die fehlende Belassungsabsicht, die zivilrechtlich Voraussetzung für die Begründung eines Superädifikats ist, dadurch ausreichend zum Ausdruck gebracht, dass das Grundnutzungsrecht befristet ist. Dies ist hier der Fall. Für das originäre Entstehen eines Superädifikats ist die Eintragung oder Anmerkung im Grundbuch nicht Rechtsvoraussetzung. Weiters wird vorgebracht, dass die Baubewilligung aus dem Jahr *** nur an den Bauwerber Herrn *** adressiert war. *** bringt ergänzend vor, der Grund für die Verfassung des Grundnutzungsvertrages lag darin, dass er *** sämtliche Kosten für die Errichtung des gegenständlichen Einfamilienhauses getragen hat, und sich dies auch in der Folge erbrechtlich widerspiegeln solle. Der Rechtsvertreter fügt an, dass damit gemeint ist, das sei der Grund für die Begründung des Superädifikates.

Beschluss auf Eröffinung des Beweisverfahrens:

Auf die Verlesung der Verfahrensakte wird verzichtet. Diese gelten als verlesen und in das Beweisverfahren miteinbezogen.

Festgestellt wird seitens der Verhandlungsleiterin, dass das Schreiben der Volksanwaltschaft vom ***, welches Herr *** dem Gericht vor der mündlichen Verhandlung vorgelegt hat, dem Rechtsvertreter der Marktgemeinde *** ausgehändigt wird.

Aufgerufen wird die Zeugin *** und gibt diese nach Hinweis auf ihr Entschlagungsrecht an:

Ja ich sage aus.

Nach Zeugenbelehrung und Wahrheitserinnerung gibt die Zeugin an:

Ich war mit dem Beschwerdeführer *** ab dem Jahr *** in Lebensgemeinschaft lebend, ab dem Jahr *** verheiratet, dies bis zu unserer Scheidung im Jahr ***.

Ich bin im ländlichen Raum aufgewachsen und hatte seit meiner Kindheit immer eine sehr enge Beziehung zu Tieren. Während meiner Beziehung mit Herrn ***, genauer gesagt, als unsere Tochter *** zur Welt kam, stellte sich die Frage eines Hausbaues, wobei zunächst darüber nachgedacht wurde, dieses Haus entweder in *** oder in *** zu errichten. Ich kannte das Grundstück in *** bis zu diesem Zeitpunkt eigentlich nicht. Ich habe bei der Besichtigung des Grundstückes im *** meinem Ex-Mann gegenüber erwähnt, dass dies der Platz sein könnte, an dem ich mir einen Hausbau vorstellen könnte. Ich denke, dass mein Exmann zunächst von dieser ldee nicht so begeistert war.

Über Befragen des Beschwerdeführers ***, ob es richtig sei, dass er in dieser Zeit auch überlegt habe, die Liegenschaft im *** zu verkaufen, gibt die Zeugin an, dies sei richtig. Ich habe immer Hunde und Katzen gehabt, mein Sohn hatte ein Frettchen, und all dies wäre auf dem Land besser zu halten als in der Stadt.

Über weiteres Befragen des Beschwerdeführers ***, ob es auch Überlegungen zur Nutztierhaltung gegeben habe, gibt die Zeugin an, diese habe es insofern gegeben, als ihr Exmann sich immer schon gedanklich mit der Käseerzeugung beschäftigt habe. Dies auch deshalb, weil der Großvater in *** bereits Schafe gehalten hatte. Was die Landwirtschaft betrifft, war mir zu diesem Zeitpunkt noch nicht ganz klar, was dies bedeuten wurde, da ich auch über die rechtlichen Hintergründe ja nicht bescheid wusste. Für mich war klar, wenn eine Landwirtschaft errichtet würde, würde ich das gerne selber machen. Als wir im Vorfeld uns mit *** getroffen haben, ist es konkret bereits darum gegangen, was es im *** brauchen würde, um das Ganze landwirtschaftlich zu nutzen. Es ist bei diesem Treffen mit *** um die Errichtung des Einfamilienhauses gegangen, und um die Frage, was es dazu brauchen würde, um ein solches errichten zu können. *** hat mich im Vorfeld auch darauf angesprochen, ob ich mir auch vorstellen könnte, Pferde zu halten, da es ihm nicht ganz erklärlich war, dass ich Schafe züchten will. Ich war begeistert von der Idee, weil das uns vorher immer schon durch den Kopf gegangen war. Herr *** war in der Folge mein Ansprechpartner. Er züchtet selbst Schafe und ich durfte bei ihm im Stall zuschauen, wie das gemacht wird. Mir war auf Grund der Gespräche mit Herrn *** auch bald klar, dass ich eine Schafherde haben möchte, und einen Widder nur zeitweise dazunehmen möchte, da wir zu diesem Zeitpunkt bereits eine kleine Tochter hatten und ich diese keiner Gefahr aussetzen wollte.

Über Vorhalt des Vertreters der Marktgemeinde *** wird festgehalten, dass die Zeugin dazugesagt hat, dass der Widder nur über Weihnachten zur Schafherde genommen werden sollte. Es geht dabei darum, dass die Schafe in dieser Zeit trächtig sind und im Frühjahr die Lämmer auf die Welt kommen.

Es wurde in der Folge unser Haus gebaut. Nachdem es bereits errichtet war, bin ich zu Herrn *** (Amtssachverständiger des GBA *** für den Fachbereich Landwirtschaft) gefahren, um festzustellen, was errichtet werden müsse, um den Schafen Schutz zu bieten. Ich hatte zu diesem Zeitpunkt von Herrn *** schon 12 Schafe gekauft, diese waren gechippt und registriert und ich habe einen Schafzüchterkurs besucht. Die Schafe haben sich auf dem Grundstück meines Exmannes befunden, es befinden sich dort zwei Weiden und dort haben sie

sich abwechselnd aufgehalten. Die Schafe gibt es dort noch immer. Von Herrn *** habe ich anlässlich unseres Treffens die Auskunft bekommen, dass es nicht möglich sei, auf dem betreffenden Grundstück im *** eine Baulichkeit bewilligt zu bekommen. Wir hätten dort widerrechtlich ein Einfamilienhaus errichtet und man könnte für die Schafe bestenfalls einen mobilen Unterstand hinstellen. Ich habe mich anschließend bei der Bauernkammer in *** erkundigt, welchen Unterstand man Schafen und vor allem den Lämmern bieten könne. Ich wollte die Lämmer nicht ungeschützt lassen. Wir hatten zu diesem Zeitpunkt keine Lämmer. Ich habe daraufhin herausgefunden, dass es so etwas wie „Schafiglus" gibt, diese sind in etwa

3x4 m groß, ich habe mir zwei davon angeschafft und sie auf die Weide gestellt, um zu sehen, ob Sie von den Schafen angenommen werden. Ich habe mich auch im Bekanntenkreis noch bei jemandem erkundigt, der Schafe hält, ·es war für mich ein wichtiges Thema. Die Schafe haben die Iglus an sich gut angenommen, jedoch hat es einmal einen Zwischenfall gegeben, als ein Ast bei einem Sturm auf ein Iglu gefallen ist, und dann sind die Schafe nicht mehr hineingegangen. Als es angefangen hat, in der Partnerschaft Krisen zu geben, ist für mich die Schafzucht in der Folge in den Hintergrund gerückt.

Über Befragen der Verhandlungsleiterin, in welchem zeitlichen Kontext sich das eben Geschilderte abgespielt hat, gibt die Zeugin an, dass die Schafe ihrer Erinnerung nach im Jahr *** angeschafft worden seien. Der Schafzüchterkurs war im Jahr ***, die Anschaffung der Schafe war schon davor.

Über Befragen der Verhandlungsleiterin, zu welchem Zeitpunkt die Schafzucht für die Zeugin in den Hintergrund getreten ist auf Grund der Entwicklung in der Partnerschaft, gibt die Zeugin an, dies sei in etwa 2~3 Jahre vor der Scheidung gewesen. Ab dem Zeitpunkt von 2-3 Jahren vor der Scheidung hatte ich eine Wohnung in *** und da waren die benachbarten Bauern in *** diejenigen, die sich um die Versorgung der Schafe gekümmert haben. Bei mir war das auch aus beruflichen Gründen nicht mehr so möglich.

Über Nachfrage des Beschwerdeführers ***, worum es in dem Gespräch mit Herrn *** genau gegangen sei, gibt die Zeugin an, es sei nicht um das Einfamilienhaus gegangen, sondern um die Frage eines Unterstandes für die Schafe. Herr *** habe ihr gegenüber angegeben, dass alles, was mit dem Boden kraftschlüssig verbunden sei, von ihm nicht genehmigt werde. Ich habe noch versucht, seine Meinung zu ändern, das war nicht möglich.

Über Vorhalt des Betriebskonzeptes (***), welches dem Gutachten des Herrn *** und der Baubewilligung vom Jänner *** zu Grunde gelegen ist, gibt die Zeugin an, sie habe sich mit dem Rechtlichen nie befasst, ihr sei es eher um die Schafe gegangen. Sie gibt weiters an, sie habe sich mit ihrem Exmann auch einmal mit dem Gastwirt *** aus *** 'getroffen. Dies zu dem Zweck, der Idee nachzugehen, eventuell Lammfleisch an diesen Betrieb zu verkaufen. Auch mit dem Bauern *** aus *** habe es Gespräche gegeben, hinsichtlich einer möglichen Schlachtung von Schafen. Der Gastwirt *** hätte nur das fertige Fleisch übernommen.

Über nochmaligen Vorhalt des Betriebskonzeptes durch die Verhandlungsleiterin gibt die Zeugin an, es habe, solange sie in *** war (*** bis ***), nie Lämmer gegeben und es habe auch keine Käseproduktion oder Milchwirtschaft gegeben. Zu Punkt 3. des Betriebskonzeptes, nämlich zur Frage der Tierhaltung von Schafen und Pferden, gibt die Zeugin an, es habe zwischen ihrem Exmann und dem Züchter *** Gespräche gegeben, über die sie aber keine genaue Auskunft geben könne. Sie wisse nicht, was dort ausgemacht worden sei. Es seien keine Pferde von ihrem Exmann oder ihr im *** gehalten worden.

Über Vorhalt des Betriebskonzeptes dahingehend, dass dieses von einer Schafhaltung von 40-50 Schafen spricht, gibt die Zeugin an, dass es dazu nie gekommen sei, weil sie immer auf der Suche nach einem entsprechenden Unterstand gewesen sei und dies mit Schwierigkeiten verbunden gewesen sei.

Über Befragen des Herrn ***, ob die im Betriebskonzept genannte Menge an Schafen aus der eigenen Nachzucht hätte produziert werden sollen, gibt die Zeugin an, dem sei so gewesen. Sie habe klein angefangen und sich dann vergrößern wollen.

Der Zweck der Tierhaltung Zucht und Aufzucht von Schafen und Pferden habe nicht stattgefunden. Auch die Joghurt- und Käseproduktion sei zu keinem Zeitpunkt erfolgt.

Über Befragung, ob eine Verwendung und Vermarktung der Tiere (Schafe) stattgefunden habe, gibt die Zeugin an, dies sei nicht erfolgt. Es habe Überlegungen gegeben, lebende Schafe an türkische Mitbewohner lebend zu verkaufen, dazu sei es aber nicht gekommen.

Über Vorhalt des Punkt 4. des Betriebskonzeptes (Anschaffung von Maschinen und sonstigen Betriebseinrichtungen wie Bagger, Außeweidezelte, verschiedene Werkzeuge, Labor samt technischen Instrumenten, Besamungsstation, Melkanlage und diverse Käsereigeräte) gibt die Zeugin an, die Besamungsstation hätte beim Züchter *** mitverwendet werden können. Der Stall, so wie die Zeugin und ihr Exmann ihn geplant hätten, wäre so konzipiert gewesen, dass für alle genannten Maschinen und Betriebseinrichtungen der nötige Platz geschaffen worden wäre. Dieser Stall wurde nicht erbaut. Es handelt sich dabei um dasselbe Gebäude,

das den Unterstand für die Schafe darstellen hätte sollen. Der Grund für das Unterbleiben der Errichtung des Stalles sei die Auskunft des Herrn *** gewesen. Alles unter Punkt 4. Des Betriebskonzeptes Genannte wurde weder von Herrn *** noch von der Zeugin angeschafft.

