Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AB-14-0630

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 01.07.2014
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2014:LVwG.AB.14.0630

Begründung

Geschäftszeichen:Datum:

LVwG-AB-14-063001. Juli 2014

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz von Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger im Beisein der Richterin Mag. Clodi als Beisitzerin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und LKR Hofer über die Beschwerde des ***, geb. ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X als Grundverkehrsbehörde *** vom ***, ***, mit welchem ***, geb. ***, ***, ***, die Zulassung als Bieter zur Versteigerung der Liegenschaft, EZ ***, Grundstücksnummer ***, KG ***, am *** beim Bezirksgericht *** erteilt worden ist,

zu Recht erkannt:

I.

Der Beschwerde wird gemäß § 28 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahingehend abgeändert, dass ***, geb. ***, die Zulassung als Bieter zur erneuten Versteigerung der Liegenschaft , EZ ***, Grundstücksnummer ***, KG ***, am *** beim Bezirksgericht *** nicht erteilt wird.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Versteigerungsedikt des Bezirksgerichtes *** vom *** wurde als Termin für die erneute Versteigerung des Grundstückes Nr. ***, KG ***, EZ *** der *** festgesetzt.

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde *** vom ***, ***, ist *** als Bieter zu dieser erneuten Versteigerung zugelassen worden.

Begründet wird die Zulassung als Bieter im Wesentlichen damit dass *** mit seinem Antrag glaubwürdig das Interesse an der Schaffung eines bäuerlichen Betriebes dargelegt habe und er derzeit im Besitz eigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen im Ausmaß von 0,3849 ha sei. Weiters seien Gründe für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes nicht zu erwarten sei, oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde, nicht ersichtlich.

Gegen diese bescheidmäßige Zulassung des *** als Bieter richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde des ebenfalls als Bieter zur erneuten Versteigerung zugelassenen *** vom ***.

In dieser Beschwerde wird zunächst dargelegt, dass die Bezirkshauptmannschaft X mit Bescheid vom ***, ***, den Antrag des Meistbietenden *** auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Erwerbs des in Rede stehenden Grundstückes abgewiesen habe. In diesem Verfahren habe er eine rechtsverbindliche Erklärung als Interessent im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 LGBl. 6800-4 (NÖ GVG) abgegeben. Die dagegen erhobene Berufung des Meistbietenden, sei mit Bescheid der Grundverkehrslandes-kommission beim Amt der NÖ Landesregierung vom *** abgewiesen worden.

Nun habe die Grundverkehrsbehörde *** *** die Zulassung als Bieter zur erneuten Versteigerung erteilt, obwohl ihm die Landwirteeigenschaft samt dem Merkmal der personenbezogenen Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes fehle. Der Bescheid sei in wesentlichen Punkten unbegründet geblieben und lasse keine ordentliche Prüfung der Landwirte-eigenschaft erkennen.

Es gehöre zu den Staatsaufgaben, gesetzliche Aufträge effektiv zu vollziehen und demnach im konkreten Fall die im Allgemeininteresse liegenden Ziele nach § 1 Z 1 und 2 NÖ GVG 2007 effizient zu verfolgen. Ein Abgrenzungskriterium für das Vorliegen eines bäuerlichen Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetriebes liege in der persönlich vorgenommenen Bewirtschaftung des Betriebes, der so genannten „personenbezogenen Bewirtschaftung“, was ein gewisses Maß an Anwesenheit im Betrieb erfordere, damit der Erwerber anfallende Arbeiten im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes selbst verrichten könne, zumindest aber Arbeiten persönlich anordnen und überwachen könne. Die grundverkehrsrechtlichen Regelungen würden sich auch auf die Zwangsversteigerung beziehen; erforderlich sei daher die Prüfung der Landwirteeigenschaft der Bieter im Zulassungsverfahren, da es bei der erneuten Versteigerung keine grundverkehrsbehördliche Überprüfung diesbezüglich mehr gebe.

Da er selbst Landwirt sei, *** jedoch nicht, sei er zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert. Würde man von der Prüfung der Landwirteeigenschaft der Bieter abgehen, wäre nicht nur er als bäuerlicher Interessent, sondern auch der Meistbietende im erneuten Versteigerungsverfahren gegenüber dem Meistbieter in der ersten Versteigerung unsachlich benachteiligt, was dem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz wiedersprechen würde. Er habe daher als anerkannter Interessent im Sinne des NÖ GVG Parteistellung erlangt und sei auch zur erneuten Versteigerung zugelassen.

Nach § 31 Abs. 2 NÖ GVG würde § 6 Abs. 2 Z 1 und 4 NÖ GVG in Verfahren gemäß § 31 Abs. 2 NÖ GVG keine Anwendung finden; die Regelung über den ortsüblichen Kaufpreis stehe aber mit dem Aufstockungsbedürfnis der bäuerlichen Interessentenbetriebe in einem engen Zusammenhang. Als Indikator für ein Aufstockungsbedürfnis würden nur solche Kaufabsichten gelten, welche für aufstockungsbedürftige Landwirte überhaupt wirtschaftlich vertretbar seien, „d. h., dass der Kaufpreis den ortsüblichen Kaufpreis für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke nicht übersteigt“. Darüber hinaus greife die Preisregelung des § 6 Abs. 2 Z 4 iVm § 3 Z 4 NÖ GVG in die Privatrechtsautonomie ein und müsse in der Zielsetzung des NÖ GVG eine Rechtfertigung finden, damit sie verfassungsrechtlich unbedenklich sei.