Über Nachfrage des Beschwerdeführervertreters, worum es sich bei den Außenweidezelten handelt, gibt die Zeugin an, nicht sicher zu sein, worum es sich dabei handle.

*** gibt dazu an, es handle sich dabei um den Unterstand für die Pferde.

Die Zeugin gibt weiters an, es sei ihr gerade eingefallen, dass es doch ein Außenweidezelt ·gegeben habe, in das die Schafe dann übersiedelt sind. Dieses wurde in der Folge vom Züchter *** abgebaut, da er es für seine eigenen Pferde benötigt hat und es sich auch für die Schafe im Winter als unpraktikabel erwiesen hat.

Über Befragen der Verhandlungsleiterin, ob es sich beim Züchter *** um den Pächter der gegenständlichen Liegenschaft im *** gehandelt habe, gibt die Zeugin an, das sei richtig. Wann das Pachtverhältnis geendet habe, könne sie nicht angeben.

Zu Punkt 5. des Betriebskonzeptes gibt die Zeugin an, dass es sich dabei um die Gebäude handle, die im Hofverband bereits vorhanden gewesen seien. Die Besamungsstation, die dort genannt ist, war jene des Pächters ***.

Zu Punkt 7. des Betriebskonzeptes (wirtschaftliche Anmerkungen) gibt die Zeugin an, dass es keinen Umsatz mit Tieren oder tierischen Erzeugnissen gegeben habe. Es habe keine Vermarktung stattgefunden und eine Aufnahme der Landwirtschaft in dieser Form, dass Tiere oder tierische Erzeugnisse verwertet oder vermarktet worden seien, habe nicht stattgefunden.

Über Befragen des Herrn *** gibt die Zeugin an, das Verhältnis zu Pächter *** sei freundschaftlich gewesen. Über weiteres Befragen des Herrn ***, ob es der Zeugin erinnerlich sei, dass es Überlegungen gegeben habe, den Pächter zu kündigen, indem das Pachtverhältnis aufgekündigt werden solle, gibt die Zeugin an, es habe in dieser Zeit viele Gespräche gegeben und sie habe daran konkret keine Erinnerung.

Über Vorhalt des Rechtsvertreters des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** der Teilnahmebestätigung des Ländlichen Fortbildungsinstitutes Niederösterreichs, welches die Teilnahme von Frau *** an der Bildungsveranstaltung "Einsteigerkurs in die Schaf- und Ziegenhaltung" bestätigt, gibt die Zeugin an, dass es richtig sein kann, dass diese im Jahr *** stattgefunden habe, und nicht im Jahr ***, wie zuvor erwähnt. Weiters habe es sich dabei um eine eintägige Bildungsveranstaltung gehandelt, dies sei richtig. Der Beschwerdeführervertreter gibt an, in Kenntnis der entsprechenden Teilnahmebestätigung zu sein.

Über weiteren Vorhalt des Rechtsvertreters des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** hinsichtlich eines E-Mails vom *** der Frau *** an die Marktgemeinde *** von der E-Mail Adresse […] aus geschrieben, gibt die Zeugin an, dass dieses E-Mail von ihr stamme. Es wurde darin ausgeführt, ‚die Unterlagen, die den Ankauf von Schafen in *** bestätigten, befinden sich im Besitz meines Exmannes. Ein landwirtschaftliches Unternehmen wurde mit diesen Tieren bis zu unserer Scheidung im Juli *** nicht betrieben‘.

Über zusammenfassendes Befragen der Verhandlungsleiterin gibt die Zeugin an, es sei richtig, dass ungefähr zum Zeitpunkt *** 12 Schafe angeschafft worden seien, unter diesen habe sich kein Widder befunden. Diese Schafe seien auf der Weide der gegenständlichen Liegenschaft im *** untergebracht worden und befänden sich heute noch dort. Die Schafe seien bloß gehalten worden, eine Zucht, Vermarktung oder Erzeugung von tierischen Erzeugnissen hinsichtlich der Schafe habe nicht stattgefunden. Dies nicht ab dem Zeitpunkt der Anschaffung der Schafe und nicht bis zum Zeitpunkt der Scheidung im Jahr ***. Weiters seien auch keine Pferde gemäß dem vorgelegten Betriebskonzept angeschafft oder gehalten worden oder eine Vermarktung von Pferden oder Pferdeerzeugnissen erfolgt.

An die Zeugin werden keine weiteren Fragen gestellt.

[…]

Aufgerufen wird der Zeuge *** und gibt dieser nach Zeugenbelehrung und Wahrheitserinnerung Nachstehendes an:

Fremd zum Beschwerdeführer.

Die Verhandlungsleiterin gibt den Beschwerdeführern im Hinblick auf die beantragte Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung die Gelegenheit, ergänzend zum Akteninhalt hinsichtlich des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes Fragen an den Zeugen zu stellen.

Der Beschwerdeführervertreter und auch die beiden Beschwerdeführer *** und *** ·geben an, keine Fragen an den Zeugen zu haben.

Über Befragen der Verhandlungsleiterin, ob der Zeuge Angaben darüber machen könne, wo sich die Eiinreichunterlagen (Einreichplan) des verfahrensgegenständlichen Einfamilienhauses befinden könnten, gibt der Zeuge an, darüber keine Auskunft geben zu können. Die Verfahrensakten seien mehrmals zwischen der Marktgemeinde *** und der Bezirkshauptmannschaft *** und dem Amt der NÖ Landesregierung hin- und hergegangen, möglicherweise befänden sich die Einreichunterlagen an einem der genannten Orte.

Über Vorhalt der Verhandlungsleiterin, dass es hinsichtlich der baubehördlichen Überprüfung der Fertigstellung des Einfamilienhauses eine mündliche Verhandlung vom *** gegeben habe, deren Niederschrift sich nicht im Verwaltungsakt der Marktgemeinde *** befinde, gibt der Zeuge an, zum Einen nicht zu wissen, wo sich diese Niederschrift befinden könne, andererseits könne er auch keine ~genauen Angaben mehr dazu machen, was in dieser Verhandlung genau gesagt würden sei. Seiner Erinnerung nach sei alles in Ordnung gewesen.

An den Zeugen werden keine weiteren Fragen gestellt. […]

Einvernommen wird der Beschwerdeführer *** und gibt Folgendes an:

Die Sache, wie meine Exfrau sie geschildert hat, entspricht den Tatsachen. Sie war quasi ‚an der Front‘, was die Tiere betrifft. Die Sache mit Herrn *** vom Gebietsbauamt war ein massiver Einschnitt. Es konnte in der Situation daher kein Stall errichtet werden und Herr ***, von dem wir die Muttertiere gekauft haben, hat gesagt, ohne Stall könne man keine Lämmer züchten. Meine Exfrau hat, zurückkommend von Herrn ***, gesagt, dieser habe ihr gegenüber gemeint, ‚ihr bekommt überhaupt nie wieder etwas bewilligt‘.

Über Beilragen des Beschwerdeführervertreters gibt Herr *** an, bei der in Rede stehenden baubehördlichen Überprüfung des Hauses am *** sei *** und Altbürgermeister *** anwesend gewesen. Es sei dort nicht davon die Rede gewesen, dass es einer Umsetzung des Betriebskonzeptes für die Fertigstellung bedürfe. Auch in der Folge sei nicht die Rede davon gewesen, dass das Betriebskonzept Bestandteil des Bauvorhabens sei. Er habe bis zum Ablauf der Fertigstellungsfrist im Jahr *** von der Gemeinde nicht von der Rechtsansicht der Behörde erfahren, dass die Umsetzung des Betriebskonzeptes Voraussetzung für die Vollendung des Bauvorhabens sei. Zu Punkt 4. des Betriebskonzeptes sei zu sagen, dass·sämtliche dort bezeichneten Einrichtungen zum Zeitpunkt der Baubewilligung vorhanden gewesen sind. Sämtliche beweglichen Gegenstände mit Ausnahme der Käsereigeräte seien im Eigentum des Pächters gestanden. Die Käsereigeräte seien im Eigentum des Herrn *** gestanden. Die unbeweglichen Bestandteile wie der Raum (Labor) standen im Eigentum des Herrn ***.

Über Befragen der Verhandlungsleiterin gibt Herr *** an, es sei am Standort *** immer nur ein Pächter gewesen, dies sei der Pächter *** gewesen. Herr *** sei heute noch Pächter von ca. 10-11 ha Grund, welcher sich im Eigentum der Beschwerdeführer befindet.

Der Beschwerdeführer *** gibt weiters an, auf dem Anwesen im *** hätten bereits seine Großeltern Schafe gehalten und Milchprodukte produziert. Daher sei der Gedanke entstanden, eine derartige Tätigkeit wieder aufzunehmen.

Über Befragen der Verhandllungsleiterin, ob dem Beschwerdeführer ***, auch in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt klar gewesen ist, dass die Errichtung des Einfamilienhauses ohne die Aufnahme einer landwirtschaftlichen Tätigkeit auf Grund der Widmungsart Grünland Landwirtschaft nicht mögllich gewesen sei, gibt der Beschwerdeführer an, dass ihm dies selbstverständlich klar gewesen sei. Es sei die Frist von 5 Jahren zur Bauvollendung hinsichtlich des landwirtschaftlichen Betriebskonzeptes aber nie thematisiert worden. Die Umsetzung sei sowohl zum Zeitpunkt der Baubewilligung als auch nachher noch geplant gewesen.

Über Befragen der Verhandlungsleiterin, warum die landwirtschaftliche Tätigkeit bis zum heutigen Tage in Form des der Baubewilligung zu Grunde liegenden Betriebskonzeptes nicht aufgenommen wurde, gibt Herr *** an, dass dies zum einen in der Tatsache begründet sei, dass der Stall nicht habe realisiert werden können, zum anderen hätten dann ca. zwei Jahre vor der Scheidung private Probleme begonnen, denen die Scheidung im Jahr *** gefolgt sei.

•

Über Befragen der Verhandlungsleiterin, warum der im Betriebskonzept unter Punkt 5. genannte Stall, die Scheune, die Außenboxen, nicht für die Aufnahme der landwirtschaftlichen Tätigkeit genützt worden seien, gibt Herr *** an, diese seien vom Pächter benützt worden (ab ca. *** bis laufend).

Der Grund, warum die im Betriebskonzept genannten Gebäude und Maschinen teilweise (nämlich bis auf die Käsereigeräte, die sich im Eigentum des Beschwerdeführers befinden) nicht·für die Aufnahme einer landwirtschaftlichen Tätigkeit von Herrn *** dienen konnten, liegt darin, dass diese nach wie vor vom Pächter benützt werden. Unter Einhaltung der Kündigungsfristen könnte unter Bezugnahme auf den gerichtlichen Räumungsvergleich vom *** bzw. nachfolgende Räumungsvergleiche bewirkt werden, dass die in Rede stehenden Maschinen und Gerätschaften durch Herrn *** verwendet werden könnten. Dies deshalb, da dies im Pachtvertrag so geregelt sei. Dies gelte auch für Fahrnisse, die im Eigentum des Pächters stehen.

Die Schafzucht sollte in Abänderung des ursprünglichen Betriebskonzepts nicht in den dort genannten Gebäuden sondern in einem neu zu errichtenden Stallgebäude geschehen. Dies, da der Pachtvertrag entgegen dem ursprünglichen Betriebskonzept verlängert wurde. Das Betriebskonzept wäre auch ohne die in diesen genannten Ställe realisierbar gewesen. Es wäre weiters geplant gewesen, die bestehenden Pferde des Pächters *** zu übernehmen, dazu ist es in der Folge nicht gekommen.

Über Befragen des Rechtsvertreters der Marktgemeinde ***, ob Herr *** die Aussage des Amtssachverständigen des Gebietsbauamtes ***, ***, nicht aus rechtskundiger Sicht in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt hinterfragt habe, gibt der Beschwerdeführer *** an, die Gemeinden würden in aller Regel das ausführen, was die Sachverständigen des Gebietsbauamtes vorgeben.

Über weitere dahingehende Befragung der Verhandlungsleiterin, ob Herr *** die Aussage des Sachverständigen des Gebietsbauamtes (in Bezug auf die Errichtung des Schafstalles) dahingehend hinterfragt habe, das Betriebskonzept doch auf andere Weise durchzusetzen, gibt Herr *** an, vom Altbürgermeister der Marktgemeinde ***, Herrn ***, gesagt bekommen zu haben, eine Einreichung wäre sinnlos, wenn es der Sachverständige des Gebietsbauamtes schon im Vorfeld abgelehnt habe.

Er habe die Absicht gehabt, mit der Realisierung der Landwirtschaft einen Nebenerwerb zu begründen.

Es werden keine weiteren Beweisanträge gestellt.

Schluss des Beweisverfahrens.

Der Rechtsvertreter der Marktgemeinde *** beantragt, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. Dies unter Verweis auf die einschlägige Verwaltungsgerichtshofjudikatur (Vwslg nf 8846A, VwGH 28.04.2006, 2005/05/0296, 29.01.2008, 2006/05/0297, 28.09.2010, 2009/05/0099). Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass § 24 Abs. 1 der NÖ Bauordnung 1996 in Zusammenhang mit der Vollendung von

‚Bauvorhaben‘ spricht.

Die Beschwerdeführer sowie der Beschwerdeführervertreter verzichten auf das Schlusswort. Festgehalten wird, dass der zu Beginn der mündllichen Verhandlung angesprochene Grundnutzungsvertrag zwischen Herrn *** und Herrn *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich sowie dem Bürgermeister der Marktgemeinde *** binnen einer Woche ab dem Datum der mündlichen Verhandlung vorgelegt wird. Weiters wird der Beschwerdeführer *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den gerichtlichen Räumungsvergleich vom *** sowie sämtliche weitere geltende Räumungsvergleiche betreffend das Pachtverhältnis mit dem Pächter *** hinsichtlich der Liegenschaft *** binnen zwei Wochen ab dem Datum der mündlichen Verhandlung vorlegen. Herr *** wird weiters binnen zwei Wochen den Pachtvertrag mit dem Pächter *** hinsichtlich der Liegenschaft *** dem Gericht vorlegen.

[…]“

II. Rechtliche Erwägungen:

1. Rechtsgrundlagen:

§§ 27 und 28 VwGVG lauten:

„Prüfungsumfang

§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid, die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt und die angefochtene Weisung auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.“

„Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

[…]“.

§§ 24 und 35 Abs. 2 Z 3 erster Fall NÖ BauO 1996 lauten:

㤠24

Ausführungsfristen

(1) Das Recht aus einer Baubewilligung (§ 23 Abs. 1) erlischt, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht

obinnen 2 Jahren ab der Erlassung des letztinstanzlichen Bescheides der Behörde nach § 2 begonnen oder

obinnen 5 Jahren ab ihrem Beginn vollendet wurde.

Eine Bauplatzerklärung nach § 23 Abs. 3 wird dadurch nicht berührt.

(2) Für die Vollendung umfangreicher Bauvorhaben (z.B. großvolumige Wohn- oder Betriebsgebäude, Anstaltsgebäude) darf in der Baubewilligung eine längere Frist bestimmt werden.

(3) Wenn ein bewilligtes Bauvorhaben in mehreren Abschnitten ausgeführt werden soll, dann dürfen in der Baubewilligung längere Fristen als nach Abs. 1 für einzelne Abschnitte bestimmt werden.

(4) Die Baubehörde hat die Frist für den Beginn der Ausführung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn

odies vor ihrem Ablauf beantragt wird,

odas Bauvorhaben nach wie vor dem Flächenwidmungsplan – und im Geltungsbereich eines Bebauungsplans auch diesem – und den Sicherheitsvorschriften nicht widerspricht.

(5) Die Baubehörde hat die Frist für die Vollendung eines bewilligten Bauvorhabens zu verlängern, wenn der Bauherr dies vor ihrem Ablauf beantragt und das Bauvorhaben innerhalb einer angemessenen Nachfrist vollendet werden kann.

(6) Das Recht zur Ausführung eines Vorhabens nach § 15 erlischt, wenn mit seiner Ausführung nicht binnen 2 Jahren ab dem Ablauf der Frist nach § 15 Abs. 1 begonnen worden ist.“

㤠35

Sicherungsmaßnahmen und Abbruchauftrag

[…]

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn

[…]

3. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt und

das Bauwerk unzulässig ist (§ 15 Abs. 3 und § 23 Abs. 1) […]

(3) Wenn es zur Vermeidung von Gefahren für Menschen und Sachen oder von unzumutbaren Belästigungen notwendig ist, hat die Baubehörde die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten.“

§ 33 NÖ BauO 1996 in der Fassung LGBl. 8200-6 (in Geltung von 21.12.2000 bis 15.9.2011 [Novelle 8200-20]) lautete:

㤠33

Vermeidung und Behebung von Baugebrechen

(1) Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten wird. Er hat Baugebrechen, durch welche

die Standsicherheit,

die äußere Gestaltung,

der Brandschutz,

die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt

werden oder die

zu unzumutbaren Belästigungen (§ 48) führen können, zu beheben.

(2) Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

die Überprüfung durch Sachverständige durchführen lassen,

die Vornahme von Untersuchungen und

die Vorlage von Gutachten anordnen.

[...]“

§ 19 Abs. 2 Z 6 NÖ BauO 1996 in der seit 16.9.1999 (Novelle 8200-3) in Geltung stehenden Fassung lautet:

㤠19

Bauplan und Baubeschreibung

[…]

(2) Die Baubeschreibung muß alle nachstehenden Angaben enthalten, die nicht schon aus den Bauplänen ersichtlich sind. Anzugeben sind nach der Art des Bauvorhabens:

[…]

6. bei Bauwerken im Grünland Angaben darüber, daß eine Nutzung nach § 19 des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000, vorliegt oder erfolgen wird (z.B. durch ein Betriebskonzept);

[…]“

§ 19 Abs. 2 und Abs. 4 NÖ ROG 1976 in der zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung am 30.1.2004 geltenden Fassung LGBl. 8000-13 lautete:

"§ 19

Grünland

[…]

(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

1a. Land- und Forstwirtschaft:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung und der Errichtung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft und deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung dienen. Bei den im Hofverband bestehenden Wohngebäuden sind zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse der Inhaber land- und forstwirtschaftlicher Betriebe sowie zur Fremdbeherbergung gemäß NÖ Privatzimmervermietungsgesetz, LGBl. 7040, Zubauten, Abänderungen sowie die Errichtung eines Ausgedingewohnhauses im Hofverband zulässig.

1b. Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung, der Errichtung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft und deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung, der Errichtung von Wohngebäuden im Hofverband zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse der Inhaber land- und forstwirtschaftlicher Betriebe sowie zur Fremdbeherbergung gemäß NÖ Privatzimmervermietungsgesetz, LGBl. 7040, dienen.

[…]

(4) Im Grünland ist ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung 1996 nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt. Bei der Erforderlichkeitsprüfung ist darauf Bedacht zu nehmen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben geeignete Standorte im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung stehen."

§ 19 Abs. 2 NÖ ROG 1976 in der derzeit geltenden Fassung LGBl. 8000-27 lautet wie folgt:

㤠19

Grünland

[…]

(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

1a.Land- und Forstwirtschaft:

Flächen, die der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen. Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig. Bei den im Hofverband bestehenden Wohngebäuden sind Zubauten und bauliche Abänderungen für folgende Zwecke zulässig:

zur Befriedigung der familieneigenen Wohnbedürfnisse des Betriebsinhabers,

für die Privatzimmervermietung durch die Mitglieder des eigenen Haushaltes als häusliche Nebenbeschäftigung bis höchstens 10 Gästebetten.

Weiters sind im Hofverband die Wiedererrichtung von Wohngebäuden sowie die Errichtung eines Ausgedingewohnhauses zulässig.

1b.Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen:

Zusätzlich zu den in der Z. 1a zulässigen Bauwerken dürfen für die dort angeführten Zwecke Wohngebäude auch neu errichtet und die Privatzimmervermietung auch in sonstigen Gebäuden ausgeübt werden.

[…]“

§ 25a Abs. 1 VwGG lautet:

§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

[…]“.

II. In der Sache:

Mit dem beschwerdegegenständlichen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom *** wurde den Beschwerdeführern als jeweils zur Hälfte Grundeigentümern im Berufungsweg gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 1. Fall NÖ BauO 1996 der baupolizeiliche Auftrag erteilt, das auf dem Grst. Nr. ***, KG ***, ***, errichtete Einfamilienhaus binnen der von der Baubehörde I. Instanz im Bescheid vom *** festgesetzten Frist abzubrechen und einen Zustand herzustellen, der dem vorherigen entspreche.

Dies im Ergebnis mit der oben im Sachverhalt bereits ausführlich wiedergegebenen Begründung, dass die Baubewilligung vom *** für das auf dem Grundstück mit der Widmung „Grünland-Landwirtschaft“ errichtete Einfamilienhaus erloschen sei, da der Erstbeschwerdeführer nur das Einfamilienhaus, nicht aber den von der Baubewilligung mitumfassten landwirtschaftlichen Betrieb errichtet habe. Der Erstbeschwerdeführer habe damit im Ergebnis ein aliud errichtet. Der Baubeginn für das Wohnhaus sei laut Schreiben vom *** mit *** angezeigt worden; die Baubewilligung sei mangels Errichtung des untrennbar mit dem Wohnhaus verbundenen landwirtschaftlichen Betriebes daher nach Ablauf der in § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 zweiter Fall normierten 5-Jahres-Frist mit *** erloschen. Das Wohnhaus verfüge aus diesem Grund nunmehr nicht mehr über eine aufrechte baubehördliche Bewilligung; eine solche könne mangels der hierfür erforderlichen Hofstellenwidmung und mangels des Vorliegens eines landwirtschaftlichen Betriebes auch nicht nachträglich erteilt werden; es sei daher gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 1. Fall NÖ BauO 1996 zwingend mit einem Abbruchauftrag vorzugehen.

Gemäß § 27 VwGVG hat das Landesverwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4 leg.cit.) zu überprüfen.

Auf der Grundlage des festgestellten Sachverhaltes teilt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich im Ergebnis die von der belangten Behörde in der vorliegenden Rechtssache angestellten rechtlichen Überlegungen. Dies aus folgenden Gründen:

Laut Aktenlage hat der Erstbeschwerdeführer im gesamten Verfahren nicht einmal behauptet, den landwirtschaftlichen Betrieb, wie er in dem dem Baubewilligungsantrag vom *** zugrundegelegten Betriebskonzept dargestellt wurde, errichtet oder betrieben zu haben. Vielmehr hielt der Erstbeschwerdeführer bereits im Schreiben an die Baubehörde vom *** fest, die Annahme der Behörde, das Betriebskonzept sei im Bauverfahren zur Errichtung des Einfamilienhauses mit Bescheid genehmigt worden und ein wesentlicher Teil der Baugenehmigung, sei „völlig unzutreffend“. Das Bauvorhaben sei - unabhängig von der Errichtung der Landwirtschaft - bereits mit der Einbringung der vollständig belegten Fertigstellungsanzeige als vollendet anzusehen.