Im Zwischenverfahren betreffend die Zulassung als Bieter zur erneuten Versteigerung müsse das Mindeste sein, dass nur geeignete Erwerber untereinander steigern und so in wirtschaftliche Konkurrenz treten. Eine Konkurrenz mit ungeeigneten Erwerbern würde der Zielsetzung nach § 1 NÖ GVG widersprechen. Bei der dazu vorzunehmenden Prüfung seien die Gewährung öffentlicher Förderungen der Agrarmarkt Austria, die Zahlung von Sozialversicherungsbeiträgen sowie die steuerrechtliche Pauschalierung von land- und forstwirtschaftlichen Einkommen nach § 17 EStG lediglich Anhaltspunkte dahingehend, dass der Erwerber dem bevorzugten Personenkreis angehören könnte, eine konkrete Einkommenserhebung würde aber dadurch nicht ersetzt.

Da die Voraussetzungen bei *** nicht vorliegen würden, werde beantragt, dass der angefochtene Bescheid der belangten Beörde dahingehend abgeändert werde, dass der Antrag auf Zulassungsbewilligung des *** auf Bieterzulassung abgewiesen werde.

Zu dieser Beschwerde des *** sowie zur Vorbereitung der Beschwerdeverhandlung vor dem erkennenden Gericht hat *** mit Schriftsatz vom *** folgende Äußerung abgegeben:

„I. Aufgetragene Äußerung, Urkundenvorlage

Innerhalb offener Frist lege ich nachstehende Beweismittel vor bzw. mache ich

nachstehende Angaben:

1. ***, ***, ***, ***,

Werkzeugmaschineur, VB

2. Seit meiner frühesten Kindheit interessiert mich der Anbau von

Weingartenpfirsichen und Mandeln. Im Falle der Zuschlagserteilunq würde ich,

unterstützt von Kollegen vom Department für Botanik, insbesondere

Weingartenpfirsiche kultivieren bzw. zumindest Teile der Fläche als Versuchsgarten

für kerngezogene Pfirsiche nutzen.

Im Falle der Erteilung des Zuschlages hätte ich ausreichend Zeit für die

Bewirtschaftung. ln meinem Beruf als VB am Department für Botanik und

Biodiversitätsforschung der Universität *** arbeite ich Montag bis Freitag von

jeweils 12.30 bis 20.30 Uhr.

Somit hätte ich wochentags bis etwa 11 Uhr sowie an Wochenenden Zeit für die

Bewirtschaftung dieser Fläche sowie große Freude an dieser Tätigkeit selbst.

Ich bin Eigentümer eines Weinkellers in der *** Kellergasse. Allein an

einem Wochenende im Jahr, den sogenannten Stürmischen Tagen, gehen etwa

25. 000 bis 30.000 Personen, welche allesamt potentielle Kunden und vielfach

einkommensstark sind, in Kellergassenfest-Stimmung an meinem Weinkeller vorbei.

Insbesondere Mandeln und Weingartenpfirsich-Marmelade wären solcherart

innerhalb kurzer Zeit bestens zu verkaufen. Es wäre verdammt schade, diese

Chance nicht nutzen zu können.

4. Angestrebte Verkaufspreis für Weingartenpfirsiche innerhalb von etwa 18 Stunden

nach Ernte: dzt. Etwa Euro 3 bis Euro 3,50.

angestrebte Verkaufspreis für Weingartenpfirsich-Marmelade: dzt. Euro 4,-- pro 1/8

kg, Euro 7,50 pro 1/4 kg.

Angestrebt wird auch weitgehende Selbstversorgung mit Obst.

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine Fläche von lediglich 4.210 m² und ist

somit nur unwesentlich größer als 3000 m², deren Übersteigen die

Bewilligungspflicht nach gegenwärtiger Gesetzeslage überhaupt erst auslöst. Die

Fläche ist für ein Nischenprodukt wie Weingartenpfirsiche geeignet.

Ich verfüge über Werkzeug und taugliche Geräte zur Bewirtschaftung, im Falle der

Zuschlagserteilung würde ich mir in weiterer Folge ein größeres Fahrzeug kaufen.

5. Bereits mit 16 bzw. 17 Jahren war ich als landwirtschaftlicher Arbeiter bei der

(damaligen) Bundesanstalt für Pflanzenbau in *** tätig. Ich habe u. a.

Baumschnittkurse (***, ***, Baumschule ***, ***) besucht.

An meinem Arbeitsplatz stehen mir Botaniker, BOKU-Absolventen und Gärtner mit

langjähriger Berufserfahrung für etwaige Fragen und Hilfestellungen gerne zur

Verfügung. Darüber hinaus verfügt das Department für Botanik über eine

umfangreiche Fachbereichsbibliothek.

II. Inhalt:

1. Das Vorbringen des Rechtsmittelwerbers wird gänzlich bestritten.

2. Die Grundverkehrsbehörde *** hat per Bescheid vom *** richtig

festgestellt, dass ich in meinem Antrag glaubwürdig das Interesse an der Schaffung

eines bäuerlichen Betriebes dargelegt habe.

Gründe zur Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und

fortwirtschaftlichen Grundstückes nicht zu erwarten sei oder dieses ohne wichtigen

Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde, seien nicht

ersichtlich.

Selbst der Rechtsmittelwerber hat in seiner am *** eingelangten

Beschwerde das Vorliegen derartiger Gründe keinesfalls behauptet.

Der Rechtsmittelwerber bewirtschaftet nach eigenen Angaben etwa 78 ha.