Auch die zeugenschaftliche Einvernahme der Ex-Ehefrau des Erstbeschwerdeführers in der am Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am *** durchgeführten mündlichen Beschwerdeverhandlung brachte das Ergebnis, dass der als Grundlage für den Baubewilligungsantrag vom *** herangezogene landwirtschaftliche Betrieb jedenfalls im Zeitraum zwischen den Jahren *** und *** nicht errichtet worden ist: Die Zeugin sagte in der Verhandlung über Vorhalt des zugrundegelegten Betriebskonzeptes aus, es habe bis zum Zeitpunkt ihrer Scheidung vom Erstbeschwerdeführer im Jahr *** zu keiner Zeit eine Zucht, Erzeugung oder Vermarktung von tierischen Erzeugnissen, wie im Betriebskonzept dargestellt, stattgefunden. Dies nicht hinsichtlich der dort angesprochenen Schafe, und auch nicht im Hinblick auf die im Betriebskonzept vorgesehene Pferdehaltung und Vermarktung von Pferden oder Pferdeerzeugnissen. Laut Aussage der Zeugin sei es im Vorfeld der Errichtung des verfahrensgegenständlichen Einfamilienhauses im Zuge von Gesprächen mit dem Gutachter *** um die Frage gegangen, „was es dazu brauchen würde“, um ein Wohnhaus auf dem in Rede stehenden (Grünland-)Grundstück errichten zu können. Es seien nach der Errichtung des Hauses ungefähr im Jahr *** ausschließlich 12 Schafe angeschafft worden, welche jedoch nur auf der Weide gehalten worden seien (und sich heute noch dort befänden); eine Zucht, Vermarktung oder Vertrieb tierischer Erzeugnisse hinsichtlich dieser Tiere hätte aus unterschiedlichen Gründen in der Folge nicht stattgefunden. Dies begründete sie zum einen mit dem Argument, dass der Erstbeschwerdeführer und sie aufgrund einer ablehnenden Aussage des zuständigen Sachverständigen am Gebietsbauamt nicht davon ausgehen konnten, einen Unterstand für die Schafe in Form eines Bauwerkes genehmigt zu bekommen, zum anderen damit, dass sich ihre private Situation, die schließlich in der Scheidung geendet hätte, in eine andere Richtung entwickelt habe, als zunächst geplant.

Die Beschwerdeführer sind diesen Aussagen der Zeugin in der mündlichen Verhandlung nicht entgegengetreten.

Für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich steht daher fest, dass weder der Erstbeschwerdeführer, noch seine Ex-Ehefrau (und auch nicht der Zweitbeschwerdeführer), zu irgendeinem Zeitpunkt, also auch nicht im Zeitraum zwischen *** und ***, einen landwirtschaftlichen Betrieb errichtet oder geführt haben, welcher mit der Errichtung des Einfamilienhauses auf dem Grst. Nr. ***, KG ***, und dem dessen Baubewilligung zugrundegelegtem Betriebskonzept in Zusammenhang zu bringen ist. Die Anschaffung und Haltung von 12 Schafen auf Wiesen und Weideflächen im Ausmaß von insgesamt 12,5 ha kann bestenfalls als die Ausübung eines Hobbys, jedenfalls aber nicht als landwirtschaftliche Nutzung im Sinne der Bestimmungen des NÖ ROG 1976 verstanden werden (vgl. dazu Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisces Baurecht, 8. Auflage, Linde Verlag, S. 1404, Anm. 1: „Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baulichkeit für eine landwirtschaftliche Nutzung nachweislich erforderlich ist, ist an die maßgebenden Kriterien ein strenger Maßstab anzulegen. Zum Begriff der landwirtschaftlichen Nutzung gehört, dass betriebliche Merkmale vorliegen, also von einer planvollen, grundsätzlich auf Erzielung von Einnahmen gerichteten nachhaltigen Tätigkeit gesprochen werden kann, die zumindest die Annahme eines nebenberuflichen Landwirtschaftsbetriebes rechtfertigt, und nicht die Bestimmungen über die Flächenwidmung durch die Ausübung eines Hobbys umgangen werden [VwGH 17.11.1981, 81/05/0104 VwSlg. 10.592/A;28.5.1985, 85/05/0030; 26.6.1990, 90/05/0075; 25.1.2000, 98/05/0163; 23.5.2002, 2001/05/0002; 28.6.2005, 2003/05/0012 bbl 2005, 242 - alle NÖ]“, weiters ebendort Anm. 4: „Eine Liegenschaft von 5.909 m², auf der sechs erwachsene Schafe gehalten werden können, lässt den Schluss auf die Ausübung eines Hobbys [Schafzucht] zu [VwGH 22.9.1988, 88/06/0081 BauSlg 1191 - Stmk; 15.6.1989, 87/06/0009 ua - Tir]“). Auch Gespräche mit potentiellen Geschäftspartnern über Geschäftsanbahnungen für den Fall des tatsächlichen Betriebs der Landwirtschaft, wie in der mündlichen Verhandlung angesprochen, vermögen jedenfalls eine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne der genannten Judikatur nicht zu ersetzen.

Ausgehend von der Feststellung daher, dass die Errichtung und der Betrieb einer Landwirtschaft durch den Beschwerdeführer bzw. seine Ex-Frau jedenfalls im Zeitraum zwischen dem angezeigten Baubeginn des Wohnhauses am *** und *** - und zwar weder im Sinne des vorgelegten Betriebskonzeptes, noch in irgendeiner anderen Form - erfolgt ist, ist als Kern des vorliegenden Verfahrens die Rechtsfrage zu beantworten, ob § 24 NÖ BauO 1996 im verfahrensgegegenständlichen Fall der Inhalt zu unterstellen ist, dass die Baubewilligung vom *** aufgrund der Tatsache der mangelnden Verwirklichung der Landwirtschaft erloschen ist.

Nach Auffassung des Gerichtes ist diese Frage aus folgenden Gründen zu bejahen:

Das Grundstück Nr. ***, KG *** war zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung (und ist nach wie vor) im geltenden Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde *** als „Grünland-Landwirtschaft“ gewidmet. Nach dem Willen des Raumordnungsgesetzgebers und der Judikatur des VwGH muss an die Errichtung von Wohnhäusern auf Grundstücken mit einer derartigen Widmung, um einer Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken und raumplanerische Bestrebungen nicht zu konterkarieren, jedenfalls ein strenger Maßstab angelegt werden.

Gemäß § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 in der zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung geltenden Fassung LGBl. 8000-13 war (und ist) „im Grünland […] ein bewilligungs- oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben gemäß der NÖ Bauordnung 1996 nur dann und nur in jenem Umfang zulässig, als dies für eine Nutzung gemäß Abs. 2 erforderlich ist und eine nachhaltige Bewirtschaftung erfolgt.“ Der Erstbeschwerdeführer hatte aus diesem Grund dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung des Einfamilienhauses gemäß § 19 Abs. 2 Z 6 NÖ BauO 1996 ein Betriebskonzept zugrundezulegen, welches weiters die Grundlage für das in der Folge gemäß § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 erstellte Gutachten des *** bildete. Durch die - rechtlich erforderliche - Einbeziehung dieses Betriebskonzeptes in die Baubeschreibung gemäß § 19 Abs. 2 Z 6 NÖ BauO 1996 und die Erteilung der Baubewilligung vom *** „nach Maßgabe der Sachverhaltsdarstellung und der Baubeschreibung, sowie der mit einer Bezugsklausel versehenen Planunterlagen“ wurde das vorgelegte Betriebskonzept zur Errichtung und zum Betrieb der Landwirtschaft ex lege Bestandteil der Baubeschreibung und in Folge auch der Baubewilligung. Ohne den dazugehörigen landwirtschaftlichen Betrieb wäre das Einfamilienhaus mangels Erfordernis nach § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 wegen Widerspruches zum Flächenwidmungsplan gar nicht bewilligt worden; der landwirtschaftliche Betrieb stellte aus raumordnungsrechtlicher Sicht daher eine conditio sine qua non für die Erteilung dieser Bewilligung dar (dies ungeachtet der Tatsache, dass, wie die belangte Behörde richtig ausführt, die Baubewilligung für das Wohnhaus aufgrund der fehlenden Hofstellenwidmung des Grundstückes bereits aus diesem Grund gar nicht hätte erteilt werden dürfen). Das Landesverwaltungsgericht teilt in diesem Zusammenhang die Rechtsaufassung der belangten Behörde, die Art und der Umfang eines Bauvorhabens werde durch den einleitenden Antrag bestimmt; nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist entscheidend der in den Einreichplänen und in der Baubeschreibung zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers (z.B. VwGH vom 15.11.2011, Zl. 2008/05/0227). Gemäß dem Bauwillen des Bauwerbers und den im vorliegenden Fall dem Antrag zugrundegelegten Unterlagen (Betriebskonzept, Gutachten gemäß § 19 Abs. 4 NÖ NOG 1976) umfasst das mit Baubewilligung vom *** bewilligte Bauvorhaben nach Ansicht des Gerichtes damit jedenfalls nicht nur das verfahrensgegenständliche Einfamilienhaus, sondern auch den im Betriebskonzept vorgesehenen landwirtschaftlichen Betrieb.

Aus dem dem Gericht vorliegenden Akteninhalt geht hervor, dass der Großvater der Beschwerdeführer auf dem gegenständlichen Areal vormals einen landwirtschaftlichen Betrieb geführt hat; dieser Betrieb umfasste - nach wie vor bestehende - Wohn- und Wirtschaftsgebäude; die Wirtschaftsgebäude wurden im Betriebskonzept zur Errichtung des hier verfahrensgegenständlichen Einfamilienhauses als bestehend angegeben. Hinsichtlich des bereits zuvor bestandenen Wohngebäudes dürfte ein lebenslanges Wohnrecht zugunsten des Vaters der Beschwerdeführer vorliegen; die Wirtschaftsgebäude, ebenso wie die landwirtschaftlichen Flächen, wurden nach dem Tod des Großvaters (dem letzten Satz des Betriebskonzeptes nach zu schließen bereits im Jahr ***) verpachtet; dem Gutachten des Sachverständigen *** ist zu entnehmen, dass der Pachtvertrag nach den Angaben des Bauwerbers im Jahr *** auslaufen und danach angeblich nicht mehr hätte verlängert werden sollen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht kam zu Tage, dass die Beschwerdeführer zwar, beginnend mit dem Jahr *** und zuletzt am ***, wiederkehrend (dem Landesverwaltungsgericht in der Folge vorgelegte) Räumungsvergleiche mit dem Pächter *** abgeschlossen haben, die „Liegenschaft EZ ***, GB ***, samt dem darauf befindlichen landwirtschaftlichen Betrieb einschließlich aller Gebäude und einschließlich des Blockwohnhauses samt den umliegenden eingezäunten Grünflächen und dem mitgemieteten Inventar“ jedoch vom Pächter nie tatsächlich geräumt wurde, und die Beschwerdeführer von ihrem Exekutionstitel auch nie Gebrauch gemacht haben, wodurch die Liegenschaft durch den Pächter bis dato nicht geräumt wurde und die bestehende Landwirtschaft einschließlich der im Betriebskonzept aufgelisteten Wirtschaftsgebäude und Fahrnisse nach wie vor vom Pächter benutzt und betrieben werden.

Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich besteht daher zwar insofern eine Besonderheit des vorliegenden Falles, als auf der in Rede stehenden Liegenschaft der KG *** bereits Wirtschaftsgebäude bestehen, welche zur Errichtung und zum Betrieb einer Landwirtschaft - wie im Betriebskonzept angegeben - durch den Erstbeschwerdeführer hätten herangezogen werden können. Im Zuge des Antrages auf Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung des Einfamilienhauses war es daher für den Erstbeschwerdeführer nicht erforderlich, auch die Erteilung der Bewilligung zur Errichtung von Wirtschaftsgebäuden zum Betrieb der Landwirtschaft zu beantragen, da diese aufgrund der historischen Situation auf der Liegenschaft bereits bestanden. De facto wurden nach Aussage des Erstbeschwerdeführers in der Verhandlung die bestehenden landwirtschaftlichen Gebäude (auf die Frage, warum diese von ihm bzw. seiner Ex-Frau nicht für die Schafzucht herangezogen wurden) im fraglichen Zeitraum immer nur vom Pächter benützt. Die Tatsache, dass auf der Liegenschaft bereits landwirtschaftliche Gebäude existieren, und zum Zeitpunkt der Errichtung des Einfamilienhauses existierten, vermag den Beschwerdeführern aber insofern nicht zum Erfolg zu verhelfen, als diese die genannten gerichtlichen Räumungsvergleiche nie realisierten und die landwirtschaftlichen Gebäude im relevanten Zeitraum daher immer nur vom Pächter für dessen landwirtschaftlichen Betrieb, nie aber zum Betrieb einer Landwirtschaft des Erstbeschwerdeführers (wofür die Errichtung des Einfamilienhauses gemäß § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 als erforderlich erachtet worden war) genutzt wurden. Die Sonderkonstellation des vorliegenden Falles - nämlich des Bestehens von Wirtschaftsgebäuden aufgrund einer historischen Situation und der Nutzung derselben durch einen Pächter - ändert nichts an der Tatsache, dass das mit Baubewilligung vom *** bewilligte Bauvorhaben zwar nicht auch die Errichtung von Wirtschaftsgebäuden, sehr wohl aber die Errichtung und den Betrieb des im Betriebskonzept vorgesehenen landwirtschaftlichen Betriebes umfasst.

Ausgehend von dieser Feststellung ist der Bestimmung des § 24 Abs. 1 zweiter Fall NÖ BauO 1996 nach Auffassung des Gerichtes jedenfalls der Inhalt beizumessen, dass, wenn der Erstbeschwerdeführer von der ihm mit Bescheid vom *** eingeräumten Berechtigung Gebrauch gemacht hat, er verpflichtet war, das Bauvorhaben innerhalb der Bauvollendungsfrist auch hinsichtlich der Errichtung und des Betriebes der Landwirtschaft entsprechend der erteilten Bewilligung auszuführen, um der Rechtsfolge des Erlöschens der Bewilligung zu entgehen. Maßgebend hierbei ist, dass die Baubewilligung nicht nur das verfahrensgegenständliche Einfamilienhaus umfasst, sondern auch den dazugehörenden landwirtschaftlichen Betrieb, welcher die Errichtung des Einfamilienhauses erst hat erforderlich werden lassen. Anders als der Beschwerdeführer vermeint, ist dieser Fall zu unterscheiden von jenen, in welchen der VwGH in „jahrzehntelanger Rechtsprechung zur Bauvollendung“ ausgesprochen hat, dass eine Bauvollendung bereits erreicht sei, wenn ein Gebäude nach außen hin abgeschlossen und alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht seien. Die vom Beschwerdeführer (und auch von Giese in dessen vorgelegtem Rechtsgutachten) angesprochenen Judikate betreffen allesamt Bauvorhaben, bei denen der VwGH hinsichtlich der Einhaltung der Vollendungsfrist ausschließlich die Frage der Ausführung der bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale eines Bauvorhabens zu betrachten hatte und sich die Frage nach weiteren Bewilligungsinhalten nicht stellte. Im vorliegenden Fall ist jedoch, wie oben bereits ausführlich dargestellt, aufgrund der Grünlandwidmung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes die Verwirklichung der Landwirtschaft mitbewilligte Grundvoraussetzung für die Errichtung des Einfamilienhauses, sodass hier jedenfalls nicht die Parallele zu jenen vom Beschwerdeführer angesprochenen Fällen der Judikatur gezogen werden kann, in denen es der Einhaltung der Bauvollendungsfrist nicht geschadet hat, wenn noch „geringfügige Restarbeiten“ durchzuführen waren, also ein Bauvorhaben keinen Innenputz aufwies, kein Estrich vorhanden war, die Installationen nicht fertig gestellt waren etc. . Das Landesverwaltungsgericht vermag sich in dieser Hinsicht weder der Auffassung der Beschwerdeführer, noch jener von Giese vertretenen Rechtsauffassung anzuschließen. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auch auf die Tatsache, dass § 24 Abs. 1 von der „Ausführung des bewilligten Bauvorhabens“ spricht, was jedenfalls auch in wörtlicher Auslegung die Interpretation zulässt, dass in Fällen wie dem vorliegenden die Baubewilligung erlischt, wenn nicht sämtliche, dem Bauvorhaben immanente Bewilligungsbestandteile nach Baubeginn innerhalb der Bauvollendungsfrist zur Ausführung gelangt sind.

Die von den Beschwerdeführern vertretene Rechtsansicht, eine Fallkonstellation wie die vorliegende könne nur gegebenenfalls zu einer verwaltungsstrafrechtlichen Ahndung (wie die Beschwerdeführer richtig ausführen, kommt eine Nutzungsuntersagung gemäß § 35 Abs. 3 NÖ BauO 1996 mangels einer Gefahren- bzw. Belästigungssituation wohl in concreto nicht in Betracht) führen, nicht jedoch zum Erlöschen der Baubewilligung und in der Folge zur Erlassung eines Abbruchauftrages, kann nach Auffassung des Landesverwaltungsgerichtes dem gesetzgeberischen Willen der NÖ BauO 1996 in Verbindung mit den einschlägigen raumordnungsrechtlichen Vorschriften nicht unterstellt werden. Wie bereits oben ausgeführt und vielfach in der höchstgerichtlichen Judikatur ausgesprochen, ist an die Errichtung von Wohngebäuden im Grünland - zu jedem Zeitpunkt - ein strenger Maßstab anzulegen, um eine rechtswidrige Umgehung der festgelegten Flächenwidmung hintanzuhalten. Die Annahme, die Errichtung eines Wohnhauses im Grünland setze bloß im Zuge der Antragstellung für die Baubewilligung die allein auf diesen Zeitpunkt abgestellte Zugrundelegung eines landwirtschaftlichen Betriebskonzeptes mit angeschlossenem Gutachten gemäß § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976, somit die bloße Absicht der Errichtung eines landwirtschaftlichen Betriebes voraus, die Frage der Verwirklichung eben dieses Betriebskonzeptes könne jedoch in der Folge von der Baubehörde mit den in der NÖ BauO 1996 vorgesehenen Mitteln, außer mit Mitteln des Verwaltungsstrafrechtes, nicht mehr überwacht oder gar sanktioniert werden, vermag das Gericht nicht zu teilen. Es ist vielmehr jedenfalls § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 der Inhalt zu unterstellen, dass eine für ein „landwirtschaftliches Wohnhaus“ erteilte Baubewilligung, welche den dazugehörenden landwirtschaftlichen Betrieb beinhaltet, nicht durch die Errichtung des Wohnhauses ohne die Errichtung des dazugehörenden landwirtschaftlichen Betriebes als konsumiert gelten kann (vgl. zuletzt VwGH vom 8.4.2014, Zl. 2012/05/0057, bzw. Hauer-Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht, 7. Auflage, Linde Verlag, S. 1171f). Die von den Beschwerdeführern vertretene Auslegung der Rechtslage würde zu einer rechtswidrigen Umgehung der festgelegten Flächenwidmung führen.

Zum übrigen Beschwerdevorbringen ist Folgendes auszuführen:

Die Beschwerdeführer bringen vor, die Behörde habe sich mit dem gegenständlichen Sachverhalt nicht auseinandergesetzt. Aufgrund des vorliegenden Akteninhaltes, insbesondere infolge der sehr ausführlichen Sachverhaltsdarstellung und der Begründung sowohl des erstinstanzlichen Bescheides des Bürgermeisters vom ***, als auch der Berufungsbehörde vom ***, erweist sich dieser Vorwurf für das Gericht als unberechtigt. Das Landesverwaltungsgericht hat im vorliegenden Verfahren über die Beschwerde betreffend den Berufungsbescheid des Gemeindevorstandes vom *** zu entscheiden; dieser Bescheid befasst sich eingehend mit dem vorliegenden Sachverhalt und begründet ausführlich die daraus -richtig - gezogenen rechtlichen Schlüsse. Selbiges galt für den Bescheid der Baubehörde I. Instanz.

Zum Vorbringen, die belangte Behörde habe die jahrzehntelange Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur „Bauvollendung“ für nicht rechtserheblich betrachten wollen, ist, wie oben bereits ausgeführt, zu sagen, dass die angesprochene Rechtsprechung sich nicht mit Sachverhaltskonstellationen wie der vorliegenden (der Errichtung eines Wohnhauses im Grünland und den diesbezüglichen Voraussetzungen) befasst und insofern zur Lösung des vorliegenden Falles nicht herangezogen werden kann. Die Nichtverwirklichung eines der Baubewilligung für ein Einfamilienhaus im Grünland zugrundegelegten landwirtschaftlichen Betriebskonzeptes ist nicht vergleichbar mit fehlenden geringfügigen Restarbeiten im Sinne der genannten Judikatur.

Die Beschwerdeführer bringen weiters vor, das von der Berufungsbehörde zitierte Erkenntnis des VwGH vom 8.4.2014, Zl. 2012/05/0057, habe einen „ganz anderen Sachverhalt“ vor Augen, als den gegenständlichen, dass nämlich, wenn in einer Baubewilligung ein Wohngebäude und Betriebsgebäude bewilligt worden seien, wegen Untrennbarkeit des Gesamtvorhabens zur fristgerechten Vollendung auch beide Gebäude zur Ausführung gelangten müssten. Ein solcher Sachverhalt liege im beschwerdegegenständlichen Fall aber gerade nicht vor, da die landwirtschaftlichen Betriebsgebäude bereits vor der Errichtung des Wohnhauses errichtet, fertiggestellt und benützt gewesen seien. Dazu ist zu sagen, dass wie oben bereits ausgeführt, nach den Feststellungen des Gerichtes die Betriebsgebäude auf der gegenständlichen Liegenschaft tatsächlich bereits vor der Errichtung des Einfamilienhauses bestanden haben, da der Großvater der Beschwerdeführer vormals auf der Liegenschaft einen landwirtschaftlichen Betrieb geführt hat und die landwirtschaftlichen Gebäude nunmehr vom Pächter der Liegenschaft für dessen landwirtschaftlichen Betrieb genützt werden. Niemals jedoch hat der Erstbeschwerdeführer (und nach Lage des Falles auch nicht der Zweitbeschwerdeführer) die bestehenden Betriebsgebäude zum Betrieb jener - seiner - Landwirtschaft genützt, die in dem der Baubewilligung zur Errichtung des Einfamilienhauses zugrundegelegten Betriebskonzept vorgesehen war. Nur der Betrieb seiner eigenen Landwirtschaft hat die Errichtung des gegenständlichen Wohnhauses gemäß § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 aber erst erforderlich werden lassen. Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes ist dem genannten VwGHErkenntnis zur Zl. 2012/05/0057 im Ergebnis der Inhalt zu unterstellen, dass dann, wenn eine Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhauses im Grünland unter der Bedingung der Erforderlichkeit der Errichtung dieses Wohnhauses zum Betrieb einer Landwirtschaft erteilt wird, in der Folge aber diese landwirtschaftliche Betriebsführung innerhalb der Bauvollendungsfrist - aus welchen Gründen auch immer - nicht zur Ausführung gelangt, auch die Baubewilligung für das Wohnhaus gemäß § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 erlischt. Im genannten Erkenntnis führt der Verwaltungsgerichtshof aus, dass, wenn für einen landwirtschaftlichen (Nebenerwerbs-)Betrieb ein Wohnhaus und ein Wirtschaftsgebäude bewilligt werden, am Ende der Bauvollendungsfrist aber nur das Wohn- nicht aber das Wirtschaftsgebäude errichtet wurde, die Bewilligung für das gesamte Projekt erlischt. Denn ein Wohnhaus allein reicht für die widmungskonforme Bewirtschaftung der umliegenden Flächen nicht aus (Hinweis auf W. Pallitsch/P. Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht, 8. Auflage, Anmerkung zu § 19 NÖ ROG 1976). Nicht anders ist daher nach Ansicht des Gerichtes der vorliegende Fall zu beurteilen, in dem zwar aus historischen Gründen - soweit ersichtlich ohne Zutun der Beschwerdeführer - bereits Betriebsgebäude bestehen, die jedoch vom Baubewilligungsinhaber - anders, als im Betriebskonzept vorgesehen - nicht benützt werden, und seine landwirtschaftliche Tätigkeit als solche gar nicht einmal aufgenommen wurde. Im gegenständlichen Fall gilt im Sinne des oben Gesagten, dass ein Wohnhaus, und vom Erstbeschwerdeführer für seine landwirtschaftliche Tätigkeit nicht genützte, bestehende Betriebsgebäude für die widmungskonforme Bewirtschaftung der umliegenden Flächen nicht ausreichen. Daran ändert auch nichts, dass der Erstbeschwerdeführer aufgrund der vorgelegten gerichtlichen Räumungsvergleiche jederzeit in der Lage gewesen wäre, die Räumung der Liegenschaft vom Pächter in die Tat umzusetzen und die bestehenden landwirtschaftlichen Gebäude für die Errichtung einer eigenen Landwirtschaft laut Betriebskonzept zu nützen. Faktum ist, dass dies bis dato, und daher auch nicht im fraglichen Zeitraum zwischen *** und ***, erfolgt ist. Nach Auffassung des Gerichtes ist § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 der Inhalt zu unterstellen, dass die Baubewilligung nicht nur zum Erlöschen gelangen kann, wenn im Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Wohnhaus bewilligte Betriebsgebäude nicht bzw. als aliud zur Ausführung gelangen, sondern auch, wie im vorliegenden Fall, wenn schlicht der als Bestandteil des landwirtschaftlichen Wohnhauses mitbewilligte landwirtschaftliche Betrieb innerhalb der Bauvollendungsfrist nicht zur Ausführung gelangt.