Er behauptet, das versteigerungsgegenständliche Grundstück zur Aufstockung

seines landwirtschaftlichen Betriebes zu benötigen.

Im Falle der Erteilung des Zuschlages wäre die bewirtschaftete Fläche des

Rechtsmittelwerbers um lediglich etwa 0,54 % größer bzw. "aufgestockt".

Insbesondere die Richtigkeit der Behauptung, der Rechtsmittelwerber benötige das

Grundstück, wird bestritten.

Der Rechtsmittelwerber führt in 1. „Sachverhalt“ (gemeint kann hierbei nur „Inhalt“

sein, die Beurteilung dessen, was Sachverhalt sei, möge der Rechtsmittelwerber

dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich überlassen) aus, ein

Abgrenzungskriterium für das Vorliegen eines bäuerlichen ..-betriebes liege in der

persönlich vorgenommenen Bewirtschaftung. Es sei ein gewisses Maß an

Anwesenheit im Betrieb erforderlich.

*** ist von meinem Wohnort *** mit dem Auto leicht und schnell

erreichbar. Das Grundstück ist von meinem Wohnort sogar etwas schneller

erreichbar als meine Dienststelle. Im Falle der Erteilung des Zuschlages ist zu

erwarten, dass ich, bezogen auf den Quadratmeter zu bewirtschaftender Fläche,

sogar wesentlich länger sowie wesentlich öfter persönlich auf dem Grundstück

anwesend wäre als der Rechtsmittelwerber im Falle der Zuschlagserteilung an ihn.

Die Bewirtschaftung durch mich wäre sichergestellt.

Nach dem Stufenbau der Rechtsordnung genießt die Exekutionsordnung als

Bundesgesetz Vorrang vor dem NÖ GVG 2007 als Landesgesetz.

Die Zielsetzung der EO liegt in der Erzielung eines angemessenen Meistbotes (dies

ist insbesondere auch durch § 195 EO zweifelsfrei erkennbar) sowie in der

schnellstmöglichen Befriedigung der Gläubiger.

Der Rechtsmittelwerber versucht meines Erachtens die Nicht-Zulassung von

Mitbietern ausschließlich deshalb zu erwirken, um seine Chancen zu optimieren,

selbst die Liegenschaft möglichst günstig ersteigern zu können. Dies ausschließlich

zum eigenen wirtschaftlichen Vorteil einerseits und damit zum wirtschaftlichen

Nachteil der Gläubiger und des Verpflichteten, welcher ebenfalls Landwirt ist oder

war, andererseits. Meines Erachtens werden Gründe der Erhaltung, Stärkung und

Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft lediglich in

verfahrenstaktisch motivierter Weise vorgeschoben.

Der guten Ordnung halber halte ich fest, dass ich keineswegs beabsichtige, ein

Gebot über dem Schätzpreis oder zumindest wesentlich über dem Schätzpreis

abzugeben. Der Erwerb dieses Grundstückes zu einem überhöhten Preis wäre

speziell für mich äußerst zweckwidrig und läge zudem keinesfalls im Wesen meiner

Persönlichkeit. Die Wahrscheinlichkeit, dass ich Meistbieter sein werde oder wäre, ist

nicht übermäßig hoch.

Generell halte ich fest, das die versteigerungsgegenständliche Liegenschaft

keinesfalls eine „Sonderlage“ oder etwaige sonstige spekulative Phantasie aufweist.

Personen, die, wie der Rechtsmittelwerber, Eigentümer von Eigenflächen im Ausmaß

von 32 ha sind, haben derartige Grundstücke im Regelfall zumindest überwiegend

geerbt und somit Kaufpreise für derartige Flächen nicht oder zumindest nicht

überwiegend durch eigene Arbeit ins Verdienen gebracht.

Meines Erachtens geht es nicht an, dass einem Mensch wie mir, der stets gearbeitet

hatte und der sich in der ersten Lebenshälfte aus Eigenem eine Wohnsituation sowie

bescheidenen Immobilienbesitz geschaffen hat, die Zulassung als Bieter nicht

genehmigt werde. Die etwaige Nicht-Zulassung als Bieter käme einem Verbot der

Ausübung des Berufes des (Nebenerwerbs-)Landwirtes zumindest gleich. Der

Schutzzweck des NÖ GVG besteht keinesfalls darin, Nicht-Erben gegenüber Erben

zu benachteiligen oder Menschen am Zugang zum Beruf des Landwirtes ohne

sachlichen Grund zu hindern.

Es entspricht leider einem Trend, dass zahlreiche Nebenerwerbslandwirte die

Bewirtschaftung aufgeben. Es ist keinesfalls Wille des Landesgesetzgebers, dass all

diese Flächen von Großbauern wie dem Rechtsmittelwerber aufgekauft werden.

Darüber hinaus besteht erfreulicherweise der Gegentrend, dass Menschen anfangs

der zweiten Lebenshälfte Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen erarbeitet haben,

Landwirt werden wollen und gute Landwirte werden, weil sie diesen Beruf oder

Nebenberuf aus eigenem Antrieb und mit Freude ausüben.

Das NÖ GVG verfolgt keinesfalls das Ziel, „Quereinstiege“ in den Beruf des

Landwirtes zu verhindern. Dies widerspräche sogar dem Ziel der Schaffung einer

leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Fortwirtschaft.

Insbesondere unter dem Eindruck der Persönlichkeit des Rechtsmittelwerbers ist als

gesichert anzunehmen, dass etwaige widmungswidrige Verwendung, phytosanitäre

Übelstände oder ähnliches im Zusammenhang mit der

versteigerungsgegenständlichen Liegenschaft durch jedweden Ersteher Gegenstand

von Anzeigen durch den Rechtsmittelwerber wäre.