Zur von den Beschwerdeführern (und von ***) aufgeworfenen Frage der „Bauvollendung“ in § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 gegenüber der „Fertigstellung“ in § 30 leg.cit. ist auf W. Pallitsch/P. Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht, 8. Auflage, zu verweisen, S 482, zu verweisen: „Im Sinne der Judikatur des VwGH kann davon ausgegangen werden, dass sich die Begriffe „Bauvollendung“ (s. § 24 NÖ BauO 1996) und Fertigstellung (s § 30 Abs 1 erster Satz NÖ BauO 1996) inhaltlich nicht unterscheiden.“ Der Begriff Fertigstellung bzw. Bauvollendung eines Bauwerks ist im Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 8. Juli 1958 (VwSlgNF 4728 A) näher erläutert. Jedenfalls aber stellt sich die Sachlage des vorliegenden Falles nicht so dar, dass der Erstbeschwerdeführer gehindert gewesen wäre, den in Rede stehenden landwirtschaftlichen Betrieb innerhalb der 5-jährigen Bauvollendungsfrist des § 24 Abs. 1 zweiter Fall NÖ BauO 1996 aufzunehmen; selbst wenn er hierfür die vorherige Fertigstellung des Einfamilienhauses als erforderlich erachtet hätte: Laut dem vorgelegten Akteninhalt erfolgte die Fertigstellungsanzeige für das ungefähr innerhalb eines Zeitraumes eines Jahres errichtete Wohnhaus mit Schreiben vom ***. Abgesehen davon, dass der die Voraussetzung für das Einfamilienhaus bildende landwirtschaftliche Betrieb auch schon vor diesem Zeitpunkt aufgenommen hätte werden können, verblieb ab dem Zeitpunkt der Fertigstellungsanzeige des Einfamilienhauses im September *** bis zum Erlöschen der Baubewilligung noch ein Zeitraum von rund 4 Jahren, der für die Aufnahme der mitbewilligten landwirtschaftlichen Tätigkeit laut Betriebskonzept hätte genützt werden können. Die Realisierung des mit der Baubewilligung festgelegten Verwendungszweckes des Wohnhauses wäre damit entgegen *** innerhalb der Bauvollendungsfrist nicht nur zulässig gewesen, sondern sogar Grundvoraussetzung für die Fortgeltung der Baubewilligung über die 5-jährige Bauvollendungsfrist hinaus. Das in diesem Zusammenhang in der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Argument, es sei aufgrund einer ablehnenden Haltung eines Sachverständigen des Gebietsbauamtes nicht mit der Erteilung einer Baubewilligung für einen Schafunterstand zu rechnen gewesen, ist für die vorzunehmende rechtliche Beurteilung ebenso unbeachtlich, wie die Tatsache, dass sich nach den Angaben der einvernommenen Ex-Ehefrau des Erstbeschwerdeführers die private Situation in eine andere Richtung als ursprünglich geplant entwickelt habe und es im Jahr *** zur Scheidung gekommen sei.

Wenn die Beschwerdeführer vorbringen, der zum Erfordernis der bautechnischen Vollendung hinzutretende Endigungsgrund der unterlassenen Realisierung eines rechtfertigenden Verwendungszweckes müsse ähnlich wie in der Gewerbeordnung, dem Wasserrechtsgesetz oder dem Forstgesetz ausdrücklich vorgesehen sein, sei der NÖ BauO 1996 aber fremd, ist ihnen - beispielsweise - das oben bereits genannte Erkenntnis des VwGH vom 8.4.2014, Zl. 2012/05/0057, entgegenzuhalten: Ein Wohnhaus allein reicht für die widmungskonforme Bewirtschaftung der umliegenden Flächen nicht aus. Ein, wie die Beschwerdeführer ausführen, „benützungsbezogener Erlöschensgrund nach bautechnischer Vollendung des Gebäudes“ ist § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 nach Ansicht des Gerichtes dann zu unterstellen, wenn ein Wohngebäude im Grünland nur unter der Voraussetzung dieser vorgesehenen Benützung bewilligt werden durfte und wurde und in der Folge der mitbewilligte Verwendungszweck innerhalb der Bauvollendungsfrist nicht zur Ausführung gelangt. Jede andere Interpretation der Rechtslage würde, wie ausgeführt, zu einer Begünstigung einer rechtswidrigen Umgehung der festgelegten Flächenwidmung führen, welche dem Willen des Niederösterreichischen Landesgesetzgebers nicht unterstellt werden kann.

Die Beschwerdeführer führen weiters aus, erst Änderungen des Verwendungszweckes von Bauwerken, die die Flächenwidmung betreffen könnten, seien nach der NÖ BauO 1996 neuerlich konsensbedürftig; die bloße Unterlassung der dem Baukonsens entsprechenden Benützung eines Gebäudes, „z.B. als landwirtschaftliches Wohngebäude“, stelle noch keine Änderung des konsentierten Verwendungszweckes dar. Die Beschwerdeführer sind mit diesem Vorbringen im Irrtum: Sie übersehen, dass, wie hier bereits mehrfach ausgeführt, das gegenständliche Wohngebäude im Grünland zum ausschließlichen Zweck des landwirtschaftlichen Wohnens und unter der Voraussetzung einer landwirtschaftlichen Betriebsführung wie im mitbewilligten Betriebskonzept bewilligt wurde. Die Unterlassung der dem Baukonsens entsprechenden Benützung, nämlich des „landwirtschaftlichen Wohnens“ mangels Errichtung und Betrieb der dazugehörigen Landwirtschaft stellt daher jedenfalls eine solche Änderung des vom Baukonsens erfassten Verwendungszweckes dar.

Wenn die Beschwerde vorbringt, das verfahrensgegenständliche Wohngebäude bilde nunmehr eine Einheit mit den seit rund 40 Jahren bestehenden Betriebsgebäuden, ist dem zu entgegnen, dass die Tatsache der bloßen Errichtung des Einfamilienhauses, ohne jemals den dazugehörigen und mitbewilligten landwirtschaftlichen Betrieb aufgenommen zu haben, nicht zu bewirken vermag, dass das Wohnhaus nunmehr eine Einheit mit den bestehenden landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden bildet. Anders würde sich die Rechtslage allenfalls darstellen, wäre die im Betriebskonzept vorgesehene Landwirtschaft innerhalb der Bauvollendungsfrist jemals aufgenommen und betrieben worden; diese Frage hat das Landesverwaltungsgericht jedoch aufgrund der Tatsache, dass dieser Sachverhalt nicht vorliegt, nicht zu beurteilen.

Den Ausführungen in der Beschwerde, einer konsenswidrigen Benützung des Wohngebäudes könne „nach dem Willen des Gesetzgebers wohl ausschließlich im Wege des Verwaltungsstrafrechtes“ begegnet werden, vermag das Landesverwaltungsgericht nicht zu folgen. Vielmehr ist, wie bereits oben ausgeführt, § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 der Inhalt beizumessen, dass eine für ein „landwirtschaftliches Wohnhaus“ erteilte Baubewilligung, welche den dazugehörenden landwirtschaftlichen Betrieb beinhaltet, nicht durch die Errichtung des Wohnhauses ohne die Errichtung des dazugehörenden landwirtschaftlichen Betriebes als konsumiert gelten kann (VwGH vom 29.1.2008, Zl. 2006/05/0297 mit Verweis auf VwGH vom 16.6.1975, VwSlg. Nr. 8846/A, sowie wiederum VwGH vom 8.4.2014, Zl. 2012/05/0057; weiters: Hauer-Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht, 7. Auflage, Linde Verlag, S. 1171f).

Die Beschwerdeführer bringen weiters vor, die Behörde hätte im Hinblick auf eine von ihnen vorgelegte OGH-Entscheidung mit ganz besonderer Sorgfalt im Hinblick auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit vorzugehen gehabt. Dazu ist Folgendes zu sagen: „Erlöschen“ im Sinne des § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 bedeutet, dass das Recht aus einem Baubewilligungsbescheid, das ist das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach der Fertigstellung, seine Rechtswirksamkeit verliert. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 15. Juli 2003, Zl. 2002/05/0772) ist die Baubewilligung und damit die dem Bauwerber – in baurechtlicher Hinsicht – erteilte Erlaubnis, ein bestimmtes Bauvorhaben zu realisieren, ex lege erloschen, wenn die in § 24 leg.cit. enthaltenen Fristen, und zwar die Baubeginnfrist in der Dauer von zwei Jahren oder die Bauvollendungsfrist in der Dauer von fünf Jahren, ungenutzt verstrichen sind. Ex lege bedeutet, dass der Baubewilligungsbescheid schon von Gesetzes wegen unwirksam wird. Ist der Baubewilligungsbescheid erloschen, und das Gebäude nicht nachträglich bewilligungsfähig und daher unzulässig, so hat die Behörde den Abbruch anzuordnen. Diese Anordnung ist zwingend vorgesehen, eine Verhältnismäßigkeitsprüfung oder Berücksichtigung wirtschaftlicher Interessen sieht das Gesetz nicht vor. Die Beseitigung ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auch unabhängig davon besteht, ob die Abweichungen eine konkrete Gefährdung bedeuten (z.B. VwGH vom 6.9.2011, Zl. 2009/05/0348); vgl. W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht, 8. Auflage, S. 577 Anm. 18 , bzw. z.B. VwGH vom 18.11.2014, Zl. 2014/05/0025 und vom 6.9.2011, Zl. 2009/05/0038 mwN.

Zum Vorwurf der Beschwerdeführer, die belangte Behörde habe die Rechtsansicht der Aufsichtsbehörde übernommen und keine eigenen Ermittlungen durchgeführt: Nach der dem Landesverwaltungsgericht vorliegenden Aktenlage stand zum Zeitpunkt der Entscheidung der belangten Berufungsbehörde der entscheidungsrelevante Sachverhalt fest. Dass die Baubehörde I. Instanz keine eigenständigen Ermittlungen durchgeführt hätte, lässt sich dem Akteninhalt nicht entnehmen. Daraus, dass die Berufungsbehörde, wie sie anlässlich der Beschwerdevorlage an das Landesverwaltungsgericht ausführt, „in dieser rechtlich sehr schwierigen Sachentscheidung letztlich der Abteilung RU1 der Landesregierung gefolgt“ ist, lässt sich eine Verletzung der Beschwerdeführer in Rechten im vorliegenden Fall jedenfalls nicht ableiten.

In der Beschwerde wird weiters vorgebracht, die Behörde habe kein Ermittlungsverfahren dahingehend geführt, ob das Betriebskonzept überarbeitet worden sei und ob der Erstbeschwerdeführer jetzt landwirtschaftlich tätig sei. Dem ist zu entgegnen, dass diese Frage für die im vorliegenden Verfahren im Hinblick auf § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 zu beantwortende Rechtsfrage, welche ausschließlich damit zusammenhängt, ob der Erstbeschwerdeführer im Zeitraum zwischen *** und *** im Sinne des von ihm anlässlich des Baubewilligungsantrages im Jänner *** vorgelegten Betriebskonzeptes landwirtschaftlich tätig war, nicht von Relevanz ist.