Der Rechtsmittelwerber hat insbesondere in ggst. Causa bewiesen, dass er

Behörden und Gerichte anzurufen und durch zumindest umfangreiche Eingaben in

außergewöhnlich großem Umfang zu beschäftigen versteht.

Bestritten wird, dass dem Rechtsmittelwerber Parteienstellung zuzuerkennen sei.

III. Insbesondere unter dem Eindruck der meines Erachtens ausschweifenden

Rechtsausführungen des Beschwerdeführers erstatte ich nachstehendes

ergänzendes Vorbringen:

Durch die Ratifikation des EWR-Abkommens, BGBL 1993/903 idF 1994/566 und des

EU-Beitrittsvertrages, BGBL 1995/45 sowie deren Transformation in das

Österreichische Recht sind die innerstaatlichen Organe von Bund, Ländern und

Gemeinden bzw der sonstigen Selbstverwaltungskörper und die

Rechtsunterworfenen an das Gemeinschaftsrecht bzw. Unionsrecht gebunden. Dabei

gilt der Grundsatz vom Vorrang des unmittelbar anwendbaren EWRIEU-Rechts

gegenüber dem Österreichischen Recht und dieser Grundsatz gilt im Konfliktfall auch

hinsichtlich des nationalen Verfassungsrechts sowie später erlassenem nationalen

Recht.

Nach Art 345 AEUV (ex-Art 295 EGV) sollen alle wesentlichen Elemente der

innerstaatlichen Eigentumsordnung unberührt bleiben bzw. darf das Eigentumsrecht

nicht in seinem Wesensgehalt angetastet werden. Es kann die Ausübung der Rechte

privater wie öffentlicher Eigentümer nur aus zwingenden Gründen des

Allgemeininteresses beschränkt werden. Dabei muss jedoch der

Verhältnismäßigkeitsgrundsatz ebenso beachtet werden wie die in den Grundrechten

und Grundfreiheiten gesetzten Schranken staatlicher Eigentumseingriffe.

Es gilt der Grundsatz vom Vorrang des unmittelbar anwendbaren Unionsrechts

gegenüber dem innerstaatlichen Recht. Weiters wird aus Art 10 EGV abgeleitet, dass

innerstaatliches Recht nach den Grundsätzen des Gemeinschaftsrechts auszulegen

ist. Dieser Grundgedanke der gemeinschaftsrechtskonformen Auslegung bedeutet im

Stufenbau der Rechtsordnung, dass Rechtsvorschriften stets im Lichte höherrangen

Rechts auszulegen sind. Eine besondere Rolle spielt dabei die „richtlinienkonforme

Interpretation“.

Damit sind nationale Grundverkehrsbeschränkungen am Unionsrecht zu messen.

Unionsrechtswidrige Grundverkehrsregelungen können über Antrag der Kommission

oder aufgrund einer Individualbeschwerde ein Vertragsverletzungsverfahren gegen

die Republik Österreich gem. Art 258 EAUV auslösen.

Aufgrund des Vorranges des Gemeinschaftsrechtes vor entgegenstehenden

Gesetzen der Mitgliedstaaten sind gemeinschaftsrechtswidrige

Grundverkehrsbestimmungen nicht anzuwenden. Seit dem 1.1.2000 müssen alle

Österreichischen Grundverkehrsvorschriften den EU-Grundfreiheiten voll

entsprechen.

Jedwede Beschränkungen müssen einen legitimen Schutzzweck verfolgen, der von

allen Mitgliedstaaten als solcher anerkannt wird, und diese Beschränkungen dürfen

nicht gegen Unionsrecht verstoßen.

Innerstaatliche Beschränkungen der Grundfreiheiten durch Behinderungen aus

fiskalpolitischen oder wirtschaftlichen Gründen sind unzulässig. Jede innerstaatliche

Maßnahme muss im Hinblick auf den Rechtfertigungsgrund geeignet, erforderlich

und angemessen sein.

Der EuGH erkennt „zwingende Gründe des Allgemeininteresses“ zur Rechtfertigung

beschränkender Regelungen der Kapitalverkehrsfreiheit des Art 63 AEUV (wx-Art 58

EGV) durch die Mitgliedstaaten an. Die diesbezüglichen Ausnahmevorschrift des Art

65 AEUV ist jedoch eng auszulegen. Solche Maßnahmen müssen verhältnismäßig

und erforderlich sein und stellen rein wirtschaftliche Ziele keinen zwingenden Grund

des Allgemeininteresses dar. Die landesgesetzliche Regulierung des Bodenmarktes

in Niederösterreich verfolgt primär wirtschaftliche Zielsetzungen, auch wenn dies mit

dem Motiv der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen

Land- und Forstwirtschaft begründet wird.

Im Anwendungsbereich des Unionsrechts – und damit der Kapitalfreiheit beim

Immobilienerwerb – ist jede Benachteiligung von Unionsbürgern verboten und eine

Inländerdiskriminierung nach österreichischem Verfassungsrecht nur aus sachlichen

Gründen zulässig.