Wenn die Beschwerdeführer darüberhinaus ausführen, sollte die Rechtsansicht zutreffen, dass die Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes Teil eines Bauvorhabens im Sinne der NÖ BauO 1996 wäre, wäre von der Baubehörde rechtzeitig ein entsprechendes Verfahren gemäß § 33 NÖ BauO 1996 einzuleiten gewesen, ist dazu Folgendes zu sagen: Gemäß § 33 NÖ BauO 1996 in der Fassung LGBl. 8200-6 (in Geltung von 21.12.2000 bis 15.9.2011, daher auch im fraglichen Zeitraum zwischen August *** und August ***) war als Baugebrechen ein durch „a) Alter, Abnützung, Verwitterung oder Beschädigung (Verschlechterung) oder b) eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtig, aber nicht angezeigte, Abänderung oder das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs (Konsenswidrigkeit) verursachter Zustand eines Bauwerkes, der seine Standfestigkeit, sein Aussehen, den Brandschutz oder die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder zu einer örtlich unzumutbaren Belästigung der Nachbarschaft führen kann“, anzusehen (vgl. Hauer-Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht, 7. Auflage, S. 436). Bei einem festgestellten Baugebrechen (also auch bei einer festgestellten Konsenswidrigkeit) hätte ein Auftrag nach der genannten Gesetzesbestimmung in der zu dieser Zeit in Geltung stehenden Fassung nur nach Fertigstellung des Bauvorhabens, nur bei aufrechter Baubewilligung und nur unter der Voraussetzung erteilt werden können, dass das Baugebrechen die im Abs. 1 dieses Paragraphen aufgezählten nachteiligen Auswirkungen (auf die Standsicherheit, die äußere Gestaltung, den Brandschutz und die Sicherheit von Personen und Sachen) hatte (vgl. Hauer-Zaussinger, Niederösterreichisches Baurecht, 7. Auflage, S. 441, bzw. W.Pallitsch/Ph.Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht, 8. Auflage, S. 539, bzw. VwGH vom 10.10.2006, Zl. 2005/05/0154 und Zl. 2005/05/0246). Ein baupolizeilicher Auftrag gemäß § 33 NÖ BauO 1996, wie die Beschwerdeführer vermeinen, kam daher im vorliegenden Verfahren im relevanten Zeitraum nicht in Betracht. Davon zu unterscheiden ist die Tatsache, dass die Behörde im Zuge des behördlichen Feststellungsinteresses, ob ein unter § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 zu subsumierender Sachverhalt vorlag, berechtigt war, vom Erstbeschwerdeführer Nachweise und Unterlagen über Art und Umfang der Aufnahme seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit zu verlangen. Die diesbezüglich von *** im Schreiben vom *** getätigten Rechtsausführungen gehen nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes insofern am vorliegenden Sachverhalt vorbei. Weiters ist in diesem Zusammenhang der Vollständigkeit halber anzumerken, dass ein „ex-lege“-Erlöschen einer Baubewilligung gemäß § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 bedeutet, dass der Baubewilligungsbescheid schon von Gesetzes wegen unwirksam wird, sodass es hiezu weder einer Mitteilung der Baubehörde an einen Bauherrn bedarf, noch eine Unkenntnis eines Bauherrn über diese Rechtslage den Eintritt dieser Rechtsfolgen hindern kann. Die Bestimmungen der NÖ BO 1996 machen den Eintritt dieser Rechtswirkungen weder von einer Verständigung der Beschwerdeführer durch die Baubehörde noch von der Kenntnis der Beschwerdeführer über diese Rechtslage abhängig.

Eine Einsicht des Gerichtes in das Sitzungsprotokoll des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom *** schließlich hat ergeben, dass bei Beschlussfassung über den in Beschwerde gezogenen Berufungsbescheid entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer den Vorschriften der NÖ Gemeindeordnung über die Beschlussfassung im Gemeindevorstand (§ 56) entsprochen wurde.

Zusammenfassend konnten die Beschwerdeführer daher insgesamt eine Rechtswidrigkeit des in Beschwerde gezogenen Berufungsbescheides des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom *** nicht aufzeigen. Die Baubewilligung für das Einfamilienhaus vom *** ist mangels Verwirklichung des mitbewilligten und eine Grundvoraussetzung für deren Erteilung bildenden landwirtschaftlichen Betriebskonzeptes nach Ablauf der in § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 normierten Bauvollendungsfrist erloschen. Eine nachträgliche Baubewilligung für das Wohnhaus darf aufgrund der fehlenden Hofstellenwidmung nach der derzeitigen Rechtslage des NÖ ROG 1976 (vgl. § 19 Abs. 2 Z 1a und 1b leg.cit.) nicht erteilt werden. Die Baubehörde musste daher im vorliegenden Fall zwingend mittels Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 erster Satz NÖ BauO 1996 vorgehen. Dieses Ergebnis ist vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund der getroffenen Feststellungen und der durchgeführten rechtlichen Beurteilung nach der geltenden Rechtslage zu bestätigen.

Zum Vorbringen der Beschwerdeführer, es handle sich bei dem verfahrensgegenständlichen Einfamilienhaus um ein Superädifikat:

Die Beschwerdeführer haben dieses Vorbringen erstmals in der vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am *** durchgeführten mündlichen Beschwerdeverhandlung erstattet. Das Superädifikat sei nicht im Grundbuch vermerkt; hingewiesen wurde jedoch auf einen „Grundnutzungsvertrag“ zwischen dem Erstbeschwerdeführer und dem Zweitbeschwerdeführer. Dem Landesverwaltungsgericht wurde in der Folge ein Pachtvertrag, datiert mit ***, vorgelegt.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes trifft die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues dessen jeweiligen Eigentümer (vgl. z.B. VwGH vom 24.1.2013, Zl. 2012/06/0157 mwN). Im genannten Erkenntnis führt der VwGH weiters aus:

„Grundsätzlich fällt ein auf einem Grundstück errichtetes Bauwerk als Zugehör gemäß § 297 ABGB in das Eigentum des Grundeigentümers nach dem Grundsatz superficies solo cedit. Hat aber das Bauwerk ein anderer als der Grundeigentümer errichtet und ist es nicht für die Dauer bestimmt, liegt ein Superädifikat vor und ist der Bauauftrag an den Eigentümer des Superädifikates zu erteilen (vgl. das hg. Erkenntnis vom 19. September 2006, Zl. 2003/06/0206). Wesentlich für das Vorliegen eines Superädifikates ist das Fehlen der Absicht des Erbauers, dass das Bauwerk stets (d.h. für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Maßgeblich ist dabei der aus der Bauweise, der Art der Benutzung oder der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbare Zweck (vgl. das hg. Erkenntnis vom 17. Dezember 2009, Zl. 2008/06/0097).

Die maßgebliche Absicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes hervor. Sie kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden, z.B. aus den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehen. Bei Bauten, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in fester und solider Bauweise ausgeführt sind, muss sich die erforderliche Absicht der nicht ständigen Belassung des Gebäudes durch ein von vornherein zeitlich begrenztes, vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenützungsrecht objektivieren lassen (vgl. aus der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) etwa den Beschluss vom 8. März 2007, 2 Ob 242/05k).

Das Fehlen der Belassungsabsicht muss bereits zu Beginn der Bauführung objektiv in Erscheinung treten. In Belassungsabsicht errichtete Bauwerke werden unabhängig von der Bauweise unselbständige Bestandteile der Liegenschaft. (vgl. hiezu Koziol/Welser, Bürgerliches Recht13 I, S 251 f sowie die dort angeführte Judikatur).

[…]

Schon der Umstand, dass die Absicht besteht, den fremden Grund zu kaufen, spricht gegen eine mangelnde Belassungsabsicht. Ein Abstellen auf bloß innere, psychologische Tatbestände kommt allerdings nicht in Betracht (vgl. auch dazu den vorangeführten Beschluss des OGH vom 8. März 2007).

[…]

Eine Parteieneinigung über ein Superädifikat muss jedenfalls vor Entstehung des Bauwerks, also vor Baubeginn, erfolgt sein, wird doch das Bauwerk mit Baubeginn individualisiert. Eine nachträgliche Vereinbarung ist somit nicht mehr geeignet, aus einer rechtlich unselbstständigen eine rechtlich selbstständige Sache zu machen. Sind Bauwerke durch ihre Aufführung bereits Bestandteil des Grundstücks geworden, können sie später auch nicht einvernehmlich zu sonderrechtsfähigen Superädifikaten gemacht werden; maßgeblicher Zeitpunkt ist der Beginn der Arbeiten am Bauwerk (vgl. den Beschluss des Obersten Gerichtshofes vom 13. September 2012, 6 Ob 108/12v).

[…]“

Der Oberste Gerichtshof führt im Beschluss vom 8.3.2007, Zl. 2Ob242/05k zur Frage des Vorliegens eines Superädifikates Folgendes aus:

„Nach der ständigen Rechtsprechung (RIS-Justiz RS0011252) liegt ein Überbau im Sinne des § 435 ABGB vor, wenn auf fremdem Grund ein Bauwerk in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Das Fehlen der Belassungsabsicht muss äußerlich erkennbar sein. Die maßgebliche Absicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes hervor. Sie kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden, zB aus den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehen. Für die Bauwerkseigenschaft genügt es nach dieser Rechtsprechung, wenn der Erbauer das Gebäude - als sein Eigentum - nur für die Dauer seines Grundbenützungsverhältnisses auf fremdem Grund stehend wissen will, während ihm sein späteres Schicksal gleichgültig ist. Selbst wenn von vornherein vereinbart wird, dass das Gebäude nach Ablauf des Grundbenützungsverhältnisses dem Grundeigentümer zufallen solle, liegt ein Überbau vor. Bei Bauten, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in fester und solider Bauweise ausgeführt sind, muss sich die erforderliche Absicht der nicht ständigen Belassung des Gebäudes durch ein von vornherein zeitlich begrenztes, vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenützungsrecht objektivieren lassen.

Das Fehlen der Absicht dauernder Belassung des Bauwerkes auf dem Grundstück tritt bei Überbauten im engeren Sinn schon aus der Art des Bauwerkes (leicht gebaut und mit dem Boden nur relativ locker verbunden) in Erscheinung. Seit langem wird aber aus wirtschaftlichen Gründen auch Bauwerken, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in fester und solider Bauweise ausgeführt werden, die Superädifikatseigenschaft zuerkannt. In diesen Fällen muss sich die erforderliche Absicht der nicht ständigen Belassung des Gebäudes aber nach der herrschenden Lehre und Rechtsprechung in einer anderen Weise objektivieren lassen, nämlich durch ein von vornherein zeitlich begrenztes vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenutzungsrecht (SZ 63/100 mwN).

Auch wenn § 435 ABGB von der Absicht spricht, das Gebäude nicht auf der Liegenschaft zu belassen, kommt ein Abstellen auf bloß innere, psychologische Tatbestände hier nicht in Betracht (Rechberger/Oberhammer in Kletecka/Rechberger/Zitta, Bauten auf fremdem Grund², 93). Das Fehlen der Belassungsabsicht muss in äußerlich kundbarer Weise zutage treten, da auch im Recht der Superädifikate ein Mindestmaß an Publizität gewahrt bleiben sollte. Die Vereinbarung der Superädifikatseigenschaft eines Bauwerkes durch bloße Parteienübereinkunft ohne Vorliegen von mangelnder Belassungsabsicht ist demzufolge nicht möglich. § 297 ABGB ist zwingendes Recht (Rechberger/Oberhammer aaO; RIS-Justiz RS0009890). Die Beweislast für die nach § 435 ABGB maßgebende Absicht, durch die eine Ausnahme vom sonst geltenden Grundsatz „superficies solo cedit" begründet werden soll, trifft den Erbauer (F. Bydlinski, Das Recht der Superädifikate, 18).