Eingewendet wird, das Erfordernis der Genehmigung der Zulassung als Bieter nach

dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 komme wegen seiner schwerwiegenden

Auswirkungen für den Eigentümer/Verpflichteten einer förmlichen Aufhebung der

Eigentumsposition gleich (sogenannte De-facta-Enteignung). Im Ergebnis entsteht

durch diese landesgesetzlichen Beschränkungen eine erhebliche Wertminderung,

drastische Einschränkung der Eigentümerstellung sowie der Stellung dessen

Gläubiger und eine tatsächliche Erschwerung der Veräußerung am Immobilienmarkt

Gern Art 17 Abs. 1 GRCH, Art 1 Abs. 2 ZP I (und Art 5 StGG) müssen

Beschränkungen dem Gemeinwohl dienenden Zielen der Gemeinschaft entsprechen

und dürfen nicht einen im Hinblick auf den verfolgten Zweck unverhältnismäßigen,

nicht tragbaren Eingriff darstellen, der das Eigentumsrecht in unzumutbarer Weise

einschränkt.

Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass wenige Personen einen Antrag

auf Zulassung als Bieter nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 stellen. Sollte den

Beschwerden Folge geleistet werden, bestünde für den Verpflichteten und dessen

Gläubiger eine noch größere Gefahr, dass das Meistbot den Rufpreis und damit den

halben Sachwert nicht oder lediglich geringfügig übersteigen werde. Das NÖ GVG

bezweckt jedoch keinesfalls, dass Landwirte Grundstücke anderer Landwirte um die

Hälfte des wahren Wertes ersteigern können.

Gestellt wird der höfliche

IV. Antrag,

die Beschwerde möge

a.) zurückgewiesen, in eventu

b.) abgewiesen werden“

In der zur eingebrachten Beschwerde am *** durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Grundverkehrssenat des Landesverwaltungsgerichtes NÖ wurde Beweis erhoben durch Verlesung des Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde *** samt der Beschwerde des *** und der Gegenäußerung von *** vom ***. Weiters wurde Beweis erhoben durch Vernehmung des *** und Einholung von Befund und Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen *** samt Erörterung des in der Verhandlung erstatteten Gutachtens.

Auf Grund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungs-relevanter Sachverhalt fest:

Das Bezirksgericht *** hat mit „Versteigerungsedikt und Aufforderung zur Anmeldung“ die erneute Versteigerung der Liegenschaft, EZ ***, Grundstück Nr. ***, KG ***, Gesamtfläche 4.210 m², Flächenwidmung Grünland, für *** anberaumt.

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde *** vom ***, ***, ist *** als Bieter zu dieser erneuten Versteigerung zugelassen worden. Der Beschwerdeführer selbst verfügt auch über eine Zulassung als Bieter zu der genannten Versteigerung.

***, geb. ***, ist in ***, ***, wohnhaft und beruflich als Vertragsbediensteter an der Universität *** am Institut für Botanik tätig. Er ist ausgebildeter Werkzeugmaschineur und bringt aus dieser beruflichen Tätigkeit monatlich netto € 1.365,--, 14 mal im Jahr ins Verdienen. Daneben geht er einer weiteren beruflichen Tätigkeit im privaten Bewachungsgewerbe nach, die er allerdings aufgeben würde, wenn er nach dem Erwerb des gegenständlichen Grundstückes als Nebenerwerbslandwirt tätig sein könnte. Aus dieser Tätigkeit im Bewachungsgewerbe verdient er im langjährigen Durchschnitt ca. € 7.000,-- netto pro Jahr. Er besitzt einen Weinkeller in ***, den er ausschließlich privat nutzt; als Weinbauer ist er nicht tätig. Er ist alleinstehend, sein Familienstand ist „geschieden“.

Das zu ersteigernde Grundstück mit der Flächenwidmung „Grünland“ weist eine Fläche von 4.210 m² auf, ist ca. 500 m lang und stellenweise nur 7,5 m breit. Es liegt inmitten von derzeit konventionell bewirtschafteten Ackerflächen. *** würde es nach dem von ihm erstellten Betriebskonzept wie folgt nutzen:

Geplant ist die Anlage einer Weingartenpfirsichkultur in Einzelstammweise. In der Grundstücksmitte soll einzeilig eine Baumpflanzung erfolgen. Bedingt durch die geringe Breite des Grundstückes von stellenweise nur ca. 7,5 m und einem geplanten Baumabstand von 5 m ist mit einer maximalen Baumanzahl von 120 Stück zu rechnen. 100 Stück davon sind als Weingartenpfirsichbäume geplant, die restlichen 20 Stück sollen diverse Obstbäume zur Deckung des Eigenbedarfs sein.

*** hat weder eine landwirtschaftliche Schule noch sonst eine landwirtschaftliche Ausbildung im Form eines Lehrganges im Sinne der NÖ land- und forstwirtschaftlichen Berufsausbildungsordnung *** oder eine vergleichbare Ausbildung absolviert.

Aus der geplanten Nutzung des Grundstückes sollen Weingartenpfirsiche als Frischobst und Topfpflanzen von zweijährigen Sämlingen vermarktet werden. Jene Pfirsiche, die sich als frische Ware nicht absetzen lassen, sollen zu Pfirsichmarmelade verarbeitet werden und in weiterer Folge der Vermarktung zugeführt werden, wobei die Herstellung der Marmeladen außer Haus vergeben werden soll.

Die Vermarktung des frischen Obstes ist derart beabsichtigt, dass die frischen Pfirsiche einem auf dem zweimal wöchentlich abgehaltenen Bauernmarkt in *** etablierten Marktstandbetreiber zum Verkaufen überlassen werden, wobei dieser Marktstandbetreiber am Verkaufserlös beteiligt werden soll.

Die Einrichtung einer ständigen Bewässerungsanlage auf dem Grundstück ist nicht beabsichtigt; vielmehr soll Wasser mit einem geeigneten Fahrzeug auf das Grundstück gebracht werden, wenn ein Wasserbedarf für die Pflanzen gegeben ist. Eine komplette Einzäunung der Kultur ist nicht vorgesehen, wohl aber ist ein Einzelstammschutz mittels handelsüblicher Materialien angedacht. Nicht vorgesehen ist eine Düngung der beabsichtigten Obstkultur, ein Pflanzenschutz soll aber nach Maßgabe durchgeführt werden.

Aus betriebswirtschaftlicher Betrachtung wird erwartet, dass aus dem Verkauf der Weingartenpfirsiche als Frischobst, des Verkaufes der Topfpflanzen und des eventuellen Verkaufes von Marmeladen ein Rohertrag von jährlich € 7.000,-- angestrebt werden kann.

Vom erwarteten Rohertrag von jährlich € 7.000,-- sind pauschal und überschlagsmäßig Aufwendungen, die produktionsbezogen sind, aber auch fixe Kosten darstellen, abzuziehen. Im Wesentlichen ist eine Ausgabenpauschale, welche sämtliche Kosten beinhaltet in der Höhe von 70 % in der Landwirtschaft üblich und zielführend, was auf den gegenständlichen Fall umgelegt bedeutet, dass langfristig im Durchschnitt von einem Gewinn aus der Tätigkeit auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück in einer Größenordnung von ca. € 2.500,-- ausgegangen werden kann.

Daneben liegt bei *** ein außerlandwirtschaftliches Einkommen aus der Tätigkeit an der Universität *** in der Höhe von € 19.000,-- pro Jahr sowie aus seiner Nebentätigkeit als Bewachungsorgan ein Einkommen in der Höhe von € 7.000,-- jährlich vor.

Zu diesen Feststellungen gelangt der erkennende Grundverkehrssenat des Landesverwaltungsgerichtes NÖ auf Grund der umfassenden Angaben des *** in der öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie der Ausführungen in der schriftlichen Stellungnahme vom *** im Zusammenhalt mit dem in der Verhandlung erstatteten Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen, welches im Wesentlichen auf den Angaben des *** aufbaut und welches in sich widerspruchsfrei und schlüssig ist. Insbesondere ergibt sich die Berechnung des zu erwartenden Rohertrages aus den angestrebten Verkaufspreisvorstellungen des Bieters ***, die grundsätzlich nachvollziehbar erscheinen, wenngleich er selbst einräumt, dass ein etwaiger – in der Berechnung nicht berücksichtigter - Ernteausfall infolge von extremen Wetterbedingungen von ihm in Kauf genommen werden müsste.

Hinsichtlich des außerlandwirtschaftlichen Einkommens des *** stützt sich das erkennende Gericht ausschließlich auf dessen glaubwürdigen Angaben. Was die Abzüge vom allenfalls erzielten Rohertrag für Aufwendungen betrifft, geht das Gericht von der vom Amtssachverständigen nachvollziehbar dargelegten Ausgabenpauschale in der Höhe von 70 % des Rohertrages aus.

Was die Frage der Ausbildung und der praktischen Tätigkeit im Hinblick auf die für die Bewirtschaftung des Grundstückes erforderlichen Fähigkeiten betrifft, stützt sich das Gericht ebenfalls auf die Angaben des ***, der eingeräumt hat, eine landwirtschaftliche Ausbildung in schulischer Form nicht genossen zu haben und auch sonst keine einschlägigen Zeugnisse vorlegen zu können. Daran ändert aber auch das in der Stellungnahme vom *** erstattete Vorbringen nichts, wonach er bereits mit 16 bzw. 17 Jahren als landwirtschaftlicher Arbeiter bei der Bundesanstalt für Pflanzenbau in *** tätig gewesen ist und Baumschnittkurse besucht hat, sowie an seinem Arbeitsplatz auf Unterstützung durch Botaniker, BOKU-Absolventen und Gärtner sowie auf eine umfangreiche Fachbereichsbibliothek zurückgreifen kann.

In rechtlicher Hinsicht war von folgenden Erwägungen auszugehen:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel dieses Gesetzes:

Z 1 primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

Z 2 sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

Z 3 die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 NÖ Z 2 GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

a) Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

b) der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in lit. a angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.

Gemäß § 3 Z 5 NÖ GVG gilt als wirtschaftlich gesunder land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz, Grundbesitz, bei dem die land- und forstwirtschaftlichen Erzeugnisse erwerbsorientiert über den Eigenbedarf hinausgehend gewonnen werden, dessen Bewirtschaftung zumindest kostendeckend ist und der in seinem Ausmaß den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich entspricht.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 31 Abs. 1 NÖ GVG dürfen für die erneute Versteigerung als Bieter oder Bieterin nur Personen zugelassen werden, die dem Exekutionsgericht eine rechtskräftige Entscheidung gemäß Abs. 2 oder eine Mitteilung nach Abs. 3 letzter Satz vorlegen.

Gemäß § 31 Abs. 2 NÖ GVG ist ein Antrag auf Zulassung innerhalb von vier Wochen nach der Bekanntmachung des neuen Versteigerungstermins einzubringen. Beruft sich jemand auf das Vorliegen einer Genehmigungsfreiheit gemäß §§ 5 Abs. 1 oder 18 Abs. 1, hat die Behörde eine Zulassungsbestätigung auszustellen. Die Behörde hat über Anträge ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber binnen zehn Wochen nach dem Einlangen eines vollständigen Antrages zu entscheiden.