Nach einhelliger, auf Klang zurückgehender Ansicht kommt es bei der in § 435 ABGB geforderten Absicht, dass das auf fremdem Grund errichtete Bauwerk nicht stets darauf bleiben soll, nicht auf eine Beseitigungsabsicht, sondern lediglich auf das Fehlen der Absicht an, dass das Bauwerk stets - also für seine gesamte natürliche Lebensdauer - auf dem fremden Grund belassen werden soll (Ostheim in FS Kralik, 504). Das Fehlen der Belassungsabsicht muss nach außen in Erscheinung treten und kann sich entweder aus der Bauweise oder aus einem zeitlich begrenzten Grundbenützungsverhältnis oder aus anderen, ebenso signifikanten Umständen ergeben (Ostheim aaO; F. Bydlinski, aaO 21).

Grundsätzlich kommen also drei Kriterien für das Fehlen der Belassungsabsicht in Betracht: 1. Das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes, 2. eine Zweckwidmung und 3. das zugrunde liegende Grundnutzungsverhältnis. Alle drei Gesichtspunkte sind ins Kalkül zu ziehen. Besondere Vorsicht ist beim Kriterium des Grundnutzungsverhältnisses insoweit geboten, als dieser Aspekt besonders wenig publizitätswirksam ist (Rechberger/Oberhammer, aaO, 94).

Auch nach F. Bydlinski, aaO 20 f, muss der Mangel der Absicht, das Bauwerk stets auf fremdem Grund zu belassen, entweder durch die Bauweise des Gebäudes oder durch ein von vornherein zeitlich begrenztes Grundbenützungsrecht, das im Hinblick auf das Wort „stets" in § 435 ABGB im Verhältnis zur natürlichen Lebensdauer des Gebäudes gesehen werden muss, objektiv in Erscheinung treten. Die Absicht des Erbauers muss aus deutlichen äußeren Umständen ersichtlich sein, was schon auf Grund des auf möglichste Publizität angelegten Sachenrechtes anzunehmen ist. Es kommt danach auf das Fehlen der Absicht des Erbauers an, dass das Bauwerk stets (dh für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf fremdem Grundstück bleiben soll (F. Bydlinski, aaO 27). Wenn ein Grundbenutzungsverhältnis - nicht bloß theoretisch - Beendigungsgründe enthält, die vor dem Ende der natürlichen Lebensdauer des Gebäudes wirken können, bringt dies nach Ostheim in FS Kralik, 505, im Allgemeinen die Absicht des Erbauers zum Ausdruck, sich mit einem vorzeitigen Ende des Gebäudes zufrieden zu geben. Besteht die Möglichkeit der Beendigung des Benützungsverhältnisses durch den Grundeigentümer, fehlt es an einer rechtlich durchsetzbaren Belassungsabsicht (Ostheim, aaO, 506). Die Auflösungsmöglichkeit als solche muss genügen (Ostheim, aaO, 507). Die bloße Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung des unbefristeten Grundnutzungsverhältnisses aus wichtigem Grund reicht dagegen für die Annahme eines Superädifikates nach Rechberger/Oberhammer, aaO 94, nicht aus. Diese Absicht muss sich nach SZ 63/100 durch ein von vorneherein zeitlich begrenztes, vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenützungsrecht objektivieren lassen.

Die Beweislast für die nach § 435 ABGB maßgebliche Absicht des Erbauers, das Gebäude nicht dauernd auf fremdem Grund zu belassen, trifft denjenigen, der sich auf die Superädifikatseigenschaft eines in fester und solider Bauweise ausgeführten Gebäudes beruft (RIS-Justiz RS0011246; SZ 63/100, SZ 67/1, SZ 67/61).

[…]“

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich geht aus folgenden Gründen im vorliegenden Fall nicht davon aus, dass es sich bei dem auf dem Grst. Nr. ***, KG ***, errichteten Einfamilienhaus um ein Superädifikat handelt:

Dem dem Gericht mit Schreiben vom *** vorgelegten, zwischen dem Erstbeschwerdeführer und dem Zweitbeschwerdeführer augenscheinlich im Jahr *** abgeschlossenen Pachtvertrag ist in dessen § 1 zwar zu entnehmen, dass der Erstbeschwerdeführer damit vom Zweitbeschwerdeführer (und gemäß § 1 Abs. 1 des Vertrages auch von sich selbst) jene Teilfläche des Grundstückes Nr. ***, KG ***, zu pachten beabsichtigt, welche für die Errichtung des mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom *** bewilligten Einfamilienhauses erforderlich ist. Wie diese Vertragskonstruktion hinsichtlich der „verpachtenden Parteien“ und der „pachtenden Partei“ aus zivilrechtlicher Sicht zu beurteilen ist, kann im gegebenen Zusammenhang dahingestellt bleiben. Laut Pachtvertrag jedenfalls soll dieses Einfamilienhaus „auf Dauer des Pachtvertrages“ auf der pachtgegenständlichen Fläche belassen werden. § 2 des Vertrages bestimmt, dass das Vertragsverhältnis mit *** beginnen und auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden soll. Hinsichtlich des Kündigungsrechtes trafen die Vertragsparteien die Vereinbarung, dass die verpachtende Partei auf die Ausübung ihres ordentlichen Kündigungsrechtes auf die Dauer von 100 Jahren verzichtet.

In Ansehung der oben wiedergegebenen höchstgerichtlichen Judikatur ist im vorliegenden Zusammenhang auszuführen, dass die für das Vorliegen eines Superädifikates erforderliche fehlende Belassungsabsicht im gegenständlichen Fall jedenfalls nicht durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes oder dessen Zweckwidmung zutage tritt. Was den dritten Gesichtspunkt, nämlich das zugrunde liegende Grundnutzungsverhältnis, betrifft, so liegt laut Pachtvertrag, wie dargestellt, ein von vornherein zeitlich begrenztes Grundbenützungsrecht nicht vor; vielmehr wurde der Pachtvertrag zwischen den Vertragsparteien auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Dazu kommt, dass sich ein Superädifikat gemäß § 435 ABGB per definitionem dadurch auszeichnet, dass auf fremdem Grund ein Bauwerk in der Absicht ausgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Der Erstbeschwerdeführer ist laut dem dem Gericht vorliegenden Grundbuchsauszug mit dem Zweitbeschwerdeführer je zur Hälfte Eigentümer des Grundstückes Nr. ***, KG ***. Aus dem Blickwinkel des Erstbeschwerdeführers kann es sich bei dem gegenständlichen Haus nicht um ein Superädifikat handeln, da der Erstbeschwerdeführer das Haus nicht auf einem für ihn „fremden“ Grundstück erbaut hat. Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes muss es dem verfahrensgegenständlichen Gebäude daher ungeachtet der Parteienvereinbarung, die der Erstbeschwerdeführer und der Zweitbeschwerdeführer im Pachtvertrag vom *** treffen wollten, insgesamt an der Superädifikatseigenschaft mangeln, da das Wohnhaus sich nicht aus dem Blickwinkel des einen Beschwerdeführers als Superädifikat erweisen kann, aus dem Blickwinkel des anderen Beschwerdeführers jedoch ein eigenes Gebäude auf eigenem Grund darstellt.

Der verfahrensgegenständliche Abbruchauftrag ist daher nach Rechtsauffassung des Landesverwaltungsgerichtes nach dem Grundsatz „superficies solo cedit“ an beide Beschwerdeführer als Hälfteeigentümer des Grst. Nr. ***, KG ***, zu richten.

Zur festgesetzten Leistungsfrist:

Gemäß § 59 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AVG ist im Spruch zugleich auch eine angemessene Frist zur Ausführung der Leistung oder Herstellung zu bestimmen, wenn die Verbindlichkeit zu einer Leistung oder zur Herstellung eines bestimmten Zustandes ausgesprochen wird.

Nach dieser Bestimmung waren die Baubehörden der Markgemeinde *** verpflichtet, den Beschwerdeführern für die Durchführung des aufgetragenen Abbruches eine angemessene Frist zu gewähren. Die Baubehörde I. Instanz hat den Beschwerdeführern eine Frist von einem Jahr ab Rechtskraft ihres Bescheides gewährt; die belangte Behörde hat daher in ihrem angefochtenen Bescheid vom *** keine Frist mehr festgesetzt.

Das Verwaltungsgericht ist nunmehr aufgrund der auch in seinem Verfahren anzuwendenden Bestimmung des § 59 Abs. 2 AVG verpflichtet, eine neue Leistungsfrist festzulegen. Die in der vorliegenden Entscheidung festgesetzte Leistungsfrist von zwölf Monaten ab Zustellung des Erkenntnisses sieht das Landesverwaltungsgericht im Hinblick auf die Errichtungsdauer des gegenständlichen Wohnhauses als ausreichend und angemessen an.

Es war daher insgesamt spruchgemäß zu entscheiden.

III. Zur Zulässigkeit der Revision:

Gemäß § 25a Abs. 1 VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist die Revision gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Im vorliegenden Fall hat der Erstbeschwerdeführer, soweit für das Landesverwaltungsgericht aufgrund des festgestellten Sachverhaltes erkennbar, die mit Bewilligung vom *** bautechnisch bewilligte Ausführung des verfahrensgegenständlichen Einfamilienhauses innerhalb der Bauvollendungsfrist abgeschlossen. Nicht innerhalb dieser Frist (und bis dato nicht) verwirklicht wurde jedoch der landwirtschaftliche Betrieb als solcher, welcher laut zugrundegelegtem Betriebskonzept und angeschlossenem Gutachten die Erforderlichkeit des Einfamilienhauses im Grünland erst begründet hat. Aufgrund der Tatsache, dass sich im Nahbereich des errichteten Einfamilienhauses bereits - verpachtete - landwirtschaftliche Betriebsgebäude befanden, welche im Betriebskonzept auch angegeben wurden, wurde mit der Bewilligung vom *** nicht (wie z.B. in dem dem Erk. Zl. 2012/05/0057 zugrundeliegenden Sachverhalt) die Errichtung von Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bewilligt, sondern aus bautechnischer Sicht (bloß) die Errichtung des Wohngebäudes in Verbindung mit der Verwirklichung des dazugehörenden landwirtschaftlichen Betriebes (ohne eigene Errichtung von landwirtschaftlichen Gebäuden). Im Gegensatz zu jenen Sachverhalten der bestehenden Judikatur, in jenen die fehlende Errichtung von Betriebsgebäuden zum Erlöschen einer Baubewilligung führte, dürfte vom Erstbeschwerdeführer im vorliegenden Fall alles errichtet worden sein, was bautechnisch bewilligt wurde, jedoch wurde die Landwirtschaft nicht wie mitbewilligt errichtet und betrieben, sodass der die Bewilligungsvoraussetzung für das Wohnhaus bildende Verwendungszweck nicht verwirklicht wurde. Nach Rechtsansicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich ist der Bestimmung des § 24 Abs. 1 NÖ BauO 1996 jedenfalls der Inhalt beizumessen, dass die Baubewilligung für das Einfamilienhaus auch in einem solchen Fall erlischt, wenn zwar das einzig bewilligte Gebäude, nämlich das Wohnhaus, errichtet wurde, dieses aber nicht innerhalb der dort genannten Bauvollendungsfrist seinem bestimmten Verwendungszweck durch Verwirklichung der Landwirtschaft zugeführt wird. Die Baubewilligung für das Wohnhaus und die zugrundegelegte Errichtung der Landwirtschaft (auch ohne die eigene Errichtung von Betriebsgebäuden) bilden eine rechtliche Einheit. Soweit dem Gericht ersichtlich, fehlt jedoch zu der Frage, ob § 24 leg.cit. in Anbetracht der vorliegenden Sachverhaltskonstellation der genannte Inhalt zu entnehmen ist, eine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Der genannten Rechtsfrage kommt insofern grundsätzliche Bedeutung zu, als bei anderer Auslegung ein Abbruchauftrag für das in Rede stehende Wohnhaus nicht zu erteilen wäre.

Nach Auffassung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich liegt daher im gegenständlichen Fall eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG vor, sodass die Revision für zulässig zu erklären war.