Gemäß § 31 Abs. 3 NÖ GVG gilt, wird von der Behörde innerhalb dieser Frist keine Entscheidung gefällt, die Zulassung als erteilt. Hierüber hat die Behörde der antragstellenden Person eine zur Vorlage an das Exekutionsgericht geeignete Mitteilung auszustellen, damit sie als Bieter oder Bieterin auftreten kann.

Gemäß § 31 Abs. 4 NÖ GVG muss zwischen der Bekanntmachung des neuen Versteigerungstermins und der Versteigerung ein Zeitraum von mindestens sechs Monaten liegen.

Gemäß § 31 Abs. 5 NÖ GVG richtet sich bei der erneuten Versteigerung das geringste Gebot stets nach § 151 Abs. 1 der Exekutionsordnung, soweit nicht § 30 Abs. 5 anzuwenden ist.

Gemäß § 31 Abs. 6 NÖ GVG hat die Behörde, treten innerhalb der Frist von vier Wochen (Abs. 2) bei der Behörde keine Personen um eine Zulassung auf, das Exekutionsgericht unverzüglich zu verständigen; dies gilt in gleicher Weise für Anträge auf Ausstellung einer Grundverkehrsbestätigung.

Gemäß § 31 Abs. 7 NÖ GVG hat das Exekutionsgericht, im Fall des Abs. 6 oder wenn im erneuten Versteigerungsverfahren kein Bieter oder keine Bieterin (Abs. 1) auftritt oder keine gültigen Angebote abgegeben werden, den Beschluss über die Erteilung des Zuschlages an den Meistbietenden oder die Meistbietende des ersten Versteigerungstermins für wirksam zu erklären, auszufertigen, zu verlautbaren und die Behörde hievon zu verständigen.

Gemäß § 33 NÖ GVG gelten für das Verfahren der Grundverkehrsbehörden im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens die Bestimmungen für den rechtsgeschäftlichen Erwerb sinngemäß. Für die Entscheidung gemäß § 31 Abs. 2 finden jedoch die Bestimmungen des § 6 Abs. 2 Z. 1 und 4 keine Anwendung.

Gemäß § 8 AVG, sind Personen, die eine Tätigkeit der Behörde in Anspruch nehmen, oder auf die sich die Tätigkeit der Behörde bezieht, Beteiligte und, insoweit sie an der Sache vermöge eines Rechtsanspruches oder eines rechtlichen Interesses beteiligt sind, Parteien.

Im vorliegenden Fall wird von *** die Parteistellung des Beschwerde-führers bestritten.

Dazu ist anzumerken, dass nach § 33 NÖ GVG im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens die Bestimmungen für den rechtsgeschäftlichen Erwerb sinngemäß gelten. Für die Entscheidung der Zulassung als Bieter zur erneuten Versteigerung finden jedoch die Bestimmungen des § 6 Abs. 2 Z 1 und 4 NÖ GVG keine Anwendung. Grundgedanke dieser Regelung ist, dass selbstwirtschaftende Landwirte, die mit ihrem landwirtschaftlichen Betrieb ihren Lebensunterhalt erheblich bestreiten müssen, im Zuge der erneuten Versteigerung als geeignete Bieter, allenfalls mit Unterstützung der zuständigen Bezirksbauernkammer oder des NÖ landwirtschaftlichen Förderungsfonds und der Land- und forstwirtschaftlichen Bodenkredit- und Grunderwerbsgenossenschaft für NÖ registrierte Genossenschaft mbH eine vernünftige einvernehmliche Aufteilung finden können sollen, jedoch nicht grundlos zu ihrem betriebswirtschaftlichen Schaden überhöhte Anbote legen müssen sollen. Demnach besteht für jeden zugelassenen Bieter zur erneuten Versteigerung ein rechtliches Interesse daran, dass die weiteren zur Versteigerung zugelassenen Bieter die gesetzlichen Voraussetzungen für den rechtsgeschäftlichen Erwerb nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 erfüllen. Wäre dem nicht so, würden die in § 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 festgelegten Zielsetzungen durch Beteiligung von Bietern, die etwa die Landwirteeigenschaft, wie sie im NÖ GVG 2007 gefordert ist, nicht erfüllen, zum Schaden von mitbietenden Landwirten umgangen werden.

Seitens des erkennenden Gerichtes wird daher die Parteistellung des – als Bieter für die erneute Versteigerung zugelassenen – Beschwerdeführers aus diesem Grunde auf Grundlage des § 8 AVG als gegeben erachtet, dies ungeachtet des Fehlens einer ausdrücklichen Regelung im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

In der Sache ist zunächst davon auszugehen, dass es sich bei *** unbestritten nicht um einen Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG, sondern um einen so genannten „werdenden Landwirt“ nach § 3 Z 1 lit. b NÖ GVG handelt.

Ein solcher ist aus der Sicht des Gleichheitssatzes nach Art. 2 StGG und

Art. 7 B-VG den bereits aktiven Landwirten gleichzustellen.

Wenn nun, wie im vorliegenden Fall, ***, als noch kein (bäuerlicher) Landwirt im Sinne des Grundverkehrs, behauptet, durch den Erwerb ein solcher zu werden, ist dazu eine Prognoseentscheidung anhand objektivierter Indizien anzustellen. Dabei ist zwangsläufig auf eine Reihe von Komponenten abzustellen, wie etwa die Wirtschaftlichkeit, Finanzierbarkeit, die technische Realisierbarkeit, die Möglichkeit eines Zukaufes weiterer Grundstücke, etc.; weiters sind auch zukünftige Entwicklungen zu berücksichtigen. Bei der zu treffenden Prognoseentscheidung trifft den die Bieterbewilligung Anstrebenden eine besondere Mitwirkungspflicht, die darin besteht, im Rahmen eines so genannten Betriebskonzeptes das Vorhaben konkret zu beschreiben und die dazu erforderlichen Beweise anzubieten.

Nach der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG wird für den werdenden Landwirt determiniert, dass er aus der geplanten Tätigkeit den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will. In Beurteilung der damit zusammenhängenden Fragen stützt sich das erkennende Gericht auf die Ergebnisse des durchgeführten Beweisverfahrens, wonach einem außerlandwirtschaftlichen jährlichen Nettoeinkommen in Höhe von € 19.000,-- ein geschätztes landwirtschaftliches Einkommen aus der geplanten Tätigkeit in einer Höhe von maximal € 2.500,-- gegenüberzustellen ist. Aus dieser Gegenüberstellung ergibt sich somit, dass – dies bei Außerachtlassung des Zusatzeinkommens aus der Bewachungstätigkeit – das geschätzte landwirtschaftliche Einkommen weniger als 14% des außerlandwirtschaftlichen Einkommens ausmacht. Würde man das Einkommen aus der Bewachertätigkeit mitberücksichtigen, liegt der Anteil sogar unter 10% des außerlandwirtschaftlichen Einkommens.

Nach dem Motivenbericht zum NÖ GVG gilt ein Anteil von etwa 25 % des Gesamteinkommens (der Familie) als erheblich. Von einem solchen Wert ist *** nach den erzielten Ermittlungsergebnissen jedoch weit entfernt.

Abgesehen davon, dass somit im vorliegenden Fall eine wesentliche Voraussetzung nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG nicht gegeben ist, liegt auch die in dieser Bestimmung des Weiteren normierte Voraussetzung, wonach die Absicht der landwirtschaftlichen Betriebsführung durch ausreichende Gründe und auf Grund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit der dazu erforderlichen Fähigkeit zu belegen ist, nicht vor.

*** hat im Rahmen der Beweisaufnahme weder auf eine einschlägige schulische Ausbildung noch auf entsprechende Zeugnisse verweisen können. Seine Tätigkeit als landwirtschaftlicher Arbeiter im Alter von 16 bzw. 17 Jahren und die besuchten Baumschnittkurse können schon nach der allgemeinen Lebenserfahrung nicht als ausreichend für die Tätigkeit als zukünftiger Landwirt gewertet werden. Tatsächlich erfordert die Landwirtschaft heutzutage, wie auch der Sachverständige dargelegt hat, ein breites Spektrum an Wissen und Fähigkeiten, sodass die heute agierenden Betriebsübernehmer eine fundierte schulische und praktische Ausbildung genießen. Gewisse Anwendungen, z.B. die Anwendung von Schädlings-bekämpfungsmitteln oder allgemein ausgedrückt von chemischen Mitteln, bedürfen eines Nachweises, der ebenfalls von jedem Betriebsführer beizubringen ist.

Auf Grund des Fehlens von schulischer Ausbildung und praktischer Tätigkeit auf einem dementsprechenden Ausbildungsbetrieb sind die für die geplante Tätigkeit erforderlichen Fähigkeiten nicht belegt.

Im vorliegenden Fall war ausschließlich auf das für das in Rede stehende Grundstück dargestellte Betriebskonzept abzustellen; es mussten daher weitergehende Überlegungen des *** bezüglich einer Betriebsvergrößerung in der Zukunft unberücksichtigt bleiben, zumal zu den in der Zukunft beabsichtigten Grundstückszukäufen keine konkreten Angaben gemacht werden konnten und somit keinesfalls gesichert erscheinen.

Insgesamt ist daher bei Würdigung des unter Mitwirkung des betroffenen Bewerbers um eine Bieterbewilligung für die erneute Versteigerung ermittelten Sachverhaltes dem Landesverwaltungsgericht NÖ keine ausreichende Darstellung einer künftigen landwirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne der Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 erstattet worden, die es erlaubt hätte, eine Prognoseentscheidung dahingehend zu treffen, die in § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG normierten Voraussetzungen könnten als erfüllt betrachtet werden. Weder erfolgte eine Belegung der erforderlichen Fähigkeiten für die für die geplante landwirtschaftliche Tätigkeit aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit noch hat sich nach den Angaben des *** rechnerisch auch nur annähernd nachvollziehen lassen, dass er mit der angestrebten landwirtschaftlichen Tätigkeit seinen Lebensunterhalt zu einem erheblichen Teil bestreiten könnte.

Somit ist die Eigenschaft als sogenannter „werdender Landwirt“ im vorliegenden Fall als nicht erbracht anzusehen bzw. zu verneinen.

Da im Verfahren der erneuten Versteigerung und dem vorgelagerten Bieterbewilligungsverfahren ausschließlich Personen mit Landwirteeigenschaft (§ 3 Z 2 lit. a und b NÖ GVG) zu berücksichtigen sind, war der Beschwerde des rechtskräftig als Bieter zugelassenen Beschwerdeführers stattzugeben und die von der Grundverkehrsbehörde *** an *** erteilte Zulassung als Bieter zu der erneuten Versteigerung aufzuheben und ihm die Zulassung als Bieter zu versagen.

Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall schon deshalb zuzulassen, da vor Einrichtung der Landesverwaltungsgerichte eine Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes nach Entscheidungen der NÖ Grundverkehrslandes-kommission nicht zulässig gewesen ist und somit eine Judikatur zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 durch den Verwaltungsgerichtshof fehlt.